Sentencia Civil 135/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 101/2022 de 06 de marzo del 2023

PRIMERO.-Planteamiento del debate.

Con la demanda inicial la mercantil actora, TITISA S.A., propietaria de la vivienda sita en calle DIRECCION000 NUM000 de esta ciudad, ejercita una acción de desahucio de finca urbana por extinción del plazo contractual a la que acumula la acción de reclamación de rentas adeudadas que dirige contra Andrea y Jon, arrendatarios de la misma en virtud de contrato de fecha 17.11.2017, solicitando que se declare extinguido el mismo, al haber finalizado el plazo de duración en fecha 17.11.2020, condenándoles al desalojo, así como al pago de la suma de 2.667'20€, importe adeudado al tiempo de interposición de la demanda por las rentas vencidas entre octubre de 2020 y febrero de 2021, que han resultado impagadas, así como al pago de las que venzan en lo sucesivo hasta el momento de la efectiva devolución de la posesión a razón de 533'44€ al mes.

La Sra. Andrea se ha mantenido en situación de rebeldía a lo largo de todo el procedimiento, mientras que el codemandado se opone alegando, en primer término, que procede la suspensión del procedimiento a fin de que la actora cumpla con el requisito de ofrecer un alquiler social, conforme lo dispuesto en la Llei 24/2015; por otra parte, manifiesta estar al corriente del pago de las rentas, aportando documentos que acreditan el pago de las rentas en cuya inefectividad se sustenta la reclamación.

Seguido el juicio por sus trámites, recayó sentencia íntegramente estimatoria de la demanda.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso, reiterando los argumentos en los que basó su oposición.

En definitiva, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- Oposición al desahucio por expiración del plazo contractual. Oferta de un alquiler social.

Invoca el recurrente la aplicación de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética y la obligación de la actora de ofrecerle un alquiler social, con suspensión del procedimiento.

En primer término, hemos de partir de que, contrariamente a lo alegado por el apelante, no se ha ejercitado en el caso que nos ocupa un desahucio por falta de pago, de modo que, instado un desahucio por expiración del plazo contractual, el objeto del procedimiento se ciñe a determinar si el contrato de arrendamiento que vincula a las partes ha expirado por haber finalizado el plazo legal o contractualmente establecido.

El contrato se suscribió en fecha 17.11.2017 por un período de tres años (duración mínima legalmente obligatoria conforme al art. 9 LAU en su redacción vigente al tiempo de conclusión del contrato) por lo que el mismo finalizaba en 17.11.2020, de modo que el contrató expiró en la referida fecha, no resultando ello controvertido en esta segunda instancia.

Y los motivos invocados no desvirtúan esta conclusión. Ciertamente, la norma invocada ha sido objeto de sucesivas modificaciones legislativas y ha sido objeto de diversos recursos de inconstitucionalidad que han sido estimados, al menos en parte, por repetidas sentencias del Tribunal Constitucional; atendiendo a la situación actual de la normativa, proceden las consideraciones que siguen.

El art. 5.2 de dicha Ley impone a determinados propietarios la obligación de efectuar una oferta de alquiler social antes de interponer la demanda. El apartado 3 disponía que una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial y una vez formulada la oferta de alquiler social, de acuerdo con los términos de la propia ley, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, habiendo añadido la Llei 11/2020 de 18 de septiembre que el procedimiento judicial podrá iniciarse "a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social".

Ciertamente, el DECRET LLEI 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge, que entró en vigor el día 31.12.2019 (DF 7a), invocado por la apelante, que modifica, entre otras, la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica, le añade (art. 5.7), entre otras reformas, una disposición adicional, la primera , que amplía dicha obligación, entre otros, a los supuestos de desahucio por expiración del plazo contractual y a desahucios por ocupación sin título habilitante; pero no podemos obviar que dicha disposición adicional ha sido declarada nula por STC de fecha 28.1.2021 en el recurso de inconstitucionalidad núm. 2577-2020.

Antes de la resolución de dicho recurso se aprobó el D-L 37/2020, que modificó la referida Disposición Adicional y añadió un apartado 1 bis que establece: "1 bis. Los procedimientos iniciados en que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social se tienen que interrumpir a fin de que esta oferta pueda ser formulada y acreditada"; este Decreto fue asimismo impugnado mediante recurso de inconstitucionalidad, que se resolvió por STC 28/2022 de 24 de febrero (rec. 5387/2021) que declara su inconstitucionalidad y, por ello, su nulidad al considerar que dichas normas son de carácter procesal y vulneran por tal motivo la competencia exclusiva del Estado sobre la materia al no poder ampararse en las especialidades autonómicas que permiten los arts. 149.1.6 CE y 130 EAC, concluyendo que la competencia autonómica en materia de vivienda permite a la comunidad autónoma desarrollar la actividad a que se refiere el art. 137.1 de su Estatuto (establecer condiciones sobre su calidad, habitabilidad, planificarla e inspeccionarla, fomentarla o promoverla) pero no a establecer un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal.

Y más recientemente, la STC 57/2022 de 7 de abril (rec. 4203/21) declara inconstitucional el art. 5.3 de la Ley 24/2015, en su redacción dada por Ley 11/2020, pues el precepto impugnado, con su remisión a otros apartados del artículo 5 de dicha Ley, no se limita a establecer una regla de procedimiento administrativo destinada a verificar el cumplimiento de las obligaciones impuestas en la propia Ley, sino que presenta unos efectos con incidencia directa sobre el plano procesal (al igual que en el supuesto resuelto por la STC 28/2022 de 24 de febrero) por lo que resultan aquí trasladables las consideraciones contenidas en ésta, sin que la existencia del acuerdo interpretativo alcanzado en la Comisión Bilateral Generalitat-Estado (en cuya virtud el Gobierno desistió del recurso de inconstitucionalidad que había interpuesto en su día contra el mismo) sobre el alcance y significado de un concreto precepto de una ley pueda impedir el pronunciamiento del Tribunal acerca de la vulneración competencial que se denuncia.

Antes de que recayera esta última sentencia, se promulgó la Llei 1/2022 que modifica nuevamente la Llei 24/2015. Dicha norma no afectó al artículo 5.3 de la misma, que se mantuvo con la redacción dada por Llei 11/2020 y que ha sido declarado inconstitucional por la STC 57/2022 de 7 de abril, por lo que la exigencia procesal que en él se recogía ha quedado sin contenido.

La misma Llei 1/2022 reintrodujo la Disposición Adicional Primera en términos similares a los de su última redacción, norma que, según la doctrina del TC, no se ha visto afectada por la parte dispositiva de las sentencias a las que nos hemos referido (por lo que resulta aplicable a los procedimientos de desahucio por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda -DA1ª ap 1.a)-, si bien con limitaciones temporales). También introduce un apartado 2 en la misma Disposición Adicional conforme al cual, en la parte que nos interesa, "Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes...". Y conforme a la Disposición Transitoria única de la Llei 1/2022 la obligación de ofrecer y de renovar en alquiler social a que se refieren la DA Primera y el artículo 10 son también aplicables en caso de que los procedimientos judiciales se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la presente ley y todavía estén en tramitación, como es el caso que nos ocupa.

Ante esta nueva normativa, podemos concluir que la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio, en la redacción dada por la Ley 1/2022, de 3 de marzo, no incluye un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que el incumplimiento de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer la demanda determine su inadmisión.

En relación a la precaria situación económica de los demandados hemos de indicar que, atendido el momento procesal en que nos encontramos, la valoración de estas circunstancias y de un eventual riesgo de exclusión social, puede tener virtualidad en el proceso de ejecución en relación al concreto acto ejecutivo del lanzamiento, y su posible paralización, pero no es un motivo de oposición de fondo que pueda hacerse valer en el proceso declarativo sumario de objeto limitado a la cuestión indicada que pueda comportar su desestimación.

En definitiva, no puede acogerse este motivo de impugnación, ello sin perjuicio de que el demandado pueda en fase de ejecución forzosa de la sentencia invocar nuevamente la protección del derecho constitucional a una vivienda digna.

En último término, a mayor abundamiento, es oportuno traer a colación la Resolución JUS/1696/2013 de 16 de julio que aprueba el Protocolo de ejecución de las diligencias de lanzamiento en los partidos judiciales de Catalunya, que no resultan atendible en este momento, pues, como su propio título indica, es de aplicación en la ejecución de las sentencias, por lo que, en su caso, deberá ser invocado al tiempo que se proceda a la ejecución del lanzamiento (no forma parte del objeto del proceso declarativo). Todo ello igualmente sin perjuicio de las medidas que puedan adoptarse por la aplicación de la normativa de medidas urgentes en el orden social motivadas por la pandemia de la COVID-19.

En conclusión, este motivo de impugnación debe decaer.

TERCERO.- Acción de reclamación de rentas acumulada.

La actora acumula a la acción de desahucio la de reclamación de rentas, conforme al art. 437.4.3º LEC, acción que es íntegramente estimada por la sentencia de primera instancia. Los apelantes impugnan el pronunciamiento por el que se les condena al pago de las rentas reclamadas como impagadas por la demandante, alegando que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba.

En su demanda, la arrendadora actora alega que los arrendatarios le adeudan 2667'2€, concretando que dicha suma corresponde a las mensualidades de octubre de 2020 a febrero de 2021, en que se presentó la demanda, a razón de 533'44€. Los demandados alegan que dichas mensualidades fueron abonadas en su momento mediante transferencias o ingresos bancarios que acreditan documentalmente; y, ciertamente, junto con la contestación el demandado aporta documentación bancaria acreditativa de las transferencias efectuadas en dichas mensualidades por el importe indiscutido de la renta, así como de las vencidas sucesivamente hasta la fecha de contestación a la demanda.

Desde esta perspectiva, puede afirmarse que la demandada ha acreditado el pago. Ahora bien, en el acto del juicio, ante la contestación del arrendatario, la parte actora manifestó que, efectivamente, se habían realizado esos pagos, pero que habían sido imputados a rentas pendientes con anterioridad, añadiendo que se habían realizado pagos posteriores y que, a dicha fecha, los demandados seguían manteniendo un descubierto de cinco meses.

Así pues, el núcleo del debate respecto de la reclamación de rentas, reside en una cuestión de imputación de pagos.

El artículo 1172 CC establece que " El que tuviere varias deudas de una misma especie en favor de un solo acreedor, podrá declarar, al tiempo de hacer el pago, a cuál de ellas debe aplicarse.

Si aceptare del acreedor un recibo en que se hiciese la aplicación del pago, no podrá reclamar contra ésta, a menos que hubiera mediado causa que invalide el contrato".

En el supuesto de autos, ciertamente, no consta que al efectuar la transferencia el deudor efectuara una imputación de pagos, indicando a qué mensualidad debía aplicarse el pago. Pero no consta que el arrendador en el recibo hiciese la aplicación del pago ni a qué mensualidades concretas, en su caso, las aplicó ( no se han aportado a los autos los recibos ni su resguardo o copia ni siquiera consta que el arrendador emitiese un recibo más allá del documento bancario de transferencia).

En su demanda ninguna referencia hace el actor respecto a un impago previo ni a un pago demorado; y, ante la alegación y acreditación del pago en las fechas que se denuncian como impagadas, la defensa del arrendador se limita a alegar la existencia de esta imputación de pagos a deudas anteriores, sin aportar elemento alguno que pueda acreditar, ni siquiera mínimamente justificar, la existencia de los referidos impagos.

En definitiva, ni se justifica la existencia de impagos anteriores ni se acredita ni justifica de manera ninguna que los pagos efectuados por transferencia por el demandado hayan de imputarse a mensualidades distintas a aquellas en los que las transferencias se efectuaron. Admitir sin más la alegación de la demandante en el acto del juicio, sin prueba o acreditación alguna que la avale, cuando la reclamación articulada en la demanda se ciñe a unas mensualidades concretas, supone una alteración de los términos del debate que impedirían la defensa de los demandados.

En definitiva, ceñida la reclamación a unas concretas mensualidades y acreditado el pago de la renta en esas, sin que se haya probado que dichos pagos han sido imputados a mensualidades distintas, comporta que se considere que el demandado se encuentra al corriente de pago, debiendo desestimarse la reclamación deducida.

Por otra parte, como efecto de la litispendencia (art. LEC), los pleitos deben resolverse atendiendo a la situación existente al momento de presentarse la demanda. Y siendo que no puede estimarse acreditado que la demandada estuviera al descubierto del pago de rentas al tiempo de interponerse la demanda, la acción de reclamación de rentas ha de ser desestimada, con absolución a los demandados de los pedimentos contra ellos dirigidos en el marco de dicha reclamación dineraria.

El anterior pronunciamiento supone que deba examinarse la procedencia de la condena al pago de rentas futuras, según lo solicitado, al amparo del art. 220.2 LEC.

Es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea propiamente como renta bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por tanto, es innegable la obligación del arrendatario de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada.

Ahora bien, no cabe la condena a cumplir obligaciones que no han sido previamente incumplidas. La LEC permite " cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo", como el que nos ocupa, " la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas " ( art. 437.4.3ª LEC). Por otra parte, el art. 220.2 LEC permite " en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo" (luego es necesario, conforme a lo dispuesto en el art. 437.4.3 transcrito, que se reclamen rentas vencidas y no pagadas) , , a instancia del actor en la demanda, " la condena a satisfacer también ( esto es, además de las vencidas y no pagadas ) las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca (rentas futuras) , tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada ( ha de haber, pues, reclamación de rentas anteriores ) al presentar la demanda".

En definitiva, el artículo 220.2 permite al arrendador la reclamación de rentas futuras en los juicios de desahucio arrendaticia en aquellos casos en que se haya acumulado a éste la acción de reclamación de rentas, conforme al art. 437.4.3, para lo cual es preciso que se reclamen "también" rentas "vencidas y no pagadas". Es decir, el art. 220.2 LEC permite condenas de futuro (reclamación de obligaciones no vencidas) estableciendo legalmente los parámetros para su determinación en ejecución de sentencia (en consonancia con el art. 219 LEC) en aquellos supuestos en que, habiendo incumplido el arrendatario su obligación de pago de la renta y reclamándose el pago de éstas, el arrendador ejercite una acción de desahucio, que, de ser estimada comportará el reintegro de la posesión, quedando legalmente determinados los parámetros para su cuantificación: fecha de presentación de la demanda -dies a quo-, fecha de recuperación de la posesión (entrega de llaves o lanzamiento) -dies ad quem- y cuantía de la renta -el importe de la última reclamada, última impagada antes de la demanda- .

En fin, la ratio legis del precepto examinado reside en evitar al arrendador acudir, una vez resuelto el contrato y recuperada la posesión, a un nuevo pleito para reclamar al arrendatario incumplidor las rentas devengadas durante el curso del procedimiento y hasta la ejecución de la sentencia, pero no facilitarle un título para proceder directamente por vía ejecutiva por un eventual incumplimiento del pago de la renta por parte del arrendatario.

En consecuencia, la reclamación dineraria ha de ser desestimada, debiendo, con estimación en este punto del recurso, revocar en este particular la sentencia recurrida, absolviendo a los codemandados de los pedimentos contra ellos dirigidos en lo que se refiere a esta acción.

CUARTO.- Costas.

Siendo parcial la estimación de la demanda no procede una especial declaración sobre las costas devengadas en la primera instancia ( art. 394.2 LEC).

Idéntico pronunciamiento procede respecto de las costas de esta alzada, al haber sido estimado, siquiera sea en parte, el recurso de apelación ( art. 398.2 LEC).