Sentencia Civil 268/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 344/2022 de 05 de mayo del 2023

PRIMERO.- En la demanda rectora del procedimiento presentada el 22 de junio de 2021, la entidad PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L. ejercita acción de desahucio por extinción del plazo contractual frente a DÑA. Adoracion, en relación con la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000, Escalera NUM001, NUM002- NUM003 de Barcelona.

Alega la demandante que es propietaria de dicha vivienda según el documento nº 2 que aporta, habiendo comunicado la subrogación en el contrato de arrendamiento a la demandada mediante burofax que aporta como documento nº 6.

Que el 16 de febrero de 2.015 se otorgó contrato de arrendamiento sobre la referida vivienda, por plazo de tres años y renta de 200 euros mensuales.

Que a través de SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L., gestora de la actora, se remitió burofax a la demandada comunicando la intención de la propiedad de no renovar el contrato llegado el vencimiento con fecha 17 de Febrero de 2.021, comunicación que fue entregada a la demandada, sin que haya procedido a la devolución de la posesión.

La demandada se opone alegando, en primer lugar, falta de legitimación activa por considerar que no queda acreditado que la demandante sea propietaria de la vivienda. En cuanto al fondo, alega que suscribió el contrato de arrendamiento en 2015 con Banco de Sabadell, y posteriormente lo novaron pactando una prórroga de tres años, tratándose de un contrato de alquiler social.

Que en fecha próxima al vencimiento, la entidad Banco de Sabadell, a través de su gestora, remitió una carta a la demandada de fecha 13 de Octubre de 2.020, a efectos de solicitar documentación para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social.

Que la demandada contestó la carta remitiendo la documentación solicitada, estando a fecha de la contestación a la espera de recibir respuesta sobre la propuesta de alquiler social

Que no consta que ninguna de las partes hubiera notificado a la otra su voluntad de no renovar el contrato, por lo que operó la prórroga adicional de 1 año del art. 10 de la LAU, quedando el contrato prorrogado hasta el 17 de febrero de 2.022.

Asimismo, instó Incidente de suspensión en base al art. 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, dictándose en fecha 5 de octubre de 2.021 auto desestimando la suspensión.

Seguidos los trámites correspondientes, recayó sentencia que estima íntegramente la demanda. Consideró la magistrada a quo que la actora había acreditado su legitimación, y que había cumplido las exigencias previstas legalmente para dar por finalizado, por transcurso del plazo, el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes, habiendo notificado oportunamente a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato.

La demandada interpone recurso de apelación contra dicha sentencia, alegando: a) error en la valoración de la prueba e infracción de los arts. 217 y 265 LEC respecto a la legitimación activa; b) error en la valoración de la prueba e infracción del art. 10 LAU, y 1258 y 1282 CC en cuanto a los efectos resolutorios del burofax enviado por la propiedad en octubre de 2.020; y alega que la sentencia no ha ponderado adecuadamente las consecuencias del desalojo de la demandada, dada su situación de vulnerabilidad.

SEGUNDO.- Planteados así los términos del debate en esta alzada, y comenzando por la alegación de falta de legitimación activa, cabe recordar que, conforme al art. 10 LEC :

"Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso. Se exceptúan los casos en que por ley se atribuya legitimación a persona distinta del titular".

La Sentencia del Tribunal Supremo de 16.02.2022 nos recuerda que:

"2.1. La legitimación procesal es una cuestión preliminar, y consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal activa o pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar.

2.2. La legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas; por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora.

2.3. A la legitimación se refiere elart. 10 LEC, que bajo la rúbrica "condición de parte procesal legítima", dispone, en su párrafo primero, que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimados, activa y pasivamente, para intervenir en el mismo. Lo que lleva a estimar que cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación activa habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en cuenta el "suplico" de la misma, en relación con los hechos sustentadores de tal pretensión.

2.4. La sentencia de esta sala núm. 276/2011, de 13 abril , declaró que legitimación activa "se visualiza en una perspectiva de relación objetiva, entre el sujeto que demanda y el objeto del proceso; más concretamente entre el derecho o situación jurídica en que se fundamenta la pretensión y el efecto jurídico pretendido. En su versión ordinaria se estructura en la afirmación de la titularidad de un derecho o situación jurídica coherente con el resultado jurídico pretendido en el "petitum" de la demanda. La realidad o existencia del derecho o situación jurídica afirmada no forma parte de la legitimación, sino de la cuestión de fondo, respecto de la que aquélla es de examen previo.

En igual sentido cabe citar, entre otras, las sentencias de esta Sala de 28 febrero 2002 ,21 abril 2004 ,7 noviembre 2005 ,20 febrero y 24 noviembre 2006 ".

Recientemente la sentencia del Pleno de esta Sala Primera ha reiterado esta doctrina en la sentencia 1/2021, de 13 de enero ".

En concreto, en el ejercicio de la acción de desahucio por finalización de plazo, la legitimación activa, de acuerdo con el artículo 250.1.1º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, corresponde al arrendador, que es normalmente el dueño, usufructuario, o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca.

En el presente caso, tanto en el contrato de arrendamiento de fecha 16 de febrero de 2.015, como en la prórroga de fecha 15 de enero de 2.018, quien aparece como arrendador es BANCO SABADELL S.A.. No obstante, la actora, PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L., aportó con el escrito de demanda un testimonio notarial expedido en fecha 13 de enero de 2.021 por el Notario de Madrid D. Antonio Pérez-Coca Crespo, en el que hace constar que en fecha 18 de diciembre de 2.020, ante él mismo, la referida demandante otorgó una escritura de elevación a público de acuerdos sociales relativos a aportación de socios a la cuenta NUM004 del plan general de contabilidad, y que los inmuebles aportados son los que figuran en el Anexo del testimonio, que es reproducción parcial del que figura en el anexo de la escritura. Y si bien es cierto que, como alega la apelante, este Anexo contiene una extensa relación de inmuebles, ello no impide que la vivienda de autos quede correctamente identificada. Así, en el documento de prórroga del contrato suscrito entre Banco de Sabadell y la Sra. Adoracion el 15 de enero de 2.018, se identifica la finca arrendada con la referencia "Macro NUM005", indicando que se trata de la Finca registral nº NUM006, y tal como concretó la dirección letrada de la demandante en la vista, en la página 6 de la relación de inmuebles adquiridos por PROMOTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L., por aportación de socios a que se refiere el testimonio notarial antes citado, aparece con el numeral NUM007 la finca aportada por Banco de Sabadell S.A., con el número de Macro NUM005, correspondiente a la finca registral NUM006 del Registro de la Propiedad nº 13 de Barcelona, constando transmitido el 100% del dominio. Con estos datos, estimamos suficientemente acreditada la propiedad de la finca de autos por parte de la demandante. Y a mayor abundamiento, mediante burofax remitido el 5 de enero de 2.021 se notificó a la arrendataria que PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE se había subrogado en la posición jurídica del anterior arrendador, en base a la escritura pública antes citada, de 18 de diciembre de 2.020, burofax que fue entregado a la Sra. Adoracion personalmente el día 9 de enero de 2.021 (documento 6 de la demanda), sin que dicha arrendataria planteara ninguna objeción. Por lo demás, frente al testimonio notarial aportado por la actora, no hay constancia en autos, por no haberse practicado ninguna prueba, a cargo de la demandada, como hecho justificativo de la excepción que esgrime, ( art. 217 LEC) , en el sentido de que la propietaria actual y arrendadora pudiera ser otra persona distinta de la demandante.

Todo ello lleva a la Sala a considerar que la actora ostenta legitimación activa para el ejercicio de la acción objeto de este procedimiento, lo que comporta que este primer motivo del recurso de apelación deba ser desestimado.

TERCERO.- Como segundo motivo del recurso, esgrime la demandada la falta de efecto resolutorio del burofax enviado el 14 de octubre de 2.020 por SOLVIA, como gestora de la propiedad, que le fue entregado el día 19 de dicho mes.

En dicho burofax se indica:

" Nos dirigimos a Uds. de acuerdo con lo establecido en el contrato de arrendamiento del inmueble de fecha 16/02/2015, en el que la mercantil BANCO DE SABADELL S.A. es la Propietaria, cuyo objeto lo constituye el arrendamiento de los siguientes inmuebles:

Inmueble NUM005 ID 20822 sito en CALLE000 Nº NUM000 ESC. NUM001 NUM002 NUM003 de BARCELONA.

Expuesto lo anterior, en cumplimiento de lo previsto en la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, modificada por el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, por la presente les notificamos que de conformidad con lo previsto en la cláusula de duración del contrato del Contrato, la fecha del vencimiento, y por tanto de finalización del mismo se producirá el día17/02/2021 comunicándole la necesidad de la propiedad de realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, siempre y cuando ustedes cumplan con los requisitos establecidos en la Ley.

A tales efectos, y a fin de conocer si ustedes se encuentran dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la Ley, deberán aportarnos en el plazo máximo de 30 días a partir de la recepción de esta notificación la siguiente documentación:

- Fotocopia DNI de todos los mayores de edad empadronados en la vivienda.

- Datos de contacto de los titulares del contrato (número de teléfono y correo electrónico).

- Certificado de empadronamiento o certificado de convivencia vigente.

- Fotocopia libro de familia.

- Justificantes de ingresos actuales (mínimo de las tres últimas nóminas, renta, certificados actualizados de percepción de ayudas o prestaciones) de todos los miembros mayores de edad empadronados.

- Justificantes de ausencia de ingresos (certificado del paro, certificado de no percepción de ayudas o prestaciones) de todos los miembros mayores de edad empadronados.

- Vida laboral de todos los mayores de edad empadronados.

- Declaración jurada de ingresos (si procede). En los casos en los que no hay ingresos justificados o bien además de éstos existen otros ingresos.

- Certificado de discapacidad/sentencia separación-divorcio y convenio regulador en los casos que exista.

- Certificado de titularidad de número de cuenta bancaria con el IBAN.

En caso de no contactar con nosotros y de no aportar la documentación solicitada anteriormente en el plazo requerido por la presente, se entenderá que rechazan cualquier nueva oferta de alquiler social, y como consecuencia, a la fecha del vencimiento del Contrato deberán dejar el inmueble libre, vacuo, expedito y a disposición de la propiedad.

Para cualquier duda o aclaración que Uds. requieran, les recordamos que pueden contactar por escrito o telefónicamente en el teléfono y/o dirección que se indica a continuación:

SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L.

Teléfono. 962 000 600 // 911 751 195 // 932 205 445 https://www.solvia.es/es/atencion-al-cliente (...)."

Se alega por la apelante que la sentencia ha obviado que, tras recibir el burofax, presentó la documentación que le fue requerida, según resulta de los documentos 1 a 8 de su contestación, encontrándose a fecha del recurso pendiente aún de tener respuesta por la parte arrendadora. Considera, por ello, que el burofax no puede tener el efecto resolutorio que le otorga la sentencia de primera instancia, al no concurrir inactividad por su parte, de manera que operó la prórroga adicional de un año prevista en el art. 10 de la LAU, quedando el contrato prorrogado hasta el 17 de febrero de 2.022, y por tanto, se encontraba vigente al momento de presentación de la demanda.

Pues bien, revisada en esta alzada la prueba documental aportada al proceso, que constituye la única prueba de que disponemos, estimamos acreditados, a falta de prueba que los contradiga, los siguientes hechos relevantes:

1.- La arrendataria recibió el burofax el 19 de octubre de 2.020, y al día siguiente envió un correo electrónico a la dirección DIRECCION000 solicitando le indicaran si esta dirección seguía siendo correcta para enviar la documentación requerida para la renovación del contrato de alquiler. Al día siguiente recibió respuesta indicándole " Envíe la documentación a los compañeros", pero sin precisarle a qué "compañeros" se refería la comunicación (documento 1 de la contestación).

2.- El 15 de noviembre de 2.020, la Sra. Adoracion envía un correo de nuevo a DIRECCION000 adjuntando copia del DNI, certificado de su pensión de jubilación, de su cuenta bancaria, del padrón municipal, y copia del libro de familia (documento nº 2 de la contestación).

3.- La Sra. Adoracion nació el NUM008 de 1.950 según consta en la copia de su DNI adjunta al contrato de arrendamiento, por lo que en octubre de 2.020 contaba con 70 años.

3.- El 18 de noviembre de 2.020, la entidad Wallner Group le envía un correo indicándole que es la gestoría externa de Sogeviso y que para la renovación de su contrato de alquiler debe facilitarles la documentación que se relaciona en el correo, (que es la misma que ya le habían solicitado en el burofax y había enviado el 15 de noviembre, añadiendo en este correo certificado catastral o registral negativo) Se le indica como correo electrónico de contacto: DIRECCION001 (documento n.º 4 de la contestación)

4.- El 12 de diciembre de 2.020, la arrendataria envía e-mail a DIRECCION001 indicando: " El pasado 26 de noviembre les envié el CERTIFICADO CATASTRAL según solicitado. Ruego me indiquen si les llegó correctamente ya que no he podido ponerme en contacto con Uds. por teléfono" (documento nº 5).

5.- El día 2 de febrero de 2021, a las 14:06 horas, Wallner Group envía e-mail a la arrendataria solicitándole de nuevo la misma documentación, y añadiendo que " Si ustedes ya han enviado documentación, revisen que esté todo lo que les reclamamos y envíenos lo que le falte". Le adjuntan hoja de cesión de datos y modelo de declaración responsable, para que los envíe firmados. El mismo día, a las 17:34 h., la arrendataria contesta mediante otro email adjuntando de nuevo toda la documentación ya enviada en noviembre de 2.020, así como la hoja de cesión de datos, la declaración responsable de ingresos, y la solicitud de renovación del contrato, todo ello debidamente firmado. (documentos 6 y 7 de la contestación). El texto del correo es el siguiente:

" Adjunto la documentación requerida para la renovación del contrato de alquiler con ID 20800 y que el pasado mes de noviembre ya le había enviado a través de este medio.

Ruego la revisen lo antes posible ya que el contrato vence el próximo día 17 de febrero de 2021. Comentarles que vivo sola y solo cobro mi pensión de jubilación de 683,50 €/mes."

6.- No consta respuesta de la propiedad, ni de Sogeviso, ni de Wallner Group, ni ninguna otra comunicación hasta el 1 de junio de 2.021, en que la arrendataria envía email a DIRECCION001 (documento 8 de la contestación) en el que indica:

"Buenos días,

Ruego se pongan en contacto conmigo a la mayor brevedad posible para aclarar la situación exacta de mi contrato".

7.- Tampoco consta respuesta a dicho burofax, y el día 22 de junio de 2.021, la actora presenta la demanda rectora del procedimiento.

Con base en lo expuesto, resulta acreditado que la arrendataria dio debido cumplimiento a lo solicitado por la arrendadora en el burofax de octubre de 2.020, remitiendo los documentos que se le solicitaron, algunos no en una, sino en dos ocasiones, sin que en ningún momento la arrendadora ni sus gestoras, le comunicaran que dicha documentación fuera insuficiente o incompleta, debiendo significarse que en todos los correos que envió la arrendataria indicaba su número de teléfono de contacto.

En supuestos de comunicaciones de arrendadores (o sus gestoras) en idénticos términos al burofax que aquí examinamos, esta Audiencia Provincial ha venido reconociendo dichas misivas como expresivas de la voluntad del arrendador de dar por finalizado el contrato, cuando el arrendatario no había dado respuesta o no había remitido la documentación solicitada ( Sentencias de la Sección 4ª de 30 de Noviembre de 2.022 (ROJ SAP B 14236/2022) o 10 de enero de 2.023 (ROJ SAP B 46/2023). Sin embargo, las circunstancias concurrentes en el presente caso son distintas, en cuanto a que aquí la arrendataria sí remitió la documentación solicitada, y por tanto, la respuesta ha de ser divergente, considerando la Sala que debe ser contraria a la efectividad del burofax en orden a la extinción del contrato a la finalización del plazo pactado.

Para que la comunicación produzca los efectos pretendidos, es preciso que la arrendadora, sea por sí misma sea mediante tercero autorizado, ponga en conocimiento de la arrendataria, de forma suficientemente clara y rotunda, su voluntad de dar por extinguido el contrato a la finalización del plazo, y en el caso de autos, la arrendadora supeditó la extinción del contrato a que la arrendataria no aportara la documentación solicitada, por lo que, habiéndola aportado, consideramos que el burofax no puede producir los efectos extintivos que la arrendadora pretende.

Ahora bien, llegados a este punto, la consecuencia que de ello deriva no puede ser la que invoca la apelante, por las consideraciones que seguidamente exponemos:

a) En el contrato de arrendamiento, de 16 de febrero de 2.015, se pactó una duración de tres años, por lo que el término inicial pactado, coincidente con la duración mínima legal de tres años del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, aplicable al caso, vencía el 16 de febrero de 2,018.

b) Previamente a su vencimiento, las partes convinieron, en el documento de 15 de enero de 2.018, la prórroga expresa del contrato de arrendamiento por tres años más, ampliando su vencimiento hasta el 17 de febrero de 2.021 y manteniendo la renta en el mismo importe de 200 euros mensuales, por lo que conforme al término pactado, superior a la duración mínima legal de tres años, más un año de prórroga, de los artículos 9 y 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, el contrato vencía el 17 de febrero de 2.021.

c) Llegada, pues, la finalización de la prórroga trianual pactada, el 17 de febrero de 2.021, y rechazándose los efectos extintivos al burofax enviado en octubre de 2.020, el contrato entró en tácita reconducción con arreglo a lo previsto en el artículo 1.566 del Código Civil, que dice que " si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

Y el artículo 1.581 del Código Civil dispone que "si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

Como recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo 530/2018, de 26 de septiembre, (ROJ STS 3328/2018), " La tácita reconducción a que se refiere elartículo 1566 del Código Civilda lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes" , siendo así que, en relación a "la duración a que ha de referirse la "reconducción", debe estarse al "criterio lógico de la fijación de la renta ("se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario")".

De este modo, dado que el contrato de autos es claro al determinar que la renta se fija en "DOSCIENTOS EUROS MENSUALES, ha de concluirse que, desde el 17 de febrero de 2.021, la tacita reconducción fue operando mes a mes, y siendo doctrina reiterada y sobradamente conocida, que la tácita reconducción cesa cuando, antes de los quince días, el arrendador formula demanda de desahucio, aunque no haya precedido requerimiento previo, habiéndose presentado la demanda rectora del procedimiento en fecha 22 de junio de 2.021, no cabe sino confirmar la procedencia de la acción de desahucio por finalización de plazo, aunque con razonamientos divergentes a los que fundamentan la sentencia de instancia, procediendo, consiguientemente, la desestimación del motivo.

CUARTO. Por último, respecto a la situación de vulnerabilidad alegada por la apelante, hemos de señalar que en la fase declarativa en que se encuentra el procedimiento, no corresponde en ningún caso valorar si la parte demandada cumple o no los parámetros para considerar que se encuentra en situación de vulnerabilidad y/o exclusión social o residencial, pues el objeto de controversia en esta alzada se circunscribe al examen de la vigencia del contrato de arrendamiento litigioso.

Con todo, conviene tener presente que, aunque las circunstancias personales y económicas de la demandada no permiten eludir la extinción contractual, ello no significa que no constituyan datos relevante a otros efectos. La valoración de esas circunstancias y de un eventual riesgo de exclusión social, puede tener virtualidad en el proceso de ejecución, en relación con el lanzamiento y su posible paralización, que es competencia exclusiva del Juzgado de Primera Instancia.

Por lo tanto, sin perjuicio de estas últimas consideraciones, que ponemos de manifiesto de cara al procedimiento de ejecución de sentencia, debemos desestimar el recurso interpuesto por la demandada, y confirmar la sentencia apelada.

QUINTO.- La desestimación del recurso comporta la imposición a la apelante de las costas causadas en esta alzada ( art. 398 LEC).

Visto lo expuesto,