Sentencia Civil 2/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1051/2022 de 03 de enero del 2024

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte del demandado y demandante en el procedimiento acumulado a las presentes actuaciones D. Everardo, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada parcialmente la demanda frente a él formulada por D. Felix y Dª Elisabeth y desestimada la demanda la por él presentada frente a los antes indicados.

En la demanda se expone que los demandantes D. Felix y Dª Elisabeth como propietarios de la vivienda unifamiliar sita en la URBANIZACION000 CALLE000 NUM000 de Vilanova i la Geltrú la alquilaron por medio de contrato de 31.07.2019 a D. Everardo. Dicho contrato tenía una duración de un año con prórrogas anuales hasta un máximo de cinco años. En caso de incumplimiento del plazo de desistimiento se preveía una sanción consistente en la no devolución de un mes de fianza.

Tras nada indicarse con anterioridad al 1.08.2020, en fecha 27.08.2020 se indica que el arrendatario comunicó la necesidad de marchar de la vivienda dejando la misma con suciedad y daños. En base a ello se reclaman: * Indemnización por renuncia unilateral del contrato: 3.500 €; * Coste de reparación de patologías: 14.699,33 €; * Limpieza: 300 €; * Factura final compañía de aguas: 20,66 €; * Reposición lámparas: 1.984 €. La suma de estos conceptos asciende a 20.503,99 €. Si de este monto se deduce la fianza de 7.000 € resultan 13.503,99 € que es el monto a cuyo pago se solicita sea condenado el demandado.

D. Everardo contestó y se opuso alegando que la resolución del contrato fue de mutuo acuerdo habiéndose entregado la posesión y las llaves de la vivienda el 31.08.2020 sin significarse desperfecto alguno suscribiéndose el documento correspondiente que el demandado indica le fue enviado por el agente inmobiliario el 7.09.2020. Los desperfectos que se reclaman se señala en la contestación que son falsos y no tienen otra finalidad que la de apropiarse de la fianza.

En el procedimiento acumulado al presente tal y como se acordó en auto de 10.05.2021 (nº 30/2021 del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 7 de Vilanova i la Geltrú) se reclama por parte de D. Everardo a D. Felix y Dª Elisabeth la devolución de la fianza de 7.000 €, pretensión a la que los demandados contestaron señalando la improcedencia de tal restitución al exceder la valoración de los daños en la vivienda del importe de la fianza (su valoración es la misma que se expone en la demanda origen de la presente causa que antes se ha detallado.

La sentencia (con el auto de complemento de la misma) es estimatoria parcial de la demanda y desestimatoria de la demanda acumulada. Entiende en cuanto a la indemnización por desistimiento del contrato que la misma no es procedente al constar en el documento de finalización de la relación contractual que ello se hacía de mutuo acuerdo. En lo que son los desperfectos y su valoración (tras un análisis detallado de la prueba practicada) se consideran procedentes los siguientes: * Coste de reparación de patologías: 11.501,05 €; * Limpieza: 300 €; * Factura final compañía de aguas: 20,66 €. La suma de estos conceptos asciende a 11.821,71 €. Si de este monto se resta el de la fianza (7.000 €), resultan los 4.821,71 € a cuyo pago es condenado el demandado mas intereses desde el 16.10.2020 (fecha en que constaba la recepción de la reclamación previa formulada).

D. Everardo interpone recurso de apelación en el que señala que difiere de la valoración de la prueba que se hace en la sentencia destacando a tal efecto el documento de 31.08.2020 (firmado el 14.09.2020) y la exoneración de responsabilidad que en el mismo se contiene. A ello añade el que la reclamación de daños se hizo un mes y medio después de la entrega de llaves y cuando ya se había reclamado la restitución de la fianza. Igualmente detalla la valoración distinta que considera debe hacerse de la prueba practicada con especial incidencia en las fotografías aportadas y la pericial. En base a ello se solicita se desestime la demanda y se estime la acumulada, señalando que en caso de ser la cantidad resultante a favor de la propiedad, dado que opera la compensación de la fianza, ello no debería determinar la consideración de que la demanda acumulada se haya visto desestimada.

D. Felix y Dª Elisabeth se oponen al recurso entendiendo que es correcto el razonamiento de la sentencia destacando la precipitación con la que se tuvo que hacer el documento de finalización de la relación arrendaticia que ha motivado para los apelados la pérdida de 3.500 €.

SEGUNDO.- Marco normativo

Tras la exposición anterior, y de cara a la resolución del recurso de apelación cabe indicar que el art 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos dispone que:

"1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico..."

En cuanto a la devolución de la fianza, cabe señalar que la misma se configura como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución). Si éste cumplió sus obligaciones, la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario. Ello impone una previa liquidación del contrato. Es por ello que la LAU establece el tiempo de cumplimiento de la obligación de restitución de la fianza en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, ello no supone que el arrendador pierda su derecho a verificar la reclamación de los perjuicios a compensar con el importe de la fianza (esto solo tiene lugar con la prescripción de la acción), sino que lo que genera este retraso es que el arrendador deba abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

Igualmente cabe indicar que en todo contrato de arrendamiento ( art 1.561 CC) el arrendatario está obligado a devolver el bien arrendado tal y como lo recibió salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

En lo que se refiere al estado del inmueble, el arrendador se encuentra protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( STS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999...). Ello supone que la obligación del arrendatario es la de devolver lo arrendado "en igual estado", atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( STS. 24.9.1983, entre otras), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato.

Ante lo que se acaba de exponer, se debe verificar en procedimientos como el aquí contemplado, un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado del inmueble con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presenta en el momento de la devolución.

En cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió el bien en buen estado, presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo el bien arrendado. Ante esta presunción, al arrendatario le corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones adecuadas de uso).

Asimismo, se presume iuris tantum que el deterioro o pérdida se produce por culpa del arrendatario, correspondiendo a este la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( STS 10.10.1971, 24.9.1983), no siendo admisibles otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( STS 23.6.1956).

Manifestación de lo anterior es la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 16.06.2021 (reflejada en otras sentencias de esta misma Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona como las de 8.03.2022; 27.07.2022; 28.09.2022; 10.03.2023 o 31.03.2023) en la que se indica:

"2.- En el presente procedimiento se discute sobre los daños existentes al devolver la vivienda arrendada al finalizar el contrato de arrendamiento y para el análisis de esta cuestión debemos tener en cuenta lo que hemos dicho en nuestra sentencia de 30 de marzo de 2021:

" correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543 , 1.545 , 1.554.1 º y 1.555.2º del Código Civil ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562 , 1.563 y 1.564 del Código Civil ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1)recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999 ).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo 1.563 del CC)-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo 1.564 del CC). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC).

Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad."

En este caso. en lo que es el estado inicial del inmueble, dispone el contrato en su pacto 12º que el arrendatario declara conocer las características y estado de conservación de la finca y aceptarlas expresamente obligándose a conservarla en perfecto estado para el uso a que se destina. En cuanto a cuál fuere este estado, el contrato incluye un anexo con fotografías en las que se aprecia las condiciones en que se entregó la vivienda de donde deriva que se entregó en correcto estado.

De igual forma establece el contrato en relación a los suministros (también reclamados en estas actuaciones) que el pago de los mismos es a cargo de la parte arrendataria (pacto 13º).

Tras esta exposición, ya se estima posible proceder al análisis de las cuestiones que se plantean en el presente supuesto en sede de apelación comenzando con el análisis del documento de finalización de la relación arrendaticia.

TERCERO.- Documento de finalización de la relación arrendaticia .

Este documento es el nº 3 de la demanda y nº 4 de la contestación (aparece firmado por la parte arrendataria) y en él se indica (acuerdo 2º):

"La parte arrendataria hace entrega de la posesión y de las llaves de la finca arrendada a la arrendadora por lo que afirma no tener que formular reclamación de indemnización por incumplimiento del plazo del contrato. Se manifiesta que a partir del presente momento la parte arrendataria no tiene ninguna responsabilidad en cuanto a la ocupación"

En base a este documento la sentencia apelada excluye la indemnización por desistimiento del contrato de 3.500 € (ello no ha sido objeto de recurso). En lo que se refiere al estado del inmueble y responsabilidades de ello derivadas, la sentencia de instancia no le atribuye al documento efectos liberatorios de la responsabilidad del arrendatario. En concreto se detalla lo referente al momento en que se hizo llegar tal documento al arrendatario y las posibilidades que en base a ello tuvo de analizar su contenido. Así, el mismo se envió por Jenaro (encargado de la gestión correspondiéndose con D. Jenaro a quien se tomó declaración como testigo en el acto de la vista) al arrendatario el 7.09.2020 quien lo revisó (se corrigió en base a lo expuesto por el arrendatario el importe de la garantía como asimismo se señaló en la prueba de interrogatorio de parte). Tras ello el arrendatario hizo llegar el texto firmado el 14.09.2020 (así resulta del documento nº 5 de la contestación a la demanda).

Respecto de este documento el apelante señala que, si se analiza el mismo, éste no solo establece que la resolución del contrato de arrendamiento es de mutuo acuerdo, sino que además, también dispone a juicio del apelante e que:

"...desde el día 31.08.2020 el Sr. Everardo queda EXONERADO de cualquier responsabilidad en relación con la vivienda y su ocupación. Concretamente así se establece en el Punto Segundo".

Asimismo se señala por la parte apelante que en este documento se establecía la entrega de la vivienda en conformidad.

La parte apelada está disconforme con esta manifestación y valoración del documento, detallando la premura con la que se hizo la entrega de llaves destacando que la exoneración de responsabilidad que deriva del contrato a su juicio viene referida únicamente a lo que es la indicación de haberse resuelto el contrato de mutuo acuerdo.

Tras esta exposición y en relación a la cuestión planteada por el apelante cabe indicar (ello es lo que ha motivado que se estimare idóneo reflejar en esta sentencia la literalidad del documento de finalización de la relación arrendaticia y los términos en que se plantea el recurso de apelación) que el documento de cese de la relación arrendaticia lo que indica es que a partir de ese momento "la parte arrendataria no tiene ninguna responsabilidad en cuanto a la ocupación". Este documento nada indica en relación a la vivienda y en concreto en relación al estado en que la misma se encontrase.

Es por ello que los términos e interpretación del documento a que se viene haciendo referencia son distintos a los que señala el apelante, pues en él en ningún momento se expone la conformidad de la propiedad con el estado de la vivienda (nada se indica al respecto en ningún sentido). Es por ello que no cabe sino concluir que este documento dados sus términos no se considera supone ningún acto propio de la parte arrendadora que haga carente de fundamento la reclamación de los daños dado que no tiene carácter inequívoco ( art. 111-8 CCCat.).

Prueba de lo anterior lo es además el que el propio arrendatario tras firmar este documento (lo que se produjo el 14.09.2020) le indicó en un mensaje de 20.09.2020 a Felix (este se considera que es el arrendador) entre otras cuestiones que le dijera los arreglos pendientes que haya para descontarlos de la fianza.

Ello mismo le comunicó el arrendatario (ahora apelante) a quien gestionaba la vivienda ( Jenaro):

"Buenas Jenaro. Con el "problema" de los suministros resueltos no entiendo que no se haya solucionado ya el tema de la fianza ... ha pasado mas de un mes desde que dejamos la casa. Enviadme a la mayor brevedad posible la lista de posibles desperfectos que Felix haya observado para finiquitar esto de una vez. Me gusta la seriedad, yo lo soy y solo espero el mismo trato de los demás. Saludos"

Es por ello que la cuestión referente a la existencia de daños en el inmueble quedó abierta, siendo lógico que los mismos no se reflejasen en el documento de cese de la relación arrendaticia dado que en relación a ellos puede existir controversia (ejemplo de ello es la presente causa) con lo que la exigencia de tal reflejo haría en muchas ocasiones imposible la firma de un documento de entrega de llaves.

En base a todo lo expuesto se considera que este motivo de apelación no se puede ver atendido.

CUARTO.- Daños y momento de reclamación

Una vez expuesto en el fundamento de derecho anterior que el documento de entrega de llaves no impide el posible análisis de los daños que pudieren existir, se procede al estudio de los mismos.

Por el apelante se pone de manifiesto en primer lugar el carácter tardío de la reclamación señalando que la primera reclamación se hizo un mes y medio después de la entrega de llaves y previa reclamación de la devolución de la fianza.

En relación a ello es de señalar que el apelante era consciente (conforme a los mensajes reflejados en el fundamento de derecho anterior) de la existencia de posibles desperfectos que se le iban a reclamar.

En concreto es de destacar (documento nº 2 de la contestación a la demanda) un mensaje que el apelante envió el 20.09.2020 a Felix (este se considera que es el arrendador) en el que indica:

"No entiendo Felix. El tema de los recibos pendientes supongo que la parte proporcional hasta el cambio de nombre o el día 1 de septiembre me los pasarán a mi, lo normal pero si tú has tenido que abonar algo para hacer el cambio de nombre lo descuentas de los 7.000 € de la fianza. Por otra parte me tienes que decir los arreglos pendientes que haya para descontarlos también de la fianza y después devolvernos el resto. No entiendo que tiene que ver aquí las fincas ni que las respuestas deben darme a mí"

Este mensaje (enviado por el apelante) ya constata que a fecha 20.09.2020 existía una cuestión abierta en relación a los desperfectos existentes en la vivienda.

El que el detalle de los desperfectos no se reclamase el mismo día de la entrega de llaves cabe entenderlo razonable, pues se requiere de un tiempo de cara al análisis de los desperfectos y si los mismos se pueden o no reclamar a la parte arrendataria, ya que se debe determinar hasta qué punto son derivados de un uso ordinario de un inmueble o no, dado que únicamente los que no tengan tal condición son reclamables (además de concretar su coste).

En este caso consta que las fotografías de los desperfectos aportadas con la demanda (por el acta de volcado levantado por la letrada de la administración de justicia el 9.02.2022 y que D. Jenaro identificó en el acto de la vista como lo que vio en la casa cuando acudió a ella tras la entrega de llaves si bien señaló el largo tiempo transcurrido) se tomaron entre el 1.09.2020 y el 7.10.2020 siendo las mas antiguas (documentos nº 12 a 15 que se tomaron entre el 1 y 3.09.2020) las referentes a desperfectos y las mas recientes (documentos nº 5 y 6 que se tomaron el 7.10.2020) referentes a suciedad, entendiendo razonable que lo primero que se tenga interés en reflejar sean los desperfectos por la índole del coste que tienen frente a lo que es una labor de limpieza (prueba de ello es el contenido de los importes aquí reclamados).

Tras esta precisión y en lo que es la realidad de los desperfectos y su valoración (cuestión objeto del recurso), los que son considerados en la sentencia son los siguientes:

Patologías en la Zona exterior de la vivienda

- Zona ajardinada: 340,00 €

- Aplacados de aluminio exterior: 3.204,00 €

Patologías en la Zona interior de la vivienda

- Puertas y peldañeado de las escaleras: 250,00 €; 1.452,00 €; 2.459,00 €.

- Pintura de la vivienda: 1.800,00 €

La suma de estas cantidades asciende a 9.505 € que con el IVA del 21 % (1.996,05 €) hacen un total de 11.501,05 € que es el monto que fija la sentencia.

A ello se añaden 300 € por limpieza y 20,66 € por suministros (respecto de los que nada se detalla en el recurso de apelación) lo que hace un total de 11.821,71 €. Si a ello se descuenta el monto de la fianza (7.000 €), se obtiene aquella que fija la sentencia como la que determina el monto a pagar por el apelante de 4.821,71 €.

En lo que son las patologías y el informe pericial aportado por la propiedad como fundamento de su reclamación, el apelante expone que la vivienda fue de nuevo alquilada el 19.10.2020 (se aportó el nuevo contrato antes de la vista celebrada el 18.02.2022) señalándose en tal contrato que estaba en perfecto estado. Igualmente indica que no está acreditado que existieran el 31.08.2020 las patologías cuyo importe ahora se reclama. A ello se añade por el apelante el que el perito informó en base a las fotografías que se le aportaron, visitando el inmueble seis meses después limitándose a dar por buenas las manifestaciones del Sr. Felix (propietario). También se detalla en el recurso que existen contradicciones en el informe como la referente a los escalones por importe de 1.452 € y que se contienen en el mismo manifestaciones referentes a la intervención de animales en la causación de los daños no siendo el perito experto en veterinaria.

Dados los términos del recurso se estima idóneo analizar las cuestiones planteadas por el apelante, procediendo a su estudio de forma ordenada en base a cada una de las deficiencias de cara a una mayor claridad expositiva.

Zona exterior ajardinada

La sentencia acoge únicamente la reclamación de 340,00 € por ser la fecha de la factura que la fundamenta de 15.09.2020 (desestima la reclamación de 650 € por la fecha del presupuesto que es de 21.12.2020) detallando que el fundamento la procedencia del monto aceptado se encuentra en que el propio industrial subrayó en la factura que la razón de ser de la factura y los conceptos que en ella se incluyen derivan de la "orina y excavación del perro" (el arrendatario Sr. Everardo reconoció en el acto de la vista que tenía un rottweiler por motivos de seguridad ante un intento de robo habido en su momento).

En relación al elemento aquí considerado, cabe indicar que la factura a que se refiere la sentencia apelada es la de D. Andrés de 15.09.2020 y en ella los conceptos facturados son los de resembrar el césped y tapar agujeros en diferentes partes del jardín producidos por orina y excavación de perro.

Esta factura con los datos que aporta ya se estima justifica la reclamación dada su fecha (es por ello independiente de la fecha de la visita del perito) pues no cabe entender que entre dentro de un uso normal de una vivienda con jardín el que en él aparezcan agujeros o que el césped se viere afectado por la orina de un perro. Esta afectación además se aprecia en las fotografías adjuntas al informe pericial de D. Sabina (su visita se hizo el 3.02.2021 en un momento en que ya había un nuevo inquilino con lo que las apreciaciones del perito en ese momento no se estiman pueden ser el fundamento de esta causa por el tiempo transcurrido, aunque sí son de especial interés las fotografías y lo que en ellas aparece). Las mismas están en plena sintonía con la factura aportada (estas fotografías se centran mas en el sistema de riego aún cuando ello no es obstáculo para que en ellas se aprecie también como estaba el césped). Además, no cabe entender que por las características de los desperfectos fuere un problema que no existiere en el momento de la entrega de llaves a la propiedad.

Ello hace que el recurso de apelación no se pueda ver atendido en lo referente a este elemento.

Zona exterior aplacados de aluminio exterior

En relación a la misma, la sentencia apelada considera procedente la cantidad de 3.204,00 €. En ella se detalla que estos daños son derivados de arañazos propios de la acción de un perro, señalando que lo reclamado está en conjunción con el documento que aparece en la página nº 29 del informe pericial.

Este documento es un presupuesto de 18.09.2020 (fecha muy próxima a la de entrega de llaves que se produjo el 31.08.2020) en el que el concepto que le da lugar es el de "Sustitución de chapas plegadas en paramentos fachada principal y 2 columnas en laterales puerta de entrada por deterioro a causa de arañazos. El cambiar parte de las chapas haría que el resto fuera de diferente tonalidad lo cual se aconseja cambiarlas en su totalidad"

Este presupuesto dada su fecha se considera que corrobora las fotografías incorporadas al informe de D. Sabina (y con ello el momento en que se constataron los daños que es a lo sumo de la fecha del presupuesto). En estas fotografías se aprecian precisamente todos los arañazos en la parte inferior de la puerta de acceso exterior de la vivienda, en la puerta de acceso al jardín una vez entregada la vivienda, en el panel de aluminio y en las chapas plegadas de aluminio.

Estos arañazos que cabe entender existían cuando se hizo la entrega de llaves por el arrendatario dado el momento en que se elabora el presupuesto. Los mismos van mas allá de lo que es el deterioro de una vivienda derivado de un uso ordinario, con lo que su reclamación se considera está justificada como también el hecho de que la sustitución propuesta fuere integral a fin de garantizar una uniformidad en el elemento afectado que en su momento existía y que la propiedad no debe asumir que se pierda.

Es por ello que en lo referente a este aspecto de la reclamación se entiende que las conclusiones a las que se llega en la sentencia de instancia no pueden sino verse corroboradas en esta sede de apelación (no consta valoración alternativa ni que el presupuesto no fuere ponderado a lo que es el verdadero coste), con lo que asimismo el recurso de apelación se considera que debe verse desestimado en lo que afecta a este elemento.

Zona interior puertas y peldañeado de las escaleras

La sentencia estima procedente la reclamación que por estos conceptos se hace de 250,00 €, 1.452,00 € y 2.459,00 €. La razón de ser de ello se expone que es la de la fecha de las facturas y el que el profesional que las elaboró dejó por escrito que la etiología de los arañazos fue la acción de un perro, lo que entiende concuerda con la apreciación realizada en el plenario por el Sr. Jenaro.

Respecto de este desperfecto (y en lo que son los dos primeros montos antes indicados) consta aportado un presupuesto de 16.09.2020 (fecha próxima a la entrega de llaves que se produjo el 31.08.2020) en el que los conceptos que se exponen son en primer lugar el de "Desmontar 3 puertas batientes y una corredera para el pulido y barnizado de una de las caras, por los arañazos del perro. Repasar de barniz, los marcos dañados por los arañazos y pintura. Repasar la puerta de entrada al baño y marco, de la planta superior". Para ello se fija un coste de 1.250 €. El segundo es el de "Desmontar, pulir y volver a montar los 18 peldaños de la escalera interior, a causa de los arañazos del perro. Barnizado de los peldaños, en barniz de parquet mate". El monto presupuestado es el de 1.452 €.

Este presupuesto se vio corroborado con una factura de la misma fecha 16.09.2020 en la que al primero de los conceptos antes detallados se le da un valor de 250 € (en el presupuesto aparece el de 1.250 €). Esta contradicción entre los valores del presupuesto y la factura es expuesta por el apelante y la misma no puede sino ser puesta de manifiesto en esta sentencia al derivar directamente de los documentos considerados (no consta aportada ninguna factura adicional que corrigiere la de 16.09.2020). No obstante lo anterior, la sentencia al proceder a la valoración de este elemento toma el importe de la factura 250 € y no el de 1.250 € (algo que hace asimismo el perito Sr. Sabina en el cuadro resumen que aparece en la página 44 de su informe) con lo que lo expuesto en el recurso de apelación no es sino lo que se recoge en la sentencia, de ahí que al no existir gravamen no se entiende que exista nada que pueda fundar un recurso de apelación.

Los elementos facturados se ven además corroborados por las fotografías, lo que ofrece un elemento de cara a corroborar su existencia al menos en el momento de elaboración del presupuesto y facturas que es muy próximo al de la entrega de llaves con lo que cabe entender correcta la conclusión de entenderlos existentes en tal momento de entrega de llaves.

Los elementos descritos y los deterioros (que se aprecia en las fotografías) se considera que (al igual que se ha hecho en el elemento anterior), van mas allá de lo que cabe entender como uso ordinario y razonable de un inmueble en que no cabe entender normal que se produzcan las rayas que se ven en las fotografías.

Finalmente, en lo que es la cantidad de 2.459 €, la misma tiene su fundamento en la factura a que se viene haciendo referencia, si bien en un apartado de la misma que cabe entender es un presupuesto que. A tal efecto se señala que: "Si bien para reponer las puertas y marcos a su estado original, (tal como estaba) abría (sic) que poner puertas y marcos nuevos. Habiendo intentado poder recuperar las puertas y marcos, no habiendo sido posible, habría que sustituir por puertas nuevas".

La puertas afectadas (y a que se refiere este presupuesto) son 3 batientes y una corredera (son las que se aprecian en las fotografías) y lo que constata este presupuesto es que la labor de reparación llevada a cabo (cuyo coste es de 250 € antes mencionado) no logró el objetivo perseguido pues no quedaron como se encontraban en su estado original, motivo por el que se presupuesta una sustitución.

Esta propuesta de sustitución de puertas concretas no se considera que entrañe una contradicción en lo que es la reclamación por solicitarse el pago tanto del coste de una reparación como luego el de una sustitución de los elementos sobre los que había actuado la reparación (la apelante la señala en su recurso si bien sin entrar en este detalle aunque se estima idóneo hacerlo de cara a garantizar plenamente el derecho de defensa). Ello se estima ser así pues dado el elevado coste de sustitución de las puertas no entra dentro de lo absurdo que en un primer momento se intentare hacer una reparación con un coste inferior. El que la misma no obtuviere los resultados deseados no se considera que implica una actuación incorrecta, ya que en base a un criterio de prudencia se intentó hacer un primer intento de reparación menos costoso.

Es por lo expuesto que, dado que se constató que la reparación no obtuvo los resultados deseados, la reclamación de este elemento asimismo se estima procedente sin que haya duplicidades, con lo que la valoración contenida en la sentencia no puede sino entenderse correcta y con ello que se deba desestimar asimismo este motivo de apelación.

Zona interior: Pintura de la vivienda

La sentencia acepta la reclamación de la propiedad por 1.800,00 € que se fundamenta en una factura de 1.10.2020.

Esta factura es como se acaba de exponer de 1.10.2020 (fecha asimismo próxima a la de la entrega de llaves). En ella su concepto es el de "Sanear, reparar y pintar con pintura plástica todas las zonas dañadas de la casa. Lijar y pintar con esmalte la puerta peatonal cortafuegos de acceso al parking. Limpiar con máquina de agua a presión (karher) el suelo y las paredes de las terrazas manchadas de pintura. Reparar varios desperfectos en el estuco veneciano de la escalera de bajada del parquing" Esta factura asimismo señala que quedaba pendiente lijar y pintar con esmalte del mismo color la puerta peatonal y practicable de acceso a la finca (300 € mas IVA), si bien este último elemento y monto no se reclama.

En relación a este coste cabe en primer lugar hacer una remisión a la argumentación que se viene manteniendo en esta sentencia referente a que por la fecha y elementos facturados, se trata de desperfectos que cabe entender razonable que existieren al tiempo de la entrega de llaves.

Lo facturado además no es una pintura general de toda la vivienda sino puntual de desperfectos que en la factura se califican como "zonas dañadas" "suelo y paredes de las terrazas manchadas de pintura" y "desperfectos en el estuco veneciano".

Los conceptos que se señalan en la propia factura ya denotan que aquello sobre lo que se actuó eran elementos que se habían visto afectados por algo que iba mas allá de un desgaste ordinario. En el informe pericial se incorpora una fotografía de una pared con una pintada en la que aparecen los personajes Peter Pan y Wendi (de la película de Walt Disney) con estrellas de color negro, gris y amarillo y el lema "Solo aquellos que sueñan pueden volar". La ejecución de esta pintada cabe entender que va mas allá de lo que pudiere entenderse un uso ordinario y su el coste de su eliminación cabe entenderlo exigible e integrado en la factura dados los términos que en ella se emplean y que antes se han detallado.

Ante la realidad que se constata en la prueba que se acaba de detallar, no cabe sino entender que asimismo este aspecto de la reclamación puede ser exigible, llegando por ello a las mismas conclusiones que se contienen en la sentencia apelada con lo que asimismo este motivo del recurso de apelación debe verse desestimado.

La anterior exposición comporta que el recurso de apelación se deba ver por ello desestimado, debiéndose confirmar la sentencia en su integridad y asimismo en lo que se refiere a la demanda acumulada a la presente (y su desestimación), ya que la misma en los términos en que se planteó se debía siempre desestimar pues los daños causados por el arrendatario a la vivienda excedían de lo que era el importe de la fianza que por ello nunca procedía ser restituida (y con ello nunca debió ser reclamada). De hecho, ello es lo que se hace en la sentencia en la que no solamente no se estima la no procedencia de la restitución, sino que se condena al arrendatario a una cantidad adicional por el estado en que dejó el inmueble.

QUINTO.- Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas al apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación