Sentencia Civil 286/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 678/2022 de 30 de abril del 2024

PRIMERO. - En la demanda rectora del procedimiento, presentada el 4 de noviembre de 2.020, D. Eulalio, como arrendatario que fue de la vivienda sita en la DIRECCION001 de Esplugues de Llobregat, acciona frente a la arrendadora CB DIRECCION000, en reclamación de la fianza y garantía adicional.

Alega, en síntesis, que en fecha 1 de septiembre de 2.017, las partes suscribieron contrato de arrendamiento sobre la referida finca, en el que estipularon una renta mensual de 8.000 euros mensuales, entregando el arrendatario la suma de 8.000 euros en concepto de fianza legal y 16.000 euros en concepto de garantía adicional.

Expone que al expirar el plazo pactado entregó la posesión de la finca en perfecto estado de conservación, según el reportaje fotográfico que la inmobiliaria que intermedió en el arrendamiento efectuó en el momento de la entrega (31 de julio de 2.020).

Transcurrido el plazo de 30 días sin que la arrendadora devolviera la fianza, se le remitió en fecha 18 de septiembre de 2.020 burofax de reclamación, que no surtió efecto.

En base a ello, el actor solicita la condena de la demandada al pago de la suma de 24.000 euros, más intereses legales y costas.

La demandada se opone alegando, en síntesis, que la vivienda no se reintegró en perfecto estado de conservación sino que existían desperfectos, falta de mantenimiento, así como que el arrendatario dejó impagadas cantidades que le correspondían según el contrato y que la arrendadora le había reclamado sin éxito, superando todo ello el importe de la fianza y garantía adicional, por lo que solicita la desestimación de la demanda con imposición de costas al demandante.

Tras los correspondientes trámites, se dicta sentencia en fecha 16 de marzo de 2.022 que estima en parte la demanda, condenando a la demandada al pago de 7.216,71 euros, más los intereses del art. 576 de la LEC, y sin imposición de costas.

Frente a dicha resolución se alza el demandante y la impugna respecto a todos los pronunciamientos que le son desfavorables, interesando la íntegra estimación de su demanda.

A su vez, la parte demandada, al oponerse al recurso, al amparo de lo dispuesto en el art. 461 LEC, formula impugnación de la sentencia respecto a los importes que no han sido imputados a la fianza, interesando la íntegra desestimación de la demanda.

Ambas partes fundamentan su recurso e impugnación respectivamente, en que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO.- A la vista de los antecedentes expuestos, y siendo que las discrepancias entre las partes se suscitan en torno a la liquidación del contrato de arrendamiento que en su día las vinculó, conviene partir de unas breves consideraciones jurídicas que devienen determinantes para la resolución de la controversia.

Así, cabe recordar que la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha de ser destinada ( arts. 1.543, 1.545, 1.554.1 º y 1.555.2º Código Civil), encuentra su correlación en la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículos 1.561, completado con los arts. 1.562 , 1.563 y 1.564 Código Civil).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo 1.563 del Código Civil)-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo 1.564 del Código Civil). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del Código Civil).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa al momento de su devolución se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, así como el importe de la reparación, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" la finca no significa recibirla "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del Código Civil).

Finalmente, con carácter general, como hemos tenido ocasión de exponer en anteriores ocasiones, la limpieza y pintura son partidas a cargo del propietario que pretenda alquilar de nuevo el inmueble, exceptuándose únicamente aquellos casos que evidencien un especial estado de deterioro, abandono o suciedad.

Por otro lado, y dado que tanto el demandante-apelante como la demandada apelada e impugnante denuncian que la sentencia de primera instancia incurre en errónea apreciación y valoración de la prueba, hemos de examinar si el material probatorio de que disponemos, que es el mismo que en primera instancia, ha sido correctamente analizado y valorado por la juzgadora a quo, y para ello hemos de tener presente, de entrada, que la apelación permite al tribunal un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa con plenitud de cognición y libertad para la nueva valoración de la prueba y para la aplicación del Derecho -el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que "la apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada"-, por lo que nuestro sistema se adscribe al de aquellos que configuran el recurso como una segunda instancia con limitaciones en materia de prueba y aportación de hechos, de tal forma que, si bien no existe un novum iudicium (nuevo juicio) se produce un nuevo enjuiciamiento sobre el mismo objeto o revisio prioris instantiae (revisión de la anterior instancia), lo que, atribuye al Tribunal de apelación civil la fijación de los hechos y libre valoración de la prueba. De este modo, el Tribunal de apelación puede valorar el material probatorio de distinto modo que el Juzgador de primer grado, esto es, revisar íntegramente el proceso y llegar a conclusiones que pueden ser concordantes o discrepantes, total o parcialmente, con las mantenidas en primera instancia, pues su posición frente a los litigantes ha de ser la misma que ocupó el órgano inferior en el momento de decidir, dentro de los términos en que se desarrolla el debate -por todas, SSTS 7.7.2004 , 23.10.2012 y 24.5.2017 -. En esta línea la STS de 16 de noviembre de 2016 afirma : "1.-Como dijimos en la sentencia núm. 269/2016, de 22 de abril, con cita de otras varias de este mismo Tribunal , el recurso de apelación supone una revisio prioris instantiae [revisión de la primera instancia] que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa,.... En este sentido, ha declarado el Tribunal Constitucional en la STC 212/2000, de 18 de septiembre : "[...] en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una revisio prioris instantiae, en la que el órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, ...con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( tantum devolutum quantum appellatum)". ...Lo que nos permite afirmar que el tribunal de apelación no está en modo alguno sujeto a las apreciaciones del juez de primer grado, tanto fácticas como jurídicas", sin que sea preciso para sentar conclusiones diferentes a las de la primera instancia que en esta se haya incurrido en error evidente o arbitrariedad ( SSTS 23.10.2012 o 15.2.2012 )".

Por tanto, la jurisprudencia es clara en cuanto a que el tribunal de apelación goza de plenas facultades para revisar todo el material probatorio practicado en la primera instancia.

TERCERO.- Con base en las anteriores premisas, resulta indiscutido que el arrendatario entregó 24.000 euros al inicio del contrato en concepto de fianza legal (8.000 euros) y garantía adicional (16.000 euros), que la arrendadora no le ha reintegrado.

A partir de ello, como hechos que fundamentan la negativa de la arrendadora a la restitución, (que como impeditivos, o excluyentes de la acción de reclamación ejercitada por la contraria, no precisan el planteamiento de reconvención, en cuanto no reclama la arrendadora el hipotético exceso o saldo resultante a su favor, sino únicamente la aplicación de la fianza y garantía adicional en la cantidad concurrente), la arrendadora esgrime la existencia de desperfectos en la vivienda y gastos por defectuoso mantenimiento imputables al arrendatario, así como incrementos por actualización de rentas que quedaron impagados, superando todo ello, a su juicio, la fianza legal y garantía adicional,

En concreto y según el orden y exposición de la contestación, imputa al arrendatario los siguientes conceptos e importes:

1.- 131,95 euros por la inspección del ascensor, según factura emitida por INDUSTEX, S.L. en fecha 16 de septiembre de 2020.

2.- 2.988,70 euros por trabajos de desatasco de tuberías realizados en fechas 29 de octubre y 16 y 24 de diciembre de 2019 y 30 de enero de 2020, según factura de Hidronet Esparraguera, S.L. de 30 de enero de 2020.

3.- 2.507,12 euros por trabajos de jardinería según presupuesto de Ardiverd Jardiners Verns Centre de Jardinería de agosto de 2020, pagado por transferencia el 28 de diciembre de 2.020.

4.- 1.807,90 euros por rotura de sumideros para desatasco de cañerías, según factura de Gallen Trullen y Cia., S.A. emitida el 29 de mayo de 2020.

5.- 165,42 euros por revisión de la caldera según factura emitida por Tecnoservicio Rasal, S.L. en fecha 7 de septiembre de 2020.

6.- 4.497,68 euros en concepto de incrementos de renta por aplicación del I.P.C. y 870,80 euros de intereses.

7.- 2.110 euros por rotura del filtro de la descalcificadora, apliques de rampa, etc., según presupuesto emitido por Instal.lacions Mañas Cervelló el 5 de julio de 2020.

8.- 2.303,84 euros por reparación de lamas de persianas rotas y bisagras de cocina, etc., según factura de Gallen Trullen y Cia, S.A. de fecha 30 de septiembre de 2020.

9.- 1.649 euros por rotura puerta del garaje según factura emitida por Tanca-ho Tot en fecha 8 de agosto de 2020.

10.- 2.916,10 euros por carpintería dañada según factura de fecha 3 de agosto de 2020 emitida por Ebanistes Bastren S.L.

11.- 1.850 euros por pintura de la escalera, según presupuesto de Protap Pinturas SCP de fecha 8 de julio de 2.020.

12.- 585 euros por reparación del parquet dañado, según presupuesto de Arq Barcelona, de 5 de julio de 2.020.

El total asciende a 24.383,51 euros.

La sentencia de primera instancia determina que son repercutibles al arrendatario:

a) Los gastos por inspección del ascensor y revisión de la caldera ( punto 1 y 5 de la contestación).

b) Los incrementos de renta por aplicación del IPC y los intereses reclamados, en base a la cláusula 3.4 del contrato. (punto 6).

c) Las reparaciones a que se refieren los presupuestos o facturas de Instal.lacions Mañas Cervelló, Gallen Trullen y Cía S.A., Tanca-ho Tot, Ebanistes Bastren S.L., Protap Pinturas SCP y Arq Barcelona. (partidas 7, 8, 9, 10, 11 y 12 del escrito de contestación).

Por el contrario, desestima los importes relativos a las facturas de Hidronet Esparraguera por desatasco de tuberías, Gallen Trullen y Cía por sustitución de sumideros y el presupuesto de Ardiverd Jardiners Verns por trabajos de jardinería (partidas 2, 3 y 4).

El arrendatario discrepa respecto a todas las partidas que la sentencia le imputa, y la arrendadora en cuanto a las que han sido rechazadas.

Pues bien, revisada en esta alzada la prueba practicada, y comenzando por el recurso planteado por el arrendatario, este tribunal coincide con el juicio de valor de la juzgadora de primera instancia, en cuanto a la repercusión de los gastos por inspección del ascensor y revisión de la caldera, pues si bien es cierto que la devolución de la posesión se produjo el 31 de julio de 2.020 y las facturas que aporta la arrendadora son de fecha posterior, como alega el arrendatario, también es cierto que en la cláusula 4.1 del contrato el arrendatario se comprometió a llevar a cabo las revisiones periódicas de las instalaciones de la vivienda, en concreto la instalación de ascensor, sistema de calefacción y caldera, constando en los documentos nº 1 y 5 de la contestación que la inspección del ascensor estaba caducada desde el mes de mayo de 2020 y la de la caldera estaba pendiente desde febrero de 2.020.

Compartimos también la conclusión de la juzgadora a quo en lo relativo a los incrementos por actualización de renta. Así, en la cláusula 3.4 del contrato las partes estipularon la actualización de la renta conforme a la variación porcentual experimentada por el IPC, y que la renta actualizada sería exigible al arrendatario a partir " del mes siguiente a aquel en que el Arrendador o la persona que le represente le notifique por escrito o vía mail, con indicación del porcentaje de alteración aplicado", habiendo aportado la arrendadora como documentos 7, 8 y 9 de la contestación, la carta y correos electrónicos de notificación de la actualización remitidos al arrendatario. Asimismo, los testigos aportados por el arrendatario, D. Juan Miguel, (manifestó a las generales de la ley haber tenido relación profesional con el Sr. Eulalio, - tramitación de permisos de residencia, declaración de rentas, impuestos, etc, que llevaban en su asesoría-), a quien el arrendatario le solicitó que supervisara el arrendamiento de la vivienda, y D. Alonso (manifestó ser empresario constructor y el industrial de confianza del Sr. Eulalio durante años), confirmaron que se adeudaban los incrementos de renta, manifestando este último que le constaba que era intención del Sr. Eulalio resolver esta cuestión, pero desconocía lo que había pasado finalmente.

En cuanto a las partidas nº 7, 8, 9, 10, 11 y 12, que se corresponden con los documentos nº 10 a 15 de la contestación y se refieren a reparaciones, es de significar que el arrendatario aportó con la demanda un reportaje fotográfico de la vivienda, resultando de especial relevancia la testifical de D. Benedicto, de la entidad ACTIVA GESTION INMOBILIARIA que intermedió en el arrendamiento, y que declaró que las fotografías que obran en dicho reportaje fueron efectuadas por él personalmente al momento de la devolución de la posesión, en presencia de la arrendadora y el arrendatario, estando presentes también otras personas de confianza del Sr. Eulalio, y que la propiedad no puso en ese momento ninguna objeción sobre el estado de la vivienda. El testigo D. Juan Miguel a que antes nos hemos referido, manifestó que también estaba presente en la vivienda el día de la devolución y corroboró que el Sr. de la inmobiliaria efectuó el reportaje fotográfico del estado de la vivienda, y reconoció como tal el aportado con la demanda que le fue exhibido.

La arrendadora, por su parte, aportó unas fotografías que no están fechadas ni se ha acreditado de ningún modo cuando fueron tomadas.

Y disponemos del dictamen del Arquitecto Técnico D. Cornelio, designado judicialmente a petición de la arrendadora, que visitó la vivienda el 14 de octubre de 2.021, y cuya pericia, tal y como manifestó en la vista, se limitó a constatar si los trabajos que se reseñan en las facturas aportadas por la arrendadora habían sido realmente ejecutados y si el importe era correcto, en comparación con las fotografías aportadas por la arrendadora, que desconocía cuando se habían efectuado.

A partir de estas consideraciones y teniendo en cuenta que, como hemos dicho, la prueba de la existencia real de los daños al momento del reintegro de la posesión y su cuantificación corresponde al arrendador de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del art. 217 dela LEC, revisada la prueba aportada y visionado el acto del juicio, coincidimos con las conclusiones de la Magistrada de primer grado en cuanto a la repercusión de las siguientes partidas:

- Partida 8, documento 11 de la contestación: factura de Gallen Trullen y Cía, que se refiere a reparación de lamas de persianas, al concurrir la circunstancia de que en el reportaje fotográfico efectuado al momento de la devolución de la vivienda todas las persianas aparecen totalmente subidas, con lo que es imposible apreciar si presentaban o no lamas dañadas, (simplemente no se ve ninguna persiana) y lo cierto es que el perito de designa judicial constató que habían sido sustituidas las lamas y reparadas las persianas según los trabajos a que se refiere la factura fechada el 30 de septiembre de 2.020, coincidente con los daños que se aprecian en las fotografías aportadas por la demandada en que sí se ven las persianas bajadas con las lamas rotas.

-Partida 9, documento 12 de la contestación: factura de Tanca-ho Tot, que corresponde a la reparación del motor de la puerta del garaje, por cuanto existe coincidencia entre la fotografía que aparece en el reportaje fotográfico del día de la devolución de la posesión (31 de julio de 2.020) y la fotografías aportadas por la arrendadora, pues si bien la primera está tomada a distancia, se puede constatar en su parte superior un hueco abierto que se corresponde con el que se puede ver con mayor detalle en la fotografía de la arrendadora tomada más de cerca, en la que se aprecian los mecanismos destapados y al aire, habiendo declarado el testigo D. Everardo, que efectuó la reparación, que la puerta tenía que abrirse manualmente porque el motor no funcionaba, estando fechada la factura el 8 de agosto de 2.020, esto es, tan solo una semana después de la devolución de la posesión.

- Partida 12, documento 15 de la contestación, que se refiere al presupuesto de reparación del parquet, por cuanto en el reportaje fotográfico del día de la devolución de la posesión constan dos fotografías en las que se aprecia que faltan tablillas del parquet, (página 7), que concuerdan con las aportadas por la arrendadora, y cuyo importe (585 euros) el perito considera ajustado a parámetros de mercado.

Por el contrario, discrepamos de las conclusiones de la juzgadora de primer grado respecto a las partidas 7, 10 y 11, que se corresponden con los documentos 10, 13 y 14, toda vez que:

-En cuanto a la partida de pintura de la escalera, es lo cierto que ni en el reportaje fotográfico aportado por el arrendatario, ni en las fotografías que aporta la arrendadora, se detecta un deterioro especialmente significativo en la pintura de la escalera que exceda de un normal uso, dándose la circunstancia de que en el contrato de arrendamiento no consta que la vivienda se entregara recién pintada, por lo que no era exigible que al arrendatario que la devolviera de tal modo; es más, los testigos D. Benedicto y D. Juan Miguel declararon que el Sr. Eulalio pintó toda la vivienda al inicio del contrato, incluida la balaustrada de madera de la escalera.

Como ya ha quedado dicho, venimos sosteniendo en ocasiones anteriores que la pintura es una partida derivada del uso normal de la vivienda que debe ser a cargo del arrendador por resultar necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y de cara a alquilar de nuevo el inmueble, sin que pueda calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la ley pone a cargo del arrendatario ( art, 21 LAU y cláusula 13 c) del contrato), siempre que la situación se acomode a criterios de normalidad. Por tanto, con carácter general, no pueden imputarse al arrendatario cuestiones como la necesidad de pintar el piso, salvo que dicha obligación esté expresamente prevista en el contrato de arrendamiento o se trate de supuestos especiales de deterioro o daños específicos no acordes con dichos criterios.

Teniendo en cuenta lo anterior, en este caso no se considera que concurren esas especiales circunstancias al no constar que la afectación de la pintura sea mayor que la derivada del desgaste propio de un uso ordinario, no constando especiales daños en ella que excedan de un uso normal. De hecho, así queda acreditado mediante la testifical de D. Jorge, que efectuó los trabajos de pintura y declaró que la escalera "estaba para pintar", "más o menos como la pared que tienes detrás", refiriéndose al letrado de la arrendadora, y que no había daños intencionados sino los propios del uso.

A mayor abundamiento, el presupuesto aportado contempla la pintura de "paredes y techos", por un importe total de 1.850 euros, cuando no consta dato alguno en el procedimiento, ni ha sido objeto de alegación, la existencia de daños en los techos; tampoco se efectuó ninguna pregunta al respecto al testigo Sr. Jorge, de manera que aunque pudiera considerarse indemnizable la pintura de las paredes, su cuantificación estaría huérfana de prueba al no disponer de datos para determinar el importe que, con exclusión de los techos, correspondería a las paredes, lo que implica que, ante las reglas de carga de la prueba, que en este aspecto corresponde a la parte actora, tampoco se podría incluir este concepto.

-Respecto a la partida de carpintería, el documento 13 en que se sustenta es un presupuesto en el que todos los trabajos se refieren a "repasos" sin mayor especificación, por lo que desconocemos qué daños concretos existían o qué repasos eran necesarios, y en las fotografías obrantes en el expediente (tanto las aportadas por el actor como por la demandada) no son apreciables daños significativos en puertas o armarios. Únicamente aparecen en las fotografías de la demandada dos puertas de armarios de la cocina descuadradas, que el perito excluyó de su valoración por cuanto cuando visitó la vivienda la cocina había sido cambiada totalmente y, por tanto, no pudo apreciar si la partida de cocina incluida en el presupuesto había sido o no ejecutada. Y en cuanto a la testifical del carpintero, Sr. Olegario, sus manifestaciones fueron ciertamente inconcretas, indicando que la arrendadora es cliente de toda la vida y sin poder describir los daños concretos que presentaba la carpintería, limitándose a indicar que repasó "lo que había", y en relación concreta con la puerta de entrada, que es la partida de mayor importe de su presupuesto, que "estaba muy usada", aunque no sabía la antigüedad que podía tener.

-Por último, respecto al presupuesto emitido por Instal·lacions Mañas Cervelló, está fechado el 5 de julio de 2.020, esto es, con anterioridad a la devolución de la posesión, lo que no deja de ser chocante, pero además se refiere a conceptos como sustitución de filtros de máquina de aire acondicionado, filtros del descalcificador, sustitución de polifosfatos, que no constituyen desperfectos por sí mismos; también incluye reparación de avería en jardín sin ninguna especificación, y sustituciones de peanas y lámparas; en total ocho partidas todas ellas englobadas en un único importe (2.110), por lo que aún en el caso de que alguna de ellas pudiera repercutirse al arrendatario (sustitución de lámparas), nos encontraríamos en la misma situación que respecto a la pintura, al no poder determinarse el coste concreto de la misma. Y a mayor abundamiento, el perito no contempla este presupuesto en su dictamen, no haciendo ninguna mención al mismo.

En consecuencia, a la cantidad que la sentencia de primera instancia consideraba imputable al arrendatario (16.783,29 euros), han de deducirse estas tres partidas cuyo importe asciende a 6.573,60 euros (la sentencia ya excluía el repaso de cocina de la partida de carpintería ), por lo que el importe a repercutir al arrendatario serían 10.209,69 euros que, aplicados a la fianza y garantía adicional daría un importe a favor del arrendatario de 13.790,31 euros.

CUARTO.- La demandada apelada, CB DIRECCION000, al oponerse al recurso de apelación interpuesto por el actor, formuló impugnación de la sentencia en cuanto al pronunciamiento que rechaza repercutir al arrendatario las partidas por trabajos de desatasco de tuberías, sustitución de sumideros que se deterioraron a causa de las labores de desatasco y trabajos de jardinería.

Pues bien, la impugnación no puede prosperar por cuanto, en relación con estas tres partidas, el Tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho y las conclusiones a las que llega la magistrada en la resolución recurrida, cuya decisión hemos de ratificar debiendo ser confirmada por sus propios fundamentos que este tribunal acepta, sin que quepa sustituir la acertada valoración de la prueba que sobre estas cuestiones hace la juzgadora a quo, por la valoración subjetiva que realiza la recurrente, que no sirve para desvirtuar la anterior, por lo que nos limitaremos a efectuar las siguientes puntualizaciones:

1.- Respecto a las facturas por desatasco y sustitución de los sumideros, los trabajos de desatasco se efectuaron entre octubre de 2.019 y enero de 2.020, esto es, vigente el contrato de arrendamiento, para solventar un problema de atasco en las tuberías en el subsuelo, sin que conste que nunca fueran reclamadas tales facturas al arrendatario, ni que el atasco le fuera imputable por un mal uso, constando en el interrogatorio por escrito de la entidad HIDRONET ESPARRAGUERA que lo que se encontraron en las tuberías fue "agua y restos orgánicos". Alega la arrendadora en su escrito de impugnación a la sentencia que existen "varios correos" reclamando el pago de estos trabajos, pero lo cierto es que no se ha aportado ningún correo en tal sentido, no constando ninguna reclamación hasta la contestación de la demanda.

2.- En cuanto a la jardinería, en las fotografías del reportaje efectuado el día de la devolución de la posesión, se aprecian las zonas de jardín y piscina en correcto estado, y dichas fotografías tomadas, recordemos, en presencia de la propiedad, no guardan ninguna similitud con las aportadas por la demandada que, insistimos, desconocemos cuando fueron tomadas. El testigo D. Jose Antonio declaró que el Sr. Eulalio le contrató desde el inicio del arrendamiento para el mantenimiento del jardín, que acudía a la vivienda cada semana, y que tanto el jardín como la piscina se devolvieron en perfecto estado.

En el escrito de impugnación se efectúan una serie de alegaciones sobre que la arrendadora habría pagado a este testigo trabajos efectuados en el jardín durante el arrendamiento, que no fueron planteadas en la primera instancia y se formulan "ex novo" en esta alzada, debiendo recordar al efecto que son principios básicos del proceso civil la prohibición de la mutatio libelli y la imposibilidad de suscitar en segunda instancia cuestiones que no se hubiesen deducido en tiempo y forma en primera instancia. Es doctrina reiterada y pacífica del Tribunal Supremo que el principio "pendente apellatione nihil innovetur", impide que se puedan tomar en consideración las pretensiones formuladas en el recurso que constituyan problemas o cuestiones distintas de las planteadas en la primera instancia, so pena de provocar en la parte contraria una situación de indefensión con vulneración del art. 24 CE, al no poder desvirtuar tales alegaciones por medio probatorio alguno, doctrina que aparece recogida en el art. 456.1 LEC.

Como señala la STS de 3 de abril de 2007: "Ha reiterado esta Sala en numerosas sentencias -entre otras de 5 de julio de 2005 y 16 de enero de 2006 - que toda cuestión nueva en apelación lo es también en casación, donde no cabe plantearlas al no tratarse de una nueva instancia del pleito, y por aplicación de los principios de defensa, audiencia bilateral y congruencia. Por tanto, no cabe plantear cuestiones que no fueron propuestas oportunamente al juzgador de instancia, en la medida que el objeto del pleito se configura con las alegaciones fácticas y jurídicas de las partes en los escritos expositivos, que fijarán concreta y definitivamente los puntos de hecho y de derecho objeto del debate..., cerrándose la posibilidad de introducir en el proceso otros medios de defensa, porque se han debido utilizar en su momento, conforme a los principios de eventualidad y preclusión. Admitir la tesis del recurrente abocaría "a apartarse de la "causa petendi" contenida en la demanda, lo cual es totalmente rechazable" - STS 17 de Julio de 2006 -, dando lugar a introducir en el debate una cuestión ajena a lo que constituyó el objeto del pleito, que por esta razón debe ser repelida, pues, como continua diciendo la meritada sentencia, con apoyo en otra de esta Sala de fecha 29-03-2006 , "el vicio ...de alegación de una cuestión nueva está interdictado de una manera absoluta ya que va contra los principios procesales de igualdad de armas, y desde luego provoca una situación de indefensión inaceptable, todo ello amparado por el principio de la tutela judicial efectiva, y así se especifica en la sentencia de esta Sala de fecha 6 de marzo de 1998 , que recoge lo dicho por el T.C ., esencialmente en la sentencia de 17 de marzo de 1994 y la del T.E.D.H . de 27 de junio de 1968 (caso Neumeister, en la que se aplica nítidamente el principio de igualdad de armas en el proceso - Waffengleiheit-)".

En términos similares, la STS de 18 de diciembre de 2014 ( ROJ: STS 5727/2014) reseña:

" 1.- La prohibición de introducción de cuestiones nuevas en la apelación es un principio fundamental del recurso de apelación. Se recoge en el art. 456.1 de la LEC , que dispone que en el recurso de apelación podrá perseguirse que se revoque una sentencia " con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia ". (...)

2.- Esta exigencia no es un formalismo retórico o injustificado. Es una regla que entronca con la esencia del recurso de apelación. La pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir esencialmente con la planteada en la primera instancia. El tribunal de apelación sólo podrá revocar la sentencia de primera instancia por aquellas cuestiones que, habiendo sido objeto de oportuna invocación en la primera instancia, no hubieran sido resueltas por el juez conforme a lo que el tribunal de apelación entiende que es la solución correcta. El recurrente puede pretender que el tribunal de apelación revoque la sentencia de primera instancia porque esta no haya resuelto oportunamente las cuestiones de hecho y de derecho planteadas oportunamente en los trámites alegatorios de la primera instancia (fundamentalmente, la demanda, la contestación y las alegaciones complementarias de la audiencia previa), pero no puede modificar el objeto del proceso, introduciendo nuevas pretensiones en el recurso de apelación para que el tribunal que conozca del recurso las adopte, y revoque por tal motivo la sentencia apelada".

Por tanto, en aplicación de dicha doctrina, las referidas alegaciones introducidas ex novo en el escrito de impugnación de la sentencia, resultan totalmente extemporáneas y no pueden ser tenidas en cuenta en esta segunda instancia, sin necesidad de mayores consideraciones.

Por otro lado, también el testigo D. Juan Miguel declaró que cuando se reintegró la vivienda el jardín estaba en perfecto estado; y tras exhibirle las fotografías de las páginas 18, 19 y 20 del dictamen pericial, a la pregunta de si dichas fotografías se corresponden con el estado en que se entregó la vivienda contestó "evidentemente que no".

En definitiva, no es posible apreciar ninguna infracción en la sentencia de primera instancia, en relación con la valoración de la prueba respecto al rechazo de las partidas examinadas, no apreciando el Tribunal en este punto motivo alguno para apartarse del criterio de la juzgadora de primer a grado, por lo que procede, en suma, la desestimación de la impugnación de la sentencia planteada por CB DIRECCION000.

QUINTO.- Por todo cuanto antecede procede la estimación parcial del recurso formulado por D. Eulalio, en el sentido de condenar a la demandada CB DIRECCION000 a abonarle la suma de 13.790,31 euros, manteniendo inalterables el pronunciamiento sobre los intereses y las costas de primera instancia; y desestimar la impugnación de la sentencia promovida por la demandada-apelada CB DIRECCION000.

De conformidad con el art. 398 LEC , estimándose parcialmente el recurso de apelación no procede efectuar imposición de las costas derivadas del mismo, y se imponen a CB DIRECCION000 las derivadas de la impugnación de la sentencia que se desestima.

En atención a lo expuesto,