Sentencia Civil 559/2022 del Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1179/2021 de 30 de noviembre del 2022

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Doña Pilar, don Arsenio, doña Paloma y doña Raquel promovieron acción judicial frente a don Juan Ramón, y consignaban en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) En fecha 1 de diciembre de 2014 los actores suscribieron con el demandado un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en CALLE000, número NUM000, de Mollet del Vallés (Barcelona).

b) Las partes pactaron una duración inicial de tres años, pero el arrendamiento fue prorrogado, en virtud de lo establecido en el artículo 10 de la LAU, por un año más, por lo que debió extinguirse en fecha 1 de diciembre de 2018.

c) No obstante, y pese a que los propietarios notificaron al inquilino su voluntad de dar por finalizado el contrato una vez vencida la prórroga anual, el Sr. Juan Ramón no abandonó la vivienda, por lo que los ahora actores se vieron en la necesidad de promover el correspondiente procedimiento judicial para instar el desahucio por expiración de plazo.

d) Aquella demanda fue íntegramente estimada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Mollet del Vallés, y, una vez firme la sentencia, se practicó la diligencia de lanzamiento del demandado en fecha 5 de noviembre de 2019.

e) Cuando los propietarios accedieron a la vivienda, comprobaron la existencia de numerosos desperfectos tanto en el continente como en los efectos y mobiliario de la vivienda arrendada. Tales daños figuran convenientemente descritos en el informe pericial adjuntado a la demanda como documento número 6, y su reparación ha sido estimada en la suma de 3.696,55 euros, IVA incluido, de cuyo abono debe ser responsable el arrendatario.

f) En el momento de la firma del contrato el Sr. Juan Ramón entregó la suma de 350 euros en concepto de fianza, que deberá ser deducida de la deuda a su cargo, por lo que la suma definitivamente reclamada asciende a 3.346,55 euros.

II. La representación de don Juan Ramón se opuso a aquellas pretensiones aduciendo que en el momento de suscripción del contrato no se confeccionó inventario de bienes, y que en todo caso el informe pericial aportado por los actores contiene una valoración de daños arbitraria y que carece de todo sustento probatorio.

III. La jueza de primera instancia estimó íntegramente la demanda. Argumentaba que los desperfectos cuya indemnización interesaba la parte actora constaban suficientemente descritos y acreditados en el informe pericial adjuntado a la demanda, y que las declaraciones vertidas por el perito durante el acto el juicio eran elocuentes acerca de la imputabilidad de aquellos daños a la actuación del inquilino.

Destacaba igualmente que la representación del demandado no había alegado ni probado hecho extintivo o impeditivo alguno que pudiera en alguna medida enervar las pretensiones actoras.

Impuso las costas al propio demandado.

IV. La representación de don Juan Ramón se alza en apelación frente a aquella resolución y objeta que la juzgadora de primera instancia ha incurrido en un error en la valoración de la prueba desde el momento en que atribuye un valor preferente al informe pericial acompañado por la contraparte, cuando lo cierto es que tal dictamen no acredita que el Sr. Juan Ramón sea el autor de los desperfectos, ni que estos existieran con anterioridad a la concertación del arrendamiento.

SEGUNDO.- Doctrina general sobre el deber del arrendatario de conservar la cosa arrendada y de reintegrarla a la propiedad en el mismo estado en que la recibió

I. Debe recordarse inicialmente que del contrato de arrendamiento se desprenden una serie de obligaciones para el arrendatario, establecidas expresamente en el artículo 1555 del Código Civil, de suerte que, además de pagar el precio convenido, se le asigna el deber de usar de la cosa arrendada con diligencia de un buen padre de familia y de destinarla al uso pactado, extremo respecto del cual el artículo 1563 del mismo texto dispone que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, ya que en todo arrendamiento, como cesión de uso, es obligación fundamental del arrendatario utilizar la cosa arrendada con el debido celo y cuidado, conservarla y devolverla al arrendador en el mismo estado en que la recibió.

El Código Civil refuerza aquella obligación estableciendo una inversión de la carga de la prueba a cargo del arrendatario de que la causa del deterioro no fue imputable a su negligencia.

La sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2006, que se apoya en jurisprudencia consolidada, ilustra acerca de que, obligado el arrendatario a devolver la cosa arrendada, al concluir el arriendo, en el mismo estado que la recibió (artículo 1561), el artículo 1563 establece la responsabilidad del arrendatario para el caso de incumplimiento de esa obligación a causa de la pérdida de la cosa o por devolverla en peor estado del que la recibió. Entiende el legislador que, al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro, en principio, le es imputable, si bien puede eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no son debidos a culpa suya.

II. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa, hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, y debe tenerse en cuenta además lo dispuesto al efecto en el artículo 1562. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1183, que dispone que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1096.

Conforme a la anterior doctrina, los principios básicos que han de regir la materia relativa a la causación de daños o desperfectos en la cosa arrendada pueden sintetizarse en los siguientes:

a) A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario ( art. 1562 del Código Civil).

b) El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado ( art. 1555.2 del Código Civil).

c) El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

d) El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y es igualmente responsable del deterioro causado por las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 del mismo texto), inversión probatoria que se justifica porque es el inquilino el que se encuentra en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada, y por tanto en mejor posición probatoria, como creador de los riegos.

e) Siempre que la cosa se hubiese perdido o deteriorado en poder del arrendatario, se presumirá, en virtud de lo previsto en el art. 1183 del Código Civil, que la pérdida o deterioro ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario.

III. Aquellas líneas doctrinales quedan compendiadas en la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 2016, que, con cita de la de 30 de mayo de 2008, declara:

"La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada "a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya", constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario -i.e. la prueba de la diligencia en la evitación de un daño previsible-. Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (Recurso 3864/1999 ), en un caso similar al que ahora nos ocupa, resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 CC al entender que "El artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993 ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible (...). Por tanto, el art. 1563 CC establece una responsabilidad extraordinaria del arrendatario de conservación de la cosa arrendada hasta el punto de que, en el caso de existir tal contrato de locación, el principio general de carga de la prueba en la responsabilidad por culpa -que implica que el demandante deba probar la del demandado para obtener el resarcimiento del daño- se invierte, debiendo ser el demandado el que pruebe que actuó con diligencia. Dicha responsabilidad se deriva del hecho mismo de la posesión que obliga a conservar los bienes ajenos poseídos en el mismo estado de conservación en que se recibieron".

(...) Debemos precisar, ahora, que la prueba que debe suministrar el arrendatario para desvirtuar la presunción del artículo 1563 CC -la prueba de "haberse ocasionado sin culpa suya" el deterioro o perdida de la cosa arrendada - ha de ser la suficiente para acreditar que existe una explicación causal del referido deterioro o pérdida que excluye que tal resultado dañoso sea imputable al arrendatario o, a tenor del siguiente artículo 1564 CC , a "las personas de su casa": que excluya que el deterioro o pérdida pueda atribuirse a negligencia de aquél o éstas (prueba del caso fortuito); o, en el supuesto de desarrollarse en el inmueble arrendado una actividad peligrosa, que excluya que el evento dañoso fue realización de un riesgo típico de tal actividad (prueba de la fuerza mayor)".

TERCERO.- Reanálisis de la actividad probatoria. Corroboración de la valoración acometida por la jueza de primera instancia y de los pronunciamientos adoptados en la sentencia recurrida

I. Las anteriores consideraciones llevan aparejada la necesidad de introducir algunas matizaciones en la aplicación de las normas generales que sobre la distribución del onus probandi suministra el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y ello por cuanto al propietario de la vivienda únicamente le compete la carga de la prueba de los daños y desperfectos cuya indemnización impetra, pues se reitera que juega a su favor una doble presunción: la de que el arrendatario recibió la cosa en buen estado, y la de que los deterioros son imputables al propio inquilino.

Pues bien, debe convenirse, a la luz de los resultados arrojados por las diligencias probatorias, que la propiedad ha acreditado con suficiencia la existencia de los desperfectos en la vivienda arrendada. Bastaría prácticamente para obtener tal conclusión el mero análisis del informe pericial acompañado como documento número 6 a la demanda, confeccionado por el Sr. Primitivo -el perito visitó la finca apenas nueve días después de su desocupación por parte del Sr. Juan Ramón-, que refleja con nitidez, con inclusión de documentación fotográfica, el estado de la vivienda después del desalojo del inquilino.

El perito describe minuciosamente en su dictamen los numerosos defectos y desperfectos registrados en la vivienda durante el período del arrendamiento. En el curso del acto del juicio ratificó íntegramente aquella descripción, y, específicamente, hizo hincapié en los siguientes aspectos:

a) Golpes y roturas en una de las puertas, lo que además no puede ser más que el resultado de un acto vandálico por cuanto responde a una conducta consciente y voluntaria, y no meramente descuidada.

b) Mueble desmontado y con desperfectos, armario en muy mal estado y mural en recibidor con serios daños.

c) Instalación eléctrica paralela con daños en azulejos.

d) Daños generales atribuibles a mal uso, y no a la antigüedad.

e) Apropiación de varios muebles, entre ellos la mesa de comedor.

f) Arrancamiento de los estantes de mármol situados sobre los radiadores.

Se reitera que la totalidad de aquellos desperfectos -que en ningún caso derivan del mero transcurso del tiempo, ni responden al normal uso de la finca según el destino u objeto pactado- consta convenientemente refrendada mediante la documentación fotográfica adjuntada al dictamen pericial.

II. Ello sentado, ha de recordarse que se traslada a la parte demandada la carga de acreditar, bien que recibió la vivienda en un estado deficiente, bien que los desperfectos relacionados no son imputables a su propia negligencia.

La doctrina jurisprudencial reiteradamente proclama al respecto (por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 2005 y de 20 de febrero y 21 de marzo de 2006), en interpretación de los arts. 1555 y 1561 a 1563 del Código Civil, que estas normas, como se expuso con anterioridad, contienen una presunción iuris tantum de responsabilidad para el arrendatario, que no descansa, en los casos de pérdida o deterioro, menoscabo o desperfecto, en la prueba de su culpa, sino que obliga al arrendatario, para eximirse del deber que le imponen esos preceptos, de devolver la cosa tal como la recibió, a acreditar que los mismos solo fueron producidos por el uso ordinario o por causa inevitable y que actuó con toda la diligencia exigible para evitar ese resultado o deterioro, pues la Ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de junio de 1985, 7 de junio de 1988, 9 de noviembre de 1993, 6 de mayo de 1994 y 11 de febrero de 2000), de modo que asume desde entonces, contractualmente, esa obligación, que también es legal dados los términos en que expresa el Código Civil (entre otras muchas, Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1983, 7 de junio de 1988, 12 de diciembre de 1988, 3 de diciembre de 1992, 9 de noviembre de 1993, 6 de Mayo de 1994 o 29 de enero de 1996).

Se quejaba el apelante de que la jueza de primera instancia atribuye improcedentemente un rango probatorio privilegiado al informe pericial que se ha analizado, cuando, a su juicio, el dictamen no demuestra que el Sr. Juan Ramón sea el autor de los desperfectos, ni que los repetidos daños no existieran con anterioridad a la concertación del arrendamiento.

Aquellas objeciones no puede aceptarse a la luz de las siguientes consideraciones:

1. El informe pericial elaborado por el Sr. Primitivo es el único que obra en las actuaciones, y por tanto sus conclusiones deben ponderarse probatoriamente teniendo en consideración que no han sido controvertidas por ningún otro dictamen técnico, ya que el demandado ha admitido cualquier actividad en tal sentido.

2. En el acta de la diligencia de lanzamiento (documento número 5 de la demanda), ya se dejó constancia expresa de que "los propietarios presentes indican que se han llevado los muebles, el toldo está roto de la terraza y la cocina en mal estado...", lo que descarta que los daños que relaciona el perito puedan ser atribuidos a persona distinta del arrendatario.

3. Es cierto que el perito Sr. Primitivo admitió durante su declaración en el acto de la vista -como no podía ser de otra manera- que no podía precisar si todos los desperfectos a los que se viene haciendo referencia existían o no con anterioridad a la ocupación de la vivienda por parte del Sr. Juan Ramón; pero no lo es menos que ello resulta intrascendente porque se insiste en que el demandado no ha desvirtuado la presunción -respaldada por el contenido de la cláusula XVI del contrato- de que recibió la vivienda en buen estado y condiciones.

Buena parte de las observaciones anteriores se recoge en la sentencia dictada por esta sección en fecha 16 de junio de 2021:

"Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543 , 1.545 , 1.554.1 º y 1.555.2º del Código Civil ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562 , 1.563 y 1.564 del Código Civil ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999 ).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo 1.563 del CC )-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo 1.564 del CC ). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC ).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC ).

Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución".

III. La sentencia de primera instancia, por todo ello, debe ser íntegramente confirmada.

CUARTO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición al apelante de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,