Sentencia Civil 542/2022 del Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 637/2020 de 30 de noviembre del 2022

PRIMERO.- Decisión de la juzgadora de primera instancia y posiciones de las partes en el recurso de apelación.

La parte actora ejercita acción de reclamación de daños y perjuicios sufridos en el local de la que era arrendataria derivados de diversas filtraciones de agua procedentes de falta de mantenimiento de elementos comunes.

Se reclama un total de 14.622,80 €, desglosado en 2622,80 € por la cantidad pendiente de indemnización por los días en que el local estuvo cerrado y no pudo desarrollar su actividad de restauración y 12.000 € por el perjuicio derivado al tener que cerrar el negocio.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando falta de legitimación activa por cuanto los perjuicios producidos desde el mes de septiembre de 2015 hasta diciembre del mismo año ya fueron indemnizados.

En cuanto a los daños derivados de las filtraciones ocurridas en febrero de 2016 se opuso negando la responsabilidad de la comunidad de propietarios por cuanto dichas filtraciones de febrero de 2016 tienen origen en las reparaciones de la claraboya llevadas a cabo en fecha 20 de diciembre de 2015 por D. Armando, que era un operario de confianza de las arrendatarias que ejecutó defectuosamente la reparación; además el marido Vicenta arrojó varios cubos de agua sobre la claraboya sin esperar el período de secado para comprobar el correcto funcionamiento de la reparación lo que originó nuevas filtraciones.

Por último, se negó que la causa de la rescisión del contrato de arrendamiento tuviera origen en las filtraciones.

La juzgadora de primera instancia desestima la demanda por falta de acción debido a que la actora ya fue indemnizada y se comprometió a no reclamar ni frente a la aseguradora ni frente a la comunidad. Por otro lado, aprecia falta de legitimación pasiva por cuanto la caída del agua en febrero de 2016 tuvo origen en la incorrecta reparación de la claraboya realizada por el operario contratado por la arrendataria, limitándose la comunidad de propietarios a pagar el precio, por lo que no se puede entender que la comunidad haya contratado a alguien que no es un profesional. Añade a ello que la filtración de agua también se produjo por la imprudente acción de verter agua sobre la claraboya por parte de las arrendatarias para comprobar antes de tiempo si se había secado la silicona, por lo que ninguna responsabilidad se puede imputar a dicha comunidad.

Por último, razona la juez a quo que no ha quedado probado el daño causado ni por los días de paralización del negocio ni por el cierre del mismo. Ni se acredita que las humedades sean la causa de la resolución del contrato de arrendamiento.

La apelante esgrime en su recurso error en la valoración de la prueba en cuanto a la falta de legitimación activa, ya que en ningún caso se reclaman cantidades hasta el período de 13 de febrero de 2016, sino que la reclamación se limita a período posterior a esta fecha, en concreto, el intervalo posterior al 13 de febrero y hasta el cierre de la actividad.

Por otro lado, se alega que la responsabilidad es imputable a la comunidad, pues la arrendataria no tiene acción para reclamar a la empresa constructora que realizó negligentemente las obras en la claraboya, debiendo la comunidad responder por los daños causados en el local, los cuales provocaron la ruina del negocio. Asimismo estima que ha quedado probado el lucro cesante.

La parte apelada se opuso al recurso de apelación.

SEGUNDO.-Decisión del tribunal. Hechos probados.

De la prueba practicada consta probado que en la comunidad de propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Cubelles se produjeron filtraciones de agua en el local de la citada comunidad destinado a la actividad de restaurante, las cuales tienen origen en el agua de lluvia que se filtraba a través de las juntas de la placa de policarbonato que forma la claraboya del patio interior de luces a nivel de la cubierta de la edificación.

La parte actora, Vicenta y Tomasa, era arrendataria del local (documento nº 1 de la demanda).

Se produjeron filtraciones de agua en el restaurante en septiembre, octubre y diciembre de 2015, provocando la paralización de la actividad durante un día en el mes de septiembre, 1 día en el mes de octubre y 12 días en el mes de diciembre.

Tales hechos resultan acreditados en virtud del informe pericial aportado por la parte actora como documento nº 3 de la demanda y emitido por el perito Constantino, así como por el informe pericial aportado por la parte demandada y elaborado por el perito Edemiro.

Consta asimismo probado que la entidad aseguradora de la comunidad de propietarios, OCASO SEGUROS, procedió a indemnizar la cantidad de 3671,40 € en fecha 11/05/2016 por 14 días de paralización del negocio restaurante. Ello resulta probado en virtud de la contestación de OCASO al oficio remitido por el juzgado al admitirse la prueba solicitada el día de la audiencia previa.

Por otro lado, consta que el operario llamado Armando llevó a cabo la reparación de la claraboya en diciembre de 2015 tal como resulta del documento nº 6 de la contestación.

La contratación de dicho operario lo fue por la comunidad de propietarios tal como reconoció en el acto del juicio la testigo Miriam, que era presidenta de la comunidad, quien además afirmó que la comunidad le abonó el precio de la reparación, tal como resulta del documento nº 7 de la contestación.

La reparación realizada por dicho operario Armando no fue correcta por un defectuoso sellado perimetral de la misma, lo que provocó que en fecha 13 de febrero de 2016 se produjera una nueva filtración de agua provocado por las lluvias, ya que desde la reparación que tuvo lugar en diciembre de 2015 no se había producido ningún episodio de lluvia; y por consiguiente se paralizó la actividad nuevamente 12 días en febrero. Ante la incorrecta ejecución de los trabajos por parte de Armando, la comunidad de propietarios avisó a la empresa IRNE SERVICIOS 2006 SL para que procediera a su reparación.

Tales hechos han resultado probados en virtud de los informes periciales, del documento nº 8 de la contestación y de la declaración testifical de quien era presidenta de la comunidad, Miriam y el legal representante de IRNE SERVICIOS, Ignacio, siendo dicha empresa la que realiza habitualmente trabajos para dicha comunidad de propietarios.

Por último, consta probado que la parte arrendataria renunció al contrato de arrendamiento con la conformidad de la arrendadora en fecha 17 de mayo de 2016, tal como resulta del documento nº 5 de la demanda.

TERCERO.- Responsabilidad extracontractual. Legitimación activa y pasiva.

En el caso que nos ocupa la parte actora es arrendataria del local que ha sufrido daños por las filtraciones de agua procedentes de un elemento comunitario y por tanto, como arrendataria está legitimada en virtud del artículo 1560 del CC para ejercitar acción contra el causante de los daños, en este caso la comunidad de propietarios, pues dicho precepto dispone que "el arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador".

Sobre esta cuestión el TS en su sentencia de 29 de febrero de 2012 (ponente Juan Antonio Xiol Rios) dispone:

"No cabe imputar al arrendador del local comercial los daños derivados de defectos en los elementoscomunes. Doctrina jurisprudencial.

(...)

No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en aplicación del artículo 1554 CC y del artículo 107 de la LAU de 1964 , en relación con la naturaleza de los elementos e instalaciones objeto de reparación, ha declarado que: "no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementoscomunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementoscomunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado". ( SSTS de 7 de diciembre de 1984 y 18 de mayo de 2006 ).

B) Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementoscomunes".

En consecuencia, la parte actora, arrendataria, está legitimada para ejercitar la acción de responsabilidad extracontractual, contra la comunidad de propietarios por los defectos existentes en los elementos comunes.

El artículo 1902 del Código Civil declara la responsabilidad del que, por acción u omisión, causa un daño a otro interviniendo culpa o negligencia, y por tanto, debemos analizar si la demandada ha incurrido en alguna actuación culposa o negligente.

A la vista de los hechos declarados probados entendemos cumplidos los anteriores requisitos del artículo 1902 del CC .

El daño ha quedado debidamente probado por la paralización de la actividad del restaurante durante los días en los que hubo filtraciones, reflejado en el informe pericial.

En cuanto a la imputación de una actuación culposa debemos tener en cuenta que corresponde a la comunidad de propietarios el mantenimiento de los elementos comunes, tal como resulta del art. 553- 44 del CCCat.

Dicho precepto, según redacción en la fecha en que ocurrieron los hechos, disponía: " La comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad y de seguridad necesarias o exigibles según la normativa vigente y debe mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones. Los propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias."

Además los daños por las filtraciones de agua derivan de esa falta de mantenimiento de dicho elemento común, cumpliéndose de este modo el nexo de causalidad entre el daño y la conducta negligente.

La juez a quo desestima la pretensión por considerar que la parte actora carece de acción para reclamar los 2.622,80 € al haber firmado el recibo finiquito que consta en el documento nº 2 de la demanda.

La sala discrepa del razonamiento de la juzgadora.

Consideramos probado que hubo dos siniestros, el primero de ellos a finales de 2015 (entre septiembre y diciembre) antes de repararse la claraboya, y el segundo siniestro en febrero de 2016 por un defecto de reparación de dicha claraboya.

En virtud del documento nº 2 de la demanda resulta acreditado que la parte arrendataria firmó el "recibo finiquito" en virtud de la indemnización abonada por la aseguradora OCASO por importe de 3671,40 €; en dicho finiquito las firmantes hicieron constar: "Con el cobro de la expresada cantidad se renuncia expresamente a cuantas acciones judiciales y extrajudiciales pudieran corresponderle por los hechos relatados tanto frente a la entidad aseguradora como frente a la asegurada".

En el referido finiquito donde consta el recibo de la indemnización y la renuncia se refiere a las entradas de agua de septiembre a diciembre de 2015 por la paralización del negocio durante 14 días; mientras que el importe de 2622,80 € reclamados en este procedimiento corresponde a la paralización del negocio ocurrido en febrero de 2016 con ocasión de las filtraciones que tuvieron lugar en el mismo mes de febrero de 2016.

Por consiguiente, la renuncia a reclamar que se plasmó en el finiquito se refiere a los hechos de septiembre a diciembre de 2015, por lo que los perjuicios sufridos con ocasión de la paralización del negocio por las filtraciones de febrero de 2016 corresponden al segundo siniestro y no quedan afectados por tal renuncia.

El informe pericial aportado por la parte actora valora un total de 6.294,20 € por los días de paralización del negocio, en concreto, 1 día en septiembre, 1 día en octubre, 12 días de diciembre de 2015 y 12 días de febrero de 2016.

Dado que la parte actora recibió de la aseguradora OCASO el importe de 3671,40 €, a través de la presente demanda reclama el resto hasta los 6294,20 €, esto es, 2622,80 €.

Esta partida de 2622,80 € reclamada corresponde a la paralización del negocio ocurrido en febrero de 2016 con ocasión de las filtraciones que tuvieron lugar en el mismo mes de febrero de 2016 una vez ya se había producido la reparación de la claraboya por Armando, según resulta del documento nº 6 de la contestación.

Ya hemos indicado en el apartado de hechos probados que la contratación de Armando se llevó a cabo por la comunidad de propietarios, y por lo tanto, ésta debe responder frente a los terceros de la defectuosa reparación del elemento común.

La parte apelada alega que no puede imputarse a la comunidad los daños derivados de un hecho cometido por tercero, y alude a la jurisprudencia que trata la responsabilidad del dueño de la obra, el cual no responde si el agente contratado es una empresa autónoma en su organización y medios con asunción de sus propios riesgos.

Al respecto debe decirse que la comunidad no ha aportado ningún medio de prueba que acredite los términos de la contratación del operario Armando, no se dispone del contrato ni se solicitó la declaración de dicho operario.

Y en cualquier caso, corresponde a la comunidad de propietarios el correcto mantenimiento de los elementos comunes, por lo que ella debe responder de los daños ocasionadas a la arrendataria del local.

Por otro lado, se razona en la sentencia que el esposo de la arrendataria virtió cubos de agua en la claraboya para comprobar que estaba bien reparada, antes de que se secara la silicona, por indicarlo así el perito de la parte demandada Sr. Edemiro.

En el acto del juicio el perito Sr. Edemiro manifestó que la presidenta de la comunidad y el operario de IRNE SERVICIOS SL, le manifestaron que el marido de la Sra. Vicenta después de haber ido el industrial de IRNE a siliconar la zona de la claraboya tiró varios cubos de agua y provocó que filtrara agua.

En el mismo sentido se pronunció el testigo Ignacio de la empresa IRNE SERVICIOS SL, quien dijo que se lo comentó la presidenta de la comunidad y que una vez allí el señor lo comentó.

Dada la coincidencia de tales declaraciones podemos considerar probado que efectivamente el marido de la arrendataria tiró agua para comprobar que la claraboya estaba bien reparada, sin embargo ello ocurrió una vez producida la segunda reparación, esto es, la reparación llevada a cabo por IRNE SERVICIOS SL, empresa que trabaja habitualmente para la comunidad.

Los hechos que estamos analizando en este caso, son las filtraciones ocurridas en febrero de 2016 después de la primera reparación defectuosa llevada a cabo por el operario Armando.

Por lo tanto, en este segundo siniestro provocado por la entrada de agua debido a la defectuosa reparación de la claraboya llevada a cabo por el primer operario, Armando, ninguna intervención o actuación tuvo la arrendataria ni el marido de ésta.

Y por otro lado, ninguna incidencia tuvo este hecho porque el propio operario de IRNE SERVICIOS SL, Ignacio, manifestó que como consecuencia de haber tirado los cubos de agua tuvo que volver a sellar con otro tipo de material porque estaba mojado.

Por lo tanto, ya no hubo un tercer siniestro porque quedó debidamente reparada la claraboya, si bien IRNE SERVICIOS SL tuvo que realizar un doble sellado.

En conclusión, la comunidad de propietarios debe responder por los daños producidos con ocasión del siniestro ocurrido en febrero de 2016 por la defectuosa reparación de la claraboya ejecutada por Armando quien fue contratado y pagado por la comunidad.

Por todo lo expuesto, debemos estimar el recurso de apelación y condenar a la parte demandada al pago de la cantidad de 2622,80 € por la paralización del negocio ocurrido en febrero de 2016.

CUARTO.- Indemnización por el cierre del negocio.

Por último, debemos analizar la petición de indemnización de 12.000 € en concepto de lucro cesante derivado del cierre del local, pues según la apelante se vio obligada a rescindir el contrato de arrendamiento , pues debido a las filtraciones ocurridas no se pudo mantener una clientela estable, pues incluso en alguna ocasión se cayó el techo de pladur mientras había clientes en el restaurante.

La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16 de abril de 2014 reitera la necesidad de que el lucro cesante debe quedar debidamente probado:

"Se refiere el motivo primero a la infracción del artículo 1106 del Código Civil , según el cual "la indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor, salvas las disposiciones contenidas en los artículos siguientes."....". Cita en su apoyo la doctrina emanada de las sentencias de esta Sala de 14 julio 2006 , 21 abril 2008 , 5 de mayo y 16 diciembre 2009 .

Las sentencias mencionadas, junto con otras muchas que pudieran citarse, coinciden en señalar que el lucro cesante, para poder ser objeto de indemnización al amparo de lo dispuesto por el artículo 1106 del Código Civil ha de quedar probado, sin que basten las meras especulaciones, expectativas o beneficios hipotéticos."

En el apartado de hechos probados ya hemos indicado que la arrendataria renunció al contrato de arrendamiento con la conformidad de la arrendadora en fecha 17 de mayo de 2016 haciendo entrega de las llaves (documento nº 5 de la demanda).

De la prueba practicada ha resultado probado que una vez se reparó correctamente la claraboya no hubo más incidentes y además consta que el local se volvió a arrendar.

La testigo Miriam que era presidenta de la comunidad en aquel momento manifestó que en febrero de 2016 cuando se observó que seguía entrando el agua avisó a la empresa que siempre hacía las reparaciones de la Comunidad de Propietarios, IRNE SERVICIOS y después de la reparación llevada a cabo por IRNE ya no hubo ninguna incidencia más y en el mes de mayo de 2016 el local estaba arrendado.

Declaró también el testigo Ignacio de la empresa IRNE SERVICIOS y confirmó que reparó la claraboya porque no estaba bien sellada y tras la reparación ya no ha vuelto a intervenir en la claraboya. Consta como documento nº 8 de la contestación la descripción de los trabajos efectuados por IRNE SERVICIOS en la claraboya, dicho documento está datado a 26 de febrero de 2016.

A pesar de que, efectivamente, con posterioridad a la segunda reparación ya no hubo más siniestros y el local se arrendó nuevamente, ello no obsta a que la parte arrendataria se viera obligada a renunciar al contrato y cerrar el negocio debido a los reiterados siniestros por filtraciones de agua.

En este sentido declaró el testigo Sergio, cliente del bar, quien dijo que él era cliente habitual del bar y que estuvo presente cuando hubo algún episodio de inundación, que el agua caía directamente del techo, llegaron a caerse placas del techo y que ello llevó a desalojar el restaurante.

El empleado Luis Antonio también manifestó que en los tres siniestros que hubo mientras él era empleado caía el agua en abundancia, y que las placas de pladur del techo llegaron a partirse y caerse, produciéndose estos sucesos cuando había clientes en el restaurante, los cuales se iban del restaurante.

En virtud de tales declaraciones, sería razonable pensar que, como consecuencia de los reiterados siniestros por filtraciones de agua que provocaban una entrada directa de la misma con rotura incluso de las placas de pladur, el restaurante-bar pudo sufrir una pérdida progresiva de la clientela.

Sin embargo, como ya hemos dicho la jurisprudencia del Tribunal Supremo exige una acreditación del lucro cesante sin que pueda basarse en meras especulaciones.

Constituye prueba concluyente para acreditar la pérdida de clientela la facturación del negocio en cuestión.

En este caso no se aporta la facturación del negocio, aunque sí se hace referencia a la misma en el informe pericial de la parte actora elaborado por el perito Sr. Constantino (documento nº 3 de la demanda).

En dicho dictamen el perito indica que ha recabado copia de la facturación realizada durante los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015, así como copia de las facturas aportadas tanto de los gastos variables o consumibles como de los gastos fijos. De dicha documentación resulta que en el mes de septiembre se obtuvo una cifra de 5495 €, en el mes de octubre una cifra de 13.659,36 €, en el mes de noviembre de 14.556 € y en el mes de diciembre en el que hay un cierre de 12 días, una cifra de 12.252,70 €. Al margen de los costes fijos, el perito analiza los costes variables y observa que los consumos de mercancía ascienden a la cantidad de 2.544,44 € en septiembre, a 1.731,60 € en octubre, 353,35 € en noviembre y 113 € en diciembre.

El perito observa la paradoja de que en los meses en que hay más facturación hay menor compra de mercancías perecederas (alimentos), por lo que se plantea dos posibilidades, o que no se haya presentado toda la facturación o que la facturación facilitada no se ajuste a la realidad.

Sea como fuere, si damos por buena la facturación facilitada al perito no se aprecia un descenso importante de facturación de septiembre a diciembre de 2015, y lo que es más relevante, no se aporta la facturación de enero a mayo de 2016 que es cuando se cierra el negocio.

Es decir, una vez producidos los tres siniestros hasta diciembre de 2015, podría producirse una pérdida progresiva de clientes en los sucesivos meses, esto es, de enero a mayo de 2016 cuando se renuncia al contrato de arrendamiento. Sin embargo, no disponemos de la facturación de dicho período por lo que no consta probado que el cierre del local viniera provocado por los sucesivos siniestros de entrada de agua y la consiguiente pérdida de clientela.

Por todo lo expuesto, no queda probado el nexo causal entre el cierre del negocio y las filtraciones sufridas hasta febrero de 2016, debiendo confirmarse la sentencia de primera instancia en este extremo.

Por consiguiente, procede la estimación parcial del recurso de apelación.

QUINTO.- Costas.

La estimación parcial de la demanda de primera instancia comporta que las costas de primera instancia no se impongan a ninguna parte de conformidad con el artículo 394 de la LEC .

Conforme a lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC, ante la estimación del recurso no procede imponer las costas de esta segunda instancia a ninguna parte.

Vistos los preceptos aplicables,