Sentencia Civil 345/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 316/2022 de 31 de mayo del 2023

PRIMERO.- 1. Por parte de los demandados, D. Anselmo y D. Alfonso, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada en parte la demanda presentada en su contra y en contra de Dª Estela por parte de Dª Belen, en reclamación de una indemnización ascendente a 5.905 euros por los daños y perjuicios causados por los demandados en la vivienda de su propiedad, sita en la CALLE000, nº NUM000, piso NUM001, de Terrassa.

2. La actora partió de que, en fecha 19 de mayo de 2014, suscribió un contrato de arrendamiento sobre la citada finca con D. Anselmo y Dª Estela, firmando D. Alfonso como avalista. El plazo de duración estipulado fue de tres años, prorrogables, y se pactó que el arrendatario "declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda, por haberla visitado con anterioridad a la firma del contrato, declarando recibirla a su entera satisfacción", se entregó una fianza por importe de 750 euros, respecto de la cual se pactó que " una vez finalizado el contrato, el arrendador devolverá al arrendatario el importe de la mencionada fianza, así como de la garantía adicional, en el plazo de 30 días, a contar desde la entrega de la posesión de la vivienda, a fin de poder verificar completamente el estado de la misma, y siempre y cuando se encuentre al corriente de todas las obligaciones contractuales"; asimismo, se pactó que " Queda totalmente prohibida la realización de estucos en paredes y techos. También queda totalmente prohibida la realización de agujeros en paramentos de gres cerámico y silestone (paredes baño, paredes cocina y suelos). Se prohíbe al arrendatario la colocación en suelos de cualquier material de tipo corcho, moqueta, madera y/o del tipo que sea. También queda prohibido agujerear las baldosas del baño, el aplacado de silestone de la cocina, y todo el pavimento de la vivienda." Alegó que, sin mediar notificación, en fecha 7 de agosto de 2017, se enviaron las llaves a la gestora de la vivienda, "Habitat Gestió 18", a través de correo postal, privando a la actora de poder conocer el estado en que la habían dejado, incumpliendo con ello el apartado 8 del contrato, y tampoco se pudo comprobar el estado de pago y consumos de los suministros con los que contaba la vivienda arrendada, a cuyo pago venían obligados los demandados. Alegó que, el 5 de octubre de 2017, a través de Letrado, la actora puso de manifiesto mediante burofax las circunstancias de remisión de las llaves y dio por resuelto el contrato, anunciando el levantamiento de acta notarial para dejar constancia de los desperfectos y que, si la aseguradora de la vivienda (GENERALI) no se hacía cargo de los mismos, les serían reclamados, sin dar respuesta alguna los demandados, pese a haberlo recibido; el acta notarial se levantó el 23 de octubre de 2017, dejando constancia de desperfectos en puertas, ventanas, marquetería, parqué, toldo, protector de la terraza destrozado, grifería de baño, colchón de cama de matrimonio inservible, al igual que el sofá del comedor, y desperfectos y agujeros en diferentes paredes de la vivienda. Adujo que la aseguradora le comunicó que no daba cobertura, al no tratarse de un hecho único y fortuito, sino de desperfectos causados por el inquilino en la vivienda durante su estancia como tal. Alegó que el importe de las reparaciones fue presupuestado por una empresa en 5.610 euros, y que el cambio de dormitorio, somier y colchón fue presupuestado por otra empresa en 1.045 euros, en total 6.655 euros; descontada la fianza de 750 euros, resultaba la suma reclamada de 5.905 euros. Finalmente, alegó que, en fecha 19 de julio de 2018, reclamó a los demandados el pago de los desperfectos ocasionados, el cual fue rehusado.

3. D. Anselmo (arrendatario) contestó y se opuso, partiendo de que se entregaron las llaves por correo ante la imposibilidad de quedar con la inmobiliaria gestora del contrato, cerrada por vacaciones, y de que con el envío del burofax de la actora se acredita que pasaron más de dos meses desde la recepción de la vivienda hasta su envío, y casi tres meses hasta la realización del acta notarial, donde se recogió el estado de la misma en fecha 23 de octubre de 2017, prácticamente tres meses después de que dejaran la vivienda, de modo que no puede admitirse que recogiera su estado al tiempo del desalojo por los arrendatarios. Tras aludir a que la vivienda asegurada no era la arrendada a los demandados, sino el piso NUM002, se opuso a la valoración de desperfectos, adujo que su existencia no significaba que los hubieran causado ellos, y que había que atender al origen de los mismos, negando los relativos al toldo, al extractor de la cocina, a los daños en muebles, y haciendo alusión a la existencia de humedades; añadió que la actora no atendía al tiempo transcurrido ni al deterioro causado por el normal uso de la cosa arrendada, y que dirigirse la actora a su aseguradora presuponía la falta de responsabilidad del demandado. Finalmente, adujo que el burofax de 19 de julio de 2018 fue sólo enviado a Dª Estela. Y solicitó la designación judicial de perito ( art.339 LEC).

4. D. Alfonso (avalista) contestó y se opuso, partiendo de que figuraba en el contrato como avalista, sin haber residido en la vivienda. Alegó que llaves se entregaron el 7 de agosto, no el 5 de octubre de 2017, cuando la actora envió su burofax, por lo que había transcurrido dos meses, y que el acta notarial es ya de 23 de octubre de 2017, por lo que en el transcurso de esos dos meses y medio, la vivienda pudo haber sufrido daños no imputables a los arrendatario, por lo que él no habría de responder con el aval, sin adeudar cantidad alguna.

5. Dª Estela (arrendataria) contestó y se opuso a la demanda, en similares términos que el otro arrendatario, D. Anselmo, si bien añadió que la terraza sufría goteras, que la ducha explotó ya el primer de uso por la cal acumulada, y que la entrada a la terraza estaba rota y no cerraba bien. Y solicitó la designación judicial de perito ( art.339 LEC).

6. La sentencia estima en parte la demanda. Tras hacer referencia a lo dispuesto en los arts.1562, 1563 y 1555.3º del Código Civil (CC), se señala que, en cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 CC y 1564 CC, y que no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561 CC, en relación con el artículo 1555.2º CC. Asimismo, se señala que la reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo a quien solicita su reparación la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento. A partir de la prueba documental, la prueba testifical, y la pericial propuesta por las partes, se concluye que los desperfectos en la vivienda, al término del arrendamiento, son imputables a la parte arrendataria demandada. Tras hacer referencia a los preceptos legales aplicables y a la jurisprudencia sobre la materia, se señala que ha de realizarse un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución, resultando acreditado que la vivienda arrendada fue la sita en la CALLE000 NUM000, piso NUM001; que se alquiló en buen estado de conservación según se indica en el propio contrato, que se entregaron las llaves por la parte demandada en fecha 7 de agosto de 2017; que en fecha 5 de octubre de 2017 se remitieron burofax a la demandada; que en fecha 23 de octubre de 2017 se levantó acta notarial donde se testimoniaron los daños o desperfectos en la vivienda; queda acreditada su existencia y la relación de causalidad de dichos daños, esto es, que los mismos fueron causados por la parte demandada, no sólo ya por que la vivienda se alquiló en buen estado, sino por el propio acta notarial de fecha 23 de octubre de 2017, y por los testigos que han depuesto en la vista -cuyas declaraciones se recogen- confirmando el estado de la vivienda a la entrega de llaves, así como por el perito judicial, quien ha afirmado que según su leal saber y entender una vivienda en la que se ha estado durante 3 años no es normal que presente unos daños o desperfectos como los de litis, y que los mismos no se deben al uso normal o deterioro por el transcurso del tiempo. En cuanto a la valoración de dichos daños, existe el presupuesto de la empresa INDEXGRUP y la pericial judicial, quien se ratificó en su dictamen en el acto de la vista, aclarando dudas y cuestiones como el tema del dormitorio y otras partidas en las que se difiere de las aportadas en el presupuesto acompañado por la actora. Se concluye que, teniendo en cuenta que existe sólo una pericial, que esta es además judicial y más objetiva, sin que la actora haya aportado pericial, limitándose a aportar el presupuesto de una empresa de reparación, debo concluir que la valoración de los daños más ajustada o correcta es la proporcionada por el perito Sr. Tomás, se estima en parte la demanda por la cantidad objetivada y valorada por el perito judicial de 4.137,40 euros.

7. Los apelantes (D. Anselmo y D. Alfonso) solicitan en sus respectivos recursos la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

8. La apelada se opone a los recursos de apelación, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Recurso de apelación de D. Anselmo

1. El apelante parte de hacer alusión a lo dispuesto en el art.36.4 LAU: "El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al fin del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución". Aduce que este precepto legal viene siendo interpretado en el sentido que, como la entrega de llaves es un acto liquidativo del contrato, mediante la devolución de la efectiva posesión, es a ese momento al que han de referirse las obligaciones que, siendo de cargo del arrendatario, queden pendientes, de ahí que en ese momento (entrega de llaves), debe el arrendador tomar posición respecto a la fianza, para lo cual dispone del plazo de un mes, para poder examinar con detalle el inmueble arrendado, para determinar los daños que puedan ser imputados al inquilino y para determinar los suministros u otros conceptos no satisfechos que estuvieran a cargo del arrendatario; transcurrido dicho plazo, procede la devolución de la fianza con devengo de intereses. Considera que, por analogía, el plazo que tenía el arrendador para examinar la vivienda era de un mes, y como consta en el procedimiento esa revisión no se efectúo hasta mucho después, cuando se remite un burofax y se levanta acta notarial.

Discrepa de la valoración de la prueba, atendiendo al tiempo transcurrido desde la entrega de la vivienda y cualquiera de las actuaciones posteriores, porque, el acta notarial (que goza de presunción de veracidad) acredita la situación de la vivienda tres meses después de haberla dejado, de forma que no puede considerarse que los desperfectos que se ven en la misma fueran efectuados por el apelante o los codemandados; además, dicha acta es contradictoria con lo que se manifestó en la vista del procedimiento (restos de comida, enchufes rotos o cables sueltos, que no se aprecian en las fotografías) y la situación en que se manifestó estaba la vivienda. En cuanto a las testificales, aduce que los declarantes incurrieron en numerosas contradicciones sobre el estado de la vivienda y la fecha en que accedieron a la misma, lo que, junto con su interés en el procedimiento, desacredita sus declaraciones y refuerza el hecho de que la actora actúo negligentemente en cuanto al plazo para acreditar los presuntos daños, y el mantenimiento de la vivienda. Y añade que lo manifestado por el perito judicial de que los daños observados no se deben a un uso normal, no implica que los mismos se puedan imputar al apelante y al resto de codemandados, ya que el dictamen se efectúo en diciembre de 2019, por lo que ha existido un prolongado espacio de tiempo en que, estando la vivienda en posesión de la actora, no se ha acreditado su estado y conservación.

2. La apelada se opone al recurso. Parte de que el art. 1562 CC dispone que, salvo prueba en contrario, la arrendataria recibe la finca en buen estado y, a su vez, el art. 1563 CC establece que "el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa", precepto legal donde se establece una presunción de responsabilidad por el deterioro o perdida de la cosa arrendada contra el arrendatario, debiendo probar éste último, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido sin culpa suya o por la acción del tiempo. Afirma la apelada que, de conformidad con el art. 217 LEC, ha acreditado más que sobradamente los desperfectos causados a la vivienda por los arrendatarios, a través de la prueba documental, testifical (tres testigos) y pericial, mientras que los coarrendatarios, entre ellos el apelante, no han dado cumplimiento con lo dispuesto en el art. 1563 CC, ya que no han aportado prueba alguna, ni documental, ni testifical y ni siquiera la pericial judicial propuesta de adverso, que ponga de manifiesto que la finca, tras la entrega de llaves por Correo, se dejó en las mismas condiciones que se le entregó. No aprecia contradicciones entre las declaraciones de los testigos y el acta notarial. Y afirma lo absurdo de pensar que los daños hubieran sido producidos por la propia arrendadora.

3. Un nuevo examen de las actuaciones conforme a lo dispuesto en el art.456.1 LEC conduce a este Tribunal a la desestimación del recurso.

4. En cuanto a la interpretación del art.36.4 LAU, en el sentido que, como la entrega de llaves es un acto liquidativo del contrato, mediante la devolución de la efectiva posesión, es a ese momento al que han de referirse las obligaciones que, siendo de cargo del arrendatario, queden pendientes, y que de ahí que en ese momento (entrega de llaves) deba el arrendador tomar posición respecto a la fianza, para lo cual dispone del plazo de un mes para poder examinar con detalle el inmueble arrendado y determinar los daños que puedan ser imputados al inquilino y para determinar los suministros u otros conceptos no satisfechos que estuvieran a cargo del arrendatario, lo cierto es que el apelante, más allá de no mostrar, lógicamente, en su contestación a la demanda su disconformidad con el descuento de la fianza de 750 euros aplicado por la actora, no vertió la alegación "ex novo" que vierte ahora en su recurso.

