Sentencia Civil 70/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 24/2022 de 03 de febrero del 2023

PRIMERO.- Por parte de la actora, CAMAPU 0214, S.L., se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue declarada enervada la acción de desahucio ejercitada por su parte contra DORFIPEL, S.L., a la cual se acumuló acción en reclamación de rentas, en concreto, por el importe de 7.531,62, a razón de 2.510,14 euros mensuales.

En la demanda, la actora alegó que, en fecha 16 de octubre de 2015, suscribió con la demandada contrato de arrendamiento del local bajos 1 primera (entresuelo 1º (PELUQUERÍA) de la finca sita en la calle París, nº 200 de Barcelona, que la demandada no había abonado las rentas correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2021 (a razón de 2.510,14 euros mensuales), incumpliendo con ello la obligación primordial de todo arrendatario de abonar el importe de las cantidades estipuladas en el contrato, y que adeudaba 7.531,62 euros al tiempo de la presentación de la demanda. Añadió que se habían realizado innumerables gestiones amistosas de carácter extrajudicial tendentes al cobro de las cantidades reclamadas, pero que habían sido infructuosas.

La demandada se opuso a la demanda, pues alegó que no adeudaba la suma señalada de contrario, dado que las rentas reclamadas no se correspondían con el importe que debía abonar; así, se habían efectuado múltiples gestiones con la propiedad, a través de su administrador de fincas, Bufete Espinós, para aplicar el Real Decreto Ley 35/2020 del Gobierno central y el Decret Llei 34/2020 de la Generalitat de Catalunya, a raíz de la situación de pandemia por Covid-19, y que, pese a que la demandada solicitó la aplicación de dicho Real Decreto Ley 35/2020, aquélla había sido renuente a ello, de modo que se había pagado toda la renta sin deducción del 50%. Formuló pluspetición, porque alegar que, a pesar de haber aceptado la actora la aplicación del Decret Llei 34/2021 de la Generalitat de Catalunya, la actora había presentado demanda de desahucio por falta de pago por unas cantidades que no se correspondían con los recibos que había girado ni con lo manifestado por su administradora, y apreció mala fe y falta de honradez en las relaciones comerciales. Adujo que, dado que no podía formular reconvención, presentaría una demanda en reclamación de los importes indebidamente satisfechos desde la aplicación del Real Decreto Ley 35/2020 y reclamando la realización de las obras de reparación del parqué del Salón. Añadió que aportaba justificante de consignación en la cuenta judicial de la suma de 1.958,28 euros (diferencia de las rentas de los meses de enero a junio de 2021, 9.791,13 euros en total, a razón de 1.348,64 euros más IVA, menos la cantidad de 7.832,85 euros IVA incluido, de garantía adicional).

En escrito de la actora presentado el 8 de julio de 2021, efectuó alegaciones relativas a la consignación efectuada de contrario.

En la sentencia, se declara enervada la acción ejercitada.

En relación con la cuantía de la renta, se razona que, a la vista de la propuesta de la actora a la demandada efectuada por correo electrónico y la pérdida de ingresos de la demandada como consecuencia de la pandemia, que su propia contable cifra en la vista en un 40 %, la cifra de 1.631,85 euros de renta es correcta, y que rige hasta junio de 2021, pues el art.220.2 LEC fija como importe de las rentas futuras el mismo de la última mensualidad de la demanda que fue marzo (el estado de alarma cesó el 9-5-2021).

En relación con la petición de la demandada de que se aplique a la deuda el importe abonado en concepto de "canon de instalación" (7.832,85 euros) previsto en la cláusula 18ª del contrato, se señala que el art. 2 d) del Decreto Ley 34/2020 permite esa imputación respecto de todas las cantidades entregadas en garantía que no constituyan la fianza legal, y que el concepto en el que se entrega la referida cantidad resulta totalmente abstracto y oscuro, sin existir en la LAU 1994 ni en el CC regulación de un canon en los arrendamientos urbanos; no se ajusta a la definición dada en el diccionario de la RAE (el canon es la cantidad periódica que se paga en un censo o en un arrendamiento rústico y también la que se abona a la administración por una concesión demanial), y la cláusula 13 ª del contrato, que fija las obligaciones del arrendatario, no prevé el deber de abono de un supuesto canon, como tampoco lo hace el CC; además, en la factura aportada con la demanda, se habla de canon de entrada, pero también de arrendamiento mensual anticipado, y la cantidad se abonó mediante un cheque el mismo día de concertación del contrato, sin acreditar la actora que haya declarado fiscalmente el IVA recibido. Se señala que la actora no logra acreditar en el juicio con claridad y precisión a qué corresponde este abono, que no alega en ningún momento que se trate de la renta contractual, y se considera que la finalidad de este pago no es otra que la de dar garantía a la parte arrendadora del cobro seguro de esta cantidad desde el inicio, cualquiera que sea el devenir posterior del contrato, de modo que es importe sí es imputable a la deuda, sin perjuicio de la obligación del arrendatario de su reintegración en los términos del art. 2 d) del Decreto Ley 34/2020. Se concluye que, entre la imputación reseñada y la consignación efectuada el 11 de junio de 2021 de 1.958,25 euros, la deuda hasta junio del 2021 se ha saldado, por lo que se produce la enervación de la acción.

La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia, en cuanto a considerar la cantidad de 7.832,85 euros como garantía, de modo que dicho importe no puede imputarse al pago de las rentas, y se debía haber consignado dicha cantidad para obtener la enervación de la acción de desahucio.

La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Sobre la naturaleza del canon a los efectos de minoración de la deuda por rentas y sobre el error en la valoración de la prueba

La apelante parte de que, como se hizo constar en el escrito de alegaciones al allanamiento parcial que presentó en fecha 8 de julio de 2021, al inicio del contrato, la demandada abonó el importe de 7.832,85 euros (6.473,43 euros + IVA), al que se le llamó Canon por Establecimiento o Canon de Entrada, y de que aportó la factura, la cual aportaba de nuevo, ya que en la aportada con la demanda se adjuntaba superpuesto en el mismo documento el cheque por el que se había hecho el pago de esta cantidad, y no quedaba a la vista la totalidad de la factura con el desglose de la base y el IVA. Aduce que, erróneamente, en la sentencia se considera el Canon de entrada un arrendamiento mensual anticipado, debido a un apunte que aparece por defecto en la factura "Vencimiento: Arrendamiento Mensual Anticipado", y que el termino Canon no está regulado en la LAU ni puede aplicarse según el significado que obra en la RAE, cuando la apelante considera que el concepto de Canon se utiliza para reflejar un pago distinto al de la renta o al de las fianzas o garantías; este concepto de Canon está admitido en múltiples ámbitos, sin limitarse al significado de la RAE que consta en la sentencia (por ejemplo, en el ámbito fiscal esta admitido el concepto de canon como la cantidad que se paga por usos, concesiones o servicios, o en los derechos de superficie, que al constituirse la contraprestación puede ser un Canon único en el mismo momento de la constitución o un canon periódico), por lo que no hay impedimento alguno para que en el contrato de arrendamiento se pueda establecer un pago único con el concepto de canon, por el motivo que sea, diferente a la renta o a las fianzas o garantías, siendo, en este caso, el de instalación, como figura en el contrato, o el de entrada, como figura en la factura, ya que el arrendatario asumía parte de la deuda dejada por el anterior arrendatario como condición que se estableció para el alquiler y al mismo tiempo se aprovechaba instalaciones y servicios para el negocio de peluquería que ya estaban en el local en el momento de la firma del contrato. Además, en la sentencia no se ha tenido en cuenta que el art.4 LAU establece que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes y, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil, por lo que es la voluntad de las partes la que prima en las cláusulas de un contrato de local, pudiendo establecer los pagos, cánones u otras obligaciones que estimen pertinentes, sin las obligaciones que se establecen para los contratos de vivienda, y pudiendo establecer los pagos que estimen adecuados para formalizar el documento. En concreto, en el contrato de arrendamiento, se establece claramente la finalidad del pago de 7.832,85 euros como Canon de instalación, como pago único, contrato que fue firmado libremente por ambas partes y con plena capacidad para ello, siendo clara la voluntad de las partes de realizar un pago único, sin que se hiciera constar el mismo como garantía adicional para el cumplimiento de las obligaciones del contrato, de modo que no puede imputarse dicha cantidad al pago de las rentas según el Decreto Ley 34/2020; así, de la cláusula 18ª del contrato se desprende que la voluntad de las partes no era establecer un pago como garantía adicional de las obligaciones del contrato que pudiera ser devuelto a la finalización del mismo, sino establecer un pago único por la instalación en el local, porque se asumía parte de una deuda anterior y porque ya existían instalaciones para el negocio de peluquería, y de ahí que se emitiera una factura con IVA y retención, que, de ser una garantía adicional, no estaría sujeta a dichos impuestos.

Aduce, asimismo, que, en la sentencia, se considera que dicho importe constituye garantía por cuanto en la factura consta como concepto además de Canon de entrada, la expresión "arrendamiento mensual anticipado", cuando ello no es más que producto de la plantilla que se utiliza para realizar las facturas y recibos de alquiler, y se refiere al vencimiento del pago, como resulta de los recibos de renta de enero a marzo aportados con la demanda, donde figuran, por un lado, la expresión de arrendamiento mensual anticipado y, por otro lado, los conceptos de pago. Aporta con su recurso las facturas de los meses de noviembre 2015 a abril de 2016, en las que puede apreciarse que aparece el apunte de "Vencimiento: Arrendamiento Mensual Anticipado", pues sale por defecto en el modelo de la factura, y como concepto la "renta". Igualmente, a fin de acreditar el concepto en que se abona la cantidad de 7.832,85 euros, aduce que ha podido recuperar los correos que el letrado de la contraria, Sr. Marino, dirigía en el mes de septiembre de 2015 a la gestora de la propiedad, Sra. Violeta, y en el seno de las negociaciones previas a la firma del contrato, por lo que se establecía para poder formalizarlo el pago de la deuda del anterior inquilino, Peluquería Ensanche, menos la fianza que había depositado; en esos correos electrónicos, el propio letrado de la adversa propone que la deuda del inquilino anterior menos la fianza que había depositado sea satisfecha como "canon de entrada."

La apelante solicitó en su recurso la unión de tales documentos con base en lo dispuesto en el art. 460 LEC en relación con el art. 270.2 LEC, siendo acordada su unión a los autos, sin perjuicio de su valoración.

La apelada se opone al recurso, pues considera ajustada a Derecho la sentencia recurrida, y afirma que la cantidad de 7.832,85 euros fue entregada como garantía adicional del contrato. En contra de lo alegado por la actora acerca de que el canon de instalación era la condición que se estableció -entre la de asumir parte de la deuda del anterior inquilino- porque el arrendatario se aprovechaba de las instalaciones y servicios para el negocio de peluquería que ya estaban en el local en el momento de la firma del contrato, aduce la apelada que el acuerdo 5º segundo párrafo del contrato de arrendamiento indica que toda mejora quedará en beneficio de la propiedad, por lo que el "canon de instalación" responde al cuidado de dicho acondicionamiento ya existente en el negocio de peluquería que ya existía en el local arrendado, y, una vez concluido el arrendamiento, si las instalaciones están en buenas condiciones, el canon se debe extornar. Añade que la única testigo que compareció en el acto de juicio fue la contable de la demandada, la Sra. Agueda, quien afirmó que la entrega del importe de 7.832,85 euros se hizo como garantía adicional, y que así estaba contabilizada, mientras que la actora no propuso como testigo a la abogada Sra. Violeta, que es quien aparece en la documentación girada entre las partes a fin de aseverar lo contrario.

TERCERO.- Un nuevo examen de las actuaciones conforme al art.456.1 LEC conduce a este Tribunal a compartir los argumentos de la apelante contenidos en su recurso.

Sin perjuicio de que la demandada no alegó nada en el cuerpo de su contestación a la demanda acerca de la naturaleza de la suma de 7.832,85 euros, que reconoce entregó a la actora al tiempo de suscribir el contrato de 16 de octubre de 2015, sino que solo aludió a que era una garantía adicional por vía de Otrosí, al referirse a la consignación (" Que mi mandante acompaña como documento nº 2 justificante de consignación de la en la cuenta judicial de este expediente núm. NUM000 la cantidad de MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y OCHO EUROS CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (1.958,28.-€), resultado de la diferencia de las rentas de los meses de Enero a Junio de 2021, total de 9.791,13.-€ (a razón de 1.348,64.-€ más IVA) con menos la cantidad de 7.832,85.-€ IVA incluido, de garantía adicional "), consideramos, de entrada, que esa naturaleza debía ser acreditada por la demandada que la alega, conforme prevé el art.217.3 LEC.

Esa alusión a que se trataba de una garantía adicional, y de que, por tanto, debía ser aplicada a los fines de minorar la deuda, motivó que la actora presentase el 8 de julio de 2021 un escrito de alegaciones relativas a la consignación efectuada de contrario, en el sentido de que no se trataba de una Garantía Extraordinaria, como indicaba la demandada, sino de un canon por establecimiento, por instalación, previsto en la cláusula 18ª del contrato, sin derecho alguno a la devolución de la cantidad, por lo que no era fianza ni garantía extraordinaria y, aun cuando lo fuera, no podía ser utilizada con el fin de compensar rentas y dar por enervada la acción. Añadió que la fianza y la garantía no están sujetas a IVA, lo cual reforzaba el argumento de que dicho importe nunca fue una garantía extraordinaria, y aportó la factura correspondiente del pago del canon.

En cualquier caso, el art.22.4 LEC dispone que "Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio (...)".

Por tanto, la enervación supone pagar o poner a disposición del arrendador "el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio".

Por su parte, el art.36 LAU dispone lo siguiente:

"1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

(...)

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico."

Por tanto, aun en el supuesto de que la suma de 7.832,85 euros tuviese la naturaleza de garantía adicional ex art.36.5 LAU, no podría ser aplicada a los efectos de la enervación de la acción de desahucio ejercitada, la cual, una vez declarada, conduce a entender subsistente el contrato de arrendamiento. Y será al término del arrendamiento cuando, en su caso y de entenderse procedente, podrá tener lugar su devolución, al igual que la devolución de la fianza. Lo contrario sería tanto como dejar sin efecto la garantía adicional, pese a la subsistencia misma del contrato.

Sentado lo anterior, la cláusula 18ª del contrato de arrendamiento suscrito por las partes es clara cuando establece lo siguiente: " CANON INSTALACION 18º .- Se acuerda que el arrendatario de una sola vez y en concepto de canon por establecimiento ABONA el importe de SEIS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y TRES EUROS CON CUARENTA Y TRES (6.473,43 Euros ) más IVA."

No figura entre las obligaciones del arrendatario previstas en la cláusula 13ª, porque es algo que se pactó aparte, por las razones expuestas por la apelante en su recurso, corroboradas por los correos electrónicos aportados (en el de 21 de septiembre de 2015, el Sr. Marino ( abogado de la demandada) comunicó a la Sra. Violeta (administradora de la actora): " Buenos días Violeta, Conforme día y hora firma, pero los importes siguen sin cuadrar, me puedes enviar relación detallada mes a mes de las rentas pendientes por favor ? La diferencia de renta menos fianza será abonada como canon entrada "), y aclaradas convenientemente en cuanto a por qué aparece la mención " Vencimiento Arrendamiento Mensual Anticipado" y en cuanto a que en la factura aparece el IVA, impuesto que la contable de la demandada propuesta por dicha parte como testigo reconoció durante la vista no saber por qué llevaba IVA, mientras que la fianza no.

Con arreglo al principio de libertad de pactos contractual ( art.1255 CC), las partes acordaron el pago por la demandada de aquella suma, expresamente prevista en el contrato como " CANON INSTALACIÓN", y que aparece en la factura como " CANON ENTRADA". Y el art.4.3 LAU dispone que "Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil."

Por lo demás, aparte de que el hecho de haber declarado la actora o no el IVA de la factura relativa al canon es ajeno a este procedimiento civil, el hecho de que la testigo declarase que lo pactado fue un plus de garantía que se dice canon de instalación, que obedecía a una fianza, y que así la tiene asentada la demandada en la contabilidad, no cambia lo expuesto, sin perjuicio de que el concepto del asiento de la factura por la demandada -no acreditado- no ha de influir en su naturaleza.

En atención a lo expuesto, consideramos procedente estimar el recurso de apelación interpuesto por la actora y, en su consecuencia, dejar sin efecto la enervación de la acción de desahucio declarada.

Procede, pues, estimar en parte la demanda, dando lugar a la resolución del contrato y a la condena de la demandada al pago de la suma de 9.791,13 euros en concepto de rentas adeudadas desde enero hasta junio de 2021 (IVA incluido) - como se señala en la sentencia recurrida, la cifra de 1.631,85 euros mensuales "rige hasta junio pues el art. 220.2 Lec fija como importe de la rentas futuras el mismo de la última mensualidad de la demanda que fue marzo (el estado de alarma cesó el 9-5-2021)"-, obrando ya como consignada para pago la suma de 1.958,28 euros, así como al pago de las cantidades equivalentes a la renta que se hayan ido devengando desde entonces y las que se devenguen hasta que tenga lugar la entrega de la posesión, a razón ya de la suma de 2.510,14 euros mensuales. Como se precisó en la sentencia recurrida, el estado de alarma cesó el 9 de mayo de 2021, por lo que debe entenderse que luego se volvía a devengar la renta pactada.

Puesto que son estimadas en parte las pretensiones de la actora contenidas en la demanda, dado que se acogió lo alegado por la demandada en relación con la cuantía de la renta, no procede imponer las costas procesales de primera instancia a ninguna de las partes ( art.394.2 LEC), debiendo cada una de ellas abonar las causadas a su instancia.

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación del recurso, no procede imponer las costas procesales de segunda instancia a ninguna de las partes, debiendo cada una de ellas abonar las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación