Sentencia Civil 421/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 547/2022 de 30 de junio del 2023

PRIMERO.- 1. Por la demandada Dª Salvadora se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda presentada en su contra y en contra de los ocupantes de la vivienda, a saber, su marido D. Ángel Daniel y sus hijos menores comunes Abelardo y Eulalia, domiciliados en AVENIDA000, NUM001, de Gavà, por parte de Dª Socorro.

2. En la demanda, la actora, quien alegó ser propietaria de la vivienda sita en la AVENIDA000, número NUM001, del bloque de apartamentos denominado bloque NUM001, en DIRECCION000, integrante de la URBANIZACION000, ejercitó acción de desahucio por expiración del plazo contractual. Alegó que, a finales del año 2011, su hija Salvadora (la demandada) le solicitó la posibilidad de irse a vivir a la citada vivienda de forma temporal, debido a que se había quedado sin trabajo y tenía dificultades para asumir el pago del alquiler donde estaba viviendo, con el compromiso de independizarse de nuevo cuando encontrase trabajo, a lo que la actora accedió, iniciándose en el mes de enero de 2012 la relación contractual de arrendamiento en forma verbal, por el que la demandada pagaría simbólicamente 350 euros mensuales (prácticamente los costes mensuales de mantenimiento) , a cambio de disponer de la vivienda, cuando los pisos de esa urbanización tienen un precio medio de mercado de alquiler de 1.400 euros mensuales; aportó documental acreditativa del pago del alquiler de la vivienda por el importe de 350 euros/mes (a modo de ejemplo, desde enero de 2012 a diciembre de 2012; febrero y abril de 2017) y de 500 euros/mes desde mayo de 2017 hasta su vencimiento en enero de 2020 (extracto de abonos bancarios de las mensualidades), siendo que algunos meses la demandada abonaba el alquiler en metálico. Alegó que el contrato finalizaba en enero de 2020, porque, debido a la falta de previsión de un plazo de duración en el contrato verbal, resultaba de aplicación lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de la LAU, en la redacción vigente en el momento de celebrase el contrato (enero de 2012), según los cuales, la indeterminación del plazo se entenderá celebrado por un año, prorrogándose obligatoriamente para el arrendatario hasta un máximo de 5 años (enero de 2017), momento a partir del cual, si ninguna de las partes manifiesta lo contrario, se prorrogará por plazos anuales, hasta un máximo de tres anualidades (enero de 2020), no prorrogándose a partir de ese momento si las partes manifiestan con un mes de antelación su voluntad de contrario, hecho que la actora adujo que aconteció mediante comunicación fehaciente de la arrendadora en fecha 24 de octubre de 2019, es decir, con la antelación suficiente legalmente exigida. En concreto, en fecha 23 de octubre de 2019, la actora arrendadora notificó a la arrendataria en forma fehaciente la voluntad de dar por finalizado el arrendamiento, con una antelación suficiente para que pudiese buscar nueva vivienda su hija, a pesar de que ya le había indicado de manera verbal y en varias ocasiones su voluntad de rescindir el contrato, para poder disponer de su vivienda a su conveniencia, no dándose por aludida la arrendataria; la demandada contestó el 23 de diciembre de 2019 mediante burofax, acusando recibo de la comunicación remitida por su madre, reconociendo la relación contractual existente en ese momento y, a su vez, inventando la existencia de un nuevo pacto de opción de compra, pero en ningún caso negando la expiración del plazo contractual, ni señalando otra fecha de finalización, ni causa que pudiera justificar su permanencia en la vivienda, más allá de enero de 2020; su propio contenido delataba la voluntad de la inquilina de incumplir su obligación de desalojar la vivienda, pues no señalaba documento alguno firmado por las partes, ni fecha en la que finalizaba el contrato, ni precio de la supuesta opción de compra, ni plazo para ejecutarla, pues era una invención de la arrendataria. Añadió que, llegada la fecha de vencimiento otorgada por la arrendadora para entregar la vivienda (15/01/2020), la arrendataria había incumplido su obligación de desocuparla y dejarla a disposición de la propiedad, pese a haber sido requerida nuevamente por la actora mediante burofax de 7 de febrero de 2020, ofreciéndole la oportunidad de desalojar la vivienda para evitar así la continuación de la demanda de desahucio y exonerándola de los gastos provocados hasta este momento.

3. La demandada Dª Salvadora se opuso a la demanda, partiendo de alegar la falta de legitimación en cuanto a la representación del Sr. Abelardo en nombre de la actora, por carecer de capacidad para ser parte y de capacidad procesal como titular de la relación jurídica controvertida, conforme a los arts.6 y 9 de la LEC, pudiendo actuar la actora por sí misma, al hallarse en el pleno ejercicio de sus derechos civiles. Seguidamente, alegó la inadecuación del procedimiento por tratarse de una cuestión compleja, que excedía del ámbito del juicio de desahucio por expiración del plazo pactado; el art.447.2 LEC excluye de los efectos de la cosa juzgada a las sentencias dictadas sobre pretensiones de desahucio, tanto por falta de pago como por expiración legal o contractual del plazo, siendo un procedimiento especial, donde sólo puede resolverse si el plazo legal o contractual del contrato de arrendamiento ha expirado o no, debiendo acudir al juicio declarativo para solventar cualesquiera otras cuestiones que excedieran de ese objeto. Se mostró conforme con la vinculación contractual de las partes por medio del contrato de arrendamiento verbal concertado en enero de 2012, pero no con la extinción del plazo; además, las negociaciones no se produjeron en un mismo acto, sino en días sucesivos, entrando en vigor el contrato a partir de enero de 2012 o la puesta a disposición de la vivienda ese mismo mes; ambas partes acordaron fijar un plazo de 15 años con opción de compra, a ejercitar dentro del citado plazo, descontando los alquileres pagados para el pago del precio de la compraventa; era un plazo prudencialmente suficiente para obtener una entrada dineraria para la concesión de una hipoteca, y se acordó un derecho de adquisición preferente, dado el interés de la actora de venderle la vivienda, como madre, y de la demandada de comprársela, como hija; añadió que los mensajes intercambiados entre madre e hija, los vecinos de la Comunidad, los familiares de ambas partes, la concesión de la hipoteca, y las obras realizadas por la demandada previamente a la compraventa, avalaban la no expiración del contrato. Tras hacer referencia a la relación entre las partes, a las condiciones pactadas y a los actos propios, alegó que acreditaría mediante testigos que la actora, unilateralmente, se negaba a cumplir el pacto de vender la vivienda a su hija o para continuar con los trámites de la compraventa, y que la demandada continuaba interesada en el cumplimiento de esa promesa de compraventa, y en el cumplimiento del contrato de alquiler con opción de compra, proponiendo la remisión de la controversia a mediación familiar (Ley 15/2009, de 22 de julio, de mediación en el ámbito del derecho privado). Finalmente, alegó que carecía de justificación la petición de la actora de una indemnización de 500 euros (última renta abonada) por cada mes de permanencia en la vivienda, desde la fecha de su extinción contractual (15/01/2020) y hasta la fecha en que la parte demandada desalojase la vivienda y entregase la posesión.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. No se aprecia la falta de legitimación activa de la actora, con base en que la actora concedió poderes D. Abelardo, que fue quien presentó la demanda en su nombre, y que se hallaba debidamente apoderado, aparte de que la actora se personó en el procedimiento, así como en el acto del juicio, por lo que no ha habido ningún problema de falta de legitimación activa. No se aprecia tampoco la inadecuación del procedimiento, no sólo porque no se indica que procedimiento correspondería, sino porque la reclamación de desalojo de los arrendatarios fundamentada en la expiración del plazo únicamente es posible por este cauce procesal.

En cuanto al plazo del contrato, se tiene por acreditado que ha expirado en enero de 2020, y que, aunque la demandada alega que el plazo pactado fue de 15 años, la prueba aportada a tal efecto no es suficiente; los testigos que declararon en el acto del juicio, vecinos de la demandada, no sabían cuál era el plazo del contrato de arrendamiento y no existe ni una sola prueba que corrobore esa afirmación, por lo que no puede prosperar dicha alegación. Queda corroborada la versión manifestada por la parte actora y procede declarar resuelto el contrato de arrendamiento. Asimismo, se considera procedente la condena de la demandada al pago de la cantidad de 500 euros desde la fecha de la resolución del contrato en enero de 2020 hasta el efectivo desalojo de la demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 220.2 LEC.

5.La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- 1. Parte la apelante de reiterar las relaciones entre las partes, añadiendo que pactaron que la demandada procedería a la compra de la vivienda antes de que transcurrieran 15 años, plazo suficiente para que consiguiese una estabilidad laboral, y que acordaron un precio de 220.000 euros, que era el valor de la finca en aquel momento, y que dicho precio se mantendría hasta que la demandada quisiese hacer efectiva la compra; dichos pactos se realizaron exclusivamente entre las partes, siendo conocedores los otros dos hermanos, si bien, por razones más que comprensibles, no quieren tomar partido en la discrepancia producida entre madre e hija, por el consiguiente deterioro de relaciones entre la familia.

Reitera los argumentos de su oposición a la demanda relativos, en primer lugar a la falta de legitimación activa en la representación del Sr. Abelardo en nombre de la actora, por carecer de capacidad para ser parte y de capacidad procesal como titular de la relación jurídica controvertida.

2. La apelante se opone. Tras hacer referencia a que la apelante pretende hacer creer que la actora tenía que regalarle el alquiler, y que este regalo era parte del precio que inventa y fija unilateralmente en 220.000 euros (cuyo precio puede alcanzar el valor de más de 400.000 euros), con una opción de compra inventada de un plazo de 15 años (imposible en el tráfico mercantil inmobiliario), niega la falta de legitimación activa. Aduce que la actora es persona física titular de la relación jurídica contractual arrendaticia objeto del pleito y, a su vez, titular del bien inmueble ocupado por la demandada, por lo que reúne la condición de "parte procesal legitimada" para ejercitar las acciones judiciales que considere oportunas, conforme al art.10 LEC. Explica que, debido a la situación tan dolorosa y complicada emocionalmente que supone para ella solicitar el auxilio judicial en aras a recuperar su vivienda, ejercitando acciones contra su propia hija, optó por estar representada por la persona de su confianza y pareja sentimental, D. Abelardo, y para ello el poder otorgado ante notario en fecha 17 de octubre de 2012, resultando de la literalidad del propio poder: "Apoderados. Los señores comparecientes se apoderan recíprocamente, de manera que pueda actuar cada uno de ellos, en representación del otro"; consta en el apartado "B) Contenido del poder: Administrar bienes muebles e inmuebles; ejercitar y cumplir, o renunciar, a toda clase de derechos y obligaciones....extinguir y liquidar contratos de todo tipo, incluidos arrendamientos y aparcerías; desahuciar inquilinos, arrendatarios, aparceros colonos, porteros u otros ocupantes..."; "j) Por si, o por medio de Procuradores u otros apoderados, podrá ejercitar las siguientes facultades: 1.- Comparecer y estar en juicio con facultades de poder general de representación procesal según lo prevenido en el artículo 25 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cualquier clase de jurisdicción, en todos los actos procesales comprendidos de ordinario..."

3. Revisadas las actuaciones, se comprueba que, en efecto, en fecha 17 de octubre de 2012, la actora otorgó poder general a D. Abelardo, entre otras, con esas facultades, así como que, posteriormente, el citado otorgó en fecha 12 de mayo de 2020 poder para pleitos en favor de la Procuradora que firma la demanda. Además, la actora ratificó durante la vista que la demanda no le es ajena. Por tanto, se comparte la no apreciación de la falta de legitimación activa.

4. El motivo es desestimado.

TERCERO.- 1. Reitera la inadecuación del procedimiento, por tratarse de una cuestión compleja, la cual excede del ámbito del juicio de desahucio por expiración del plazo pactado, y aduce vulneración del art. 249.1.6ª LEC, del art.250.1.1º LEC y del art.24.1 CE. Aduce al respecto que el contrato objeto de debate es mucho más complejo que un simple arrendamiento que expira, aparte de que esa complejidad no ha sido puesta de manifiesto por la demandada, sino por la actora en su demanda. Considera que el hecho de haber planteado la demanda por un cauce que no admite reconvención, cuando la complejidad del asunto es introducida por la propia parte actora, vulnera el principio de tutela judicial efectiva consagrado en el art. 24.1 CE, provocando a la parte demandada una situación de indefensión, y que el desahucio por expiración de plazo admite otro cauce procesal, cuando la cuestión tiene añadida otra complejidad: el procedimiento de juicio ordinario. Añade que, tal y como también está acreditado en las actuaciones, sobre la existencia de un contrato de opción de compra se sigue el procedimiento ordinario núm. 444/2021 en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción 7 de Gavà, habiendo solicitado y obtenido la representación procesal de la aquí actora la suspensión de dicho procedimiento, por estar vinculado al presente, prueba manifiesta de que la actora considera que la controversia va más allá de la simple expiración de un contrato de arrendamiento pues, de no ser así, no hubiese solicitado dicha suspensión.

2. La apelada se opone, y precisa que la juez "a quo" admitió la prueba documental, el interrogatorio de la actora y la testifical propuestas por la demandada, siendo que los testigos no "tenían ni idea" de los términos, ni condiciones por los que la demandada ocupaba la vivienda de su madre, manifestando que no habían hablado con la actora desde hacía años y que desconocían cualquier cuestión relativa al contrato de arrendamiento o a sus cláusulas. Añade en cuanto al procedimiento que no cabe contemplar otro cauce procesal que el empleado, ya que la única cuestión acreditada y reconocida por ambas partes es la existencia de un contrato verbal de arrendamiento, que se inició en enero de 2012 y se notificó por la parte arrendadora su extinción por expiración del plazo a finales del año 2019, mediante la comunicación de su finalización en enero de 2020.

3. Sobre la inadecuación del procedimiento, aparte de que se comparte lo señalado en la sentencia recurrida acerca de que el procedimiento instado por la actora ex art.250.1.1º LEC es el cauce previsto por la Ley para conocer de las demandas sobre expiración de plazo del contrato de arrendamiento, contrato cuya existencia misma no es cuestionada por la demandada, aunque aluda en su oposición a una opción de compra pactada con la actora, traemos aquí a colación lo que señala al respecto la SAP Alicante, sección 9ª, de 31 de octubre de 2022 ( ROJ: SAP A 1502/2022 - ECLI:ES:APA:2022:1502 ):

" Dicho lo anterior, lo cierto es que si bien la jurisprudencia ha sido vacilante, esta sala, en supuestos como el presente ha sentado un criterio que viene reflejado en nuestra sentencia de fecha 9/11/2017 , sentencia de fecha muy posterior a la que se cita por el recurrente, en la que indicábamos: "... Finalmente debe desestimarse también la excepción de inadecuación de procedimiento por complejidad la cuestión debatida en el juicio de desahucio por falta de pago.

Dice la STS 10-5-1993 "La doctrina de la Sala se ha pronunciado en la cuestión para sostener que cuando existan otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas sean de tal naturaleza que presenten sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hagan muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y hacen éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumarial, sino se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente ( Sentencias de 13 de abril de 1929 , 3 de junio de 1948 , 27 de noviembre de 1950 , 5 de febrero de 1951 , 18 de diciembre de 1953 , 14 de mayo de 1955 , 17 de marzo de 1968 , 9 de diciembre de 1972 y 12 de marzo de 1985 , entre otras). Ahora bien, tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita a la Sala y dentro del mismo proceso de desahucio el examen de aquellas cuestiones estrechamente enlazadas con el contrato subsistente y con vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, cabe su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma.".

(...)

Mientras no se consume el derecho de opción y se adquiera la condición de dueño, - cuestión que deberá ser ventilada a través del procedimiento declarativo correspondiente, sin que en el presente quepa realizar examen alguno sobre ese extremo-, el arrendatario sigue siéndolo, quedando constreñido al cumplimiento de sus obligaciones como tal, y entre ellas la principal de pago de la renta y demás cantidades legal o contractualmente exigibles con las rigurosas consecuencias derivadas del incumplimiento, como la resolución contractual y desahucio (en el mismo sentido: Tribunal Supremo, en Sentencia de 23 de mayo de 1946 , "el desahucio decretado contra el arrendatario con derecho de opción de compra no puede ser enervado por la existencia de tal derecho, pues, el mismo no atribuye por sí solo relación dominical con la finca de que se trate", cuya doctrina es plenamente aplicable al pleito que nos ocupa y SAP (4ª) Barcelona de 21/3/2007 y las citadas en ella).".

(...)

En la misma línea, la SAP de Alicante de 5 de junio de 2014, sección 5 ª señala: "...

la incidencia que en la acción ejercitada en la demanda pretendía ostentar la arrendataria en virtud del derecho de opción, es desestimada en la sentencia apelada, argumentándose en síntesis que la actora seguía ostentando la propiedad del inmueble y que no había tenido lugar la extinción del contrato de arrendamiento por el válido ejercicio del derecho de opción ni existía entrega de la cosa. Añade la sentencia que no es este el procedimiento adecuado para pronunciarse sobre el derecho de opción, lo que no obsta a su valoración en relación al expiración de plazo, argumentaciones que se cuestionan en el recurso de apelación interpuesto por la mercantil arrendataria.

La postura de esta Sección 5ª, en asunto similar al que nos ocupa, se recoge en la sentencia nº 197, dictada el 12 de mayo de 2008 , en la que se argumenta que "La jurisprudencia tiene establecido que la opción no influye para nada en las prestaciones propias del contrato locativo, ni las modifica o desnaturaliza en cuanto a lo que constituye el tipo legal que configura el arrendamiento, destacando que se trata de dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documento. En atención a ello, son varias las sentencias que, aún estando pendiente el ejercicio de la opción, resuelven el contrato de arrendamiento, especialmente por falta de pago de la renta, y así la parte apelante cita una de esta Sala de 19 de Octubre de 1994 . Más recientemente, la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, auto nº 75, dictado el 3 de Mayo de 2006 , argumenta en supuesto similar lo siguiente, en aras a desestimar la alegación de litispendencia: "en absoluto puede ser contradictorio un fallo declarando extinguido un contrato de arrendamiento por vencimiento de plazo, con el consiguiente desahucio y lanzamiento del arrendatario, con el fallo recaído en un procedimiento en el que se ejercita un derecho de adquisición preferente en liza, derecho que por sí mismo no otorga título alguno posesorio al optante, pues por sí mismo no es uno de los modos de adquirir señalados en el art. 609 CC que pueda amparar a su vez un ius possidendi. Por más que la dirección letrada de los recurrentes insiste en los perjuicios que el lanzamiento puede ocasionar a éstos, en caso de ser finalmente estimada la acción judicial en ejercicio de la opción de compra, ello puede ser o resultar lamentable, pero en absoluto se erige en causa que pueda por sí sola implicar ejercicio abusivo de la acción de desahucio o justificar la continuación de un arrendamiento extinguido, cuando los arrendatarios no pueden, irrogarse la cualidad de propietarios desde ya, por mucho que tengan reconocido un derecho de adquisición preferente sobre el inmueble. Para ello hace falta la celebración de un contrato válido traslativo y la entrega de la cosa, requisito este último que, de haber sido admitido el ejercicio de la opción por la parte actora, podría haberse obviado en función de la institución del constituto posesorio, pero sin que ello pueda llevar ni al juzgador de instancia ni a esta Sala a la conclusión de que el título para la posesión existe sin más por el ejercicio de la opción de compra, por más tempestivo que el mismo se pueda considerar por la recurrente.", razones que son trasladables al caso que nos ocupa y en cuya virtud se ha de desestimar la excepción de litispendencia que alegaron los demandados frente a la demanda. Dicho en otros términos, los arrendatarios demandados ostentan de momento la posesión derivada de su título arrendaticio, única cuestión que ha de abordarse en esta clase de juicio, y ese vínculo contractual queda extinguido por el transcurso del plazo pactado el 30 de Abril de 2006, como expresamente prevé su cláusula 2ª, sin que en este procedimiento puedan examinarse las circunstancias del otro título que esgrimen en el juicio ordinario en el que se ventila la opción de compra, por lo que no concurre ni la falta de legitimación, ni la inadecuación de procedimiento que también se opuso por los demandados en el acto del juicio, procediendo, en consecuencia, la estimación del recurso, y de la demanda".

(...)

A la vista de lo expuesto, lo cierto es que dado el tener literal del contrato, y sin perjuicio de lo que pudiera dilucidarse en un proceso declarativo, sobre la validez o no del derecho de opción de compra, lo cierto es que la incidencia del mismo en relación a lo que acontece en el presente proceso y la acción ejercitada, no se observa la existencia de inadecuación de procedimiento, por cuanto la lectura de la cláusula de opción de compra a la que se alude en el contrato, la mera manifestación a la que alude la demandada de una comunicación de fecha 11 de enero de 2019, que esta impugnada en cuanto a su autenticidad, que no consta que siquiera se hayan iniciado por las partes los trámites para la consumación del contrato de opción de compra, es lo que nos lleva a la conclusión, a tenor de la prueba analizada, que no existe inadecuación de procedimiento, y que el contrato de arrendamiento ha sido adecuadamente resuelto por expiración de plazo, extremos este, recogido en la sentencia recurrida y no combatido en apelación, todo ello sin perjuicio de los derechos de las partes a hacer valer sus derechos en el proceso declarativo que corresponda en relación a la opción de compra."

4. Lo anterior deviene aplicable al presente supuesto, en el que, frente a la acción de desahucio por expiración de plazo del contrato de arrendamiento concertado por las partes en forma verbal, la demandada esgrimió ya extrajudicialmente, al responder al burofax de la actora de 23 de octubre de 2019 comunicando su voluntad de no continuar con el arrendamiento, mediante burofax de 23 de diciembre de 2019, la existencia de una opción de compra, pero del modo siguiente: " Pese a que no se hizo constar en su comunicación, mediante la presente, ponemos en su conocimiento que, a día de hoy, existe un contrato de arrendamiento pactado entre nosotras (...) Recalcar también, dado que lo obvia o lo desconoce, que dicho contrato de arrendamiento se ve complementado por una opción de compra que se pactó entre ambas partes, motivo por el cual se llevaron a cabo tanto las gestiones inmobiliarias de financiación así como obras de reforma en la vivienda que prueban la intencionalidad y conocimiento de las partes de que se alcanzó tal acuerdo. Todo ello en base a una confianza que va más allá de lo habitual en cuestiones contractuales atendiendo a la relación materno-filial existente entre las partes (...)".

La actora volvió a enviarle un burofax el 10 de febrero de 2020, a través de letrado, ante la falta de desalojo de la vivienda por la demandada, donde reiteró su voluntad, y, en cuanto a la opción de compra, indicó: "(...) debemos mostrar la total y absoluta disconformidad con sus falsas manifestaciones, en referencia a una opción de compra sobre la vivienda arrendada, que jamás se ha pactado, por lo que negamos su veracidad en todos los extremos, ya que nunca se ha llegado a ningún acuerdo entre Ud. y su madre ". Y le anunció que se había presentado la demanda de desahucio.

Mediante burofax de 21 de febrero de 2020, a través de letrado, la demandada aportó documento relativo a la hipoteca constituida concedida a la arrendataria en 2017, una conversación con la arrendadora-madre solicitándole la documentación para la formalización de la compraventa y el informe de tasación realizado en su día (abril de 2017), y le comunicó a la actora que " incumplió el pacto vigente entre las partes y se negó a realizar la opción de compra, a sabiendas de que la arrendataria había realizado obras en el mes de diciembre de 2016 para la adquisición de la vivienda que ascendieron a más de 30.000 Euros", aportando una de las facturas, y recordando que " otro de las condiciones del contrato suscrito fue el derecho de tanteo y retracto (...)".

Posteriormente, en su oposición a la demanda en este procedimiento, ya hemos expuesto que alegó que ambas partes acordaron fijar un plazo de 15 años con opción de compra, a ejercitar dentro del citado plazo, descontando los alquileres pagados para el pago del precio de la compraventa, siendo un plazo prudencialmente suficiente para obtener una entrada dineraria para la concesión de una hipoteca, y que se acordó un derecho de adquisición preferente, dado el interés de la actora de venderle la vivienda; añadió que los mensajes intercambiados entre madre e hija, los vecinos de la Comunidad, los familiares de ambas partes, la concesión de la hipoteca, y las obras realizadas por la demandada previamente a la compraventa, avalaban la no expiración del contrato.

Sin embargo, la demandada no alegó nada más, y lo cierto es que la apelada niega que se pusiese precio a la vivienda, que la duración del arrendamiento fuese de 15 años, etc.

5. Ciertamente, aparte de que hacer alusión a documentación fechada en 2017, dado el tiempo transcurrido, no avalaría la versión de la actora, es ahora, al tiempo de interponer el recurso, cuando la demandada alude al precio de 220.000 euros, que afirma pactado con la actora, al igual que el plazo de arrendamiento de 15 años.

6. Así las cosas, sin perjuicio del seguimiento del procedimiento ordinario instado por la demandada contra la actora -donde pide que se declare la existencia de un contrato verbal de arrendamiento con opción de compra sobre la vivienda, que se condene a la allí demandada a otorgar la correspondiente escritura de compraventa de la finca por el precio de 220.000 euros, quedando pendiente de pago la suma de 172.100 euros, y, subsidiariamente, que la allí demandada le indemnice en la suma de 78.254'53 euros por ejercicio desleal del derecho derivado del contrato de arrendamiento-, los argumentos de la demandada sobre la existencia de una opción de compra vertidos en este procedimiento de juicio verbal -por lo demás, no avalados por la prueba documental aportada ni por los propios testigos propuestos por la demandada-, no han de suponer un obstáculo para entrar a conocer de lo que constituye su verdadero objeto: analizar si ha transcurrido o no del plazo de arrendamiento pactado.

7. El motivo es desestimado

CUARTO.- 1. Aduce también la apelante que procede declarar la nulidad de las actuaciones, por no haber sido resueltas las cuestiones previas planteadas, con vulneración del art.443.2 LEC, en relación, en concreto, con la falta de legitimación activa y la inadecuación del procedimiento, no resueltas en la vista por la juez "a quo", con el argumento de que ya sería resuelta en sentencia.

2. La apelada se opone. Aduce que, habiéndose resuelto con acierto y conforme a los criterios legales previstos en la Ley y expuestos en la fundamentación jurídica de la Sentencia, no cabe hablar, en ningún caso de indefensión que pudiera provocar nulidad alguna de actuaciones. Añade que, para el caso de que se tuviesen que retrotraer las actuaciones al momento inicial de la vista, el resultado sería el mismo: la inadmisión de las cuestiones planteadas por apreciarse los requisitos legales exigidos para la correcta configuración de la legitimación activa y del cauce procedimental utilizado para la acción ejercitada.

3. Sin perjuicio de la falta de legitimación activa con base en los arts.6 y 9 LEC es cuestión de fondo, es cierto que la inadecuación de procedimiento debió ser resuelta en el acto de la vista.

Sin embargo, ello no genera indefensión a la demandada, en el sentido previsto en el art.225 LEC, desde el momento en que tanto una como otra cuestión han sido resueltas en la sentencia recurrida, y se ha dado la oportunidad a la parte de recurrir tales pronunciamientos en apelación.

4. El motivo es desestimado.

QUINTO.- 1. Aduce también la apelante error en la interpretación de la prueba practicada en cuanto a la apreciación de la existencia de un contrato de opción de compra junto al contrato de arrendamiento, con vulneración del art.218.1 LEC, pues considera que, en la sentencia recurrida, " que se caracteriza por su redacción fugaz", se omite decidir sobre todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate, vulnerando nuevamente el derecho a un proceso con todas las garantías, así como el derecho a utilizar los medios de prueba pertinentes para la defensa. Hace referencia, en primer término, a que el art. 218.1 LEC se establece que se utilizarán las normas de la lógica y de la razón para la valoración y apreciación de las pruebas y del derecho, porque considera que, del conjunto de la prueba practicada, se desprende que no es acertada la interpretación de que el contrato de arrendamiento no tenía plazo de duración y que, por tanto, debe acudirse a la regulación de la LAU; como pruebas aportadas documentalmente por la demandada, alude a la transcripción de unas conversaciones de la aplicación WhatsApp cruzadas entre madre e hija durante los años 2015 y 2017, en las que se encuentra la pregunta, realizada en fecha 23/02/2017, sobre si ya tiene la documentación necesaria para formalizar la escritura de compraventa, y la contestación de la madre que dice: SI; la acreditación de haber solicitado una hipoteca a la entidad ING a principios de 2017; la acreditación de haber solicitado una tasación de la finca a efectos hipotecarios, también a principios del año 2017, y la acreditación de haber realizado unas importantes obras de reforma a finales del año 2016, hechos que serían absurdos si no respondieran a la opción de compra. Aduce, asimismo, que la actora realiza una maniobra del todo contraria a la buena fe, pues alega la existencia de un contrato verbal, cuya fecha de efecto sitúa, unilateralmente, en el día 15 de enero 2012, y que el contrato no tiene plazo, mientras que la demandada aduce que fue de 15 años, teniendo mayor credibilidad lo señalado por la demandada, porque la actora no quiere participar en el pleito, delegando en su pareja sentimental, lo que constituye un indicio de que le es muy incómodo negar lo acordado con su hija, en su presencia, y porque los testigos, si bien son de referencia, conocían la voluntad de las partes de transmitir la vivienda de la madre a la hija, y del destino de la vivienda a los hijos por un acuerdo previo con el ex marido de la demandante, a pesar de que la juez "a quo" impidió entrar en el fondo de ambos asuntos, aun habiéndose fijado el hecho controvertido la complejidad de la causa por la posible existencia de la opción de compraventa y la duración del plazo de 15 años en virtud del contrato verbal así suscrito, generando más indefensión a la parte demandada.

2. La apelada se opone. Parte de que el único hecho controvertido del presente pleito es si procede declarar la resolución del contrato verbal de arrendamiento de enero de 2012 que vincula a las partes, por expiración del plazo, puesto que las partes coinciden en manifestar y admitir, tanto en la demanda como en la contestación, la existencia de un contrato verbal de arrendamiento, iniciado en el mes de enero de 2012. Aduce que la actora ratificó durante su interrogatorio los hechos de la demanda, que la demandada no acredita que los testigos conocían la voluntad de las partes de transmitir la vivienda de la madre a la hija y del destino de la vivienda a los hijos por un acuerdo previo con el ex marido de la actora, y que la demandada desistió en el acto de vista de la declaración de su propio hermano. Concluye que la argumentación de la recurrente se basa, en esencia, en la supuesta opción de compra de la vivienda, olvidando que tan sólo es factible dentro del contrato de arrendamiento, y este se haya resuelto; niega que haya existido dicha opción de compra, y aduce que nunca se puso precio a la vivienda ni se estipuló una duración de 15 años, sin haber acreditado la demandada lo contrario, aparte de que la demandada tuvo ocasión de requerir a su madre para que formalizara la supuesta opción de compra, y no lo hizo, porque no existía tal opción.

3. Debemos precisar que, aparte de que en la sentencia recurrida son objeto de tratamiento todos los puntos objeto de debate, la motivación, que no es irracional, no tiene por qué ser exhaustiva, tal y como recuerda la STS, Sala 1ª, de 18 de marzo de 2016 ( ROJ: STS 1284/2016 - ECLI:ES:TS:2016:1284 ) señala:

" Con relación al primer motivo debe señalarse que esta Sala, con carácter general, ha declarado que la motivación, como derecho incluido en el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 CE , es un requisito de la sentencia que exige que se haga saber a las partes o se exterioricen cuáles son las razones que conducen al fallo de una resolución, con independencia de su acierto y su extensión, de forma que este razonamiento pueda someterse a control a través de los correspondientes recursos. Por esta razón, la denuncia por falta de motivación no puede confundirse con una mera discrepancia con las conclusiones que obtiene una sentencia. Estas conclusiones podrán ser revisadas en el marco del recurso de casación, si la falta del acierto que se pretende denunciar se refiere a la valoración jurídica de los hechos y a la aplicación de una determinada norma sustantiva. De esta forma, sólo una motivación ilógica o arbitraria, porque en la sentencia no se expresen o no se entiendan las razones por las que sientan las conclusiones del litigio o su fallo, podría ser revisada a través de este recurso y resulta posible una remisión a la motivación ofrecida en la sentencia de primera instancia.

La STS de 27 de diciembre de 2013, recurso n.º 2398/2011 , resume la exigencia de este presupuesto:

[...] "para analizar esta cuestión, primero hemos de partir de la jurisprudencia constitucional sobre el alcance del deber de motivación de las sentencias. Cómo recordábamos en la sentencia 662/2012, de 12 de noviembre, el Tribunal Constitucional "ha venido declarando que la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE incluye el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. La razón última que sustenta este deber de motivación reside en la sujeción de los jueces al Derecho y en la interdicción de la arbitrariedad del juzgador ( art. 117.1 CE), cumpliendo la exigencia de motivación una doble finalidad: de un lado, exteriorizar las reflexiones racionales que han conducido al fallo, potenciando la seguridad jurídica, permitiendo a las partes en el proceso conocer y convencerse de la corrección y justicia de la decisión; de otro, garantizar la posibilidad de control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan, incluido el amparo. Por ello, nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión" ( SSTC 108/2001, de 23 de abril, y 68/2011, de 16 de mayo). De este modo, "deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla" ( Sentencia 294/2012, de 18 de mayo)"."

4. Como ya se ha expuesto, los datos obrantes en el presente procedimiento en relación con la opción de compra, en razón de la prueba practicada, no permiten ir más allá de entender que las partes concertaron un contrato de arrendamiento en enero de 2012, y que no consta acreditado cuál fuera su plazo de duración. Es ahora, en el recurso, cuando se alude "ex novo" a que la actora ha fijado, incluso, el inicio del contrato en enero de 2012, cuando ello no fue negado en la contestación.

5. De los dos testigos propuestos por la demandada, el presidente de la Comunidad dijo sólo que la demandada no asistía a las juntas de propietarios, al ser inquilina, y la testigo Sra. Leticia (vecina, no interés) dijo saber que la demandada es inquilina y que la propietaria es la madre; dijo saber que hubo compromiso de venta entre las partes, porque vio que estaban haciendo obras, y que, cuando las acabaron, le preguntó a la demandada por qué habían hecho obras si estaba de alquiler, y la demandada le dijo que habían llegado a un acuerdo de compraventa, pero añadió que, no hace mucho, cuando empezó este problema familiar, le dijo que se tenía que marchar, aparte de manifestar también que nunca ha hablado con la actora, pues, cuando se fue, la perdió de vista. En suma, ninguno de ellos dijo conocer que el arrendamiento fuese por el plazo de quince años, y la testigo situó en el pasado un eventual compromiso de venta -no necesariamente una opción de compra vinculada al arrendamiento- y reconoció no conocer la versión de la actora, a la que no veía hace mucho tiempo.

6. Por tanto, la demandada no ha acreditado ex art.217.3 LEC que el contrato tuviese una duración pactada de 15 años, ni la existencia de un pacto de opción de compra, ni que, en su caso, estuviese vigente entre las partes, pues recurre a hechos ocurridos en 2016/2017. De hecho, en el burofax de 21 de febrero de 2020 -en respuesta a los burofaxes de la actora- habla en pasado, indicando que la actora " incumplió el pacto vigente entre las partes y se negó a realizar la opción de compra", lo que avalaría, incluso, que el pacto, eventualmente verbal, quedó sin efecto. En cualquier caso, como aduce la apelada, la demandada tuvo ocasión de requerir a su madre para que formalizara la supuesta opción de compra, pero no lo hizo.

Por tanto, tal y como reconoce la actora en su demanda y se señala en la sentencia recurrida, "por aplicación de los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos el plazo sería inicialmente de cinco años, que finalizaría en enero de 2017 y posteriormente por plazos anuales salvo que se comunique la voluntad de no renovarlo", de modo que, comunicada por la actora a la demandada su voluntad de no renovar el contrato dando por finalizado el mismo en enero de 2020, el contrato ha expirado.

7. El motivo es desestimado.

SEXTO.- 1. Aduce la apelante error en la aplicación del Derecho respecto de la extinción del contrato de arrendamiento, con vulneración del art.218.2 LEC, basado en que la juez "a quo" no ha tenido en cuenta para determinar el vencimiento del contrato que ha existido una novación, y que esta novación contractual se ha producido en mayo de 2017 cuando se incrementó la renta mensual de 350 a 500 euros (43%), suficientemente importante como para considerar que la novación ha sido propia, o extintiva, y no modificativa. Añade que los efectos de la novación operada es que el nuevo contrato nacido, también verbal, no finaliza hasta transcurrido el plazo de 5 años de prórroga forzosa que establece el art. 9 LAU que estaba entonces vigente, con lo que dicho contrato será válido hasta el próximo día 31 de abril 2022, y, en la fecha de interposición del presente recurso, todavía no ha expirado.

2. La apelada se opone. Aduce que se trata de una alegación "ex novo", y que, con ese incremento, la renta continúa estando por debajo del 50% del precio de mercado. No se ha novado ningún contrato, sino que se trató de que la demandada contribuyese mensualmente con algo más que los gastos de mantenimiento del apartamento, hasta que buscase un nuevo domicilio.

3. Se trata, en efecto, de una alegación "ex novo" de la apelante, en cuyo examen no cabe entrar, dado que es extemporánea. El ATS, Sala 1ª, de 2 de diciembre de 2014 ( ROJ: ATS 8711/2014 - ECLI:ES:TS:2014:8711A ) recuerda al respecto lo siguiente:

" En efecto, la razón esencial de la sentencia recurrida para desestimar el recurso de apelación de la parte demandada, ahora recurrente, es que lo que plantea en dicha sede es que se valoren hechos distintos de los que fueron objeto de controversia en primera instancia, no pudiendo introducirse en el litigio cuestiones nuevas a las planteadas en primera instancia, donde además, la ahora recurrente, fue declarada en rebeldía. En efecto, como ya señaló la Sentencia que ahora se recurre, los argumentos o motivos aducidos por la apelante se fundan en unas razones de oposición nuevas que no fueron alegadas en la instancia (...) debiendo recordarse que la aplicación del principio "iura novit curia", si bien autoriza a los Tribunales a aplicar las normas que estimen procedentes, así como a modificar el fundamento jurídico de las pretensiones, no les faculta, en cambio, para resolver la cuestión sometida a su decisión trasmutando la causa de pedir o sustituyendo las cuestiones debatidas por otras distintas , cuyo cambio o transmutación puede significar menoscabo del art. 24 CE , al desviarse de los términos en que viene planteado el debate forense, vulnerando el principio de contradicción ( SSTS 9-3-85 , 9-2-88 y 30-12-93 , entre otras)."

4. El motivo es desestimado.

SÉPTIMO.- 1. Finalmente, la apelante aduce error en la aplicación del derecho respecto de la verdadera naturaleza del contrato suscrito, con vulneración del art.1282 CC, basado en la jurisprudencia establece la irrelevancia del "nomen iuris" en la interpretación de los contratos, insistente toda ella en la idea de que "(...) sea el que sea el nomen iuris del contrato, lo que el juez ha de resolver es la situación de hecho y jurídica planteada y según los datos que esa situación proporcione (...)". Durante su interrogatorio, la actora admitió que permitió que su hija fuera a vivir a la vivienda para ayudarla, y que consintió en la realización de las obras de reforma, aunque se las desaconsejó, lo que indiciariamente significa que no tenía intención de recuperar la posesión, y finalmente admite que la suma que percibía era para ayudarla con los gastos del inmueble, es decir, que no era para obtener rendimiento patrimonial. Concluye por ello la apelante que la relación contractual real existente entre las partes sería la de precario y, consecuentemente, la acción iniciada para recuperar la posesión por expiración de un contrato de arrendamiento, no era la adecuada.

2. La apelada se opone, pues aduce que se trata de una alegación "ex novo" y que resulta incongruente con la oposición formulada en su momento por la demandada.

3. Ciertamente, se trata de una alegación "ex novo", en el sentido antes expuesto, aparte de que, a los solos efectos de agotar el debate, cabe decir que resulta del todo incongruente la ocupación en precario -basada en la mera tolerancia y sin pagar renta o merced- con todo lo alegado durante el procedimiento acerca de la existencia de la opción de compra.

4. El motivo es desestimado.

5. Procede, por tanto, la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida.

OCTAVO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, procede imponer a la apelante las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación