Sentencia Civil 433/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 596/2022 de 05 de julio del 2023

PRIMERO.- 1. Por parte de los demandados, D. Olegario y Dª. Blanca, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda presentada en su contra por parte de D. Romeo, en ejercicio de acción de desahucio por expiración de plazo contractual, en la que solicitó: 1) que se declarase la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 7 de octubre de 2019, recayente sobre la vivienda de su propiedad sita en CALLE000 nº NUM000, 08348 - Cabrils (Barcelona), por expiración del plazo, y 2) que se condenase a los demandados a indemnizarle por el importe de 2.250 euros/mes desde la resolución contractual hasta el efectivo desalojo de la finca de mi principal, en concepto de indemnización por incumplimiento contractual y ocupación en ese ínterin, utilizando como base para su cálculo el importe de 2.250 euros/mes, cantidad por la cual se estaba arrendando, salvo cuantía de la acción de mayor valor, debiéndose compensar en ejecución de sentencia la liquidación de los pagos realizados desde el burofax resolutorio, a cuenta de la indemnización reclamada hasta la fecha de la efectiva restitución de la posesión.

2. En la demanda, alegó el actor que, en relación con la legislación aplicable, al tener el inmueble objeto de arrendamiento más de 300 m2, era aplicable el art. 4.2 párrafo 2º LAU, en su redacción dada por Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, lo cual se hizo constar de forma expresa en el pacto 1 del contrato de arrendamiento, titulado Legislación: " 1. Legislación: En virtud de lo dispuesto en el art. 4.2 párrafo 2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su redacción dada por Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, al tener la vivienda arrendada más de 300 metros cuadrados, este contrato se regirá, en primer lugar, por la voluntad de las partes manifestada en los pactos del presente contrato; (...)". Adujo que el contrato fue suscrito por un período de VEINTIDÓS (22) meses, no prorrogables, por lo que finalizó en fecha 6 de julio de 2021 (pacto 2), y que se estableció una renta 2.550 euros mensuales (pacto 3). Alegó que, con anterioridad a la presentación de la demanda, se habían remitido diferentes comunicaciones a los demandados manifestando la voluntad del actor de no prorrogar el contrato de arrendamiento, instando a la parte demandada para que dejase libre, vacua y expedita la vivienda, que la última de ellas fue el burofax de fecha 4 de junio de 2021, el cual fue debidamente entregado el 7 de junio de 2021, y que se les comunicó: " Como bien sabe y ya le informé en el último burofax de fecha 22 de abril de 2021 en el "pacto 2" del referido contrato se convino que el mismo finalizaría inexcusablemente el próximo 6 de julio de 2021 sin posibilidad de prórroga de ninguna clase. (...)". Respecto a la duración del contrato, el pacto 2 establecía: " Duración, prórroga, rescisión unilateral y vigencia: EL plazo de duración del presente Contrato será de 22 meses no prorrogable siendo los seis primeros meses de obligado cumplimiento para LA PARTE ARRENDATARIA y de veintidós meses para LA PARTE ARRENDADORA (...) A la terminación del plazo de duración del presente contrato, se considerará que existe tácita reconducción de mes a mes del mismo cuando no se hubiese practicado el requerimiento o preaviso a que se refiere el art. 1566 del Código Civil ."

Adujo que, antes de la firma del contrato, la cuestión de la duración del contrato ya fue una cuestión ampliamente debatida y negociada entre la agencia inmobiliaria intermediaria (BEST MARESME, S.L.), los hoy demandados y el actor, y que la intención del arrendador siempre había sido formalizar un contrato de corta duración; inicialmente, se iba a formalizar un contrato de temporada por 11 meses y, excepcionalmente, ante la insistencia de los demandados, el actor accedió a ampliarlo hasta los 22 meses; en caso de que se negase la existencia de lo expuesto, aportaría las conversaciones de whatsapp mantenidas entre la inmobiliaria y el Sr. Olegario, así como otras comunicaciones existentes entre las partes relacionadas con el plazo. Y alegó que, pese a que la carga probatoria recae sobre la demandada ex art.217 LEC, ciertos hechos y documentos acreditaban que la superficie de la finca era superior a 300 m2: 1) el tenor del contrato de arrendamiento; 2) la cédula de habitabilidad de la finca, proporcionada a los demandados al suscribir el contrato, donde se recogía que la finca consta de 323,09 m2 útil interior; 3) la escritura pública de compraventa de la vivienda, donde constaba que la misma tiene una superficie total construida de 424,11 m2, sobre un solar de 502,16 m2; 4) en el libro del edificio confeccionado por el arquitecto (vivienda unifamiliar de nueva construcción), constaba que la superficie útil interior de la vivienda era de 323,09 m2; 5) en la escritura de protocolización de certificado de final de obra, acreditación de la constitución del seguro decenal y acreditación de depósito del libro del edificio de la propiedad, constaba expresamente que la superficie útil interior de la vivienda era de 323,09 m2, y 6) en la nota simple expedida por el Registro de la Propiedad nº 3 de Mataró, se atribuía a la vivienda una superficie total construida de cuatrocientos veinticuatro metros con once decímetros cuadrados (424,11 m2).

Adelantó que la única cuestión controvertida que se suscitaba sería si el contrato de arrendamiento se hallaba sujeto o no a lo dispuesto en el art. artículo 4.2 párrafo 2º LAU en su redacción dada por Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, y que la parte demandada posiblemente discutiría la superficie de la vivienda, alegando que es inferior a 300 m2. Adujo que, tanto si había que estar a los metros útiles como a los metros construidos, la vivienda tenía más de 300 m2, y añadió que, en estos metros cuadrados, no computaban los 40,88 m2 de garaje de los que goza la finca, ni la terraza ni los jardines, habiendo también doctrina de que deben computarse dentro de los 300 m2 los accesorios (trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios), habida cuenta que también forman parte del objeto del arrendamiento.

Finalmente, alegaron que los pagos efectuados por los demandados eran en concepto de indemnización.

3. Los demandados se opusieron a la demanda. Partieron de que, conforme a los arts. 405.3 y 416 de la LEC, existía litispendencia y prejudicialidad civil, al hallarse en tramitación los autos correspondientes al Procedimiento Ordinario 778/21-E, iniciados en virtud de demanda de los aquí demandados, presentada contra el actor el 7 de junio de 2021, a fin de que se procediera a la declaración de la nulidad de las cláusulas contractuales en que se basaba la acción de desahucio ejercitada de contrario, a saber: la Cláusula I (Legislación), a fin de que se declarase que la ley aplicable es la LAU, y la Cláusula II (Duración y prórrogas), a fin de que se declarase que la duración del contrato de arrendamiento, así como sus prórrogas, debería ser la establecida en los artículos 9 y 10 de la LAU. Adujeron que el fallo del procedimiento declarativo podría entrar directamente en contradicción con el fallo que pudiera recaer en este procedimiento, ya que la declaración de nulidad de las cláusulas reseñadas implicaría necesariamente la improcedencia del desahucio.

Para el caso de no ser apreciada dicha cuestión previa, alegaron que, en cuanto a la legislación aplicable al contrato de arrendamiento, si bien es cierto que el propio contrato recogía de forma expresa que el mismo se regiría por la voluntad de las partes, el artículo 4 LAU párrafo segundo dispone que "los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil", sin ser ésta una Ley cuya aplicación sea dispositiva para las partes. Alegaron también que no resultaba de aplicación la voluntad de las partes por la dimensión de la vivienda, de conformidad con el apartado segundo del art.4 LAU, puesto que el tamaño de la vivienda era inferior a 300 metros cuadrados; siendo aplicable la LAU y no la voluntad de las partes, en lo que se refiere a la duración del contrato de arrendamiento, ésta venía impuesta por los arts.9 y ss. LAU; asimismo, teniendo en cuenta la duración inicial del contrato de arrendamiento, reiterada la jurisprudencia había sentado la imposibilidad de consideración del mismo como alquiler de temporada, de modo que, al ser la duración inicial del contrato de arrendamiento inferior a cinco años (22 meses), resultaría de aplicación la prórroga forzosa hasta llegar a cinco años, según el art.9 LAU.

Alegaron que, antes de que se intentara de contrario la resolución del arrendamiento, enviaron un burofax al actor en fecha 15 de abril de 2021, poniendo de manifiesto el posible fraude de ley a la hora de celebrar el contrato de arrendamiento objeto de litigio, entendiendo que era procedente la aplicación de la LAU, y dando por prorrogado forzosamente el contrato hasta el 6 de octubre de 2024; el actor respondió mediante burofax de 22 de abril de 2021, reiterando la inaplicabilidad de la LAU, la duración pactada (22 meses) y los metros cuadrados de la vivienda, por lo que iniciaron el procedimiento ordinario. Añadieron que no resultaba válido el requerimiento efectuado por el actor para enervar la tácita reconducción, ya que la duración del arrendamiento debía ser necesariamente de cinco años, y no estaba prevista la facultad del arrendador de rescindir el contrato hasta llegado dicho plazo más que por las circunstancias específicamente previstas, que no se daban en el presente supuesto.

Adujeron haber encargado un informe pericial, según el cual " La visita, las mediciones y la elaboración de los planos me permiten concluir que el espacio habitable de la vivienda corresponde a las superficies útiles de planta baja y planta piso, mientras que, las estancias de planta sótano no reúnen las condiciones de ventilación e iluminación mínimas requeridas para su uso como habitaciones", por lo que la superficie útil y habitable de la planta piso era de 99,41m2 y la de la planta baja era de 117,85m2, siendo la suma de ambas de 217,26m2; además, la planta baja y la planta piso constaban de varios metros que se repartían en elementos accesorios. A su vez, el Catastro establecía 255m2 construidos de vivienda, siendo los restantes correspondientes al garaje, el cual no puede ser tenido en cuenta como habitación al no cumplir las condiciones mínimas exigibles para ello. Alegaron que en los documentos aportados de contrario se tomaba como referencia la superficie útil de la vivienda, perdiendo de vista el art. 4.2 LAU, que hacía referencia únicamente al elemento "vivienda", y que era necesario diferenciar entre el elemento vivienda y elementos accesorios a la hora de tener en cuenta la suma de 300 m2, ello con independencia de que ambos elementos se sujetasen a las mismas disposiciones normativas.

Finalmente, alegaron que los pagos que se habían ido efectuando no tenían la consideración de indemnización, sino de renta, ya que el arrendamiento continuaba vigente hasta alcanzar la duración mínima de cinco años.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se razona en cuanto a la litispendencia/prejudicialidad civil que hay que estar a la naturaleza del procedimiento en que nos encontramos, de desahucio y de naturaleza preferente, al versar sobre la resolución del contrato de arrendamiento y reclamación de la posesión, y que, sobre todo, el efecto pretendido al formular tales excepciones nunca sería la desestimación de la demanda sin entrar en el fondo del asunto, sino la suspensión hasta el pronunciamiento sobre la denunciada nulidad, cuando lo se pide por los demandados es la desestimación; la existencia de un procedimiento en que se pretende dirimir la validez de la cláusula relativa a la duración del contrato nunca habría de provocar la desestimación de la demanda por este motivo, circunstancia suficiente para entrar en el fondo del asunto, pues la duración del contrato es el objeto principal de la presente demanda, y el Juzgado es competente para conocer de esta cuestión, al ser el objeto del litigio la resolución contractual por expiración del plazo. Tras señalar que se comparte la apreciación del actor de posible mala fe en la interposición de la demanda de juicio ordinario, previo al presente juicio verbal, aunque inmediatamente anterior, con un objeto pretendidamente prejudicial, pero que constituye el elemento central de la pretendida resolución contractual, se está al tenor del art.4 LAU, que se considera remite a la interpretación de qué se entiende por vivienda cuya superficie sea superior a 300 metros, si en dicho cómputo se incluyen o no las partes no habitables de la misma, en atención al dictamen pericial aportado por los demandado. Se considera que la interpretación que pretende la parte demandada es contraria a la buena fe que debe presidir las relaciones contractuales, y que el punto particular del contrato relativo a la duración fue incluso objeto de negociación, según declaración del testigo; el contrato se firmó sobre la base fáctica de que la vivienda contaba con más de 300 m2, y sobre esta base se fijó una duración determinada, sin someterse por tanto a la LAU en ese particular, y ello se hace no sobre una medición unilateral e interesada sino sobre la base de un documento oficial del que deriva una determinada medición, que apoya la postura del arrendador, de que la vivienda mide más de 300 m2; la perito de la parte demandada confirma que estas mediciones son correctas, incluso superiores, pues alcanzan los 331,52 m2, pero afirma que la planta sótano corresponde a estancias que no pueden ser utilizadas como habitaciones, cuando tampoco son habitaciones la cocina, los baños, las escaleras, y son vivienda, por lo que se concluye que lo que se persigue es una interpretación retorcida y contraria al entendimiento común. Finalmente, se señala que la propia LAU aclara que las normas reguladoras del arrendamiento se aplicarán también al mobiliario, trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, elementos que también son vivienda y también se incluyen en el contrato, de modo que también computan como superficie de la vivienda.

5. Los apelantes solicitan en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. El apelado se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Sobre la infracción de norma procesal ( art.421 LEC)

1. Reiteran los apelantes que concurren las excepciones procesales de litispendencia y prejudicialidad civil. Aducen que, dada la situación de desprotección a la que se vieron sometidos por la inaplicación de dicha Ley, teniendo que aceptar la duración de 22 meses impuesta por la parte arrendadora, una vez se instalaron en la vivienda, buscaron el asesoramiento de un arquitecto técnico, a fin de comprobar los metros cuadrados reales de la vivienda, descubriendo entonces que el contrato de arrendamiento se había celebrado en evidente fraude de ley, razón por la cual, en fecha 2 de junio de 2021, presentaron demanda de juicio ordinario a fin de que se declarara la nulidad de la Cláusula I, referente a la legislación aplicable, a fin de que se declarase que la Ley aplicable es la LAU, así como de la Cláusula II, relativa a la duración del contrato de arrendamiento y a sus prórrogas, debiendo ser aplicado lo establecido en los artículos 9 y 10 de la LAU; los demandados fueron notificados de la demanda de desahucio en fecha 29 de octubre de 2021, más de cuatro meses después de iniciarse el juicio ordinario referido. Reiteran que el objeto de ambos procedimientos es, esencialmente, el mismo, existiendo, además, identidad de partes, procediendo el sobreseimiento de los presentes autos, de conformidad con el art. 421 de la LEC, el cual no ha sido aplicado en la sentencia recurrida. Añaden que el juicio sumario de desahucio se caracteriza por una muy limitada cognitio en relación a su propio fundamento, por lo que la pretensión no puede ser instada cuando entre las partes haya complejidad de relaciones jurídicas que exijan determinar los derechos recíprocos en orden a las mismas.

2. El apelado se opone. Aduce que se tratan conjunta e indistintamente ambas excepciones procesales, y se les irroga el mismo efecto jurídico, el sobreseimiento de las actuaciones, cuando son diferentes, no tienen la misma naturaleza jurídica ni las mismas eventuales consecuencias jurídicas.

3. Este Tribunal comparte, sin embargo, la conclusión alcanzada en la sentencia recurrida de que no procede acoger dichas excepciones.

4. Sin perjuicio de que, como se señala en la sentencia recurrida, los demandados-apelantes solicitan, directamente, la desestimación de la demanda, que no sería, propiamente, el efecto de la litispendencia ex art.421.1 LEC ("Cuando el tribunal aprecie la pendencia de otro juicio o la existencia de resolución firme sobre objeto idéntico, conforme a lo dispuesto en los apartados 2 y 3 del artículo 222, dará por finalizada la audiencia y dictará, en el plazo de los siguientes cinco días, auto de sobreseimiento"), y no solicitan la suspensión del procedimiento, que sería el efecto propio de la prejudicialidad civil ex art.43 LEC ("Cuando para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil, si no fuere posible la acumulación de autos, el tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oída la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial (...)"), aunque piden que se aprecien ambas excepciones, indistintamente, traemos aquí a colación lo que señala, precisamente, la STS, Sala 1ª, de 12 de mayo de 2008 ( ROJ: STS 1712/2008 - ECLI:ES:TS:2008:1712 ), citada por los apelantes ya en su escrito de oposición.

En dicha sentencia del Alto Tribunal, en relación con la excepción procesal de litispendencia entre procesos de distinta naturaleza, ordinaria y sumaria -en un supuesto en que resultaba de aplicación la LEC 1881 y, por tanto, no estaba regulaba aún la prejudicialidad civil, que fue introducida por la LEC 2000-, se señala lo siguiente:

" En el desarrollo argumental del motivo lo planteado, básicamente, es que no es admisible la litispendencia entre procedimientos de diversa naturaleza, y más concretamente entre un proceso sumario, como lo es el de desahucio, y uno declarativo, rechazando que la litispendencia pueda darse entre un juicio de desahucio y un previo declarativo ordinario.

Pues bien, esta Sala tiene declarado en la Sentencia de 10 de octubre de 2007 (Rº nº 2522/2000 ), con cita de la de 23 de marzo de 1996, que "la excepción de litispendencia tiende a evitar que sobre una misma controversia sometida a un órgano judicial con anterioridad se produzca otro litigio posterior, con posibilidad de que se produzcan resoluciones contradictorias, pues la litispendencia es una institución preventiva y de tutela de la cosa juzgada y por ello, en términos generales, cual dice la S. de 25 de noviembre de 1993 , la jurisprudencia sigue exigiendo para la excepción que nos ocupa las tres identidades precisas para la cosa juzgada a que se refiere el art. 1252 del Cc ., pero también la ha apreciado cuando el pleito anterior interfiere o prejuzga el segundo pleito"; y cita, por vía de ejemplo, dos sentencias con supuestos y fallos no coincidentes (en uno no se acoge y en el otro sí); de este modo, la de 22 de junio de 1987 señala que para apreciar la situación del segundo proceso por pendencia del anterior se requiere "una semejanza real que produzca contradicción evidente entre lo que se resolvió -se va a resolver- y lo que de nuevo se pretende, de tal manera que no puedan existir en armonía los dos fallos, lo que solamente se pone de manifiesto cuando los litigantes, nuevamente bajo el pretexto de variar los razonamientos, de ocultarlos o dividirlos para alegarlos en otros juicios, promueven otros nuevos"; y la de 7 de noviembre de 1992 que "el examen de los pedimentos es revelador de que si bien en su contexto puramente gramatical pudieran parecer distintos a los suplicados en el pleito inicial, en realidad son absolutamente complementarios, de tal modo que existe interdependencia entre unos y otros...." y "cuanto antecede lleva a considerar que entre uno y otro procedimiento concurre también la identidad objetiva, lo cual conduce, en definitiva, a apreciar una relación de medio a fin entre ellos y a estimar una sustancial semejanza entre las cuestiones debatidas en los mismos, de tal modo que, de no aceptarse la existencia de litispendencia, cabría, como posible, dar lugar a sentencias contradictorias......". Consecuentemente, es posible que concurra la litispendencia entre procedimientos de naturaleza ordinaria y sumaria.

En el caso que nos ocupa concurre esa posibilidad de sentencias contradictorias, desde el momento en que en el procedimiento declarativo anterior se pide la ampliación del plazo arrendaticio contractualmente pactado, y el posterior de desahucio se fundamenta en la expiración del término contractual, de modo que el efecto de cosa juzgada material del juicio declarativo irrumpe en el ámbito limitado de "cognitio" del juicio sumario de desahucio, determinado por la expiración del término del arriendo. Los efectos de la litispendencia, por otra parte, se producen desde la admisión de la demanda del anterior juicio declarativo de menor cuantía, con efectos desde la presentación de la demanda."

Sin embargo, la citada sentencia sigue diciendo:

" El cuarto motivo de casación se formula al amparo del art. 1692.4º de la L.E.C ., por infracción del art. 11.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , en relación con los arts. 6.4 y 7.1 del Código Civil , por su inaplicación al supuesto, al incurrirse en el fraude de que el día inmediatamente antes de la expiración de un contrato de arrendamiento se planteó un declarativo con la finalidad ilícita de neutralizar el desahucio por la referida expiración.

La apreciación de la existencia de una intención fraudulenta en la interposición de la demanda de juicio declarativo ordinario es un juicio valorativo, deducible de las circunstancias, de soberana apreciación de la instancia, siendo revisable en casación sólo si el juicio del órgano "a quo" es irrazonable, ilógico o arbitrario, lo que no se aprecia en este caso."

5. Este Tribunal considera que, en el presente supuesto, la actuación de los ahora apelantes denota que han actuado de modo fraudulento, en el sentido que autoriza la referida sentencia del Tribunal Supremo.

En ese sentido, los demandados-apelantes esperaron casi al final del plazo de 22 meses de duración estipulado en el propio contrato para presentar una demanda de juicio ordinario, donde solicitan la nulidad de los pactos contractuales 1 y 2 (reguladores de la legislación aplicable y de la duración del contrato de arrendamiento y de sus prórrogas, respectivamente) y, además, lo hicieron a partir de la recepción del burofax del actor de 4 de junio de 2021, el cual consta que les fue entregado el 7 de junio de 2021, y donde se les comunicó lo siguiente: " Como bien sabe y ya le informé en el último burofax de fecha 22 de abril de 2021 en el "pacto 2" del referido contrato se convino que el mismo finalizaría inexcusablemente el próximo 6 de julio de 2021 sin posibilidad de prórroga de ninguna clase. (...)".

Los demandados no negaron haber recibido el burofax de 4 de junio de 2021, pero tampoco negaron la recepción del burofax de 22 de abril de 2021 al que se hacía también alusión en el burofax de 4 de junio de 2021. Además, en la diligencia de admisión a trámite de la demanda de juicio ordinario de 14 de junio de 2021, se hizo constar que los aquí demandados habían presentado en el Servicio Común de Registro y Reparto de Mataró un escrito de demanda sobre Juicio ordinario contra el aquí actor, y que " La demanda ha tenido entrada en este Órgano el día 7 de junio de 2021 y será tramitada como Procedimiento ordinario con el 778/2021". Y los demandados ya disponían de un dictamen pericial relativo a los metros de la vivienda, fechado el 2 de febrero de 2021 y encargado el 20 de diciembre de 2020, según el cual el inmueble objeto de arrendamiento tiene una superficie útil de 331,52 m2. De hecho, según la prueba documental aportada por el actor en el acto de la vista, en fecha 26 de octubre de 2020, los demandados ya enviaron al actor un burofax, a través de letrado, centrado, esencialmente, en la no contratación de un seguro, si bien trataron otras cuestiones, como el mantenimiento de la finca, el depósito de la fianza, y también que " Cuando el arrendador alquiló la vivienda a mis mandantes lo hizo como alquiler de temporada (...) mis mandantes tenían una necesidad permanente de vivienda habitual", y que la vivienda tenía menos 300 m2, por lo que solicitaban la aplicación de la LAU; a dicho burofax contestó el actor, a través de letrado, mediante burofax de 13 de noviembre de 2020, negando tales extremos, solicitando "una reunión urgente a los efectos de poder aclarar y establecer las bases para una correcta ejecución del contrato de arrendamiento hasta la finalización del mismo de forma amistosa". Con base en esa prueba documental aportada en la vista, el actor alegó que los demandados habían presentado, sin embargo, la demanda de juicio ordinario escasos días antes de que expirase el contrato, lo que revelaba que se hacía en fraude de ley y con mala fe; añadió que la contraria había intentado notificar al aquí actor el otro procedimiento en China, cuando las misivas previas fueron enviadas al domicilio del administrador o, incluso, a la representación legal del actor -en efecto, en la demanda de juicio ordinario, consta que se dirigió al domicilio del Sr. Romeo en Chenzen, China-.

6. Por otra parte, la demanda de juicio ordinario, donde los aquí demandados pidieron la declaración de nulidad de las citadas cláusulas del contrato, se basa en que el actor actuó en fraude de ley, no se basa en la existencia de vicio alguno de los demandados al tiempo de prestar el consentimiento ( art.1300 CC).

7. En consecuencia, en este procedimiento, en que se parte de lo pactado en el contrato de arrendamiento, libre y voluntariamente por las partes ( art.1255 CC), es posible decidir sobre lo que constituye su objeto: si ha expirado o no el contrato de arrendamiento de 7 de octubre de 2019.

8. El motivo es desestimado.

TERCERO.- Sobre la infracción de normas sustantivas ( arts.2 y 4 de la LAU). Error en la valoración de la prueba

1. Los apelantes sostienen que debe estarse a lo dispuesto en los arts.2 y 4 de la LAU. Aducen que el art.2 LAU delimita qué debe entenderse por vivienda y qué elementos se hallan excluidos del concepto vivienda; el apartado primero del art. 2 prevé la vivienda como la edificación habitable, cuyo destino principal es satisfacer la necesidad permanente de vivienda; en contraposición, en el apartado segundo del art.2, se excluyen del elemento vivienda, el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias accesorias a la finca. Consideran que la planta sótano no cumple las condiciones de ventilación e iluminación exigibles para ser considerada habitación, por lo que la vivienda, entendida tal y como se recoge en la LAU, contaría únicamente con 217,26 metros cuadrados. En cambio, en la sentencia recurrida, a la hora de discernir los elementos que deben ser considerados "vivienda", se basa en el apartado segundo del art. 2, cuyo objeto es, precisamente, delimitar qué elementos no son vivienda, es decir, qué elementos son accesorios a la misma, entre los que se encuentra la planta sótano, cuya medición no se discute y se da por probada en la sentencia objeto de recurso. Concluyen que, sin tener en cuenta los elementos que no son vivienda, resulta que tiene menos de 300 m2, siendo de aplicación la LAU; no pueden ser equiparados al sótano el baño o la cocina, que sí reúnen los requisitos de ventilación e iluminación exigibles, siendo espacios perfectamente habitables y, por ello, considerados como incluidos en el elemento vivienda, mientras que la planta sótano no reúne dichos requisitos y no puede ser habitada, debiendo ser excluida del elemento vivienda por aplicación del apartado segundo del art.2 LAU. Aducen que la función del art. 2 LAU es delimitar qué se incluye dentro del elemento vivienda y cuáles son los "elementos accesorios", ajenos y no pertenecientes al elemento vivienda, y que el art.4 LAU excluye de su regulación aquellas viviendas que tengan más de 300 m2, lo cual debe entenderse eliminando de dicha superficie los elementos que la propia Ley considera como "accesorios", siendo ese el motivo de que el artículo 2 distinga lo que debe y no debe considerarse como vivienda. Añaden que, en la sentencia recurrida, se acoge una medición contenida en " documento oficial, del que deriva una determinada medición que apoya la postura del arrendador, de que la vivienda mide más de 300m2", sin especificar en qué documento concreto de los aportados con la demanda se ha basado concretamente, ni las razones de ello, cuando ninguna de los documentos oficiales aportados de contrario se acoge, lógicamente, al concepto legal de vivienda establecido por la LAU, al ser documentos de carácter puramente administrativo. Y se remiten al dictamen pericial y a las aclaraciones vertidas por su autora en el acto de vista.

2. El apelante se opone. Aduce que las mediciones aportadas con la demanda son las que constan en documentos oficiales o, cuanto menos, emitidos por entes que no tienen ningún tipo de interés en el resultado del pleito. Insiste en que, cuando se firmó el contrato, jamás se cuestionó la superficie de la vivienda, sino que sólo se negoció la duración del contrato, accediendo el actor a que fuera de 22 meses, cuando su voluntad inicial era que fuera de 11 meses.

3. Procede recordar las previsiones legales sobre la materia. Así, el art.4 LAU, que regula el régimen aplicable, dispone:

"1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil."

Por tanto, los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados se rigen, en principio, por la voluntad de las partes, la cual aparece reflejada, en este caso, en el pacto 1 del contrato, que es, prácticamente, trasunto del art.4.2 LAU.

El art.2 LAU, relativo al arrendamiento de vivienda, dispone:

"1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador".

Con base en dicho precepto legal, los apelantes excluyen de la superficie de la vivienda, que, además, estiman debe computarse en metros útiles, la planta sótano del inmueble arrendado.

3. Como señala la SAP Madrid, sección 13", de 19 de junio de 2001 ( ROJ: SAP M 9025/2001 - ECLI:ES:APM:2001:9025 ):

" Para la decisión de la controversia se ha de estar a la medida real de la vivienda y no a la que las partes pudieran haberle asignado en el contrato, ya que de no ser así se dejaría a su arbitrio la exclusión del sistema o régimen legal previsto con carácter imperativo, solo eludible por el concurso de unas circunstancias objetivas de lujo en la vivienda que hacen innecesaria la protección o tutela que la ley procura del arrendatario. Esto nos lleva a concretar, con carácter previo, cual es la superficie a medir, sí solo los metros construidos o también los útiles, y si dentro de aquellos deben incluirse los espacios es destinados a cobertizo, trastero, porche, jardines, etc.

Para resolver la cuestión se ha de acudir necesariamente al texto y al espíritu de la Ley. La excepción estudiada del articulo 4.2 alude exclusivamente a vivienda, no a esta con otros accesorios y espacios utilizables, y el artículo 2 define la vivienda como edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, definiendo en el número 2, como distinto a ella, lo que se entiende por accesorios, tales como trasteros, plazas de garaje, y cuales quiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios a los que se extiende la aplicación de las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda. Es decir, una cosa es la vivienda y otra los accesorios, aunque queden sujetos al mismo régimen normativo.

El artículo 4.2 solo y exclusivamente se refiere a la vivienda, sin hacer mención a los "accesorios", por lo que estos no deben ser tenidos en cuenta en la medición de la superficie computable a efectos de establecer su carácter suntuario, máxime cuando se trata de una excepción de la regla general que, como tal, ha de ser objeto de interpretación restrictiva. Otra interpretación nos llevaría al absurdo de considerar suntuario el arriendo de un modesto chalet o casa de campo con un amplio jardín o espacio acotado."

4. Aplicando lo anterior al presente supuesto, consideramos que debe estarse a los metros construidos, no a los metros útiles, según el sentir mayoritario de la doctrina, y que, dentro del concepto de vivienda a los efectos de determinar la superficie en metros construidos, sólo procede excluir el "mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador", que no son considerados legalmente "vivienda", pese a que les sean aplicables las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda.

5. La perito propuesta por los demandados, la arquitecta Sra. Valentina, señala en su dictamen que " La visita, las mediciones y la elaboración de los planos me permiten concluir que el espacio habitable de la vivienda corresponde a las superficies útiles de planta baja y planta piso, mientras que, las estancias de planta sótano no reúnen las condiciones de ventilación e iluminación mínimas requeridas para su uso como habitaciones". En todo caso, a la planta piso le asigna una superficie construida de 124,41m2, sin contar la terraza ni el patio, y a la planta baja le asigna una superficie construida de 140,01 m2, lo que totalizaría ya 264,42 m2 construidos.

La perito aclaró durante la vista que el espacio habitable (planta baja y planta piso) es de 217,26 m2 útiles, pues en la planta sótano, aunque tenga locales acondicionados con calefacción y refrigeración, no tienen las ratios de iluminación y ventilación natural requeridos para espacios habitables; además, dijo que hay un espacio completamente ciego de almacén, otro con instalaciones (calderas, acumulador), y una gran sala, utilizada, prácticamente, como almacén, que da a un patio inglés, que tiene un poco de iluminación, si bien la ratio entre la superficie útil de este espacio y la superficie de la ventana no corresponde a una octava parte, normalmente requerida para el espacio habitable. Precisó que, en la cédula de habitabilidad, puede haber una serie de piezas no asociadas propiamente a una habitación, como el espacio para tender la ropa, que es espacio de uso; además, puede constar también en ella el garaje, pero no es habitable, no se puede vivir en él, al ser espacios de servicio para la vivienda, aunque pueden aumentar la habitabilidad global. Concluyó que, para ser habitable, cualquier estancia tiene que tener una ratio de iluminación y ventilación de una octava parte.

6. Consideramos que no procede excluir de la vivienda unifamiliar aislada la totalidad de una de las plantas del inmueble (planta sótano) -comunicadas todas las plantas mediante ascensor-, siendo un inmueble que, tanto en el libro del edificio de nueva construcción, como en la propia cédula de habitabilidad, consta que tiene, incluso, 323,09 m2 útiles, y que cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad de acuerdo con el Decret de la Generalitat de Catalunya 259/2003, de 29 de octubre, y disposiciones concordantes.

El Decret 259/2003, de 21 de octubre, sobre requisitos mínimos de habitabilidad en los edificios de viviendas y de la cédula de habitabilidad, establece en su art.6.1 que "La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y solidez fijados en este Decreto y que tiene aptitud para ser destinada a residencia humana". En el Anexo 1, entre los requisitos mínimos de habitabilidad, consta: "1.1 Toda vivienda se compondrá como mínimo de una sala, un cuarto de baño, un equipo de cocina y tendrá que permitir la instalación directa de un equipo de lavado de ropa."

7. En su dictamen, la perito atribuye a la planta sótano una superficie construida interior de 141,13 m2 y una superficie útil interior de 114,26 m2, y luego efectúa un desglose de superficies útiles, interiores y exteriores, a saber:

"Desglose de Superficies Útiles Interiores:

G- Garaje : 42,01 m2

L- Lavadero : 12,80 m2

D- Distribución : 9,90 m2

A- Aseo : 2,90 m2

AB- Almacén -Bodega: 35,70 m2

Al- Almacén : 6,73 m2

E- Escalera: 2,80 m2

As- Ascensor : 1,42 m2

Desglose de Superficies Útiles Exteriores

Pi- Patio Inglés : 6,60 m2

141,13 m2

114,26 m2"

Atendidas sus aclaraciones, consideramos que, en su caso, cabría excluir del cómputo el garaje y el almacén, porque se reconoce que en el resto de dependencias consta de iluminación y de ventilación, en mayor o menor medida. Además del tenor mismo de la cédula de habitabilidad, descontando los 42,01 m2 útiles correspondientes al garaje (elemento excluido ya por la LAU) y los 6,73 m2 correspondientes al almacén (espacio completamente ciego, según la perito) de los 114,26 m2 de la planta sótano, resulta que la planta sótano tendría 65,52 m2 útiles -no ya 141,13 m2 construidos-que, sumados a los 140,01 m2 útiles de superficie construida interior de la planta baja y a los 124,41m2 de superficie construida interior de la planta piso, arrojan un resultado de 329,94 m2, esto es, una superficie superior a 300 m2.

8. Por tanto, tal y como se concluye en la sentencia recurrida, resulta aplicable el art.4.2 LAU, de forma que, estando a la voluntad de las partes, cabe entender que el contrato de arrendamiento fue concertado, en efecto, por el plazo de 22 meses. Y, puesto que el actor envió a los demandados un burofax de fecha 4 de junio de 2021, recordando que el contrato finalizaba el 6 de julio de 2021 " sin posibilidad de prórroga de ninguna clase", evitó con ello la tácita reconducción, expresamente contemplada en el pacto 2 párrafo segundo, al haber mediado dicho requerimiento.

9. Por lo demás, la testigo empleada de BEST MARESME, S.L., que dijo haber sido contratada por los demandados para alquilar un inmueble en Cabrils, y que la comercialización incluía el conjunto (vivienda, bajos, parking, jardín, etc.), afirmó que a los demandados les quedó muy clara la duración del contrato, porque se les explicó que el propietario que alquilaba la vivienda era de China, y que en aquel momento no podía quedarse en la vivienda por temas profesionales en China, pero que tenía intención de venir. Añadió que, en principio, el propietario era reacio a alquilar, y puso como condición que, si se alquilaba, fuera una duración corta; inicialmente, fueron 11 meses, pero, negociando, el propietario accedió a 22 meses, por los cálculos de cuándo podía venir a vivir a la casa. La duración fue consensuada, según la testigo, quien manifestó también que los arrendatarios sabían que la casa tenía más de 300 m2, por haber firmado el parte de visita y recibir una hoja resumen donde aparecen las características de la vivienda, incluyendo los metros cuadrados.

10. El motivo es desestimado.

11. Procede, por tanto, la desestimación del recurso.

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, procede imponer a los apelantes las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación