Sentencia Civil 602/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 824/2022 de 04 de octubre del 2023

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte del codemandado D. Ildefonso, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda interpuesta por Dª Gloria contra D. Ildefonso y D. Olegario y desestimada la reconvención formulada por D. Ildefonso frente a Dª Gloria.

En la demanda se señala que Dª Gloria es titular de la casa sita en CARRETERA000 nº NUM000 de Premià de Dalt respecto de la que suscribió el 12.12.2014 con D. Ildefonso y D. Olegario un contrato privado de arras fijándose el precio de la compraventa en 310.000 € a abonar en cuanto a 21.000 € a la firma del documento de arras, 10.000 € a la fecha de la firma del contrato paralelo de alquiler a suscribir con posterioridad y con efectos desde el 1.04.2015 con una vigencia de tres años, 1.500 €/mes durante el tiempo de vigencia del contrato de alquiler (56.000 € en total) y 225.000 € a la fecha de la escritura de compraventa el 31.03.2018.

El contrato de alquiler con opción de compra antes referido se suscribió el 1.04.2015 que reiteraba que el plazo de ejercicio de la opción de compra era el 31.03.2018 debiéndose notificar el ejercicio de la opción con una antelación de 15 días. La renta era de 1.500 € mes, la duración de tres años (que se considerarían abonadas a cuenta del precio) entregándose 8.500 € mas una fianza de 1.500 € que quedaría para la propiedad a cuenta del precio (el total son 10.000 €). En él se establecía asimismo un compromiso de la propiedad de regularizar la superficie de la finca que se indica fue atendido por medio de escritura de 20.07.2015.

En fecha 1.06.2015 se expone que se firmó un anexo que fijaba la renta para el periodo entre mayo de 2015 y mayo de 2016 en 1.000 €/mes y que caso de no hacerse uso de la opción de compra se debería hacer efectiva por la parte arrendataria el importe de 6.000 € (es el importe de la rebaja de renta acordada de 500 €/mes durante un año).

Tras ello en la demanda se expone que los demandados no han atendido a sus obligaciones de pago de renta, pues de la renta devengada de 46.000 € hasta el mes de marzo de 2018 inclusive únicamente han abonado 27.000 € estando pendiente de pago 19.000 €.

Igualmente se señala que los demandados desde un inicio se comportaron en relación con el inmueble como si fueran los propietarios realizando obras y actuaciones no consentidas por la propiedad, no habiendo ejercitado la opción de compra.

En base a ello se solicita en cuanto al contrato de arras que se tenga por resuelto condenando a los demandados a la pérdida de la cantidad abonada de 21.000 € en concepto de arras penitenciales.

De igual forma se interesa la resolución del contrato de arrendamiento condenando a los demandados al pago de 19.000 € como rentas pendientes de pago, 6.000 € por diferencias de alquiler condonadas al no haberse ejercitado la opción de compra. A ello se añade la petición referente al desalojo del inmueble y en base a la ampliación de la demanda en su momento presentada la condena de los demandados al pago de 1.500 €/mes hasta la devolución de la posesión del uso de la vivienda.

Por último, en lo que es la opción de compra se interesa se declare resuelta con pérdida de las cantidades entregadas a cuenta.

El codemandado D. Olegario fue emplazado el 8.10.2018 no compareciendo en esta causa, por lo que fue declarado en situación de rebeldía procesal por diligencia de 9.10.2019.

Por su parte D. Ildefonso contestó a la demanda oponiéndose a la misma formulando por su parte reconvención.

En cuanto a la contestación a la demanda expone el mal estado en que estaba la finca y las reparaciones que tuvieron que llevar a cabo que comunicaron a la propiedad, aunque no se las reclamaron pues la misma iba a ser suya (se indica que el gasto ascendió a 67.801,50 €).

También se indica en la contestación a la demanda que comunicaron la intención de ejercer la opción de compra señalando que no se pudo obtener la financiación al estar el valor real de la finca (que señalan ser de 182.223 €) muy alejado del precio de 310.000 €. Igualmente se expone que la parte demandante faltó a la verdad al firmar los contratos, ya que se vendió la misma como finca urbana cuando era rústica estando en suelo no urbanizable, no siendo tampoco correcta la indicación de la superficie. En base a ello se indica la predisposición a llevar a cabo la compraventa si bien a un precio razonable.

En cuanto al impago de rentas se señala que no se previó el pago de ninguna renta desde el momento fijado para el ejercicio de la opción de compra que era el 31.03.2018. En lo referente a las anteriores a esta fecha se indica que deben ser compensadas con los costes de la obra que debería haber ejecutado la demandante y no los demandados.

En base a ello se considera que no procede la resolución de los contratos y estimando la reconvención que asimismo se formula, se interesa la reducción del precio de la finca hasta 182.223 € (descontando todas las cantidades abonadas incluyendo las referidas al coste de las obras con lo que el monto pendiente de pago sería de 37.421,50 €) y la concesión de un plazo de dos meses para la obtención de financiación.

Admitida a trámite la reconvención a la misma contestó Dª Gloria oponiéndose alegando en primer lugar la excepción de falta de legitimación activa por no haber interpuesto la reconvención junto con D. Ildefonso asimismo D. Olegario.

En lo que es el contenido de la pretensión ejercitada por vía reconvencional se opuso señalando que la vivienda fue la residencia habitual de la demandante/reconvenida hasta que se trasladó a vivir a Galicia estando en condiciones para residir en ella, habiéndose incluso pactado en el contrato de alquiler un plazo de un mes para avisar de cualquier reparación que fuere necesaria nada indicándose al respecto.

Se expone (en lo que es la opción de compra que es el objeto de la reconvención), que los demandados nunca la ejercitaron, que las obras ejecutadas (cuya realidad y coste no es aceptado) nunca contaron con el consentimiento de la propiedad, que el inmueble no tiene vicios ocultos, que no es correcta la valoración que se aporta del inmueble que aplica el método de coste y no el valor de mercado,

La sentencia es estimatoria de la demanda y desestimatoria de la reconvención al considerar que ha existido un incumplimiento por los demandados que no suscribieron el contrato de compraventa y han dejado de pagar la renta. En ella asimismo se expone que no existe incumplimiento por la propiedad en cuanto a reparaciones ordinarias (que se señala acordado fueren de cargo de los arrendatarios) y de entenderse que implicaren una reforma mayor necesitarían del consentimiento de la propiedad y que incluso de autorizarse quedarían en beneficio de la vivienda. Igualmente expone la no acreditación de las obras ejecutadas y su índole, así como que los arrendatarios conocían el estado físico, registral y catastral del inmueble. La pretensión reconvencional no la estima procedente pues en lo que es la fijación de un nuevo plazo para el ejercicio de la opción, se indica que el art. 1.124 CC permite establecerlo si bien solamente de estar justificado (lo que no se da en este caso), no siendo en ningún caso posible el verificar una reducción del precio.

D. Ildefonso interpone recurso de apelación en el que expone la realidad y hechos por él señalados en la contestación de la demanda, si bien a ello añade alegaciones referentes a la existencia de vicio de consentimiento en la contratación (error), la operativa de la normativa de consumidores y usuarios, añadiendo la existencia de vicios ocultos en el inmueble y los incumplimientos de la parte actora/reconvenida en su momento ya señalados. En base a ello se solicita que se dicte una nueva sentencia por la que, revocando la resolución recurrida, desestime íntegramente la demanda interpuesta y su lugar acuerde: a) Declarar vigente el contrato de arras de 12 de diciembre de 2014 y anexo de la misma fecha; b) Declarar vigente el contrato de arrendamiento de 1 de abril de 2015; c) Mantener el derecho de opción de compra pactado en el contrato de 1 de abril de 2015 respetando todas las cantidades entregadas por parte de la compradora a cuenta del precio establecido; d) Estimar totalmente la demanda reconvencional que se dice presentada por D. Ildefonso y su hermano (respecto de esta última indicación no cabe sino indicar que D. Olegario fue declarado en situación de rebeldía procesal no habiendo interpuesto ninguna reconvención).

Dª Gloria se opone al recurso de apelación entendiendo que la sentencia en su momento dictada se debe ver confirmada destacando que las alegaciones que se verifican por la apelante referentes a la concurrencia de vicios del consentimiento no se plantearon en ningún momento anterior, que la presente no es una operación en la que sea de aplicación el régimen previsto para los consumidores y usuarios (ya que se trata de una relación entre particulares), y que no existe vicio alguno en el inmueble ni incumplimiento por la propiedad, sino por los demandados.

SEGUNDO.- Marco normativo de cara a la resolución del recurso de apelación en lo referente a la demanda

En lo que se refiere a la demanda que se ha visto estimada (que es lo primero que se ve afectado por el recurso de apelación presentado y por cuyo análisis se debe comenzar), la misma viene referida a la resolución de la relación contractual entre las partes al amparo de las previsiones que se contienen en el art. 1.124 CC que es la perspectiva en su momento planteada, seguida en la sentencia de instancia y a la que se considera que se debe estar, no siendo posible un análisis referido a la posible existencia de un vicio en el consentimiento de los demandados al suscribir los contratos, ya que ello no fue planteado en sede de instancia siendo tal alegación extemporánea contraria a lo previsto en el art. 456.1 LEC y al "principio pendente apellatione nihil innovetur" ( SSTS 6.03.1984; 23.06.1984; 20.05.1986; 21.04.1993 o 4.06.1993, entre otras). Además, podría comportar en su caso una declaración de nulidad que no es en ningún momento solicitada.

En cuanto al precepto fundamento de la pretensión ( art. 1.124 CC referente a la resolución de los contratos), para su operativa se exige la concurrencia de los siguientes requisitos:

1º) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron ( SSTS 10.12.1947 y 9.12.1948).

2º) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo ( SSTS 28.09.1965 y 30.03.1976), así como su exigibilidad ( SSTS 6.07.1952 y 1.02.1966).

3º) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían ( SSTS 9.12.1960 y 18.11.1970).

4º) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante ( SSTS 5.05.1970).

5º) Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que te concernían ( SSTS 6.07.1977; 29.03.1977); salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste, es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso ( SSTS 10.02.1925; 1.04.1925 y 24.10.1959). A lo anterior cabe añadir que como se indica en la STS 23.06.2020 con referencia a la de 31.01.2008 y 17.07.2007, la jurisprudencia, a la hora de interpretar y aplicar el artículo 1.124 CC, ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

Como exposición de lo que es la esencia de la figura de la resolución de los contratos cabe citar la STS 11.22.2022 en la que se indica que:

"2.2. La resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el art. 1124 CC , implica o presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas, sentencia 793/2012, de 21 de diciembre ). Como también recuerda la sentencia 383/2010, de 10 de junio , es necesario que "se produzca la frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria". Según la sentencia 718/2009, de 30 de octubre , es preciso que "el hecho objetivo del incumplimiento, no esté justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución".

Tras esta exposición, se procede al análisis de las concretas obligaciones que se indican por la parte actora/apelada como incumplidas por los demandados en el marco de la relación contractual existente entre las partes que es la que se expone en la demanda y se ha reflejado en el fundamento de derecho anterior y que no se reproduce a fin de evitar reiteraciones. Junto a ello se procede al estudio de los incumplimientos que el demandado comparecido/apelante expone como derivados del obrar de la parte actora que harían desaparecer los presupuestos de la acción ejercitada.

TERCERO.- Impago de la renta hasta el 31.03.2018

La renta arrendaticia del inmueble objeto de las presentes actuaciones se previó en el contrato inicial de arras de 12.11.2014 (y en relación al contrato de arrendamiento con opción de compra con una duración de tres años que se señalaba a suscribir como máximo el 31.03.2015), en 1.500 €/mes. Su importe en 36 meses supondrían 54.000 € se imputaría al precio de compraventa que se fijó en 310.000 €.

Esta es la que consta en el contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra fechado el 1.05.2015 con una duración de tres años debiéndose abonar la renta dentro de los cinco primeros días de cada mes.

