Sentencia Civil 376/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 801/2022 de 29 de junio del 2023

PRIMERO.- Apela el demandante Sr. Oscar los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia desestimatorios de las acciones acumuladas de desahucio por falta de pago, y reclamación de rentas, devengadas en virtud del contrato de arrendamiento, de 11 de diciembre de 2014, de la vivienda en RAMBLA000 nº NUM000, de Barcelona, concertado con los demandados arrendatarios Sr. Feliciano y Sra. Frida, solicitando el actor apelante la estimación de su demanda, y por consiguiente de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990),y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992), ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Aunque la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007; RJA 3886 y 4636/2003, 6571/2004, 4731/2005, 8401/2006, y 730 y 4336/2007), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

En concreto, en relación con el impago de las rentas como causa de resolución del contrato de arrendamiento, de acuerdo con la doctrina fijada por las Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de julio y 19 de diciembre de 2008, y 15 de enero y 26 de marzo de 2009, no se excluye la resolución arrendaticia incluso aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, cuando la demanda se presenta después del transcurso del plazo máximo de retraso en el pago previsto en el propio contrato.

En este caso, resulta de lo actuado que, en el momento de la presentación de la demanda, en septiembre de 2021, la parte demandada adeudaba, al menos, las rentas de septiembre de 2018 a septiembre de 2021, por importe conjunto de 13.900 € por lo que, al tiempo de la presentación de la demanda, concurría la causa resolutoria del arrendamiento por la falta de pago de la renta del artículo 27.2 a) de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

En consecuencia, procede la estimación del motivo de la apelación de la parte demandante.

SEGUNDO.- Apela, además, el demandante el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la pretensión acumulada, en virtud de lo previsto en el artículo 437.4.3ª de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, de reclamación de las rentas adeudadas, solicitando la parte actora apelante la estimación de la acción acumulada de reclamación de rentas.

Centrado así el motivo de la apelación, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Además, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil.

En este caso resulta de la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que los demandados se mantienen en la ocupación de la vivienda arrendada, no habiendo constancia de haber devuelto la posesión al arrendador, por lo que subsiste, hasta la devolución de la posesión, la obligación de pagar la renta por los arrendatarios demandados, habiéndose devengado rentas, en el momento de la presentación de la demanda, desde septiembre de 2018 hasta septiembre de 2021, por importe conjunto de 13.900 €.

En el presente caso, en el que la acción ejercitada es la de reclamación de rentas, el plazo de prescripción aplicable a la clase de acción ejercitada es el del artículo 121.21. a) del Código Civil de Cataluña, aprobado por Ley 29/2002, de 30 de diciembre, que establece un plazo de prescripción de tres años, para las pretensiones relativas a pagos periódicos que deban efectuarse por años o plazos más breves.

Por lo que, en este caso, la acción para la reclamación de las rentas no puede entenderse prescrita, por cuanto se reclaman en la demanda rentas devengadas desde septiembre de 2018, habiendo quedado interrumpida la prescripción por el burofax de 14 de julio de 2021, entregado el 27 de julio de 2021 (doc 2 de la demanda), habiéndose presentado la demanda en septiembre de 2021.

Por otro lado, no puede estimarse probado por los demandados, a quienes correspondía hacerlo, como hecho positivo y extintivo de la pretensión de la demanda, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que hayan pagado las rentas desde septiembre de 2018 hasta septiembre de 2021, por importe conjunto de 13.900 €, no habiendo tampoco pagado las rentas devengadas hasta el momento del juicio, de octubre de 2021 a mayo de 2022, por importe conjunto de 6.400 €

En consecuencia, procede, la estimación del motivo de la apelación de la parte demandante, y por consiguiente la estimación de la pretensión de la demanda en cuanto a las rentas devengadas, por importe conjunto de 20.300 € (13.900 + 6.400).

TERCERO.- En cuanto a las rentas posteriores, el artículo 437.4.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame; y el artículo 220.2 del mismo texto legal, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, admite en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, que la sentencia, el auto o el decreto incluyan la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

Es decir que los artículos 437.4.3ª, y 220.2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, permiten la reclamación, en el juicio verbal de desahucio, de las rentas vencidas y no pagadas; y que a esa reclamación se acumule, también, la reclamación de las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

En este sentido, según la reciente Sentencia de 5 de mayo de 2020, de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona (ROJ SAPB 2736/2020), es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea propiamente como renta bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por tanto, es innegable la obligación del arrendatario de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada.

El artículo 220.2 permite al arrendador la reclamación de rentas futuras en los juicios de desahucio arrendaticio en aquellos casos en que se haya acumulado a éste la acción de reclamación de rentas, conforme al art. 437.4.3, para lo cual es preciso que se reclamen "también" rentas "vencidas y no pagadas". Es decir, el art. 220.2 LEC permite condenas de futuro (reclamación de obligaciones no vencidas) estableciendo legalmente los parámetros para su determinación en ejecución de sentencia (en consonancia con el art. 219 LEC) en aquellos supuestos en que, habiendo incumplido el arrendatario su obligación de pago de la renta y reclamándose el pago de éstas, el arrendador ejercite una acción de desahucio, que, de ser estimada comportará el reintegro de la posesión, quedando legalmente determinados los parámetros para su cuantificación: fecha de presentación de la demanda -dies a quo-, fecha de recuperación de la posesión (entrega de llaves o lanzamiento) -dies ad quem- y cuantía de la renta -el importe de la última reclamada, última impagada antes de la demanda- .

En definitiva, la ratio legis del precepto examinado reside en evitar al arrendador acudir, una vez resuelto el contrato y recuperada la posesión, a un nuevo pleito para reclamar al arrendatario incumplidor las rentas devengadas durante el curso del procedimiento y hasta la ejecución de la sentencia.

En consecuencia, procede la estimación del motivo de la apelación, condenando a los demandados al pago al actor de las rentas que se devenguen a partir de la mensualidad de junio de 2022, a razón de 800 €/mes, y hasta la devolución de la posesión.

CUARTO.- Apela, además, el demandante el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la pretensión acumulada contra el codemandado avalista Sr. Gerardo, por la ausencia del requerimiento previo de pago exigido por el artículo 437.4.3ª de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en la redacción de la Ley 42/2015, de 5 de octubre.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que el artículo 437.4.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil no permite que, en el juicio verbal de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con acumulación de la acción de reclamación de rentas o cantidades análogas, se acumulen también las acciones contra el fiador o avalista solidario, si no ha precedido requerimiento previo de pago no satisfecho.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que el burofax de 14 de septiembre de 2021, remitido al codemandado avalista Sr. Gerardo (doc 3 de la demanda), no consta que fuera recibido por el codemandado avalista Sr. Gerardo, siendo así que es indiscutida la naturaleza recepticia del requerimiento previo de pago al fiador o avalista.

Aunque el requerimiento previo es un requisito de procedibilidad, o presupuesto procesal del ejercicio de la acción acumulada contra el fiador o avalista, cuya finalidad es la de proporcionar al fiador o avalista los datos suficientes sobre la deuda que mantienen los arrendatarios con el arrendador, para que pueda tomar la decisión que estime oportuna en orden a pagar, evitando el pleito, u oponerse al pago, de ahí que su falta, o su formulación deficiente, por no cumplir su finalidad,, determina su ineficacia, pero con la consecuencia de dejar imprejuzgada la acción, sin entrar a analizar la realidad o no de la obligación a cargo del fiador o avalista, por cuanto el requerimiento es un presupuesto procesal de la acción de reclamación, no del derecho a reclamar que pueda asistir al arrendador.

En consecuencia, procede declarar la indebida acumulación en los presentes autos de juicio verbal de la acción de reclamación de cantidad contra el avalista, que queda imprejuzgada, pudiendo la parte demandante, en su caso, promover nuevo proceso en ejercicio de la referida acción, que no ha podido ser objeto de los presentes autos, procediendo, en definitiva, la estimación parcial del motivo de la apelación, en el sentido de que se mantiene la absolución del codemandado avalista, aunque por ausencia del requisito de procedibilidad consistente en el requerimiento previo de pago.

QUINTO.- La cantidad adeudada, por importe de 13.900 €, correspondiente a las rentas vencidas en el momento de la presentación de la demanda, en septiembre de 2021, devengará intereses, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1100, 1101, y 1108 del Código Civil, desde la presentación de la demanda, y hasta el completo pago.

En cuanto a las rentas posteriores, desde la mensualidad de octubre de 2021, que se devenguen hasta la recuperación de la posesión por la demandante, devengarán los intereses legales desde sus respectivos vencimientos, y hasta el completo pago.

SEXTO.- De acuerdo con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución estimatoria de las pretensiones de la demanda formuladas contra los demandados Sr. Feliciano y Sr. Frida, procede la imposición a los demandados condenados de las costas causadas al demandante; y, siendo la resolución desestimatoria de las pretensiones de la demanda formuladas contra el demandado Sr. Gerardo, procede mantener la imposición al demandante de las costas causadas al demandado absuelto.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988, 26 de junio de 1990, y 4 de julio de 1997; RJA 1559/1988, 4896/1990, y 5845/1997), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, representado por procurador y asistido de abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños que, en definitiva, se originaron a la parte contraria.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

Aun en el caso de la antiguamente denominada absolución en la instancia, por apreciación de un óbice procesal que impide entrar en el fondo de la demanda, viene siendo doctrina reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 2001;RJA 6206/2001) la que considera la absolución en la instancia igualmente como vencimiento del demandante a los efectos de aplicar en todo su rigor el primer inciso del párrafo primero del artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, y en la actualidad el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En este caso, la sentencia de primera instancia rechaza todas las pretensiones de la parte demandante en relación con el codemandado Sr. Gerardo, por lo que fue perfectamente adecuada a derecho la imposición a la parte actora de las costas causadas al codemandado Sr. Gerardo, sin que se aprecien en este asunto circunstancias excepcionales que justifiquen su no imposición, por no plantear el caso ninguna duda de hecho ni de derecho, procediendo, en definitiva, la estimación parcial del motivo de la apelación de la parte actora en cuanto a las costas.

SÉPTIMO.- De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

OCTAVO.- De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución parcialmente estimatoria de la apelación, procede la devolución del depósito para recurrir a la parte apelante.