Sentencia Civil 289/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 151/2023 de 29 de abril del 2024

Primero : El litigio se refiere a una compraventa de inmueble, o de inmuebles, realizada en 2018, entre Bankia, S.A., como vendedora, y Expansión Activos 88, S.L., como compradora.

El 8 de octubre de 2018 se formalizó un " documento de arras", de formalización de la compraventa, que debía consumarse después mediante el otorgamiento de la escritura pública correspondiente. En dicho documento de 8 de octubre se hizo constar que el objeto de la compraventa era la finca registral 25/1 y que estaba situada en calle Mar número 10, piso primero, de la localidad de Pineda de Mar. El precio acordado se fijó también en el documento, en una cuantía de 120.050 euros, del que la compradora entregó en el acto la suma de 3.000 euros, en concepto de arras penitenciales.

La escritura de compraventa se otorgó el 25 de octubre del mismo año 2018 y en ella se hizo constar que Bankia vendía a Expansión de Activos una finca que comprendía planta baja y un piso, con patio detrás, que daba a la calle Mar número 10 y, además, otro edificio, de planta baja solamente, que daba a la plaza de las Melias. El solar ocupado por el objeto de la compraventa según la escritura era de 276,35 metros cuadrados y era la finca registral 25 del indicado municipio. La compraventa fue inscrita respecto a la citada finca registral, mediante la inscripción décima, de fecha 11 de diciembre de 2018.

2. El problema que se ha planteado es si el objeto de la compraventa fue, sólo, el piso primero, o planta alta de las dos existentes en el edificio que da a la calle Mar número 10, como sostuvo Bankia, hoy sucedida por Caixabank, o bien la totalidad de lo existente sobre el solar que da, por un lado, a la calle Mar número 10 y, por el otro, a la plaza de les Melies número 6, de Pineda de Mar, que es la tesis que sostiene la compradora demandada.

Como la vendedora entendió que se había producido un error en la escritura pública al identificar el objeto de la compraventa, entabló demanda contra Expansión Activos 88, S.L., en solicitud de que se declarase la nulidad de la escritura, de forma total o imponiendo la adaptación de la operación a lo que, a su entender, fue el auténtico objeto de la compraventa.

3. La demandada se opuso a la demanda y el Juzgado la desestimó.

El fundamento de la decisión del señor juez de primera instancia es, en definitiva, el texto de la escritura pública. En el contrato de arras se hablaba de finca registral 25/1, siendo así que no había constancia de ninguna finca así identificada. La única finca registral identificada comprendía la totalidad de la finca descrita en la escritura. Las comunicaciones previas entre las partes eran simples documentos privados y, de haber existido error, habría sido inexcusable por parte de la vendedora. El informe pericial de valoración no era plenamente revelador de que lo que se vendió fue, sólo, un piso y no " todo el objeto realmente descrito".

Segundo : 1. En primer lugar hay que decir que este tribunal dispone de plenas facultades para valorar la prueba. No está sujeto en absoluto a lo concluido en primera instancia, ni la valoración del juez ha de ser respetada salvo que sea especialmente errónea. Para prescindir de las conclusiones a las que llegó el Juzgado basta con que la sala no las comparta. Esto no es un recurso de casación, como es obvio. Hay muchas sentencias del Tribunal Supremo en tal sentido. A modo de simple ejemplo pueden mencionarse las 326/2018, de 30 de mayo, y 263/2020, de 8 de junio. Y es también evidente que las partes pueden pretender que prevalezca su criterio sobre el del juez de primera instancia. En eso consisten precisamente los recursos.

2. En segundo lugar, hay que indicar que en materia de prueba los documentos privados tienen tanto valor como los públicos, siempre que la autenticidad de los privados no se discuta o esté plenamente probada. Es más, a veces los documentos privados pueden ser más claros y, por tanto, pueden revelar mejor la verdadera intención de las partes. Este es uno de esos casos.

Tercero : 1. El llamado documento de arras indica muy claramente que el objeto de la compraventa fue muy limitado y que, desde luego, no fue en absoluto toda la finca registral 25 del municipio de Pineda de Mar. Al identificar el inmueble vendido lo hace indicando que la dirección del mismo era calle Mar número 10, piso primero. Esto tiene el significado que tiene: que solo se vendía la primera planta, la planta alta, del edificio de calle Mar número 10, de Pineda de Mar.

Es obvio que en ese número de la calle del Mar había dos viviendas: una en planta alta y otra en planta baja. Las fotografías lo indican claramente y el informe pericial aportado por la demandante también. El documento 3 de los aportados con la contestación es muy clarificador al respecto. Es una comunicación del ayuntamiento de Pineda de 13 de diciembre de 2007, relativa a la solicitud de licencia de primera ocupación subsiguiente a unas obras de rehabilitación del edificio para la construcción de dos viviendas. Evidentemente el documento refleja la existencia de una vivienda en planta baja y de otra en planta alta, aunque lo realizado no se ajustase en ciertos extremos al proyecto que había aprobado el ayuntamiento y por eso debía solicitarse la legalización de las modificaciones observadas, de escaso alcance. Pero que había dos viviendas, una en planta baja y otra en planta alta, o primera, es bien evidente y en realidad no se niega. En la audiencia previa se habló de la independencia física de las dos viviendas de calle Mar y del local de plaza Melies y la demandada no lo negó. Lo confirmó, se repite, el dictamen pericial aportado al efecto por la demandante.

Pues bien, partiendo de esa realidad innegable, en el contrato privado, llamado " documento de arras", se indica que el objeto de la compraventa era el piso primero. Decimos objeto de la compraventa porque en realidad un contrato de arras es un contrato de compraventa. Con pacto de arras, pero contrato de compraventa. Si en el documento se identificó el objeto en esa forma, no se comprende que se pretenda que lo vendido fue otra cosa, y además por el mismo precio que se menciona en el contrato de arras.

La " autorización especial para la venta de inmuebles" incorporada a la escritura dice lo mismo respecto al objeto de la compraventa. Habla del piso primero del edificio de calle Mar número 10. Era un documento en el que Haya Real Estate, S.A.U., administradora del patrimonio inmobiliario de Bankia, o de parte de él, autorizaba a Gestoría Pinos XXI, S.L., a intervenir en la trasmisión del inmueble que se mencionaba, que era el indicado.

Es evidente que cuando los documentos hablan de piso primero se refieren a la planta alta. Solo había planta baja y alta, como resulta de las fotografías e informes, así como del documento 3 de la contestación. Siendo así, cuando se designa el piso primero se alude a la planta alta.

2. En el documento de arras se menciona el número de finca registral como " 25/1" y esto ha motivado determinadas reflexiones de la parte demandada. Se pretende que el 1 situado después de la barra de esa mención deriva de que antiguamente se refería a los libros del municipio de Pineda de Mar, pasando a denominarse definitivamente como de Pineda de Mar con lo que se eliminó ese 1.

Esta explicación carece del menor fundamento y no existe el menor indicio que la confirme. Desde siempre los libros registrales se han referido a un municipio concreto. En este caso, la inscripción novena de la finca registral 25 constaba a favor de Caixa d'Estalvis Laietana en el libro 82 del término municipal de Pineda, tomo 585 del conjunto de libros del registro. La inscripción décima, a favor de la aquí demandada consta en el libro 741 del mismo municipio.

Evidentemente no podemos asegurar por qué se puso la mención " 25/1" para identificar el piso vendido. Lo más verosímil es que fuese una manera informal de proceder. Se vendía un piso solo, porque eso es lo que decía el contrato de compraventa, llamado " documento de arras" y, como no había una hoja registral ni un número registral propio de ese piso, se puso lo de "25/1", lo cual debe interpretarse como una limitación, como una indicación de que no se vendía toda la registral 25, sino solo una parte de la misma. Repetimos que de la explicación que da la demandada, por otra parte incomprensible, no existe el menor indicio en el proceso.

3. La realidad de lo ocurrido guarda relación con la falta de independencia registral de este piso primero. Como no había una descripción registral del mismo, se llevó a la escritura la descripción de la finca registral 25 y se incluyó en el documento como objeto de la compraventa. Eso es lo que ocasionó el problema. No existía una inscripción registral del piso, y se utilizó la única inscripción registral de que se disponía, que era la de toda la finca 25.

Es verdad que la incorporación de la descripción registral no fue absoluta o acrítica. No consistió en incorporar la nota simple y su contenido, sin más. Se aclaró que, contra lo que constaba en la descripción registral, el " edificio de nueva construcción" de que habla dicha descripción, con frente a la plaza de las Melias solo disponía de planta baja y no de piso como constaba en el registro. Planta baja, por cierto, de la que en la escritura se decía que estaba destinada " a almacén", en lo que la adaptación a la realidad ya no fue tan acertada, porque lo que había era una oficina de Bankia abierta al público.

La incorporación de una cédula de habitabilidad de la calle Consolat de Mar número 10, primero, de la misma localidad es muy llamativa. Evidentemente se trata de una calle diferente a la calle del Mar. Pero es algo completamente intrascendente, por más que sí revele que no hubo mucho rigor en la formalización de la escritura.

3. Además de en esa descripción registral incorporada a la escritura, hay que insistir en que la autorización a favor de la Gestoria Pinos XXI, S.L., cuyo representante actuó en representación de la vendedora (la identificación de la representante de la vendedora, con su cadena de apoderamientos, llega hasta la página 10 de la escritura pública) se refiere a la trasmisión del inmueble que se describía a continuación. En la descripción consta " Domicilio: Mar, número 10, piso PRIMERO".

También consta incorporada a la escritura una nota catastral, con una referencia muy concreta: 4285004DG7048N0001PF. La notaria no pudo acceder a la certificación catastral descriptiva y gráfica, pero la referencia catastral sí la indicó y se protocolizó un certificado catastral, en el que se hace referencia solo a la calle del Mar número 10, a la existencia de dos elementos construidos, ambos viviendas, así como a una superficie construida de 150 metros cuadrados. En dos plantas, evidentemente, como se refleja en la descripción catastral aportada como documento 5 de la demanda, en el que consta una superficie construida de 150 metros cuadrados, en dos viviendas de 75 metros cada una. Esto es también, insistimos, lo que figura en el certificado catastral incorporado a la escritura.

La otra parte de lo que constituye la finca registral 25 aparece en el documento 6 de la demanda. Es otra finca catastral, obviamente, la que tiene fachada a la plaza Melies. En el documento 11 de la contestación aparece otra superficie de parcela de esta finca con fachada a plaza Melies, aunque la superficie construida sí concuerda con la del documento número 6. Pero lo que resulta obvio es que esta finca catastral está comprendida en la registral 25 y es distinta de la catastral que se mencionó en la escritura de compraventa, con fachada solo a calle del Mar.

4. En definitiva, el documento de arras es muy claro y muy sencillo. La autorización a la gestoría incluida en la escritura también lo es. Hay una referencia catastral, con documento protocolizado, que claramente remite también a la misma realidad, a que la finca vendida solo fue la de calle del Mar número 10, piso primero. Las referencias a la ocupación por terceros claramente no podían referirse al local de plaza de las Melies, porque en éste, que obviamente no era ningún almacén, había una oficina bancaria.

Pero es que, además, la tesis de que el objeto de la compraventa fue toda la finca registral 25 es muy poco verosímil, por no decir que es, sencillamente, absurda.

Cuarto : 1. En primer lugar está la cuestión del precio. En el documento de arras se menciona solo un piso, con un precio determinado, que era de 120.050 euros. El precio en la escritura es exactamente el mismo, aunque el objeto que en ella aparece como vendido es mucho mayor, en elementos y en extensión.

El conjunto de la finca registral 25, con sus 3 elementos, dos viviendas en calle del Mar y un local comercial en plaza Melies, fue valorado en un total de 418.500 euros a fecha 5 de febrero de 2015, como consta en el documento 15 de la demanda. La demandada no ha aportado ningún informe de valoración. Y, sin embargo, se pretende que todo eso fue vendido, en octubre de 2018, por 120.050 euros.

Es evidente que el precio es libre. Pero eso es una cosa y otra que no pueda utilizarse como un indicio. En nuestro caso el precio confirma lo que apuntan todos los datos. Que el objeto de la compraventa fue solo un piso, una vivienda, la de la planta alta, o primera, de la calle del Mar número 10. Lo contrario sería entender que Bankia quiso poco menos que regalar sus inmuebles.

2. La demandada ha alegado que lo que compró tenía problemas, que se hicieron obras en 2006 para formalizar la división en propiedad horizontal. Pero no se hicieron conforme a las disposiciones del Ayuntamiento y se archivó el expediente, por lo que la finca no podía obtener el preceptivo documento administrativo para la división en propiedad horizontal. Había hecho gestiones a través de su arquitecto para constatar el estado de la finca y no era posible la división en propiedad horizontal. Se habla en la contestación de patrimonio ruinoso, para Bankia obviamente, y de " ladrillo tóxico".

Sin embargo, el arquitecto de la demandada, del que se dice que hizo todas esas comprobaciones, no ha sido llamado a declarar en el proceso. Como indicio de irregularidades solo contamos con los documentos 2 y 3 de la contestación, el segundo ya aludido antes. Son resoluciones del ayuntamiento que se refieren a problemas menores. El número 2 a que faltaban unos adoquines por poner en la acera y a que había un trozo de la calzada hundido, por lo que no se devolvía la fianza prestada en relación con las obras realizadas en la calle del Mar número 10. El documento 3 se refiere a discrepancias (escasas por cierto) entre el proyecto autorizado y lo que se había hecho en obra. Es muy evidente que nada de todo ello podía impedir la división en propiedad horizontal ni el uso como vivienda de lo que efectivamente compró la demandada, que fue el piso primero, o planta alta. Además los documentos revelan que se hicieron reformas generales en 2007, es decir solo 11 años antes de la compraventa. Y aunque en la escritura se exonerase a la vendedora de deudas referidas a la finca objeto del contrato, lo cierto es que no se ha demostrado que existiesen. Con la escritura se protocolizó una certificación del ayuntamiento de Pineda, nuevamente solo de la calle del Mar número 10 y de la misma referencia catastral acabada en 0001PF, indicativa de que no había deudas pendientes por impuesto sobre bienes inmuebles.

Sí era un factor negativo la ocupación de la vivienda por terceros sin título alguno. Esto, por cierto, no ocurría con el local en el que estaba la oficina bancaria, pese a lo cual en la escritura pública no se introduce ningún matiz al respecto. Se habla de que la finca vendida estaba ocupada, sin más precisiones. Pero a pesar de ese factor negativo es indiscutible que las viviendas habían sido reformadas en 2007 y no hay el menor indicio serio de que no sean divisibles en propiedad horizontal. Todas las viviendas en esta situación lo son. Aquí había elementos comunes, comenzando por el suelo y la estructura. Tenían salidas independientes, pero elementos comunes también.

Por cierto que en la escritura de compraventa se dice en un lugar (página 25) que el inmueble no estaba dividido en propiedad horizontal y en otro (página 36) que " los/el inmueble/s está/n sujeto/s al régimen de propiedad horizontal".

3. Pero es que, además, se pretende que Bankia vendió a la demandada su propia oficina, el local donde tenía su oficina en Pineda de Mar. En una época en la que faltaban más de dos años para que se fusionase con Caixabank, lo que ocurrió en marzo de 2021, pues la escritura de fusión es de 25 de dicho mes. En la contestación se dijo que, cuando se enseñó la finca a la compradora se le dijo que la oficina se trasladaría. Pero de esto no hay el menor indicio y lo cierto es que no se comprende por qué iba a hacerse, cuando era un local perfectamente apto para su uso como oficina bancaria. Situado en el centro además.

La situación creada se refleja en el documento 17 de la demanda, que es una comunicación de la demandada dirigida a Bankia, en la que se requería a ésta para que acreditase el título en virtud del cual poseía el local de plaza Melies número 6, del que Expansión Activos 88 afirmaba ser propietaria.

Es decir, que a partir de un contrato privado de arras en que se identificaba como vendido el piso primero de la calle Mar número 10, se pretende que, sin haberse variado el precio en lo más mínimo, se pasó a trasmitir no solo todo el edificio de calle del Mar sino, también, el local de plaza Melies, de 144 metros cuadrados de superficie construida, en el que Bankia tenía su oficina de Pineda.

4. En definitiva no solo es que los documentos privados y en parte también el público (en el que se identifica la referencia catastral de lo que fue objeto de la compraventa) se refieren solo al piso primero repetidamente citado. Es que, además, la tesis de la demandada carece claramente de fundamento lógico. Por el valor del conjunto de la registral 25, que hace absurdo que Bankia lo vendiese todo por los 120.050 euros que constan en el contrato de arras y en la escritura, así como por el uso de la parte con fachada a plaza Melies que hacía la entidad vendedora como oficina bancaria abierta al público. Es evidente que hubo un error, que los gestores de la operación aportaron como descripción de lo vendido la descripción registral de que disponían, que era la de la totalidad de la registral 25 de Premià. Y así quedó en la escritura pública.

Quinto : 1. Podemos aceptar que se trató de un " error obstativo", es decir de un error consistente en que en el otorgamiento de la escritura pública se quería poner como objeto de la compraventa uno determinado y se puso otro, de mucho mayor alcance.

2. Se argumenta que, como el error obstativo consiste en que falta la voluntad, comporta la inexistencia del negocio jurídico afectado y su nulidad absoluta. Se señala así por ejemplo en la sentencia del Tribunal Supremo 18/2016, de 2 de febrero, también relativa a una confusión respecto al inmueble vendido.

Sin embargo, eso no es un principio dogmático en absoluto. Depende de los casos. Aquí es evidente que hubo una voluntad de contratar y esa voluntad ha de ser respetada. Existió y lo único que ha de hacerse es disponer lo necesario para que la voluntad contractual sea la que prevalezca. El contrato es un acuerdo de voluntades, en virtud del cual una persona consiente en obligarse a dar a otra alguna cosa, o a prestar un servicio, como dice el artículo 1254 del Código Civil. Obligan a lo pactado, a lo que las partes quisieron, porque el contrato es eso: acuerdo de los contratantes, sobre un objeto y con una causa determinados.

Aquí hubo acuerdo entre las partes. Para la compraventa de una vivienda y solo para eso y es eso lo que ha de respetarse y lo que ha de llevarse a efecto. En consecuencia se estimará la pretensión subsidiaria, para que ocurra lo que debe ocurrir atendida la voluntad de las partes. Que se consume la voluntad de comprar y vender la vivienda repetidamente mencionada. Pero como fue voluntad de ambas partes, la demandada podrá exigir lo mismo que se le impone a ella, porque, si no, no se cumpliría completamente el objeto y fin del proceso, que es restablecer la auténtica voluntad de ambas partes. La demandada está obligada a colaborar en la correcta documentación de la compraventa. Pero la vendedora demandante también y ello ha de reflejarse igualmente en la sentencia, sin lo que la decisión que se adopta resultaría incompleta.

3. No es óbice a la conclusión a la que se llega el hecho de que hubiese negligencia por la parte vendedora. Es evidente que quieres gestionaron el asunto para Bankia incurrieron en errores y que podrían haberlos evitado. Pero es muy obvio que también hubo error de parte de la demandada y que también ésta actuó sin el debido cuidado. Por eso no puede imponerse a la demandante que soporte las consecuencias de sus errores. La jurisprudencia se ha inclinado también por no exigir la excusabilidad como requisito en los casos del llamado error obstativo. Puede consultarse en tal sentido la sentencia 478/2012, de 13 de julio.

Sexto : 1. Como se ha expuesto, la escritura en que se formalizó la compraventa fue objeto de inscripción en el registro de la propiedad. Causó la inscripción décima de la finca. El registro pasó a publicar, por tanto, que la totalidad de la finca pertenece a la demandada.

2. Conforme a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria no puede ejercitarse ninguna pretensión contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente.

En este caso, pese a que la inscripción tuvo lugar en diciembre de 2018, no se solicitó en la demanda la cancelación de la inscripción. Sin embargo se trata de un efecto ineludiblemente derivado de la apreciación del error en la escritura que fue objeto de la inscripción y ese efecto debe acordarse aunque no fuese solicitado, como ocurre, en general con los efectos de las declaraciones de nulidad o invalidez: deben acordarse aunque no se soliciten expresamente.

Por lo que se refiere al artículo 38, la jurisprudencia se ha inclinado desde hace mucho tiempo por entender admisible que se acuerde la rectificación del registro aunque no se haya pedido expresamente. Pueden citarse en tal sentido las sentencias 686/2001, de 9 de julio, y 555/2012, de 21 de septiembre, que citan otras. No tendría sentido actuar de otro modo cuando se trata de una consecuencia ineludible de lo que se acuerda y cuando ha sido parte en el proceso la titular de la inscripción registral.

Séptimo : Las costas de la primera instancia se impondrán a la demandada, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Aunque no se estima la primera pretensión es evidente que el vencimiento es completo, porque se estima completamente la posición de la demandante.

Vistos los preceptos legales citados,