Sentencia Civil 415/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 454/2023 de 31 de mayo del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

D. Leoncio, Dª Esmeralda y D. Julio presentan demanda de juicio verbal por expiración del plazo contra D. Ismael y Dª Catalina, en la que exponen:

1. Los demandantes, propietarios de la vivienda sita en DIRECCION000, de Montcada i Reixac, el día 5 de diciembre de 2017, suscribieron un contrato de arrendamiento de vivienda con los demandados, por el periodo de un año, prorrogable, a voluntad de la parte arrendataria, por periodos anuales sucesivos, hasta un periodo mínimo de tres años del modo previsto en el artículo 9 de la LAU, en aplicación del texto legal vigente a la fecha de la firma de la relación contractual.

2. El día 5 de octubre de 2020 se comunicó a los arrendatarios la voluntad de los arrendadores de no prorrogar el contrato de arrendamiento, comunicando que, en fecha de finalización de la anualidad del mismo, se debía desocupar el inmueble.

3. El día 20 de enero de 2021 se volvió a enviar un segundo burofax fijando una nueva fecha para la entrega de las llaves del inmueble para el día 28 de febrero de 2021.

4. Pasada dicha fecha, los arrendatarios se han negado a desalojar la vivienda y reintegrar el inmueble.

D. Ismael y Dª Catalina formulan oposición a la demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo pactado alegando:

1. La propiedad remitió un burofax a los arrendatarios en fecha 6 de octubre de 2020, siendo recepcionado por la codemandada Catalina el día 7 de octubre de 2020 donde se le notificaba, que debía abandonar la vivienda a la finalización del plazo pactado en el contrato de arrendamiento.

2. El SR. Ismael se puso en contacto con la propiedad, para tratar la prórroga del contrato o la formalización de un nuevo contrato de arrendamiento, respondiendo la propiedad, que necesitaba la vivienda para un sobrino.

El arrendatario les llamó, para decirles que estaba buscando un piso para irse, en alquiler o en compra; al decirles que buscaba un piso de compra, la propiedad le ofreció venderle la vivienda arrendada por un precio de 160.000 euros; dos semanas después, le rebajaron el precio a 145.000 euros.

Como el SR. Ismael necesitaba tiempo para buscar financiación, se pactó la prórroga del contrato.

3. La propiedad después de dicho pacto, nunca se puso en contacto con los arrendatarios.

4. Pacto sunt servanda. Actos propios. Prórroga tácita. La propiedad acordó a la prórroga del contrato de arrendamiento y los demandados han seguido pagando la renta hasta la actualidad, tal como se pactó, acuerdo que comprendía el abono de la renta que hasta ese momento venían satisfaciendo, y así es admitido por los demandantes, tácitamente, pues, nada reclaman en su demanda por rentas impagadas.

Y solicitan:

1.- Se desestime la petición de resolución del contrato de arrendamiento ya que existió prórroga tácita, al permitir la propiedad que continuaran en el arrendamiento de la vivienda, con la promesa de nuevo contrato, hecho que finalmente no formalizaron, por lo que debe aplicarse la prórroga tácita del contrato de arrendamiento de vivienda.

2.- Se desestime la imposición de costas a la parte demandada.

E interesan se interpongan las costas a la demandante por la evidente mala fe y temeridad, al interponer la demanda, cuando ya se había prorrogado el contrato objeto de la demanda.

La sentencia de primera instancia estima la demanda formulada por Dª Esmeralda, D. Julio y D. Leoncio, declara la resolución del contrato de arrendamiento del inmueble sito en la DIRECCION000, de Montcada i Reixach, suscrito en fecha 5 de diciembre de 2017, por expiración del plazo contractual, condenando a la demandada al desalojo del inmueble objeto de arrendamiento, con apercibimiento de lanzamiento si no desaloja dentro del plazo concedido, todo ello, con expresa condena al abono de las costas causadas en la instancia a la parte demandada.

D. Ismael y Catalina interponen recurso de apelación en el que alegan:

1. Error en la valoración de la prueba practicada.

2. Sobre el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento. Novación de contrato.

3. Prórroga tácita.

La propiedad remitió un burofax a los arrendatarios en fecha 6 de octubre de 2020, siendo recepcionado por la codemandada Dª Catalina el día 7 de octubre de 2020 donde se le notificaba, que debía abandonar la vivienda a la finalización del plazo pactado en el contrato de arrendamiento.

El SR. Ismael se puso en contacto con la propiedad, para tratar la prórroga del contrato o la formalización de un nuevo contrato de arrendamiento, respondiendo la propiedad, que necesitaba el piso para un sobrino; el demandado les llamó, para decirles que estaba buscando un piso para irse, en alquiler o en compra, y la propiedad le ofreció que comprara la vivienda, por un precio de venta de 160.000 euros; dos semanas después, se rebajó el precio a 145.000 euros.

Como el arrendatario necesitaba tiempo para buscar financiación se pactó la prórroga del contrato.

La propiedad después de dicho pacto, en ningún momento volvió a ponerse en contacto con los arrendatarios.

La propiedad acordó a la prórroga del contrato de arrendamiento y los arrendatarios han seguido pagando la renta hasta la actualidad, tal como se pactó, acuerdo que comprendía el abono de la renta que hasta ese momento venían satisfaciendo.

4. Sobre la tácita reconducción.

La tácita reconducción que debe operar es la anual con independencia que la periodicidad pactada para los pagos de la renta.

5. Incongruencia omisiva. La sentencia de instancia no contiene pronunciamiento alguno sobre la situación de especial vulnerabilidad de la unidad familiar residente en la vivienda de autos.

Y solicitan se estime el recurso de apelación, se acuerde revocar la sentencia declarando la nulidad de la sentencia de 16 de septiembre de 2022 y, en su lugar, resolver que:

1.- Se declare la nulidad de la sentencia número 166/2022 de 16 de septiembre de 2022, por no contener en su fallo la causa por la que se resuelve el contrato de arrendamiento de fecha 5 de diciembre de 2017, lo que supone una evidente incongruencia del fallo, que provoca una clara indefensión y vulneración de las garantías procesales.

2.- Se desestime la demanda por, existencia de prórroga verbal del contrato de arrendamiento de fecha 5 de diciembre de 2017, tácitamente reconocida en el hecho quinto de la demanda y en la prueba de interrogatorio de uno de los actores.

3.- Se desestime la demanda en virtud del principio de los actos propios, ya que se ha consentido la prórroga del contrato determinado por el plazo de un año en virtud del artículo 10 de LAU, por el pacto reconocido tácitamente en el hecho tercero de la demanda.

4.- Se declare la imposición de costas a los demandantes en virtud del artículo 395 de la LEC.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

Son hechos relevantes para la decisión del recurso los que se exponen a continuación:

1. El día 5 de diciembre de 2017, D. Leoncio, Dª Esmeralda y D. Julio, como arrendadores, y D. Ismael y Dª Catalina, como arrendatarios, suscribieron un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en DIRECCION000, de Montcada i Reixac, por el periodo de un año, prorrogable, a voluntad de la parte arrendataria, por periodos anuales sucesivos, hasta un periodo de tres años, documento 1 de la demanda.

2. En fecha de 5 de octubre de 2020, D. Leoncio, Dª Esmeralda y D. Julio, comunicaron a D. Ismael y Dª Catalina la voluntad de los arrendadores de no prorrogar el contrato de arrendamiento, comunicando que, en la fecha de finalización de la anualidad del mismo, 4 de diciembre de 2020, debían desocupar el inmueble, documento 2 de la demanda.

3. Al no haber desalojado el inmueble en la fecha de finalización del contrato, 4 de diciembre de 2020, el día 20 de enero de 2021, los propietarios de la vivienda, Dª Esmeralda, D. Julio y D. Leoncio, remitieron un segundo burofax por el que solicitaban de forma fehaciente que, en fecha 28 de febrero de 2021, se procediera a la entrega de llaves y de la vivienda arrendada, documento 4 de la demanda.

Este segundo burofax no fue entregado tras dos intentos en los que los arrendatarios se hallaron ausentes, habiendo dejado aviso, hallándose " Pendiente de recoger en oficina el 29/01/2021" y "No retirado de la oficina el 13/02/2021".

TERCERO.- Incongruencia de la sentencia. No concurre.

En el recurso de apelación se alega que la sentencia recurrida incurre en incongruencia por dos motivos: no contiene pronunciamiento alguno sobre la situación de especial vulnerabilidad de la unidad familiar residente en la vivienda de autos y no contiene en su fallo la causa por la que resuelve el contrato de arrendamiento de fecha 5 de diciembre de 2017.

Nada de ello se ajusta a la realidad.

Por un lado, en el escrito de contestación a la demanda se solicitó la suspensión del procedimiento de desahucio y del lanzamiento por aplicación del Real Decreto Ley 30/2020 y del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de ello, pero el eventual pronunciamiento de suspensión del lanzamiento corresponde a la fase de ejecución y no al procedimiento declarativo.

Y por otro, la sentencia es clara y congruente en cuanto declara la resolución del contrato de arrendamiento del inmueble por expiración del plazo contractual.

Por ello, al margen de que la parte apelante no solicitó en su día el complemento de sentencia conforme al articulo 215 de la LEC, lo que comporta la imposibilidad de denunciar en la segunda instancia la existencia de incongruencia omisiva, lo cierto es que el defecto alegado no concurre.

CUARTO.- Pacto verbal para prorrogar el contrato. Falta de prueba.

El día 5 de diciembre de 2017, D. Leoncio, Dª Esmeralda y D. Julio, como arrendadores, y D. Ismael y Dª Catalina, como arrendatarios, suscribieron un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en DIRECCION000, de Montcada i Reixac, por el periodo de un año, prorrogable, a voluntad de la parte arrendataria, por periodos anuales sucesivos, hasta un periodo de tres años, documento 1 de la demanda.

El régimen jurídico aplicable es el recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, en la redacción temporalmente aplicable según la fecha del contrato que era la derivada de la reforma operada por Ley 4/2013 que, en su parte ahora relevante, establecía un plazo mínimo de 3 años en virtud de lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de la LAU.

Así, el artículo 9.1 de la LAU indicaba:

"1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

El artículo 10 de la LAU en la redacción vigente a la fecha del contrato decía:

" 1.Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

2.Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el art. 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del art. 34 de la Ley Hipotecaria .

3.Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido".

Son dos las cuestiones que se plantean en el presente recurso de apelación:

1. La primera si, tras la recepción del burofax comunicando la finalización del contrato de arrendamiento de vivienda con fecha 4 de diciembre de 2020, que fue entregado personalmente a la codemandada Dª Catalina el día 7 de octubre de 2020, en el que se notificaba a los arrendatarios, que debían abandonar la vivienda a la finalización del plazo pactado en el contrato, puede considerarse probado que entre las partes se pactó verbalmente una prórroga voluntaria del contrato mientras los arrendatarios buscaban financiación para comprar la vivienda arrendada.

2. Y la segunda, si expirado el contrato de arrendamiento el día 4 de diciembre de 2020, entró en juego la tácita reconducción.

Respecto del primer motivo de recurso opuesto por la parte apelante, ya podemos adelantar que, revisada en esta alzada la prueba practicada en la primera instancia, no hay prueba alguna que permita concluir que entre las partes se alcanzó un pacto verbal de prórroga del contrato de arrendamiento ni promesa de venta alguna.

En este sentido, en el interrogatorio practicado en el acto de la vista D. Leoncio negó de manera rotunda haber ofrecido a los arrendatarios la compra del inmueble y negó, asimismo, haber alcanzado acuerdo verbal alguno a los efectos de prorrogar el contrato de arrendamiento en tanto los arrendatarios obtenían la financiación necesaria para hacer frente al pago del precio de la compraventa.

D. Leoncio afirmó en la declaración prestada que había terminado el plazo contractual por lo que mandaron un primer burofax porque necesitaba la vivienda para ir a residir en ella.

Añadió que cuando vieron que los arrendatarios no abandonaban el piso, él mismo trató de comunicarse con D. Ismael, que nunca le ofreció que comprara la vivienda, que fue el arrendatario quien le ofreció 60.000 euros por la compra, lo que él en ningún caso aceptó, y que le remitieron un segundo burofax porque no habían abandonado la vivienda tras la remisión de la primera comunicación.

Y negó, en todo caso, la existencia de acuerdo alguno ni para vender el inmueble ni para prorrogar el plazo contractual.

Y ciertamente no existe prueba alguna del pacto verbal alegado por la parte apelante, relativo a un acuerdo de prórroga verbal entre las partes, lo que, en definitiva, siendo tal alegato carga de la prueba de la parte que lo invoca (parte demandada, artículo 217.3 de la LEC) lleva implícita la imposibilidad de tener en consideración pacto alguno por parte del tribunal.

Por consiguiente, atendida la remisión del burofax de fecha 5 de octubre de 2020, no llegó a operar la prórroga tácita del artículo 10 de la LAU, por lo que el contrato de arrendamiento se extinguió el 4 de diciembre de 2020, por el transcurso del plazo de duración mínima legal de tres años prevista en el artículo 9 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción vigente al suscribirse el contrato.

QUINTO.- Inexistencia de tácita reconducción.

Dispone el artículo 1.566 del Código Civil que:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

A su vez, el artículo 1.581 del Código Civil, al que se remite el anterior, prescribe:

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

"En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

De esta manera, tras la prórroga legal del artículo 9 de la LAU y de no mediar manifestación en contrario, se aplica la prórroga voluntaria del artículo 10, y finalizada ésta, si no se pone de manifiesto por la parte arrendadora la voluntad de no prorrogar el contrato, se aplicaría el régimen de la tácita reconducción.

En el presente caso, el día 5 de octubre de 2020, D. Leoncio, Dª Esmeralda y D. Julio, remitieron un primer burofax a D. Ismael y Dª Catalina comunicando la voluntad de los arrendadores de no prorrogar el contrato de arrendamiento, y que el día 4 de diciembre de 2020, debían desocupar el inmueble.

Este burofax tuvo como efecto evitar la prórroga voluntaria del artículo 10 de la LAU.

Los arrendatarios no desalojaron el inmueble a la fecha de finalización del contrato, 4 de diciembre de 2020, pero, reiteramos, el burofax anterior impidió que entrara en juego la prórroga voluntaria del artículo 10 de la LAU.

Y el día 20 de enero de 2021, Dª Esmeralda, D. Julio y D. Leoncio, remitieron un segundo burofax por el que solicitaban de forma fehaciente para que, en fecha 28 de febrero de 2021, se procediera a la entrega de llaves y de la vivienda arrendada.

Este segundo burofax no fue entregado tras dos intentos en los que los arrendatarios se hallaron ausentes, habiendo dejado aviso, hallándose " Pendiente de recoger en oficina el 29/01/2021" y "No retirado de la oficina el 13/02/2021", pero implican de forma clara que no hubo aquiescencia del arrendador a la continuación del contrato de arrendamiento .

Por lo tanto, en el supuesto enjuiciado no llegó a operar la prórroga voluntaria del artículo 10 de la LAU ante la remisión por los arrendadores del burofax de 5 de octubre de 2020 que fue entregado el 7 de octubre de 2020, dando por terminado el contrato.

Y en ningún caso se entiende posible que operase la tácita reconducción desde el final de la prórroga legal del artículo 9 de la LAU.

Por ello, el contrato se debe tener por resuelto (como se sostiene en la sentencia y alega la parte demandante/apelada) con fecha 4 de diciembre de 2020.

En segundo término, alega la parte apelante que como los arrendatarios siguieron pagando la renta arrendaticia, se ha prorrogado el contrato de arrendamiento por tácita reconducción, según establece el artículo 1.566 del Código Civil.

Pues bien, esta tesis no puede prosperar pues es contraria a la doctrina mantenida, de forma reiterada, por el Tribunal Supremo.

Por un lado, sí existió comunicación para impedir la prórroga del contrato, lo que impidió que entrara en juego la tácita reconducción, y es el burofax de 5 de octubre de 2020.

Y por otro, el Tribunal Supremo, en sentencia de 2 de marzo de 1993, confirmando lo mantenido en sentencia de 4 de octubre de 1963, se ha pronunciado sobre tal supuesto, en el sentido de que la condescendencia del arrendador permitiendo la permanencia en el inmueble (más aún si no se va el inquilino) no puede ser entendida como tácita reconducción si previamente al vencimiento del plazo contractual ha habido requerimiento revelador de su falta de consentimiento a que el contrato se prolongara en el tiempo.

Dice el Tribunal Supremo en la sentencia de 2 de marzo de 1993 :

"Primero.- Si con anterioridad al vencimiento del plazo contractual medió el requerimiento preciso revelador de la falta de aquiescencia por parte del arrendador a la continuidad del arrendamiento -como sucede en este caso-, no pudo surgir la tácita reconducción a que hace referencia el art. 1.566 del Código Civil , sin que la continuidad de la arrendataria en la ocupación del inmueble a partir de aquel momento sin otra causa que la condescendencia de la contraparte, pueda generar título alguno a favor de aquélla ( Sentencia de 4 de octubre de 1963 )".

El Tribunal Supremo ha ratificado esta doctrina en la sentencia de 28 de julio de 1999 en la que declara:

" El motivo se desestima ya que el requerimiento notarial al recurrente formulado por la parte actora (folio 30) para que le entregase el objeto arrendado al haber expirado el plazo de duración contractual, obsta para la aplicación del art. 1566, sin que el abono de rentas después del mismo no sea otra cosa que una compensación al arrendador por verse privado ilegítimamente del disfrute del objeto del arrendamiento por la voluntad unilateral del arrendatario, que se negó a la entrega, necesitándose este largo pleito paravencer esa voluntad ( sentencias de 12 de mayo de 1969 , 28 de junio de 1979 , 2 de marzo de 1993 , entre otras)".

Esto es lo que ha ocurrido en este supuesto, en el que los demandantes, antes del vencimiento del contrato, mostraron su voluntad contraria a que se prorrogara, a que tuviera lugar la tácita reconducción.

Con fecha 5 de octubre de 2020, los arrendadores notificaron de forma correcta y con treinta días de antelación la finalización del contrato de arrendamiento, su voluntad de no proceder a la prórroga del contrato, por lo que no existió aquiescencia ni consentimiento para la prórroga; de ahí que la contraprestación por el uso no implique en sí precio del arrendamiento sino justa compensación.

En definitiva, se trata de evitar un enriquecimiento del poseedor, y faltando un acto posterior de renuncia a la finalización del contrato, por parte de la arrendadora, renuncia clara e inequívoca, el abono de rentas devengadas, cantidades asimiladas o repercusiones, no modifica el estado de cosas existente en el momento de llevar a cabo el requerimiento manifestando su intención de no renovar el contrato y requiriendo a la arrendataria para que hiciera entrega de las llaves y de la posesión de la referida vivienda.

Por todo lo expuesto, procede confirmar la sentencia de primera instancia que declara la extinción del contrato de arrendamiento, por expiración del plazo, con la consiguiente desestimación del recurso de apelación.

SEXTO.- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.