Sentencia Civil 258/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 210/2022 de 04 de mayo del 2023

PRIMERO.- Por Dña. Constanza se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada el 18 noviembre de 2.021 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Badalona, en los autos de Juicio Verbal nº 1.370/2019.

El referido procedimiento se inició en virtud de demanda interpuesta por Dña. Custodia, en la que se alegaba, en síntesis, que es propietaria de la vivienda sita en la PLAZA000 nº NUM000, planta NUM001 escalera NUM002, de Santa Coloma de Gramanet, habiendo suscrito sendos contratos de arrendamiento con los demandados el 13 de enero de 2.014 y 15 de enero de 2.018.

Que en fecha 30 de enero de 2019, las partes acordaron finalizar el contrato debiendo los demandados abandonar la vivienda el 1 de marzo de 2.019.

Que tras la entrega de llaves, cuando la demandante entró en la vivienda se encontró con daños debidos a una clara falta de mantenimiento, y que no se correspondían a un mero uso o desgaste, y que además algunos muebles se habían sustituido por otros de calidades inferiores a los existentes al momento del arrendamiento, habiendo sido tasados los daños por el perito D. Desiderio en la suma de 5.649 euros. No obstante, dos partidas valoradas por el perito consistentes en reparación del mueble microondas y las puertas de la cocina, no debían incluirse por ser daños preexistentes, por lo que se reclama un total de 5.180 euros.

A dicha suma debe descontarse la fianza de 1.200 euros, restando el importe de 3.980 euros, solicitándose la condena de los demandados al pago de dicha suma, más intereses legales y costas.

La demandada Dª. Constanza se opuso a la demanda alegando, en síntesis, que junto con su entonces pareja, el codemandado D. Miguel Ángel, devolvieron la vivienda en perfectas condiciones de mantenimiento, sin que se efectuara objeción alguna en el momento de la entrega de las llaves.

Que en la cláusula novena del contrato de arrendamiento se estipuló que " En caso de discrepancia entre arrendador y arrendatario, las partes acuerdan que contratarán los servicios de un tercero, perito tasador o arquitecto técnico quien valorará el importe de los desperfectos, acordando las partes que acatarán el importe valorado por el técnico que designen. Los gastos del perito serán a cargo de ambas partes".

Que la demandante, en lugar de comunicar a los demandados que no estaba de acuerdo con el estado de la vivienda, y requerirla para designar de mutuo acuerdo un perito, contrató unilateralmente a un perito de su confianza, que emitió el dictamen que se aporta con la demanda.

Que al recibir el burofax de la actora indicando que la vivienda presentada daños por importe de 5.640 euros, la demandada, a través de su letrado, solicitó a la actora que se procediera a designar de mutuo acuerdo un perito que valorase el estado de la vivienda, e incluso, antes de recibir el burofax, la demandada mantuvo una conversación por whatsapp con la inmobiliaria de la propiedad, pidiéndole, como mínimo, que en la tasación estuviera presente el letrado, negándole la inmobiliaria dicha posibilidad, por lo que considera que la reclamación resulta arbitraria, abusiva y sin respetar las garantías convencionales en su día pactadas.

En base a todo ello, la demandada solicita la desestimación de la demanda, y al mismo tiempo formula demanda reconvencional solicitando la devolución de la fianza por importe de 1.200 euros.

Admitida a trámite la reconvención, la reconvenida-demandante se opuso alegando que la entrega de llaves se efectuó en las oficinas de la inmobiliaria, por lo que no se pudo comprobar el estado de la vivienda en ese momento, constando en el documento de entrega de llaves que la arrendadora se reservaba el derecho a inspeccionar el piso a efectos de determinar si se habían causado desperfectos imputables a los arrendatarios y proceder posteriormente a la devolución de la fianza, si procedía.

Que no es cierto que la actora contratara un perito de su confianza, sino que se limitó a dar parte a la aseguradora Seguros Catalana Occidente, que fue quien designó al perito que efectuó la valoración.

Que del inventario de bienes y las fotografías que acompañaban al contrato, y las fotografías de la vivienda al momento de la devolución acreditan los daños que se reclaman.

El codemandado D. Miguel Ángel solicitó abogado y procurador del turno de oficio, y tras serle designados dichos profesionales, se opuso a la demanda alegando excepción de falta de legitimación pasiva, sosteniendo que, si bien suscribió el primer contrato de 13 de enero de 2.014, no es cierto que suscribiera el de 15 de enero de 2.018, no siendo parte en el mismo y no habiendo enviado ni recibido ningún tipo de comunicación por parte de la arrendadora con referencia a este último contrato, solicitando por ello la desestimación de la demanda respecto a él, con imposición de costas a la actora.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda, condenando a la Sra. Constanza a abonar a la demandante la suma reclamada de 3.980 euros, más los intereses legales desde la interpelación judicial y los del art. 576 LEC, y absolviendo al Sr. Miguel Ángel de todos los pedimentos realizados en su contra. Y desestima íntegramente la demanda reconvencional.

Frente a dicha resolución se alza la demandada-reconviniente, Sra. Constanza, alegando inaplicación injustificada de la cláusula novena del contrato, y errónea valoración de la prueba respecto a la existencia de los daños reclamados por la arrendadora.

La demandante-reconvenida se opone al recurso en interesa la confirmación íntegra de la sentencia.

SEGUNDO.- Constituyen hechos relevantes para la resolución del recurso los que pasamos a exponer:

1.- El día 13 de enero de 2.014, la demandante como arrendadora y D. Miguel Ángel y Dña. Constanza como arrendatarios, suscriben contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la PLAZA000 nº NUM000 , planta NUM001., escalera NUM002, de Santa Coloma de Gramanet.

2.- El día 15 de enero de 2.015 se suscribe nuevo contrato sobre la misma vivienda, entre la demandante como arrendadora, y Dña. Constanza, D. Faustino y Dña. Angustia como arrendatarios.

3.- No consta que entre ambos contratos se efectuara devolución y nueva entrega de la posesión, siendo Dña. Constanza arrendataria en ambos.

4.- En fecha 30 de enero de 2.019 las partes acuerdan la finalización del contrato, procediéndose a la entrega de llaves y devolución de la posesión el día 4 de marzo de 2.019.

5.- En fecha 12 de marzo de 2.019, la demandada-reconviniente, Sra. Constanza, remite un whatsapp a la inmobiliaria que gestionaba el contrato ( Carlota), indicando: " Buenos días, según hablamos por teléfono seguimos a la espera de respuesta sobre la fecha en la que se hará el peritaje para poder estar mi abogado presente. Gracias" .

La respuesta de la inmobiliaria fue: " Buenos días Constanza, después de tu llamada pasamos nota de tu petición al departamento jurídico de seguro de la propiedad, que son los responsables de este expediente. Hoy, tras tu mensaje y por cortesía, nos hemos puesto en contacto de nuevo con ellos y nos han informado de que para este tipo de visitas no se requiere la personación de un abogado en la vivienda. En caso de alguna discrepancia sobre los daños ya lo resolverán los letrados. El peritaje se realizó el 8 de marzo a las 10,30 h. En estos momentos nos informan que están pendientes de cuantificar los daños. El departamento jurídico se pondrá en contacto contigo".

Y por al Sra. Constanza se contesta: " Me parece increíble. Daños los que hemos aguantado todo este tiempo esperando que se resolviesen. Evidentemente es una estrategia para devolver la mínima parte de la fianza ya que dejamos el piso en mejor estado del que lo encontramos".

6.- En fecha 8 de marzo de 2.019 el perito Sr. Desiderio, por encargo de la compañía aseguradora de la demandante, visitó la vivienda a efectos de verificar los daños, y emite informe en fecha 24 de abril de 2.019 tasando los daños en la suma de 5.640 euros, que incluyen, tanto reparación de desperfectos como sustitución de elementos que, según el perito, habían desaparecido o habían sido sustituidos por otros de inferior calidad.

5.- En fecha 30 de abril de 2.019, la inmobiliaria remite burofax a la Sra. Constanza informándole de que había procedido a la devolución de la fianza a la propiedad, ya que la misma " va a ser destinada a cubrir los daños que se han ocasionado en la vivienda por un mal uso de la misma durante el período de vigencia del contrato.

Los daños han sido valorados en la suma de //5.640€// quedando pendiente de incluir los daños en los azulejos de la terraza que se detectaron después de haber realizado el informe pericial que les adjunto, reservándose el propietario el derecho a reclamar judicialmente la diferencia que no ha quedado cubierta con el importe de la fianza".

6.- En fecha 8 de mayo de 2.019, el Letrado Sr, Gonzalez Sarrate envía correo electrónico a la inmobiliaria, indicando haber recibido encargo profesional de la Sra. Constanza para proceder a la reclamación de la fianza. Que su cliente había recibido el burofax sobre la imposibilidad de entregar la fianza reclamando el importe de 5.640 euros, y que se oponía a dicha reclamación. Y que en virtud de la cláusula novena del contrato de arrendamiento "les requiero para que de mutuo acuerdo se proceda a la designación de perito tasador que valore en su caso el estado de la vivienda".

7.- El 27 de noviembre de 2.019 la arrendadora presenta la demanda que ha dado origen a estas actuaciones, en la que fija el importe de los daños en 5.180 euros, al excluir dos partidas de las que aparecían en la pericial del Sr. Desiderio (mueble microondas y puertas de cocina), y tras descontar la fianza de 1.200 euros reclama 3.980 euros.

8.- No consta ninguna otra comunicación entre las partes entre el 8 de mayo y el 27 de noviembre de 2.019 en que se interpone la demanda.

TERCERO.- Partiendo de los antecedentes expuestos, la demandada alega como primer motivo que la reclamación actora resulta arbitraria, abusiva y no ajustada a derecho por inaplicación injustificada por parte de la arrendadora de la cláusula novena del contrato. La alegación se plantea en los mismos términos que en la oposición a la demanda y disponemos del mismo material probatorio que en primera instancia.

Pues bien, revisado en esta alzada todo lo actuado, ya se adelanta que el motivo no puede prosperar.

Así, la cláusula novena del contrato relativa a la fianza establece, en lo que aquí interesa:

" En el caso que se produzca algún desperfecto o desaparición sobre cualquiera de los bienes relacionados en el inventario adjunto a este contrato, la arrendataria autoriza expresamente a la parte arrendadora a hacer uso de la fianza para resarcir cualquier daño o desperfecto que haya producido en la vivienda, el valor de cualquier mueble u objeto que conste en el inventario, ya sea por desaparición o desperfecto....

En caso de discrepancia entre arrendador y arrendatario, las partes acuerdan que contratarán los servicios de un tercero, perito tasador o arquitecto técnico, quien valorará el importe de los desperfectos, acordando las partes que acatarán el importe valorado por el Técnico que designen. Los gastos del perito serán a cargo de ambas partes al 50%".

Esta cláusula ha de ponerse en relación con la cláusula siguiente, Décima, que en su último apartado dispone:

" Tras el desalojo de la vivienda por los inquilinos, se realizará una valoración de los desperfectos del inmueble, la cual se comunicará a los arrendatarios y arrendadora. En caso de desacuerdo por alguna de las partes, de mutuo acuerdo se procederá a la valoración por un técnico quien hará una valoración que deberá ser acatada por las partes".

Pues bien, tras la devolución de la posesión, el día 4 de marzo de 2.019, se practicó una valoración de los daños por un perito, que no era un "perito de confianza" de la arrendadora como afirma la Sra. Constanza en su escrito de contestación, sino que fue designado por la compañía de segurosde aquella, el cual efectuó una valoración, según lo estipulado en la cláusula décima del contrato, habiendo efectuado el perito la visita a la vivienda el día 8 de marzo, esto es, tan solo 4 días después de la devolución de la posesión.

La Sra. Constanza afirmaba en su escrito de contestación, que transcurrido el plazo de un mes sin que la propietaria devolviera la fianza, " le reclamaron la misma, recibiendo como respuesta en abril de 2.019 el BUROFAX que la actora aporta en la demanda como documento num 9 en el que se indicó que la vivienda presentaba daños valorados en el importe de 5.640 euros por lo que iba a destinar la fianza a cubrir tales daños". Sin embargo, este relato no se corresponde exactamente conlo que resulta de los documentos aportados a los autos, pues, en primer lugar, no consta que la arrendataria reclamara la devolución de la fianza antes de que la inmobiliaria (no la actora) le remitiera el burofax de 30 de abril; y es segundo lugar, la propia demandada aporta una conversación de whatsapp entre ella y la inmobiliaria ( Carlota), de fecha 12 de marzo, esto es, tan solo 8 días después de devolver las llaves, en la que la Sra. Constanza pregunta sobre " la fecha en la que se hará el peritaje" para que pueda estar presente su abogado, contestando la inmobiliaria que la visita del perito ya se había efectuado el 8 de marzo, como ha quedado constatado por el informe pericial aportado. Por tanto, el 12 de marzo la Sra. Constanza ya sabía que se iba a practicar un peritaje para la valoración de los daños, que es el aportado a los autos y en el que se sustenta la reclamación, valoración que no puede considerarse injustificada ni arbitraria cuando se ampara en el propio contrato (cláusula décima).

Es cierto que días después de la remisión del burofax, el Letrado de la Sra. Constanza remite un correo a la inmobiliaria manifestando la disconformidad de su cliente con la pericial y requiriendo a la propiedad para que se proceda a la designación de un perito de mutuo acuerdo; pero también es cierto que, disponiendo ya de un dictamen del perito designado por la aseguradora de la propiedad, ni en ese correo ni en ningún momento posterior hasta la interposición de la demanda, (siete meses después) la arrendataria propuso a la arrendadora el nombre de un perito para que llevara a cabo esa pericial consensuada, ni tampoco solicitó que un perito designado por ella pudiera visitar la vivienda para constatar y tasar los daños que se reseñaban en el dictamen ya practicado, entrando dentro de la lógica razonable que, si la propiedad ya disponía de una valoración pericial, que había transmitido a la arrendataria, fuera esta quien propusiera otro perito a fin de someterlo a la aprobación de aquella, o simplemente para que efectuara su propia valoración a instancia de la arrendataria.

Se da la circunstancia, además, de que el perito Sr. Desiderio emitió su informe el 24 de abril, y la inmobiliaria se lo remitió a la arrendataria el 30 de abril, con lo que era perfectamente factible que esta hubiera podido encargar un dictamen a un perito propio, o proponer uno de consenso a la propiedad, que hubieran podido examinar la vivienda y constatar los desperfectos o desaparición/sustitución de elementos que el Sr. Desiderio detalla en su informe.

En consecuencia, siendo indiscutido que no se llegó a designar por las partes un perito de mutuo acuerdo, ello no es imputable a una pasividad de la arrendadora, sino todo lo contrario, y en todo caso, la inexistencia de esa designación no puede conllevar la consecuencia de que la arrendadora no pueda reclamar los desperfectos que presentara la vivienda o falta/sustitución de elementos incluidos en el arrendamiento, siempre que queden debidamente acreditados.

Por tanto, como ya se adelantaba, procede la desestimación del motivo.

CUARTO.- Alega la arrendataria como segundo motivo error en la valoración de la prueba, por considerar que no se acredita la existencia de los daños.

A este respecto, ha de efectuarse una diferenciación entre lo que son propiamente daños en la vivienda, y la desaparición o sustitución de elementos que constaban incluidos en el arrendamiento según el inventario aportado a los autos, debiendo significarse, de entrada, que aunque hubo dos contratos sucesivos, únicamente se confeccionó un inventario, tal y como declaró el representante de la inmobiliaria, de manera que cabe entender que cuando el segundo contrato habla de que el arrendamiento "incluye el mobiliario" (cláusula tercera), y alude a los "bienes relacionados en el inventario adjunto", se está refiriendo al único inventario suscrito por las partes y aportado a los autos, no habiéndose acreditado, ni siquiera alegado por la demandada, la interrupción de la posesión de la vivienda entre el primer y segundo contrato.

Dicho esto, hemos de partir de la doctrina jurisprudencial que establece que en la interpretación de los arts, 1.555.2ª, 1.561, 1.563 y 1.564 del Código Civil, en relación con el 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la aplicación de las reglas que reparten la carga de la prueba (el actor ha de probar los hechos constitutivos de su acción y el demandado los impeditivos, extintivos o excluyentes), debe complementarse y corregirse con las presunciones de los arts. 1.562 y 1.563 del Código Civil, de manera que se presume que el arrendatario recibió la finca en buen estado al inicio del contrato, y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere a la finalización del mismo, a no ser que pruebe que los daños se han ocasionado sin culpa suya, si bien no responderá de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado. Así, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la finca en estado de servir para el uso a que va destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC ), está la obligación del arrendatario de restituirla al arrendador al concluir el arriendo, "tal como la recibió" ( art. 1561 CC), salvo las variaciones y menoscabos producidos por el tiempo o por causa inevitable.

Por tanto, al arrendador le corresponde probar la existencia de desperfectos en la finca que vayan más allá de los derivados del normal desgaste por el uso y la cuantificación de los mismos (hechos constitutivos de su acción), y el arrendatario tiene la carga de desvirtuar las presunciones legales, debiendo acreditar el mal estado de la finca al tiempo de arrendarla y que los daños o desperfectos existentes a la devolución de la posesión no se han ocasionado por su culpa (hechos extintivos de su obligación). Ello impone el examen comparativo de dos momentos: el estado de la vivienda en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presenta en el momento de la devolución.

En el presente caso, respecto al primero, en la cláusula segunda del contrato se establece que los arrendatarios declaran conocer y aceptar el estado de la vivienda, recibiéndola en perfecto estado de conservación, de manera que no estamos ya ante una presunción legal, sino ante una manifestación expresa de las partes al momento de contratar, y que no ha sido desvirtuada de ningún modo en el proceso.

En cuanto al estado en que se devolvió la vivienda, y por lo que se refiere a desperfectos, para determinar la existencia y naturaleza de los mismos a efectos de su imputación a los arrendatarios, así como su valoración, la prueba idónea es la pericial, siendo cierto que disponemos de un solo dictamen al efecto. No obstante, ello no significa que deban aceptarse, sin más, todos las partidas que el perito Sr. Desiderio recoge, debiendo efectuarse su valoración en conjunto con el resto de pruebas practicadas, dándose además la circunstancia de que el perito recoge dos deficiencias que la propia actora reconoce que no corresponde repercutir a la arrendataria ( mueble microondas y puertas de la cocina).

Desde esta perspectiva, comparando las fotografías aportadas con el inventario del contrato, las adjuntas al informe pericial y las aportadas por la arrendataria, se estiman acreditados los daños correspondientes al tabique con cristales de pavés, la encimera del mueble del cuarto de baño, los marcos de puerta afectados por mordeduras, el agujero en la pared de la habitación y pintado de la misma, el pintado de paredes manchadas con dibujos y el vierteaguas del patio, que ascienden a un total de 1.390 euros. Todos estos daños quedan constatados con las fotografías adjuntas al dictamen pericial, exceden de lo que puede considerarse normal uso de la finca, y no se ha acreditado que existieran al inicio de la relación arrendaticia.

Por el contrario, en cuanto a la segunda partida del presupuesto por importe total de 410, se recogen reparaciones de diversos elementos en forma conjunta, y si bien algunos quedan acreditados con las fotografías, como cambiar una celosía de madera, otros no, como la reparación de una persiana de PVC o luces exteriores, pues no se aprecian en las fotografías tales daños, y al no poder determinarse el importe que correspondería a los elementos realmente dañados, procede desestimar la totalidad de la partida al corresponder a la actora la prueba del daño efectivamente causado ( art. 217 LEC). Lo mismo sucede con la partida por importe de 160 euros relativa a luces, armario de habitación, manetas de ventanas y cajón de frigorífico, dado que lo único constatado con las fotografías del perito es el cajón del frigorífico, y a falta de desglose no es posible determinar su importe.

Tampoco se admite la partida referida a tapar acometida general (110 euros) por no constan que estuviera tapada al inicio del arrendamiento, ni el lijado y barnizado de madera del recibidor (90 euros) por no apreciarse tal daño en las fotografías del perito, ni la sustitución de la bañera (570 euros), pues lo que se aprecia únicamente en las fotografías es que se pintó de negro un trozo de mármol adyacente a la bañera, pero no que la bañera en sí misma presente daños, desconociéndose el importe que pudiera representar aquel elemento.

En cuanto a los elementos sustituidos o desaparecidos, se admiten en su integridad, pues las propias testigos de la demandada admitieron que cambió elementos como el mueble del salón, el sofá, camas de las habitaciones..., no constando que la propiedad hubiera autorizado ni consentido tales cambios en momento alguno, de manera que, con independencia de los gustos de la arrendataria, su obligación era devolver los muebles y elementos que se incluían en el contrato, y ha quedado acreditado que los devueltos eran distintos, y otros simplemente no estaban ya en la vivienda. El importe de todas estas partidas según el dictamen pericial aportado y ante ausencia de prueba en contrario, asciende a 2.450 euros, que sumados a los daños materiales dan un total de 3.840 euros.

De esta suma debe deducirse la fianza de 1.200 euros, resultando un importe total de 2.640 euros, que es el que se reconoce.

En consecuencia, procede estimar en parte el recurso, condenando a la demandada al pago de dicha suma, y no a la fijada en la sentencia de instancia, y manteniendo la desestimación de la demanda reconvencional.

Respecto a los intereses, fijándose en la presente resolución la cantidad exigible, resultan de aplicación los establecidos en el art. 576 de la LEC.

En cuanto a las costas de la primera instancia referidas a la acción dirigida contra la Sra. Constanza, estimándose en parte la demanda principal, no se efectúa expresa imposición a ninguna de las partes ( art. 394 LEC).

Y la estimación parcial del recurso conlleva que no se haga especial imposición de las costas de esta segunda instancia en virtud del art. 398 LEC .

Visto lo expuesto,