Su importe se vio reducido a 1.000 €/mes para el periodo comprendido entre los meses de junio de 2015 a mayo de 2016 en 1.000 €/mes en virtud del anexo al contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito el 1.06.2015 si bien en el mismo también se señalaba que caso de no hacerse uso de la opción de compra se debería hacer efectiva por la parte arrendataria el importe de 6.000 € (es el monto de la rebaja de renta acordada de 500 €/mes durante un año).

La parte actora señala en su demanda que los pagos de la renta (a 1.500 €/mes salvo el periodo comprendido entre junio de 2015 y mayo de 2016 en que se fija un importe de 1.000 €/mes como antes se ha indicado) han sido parciales, hasta el punto de existir a fecha marzo de 2018 una cantidad pendiente de pago de 19.000 €.

Esta realidad es aceptada en la sentencia, nada señalándose por el apelante respecto de la existencia de un pago de tal cantidad.

En el acto de la vista que tuvo que repetirse al no grabarse la inicial (con lo que solamente es posible estar a lo que resulta de la grabación efectiva no pudiéndose entrar en el análisis de las potenciales divergencias de lo indicado por los declarantes en una y otra vista), los impagos fueron puestos de manifiesto por la demandante, su hijo que es el que indicó se encargaba de la gestión, Dª Begoña (letrada que actuó por la demandante suya declaración se tuvo que reflejar por las notas tomadas por la magistrada contrastadas con las de los letrados) y Dª Florencia de la inmobiliaria que gestionó la operación quien señaló que el padre de los demandados que es el que gestionaba la operación por cuenta de ellos dijo que no pagaban por las obras que ejecutaban que la testigo indicó no debían llevar a cabo sin la conformidad de la propiedad que además tenía un seguro para atenderlas lo que igualmente indicó la propietaria y su hijo.

Estas manifestaciones son por ello coherentes en lo que se refiere a la existencia de los impagos respecto de los que además lo que se señala por la parte demandada es la inexigibilidad desde marzo de 2018, cuestión distinta a la aquí planteada en la que lo que se plantea es la existencia de impagos de renta hasta el 31.03.2018 que era la fecha límite de ejercicio de la opción de compra, lo que implica que este incumplimiento que indica la sentencia se estima concurrente lo que comporta que la alegación del recurso de apelación que pudiere entenderse en relación a esta cuestión (ya que se plantea la disconformidad con todo lo expuesto por la sentencia como fundamento de la resolución de los contratos suscritos entre las partes) no se puede ver atendida.

CUARTO.- Ejercicio de la opción compra

Otra cuestión que se plantea en sede de apelación es la referente a si por parte de los demandados (uno de ellos apelante) se llevó a cabo la opción de compra y si estaba o no justificada la forma cómo procedieron a este respecto.

La sentencia entiende que existe un incumplimiento por su parte y que llegado el día de la firma ante notario no suscribieron el contrato de compraventa.

El apelante difiere de esta conclusión, pues considera que sí se hizo uso de la misma habiendo comunicado tal intención no a la demandante (por las que indica dificultades de comunicación con la misma), sino a los intermediarios que se expone que eran la mercantil Fincas Atento, uno de los hijos de la parte vendedora y Dª Begoña, letrada de la parte vendedora en Galicia. A ello añaden que por medio de burofax de 20.03.2018 enviaron el apelante y su hermano al letrado de la vendedora en Barcelona la confirmación de su intención de ejercer la opción de compra de la finca que destacan que conforme al pacto 12º no exigía forma concreta de cara a la comunicación, añadiendo que la manifestación de su voluntad de ejercer la opción de compra lo fue la asunción de gastos en obras y reparaciones en el inmueble que ascienden a la suma de 67.801,50 €.

La parte demandante apelada difiere de esta conclusión exponiendo que el burofax a que se refiere el apelante si bien está fechado el 20.03.2018 no fue remitido sino el 29.03.2018. El mismo además a su juicio no acredita el ejercicio de una opción de compra, ya que se pretende variar las condiciones del negocio suscrito y constata la existencia de una problemática en la planificación económica de los demandados al no estar en condiciones de obtener financiación (esta problemática señala la apelada que es la existente), cuestión que se destaca es totalmente ajena a la apelada. Este documento se expone en el escrito de oposición al recurso de apelación que no hace sino poner de manifiesto una voluntad de quedarse los demandados con el inmueble, si bien entiende que es insuficiente a los efectos del ejercicio de la opción de compra y jamás fue comunicado de una manera formal, máxime cuando su ejercicio contemplaba la segunda obligación adicional a la de la manifestación de querer ejercitar la opción de compra cual era la formalización de la escritura dentro de los 30 días naturales de la notificación fehaciente, hecho que se indica tampoco se produjo.

Una vez expuestas las posiciones de las partes, de cara a dar respuesta a si se ejercitó la opción de compra en la forma pactada por parte de los demandados (no de ellos aquí apelante), se estima necesario reflejar lo que en relación a la misma se dispone en los contratos suscritos.

Así, en el contrato de arras de 12.12.2014 se dispone que el objeto de tal contrato era un alquiler con opción a compra de la casa que describe siendo el precio total de la compraventa mediante contrato de alquiler con opción a compra de 310.000 € cuyo abono se detalla que se efectuaría en la siguiente forma:

* Firma del contrato de arras: 21.000 €

* Firma contrato alquiler opción compra: 10.000 €

* Alquileres 36 meses: 54.000 €

* Resto 31.03.2018 compra venta ante notario: 225.000€

El contrato de arrendamiento con opción de compra de 1.05.2015 regula lo que es el plazo y forma de ejercicio de la opción de compra en su cláusula 12ª cuyo tenor es el siguiente:

"12.- Plazo y forma de ejercicio de la opción.

12.1.- La opción de compra podrá ejercitarse por la Optante en cualquier momento durante el plazo máximo de TRES años a partir del 1 de Abril de 2015, esto es, por todo el día 31 de Marzo de 2018 como máximo.

12.2.- Para el ejercicio de la Opción de Compra la Optante deberá comunicar a la Concedente, dentro del plazo establecido para el ejercicio de la misma señalado en el Pacto 12.1, su decisión de ejercitar la Opción de Compra con quince días de antelación y formalizar la compraventa de la Vivienda descrita en el encabezamiento de este documento.

12.3.- En el caso de que la Optante no ejercitase la Opción de Compra en el plazo y forma convenidos en el presente Contrato, la Opción de Compra quedará sin efecto de forma automática y sin necesidad de requerimiento ni de comunicación alguna entre las Partes.

12.4.- En el caso de que se efectúe la Compra, el contrato de arrendamiento quedará automáticamente resuelto".

En lo referente a la compraventa en sí considerada la cláusula 14ª dispone:

"14.- Pactos de la compraventa.

Para el caso de ejercicio de la Opción de Compra, la compraventa de la Vivienda antes detallada por el Optante se formalizará de conformidad con los siguientes pactos:

- Objeto de la compraventa: Será objeto de la compraventa la Vivienda antes descrita, en el expositivo 1 de este contrato, que se transmitirá libre de cargas y gravámenes el día del otorgamiento de la escritura pública, debiendo justificar en dicho momento el abono de los impuestos.

- Precio de la compraventa: El precio de la compraventa total de la Vivienda descrita para el caso de ejercicio de la Opción de Compra, se fija en la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL EUROS (310.000,00-€).

- Forma de pago del precio: El precio de la compraventa se pagará por la Optante a la Concedente de la siguiente forma:

a) En cuanto a las cantidades satisfechas 35 meses CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS EUROS (52.500€), hasta la fecha de ejercer el derecho de Opción de Compra por la Optante a la Concedente en concepto de renta del arrendamiento de la Vivienda , se entenderá pagada a cuenta del precio de la compraventa de la Vivienda descrita. De dicho importe quedarán excluidos los pagos efectuados por impuestos, tasas, contribuciones especiales que graven la finca.

b) En cuanto a la cantidad en concepto de fianza de MIL QUINIENTOS EUROS (1.500,00€) se entenderá hecho a cuenta del precio de compraventa.

c) En cuanto a la cantidad entregada en concepto de arras VEINTIUN MIL EUROS (21.000€) (10.000€ en efectivo y 11.000€ con cheque bancario) a cuenta del precio de la compraventa.

d) Con fecha de hoy el optante entrega al concedente la cantidad de OCHO MIL QUINIENTOS EUROS (8.500€) mediante talón bancario, a cuenta del precio de la compraventa.

En cuanto a la restante cantidad DOSCIENTOS VEINTISEIS MIL QUINIENTOS EUROS (226.500€) del precio de la compraventa, deberá hacerse efectivo por la Optante a la concedente en el acto de formalización de la escritura pública de compraventa.

En el caso de que llegado el día 31 de Marzo de 2018, fecha máxima establecida para la formalización de la Opción de Compra y ésta no se formalizara por causas imputables a la Optante, ésta no podrá hacer reclamación alguna a la Concedente por ningún concepto, quedando el contrato automáticamente resuelto y rescindido, y perderá las cantidades entregadas en concepto de rentas, arras y gastos.

En el caso de que no se llegara a formalizar la opción de compra durante toda la vigencia del contrato, por causas imputables a la Concedente, la Optante podrá optar entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del presente contrato, estableciendo expresamente y accesoriamente en concepto de cláusula penal, la obligación de la Concedente a indemnizar a la Optante con la cantidad de SESENTA MIL EUROS (60.000 €) más los importes de los alquileres pagados hasta la fecha.

- Escritura de compraventa: La escritura de compraventa se otorgará en la fecha y hora ante el Notario que haya indicado a tal efecto la Optante.

La escritura pública de compraventa deberá otorgarse, en todo caso, dentro del plazo máximo de 30 días naturales a contar desde la fecha en que la Optante notifique a la Concedente su decisión de ejercitar la Opción de Compra.

- Cédula de Habitabilidad y Certificado Energético: A la fecha de formalización de la escritura de compraventa, la propiedad, hará entrega de la cédula de habitabilidad y | del certificado energético de la vivienda vigente, por ser requisitos esenciales para la formalización de la misma.

- Gastos e impuestos: Todos los gastos ocasionados por la formalización e inscripción de la compra venta, correrán a cargo de la Optante. El Impuesto sobre el valor de los terrenos (plus valía), será a cargo de la Concedente, así como los gastos de cancelación de las cargas que tenga la finca según la nota registral a la fecha de la venta. En el caso de que a la fecha de formalización de la escritura pública de compraventa los importes y gastos necesarios hasta su cancelación registral"

Finalmente, en fecha 1.06.2015 se suscribió lo que se denomina anexo al contrato de arrendamiento con opción de compra en el que se acordó que se modificaba el importe de la renta fijándola en 1.000 €/mes desde junio de 2015 hasta mayo de 2016, si bien se indicaba que la parte arrendataria en caso de no llegar a formalizar la compra de la vivienda deberá hacer efectivos los 6.000 € descontados durante este periodo correspondientes al resto de la renta acordada en el contrato.

De lo que se acaba de exponer deriva que, de cara a ejercitar la opción de compra, los compradores deberían haber abonado las cantidades que se acaban de exponer hasta el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, además de satisfacer cuando ello se llevare a cabo la cantidad de 225.000 €. Tal escritura tenía como fecha límite de otorgamiento el 31.03.2018, si bien la decisión de ejercitar la opción de compra debería comunicarse por los compradores a la parte vendedora con quince días de antelación.

En cuanto a si se dio o no cumplimiento por los compradores aquí demandados (y uno de ellos apelante) a lo que se acaba de exponer, cabe señalar que en lo que son los pagos previos al otorgamiento de la escritura no, pues no se hicieron efectivas todas las rentas arrendaticias tal y como se ha expuesto en el fundamento de derecho anterior de esta sentencia.

Junto a ello, y en lo que se refiere a la comunicación del ejercicio dela opción de compra, consta que en fecha 29.03.2018 se envió por parte de D. Ildefonso (codemandado y apelante) un burofax a Fàbrega Agulló Advocats (son los letrados de la propiedad) en el que se alude a incumplimientos de ambas partes (los referentes a la propiedad son objeto de análisis en otro fundamento de esta sentencia referentes a obras que se tuvieron que hacer en el inmueble así como a la problemática de su superficie) siendo de destacar que en el mismo se reconocen los impagos por los optantes. Así en este burofax se indica:

"Las fechas, siempre las ha seguido muy de cerca la Inmobiliaria, ATENTO, la cual redactó este contrato, en el mes de Febrero de 2018, ya se le indicó al hijo de Gloria nuestra intención de optar a la opción de compra, el día 16 de febrero de 2018, se lo confirmamos a la abogada en Galicia de Gloria, la Sr. Begoña, y el pasado día 15 de Marzo de 2018, se le comunicó a la Sr. Florencia, con DNI NUM001, Gestora de la Inmobiliaria Atento, por si había que hacer algún trámite más, y quedase claro que queríamos comprar la Finca.

Por lo tanto, antes del día 31 de Marzo de 2018, si que hemos ejercitado y comunicado nuestra intención de comprar la finca...

... Las cantidades entregadas hasta la fecha, es decir los 58.000 € en efectivo, el dinero invertido en las obras de mejora de la finca, ( los más de 45.000 €), y las indemnizaciones previstas por incumplimiento de la Concedente, quedarían sin efecto, y siempre a favor de la propiedad si no se cumplieran los plazos del nuevo contrato de compra venta, lo cual garantiza en más de 100.000 € dicho cumplimiento.

Además, para incentivar la pronta realización de la escritura de compra venta de la Finca, y no agotar plazos, a partir del sexto mes, desde el 1 de Abril, es decir, el 1 de Octubre de 2018, se realizarían amortizaciones de 5.000 € mensuales, a cuenta de los 252.000 € restantes".

El tenor de esta comunicación pone de manifiesto que en lo que respecta a los optantes, éstos no habían atendido a lo pactado en lo que se refiere a los pagos, con lo que difícilmente cabe entender que tal burofax enviado el 29.03.2018 supone el ejercicio de la opción de compra en los términos acordados (sin perjuicio de la cuestión referente a la fecha que en lo que respecta a la del burofax fue enviado dos días antes de la límite del otorgamiento de la escritura de compraventa que ya se ha indicado era el 31.03.2018 debiendo haber mediado una comunicación del ejercicio de la opción de compra con una antelación mínima de quince días).

El no ejercicio de la opción de compra asimismo fue indicado en el acto de la vista por la demandante, su hijo (que es el que la gestionaba) y la Sra. Florencia (responsable de la inmobiliaria que intervino en la operación) quien dijo que no se pudo comprar por problemas de financiación por parte de los compradores que intentaron una rebaja en las condiciones. Frente a ello señaló D. Pedro Francisco (padre de los demandados que gestionaba la operación por ellos) que sí se hizo ejercicio de tal opción con referencia a un burofax, documento que se considera es aquel al que se acabe de hacer referencia que no se estima reúne las condiciones exigidas por la relación existente entre las partes.

Es por ello que asimismo y en el aspecto aquí considerado se estima que no se ejercitó en debida forma por parte de los optantes el derecho de opción de compra que les correspondía (a ellos les incumbe la carga de la prueba que si bien no es necesario que se funda en un documento fehaciente siempre debe existir y en este caso la aportada no se estima suficiente) con lo que no cabe sino llegar a la misma conclusión que la sentencia de instancia en el sentido de existir asimismo en lo que respecta a este elemento un incumplimiento por su parte, lo que implica que también este elemento del recurso de apelación presentado no se pueda ver atendido.

QUINTO.- Estado del inmueble y obras

El demandado apelante pone de manifiesto asimismo que ha existido un incumplimiento por la propiedad de las obligaciones que le correspondían en lo que se refiere a la realización de las reparaciones necesarias que en el recurso de apelación se alegan en el marco de la concurrencia de vicios ocultos y a los efectos de obtener una reducción del precio en la compraventa en base a lo previsto en el art. 621- 37 y 621- 42 CCCat. (además de alegar la normativa de consumidores y usuarios). Estos vicios se señala que consistieron en que los techos de la vivienda se caían, la fosa séptica no disponía de suficientes respiradores motivo por el cual explotó, la instalación eléctrica era precaria por cuanto saltaban los plomos continuamente, la instalación de agua caliente era insuficiente para el tamaño de la casa, las tuberías eran de plomo y no soportaban la presión, los depósitos eran de fibrocemento, material cancerígeno.

Esta alegación se hace en relación a lo que se indica en la sentencia apelada en la que (con relación a lo que en la contestación se detallaba respecto de lo invertido por los arrendatarios en reparaciones), se expone que el contrato indica que el inmueble se recibe en buen estado con obligación de los arrendatarios de asumir el coste de mantenimiento. De entenderse que las obras realizadas pudieren ser mayores, indica la sentencia que sería necesario el consentimiento de la parte arrendadora que en este caso no consta como tampoco comunicación a la administración (detalla la prueba existente al respecto).

Esta conclusión es compartida por la parte apelada quien además de entender no correcto el régimen jurídico señalado por el apelante, expone que el inmueble carece de vicios ocultos, no estando acreditada la inversión de 67.801,50 € que indicaron los demandados haber llevado a cabo no teniendo en ningún caso autorización de la propiedad.

Tras esta exposición y de cara a determinar si hubo no un incumplimiento por la propiedad/parte arrendadora en lo que se refiere a la problemática expuesta por el apelante, la perspectiva de análisis no se considera que puede ser la de los arts. 621- 37 y 621- 42 CCCat. que regulan los remedios que tienen a su disposición en el marco del contrato de compraventa comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante ( art. 621- 37 CCCat.) que son entre otros y desde la perspectiva de los compradores el de reducción del precio y cálculo ( art. 621- 41 CCCat.) y resolución del contrato (art. 621-42 CCat.). Ello es así pues además de ser preceptos referidos al contrato de compraventa (y en este caso de lo que se trata es de un contrato de arrendamiento con opción de compra en el que se debate si se hizo o no uso de la opción de compra y si con carácter previo a ello se atendió por la propiedad a aquello que le incumbía en virtud del contrato de arrendamiento), los preceptos del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña no pueden aplicarse (según señala la Disposición transitoria primera de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña) sino a los contratos concluidos a partir de la entrada en vigor de tal ley lo que se produjo el 1.01.2018 y los contratos aquí considerados son de una fecha anterior.

De hecho, dado que (como ya se ha indicado) no se trataba de una compraventa sino de un contrato de arrendamiento con opción de compra, el régimen referente a lo que son las obras es el que se establece en la LAU y en concreto en sus arts. 21 a 23, preceptos que como se dispone en el art. 6 LAU no cabe modificar en perjuicio del arrendatario, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

Los preceptos que se acaban de mencionar son del siguiente tenor (se estima de interés reproducirlos por el efecto que tienen de cara a la resolución de la presente causa):

"Artículo 21. Conservación de la vivienda

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil .

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Artículo 22. Obras de mejora

1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Artículo 23. Obras del arrendatario

1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente artículo, el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior".

Por su parte y en cuanto a las obras (y estado en que se encontraba el inmueble arrendado), el contrato establece:

"1.2.- La Arrendataria declara conocer y aceptar el estado físico, situación registral y real, lindes, cabida, características, estado, buen funcionamiento de las instalaciones y servicios, así como la calificación urbanística de la misma en el momento presente, que a todos los efectos son los determinantes del contrato...

... 5.- Conservación, mejoras y Obras.

5.1.- La Arrendataria recibe la Vivienda en buen estado de conservación y se compromete a devolverla, al concluir el contrato, en el mismo estado.

5.2.- La Arrendataria está obligada a realizar todas las reparaciones, mantenimiento o sustitución de (calderas, depuradoras, calentadores, etc.) que sean necesarias para conservar la Vivienda en condiciones adecuadas para servir al uso convenido; tanto en el interior de la casa, como el mantenimiento de la piscina y del jardín.

5.3.- La arrendataria no podrá realizar, sin el consentimiento previo, expreso y escrito de la arrendadora, obras mayores de clase alguna en la vivienda. Expresamente se conviene que la arrendataria podrá realizar las obras de reforma de la vivienda que considere oportunas, previo aviso a la arrendadora, siempre que las mismas no menoscaben la resistencia del inmueble, la estructura del mismo o su configuración exterior.

En su caso, las obras ejecutadas por la parte arrendataria se pacta que queden en beneficio de la vivienda a la extinción del arrendamiento, sin derecho a indemnización de clase alguna a favor de la arrendataria. Los permisos, licencias y autorizaciones necesarias serán también de cuenta y cargo de la Arrendataria, así como la dirección técnica y/o facultativa en su caso...

... 8.- Gastos y relación de instalaciones y equipos.

8.1.- La Arrendataria, con independencia de la renta del arrendamiento, abonará el Impuesto sobre Bienes Inmuebles del año 2015 y posteriores, así como cualquier otro impuesto, tasa o contribución especial que grave la vivienda, el Impuesto Municipal de Basuras y el Impuesto de Alcantarillado.

8.2.- La conservación, reparación o sustitución de los contadores de los suministros de la vivienda y el importe del consumo, serán de cuenta y cargo exclusivo de la Arrendataria.

La Vivienda se alquila en el estado actual de las acometidas generales y ramales o líneas existentes correspondientes a la misma, para los suministros de que está dotado la misma.

8.3.- Relación y mantenimiento de instalaciones y equipos: Serán de cuenta y cargo de la arrendataria los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan en la vivienda, jardín y piscina, ya sea en cristales, cerraduras, cocina, muebles de cocina, baño, bidet, grifos, wáters, lavabos, desagües por atascos, fregaderos, lavaderos, conservación de persianas, depuradoras, riego automático, etc. .. Los arrendatarios tendrán un plazo de un mes para poder notificar a los arrendadores cualquier desperfecto que puedan detectar en la vivienda".

Estos pactos se considera (nada se ha dicho además en contrario) que son conformes con el régimen que en cuanto a obras se fija en la LAU que es el que se entiende de aplicación y no el derivado de la normativa de consumidores y usuarios, ya que la operación aquí analizada no consta que se efectuare en el marco de una actividad comercial, empresarial, oficio o profesión de la propiedad/parte arrendadora (ninguna constancia existe de ello en la causa), sino que se trata de una operación entre particulares.

Ello supone que en lo que se refiere a las obras a llevar a cabo por la parte arrendataria, las referidas a pequeñas reparaciones las puede llevar a cabo por sí misma. Las de conservación que vayan mas allá de lo que se pueda considerar como una pequeña reparación derivada del desgaste ordinario, asimismo (y dado el régimen pactado) las puede ejecutar la parte arrendataria sin necesidad del consentimiento de la arrendadora (aunque nada impide que se pusieren en conocimiento de la propiedad de cara a que la misma las asumiere al ser lo que viene establecido legalmente).

En cuanto al resto de obras que vayan mas allá de las que se acaban de exponer (de conservación), de desear ejecutarlas la parte arrendataria, se necesita el consentimiento previo, expreso y escrito de la arrendadora, si bien respecto de las que se consideren de reforma, basta el previo aviso a la propiedad (no se necesita del consentimiento).

En todo caso, las obras ejecutadas por la parte arrendataria (incluso las autorizadas tal y como prevé el contrato siendo éstos los términos de la autorización que la LAU no determina como deban ser con lo que se estima puede condicionarse a que queden en beneficio del inmueble) se prevé que queden en beneficio de la vivienda a la extinción del arrendamiento, sin derecho a indemnización de clase alguna a favor de la arrendataria.

En base a lo que se acaba de exponer se estima que dado el conocimiento por la parte arrendataria del estado del inmueble y sus buenas condiciones tal y como establece el contrato antes transcrito en el que además se prevé un plazo de un mes para poner en conocimiento de la propiedad la existencia de desperfectos; existiría un incumplimiento por la propiedad en el caso en que la parte arrendataria hubiere hecho saber a la propiedad en este plazo la existencia de desperfectos cuya reparación no se hubiere atendido o la de reparaciones necesarias en el desarrollo de toda la relación arrendaticia mas allá de las derivadas de un uso ordinario que no se hubieren atendido.

En este caso no obra en autos ninguna prueba documental en base a la que constare que por la parte arrendataria se interesare de la propiedad la realización de determinadas obras, pues lo aportado son facturas de la mas diversa índole que nada constatan respecto de tal comunicación y que la misma no se viere atendida. Tal comunicación solamente indicó haberla verificado D. Pedro Francisco (padre de los demandados) con referencia a Casimiro que es el hijo de la demandante que lo negó, no constando ningún tipo de prueba documentada de tal requerimiento de los demandados a la propiedad de cara a la ejecución de las obras (también lo negó la demandante y Dª Florencia que es la que intervino por la inmobiliaria quien indicó que ante los impagos de renta el Sr. Pedro Francisco decía que no pagaban la renta por las obras que ejecutaban respecto de las que la Sra. Florencia destacó que necesitaban autorización para hacer obras y que en todo caso la propiedad contaba con un seguro).

Es por ello que en relación a las obras y ante la ausencia de constancia objetivada de un requerimiento de su realización por parte de los arrendatarios dirigido a la propiedad que no se viere atendido, no cabe sino llegar a la misma conclusión que la sentencia de instancia referente a que no consta ningún incumplimiento por la propiedad, con lo que tampoco el presupuesto del motivo de apelación de ello derivado se estima concurrente, con lo que el mismo no se puede ver estimado.

SEXTO.- Situación urbanística del inmueble

En el recurso de apelación se alega asimismo la existencia de una problemática en el inmueble, que no es de naturaleza urbana y se sitúa en un terreno no edificable, problemática que se vincula con la existencia a juicio del apelante de un error vicio del consentimiento.

Respecto de ello la sentencia apelada señala que no se puede dar por probada la existencia de discrepancia alguna en torno a la calificación urbanística o descripción registral, catastral de la finca, valoración que es compartida por la parte apelada.

En relación a lo planteado en este motivo de apelación cabe indicar que la perspectiva de análisis del error como vicio del consentimiento no se estima posible seguirla en esta sentencia dado que ya se ha indicado que en sede de instancia nada se planteó al respecto pues las alegaciones contenidas en el escrito de contestación a la demanda y planteamiento de la reconvención se hicieron en base al régimen de la resolución de los contratos que es al que se debe estar dados los límites inherentes a un recurso de apelación.

Es por ello que el análisis de lo planteado se debe hacer desde tal perspectiva, siendo el carácter urbano o no del inmueble un elemento esencial del contrato pues afecta a lo que es el bien objeto del mismo.

En cuanto al reflejo de ello, en el contrato de arras de 12.12.2014 el bien objeto del mismo se describe de la siguiente forma: "vivienda sita en Premiá de Dalt- Barcelona (08338) , CARRETERA000 n* NUM000, inscrita en el registro de la propiedad n* 2 de Mataro tomo NUM002 , libro NUM003 de Premiá de Dalt , folio NUM004 , finca NUM005, propiedad de la Sra. Gloria, según escritura pública otorgada el día 23 de Noviembre 1982 , por el notario Don Ramon Algar Lluch".

Por su parte en el contrato de arrendamiento con opción de compra de 104.2015 la descripción del objeto del contrato es la siguiente:

"CASA de planta baja y alta, siendo la superficie edificada de ciento setenta y cinco metros cuadrados en la planta baja y ocupando la alta noventa y cinco metros cuadrados, edificada en una porción de terreno sita en Premiá de Dalt, de superficie mil novecientos sesenta y cuatro metros, sesenta y tres decímetros y sesenta y nueve centímetros cuadrados, equivalentes a cincuenta y dos mil palmos también cuadrados, estando el resto destinado a patio-jardín.

La arrendadora solicitará al Registro de Mataró n* 2 mediante encargo a la Notaria Elena Orta Cimas que levante Acta de Notoriedad y queden registrados la totalidad de superficie construida y de suelo que consta en la Dirección General del Catastro según referencia catastral detallada , asumiendo los gastos derivados de esta actualización.

Referencia Catastral: NUM006

Cedula de Habitabilidad : NUM007

Certificado energético : calificación : E REGISTRO NUM008"

Igualmente se indica en este contrato de arrendamiento con opción de compra que:

"1.2.- La Arrendataria declara conocer y aceptar el estado físico, situación registral y real, lindes, cabida, características, estado, buen funcionamiento de las instalaciones y servicios, así como la calificación urbanística de la misma en el momento presente, que a todos los efectos son los determinantes del contrato".

De los términos que constan en los contratos que se acaban de transcribir no consta que se dijere en ningún momento que el bien objeto del contrato fuere de naturaleza urbana, realidad ésta que no es objeto de debate, ya que consta la información de la oficina del catastro que en relación a la finca NUM006 indica que el inmueble del que se indica que es de uso residencial con una superficie construida de 981 m2 es de carácter rústico constando esta misma información en el informe elaborado por el técnico del Ayuntamiento de Premià de Dalt.

La ausencia de indicación expresa del carácter urbano del inmueble contratado se considera que constata que desde el punto de vista contractual (que es al aquí objeto de análisis), no sea posible hablar de la existencia de un incumplimiento por parte de la propiedad, pues nunca medió compromiso alguno referente a la puesta a disposición de los arrendatarios (titulares del derecho de opción de compra) de un inmueble de naturaleza urbana.

Ello hace que (incluso con independencia del conocimiento que dijeron los arrendatarios/optantes que tenían y que se podía obtener al constar en el documento por ellos firmado la referencia catastral) no se pueda hablar de la existencia de incumplimiento por parte de la propiedad en lo que se refiere a la cuestión aquí planteada, lo que comporta que asimismo este motivo del recurso de apelación no se pueda ver atendido.

SÉPTIMO.- Superficie

El apelante asimismo pone de manifiesto en su recurso de apelación una problemática (que la sentencia estima no existente) en lo que se refiere a la superficie del inmueble, señalando al respecto que la certificación catastral descriptiva y gráfica de 5.11.2015 figura que la superficie del suelo es de 3.226 m2 cuando en realidad y según el informe pericial del arquitecto técnico D. Juan Enrique de 28.04.2015 el terreno tiene una superficie total de 2.998,94 m2.

A ello opone la parte apelada/demandante que a su juicio no existe incumplimiento alguno, ya que por su parte se atendió a la regularización de la superficie documentada a la que en su momento se comprometió.

En relación a lo aquí planteado cabe indicar que en el contrato de arrendamiento se refleja en lo que se refiere a la superficie del inmueble lo que consta en el Registro de la Propiedad (casa con una superficie edificada de 175 m2 en la planta baja y ocupando la alta 95 m2) edificada en una porción de terreno de 1.964 m2, si bien se señala que la arrendadora solicitará al Registro de Mataró nº 2 mediante encargo a la Notaria Elena Orta Cimas que levante acta de notoriedad de forma que en el Registro de la Propiedad queden registrados la totalidad de superficie construida y de suelo que consta en la Dirección General del Catastro según referencia catastral detallada (en el mismo consta que la superficie era de 3.226 m2)

Esta acta de notoriedad consta aportada en autos y está fechada el 20.07.2015 en la que se integra el informe del arquitecto técnico D. Juan Enrique de 28.04.2015 que refleja el terreno tiene una superficie total de 2.998,94 m2 dividida en diversos niveles de terreno, existiendo en el nivel principal una construcción en el con una vivienda de 251,80 m2 así como una pista de tenis y un pinar, un nivel superior con una piscina de 55 m2 y en el nivel inferior una zona dedicada a huerta.

Lo que se acaba de exponer constata que la superficie real de aquello que era perceptible no se correspondía (tras le medición llevada a cabo por un técnico), ni con la que se refleja en el Registro de la Propiedad (cuya finalidad es la de reflejar titularidades no descripciones exactas de la realidad física de los inmuebles) ni con la del Catastro (cuya finalidad es esencialmente fiscal).

Esta divergencia en las mediciones, dada la finalidad de los registros a que se acaba de hacer referencia y lo que es la percepción directa de la realidad de aquello sobre lo que se celebraba el contrato de arrendamiento con opción de compra no se considera que comporte (de igual forma a como hace la sentencia de instancia) la existencia de un incumplimiento contractual por la propiedad, máxime cuando la realidad física era perceptible y el compromiso de regularización de la superficie realmente existente en el Registro si se vio atendida por la propiedad, con lo que tampoco se considera que este motivo del recurso de apelación se pueda ver atendido.

OCTAVO.- Efectos de la resolución contractual y reconvención

De lo que se acaba de exponer en los fundamentos de derecho anteriores de esta sentencia se constata que (de igual forma como se hace en la sentencia de instancia), se considera que sí se dan los presupuestos de la acción resolutoria ejercitada por la parte actora/apelada, pues se ha constatado la existencia de incumplimientos esenciales por parte de los demandados (uno de ellos apelantes), sin que conste la existencia de incumplimiento por la parte actora.

Ello hace que no sea posible declarar (como interesa el apelante) ni la vigencia del contrato de arras de 12 de diciembre de 2014 y anexo de la misma fecha, como tampoco la del de arrendamiento de 1 de abril de 2015 con el efecto de ello derivado de no poder mantener el derecho de opción de compra pactado en el contrato de 1 de abril de 2015.

Ello implica que no sea posible (precisamente por la no vigencia de los contratos a que se ha hecho referencia) proceder (como se solicita en sede reconvencional en una pretensión que se rechaza en la sentencia de instancia) a una reducción del precio de la finca hasta la cantidad de 182.223 €, como tampoco a la concesión de un plazo razonable (mínimo 2 meses) para que el demandante reconvencional pueda negociar con los bancos la obtención de una hipoteca.

En cuanto a la cantidad de 67.801,50 € que se indican invertidos en el inmueble, la aplicación de este monto para la reducción del precio no se considera posible en base a la argumentación que se acaba de exponer de vincularse a una reconvención que no se puede ver atendida.

En cuanto a la pretensión subsidiaria que se contiene en la reconvención referente a la condena a la parte reconvenida al abono de lo invertido por la parte reconviniente en el inmueble, la sentencia la desestima señalando a tal respecto que en base a lo pactado cualquier obra ejecutada en la vivienda (de la que expone en la sentencia de instancia que se desconoce su entidad y contenido concreto, más allá de una nueva acometida de agua que también se desconoce a qué respondía, si era una mejora o una reparación necesaria) necesitaba del consentimiento del arrendador y derivaba en beneficio de la vivienda, sin derecho de indemnización alguno.

A lo anterior añade la sentencia que ningún valor específico se puede derivar de la prueba aportada en este sentido. En concreto detalla que el documento 6 que se denomina coste de la obra referente a horas de trabajo con un total de 20.500 €, no es más que un documento de redacción unilateral que no acredita nada. En cuanto a los restantes documentos aportados por el reconviniente expone la sentencia que se trata de facturas de material que nada dicen de la entidad y objeto de la obra ejecutada, añadiendo que, de hecho, ni siquiera se aporta una licencia ni comunicado de obra, con lo que ningún derecho puede pretender derivarse de una obra ejecutada sin conocimiento ni consentimiento de la propiedad ni de la administración. Finalmente, en lo que es el documento nº 4 (se trata de una factura de una acometida de agua), se indica que su ejecución entra dentro de las obras previstas en el contrato que no dan derecho de indemnización alguna.

Estas valoraciones de la sentencia apelada se considera que no pueden sino ser compartidas en esta sede de apelación, pues ninguna comunicación o solicitud de realización en lo que son reparaciones consta que los arrendatarios hicieren a la propiedad. Tampoco consta que en lo que fueren las restantes obras se comunicaren a la propiedad, lo que hace que el coste que pudiere derivarse de ello (cuya realidad y coste no es posible tener acreditado dado el carácter unilateral en cuanto a parte de los documentos aportados e indefinido en cuanto a otros pues se trata de adquisiciones de material de obra) no puede ser reclamado quedando las obras en el inmueble sin derecho a indemnización para los arrendatarios. Todo ello sin perjuicio de compartir los argumentos que se contienen en la sentencia de instancia referentes a la no prueba del valor de la obra ejecutada.

Ante ello asimismo este motivo del recurso de apelación debe verse desestimado.

NOVENO.- Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas al apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación