Sentencia Civil 725/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 55/2022 de 28 de noviembre del 2023

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Don Luis Manuel promovió acción judicial frente a don Luis Miguel, doña Serafina, doña Valentina y la mercantil Hersaba, S. L., y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

1. Los hermanos don Luis Manuel, don Luis Miguel y doña Serafina (el primero demandante y los dos últimos codemandados), son copropietarios por terceras partes indivisas de la vivienda situada en la CALLE000, número NUM000, de Barcelona. La adquirieron en virtud de escritura de "aceptación y manifestación de herencia testada y adjudicaciones" otorgada en fecha 26 de junio de 2008.

2. A finales del mes de febrero de 2019, don Luis Manuel tuvo conocimiento de que en fecha 10 de abril de 2018 sus hermanos, don Luis Miguel y doña Serafina, habían suscrito con la codemandada doña Valentina un contrato denominado "permuta d'habitatge arrendat" sobre la vivienda de la CALLE000, de la cual don Luis Manuel es copropietario, como se ha expuesto, de una tercera parte indivisa.

3. Los tres hermanos también son titulares de la empresa Hersaba, S. L.: don Luis Miguel y doña Serafina ostentan cada uno el 33,33% de las participaciones, don Luis Manuel el 25,33% y el resto de participaciones están divididas entre familiares del propio don Luis Manuel. En consecuencia, este último es socio minoritario de la empresa y no ostenta ningún poder de dirección o decisión.

4. La sociedad Hersaba, S. L. es propietaria de la vivienda sita en Barcelona, CALLE001, número NUM001, de Barcelona, respecto de la cual tenía suscrito con doña Valentina, desde el 1 de enero de 1980, un contrato de arrendamiento sujeto al régimen de prórroga forzosa y a la LAU de 1964. Por dicho arrendamiento la inquilina abonaba en el mes de marzo de 2018 la suma de 255,97 euros mensuales, de los cuales 185,56 euros se correspondían con el importe de la renta, 37,28 euros por el concepto repercusión de obras, 3,33 euros por suministros, y 29,80 euros en concepto de IBI.

5. Dado que Hersaba, S. L., a través de sus administradores mancomunados, don Luis Miguel y doña Serafina -titulares conjuntamente, además, del 66,66% de las participaciones sociales-, tenía interés en recuperar la posesión de la vivienda arrendada de la CALLE001, sus mencionados administradores propusieron a doña Valentina que se trasladara a vivir, manteniendo su condición de arrendataria, a la finca de CALLE000, cuya propiedad no corresponde a Hersaba, S. L., sino a los tres hermanos don Luis Manuel, don Luis Miguel y doña Serafina, por terceras partes indivisas.

6. Doña Valentina aceptó aquella propuesta, y a tales efectos se suscribió el denominado contrato de "permuta de vivienda arrendada", en cuya virtud la Sra. Valentina desocuparía el inmueble de CALLE001 y pasaba a ocupar, en el mismo concepto de inquilina, la vivienda de CALLE000, si bien se mantenían todas las condiciones del arrendamiento hasta entonces vigente sobre la vivienda de la CALLE001, y, especialmente, el arrendamiento de la nueva vivienda continuaría sujeto al régimen de prórroga forzosa y a la LAU de 1964, aunque se formalizó en 2018, y la renta que habría de satisfacer la Sra. Valentina sería la misma que abonaba por el arrendamiento de la vivienda de la CALLE001, es decir, un total de 255,97 euros mensuales, que se configura como "renta antigua" por hallarse muy por debajo de los actuales precios de mercado para dicho tipo de viviendas.

7. El denominado contrato de "permuta d'habitatge arrendat" debe calificarse como nulo de pleno derecho porque los hermanos don Luis Miguel y doña Serafina, titulares en conjunto de dos terceras partes indivisas en la comunidad de bienes que recae sobre la vivienda de la CALLE000, no podían disponer de dicha finca sin contar con el consentimiento de su hermano don Luis Manuel, conforme lo establecido en el artículo 552.7 del Codi Civil de Catalunya. Tal falta de intervención de don Luis Manuel determina la ausencia de uno de los elementos esenciales y necesarios para la existencia del contrato, cual es el consentimiento, lo que ha de desembocar en la declaración de nulidad de contrato de arrendamiento sobre la vivienda de la CALLE000.

8. Reiterada jurisprudencia ha establecido que un contrato de arrendamiento que exceda de los seis años de duración debe catalogarse como un acto de disposición, y no de simple administración, y, en consecuencia, es indiscutible que constituye un acto de disposición, supeditado al consentimiento de todos los propietarios, el otorgamiento de un arrendamiento sujeto a prórroga forzosa y que es susceptible de mantener su vigencia durante toda la vida de la arrendataria.

9. El contrato cuya nulidad se propugna comporta además un evidente perjuicio para don Luis Manuel puesto que la vivienda de la CALLE000, de la que es copropietario, se ha arrendado por un precio muy por debajo del que actualmente fija el mercado para este tipo de fincas, y dicha renta no se actualizará nunca conforme a precios de mercado, ya que el único sistema de actualización previsto en el contrato es la referencia a las variaciones del IPC, calculadas sobre una renta antigua.

10. Conforme al informe pericial que se adjunta con la demanda, el precio de mercado correspondiente al arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 asciende, para el año 2018 -fecha de la firma del contrato-, a 889,60 euros mensuales, de modo que la diferencia entre esta cantidad y la que realmente vienen abonando la inquilina (255,97 euros), representa el perjuicio mensual que estaba padeciendo la comunidad de bienes propietaria de la finca, perjuicio que recae sobre don Luis Manuel como copropietario de una tercera parte indivisa de la repetida vivienda. En consecuencia, la pérdida económica padecida por don Luis Manuel ascendería a 3.801,78 euros hasta noviembre de 2018, fecha de emisión del informe.

11. Aunque se considerara que el otorgamiento del contrato cuya nulidad se pretende no encarna un acto de disposición, sino de administración extraordinaria, sería igualmente procedente la declaración de su nulidad por cuanto su formalización precisaría una mayoría de tres cuartas partes de las cuotas de propiedad, de modo que habría sido igualmente inexcusable el consentimiento en don Luis Manuel porque sus dos hermanos únicamente ostentan la titularidad del 66,67% de las cuotas indivisas.

12. Si se considerase a efectos dialécticos que no se tratase de un contrato nulo por las razones expuestas, el mencionado artículo 552-7.4 del Codi Civil de Catalunya, en el ámbito de la comunidad de bienes, otorga el derecho a acudir a la autoridad judicial a los cotitulares disidentes que se consideren perjudicados por el acuerdo de la mayoría, hipótesis de hecho que concurre en el presente supuesto porque en el caso de haberse pactado una renta acorde con los precios de mercado le correspondería una cantidad 3,5 veces superior a la que se está abonando por la inquilina.

13. De forma subsidiaria, el contrato de arrendamiento suscrito sobre la vivienda de la CALLE000 sería rescindible conforme a lo establecido en los artículos 621- 46 y 621- 47 del Código Civil de Cataluña, dado que la renta pactada es inferior a la mitad de la normal del mercado.

Al amparo los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda, según su tenor literal:

"1º Declarar la nulidad del contrato de "permuta d'habitatge arrendat" suscrito en fecha 10 de abril de 2018 entre Hersaba S.L., don Luis Miguel, doña Serafina y doña Valentina, y por el cual esta última pasó a ser arrendataria de la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000, 08024-Barcelona, y en consecuencia, declare la extinción y resolución del mismo.

2º Como consecuencia de la nulidad y extinción del contrato referido en el apartado precedente, se acuerde el desahucio de doña Valentina de la referida vivienda, y se condene a la misma a dejar la misma libre, vacua y expedita, y a entera disposición de la propiedad.

3º Se declare la obligación de don Luis Miguel y doña Serafina de indemnizar a don Luis Manuel por los daños y perjuicios que le ha causado el otorgamiento del referido contrato de "permuta d'habitatge arrendat", y condene a pagar a los referidos codemandados la suma que corresponda por el referido concepto de daños y perjuicios, considerando lo siguiente:

- Que hasta el mes de noviembre de 2019 los daños causados a don Luis Manuel han sido de 3.801,78 euros.

- Que dicha suma se deberá incrementar mensualmente en la cantidad de 211,11 euros (1/3 de 633,63 euros) desde el mes de diciembre de 2019 hasta que la posesión de la vivienda arrendada, sita en CALLE000 nº NUM000 08024-Barcelona, sea entregada a la propiedad, salvo que previamente proceda la actualización de la renta según las variaciones de IPC, en cuyo caso habrá que estar a las cantidades que resulten.

4º Condene a los demandados a pagar a mi mandante los intereses legales que correspondan.

5º Que subsidiariamente, y para el improbable supuesto de que no se estimase la mencionada acción de nulidad, se declare la rescisión del referido contrato con base en lo establecido en los artículos 621 - 46 y 621 - 47 del Código Civil de Cataluña y, en consecuencia:

5.1.- Se declare la obligación de don Luis Miguel y doña Serafina de indemnizar a don Luis Manuel por los daños y perjuicios que le ha causado el otorgamiento del referido contrato de "permuta d'habitatge arrendat", y condene a los referidos codemandados a pagar la suma que corresponda por dicho concepto, considerando lo siguiente:

- Que hasta el mes de noviembre de 2019 los daños causados a don Luis Manuel han sido de 3.801,78 euros.

- Que dicha suma se deberá incrementar mensualmente en la cantidad de 211,11 euros (1/3 de 633,63 euros) desde el mes de diciembre de 2019 hasta que la posesión de la vivienda arrendada, sita en CALLE000 nº NUM000 08024-Barcelona, sea entregada a la propiedad, salvo que previamente proceda la actualización de la renta según las variaciones de IPC, en cuyo caso habrá que estar a las cantidades que resulten.

5.2.- Se acuerde el desahucio de doña Valentina de la referida vivienda, y se condene a la misma a dejar la misma libre, vacua y expedita, y a entera disposición de la propiedad.

5.3.- Se condene a los codemandados don Luis Miguel y doña Serafina al pago de los intereses legales".

II. La representación de don Luis Miguel, doña Serafina y de la mercantil Hersaba, S. L. se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) Don Luis Miguel -y sus hijos y su esposa en un pequeño porcentaje, en concreto un 2% cada uno- son socios, juntamente con sus hermanos, don Luis Miguel y doña Serafina, de la mercantil Hersaba, S. L., con lo que los intereses de actor y sociedad se hallan estrechamente ligados. Es cierto igualmente que los tres hermanos son copropietarios, por terceras partes indivisas cada uno de ellos, de la vivienda situada en CALLE000, número NUM000, de Barcelona.

d) El traslado de la Sra. Valentina desde la vivienda de la CALLE001 a la de CALLE000 no obedeció a un capricho o a una estratagema de los hermanos del actor para ocultarle información, sino que vino obligado por el requerimiento formulado por el Ayuntamiento de Barcelona en relación con la imperiosa necesidad de acometer reformas integrales en el edificio de la CALLE001 en atención a su estado ruinoso, aparte de que el desalojo de la arrendataria devenía inevitable para la ejecución de las obras. Se trató, además, de una decisión auspiciada y respaldada por el Ayuntamiento de Barcelona.

e) Es cierto que el contrato de permuta de arrendamiento de vivienda fue suscrito únicamente por dos de los tres copropietarios, pero no lo es menos que el Codi Civil de Catalunya establece en su artículo 552-7 que los actos de administración extraordinaria se acuerdan con la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas, de modo que el otorgamiento del arrendamiento por parte de dos de los tres cotitulares es suficiente para revestirlo de eficacia jurídica ( sic).

f) No puede cuestionarse la validez del contrato de arrendamiento porque, por una parte, se formalizó en virtud de un acuerdo adoptado por la mayoría de los copropietarios, y, por otra, no comporta perjuicio alguno para los interesados en la cosa común -los hermanos Eutimio-, pues la reubicación de la inquilina, respaldada por el Ayuntamiento de Barcelona, permite la rehabilitación integral del edificio, hecho que facilitará en un futuro su explotación residencial, con la consecuente formalización de nuevos contratos de arrendamiento con rentas de mercado y, por tanto, mucho más elevadas que las que estaban abonando los anteriores arrendatarios.

g) En todo caso, el artículo 552-7 del Codi Civil de Catalunya faculta a cualquiera de los comuneros para ejecutar actos de administración extraordinaria, incluso con la oposición de los demás, si los impone la ley, supuesto en el que goza del derecho a resarcimiento y a los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama.

III. La representación de la codemandada doña Valentina también se opuso a las pretensiones actoras conforme a las siguientes consideraciones:

a) Se ajusta a la realidad que la Sra. Valentina era arrendataria del piso NUM001 de la CALLE001, propiedad de la mercantil Hersaba S.L, en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 1 de enero de 1980, y que por razón del contrato de "permuta de vivienda arrendada" suscrito con don Luis Miguel y doña Serafina y con la precitada sociedad en fecha 10 de Abril de 2018 pasó a ocupar, en la misma condición de inquilina, la vivienda de la CALLE000, número NUM000.

b) Los administradores de Hersaba, S. L., siguiendo las indicaciones del Ayuntamiento de Barcelona, ofrecieron a la Sra. Valentina su reubicación como arrendataria en la vivienda de la CALLE000, y se comprometieron a mantener las demás condiciones del contrato original, especialmente las concernientes a su sometimiento al régimen de prórroga forzosa y a la cuantía de la renta, que por otra parte era la única que podía satisfacer la inquilina en función de sus recursos económicos.

c) Lo único que conoce la Sra. Valentina es que se le obligó a desalojar la vivienda que siempre había ocupado porque el Ayuntamiento decretó que el edificio tenía que ser sometido a una obra de reforma integral, para lo que resultaba imprescindible la desocupación de los inmuebles. En consecuencia, el cambio de vivienda fue autorizado por el propio Ayuntamiento, por lo que resulta improcedente que se demande judicialmente a la inquilina, que tiene una edad avanzada y unos recursos económicos precarios, a fin de desocupar la vivienda que actualmente constituye su residencia, cuando sus circunstancias personales y económicas le impedirían alquilar una vivienda a precio de mercado y con las mínimas condiciones de dignidad.

IV. El magistrado de primera instancia argumentaba inicialmente que el debate debería circunscribirse, con independencia de las actuaciones que afectaran a la vivienda de la CALLE001, propiedad de la codemandada Hersaba, S. L., a decidir sobre la validez o nulidad del contrato de arrendamiento concertado sobre la finca de la CALLE000, propiedad de la comunidad de bienes integrada, por terceras partes indivisas, por los tres hermanos Eutimio. Y agregaba que para ello, a su vez, debía dilucidarse si dicho arrendamiento podía ser válidamente otorgado, de forma exclusiva, por dos de los tres comuneros, en concreto por los codemandados don Luis Miguel y doña Serafina, titulares de dos terceras partes indivisas de la propiedad sobre la vivienda de la CALLE000.

A partir de aquella premisa, precisaba que la validez del arrendamiento concertado por los hermanos codemandados sobre la vivienda de la CALLE000 exigía determinar previamente, conforme a lo dispuesto en el artículo 552.7 del Codi Civil de Catalunya, si tal operación encarnaba un acto de administración extraordinaria, que exige la concurrencia de la voluntad del 75% de los cuotas de los comuneros según la normativa catalana, o de un acto de administración ordinaria, para cuya validez sería suficiente el criterio de la mayoría de los copropietarios.

Y concluyó razonando que, en función de la intensidad en la afectación del bien común, la concertación de un arrendamiento al cual se le aplica el régimen antiguo de prórrogas forzosas de la LAU y por el cual se mantiene una renta baja y objetiva y notoriamente inferior a la del mercado en ningún caso puede ser calificado de acto de administración ordinaria, por lo que su validez habría precisado que el acuerdo sobre el otorgamiento del contrato hubiera sido adoptado al menos por el 75% de los copropietarios, de modo que, al concurrir únicamente la voluntad de dos de los tres partícipes, equivalente a un 66% de las cuotas, se incumplió la mayoría cualificada exigida legalmente por la normativa catalana. Ello comportaba la apreciación de un vicio o irregularidad que afectaba a uno de los elementos esenciales del contrato, cual es el consentimiento, y que debía desembocar en la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento suscrito sobre la vivienda de la CALLE000.

En cuanto a la acción indemnizatoria que también se ejercitaba en la demanda, aceptó que el perjuicio padecido por el actor a consecuencia de que la vivienda de la CALLE000 hubiera sido arrendada a un precio notablemente inferior al normal del mercado, se ponderara, tal como se propugnaba en la demanda, en la tercera parte de la diferencia entre la renta normal de mercado correspondiente a aquella vivienda (889,30 euros mensuales, según informe pericial adjuntado a la demanda) y la realmente satisfecha por la inquilina (255,97 euros mensuales), es decir, 211,11 euros mensuales. No obstante, optó por excluir del cómputo de la indemnización la renta correspondiente a los seis primeros meses de vigencia del contrato, por considerar que las gestiones para contratar el arrendamiento de la vivienda habrían precisado la inversión de un tiempo que se estimaba prudencialmente en el lapso indicado.

Por todo ello estimó la acción de nulidad del contrato de arrendamiento suscrito sobre la vivienda sita en la CALLE000, declaró la obligación de doña Valentina de desocupar el repetido inmueble y condenó a los hermanos doña Serafina y don Luis Miguel a indemnizar a don Luis Manuel en la suma de 2.534,52 euros por los perjuicios padecidos hasta diciembre de 2019, y a partir de esta última fecha, y hasta el efectivo desalojo de la vivienda, al pago de la suma de 211,11 euros mensuales.

No adoptó pronunciamiento expreso sobre costas en atención a la estimación parcial de la demanda y, por lo que respecta a la acción dirigida frente a doña Valentina, porque no se apreciaba mala fe en su conducta y porque no formuló na oposición frontal frente a las pretensiones deducidas de contrario.

IV. La representación de don Luis Miguel, doña Serafina y de la mercantil Hersaba, S. L. se alza en apelación frente a la mencionada sentencia, y aduce al respecto:

a) La doctrina exponencial ha mantenido que, en el ámbito territorial de Cataluña, el otorgamiento de un contrato de arrendamiento por menos de 15 años, como es el caso, constituye un acto de administración ordinaria, no de administración extraordinaria, por lo que para su formalización es suficiente con la concurrencia de la voluntad de la mayoría simple de los comuneros, como es el caso.

b) Si el comunero disidente entiende que ha sufrido un perjuicio por la decisión tomada por la mayoría de los comuneros, puede acudir a la vía judicial para reclamar los daños y perjuicios que considere que se le han irrogado, pero no está facultado para solicitar la nulidad de un acto que ha sido acordado por la mayoría requerida legalmente.

c) Para el supuesto de que no se aceptara que el arrendamiento constituido sobre la vivienda de la CALLE000 se configura como un acto de administración ordinaria, sería aplicable el artículo 552.7.3 del Codi Civil catalán, cuyo segundo inciso autoriza a cualquier titular para emprender, incluso con la oposición de los demás, los actos de administración extraordinaria impuestos por la ley, como acontece en el presente supuesto, dado que el desalojo de la vivienda de la CALLE001 fue indicado por el Ayuntamiento de Barcelona para proveer de forma inmediata a la rehabilitación integral del edificio.

d) El contrato de permuta de vivienda arrendada fue revisado y aprobado por los respectivos asesores jurídicos del Ayuntamiento de Barcelona y de la familia Eutimio, y ambos consideraron que era válido, aparte de beneficioso para todas las partes.

e) Desde que los hermanos Eutimio aceptaron la herencia de su progenitora en el año 2008, la vivienda de la CALLE000 nunca se había arrendado ni se había suscitado nunca tal alternativa entre dichos hermanos.

V. También formula recurso de apelación la representación de doña Valentina, cuya argumentación se desenvuelve en análogos términos que el interpuesto por los demás codemandados.

Agrega, no obstante, que la Sra. Valentina ha actuado en todo caso con buena fe y que, por su estado de salud y por su situación económica, debe ser catalogada como una persona de especial vulnerabilidad y, por tanto, protegida, por analogía, por la Ley 1/2013 de 14 de mayo.

Concluye apuntando que la decisión de pasar a ocupar como inquilina la vivienda de CALLE000 respondió a una orden del Ayuntamiento de Barcelona por razón de la necesidad de rehabilitar el edificio en el que se integra la vivienda de la CALLE001.

VI. La representación de don Luis Manuel se opuso a los dos recursos interpuestos por las partes demandadas y formuló impugnación frente a la sentencia de primera instancia para solicitar, por una parte, que la indemnización reconocida a su favor se extendiera a la cuantía pretendida en la demanda inicial, y, por otra, que las costas del procedimiento fueran impuestas a los codemandados.

SEGUNDO.- Delimitación del ámbito del conflicto en segunda instancia

I. Para acometer adecuadamente el análisis de la cuestión litigiosa, que en realidad se limita a dilucidar si el contrato de arrendamiento constituido sobre la vivienda de la CALLE000 goza de eficacia y validez jurídicas o, por contra, está afectado, tal como preconiza el actor, por algún vicio determinante de su nulidad, resulta conveniente aclarar las relaciones de propiedad que los hermanos don Luis Manuel, don Luis Miguel y doña Serafina -el primero de ellos actor y los dos últimos codemandados en el presente procedimiento- mantienen tanto en relación con aquella vivienda como con la ubicada en la CALLE001, así como las formas jurídicas en las que se materializa aquella titularidad.

Así:

a) La mercantil Hersaba, S. L. es la propietaria de la vivienda sita en la CALLE001, número NUM001, de Barcelona, vivienda en la que, hasta la formalización del otorgamiento del contrato de "permuta de vivienda arrendada", cuya validez se cuestiona en el presente litigio, estaba ocupada a título de arrendataria, desde 1980, por la codemandada doña Valentina. Eran partes de tal arrendamiento, por tanto, la sociedad Hersaba, S. L. como propietaria arrendadora, y la Sra. Valentina como arrendataria.

b) Los codemandados doña Serafina y don Luis Miguel son titulares cada uno de ellos de un 33,33% de las participaciones sociales de Hersaba, S. L., aparte de desempeñar el cargo de administradores solidarios de esta mercantil. Inicialmente don Luis Manuel era propietario del restante 33,33% de dichas participaciones, si bien en la actualidad tal porcentaje ha quedado reducido al 25,33% después de que don Luis Manuel donara a su esposa y a cada uno de sus hijos un 2% de las repetidas participaciones. En consecuencia, el actor carece de todo poder de dirección y decisión, por sí solo, en la sociedad Hersaba, S. L.

c) La segunda vivienda propiedad de la familia es la ubicada en la CALLE000, número NUM000, también de Barcelona. La adquirieron en virtud de escritura de "aceptación y manifestación de herencia testada y adjudicaciones" otorgada en fecha 26 de junio de 2008. La propiedad del inmueble no se instrumenta a través de sociedad alguna, sino de una comunidad de bienes en la que los tres hermanos ostentan la titularidad de una tercera parte indivisa.

II. Apunta con rigor el magistrado de primera instancia que el litigio versa exclusivamente sobre el arrendamiento constituido en fecha 10 de abril de 2018, en virtud de un contrato denominado por los intervinientes como " permuta d'habitatge arrendat", sobre la vivienda de la CALLE000, contrato en el que figuraban como arrendadores don Luis Miguel y doña Serafina -se recuerda que la finca era copropiedad, además, de don Luis Manuel, hermano de ambos- y como arrendataria la codemandada doña Valentina.

También intervino en dicho contrato la codemandada Hersaba, S. L., a través de sus administradores, a los efectos de consentir que el antiguo contrato de 1980 fuera novado en cuanto a su objeto -es decir, la vivienda arrendada-, aunque las innovaciones contractuales también alcanzaron al ámbito subjetivo, ya que Hersaba, S. L. dejaba de ocupar la posición jurídica de arrendador, que desde entonces asumían a título particular los hermanos don Luis Miguel y doña Serafina.

III. En consecuencia, cualquier vicisitud relacionada con el arrendamiento y/o la propiedad de la vivienda de la CALLE001 queda extramuros del objeto de las presentes actuaciones. Y se incide en este aspecto porque por las partes demandadas, con el designio de justificar la novación objetiva operada en el contrato de arrendamiento de 1980, materializada en la modificación de la vivienda arrendada -aunque en realidad también se sustituyó a la persona del arrendador, que pasó de ser Hersaba, S. L. a don Luis Miguel y doña Serafina- se han esgrimido diversos argumentos defensivos que se asocian con la necesidad de emprender las actuaciones necesarias para procurar el desalojo de la vivienda de la CALLE001 por razones de seguridad y por imposición del Ayuntamiento de Barcelona.

Ninguno de aquellos argumentos goza de relevancia alguna para decidir sobre la validez o nulidad del arrendamiento concertado sobre la vivienda de la CALLE000. Es de establecer al respecto un triple orden de consideraciones:

a) No se niega -tampoco la parte actora- que la vivienda de la CALLE001, y/o el edificio en el que se integraba, se encontraran en un deficiente estado de conservación, hasta el punto de que el Ayuntamiento de Barcelona interviniera para requerir a Hersaba, S. L. a fin de ejecutar las obras de rehabilitación integral necesarias para garantizar la seguridad del inmueble. Tampoco se ha discutido que para cumplir aquella indicación fuera preciso, incluso legalmente obligado, que Hersaba, S. L. procurara el desalojo de la vivienda de su propiedad y que gestionara una alternativa habitacional para la Sra. Valentina por razón de su situación de vulnerabilidad social o económica.

Sin embargo, parece obvio que la cumplimentación de aquellas exigencias no presuponía necesariamente la necesidad que los partícipes mayoritarios de Hersaba, S. L., don Luis Miguel y doña Serafina, optaran por reubicar a la inquilina, además a título particular y no en su condición de representantes legales de aquella mercantil, precisamente en la vivienda de la CALLE000, de la que no eran propietarios únicos ya que la titularidad correspondía a una comunidad de bienes de la que, aparte de ellos, también formaba parte don Luis Manuel.

En consecuencia, ninguna circunstancia relacionada con el estado ruinoso de la vivienda de la CALLE001, con las decisiones adoptadas por el Ayuntamiento de Barcelona o con la situación de vulnerabilidad social o económica de la inquilina imponía la necesidad de que esta última fuera realojada precisamente en la vivienda de la CALLE000. Si se actuó en tal sentido no fue sino por decisión personal de don Luis Miguel y doña Serafina, fuera en su propio nombre o como representantes legales de Hersaba, S. L., y en cualquier caso el cumplimiento de aquellas obligaciones no incumbía a título personal a don Luis Miguel y a doña Serafina -se recuerda que ambos pasaron a ocupar la posición jurídica de arrendador en relación con la vivienda de la CALLE000-, sino a la arrendadora originaria, la mercantil Hersaba, S. L.

b) Los razonamientos anteriores dejan ya traslucir la razón por la cual, en contra de lo preconizado por los demandados apelantes, resulta inaplicable, a los efectos de dilucidar el debate, el último inciso del artículo 552-7.3 del Codi Civil de Catalunya. Dicho párrafo 3º, después de declarar la necesidad de que la mayoría de las tres cuartas partes de las cuotas de la comunidad acuerde los actos de administración extraordinaria, agrega que "[s]i los impone la ley, los puede emprender cualquier cotitular, incluso con la oposición de los demás, con derecho a resarcimiento y a los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama".

Admitiendo a efectos dialécticos que la desocupación de la vivienda de la CALLE001 viniera "impuesta por la ley" -más propiamente, por una resolución del Ayuntamiento de Barcelona-, ello no obligaba a la arrendadora, en este caso Hersaba, S. L., más allá de gestionar el desalojo de la inquilina de dicha vivienda y, en su caso, su reubicación en otro inmueble, pero, por una parte, tal deber se asignaba exclusivamente a Hersaba, S. L., en su condición de propietaria y arrendadora de la repetida finca, y, por otra, el cabal cumplimiento de la repetida obligación no pasaba ineludiblemente por reubicar a la Sra. Valentina precisamente en la vivienda de la CALLE000, de la que son propietarios los hermanos Eutimio en régimen de comunidad de bienes.

Ni la ley ni un acto administrativo emanado del Ayuntamiento de Barcelona obligaban a don Luis Miguel y doña Serafina a formalizar un contrato de "permuta de vivienda arrendada" ni a realojar a la Sra. Valentina precisamente en la vivienda de la CALLE000, de la que era propietaria la comunidad de bienes de la que formaban parte junto con su hermano don Luis Manuel. La reubicación de la inquilina pudo haberse cumplido con su traslado a cualquier otra vivienda, o bien a la de la CALLE000 siempre que se cumplieran las previsiones legales relacionadas con los actos de administración en el contexto de las situaciones de copropiedad

c) Apuntaban finalmente los demandados en su recurso que la operación de permuta de la vivienda arrendada no solo no perjudicaba a don Luis Manuel, sino que le reportaba un beneficio económico por cuanto el desalojo de la inquilina de la vivienda de la CALLE001 permitía a Hersaba, S. L. iniciar las obras de rehabilitación del edificio y, una vez concluidas, vender dicho edificio o arrendarlo a un operador turístico a fin de obtener beneficios.

Tampoco puede compartirse este argumento. Por una parte, la eventual obtención de beneficios con la venta o alquiler del edificio de la CALLE001 tras su rehabilitación ninguna relación guarda con la operación de arrendamiento de la vivienda de la CALLE000, y obviamente no es susceptible de legitimar y convalidar, en caso de no haberse acomodado a las previsiones legales, esta última actuación; y, por otra, aquella hipotética previsión de ganancias tampoco puede amparar que se prescinda del consentimiento de uno de los comuneros, cuando legalmente resulta obligado, a los efectos de constituir un arrendamiento sobre una vivienda distinta de la que Hersaba, S. L. no es titular, sino que lo es la comunidad de bienes integrada por los tres hermanos Eutimio.

IV. En definitiva, tal como certeramente apunta el magistrado de primera instancia, la resolución del debate ha de circunscribirse, con independencia de las actuaciones que afectaran a la vivienda de la CALLE001, propiedad de la codemandada Hersaba, S. L., a analizar la validez o nulidad del contrato de arrendamiento concertado sobre la vivienda de la CALLE000, propiedad de la comunidad de bienes integrada, por terceras partes indivisas, por los tres hermanos Eutimio, para lo que, a su vez, debe dilucidarse si dicho arrendamiento podía ser válidamente otorgado, de forma exclusiva, por dos de los tres comuneros, en concreto por los codemandados don Luis Miguel y doña Serafina, titulares, se reitera, de dos terceras partes indivisas de la propiedad sobre la mencionada vivienda de la CALLE000.

TERCERO.- El denominado contrato de "permuta de vivienda arrendada": su consideración como acto de administración extraordinaria. Nulidad por falta de intervención de uno de los tres integrantes de la comunidad de bienes

I. Sentadas las anteriores consideraciones, el litigio queda prácticamente reducido a decidir, bajo la premisa de que la vivienda de la CALLE000, que actualmente ocupa como inquilina doña Valentina, es propiedad de la comunidad de bienes integrada por los hermanos Eutimio -el actor, don Luis Manuel, y los codemandados don Luis Miguel y doña Serafina-, si el arrendamiento otorgado por estos dos últimos a favor de la Sra. Valentina, en función de las normas aplicables en relación con la adopción de acuerdos en el contexto de la comunidad de bienes, adolece de alguna clase de vicio que pudiera determinar su nulidad, tal como se propugna en la demanda, singularmente por la circunstancia de que no concurrieran las mayorías exigidas legalmente para la válida constitución de un arrendamiento sobre la cosa común.

El régimen de adopción de acuerdos en el ámbito de la copropiedad se plasma en el artículo 552-7 del Codi Civil de Catalunya, que es del siguiente tenor:

"1. La administración de la comunidad corresponde a todos los cotitulares.

2. La mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota, acuerdan los actos de administración ordinaria, que obligan a la minoría disidente.

3. Los actos de administración extraordinaria se acuerdan con la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas. Si los impone la ley, los puede emprender cualquier cotitular, incluso con la oposición de los demás, con derecho a resarcimiento y a los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama.

4. Los cotitulares disidentes que se consideren perjudicados por el acuerdo de la mayoría pueden acudir a la autoridad judicial, la cual resuelve y puede, incluso, nombrar a un administrador o administradora.

5. La responsabilidad de los cotitulares por las obligaciones que resultan de su administración es mancomunada de forma proporcional a sus cuotas respectivas.

6. Los actos de disposición se acuerdan por unanimidad".

En síntesis, la legislación catalana, tal como se pone de relieve en la sentencia frente a la que se apela, distingue, en el contexto de los actos ejecutados por los integrantes de una comunidad de bienes, tres niveles, a saber: actos de disposición, que se acuerdan por unanimidad; actos de administración extraordinaria, para los que se precisa el acuerdo de una mayoría de tres cuartas partes de las cuotas; y actos de administración ordinaria, para los que basta la conformidad de la mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota.

II. Bajo aquellas consideraciones, y teniendo presente que el arrendamiento sobre la vivienda de la CALLE000 fue formalizado únicamente por dos de los tres comuneros, titulares conjuntamente de dos terceras partes indivisas de las cuotas -es decir, un 66%-, la decisión sobre la nulidad o eficacia jurídica de aquel acto queda supeditada a la naturaleza que se le otorgue en función de la trascendencia del contrato, o, en otros términos, ha de dilucidarse si, por las circunstancias y bajo las condiciones en que fue concertado, aquel arrendamiento encarna un acto de administración extraordinaria, en cuyo caso habría sido precisa la conformidad de los tres comuneros -dos de ellos únicamente reúnen un 66% de cuotas, y no alcanzan las tres cuartas partes legalmente exigidas-, o, por el contrario, un mero acto de administración ordinaria, hipótesis en la que sería suficiente el 50% de las cuotas y el negocio gozaría de validez por haber intervenido dos de los tres cotitulares de sendas terceras partes indivisas.

La consideración de la concertación de un contrato de arrendamiento como acto de administración ordinaria o extraordinaria se supedita doctrinalmente, por lo usual, a la duración que se haya pactado. En el derecho común, en el que solo se distingue conceptualmente entre actos de disposición y actos de administración, se ha considerado por la doctrina legal, entre otros criterios, que el arrendamiento otorgado por un plazo superior a seis años debe considerarse acto de disposición, por lo que para su concertación se exige la concurrencia de las voluntades de todos los comuneros.

Aquel parámetro de referencia se ampara en el artículo 1548 del Código Civil común, a cuyo tenor "[l]os progenitores o tutores, respecto de los bienes de los menores, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años". También se invoca el artículo 1280.2 del mismo texto, que establece que deberán constar en documento público los arrendamientos de bienes inmuebles por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero, y el artículo 271, en su antigua redacción, que obligaba al tutor, en su párrafo 7º, a solicitar autorización judicial para "ceder bienes en arrendamiento por tiempo superior a seis años".

La referencia al plazo de duración del arrendamiento como factor esencial para determinar si su otorgamiento constituye un acto de administración o disposición es corroborada por la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2018, que dispone:

" El arrendamiento es un acto de administración salvo cuando, por su duración, comprometa el aprovechamiento de las cosas ( art. 1548 y 271 CC ). En tal caso se considera como acto de disposición. Así lo entendió la sentencia 333/2010, de 10 de junio , respecto del arrendamiento por quince años con posibilidad de prórroga de un piso ganancial, en un caso en el que el contrato fue otorgado, tras la muerte de la esposa, y sin autorización judicial, por la curadora del marido declarado pródigo. En el ámbito de la sociedad de gananciales, se ha considerado acto de disposición el arrendamiento de industria instalada en local ganancial por plazo de quince años ( sentencia 341/1995 de 10 abril ); también el arrendamiento de inmueble ganancial por cuatro años prorrogables a veinte por voluntad del arrendatario, con opción de compra a su favor ( sentencia 1029/2000, de 14 noviembre ); y la sentencia 31/1999, de 24 abril , con invocación de la doctrina de la sala según la cual los arrendamientos de bienes inmuebles por tiempo que no exceda de seis años tienen carácter de actos de administración, considera que en el caso la esposa estaba legitimada para otorgarlo sola, al no ser superior a ese plazo".

Se considera, por tanto, que una duración superior a seis años debe considerarse un acto de disposición porque tal plazo "compromete el aprovechamiento de las cosas".

III. Ahora bien, aquellas consideraciones no son automáticamente trasvasables al supuesto que se enjuicia por cuanto la normativa catalana no es coincidente en este aspecto con el derecho común, aunque doctrinalmente se conviene también, desde una perspectiva dogmática, que un arrendamiento otorgado por un largo plazo de duración deja de constituir un acto de administración ordinaria para pasar a configurarse como un acto de administración extraordinaria.

Así, los preceptos de la normativa autonómica catalana paralelos a aquellos del derecho común en los que se apoya el criterio de la duración del arrendamiento no participan del mismo contenido. El artículo 222-43 g) del Codi Civil de Catalunya dispone que el tutor y el administrador patrimonial necesitan autorización judicial para "otorgar arrendamientos sobre bienes inmuebles por un plazo superior a quince años", y el artículo 236-27.1 g) establece, en el mismo sentido, que los progenitores o, si procede, el administrador especial, en relación con los bienes o derechos de los hijos, necesitan autorización judicial para "otorgar arrendamientos sobre bienes inmuebles por un plazo superior a quince años".

Por ello es aquel parámetro de la duración superior a 15 años el que maneja la doctrina legal en este territorio para deslindar si el arrendamiento constituye un acto de administración ordinaria o extraordinaria. Lo explica la sentencia de 14 de septiembre de 2023, de la Sección 13ª de esta Audiencia Provincial:

" En el mismo sentido, según el artículo 552.7.2 del Libro V del Código Civil de Cataluña , aprobado por Ley 5/2006, de 10 de mayo, bajo el epígrafe de "Administración y régimen de adopción de acuerdos", los actos de administración ordinaria en las comunidades de bienes se acuerdan por la mayoría de los cotitulares, que obligan a la minoría disidente.

En cuanto a lo que deba entenderse por administración ordinaria o extraordinaria, ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 2000 , que cita las Sentencias de 18 de diciembre de 1973 , 8 de octubre de 1985 , 30 de marzo , y 12 de noviembre de 1987 , 1 de junio de 1991 , 10 de abril de 1995 , y 7 de marzo de 1996 ), la que, a partir de preceptos dispersos del ordenamiento jurídico, como son los artículos 1280.2 º y 1548 del Código Civil , o el artículo 2.5º de la Ley Hipotecaria , permite alcanzar la conclusión de que excede de los meros actos de administración ordinaria de la comunidad el otorgamiento de un contrato de arrendamiento por término que exceda de seis años.

Aunque, de acuerdo con el artículo 1 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña, y el artículo don Luis Manuel.1, 2, y 4 del Libro I del Código Civil de Cataluña, aprobado por Ley 29/2002, de 30 de diciembre, debiendo interpretarse las normas del derecho civil de Cataluña, de acuerdo con las demás normas, y los principios generales que lo informan, es lo cierto que, de acuerdo con los artículos 137.2 , 151 f ), y 212 e) del Código de Familia , aprobado por Ley del Parlamento de Cataluña 9/1998, de 15 de julio, y en la actualidad los artículos 211.12 a ), don Luis Miguel, doña Serafina.43.1 g), y 236.27.1 g) del Libro Segundo del Código Civil de Cataluña, aprobado por la Ley 25/2010, de 29 de julio, son actos de administración extraordinaria, el otorgamiento de arrendamientos sobre bienes inmuebles por un plazo superior a quince años.

Por lo tanto, en Cataluña, es acto de administración extraordinaria el otorgamiento de un arrendamiento, no ya por más de seis, sino por más de quince años, siendo para este acto de administración extraordinaria para el que debe entenderse que los comuneros requieren la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas, exigida por el artículo 552.7.3 del Código Civil de Cataluña , atendido el período prolongado durante el cual queda comprometido el patrimonio de la comunidad".

En análogos términos se desenvolvía la sentencia de esta sección de 22 de noviembre de 2022:

" En semejante sentido (y con referencia a como se acaba de hacer en esta sentencia al Derecho Civil de Cataluña), la SAP Barcelona, Sec 13ª 29.01.2021 establece:

"En relación con el uso de las cosas comunes, según el artículo 552.7.2 del Libro V del Código Civil de Cataluña (CCCat .), bajo el epígrafe de "Administración y régimen de adopción de acuerdos", los actos de administración ordinaria en las comunidades de bienes se acuerdan por la mayoría de los cotitulares, que obligan a la minoría disidente.

En cuanto a lo que deba entenderse por administración ordinaria o extraordinaria, en Cataluña, es acto de administración extraordinaria el otorgamiento de un arrendamiento por más de quince años, siendo para este acto de administración extraordinaria para el que debe entenderse que los comuneros requieren la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas, exigida por el artículo 552.7.3 del Código Civil de Cataluña , atendido el período prolongado durante el cual queda comprometido el patrimonio de la comunidad. Por el contrario, no es acto de administración extraordinaria, por no estar legal ni doctrinalmente previsto como tal, el otorgamiento de un contrato de arrendamiento de hasta quince años, así como tampoco la extinción de un contrato de arrendamiento por expiración del plazo fijado contractualmente, cualquiera que sea su duración, por cuanto la extinción del arrendamiento no supone el compromiso, sino la liberación del patrimonio de la comunidad. Y lo mismo puede decirse en cuanto al ejercicio de la acción de desahucio, mediante la que se pretende la liberación del patrimonio de una ocupación, perteneciendo al ámbito de la administración ordinaria para la que, según el artículo 552.7.2 del Código Civil de Cataluña , basta el acuerdo de la mayoría de los cotitulares".

IV. Ahora bien, de lo expuesto no debe concluirse necesariamente que la catalogación del arrendamiento de la cosa común como un acto de administración extraordinaria presuponga necesariamente que se haya concertado por un plazo superior a 15 años, como pretenden los apelantes.

Es cierto que como norma general se admite por la doctrina legal que el contrato de arrendamiento, en principio, constituye un acto de administración (por todas, sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 2003), por lo que no sería precisa para su validez más que la concurrencia de las voluntades de la mayoría de los copartícipes. Pero el régimen mayoritario que se configura como base de la administración ordinaria debe ser modulado, no únicamente cuando el arrendamiento se otorga por un plazo superior a los 15 años -seis en el régimen común-, sino cuando la duración prevista o previsible, según palabras del Tribunal Supremo, conforme se ha expuesto, "comprometa el aprovechamiento de las cosas", o cuando "queda comprometido el patrimonio de la comunidad", según razonaba la citada sentencia de 14 de septiembre de 2023, de la Sección 13ª. La centenaria sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1903, por su parte, entendió que la administración deja de ser ordinaria cuando la duración del contrato "lo convierte ya en un régimen de enajenación parcial del dominio al constituir ya un derecho real a favor del arrendatario".

Se recuerda que la ya citada sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2018 invocaba la sentencia de 14 de noviembre de 2000, que conceptuó como acto de disposición del otorgamiento de un arrendamiento del inmueble ganancial por cuatro años prorrogables a veinte por voluntad del arrendatario.

V. Bajo tales premisas, no cabe otra alternativa más que considerar que el contrato de arrendamiento objeto de autos se configura claramente como un acto de administración extraordinaria, y su validez habría exigido la concurrencia del consentimiento del 75% de las cuotas comunitarias.

Bastaría para obtener aquella conclusión la propia argumentación expuesta por la representación de los demandados, tanto en el trámite de contestación como durante el acto de audiencia previa. En tales fases procesales dicha parte mantuvo con firmeza que el otorgamiento del contrato de permuta constituyó un acto de administración extraordinaria, y que por lo tanto resultaba de aplicación lo establecido en el artículo 552-7 del Codi Civil de Catalunya, pero por error involuntario culminaba aquella argumentación afirmando que el 75% de cuotas preciso para avalar un acto de administración extraordinaria quedaba cubierto con la prestación del consentimiento por parte de dos de los tres copropietarios.

Durante la audiencia previa, como se dijo, se mantuvo aquel alegato y se insistió en que el arrendamiento otorgado sobre la vivienda de la CALLE000 pertenecía a la categoría de los actos de administración extraordinaria, por lo que al menos conceptualmente no concurre divergencia entre los litigantes acerca de la naturaleza del repetido arrendamiento. Y si ello es así, la norma aplicable no puede ser otra que la contenida en el artículo 552-7 del Codi Civil de Catalunya, cuyo apartado 3, en su primer inciso, impone una mayoría de las tres cuartas partes de las cuotas -es decir, el 75%-, mayoría que no queda cubierta, obviamente, con las cuotas correspondientes a dos de los tres comuneros, que representan conjuntamente un 66,66% del total.

En todo caso, no parece discutible, en línea con lo expuesto por el magistrado de primera instancia, que, por la naturaleza del régimen normativo aplicable al contrato de arrendamiento suscrito con doña Valentina sobre la vivienda de la CALLE000, dicho contrato debe calificarse como acto de administración extraordinaria, aunque no concurra la plena certeza de que haya de extenderse temporalmente más allá de 15 años. Y es que se recuerda que las partes convinieron que el arrendamiento siguiera sometido a la LAU de 1964, y, en consecuencia, al régimen de prórroga forzosa.

Lo anterior comporta, aparte de que la Sra. Valentina continuará abonando la renta que satisfacía en la vivienda de la CALLE001 -renta antigua y por tanto muy alejada de los precios usuales del mercado, según el informe pericial adjuntado por la parte actora-, que la duración del arrendamiento queda sometida a la exclusiva voluntad de dicha inquilina, e incluso parece razonable presumir que la vigencia del alquiler será vitalicia teniendo en consideración no solo la edad de la Sra. Valentina -69 años y una esperanza de vida, conforme a las publicaciones del Instituto Nacional de Estadística, de 17 años, tal como observa la perito-, sino también, como se ha expuesto, la exigua renta que continuará abonando, completamente desacompasada a la normal de mercado, lo que prácticamente descarta que la arrendataria no haga sucesivo uso, de forma indefinida, del derecho de prórroga que le asiste.

VI. Sentado así que el denominado "contrato de permuta de vivienda arrendada" exigía para su validez, como acto de administración extraordinaria, la prestación del consentimiento por parte de los tres integrantes de la comunidad de bienes propietaria de la vivienda de la CALLE000, la conclusión no puede ser otra que considerar que dicho acto jurídico, por haberse prescindido de la inexcusable voluntad del actor, está viciado de nulidad ( sentencias del Tribunal Supremo de 10 de junio de 2010, 25 de septiembre de 1995 y 17 de febrero de 2000, entre otras muchas), lo que debe acarrear las consecuencias que se describen en la sentencia de primera.

Se apunta finalmente, a propósito de las alegaciones vertidas por los apelantes, que aquella ineludible declaración de nulidad no puede obviamente resultar condicionada por la circunstancia de que el contrato fuera revisado y aprobado por los respectivos asesores jurídicos del Ayuntamiento de Barcelona y de la familia Eutimio, y que ambos consideraron que era válido, aparte de beneficioso para todas las partes. Se trata de meros criterios subjetivos emitidos al aparecer por profesionales letrados particulares, que, sin perjuicio de merecer el máximo respeto, desde ninguna perspectiva son susceptibles de incidir sobre la decisión acerca de la validez o nulidad del negocio, como tampoco el hecho de que el repetido contrato recibiera la "bendición del Ayuntamiento de Barcelona"

VII. Finalmente, y en cuanto a la alegación sobre la situación de vulnerabilidad económica de la codemandada doña Valentina, se trata de un aspecto que, con independencia de las obligaciones de cuyo cumplimiento haya de responder, por su cualidad de arrendadora, la mercantil Hersaba, S. L. a raíz de la declaración de nulidad y de las consecuencias restitutorias a ella asociadas, deberá ser abordado en una eventual fase de ejecución de sentencia para la hipótesis de que la primitiva arrendadora, tras el desalojo de la vivienda de la CALLE000, no facilite una alternativa habitacional a la inquilina o no solvente de alguna otra forma sus necesidades de morada.

VIII. Los recursos de apelación interpuestos por las partes demandadas, en consecuencia, no pueden tener acogida.

CUARTO.- Indemnización de daños y perjuicios a favor del comunero que no intervino en el contrato de "permuta de vivienda arrendada". Cuantificación

I. El magistrado de primera instancia proporciona con precisión las razones por las que el actor debe ser acreedor a una indemnización para paliar los perjuicios económicos que, como integrante de la comunidad de bienes propietaria de la vivienda de la CALLE000, ha padecido a raíz de la suscripción, por parte de sus dos hermanos, de un contrato de arrendamiento sobre dicha finca, en el que se ha pactado una renta, coincidente con la "renta antigua" que venía satisfaciendo la inquilina en virtud del contrato de arrendamiento sobre la vivienda de la CALLE001 -sometido a la LAU de 1964-, que se aparta notoriamente de los actuales precios de mercado.

A partir del informe pericial confeccionado por la economista Sra. María Cristina (documento número 6 de la demanda), el perjuicio económico particular padecido por don Luis Manuel, en su condición de titular de un tercio indiviso en la comunidad de bienes constituida sobre la vivienda de la CALLE000, debe cifrarse mensualmente en una tercera parte de la diferencia entre la renta de mercado actual correspondiente a aquella vivienda (889,60 euros) y la renta real que ha venido satisfaciendo la Sra. Valentina (255,97 euros). La diferencia entre ambas rentas es 633,63 euros, por lo que la tercera parte de este importe, es decir, 211,21 euros, representa el perjuicio económico mensual irrogado a don Luis Manuel.

Tal criterio indemnizatorio fue aceptado, con ocasión de la resolución de un asunto de cierta analogía con el que ahora se enjuicia, por la sentencia del TSJ de Catalunya de 1 de diciembre de 2011, en la que se declaró:

"Aplicando el contexto normativo-jurisprudencial al caso de autos resulta que los comuneros codemandados D. Virgilio. y Dª Carmela., en su doble condición de comuneros y socios (100%) de la sociedad C., S. A., ocasionan un perjuicio a la comunidad de bienes formada por ellos dos y el actor, fijada por la sentencia en una ganancia dejada de obtener estimada por el precio de las rentas -a valor de mercado- que por el arrendamiento de los bienes podrían obtenerse, dado que la merced satisfecha a la comunidad, ha sido considerada como un precio vil.

Dicha conclusión sobre el perjuicio material o ganancia dejada de obtener por la comunidad no resulta arbitraria ni ilógica, sino todo lo contrario, ajustada a la necesaria reparación del daño causado a la comunidad por una actuación de los comuneros mayoritarios que, prevaliéndose de dicha condición, obtienen un arrendamiento a favor de su sociedad (participada al 100% por ambos comuneros codemandados) mediante el pago de una renta vil y provocan con su actuación un perjuicio evaluable y cierto. Por tanto, las bases para su fijación no son ni arbitrarias ni caprichosas, y si bien cuando se trata de daños y perjuicios estos deben ser probados y derivados del pretendido incumplimiento, negándose cuando se excede en una notoria desmesura, en más o en menos, lo que supone un error palmario o arbitrariedad - SSTS. 14 de julio 2003 y 26 diciembre 2006 - o se resuelve de forma desorbitada o evidentemente injusta - SSTS 18 de junio 2001 y 9 de marzo 2005 - excluyéndose los beneficios hipotéticos o imaginarios - SSTS 14 de julio 2006 y 27 junio 2007 -, nada puede afirmarse en contra de que el perjuicio evaluado se determine por las rentas -a precios de mercado- que se hubieran podido obtener por el arrendamiento de la cosa.

El dato que se obligue a los dos comuneros codemandados -personas físicas- a indemnizar el daño a la sociedad y posteriormente, en su parte alícuota, al comunero disidente parte de la existencia de una fuente de la obligación como es su actuación ilícita y la infracción de un principio fundamental en el derecho de daños que no es otro que el del "alterum non laedere", cuya concreción, en el caso examinado, se establece en los arts. 1101 y 1106 CC ".

II. En la sentencia frente a la que se apela se reflejan adecuadamente los cálculos que han quedado expuestos, si bien el juzgador a quo se decanta por excluir del marco temporal de la indemnización los seis primeros meses de vigencia del contrato de arrendamiento sobre la vivienda de la CALLE000, por considerar que no se cuenta con prueba suficiente para afirmar que la repetida vivienda hubiera sido arrendada de forma inmediata a precios de mercado, de modo que la exclusión de aquellos seis meses se fundamenta en la ponderación de un periodo de tiempo razonable destinado a la gestión y contratación del arrendamiento.

Se discrepa de aquel argumento, pese a reconocerse su razonabilidad, porque en el trance de ponderar una indemnización de daños y perjuicios de la naturaleza de la que ahora se analiza no es posible prescindir de criterios hipotéticos y contingentes, ciertamente, pero de lo que se trata es de compensar al actor por un concepto que por lo habitual se calibra en función del valor en uso, que en este caso se corresponde con el precio de mercado del arrendamiento de la vivienda. Es cierto que el arrendamiento pudo haberse concertado el primer día o después de varios años de gestiones, o por una renta superior o inferior a la tasada por la perito, pero de lo que se trata es de fijar una estimación prudencial, con los márgenes de error propios de toda hipótesis, acerca de una ganancia que razonablemente pudo haber obtenido el perjudicado.

En consecuencia, deberá acogerse la impugnación que sobre aquel aspecto del litigio formuló la representación de don Luis Manuel frente a la sentencia de primera instancia, pronunciamiento que resulta sólidamente respaldado por dos argumentos adicionales:

1º) Los demandados no cuestionaron en ningún momento la pertinencia cuantitativa de la indemnización pretendida de contrario, ni postularon su reducción o moderación. Es cierto que formularon oposición a tal indemnización, pero no porque la consideraran excesiva o desproporcionada, o porque mostraran su disconformidad con la renta de mercado estimada por la perito o con el lapso temporal conforme al cual habría de computarse tal cuantía indemnizatoria, sino, llanamente, por representar una consecuencia asociada a la declaración de nulidad impetrada por la parte actora. Por ello, una vez acogida la acción de nulidad, parece que lo más adecuado habría sido no modificar unas bases indemnizatorias que ninguno de los demandados puso nunca en cuestión.

2º) Por si ello no fuera suficiente, en la junta general de la mercantil Hersaba, S. L. celebrada el 17 de septiembre de 2021 -una vez concluido el juicio y escasas fechas antes del dictado de la sentencia de primera instancia-, se acordó, a instancias de los hoy codemandados don Luis Miguel y doña Serafina, y con su voto favorable, "autorizar la suscripción de un contrato entre Hersaba, S. L. y los hermanos Eutimio, de compensación económica del diferencial existente entre la renta que satisface la antigua inquilina de Hersaba, S. L., doña Valentina, por arrendamiento de la vivienda propiedad de los hermanos Eutimio, sita en Barcelona, CALLE000, número NUM000 y el importe de la renta de mercado de dicha vivienda".

La denominada "compensación económica" se sustentaba en los mismos presupuestos sugeridos por el actor a los efectos del cálculo de la indemnización a su favor -notable diferencia entre la renta satisfecha por la inquilina y la renta de mercado-, y los propios don Luis Miguel y doña Serafina aceptaron expresamente que la renta actual de mercado de la vivienda ascendía a la cuantía estimada por la perito (889,60 euros), y que cada uno de los hermanos debería ser compensado desde la firma del contrato en la suma de 211,21 euros mensuales, cantidades todas ellas que coinciden íntegramente con las propuestas en la demanda.

III. Por todo ello se estimará la impugnación formulada por don Luis Manuel, y, en consecuencia, se modificará la sentencia de primera instancia en el sentido de establecer que la indemnización a favor del demandante, y a cuyo pago resultan obligados sus dos hermanos, queda fijada en 3.801,78 euros hasta el mes de noviembre de 2019.

Se respetan, por lo demás, las bases establecidas en la sentencia de primera instancia para computar la indemnización de la que es acreedor don Luis Manuel a partir de diciembre de 2019, así como la totalidad del resto de pronunciamientos adoptados por el magistrado a quo.

QUINTO.- Costas

I. Primera instancia:

Las costas correspondientes a la primera instancia habrían de ser de imposición, en principio, a todos los demandados, por haber sido estimadas íntegramente las pretensiones actoras (artículo 394.1 de la misma Ley).

No obstante, se conviene con el magistrado de primera instancia que concurren razones suficientes para eximir del pago de las costas a la codemandada doña Valentina. Su intervención en los hechos litigiosos no ha pasado de la propia de un mero sujeto pasivo de las actuaciones emprendidas por don Luis Miguel y doña Serafina -tanto en nombre propio como en su condición de socios mayoritarios de Hersaba, S. L.-, y obviamente no le era exigible actuar de forma distinta a como lo hizo, ya que se limitó a aceptar el traslado a una vivienda en mejor estado de conservación sin modificar ni su cualidad de arrendataria ni los elementos del contrato hasta entonces vigentes, especialmente el sometimiento del arriendo al régimen de prórroga forzosa y la exigua cuantía de la renta mensual.

Por otra parte, el sentido de su escrito de contestación no ha encarnado una oposición frontal a las pretensiones actoras, y se ha dirigido específicamente a defender e interesar, fuera cual fuera la resultancia del pleito, la adecuada atención a su situación de vulnerabilidad.

Ello se considera suficiente para prescindir excepcionalmente, en relación con la acción dirigida frente a doña Valentina -cuya vocación al pleito, por lo demás, resultaba imprescindible en cuanto afectada por la declaración de nulidad-, de la norma general del vencimiento en materia de costas.

II. Segunda instancia:

a) Costas derivadas del recurso interpuesto por don Luis Miguel, doña Serafina y Hersaba, S. L.: han de ser impuestas a dichos codemandados, por razón de la desestimación de tal recurso ( artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

b) Costas del recurso formulado por doña Valentina: no se adopta pronunciamiento expreso al respecto por las razones anteriormente expuestas.

c) Costas dimanantes de la impugnación articulada por don Luis Manuel: la estimación sustancial de tal impugnación determina la pertinencia de no hacer tampoco pronunciamiento expreso sobre las costas correspondientes a tal actuación procesal ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

SEXTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional; no obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional. Conocerá del recurso el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,