En cualquier caso, a los solos efectos de agotar el debate, conviene puntualizar que la entrega de la posesión mediante la entrega de llaves no integra un acto liquidativo del contrato, ni en ese momento debe el arrendado tomar posición respecto a la fianza. De hecho, en muchos casos, la entrega de la posesión con entrega de llaves se limita a eso, a la entrega de la posesión, lo cual no implica que, posteriormente, verificada, en su caso, la existencia de desperfectos en la finca arrendada, el arrendador no pueda reclamar su indemnización al arrendatario.

5. En cuanto a la valoración de la prueba en atención al tiempo transcurrido entre la entrega de llaves y el levantamiento de acta notarial, debemos partir de lo que señala la STS, Sala 1ª, de 17 de febrero de 2016 ( ROJ: STS 523/2016 - ECLI:ES:TS:2016:523 ) en relación con la materia de que se trata:

" 4.ª) En la Sentencia 458/2008, 30 de mayo (Rec. 214/2001 ), esta Sala resumió su jurisprudencia sobre el referido artículo en los términos siguientes:

"La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada "a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya", constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario -i.e. la prueba de la diligencia en la evitación de un daño previsible-. Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (Recurso 3864/1999 ), en un caso similar al que ahora nos ocupa, resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 CC al entender que "El artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993 ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible (...). Por tanto, el art. 1563 CC establece una responsabilidad extraordinaria del arrendatario de conservación de la cosa arrendada hasta el punto de que, en el caso de existir tal contrato de locación, el principio general de carga de la prueba en la responsabilidad por culpa -que implica que el demandante deba probar la del demandado para obtener el resarcimiento del daño- se invierte, debiendo ser el demandado el que pruebe que actuó con diligencia. Dicha responsabilidad se deriva del hecho mismo de la posesión que obliga a conservar los bienes ajenos poseídos en el mismo estado de conservación en que se recibieron".

(...)

Debemos precisar, ahora, que la prueba que debe suministrar el arrendatario para desvirtuar la presunción del artículo 1563 CC -la prueba de "haberse ocasionado sin culpa suya" el deterioro o perdida de la cosa arrendada - ha de ser la suficiente para acreditar que existe una explicación causal del referido deterioro o pérdida que excluye que tal resultado dañoso sea imputable al arrendatario o, a tenor del siguiente artículo 1564 CC , a "las personas de su casa": que excluya que el deterioro o pérdida pueda atribuirse a negligencia de aquél o éstas (prueba del caso fortuito); o, en el supuesto de desarrollarse en el inmueble arrendado una actividad peligrosa, que excluya que el evento dañoso fue realización de un riesgo típico de tal actividad (prueba de la fuerza mayor)."

Como señalamos en la Sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia de 27 de enero de 2010 ( ROJ: SAP B 693/2010 - ECLI:ES:APB:2010:693 ):

" TERCERO.- Y partiendo de este hecho, entendemos que los desperfectos cuyo importe de reparación se reclama, no son imputables al arrendatario, ya que se trata, en definitiva, del desgaste propio de una vivienda arrendada. Y el artículo 21 Lau no ampara que sea el arrendatario el que deba correr con la puesta a punto de la vivienda tras su alquiler durante varios años. En la sentencia dictada en el rollo 727/04 decíamos: "El artículo 1563 CC establece que es el arrendatario el responsable del deterioro de la cosa arrendada, y en interpretación de este precepto hemos dicho que sólo procede la indemnización cuando el deterioro que se aprecia en el piso supera los límites que pueden considerarse normales por el propio uso del mismo. La SAP Tarragona de 4.11.01 dice en este sentido que 'esa obligación no existe cuando el deterioro producido es fruto del mero transcurso del tiempo o causa inevitable, tal y como se deriva del art. 1561 C. Civil , lo que nos lleva a considerar que frente al deterioro grave se encuentra el producido por consecuencia del uso normal y ordinario de la cosa arrendada, que, por ello, implica un desgaste, a lo que procede unir el mero transcurso del tiempo que por sí solo deteriora o degrada muchos de los materiales o elementos de la construcción por efecto de los factores atmosféricos o físicos'".

En esa misma sentencia añadíamos que 'En definitiva, lo relevante a los efectos que nos ocupan es la acreditación de que el inmueble presentaba daños y la naturaleza de los mismos. Al igual que en el caso anterior, el artículo 217 Lec impone la carga de probar los hechos alegados a la parte que los aporta al proceso, como regla general y, conforme a lo expuesto, tendremos: a) si se han producido daños que excedan del deterioro derivado del uso ordinario de la cosa, responderá, salvo prueba en contrario el arrendatario; b) si los deterioros son los derivados de ese uso normal, deberá soportarlos el arrendador.'

Como recuerda la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 14 de febrero de 2022 ( ROJ: SAP B 1155/2022 - ECLI:ES:APB:2022:1155 ):

" Desde el punto de vista normativo, cabe recordar que la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha de ser destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), encuentra su correlación en la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, " tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo1.563 del CC )-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo1.564 del CC ). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC ).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC ).

Lo anterior impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución."

6. Conforme al art.1563 CC, pues, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y se establece una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, de modo que se le impone la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso. Pero el apelante no ha desvirtuado mediante prueba alguna la referida presunción iuris tantum de culpabilidad en cuanto a los daños/desperfectos descritos en la demanda.

Discrepa de la valoración de la prueba atendiendo al tiempo transcurrido desde la entrega de la vivienda y cualquiera de las actuaciones posteriores, porque el acta notarial acredita la situación de la vivienda tres meses después de haberla dejado, y es contradictoria con lo que se manifestó en la vista del procedimiento (restos de comida, enchufes rotos o cables sueltos, que no se aprecian en las fotografías) y la situación en que se manifestó estaba la vivienda. Pero, sin perjuicio de que hubiera más extremos recogidos en el acta notarial, que la reclamación de la actora se haya limitado a referirse a desperfectos en puertas, ventanas, marquetería, parqué, toldo, protector de la terraza destrozado, grifería de baño, colchón de cama de matrimonio inservible, al igual que el sofá del comedor, y a desperfectos y agujeros en diferentes paredes de la vivienda, no significa negar lo constatado al tiempo de ser levantada el acta notarial.

En cuanto a las declaraciones de los testigos, que aparecen oportunamente extractadas en la sentencia recurrida, no apreciamos que incurran en contradicción alguna con el acta notarial, y vienen a avalar lo alegado en la demanda, en cuanto a que los arrendatarios, tras tres años de ocupación de la vivienda y sin constar que la vivienda fuese entregada en mal estado al inicio del arrendamiento, la devolvieron en un estado que los testigos calificaron de deplorable o con destrozos. Y es cierto que el propio perito, de designación judicial y propuesto por el ahora apelante y por Dª Estela -aquietada a la sentencia dictada-, aclaró durante el juicio que los daños observados no se deben a un uso normal de la vivienda, puesto que, si uno es cuidadoso, no se tienen por qué causar ese tipo de desperfectos, máxime teniendo en cuenta la duración del contrato de tres años. En ese sentido, consideramos que determinados desperfectos pueden resultar fácilmente explicables en virtud del mero transcurso del tiempo, pero, cuando el período de uso es relativamente corto -como sucede en este-, ese mero transcurso del tiempo no los justifica. Y así sucede en este caso.

Por lo demás, es cierto también que la entrega de llaves tuvo lugar el 7 de agosto de 2017, mientras que el acta notarial data de 23 de octubre de 2017. Pero, aparte de que no fue una entrega de llaves "en mano" a la arrendadora, sino por correo ordinario y a través de la inmobiliaria, que se reconoce estaba cerrada, traemos aquí a colación lo que señala la SAP A Coruña, sección 3ª, de 21 de diciembre de 2016 ( ROJ: SAP C 3145/2016 - ECLI:ES:APC:2016:3145 ), citada por la apelada, señala:

" Es práctica habitual que cuando se entregan las llaves de una vivienda al finalizar el arrendamiento, salvo situaciones de gran confianza entre las partes, se proceda a hacerlo en la vivienda arrendada, en presencia de arrendador y arrendatario, y se suscriba un documento donde se entregan las llaves y se hace constar el estado aparente de la vivienda. Si en lugar de hacerlo así, los arrendatarios prefirieron depositar las llaves sin previo aviso, deberán pechar con las consecuencias.

Por otra parte, deben rechazarse hipótesis o probabilidades que llevarían al absurdo: el propietario causa daños en su vivienda para así poder reclamárselos a los exinquilinos, obteniendo a la postre una indemnización netamente inferior al coste de reposición y teniendo que abonar gastos de su abogado y procurador. La victoria es casi pírrica."

Como aduce la apelada en su escrito de oposición al recurso, el sentido común conduce a entender que, si se pretende entregar la posesión de la finca enviando las llaves por Correos, sin posibilidad de que la empresa gestora del arrendamiento o la arrendadora puedan ver el estado en el que se deja la finca, es que algo se está tratando de ocultar, pues la actuación normal y lógica habría sido que, si la gestora no se encuentra operativa para recibir las llaves por cierre debido a las vacaciones estivales, comunicar a la arrendadora el hecho de que se deja la vivienda, y proceder a la entrega de las llaves y de la posesión de la finca, procediéndose a la rescisión del contrato de arrendamiento y a ver el estado en el que se encuentra la finca, comprobar los diferentes suministros y proceder, conforme a la LAU, a la devolución del importe de la fianza en el plazo establecido, si a ello a lugar, actuaciones que, para seguridad de todas las partes implicadas, se suelen efectuar por escrito.

En cualquier caso, aparte de que se reconoce en la contestación por el ahora apelante que se entregaron las llaves por correo ante la imposibilidad de quedar con la inmobiliaria gestora del contrato, cerrada por vacaciones, y de que ya en fecha 5 de octubre de 2017, la actora envió un burofax a los arrendatarios comunicando la existencia de numerosos desperfectos, lo cierto es que, con independencia de que la aseguradora GENERALI asegurase o no la vivienda arrendada o bien el piso NUM002 que aparece en la póliza aportada, también fue aportada con la demandada la respuesta dada por dicha aseguradora mediante carta. De ella resulta que la fecha comunicada del siniestro fue el 26 de agosto de 2017 ("Fecha Ocurrencia"), y que dicha carta está fechada el 2 de septiembre de 2017. Por tanto, adquiere virtualidad lo manifestado por la testigo Sra. Asunción (trabajadora de la inmobiliaria), quien, tras manifestar que las llaves las mandaron por correo a Habitat Gestió, dijo que se hizo el acta notarial un par de meses después de contactar con la propiedad, y precisó que no se hizo antes porque la actora -residente en Suiza- quería estar haciendo reclamaciones con su seguro.

Pues bien, consideramos que entra dentro de la lógica tratar de solucionar la cuestión, en principio, a través de la aseguradora, máxime cuando, en caso de haber dado cobertura al siniestro representado por los desperfectos, se habría evitado la presentación de la demanda. Y ello supuso ya un lapso de tiempo, que hace aún más explicable el levantamiento de acta notarial el 23 de octubre de 2013, tras el envío por la actora de un burofax a los arrendatarios el 5 de octubre de 2023.

7. Además, el estado de la vivienda después del desalojo resulta de las declaraciones de los testigos.

La testigo Sra. Celestina (nueva inquilina desde el 4 de enero de 2018) manifestó que, un mes antes de firmar el contrato, visitó la finca, y estaba destrozada, había mucha suciedad, cosas podridas, las paredes estaban con agujeros, y que le dieron tres meses para que ella reparara, se los dieron de carencia; dijo que todos los muebles estaban destrozados y que los tuvo que tirar, así como que tuvo que reparar la pared del pasillo, porque tenía unos agujeros enormes, por haberla golpeado con algo, que Fincas Fabra hizo reparaciones también, y que había ropa, muebles, sofá en mal estado (rotos), y mucha comida podrida en la nevera.

La referida testigo Sra. Asunción manifestó que gestionó a la nueva arrendataria el nuevo contrato a principios de 2018, y que enseñó la vivienda tres semanas antes de firmar el contrato. Dijo que ella visitó la finca, y que estaba en estado deplorable, sucio, parecía que se habían ido corriendo, porque había restos de comida, había muebles destrozados. Dijo haber visto muchos pisos, y que quedó impactada. Precisó que había agujeros en las paredes, muebles y zócalos como comidos por algún conejo o gato, no sabe; marco de ventana pintado de negro, maneta rota, etc., y que hay fotos. Concluyó que la vivienda estaba en muy mal estado, por lo que se encargó a INDEXGRUP un presupuesto sobre la situación de la vivienda, para poder poner el piso un poco en condiciones y poder alquilarlo y estar habitable, dando a la nueva arrendataria la posibilidad de entregarlo bien, pero la misma dijo que ya se encargaría ella con carencia de tres meses. Preguntada al efecto, afirmó que, por el mero transcurso del tiempo, no se pueden llegar a hacer desperfectos por valor de 6.000 euros, y que son debidos al mal uso o al uso indebido de la finca, pues, aunque reconoció que no es perito, dijo tener conocimientos, pues lleva bastantes años trabajando en el sector.

El testigo Sr. Cesar (ex trabajador de INDEXGRUP), tras ratificar el presupuesto, encargado por la administración de fincas, dijo que fue unos días antes de la fecha del presupuesto (05/12/2017), y que, como no sabían qué querría reparar la propietaria, lo hicieron por partidas: carpintería de madera, lampistería, pintura (paredes del pasillo deterioradas por golpes), toldo roto, absolutamente caída la estructura y desaparecido, limpieza general del piso con armarios y nevera llenos de comida, y ropas amontonadas en los armarios, como si hubieran salido un día antes. Preguntado también al efecto sobre si en un contrato de arrendamiento que duró tres años, con un uso normal, se pueden producir generalmente unos desperfectos valorados en 5.610 euros, dijo que no; los daños eran por un uso indebido o negligente, pues había partidas que no se deterioran por el solo paso del tiempo (por ejemplo, tapetas de las puertas desaparecidas, enchufes descolgados por arrancamiento). Precisó que era necesario del todo cambiar el mobiliario, pues estaba absolutamente destrozado, desmontado, desubicado de las habitaciones (camas rotas, cajones que faltaban de los armarios, un sofá desballestado), y que había comida en la nevera y encima del mármol.

Y no es ya sólo que los testigos negasen la incidencia que pudiera haber tenido el transcurso del tiempo (tres años) en los desperfectos apreciados, sino que el propio perito de designación judicial, el Sr. Tomás, propuesto por los arrendatarios demandados, no por la actora, así lo aclaró expresamente en el acto de juicio. El citado perito manifestó que, dados los desperfectos, como profesional, en tres años no son por uso normal o por el mero transcurso del tiempo, y que, "si uno es cuidadoso, no tienen por qué producirse".

Así se recoge, de hecho, en la sentencia recurrida, cuya valoración de la prueba se ajusta, pues, a Derecho.

8. Lo expuesto -se reitera- conduce a la desestimación del recurso.

CUARTO. Recurso de apelación de D. Alfonso

1. El apelante aduce también que, de las testificales, se desprenden contradicciones en cuanto a los daños y estado de la finca arrendada, siendo que, entre la entrega de llaves y el acta notarial, hubo un cambio de circunstancias en el interior de la vivienda, tales como comida en mal estado en la zona de la cocina, enchufes "caídos". Aduce también que se está ante una anormal dilatación en el tiempo desde la entrega de llaves hasta el levantamiento del acta notarial, y que, aunque según la SAP Barcelona 1416/2019 de la Sección 13ª de esta Audiencia, citada en la sentencia recurrida, no habrían pasado cuatro meses desde la entrega de llaves, sí hubo una manipulación que se desprende de las contradicciones del acta levantada con el presupuesto de INDEXGRUP meses después, sin ser responsables los demandados de los daños. Aduce que la actora sobrepasa el límite de 30 días estipulado en el contrato y en artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para la valoración de daños, y no puede atribuírsele al apelante o a los codemandados cualquier daño más allá de esos 30 días en los que deberían haberse cuantificado.

Aduce que de la cantidad de 4.137,40 euros a cuyo pago ha sido condenado, hay que descontar la cantidad de 750 euros de la que dispuso la propiedad para reparar daños y desperfectos a cuenta de la fianza, y que no se descuentan en la sentencia recurrida, quedando así un total a pagar de 3.387,40 euros.

Finalmente, aduce que, en la sentencia recurrida, figura la deuda como solidaria, cuando el apelante firmó el contrato de alquiler como aval de los principales, sin haber renunciado expresamente a su beneficio de excusión del artículo 1830 CC, teniendo el carácter de subsidiario frente a la deuda de los principales.

2. La apelada se opone al recurso. Aparte de reiterar sus argumentos en relación con la valoración de la prueba y en cuanto al lapso de tiempo transcurrido desde la entrega de llaves hasta el acta notarial, niega que proceda descontar el importe de la fianza, pues, en la audiencia previa, se concretó que los hechos controvertidos eran si los arrendatarios eran los causantes o no de los desperfectos de la vivienda y a cuanto ascendían los mismos; acreditado por la actora y reflejado en la sentencia recurrida que los arrendatarios son los causantes de los desperfectos, queda entonces la valoración de los mismos, para lo cual la actora aportó presupuesto efectuado por la mercantil INDEXGRUP y la adversa solicitó pericial judicial que valorara, a su vez, los precios presupuestados, siendo que la diferencia entre una valoración y la otra es de un 25% inferior en el caso de la pericial judicial; en la sentencia recurrida, se señala que " teniendo en cuenta que existe sólo una pericial, que esta es además judicial y más objetiva, sin que la actora haya aportado pericial, limitándose a aportar el presupuesto de una empresa de reparación, debo concluir que la valoración de los daños más ajustada o correcta es la proporcionada por el perito Sr. Tomás, debiendo estimarse en consecuencia la demanda parcialmente por la cantidad objetivada y valorada por el perito judicial de 4.137,40 euros ." Por ello, efectuada la valoración de los daños de conformidad con lo establecido en la audiencia previa, no cabe descontar cantidad alguna por la fianza, circunstancia que en ningún momento a lo largo del procedimiento se ha hecho valer de adverso, salvo en el presente recurso de apelación.

En cuanto a que el apelante firmó el contrato como avalista, sin haber renunciado expresamente a su beneficio de excusión del art. 1830 CC, la apelada lo niega, y está a lo pactado en el contrato.

3. Un nuevo examen de las actuaciones ex art.456.1 LEC conduce en este caso estimar en parte el recurso.

4. Damos aquí expresamente por reproducidos los argumentos expuestos al resolver el recurso del otro apelante en cuanto a la valoración de la prueba en relación con la existencia de desperfectos y en relación con el lapso de tiempo transcurrido entre la entrega de llaves y el levantamiento del acta notarial. Y puntualizamos que el art.36.4 LAU no establece, propiamente, un plazo para la valoración de daños, sin que pueda atribuirse cualquier daño más allá de esos 30 días en los que deberían haberse cuantificado, sino que establece un plazo para la devolución de la fianza, y en circunstancias normales.

5. En cuanto a que debe ser descontada la fianza, tiene razón el apelante en este punto.

Aunque es cierto que, en la audiencia previa, se fijaron como hechos controvertidos si los arrendatarios eran los causantes o no de los desperfectos de la vivienda y a cuanto ascendían los mismos, ello fue partiendo de la premisa de que la propia actora, ya en la demanda, había procedido a descontar respecto de los 6.655 euros presupuestados la fianza de 750 euros, por lo que reclamaba 5.905 euros.

Dado que, en virtud de la pericial propuesta por los arrendatarios demandados, la valoración alcanzó los 4.137,40 euros -suma inferior a los 6.655 euros presupuestados-, debió procederse a descontar la fianza arrendaticia prestada, en congruencia con los actos propios de la actora en la propia demanda, donde se aplicó de modo voluntario e inequívoco la fianza a cubrir los desperfectos. De hecho, consideramos que ello motivó que los demandados no hicieran ya alusión alguna en sus contestaciones a la procedencia de la devolución/aplicación de la fianza.

6. Respecto de la forma en que el apelante suscribió el aval, lo cierto es que, como pone de relieve la apelada, la cláusula 21 del contrato es del siguiente tenor: " Documentación Avalista . El presente contrato ha sido pactado y negociado por tas partes de forma expresa, individual y detallada en todos sus puntos, y para que así conste y en prueba de conformidad de cuanto antecede, las partes lo firman por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados en el contrato". Posteriormente, en el ANEXO II, consta: " GARANTIA Y AVALAMIENTO Sin perjuicio de la fianza en metálico, garantiza y avala el cumplimiento de todas las obligaciones contenidas en este contrato, los fiadores DON Alfonso (...) durante toda la vigencia del contrato. El fiador, previa renuncia al beneficio de división que le concede el art. 1.837 CC y estipulando expresamente la solidaridad entre ambos, se constituye en fiador solidario e indefinido de los Arrendatarios, convirtiendo en suyas las obligaciones de éste y renunciando no sólo a los beneficios de orden y excusión de bienes sino también a lo dispuesto en el art. 1.581 del citado Código Civil (...) El aval es solidario y no existe reserva del derecho de exclusión."

Por tanto, debe ser tenido por avalista solidario a todos los efectos, entre ellos, a los efectos de responder civilmente con carácter solidario, de los desperfectos apreciados en la vivienda tras el desalojo y causados por los arrendatarios demandados. Y le alcanza la condena impuesta.

7. El recurso -se reitera- es estimado en parte.

QUINTO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso de apelación interpuesto por D. Anselmo, procede imponerle las costas procesales de segunda instancia derivadas de su recurso. Y, dada la estimación en parte del recurso de apelación interpuesto por D. Alfonso, no se hace pronunciamiento expreso a ninguna de las partes en cuanto a las costas procesales de segunda instancia derivadas de su recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación