Sentencia Civil 320/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 321/2022 de 06 de junio del 2023

PRIMERO.- En la demanda rectora del procedimiento, la entidad HIPOCAT 11 FTA ejercita acción de desahucio por extinción del plazo contractual frente a D. Doroteo, en relación con la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Barcelona.

Alega la demandante que es propietaria de dicha vivienda según información registral que aporta, que fue arrendada al demandado mediante contrato de fecha 4 de mayo de 2.017 por un período de tres años.

Que en fecha 15 de enero de 2.021 se remitió burofax al demandado indicándole que el contrato finalizaba el 4 de mayo de 2021, y requiriéndole para que aportara la documentación oportuna para estudiar una posible prórroga del mismo. Ante la falta de respuesta se remitió un nuevo burofax en fecha 3 de marzo de 2.021, donde se informaba al demandado de la intención de la actora de no renovar el contrato, no obstante lo cual, este se ha negado a desalojar la finca y a entregar las llaves y la posesión al arrendador.

La demandada opone, en primer lugar, falta de legitimación activa alegando que la actora es un patrimonio separado carente de personalidad jurídica y capacidad procesal, debiendo comparecer en juicio por medio de quien lo administra, esto es, su sociedad gestora, conforme a lo dispuesto en el art. 15 de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial. Que en este caso, la sociedad gestora de la demandante es EUROPEA DE TITULIZACIÓN S.A., Sociedad Gestora de Fondos de Titulización; sin embargo, el poder de representación que se aporta con la demanda corresponde a otra sociedad gestora denominada GESTIÓN DE ACTIVOS TITULIZADOS, Sociedad Gestora de Fondos de Titulización S.A., sin acreditar que esta sea apoderada de la gestora EUROPEA DE TITULIZACIÓN S.A., Sociedad Gestora de Fondos de Titulización. Es por ello que entiende el demandado que existe falta de legitimación activa, ya que la propietaria de la finca, un fondo de titulización, no ha comparecido representada por su sociedad gestora sino por otra mercantil, sin acreditar el título de representación de esta, por lo que, a su criterio, conforme al art. 7.6 LEC., debe desestimarse la demanda por falta de legitimación activa.

En segundo lugar opone que, tras recibir el burofax de la actora de 15 de enero de 2.021, remitió el 14 de febrero la documentación solicitada a través del correo electrónico de su esposa, Dª Justa, y al recibir el segundo burofax en que se le indicaba que no se prorrogaba el contrato por no haber aportado documentación, remitió un nuevo email el 10 de marzo de 2021 informando de que sí había enviado la documentación; en ambos casos, el departamento de inquilinos de la gestora de la actora contestó al día siguiente indicando que había recibido el email y se daba traslado para su gestión al departamento correspondiente, y mediante otro email de 12 de marzo indicó haber recibido la documentación y que era completa, pasando el caso a estudio.

Que el demandado continuó pagando las rentas y no tuvo mas noticias hasta que recibió la demanda, considerando que el burofax de 3 de marzo de 2.021 carece de eficacia a los efectos del art. 10 de la LAU, al no transmitir de forma clara la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, máxime cuando ha continuado cobrando las rentas, estando el demandado al corriente de pago.

En el acto de la vista, la parte actora aportó escritura de fecha 12 de enero de 2.017 mediante la cual EUROPEA DE TITULIZACIÓN, S.A., Sociedad Gestora de Fondos de Titulización, se subrogó en la posición de GESTIÓN DE ACTIVOS TITULIZADOS, Sociedad Gestora de Fondos de Titulización S.A., como sociedad gestora y por tanto, administradora y representante legal de diversos fondos de titulización, entre ellos HIPOCAT 11, Fondo de titulización de activos, así como sendas escrituras de poder que acreditan que el Procurador D. José Antonio López-Jurado González dispone de facultades para comparecer en juicio en nombre y representación de EUROPEA DE TITULIZACIÓN S.A., Sociedad Gestora de Fondos de Titulización.

La sentencia de primera instancia, tras desestimar la excepción de falta de legitimación activa, estima íntegramente la demanda declarando resuelto el contrato por expiración de plazo y condena al demandado a desalojar la vivienda dejándola a disposición de la actora con apercibimiento de lanzamiento. Fundamenta su decisión el magistrado a quo, en esencia, en que (i) la actora ostenta legitimación activa en cuanto propietaria de la vivienda y arrendadora de la misma; (ii) en la vista quedó subsanado el defecto de representación, quedando acreditado que el Procurador Sr. López-Jurado González ostentaba en el momento de la demanda facultades de representación de la demandante HIPOCAT 11 FTAž(ii) el contrato de arrendamiento se otorgó en fecha 4 de mayo de 2.017, por plazo de tres años, por lo que, en base al art. 9 de la LAU, en su redacción vigente a dicha fecha, y tras la prórroga del art. 10 LAU, el plazo concluyó el 4 de mayo de 2.021; y (iii) mediante burofax remitido el 3 de marzo de 2.021, la actora notificó al demandado con claridad su decisión de no renovar el contrato, comunicación recibida por este el 10 de marzo de 2.021.

El demandado interpone recurso de apelación contra dicha sentencia alegando:

1.- Respecto a la legitimación activa, infracción de los arts. 265, 270 y 271 LEC por incorrecta admisión de la documental aportada por la actora en la vista, y del art. 231 LEC por considerar insubsanable la aportación de un poder para pleitos de una entidad que no era la sociedad gestora de la demandante. E infracción de los arts. 10, 214, 410, 412 y 413 LEC. y 9.3 y 24 CE, en relación con la "perpetuatio legitimationis" y prohibición de la "mutatio libelli".

2.- Error en la valoración de la prueba respecto a las comunicaciones remitidas por burofax por la actora y las respuestas vía email del demandado, insistiendo en la ineficacia del burofax de 3 de marzo de 2021 a los efectos del art. 10 de la LAU.

La demandante se opone al recurso e interesa la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Planteado el debate en esta alzada en los términos expuestos y revisadas las actuaciones de instancia, el recurso no puede prosperar en cuanto que este Tribunal comparte y hace suyos los argumentos que se contienen en la fundamentación jurídica de la sentencia apelada en que se sustenta la parte dispositiva, que no han sido desvirtuados por las alegaciones del recurrente, y que han de darse aquí por reproducidos en aras a evitar innecesarias reiteraciones, pues tanto la doctrina dimanante del Tribunal Constitucional (sentencias174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98, 187/2000 ) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1999, 3 y 23 de febrero, 28 de marzo, 30 de marzo, 9 de junio, ó 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2001, 30 de julio y 29 de Septiembre de 2008) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos, como precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( SSTS 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992, 19 de abril de 1993, 5 de octubre de 1998, y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999); en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla ( STS 30.7.2008). En el mismo sentido, la STS 18.3.2016, citando la del mismo Tribunal de 27.12.2013, afirma "...nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión " ( SSTC 108/2001, de 23 de abril, y 68/2011, de 16 de mayo)".

Así es, compartimos los razonamientos y conclusiones del magistrado de primera grado, y solo cabe añadir las siguientes consideraciones:

1º.- Respecto a la legitimación activa, cabe recordar que, conforme al art. 10 LEC :

"Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso. Se exceptúan los casos en que por ley se atribuya legitimación a persona distinta del titular".

La Sentencia del Tribunal Supremo de 16.02.2022 nos recuerda que:

"2.1. La legitimación procesal es una cuestión preliminar, y consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal activa o pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar.

2.2. La legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas; por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora.

2.3. A la legitimación se refiere elart. 10 LEC, que bajo la rúbrica "condición de parte procesal legítima", dispone, en su párrafo primero, que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimados, activa y pasivamente, para intervenir en el mismo. Lo que lleva a estimar que cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación activa habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en cuenta el "suplico" de la misma, en relación con los hechos sustentadores de tal pretensión.

2.4. La sentencia de esta sala núm. 276/2011, de 13 abril , declaró que legitimación activa "se visualiza en una perspectiva de relación objetiva, entre el sujeto que demanda y el objeto del proceso; más concretamente entre el derecho o situación jurídica en que se fundamenta la pretensión y el efecto jurídico pretendido. En su versión ordinaria se estructura en la afirmación de la titularidad de un derecho o situación jurídica coherente con el resultado jurídico pretendido en el "petitum" de la demanda. La realidad o existencia del derecho o situación jurídica afirmada no forma parte de la legitimación, sino de la cuestión de fondo, respecto de la que aquélla es de examen previo.

En igual sentido cabe citar, entre otras, las sentencias de esta Sala de 28 febrero 2002 ,21 abril 2004 ,7 noviembre 2005 ,20 febrero y 24 noviembre 2006 ".

Recientemente la sentencia del Pleno de esta Sala Primera ha reiterado esta doctrina en la sentencia 1/2021, de 13 de enero ".

En concreto, en el ejercicio de la acción de desahucio por finalización de plazo, la legitimación activa, de acuerdo con el artículo 250.1.1º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, corresponde al arrendador, que es normalmente el dueño, usufructuario, o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca.

En el presente caso, es hecho incontrovertido que la demandante, HIPOCAT 11, Fondo de titulización de activos, es la propietaria de la vivienda arrendada, siendo también quien otorgó el contrato de arrendamiento de autos a través de su sociedad gestora, EUROPEA DE TITULIZACIÓN S.A., Sociedad Gestora de Fondos de Titulización, con lo que no cabe duda de que la demandante ostenta la legitimación activa en relación con la acción ejercitada.

2º.- El artículo 15.1 de la ley 5/15, 27 abril dice que 'Los fondos de titulización son patrimonios separados, carentes de personalidad jurídica..". Lo mismo decía el artículo 1º del Decreto 926/98, 14 de mayo (derogado) por el que se regulaban dichos fondos.

El artículo 6.5 LEC señala que podrán ser parte en los procesos civiles "las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte", y el artículo 7.6 añade que 'Las entidades sin personalidad a que se refiere el número 5.º del apartado 1 del artículo anterior comparecerán en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades"'.

El artículo 25 ley 5/15 citada añade que 'Las sociedades gestoras de fondos de titulización tienen por objeto la constitución, administración y representación legal de los fondos de titulización".

En el presente caso, la demanda la interpone el Fondo titular de la vivienda, HIPOCAT 11, y si bien es cierto que con la demanda se aportó un poder a favor del Procurador interviniente otorgado el 22 de mayo de 2014 por una entidad (GESTION DE ACTIVOS TITULIZADOS , Sociedad Gestora de Fondos de Titulización S.A.), que no era a fecha de la demanda la sociedad gestora de HIPOCAT 11, también lo es que en la vista se subsanó dicho defecto, aportando la demandante escrituras acreditativas de que al momento de interposición de la demanda, la sociedad gestora de HIPOCAT 11 era EUROPEA DE TITULIZACIÓN S.A., Sociedad Gestora de Fondos de Titulización, y que el Procurador Sr. López-Jurado González ostentaba a dicho momento facultades de representación de la referida sociedad gestora.

Es de significar que, conforme al artículo 231, la falta de formalización correcta de la representación es subsanable y así se viene sosteniendo desde antiguo. La solución dada en la instancia permitiendo la subsanación se estima correcta, pues el defecto de representación es una excepción de carácter procesal y como tal subsanable. En orden al carácter subsanable de defectos de esta naturaleza, no sólo de la acreditación sino la del propio otorgamiento, la jurisprudencia tanto del Tribunal Supremo como del Tribunal Constitucional recuerda que el derecho de acceso a la jurisdicción obliga a eludir cualquier interpretación o aplicación de los requisitos procesales que sea rigorista o excesivamente formalista o por cualquier otra razón revele una clara desproporción entre los fines pretendidos por la norma y los intereses que se sacrifican, y que se conviertan en meros obstáculos procesales impeditivos de la tutela judicial efectiva que garantiza el art. 24 CE .

En este sentido ya la STS de 10 de Noviembre de 1992 señalaba "Igualmente tampoco se ha producido infracción del artículo 24.1 de la Constitución , ya que según doctrina reiterada y pacífica de esta Sala, se ha venido proclamando que la insuficiencia o ilegalidad del poder del procurador del actor, así como los defectos formales del mismo, son faltas subsanables mediante la ratificación de la parte interesada, a la que, en este caso, se le dió oportunidad procesal para ello, pues de esta manera desaparece toda posibilidad de impugnación. El Tribunal Constitucional, con constante reiteración, ha distinguido entre requisitos subsanable e insubsanables. En la primera categoría se incluyen la intervención del procurador, la prueba fehaciente de la representación que dice ostentar y su presencia en el pleito son requisitos de cumplimiento subsanable y solo cuando no hayan sido subsanados, tras habérsele dado posibilidad para ello, podrán servir como motivos de inadmisibilidad sin lesionar el derecho o la tutela judicial efectiva ( sentencia núm. 174/1988 y sentencia de fecha 17 Jun. 1991 )..."

La STS 537/08, 11 de junio recuerda que la orientación mayoritaria de las sentencias del Tribunal Constitucional que se refieren a la ausencia, omisión o falta de postulación, declaran la subsanabilidad del defecto y el deber del órgano judicial de dar al interesado la oportunidad de repararlo mediante la fijación de un plazo antes de extraer la consecuencia jurídica que se anuda legalmente a su falta ( SSTC 79/1001, de 16 de marzo , 11/2003, de 27 de enero , 58/2005, de 14 de marzo , 84/2005, de 18 de abril , entre otras).

Por su lado, la STS 9 de junio de 2006 indica que: "En la perspectiva del derecho de acceso a la jurisdicción, y concretamente el relativo a la primera decisión judicial, que es cuando el principio "pro actione" se despliega con mayor intensidad y su máxima eficacia( SSTC 13/2.002, de 28 de enero ; 22/2.002, de 28 de enero ; 12/2.003, de 28 de enero ; 188/2.003, de 27 de octubre ; 124/2.004, de 19 de julio , entre otras), entendemos, y especialmente si quienes comparecen ante el tribunal son los propios interesados, que debe seguirse la postura más flexible , y ello es así porque el referido principio exige: a) evitar interpretaciones y aplicaciones de los presupuestos procesales establecidos legalmente para el acceso a la justicia que eliminen u obstaculicen injustificadamente el derecho del justiciable a que un órgano judicial conozca y resuelve en Derecho sobre la pretensión a él sometida ( SSTC 12 / 2.003, 28 de enero ; 59/2.003 , 24 de marzo ; 168/2.003 , 29 de septiembre ; 179/2.003 , 13 de octubre ; 72/2.004 , 8 de abril ; 134/2.005 , 23 de marzo ); y, b) eludir cualquier interpretación o aplicación de los requisitos procesales que sea rigorista o excesivamente formalista o por cualquier otra razón revele una clara desproporción entre los fines pretendidos por la norma y los intereses que se sacrifican, y que se conviertan en meros obstáculos procesales impeditivos de la tutela judicial efectiva que garantiza el art. 24 CE ... Deben, por consiguiente, ponderarse los defectos, y guardarse la proporcionalidad con la consecuencia que acarrea su estimación, de ahí que haya de procurarse la subsanación siempre que sea posible, haciendo factible el proceso como instrumento para alcanzar la efectividad de la tutela judicial (como reitera el TC en SS., entre otras, 45/2.002, de 25 de febrero , y 182/2.003, de 20 de octubre ). Para dicha ponderación deben tomarse en cuenta: la entidad del defecto, incidencia en la consecución de la finalidad perseguida por la norma infringida, trascendencia para las garantías procesales de las demás partes del proceso, y voluntad y grado de diligencia procesal apreciada en la parte en orden al cumplimiento del requisito procesal omitido o irregularmente observado ( SSTC 45/2.002, de 25 de febrero ; 12/2.003, de 28 de enero ; 182/2.003, de 20 de octubre )".

La STJC 3/19, 17 enero , dice, analizando un problema de legitimación de presidente de una comunidad de propietarios y validez de un acuerdo, cuyo nombramiento y acuerdo fueron anulados, pero ulteriormente ratificados: "Más en concreto, y por lo que se refiere a la decisión de inadmisión por carencia de legitimación activa, este Tribunal ha destacado que al conceder el art. 24.1 CE el derecho a la tutela judicial efectiva a todas las personas que son titulares de derechos e intereses legítimos está imponiendo a los órganos judiciales la obligación de interpretar con amplitud las fórmulas que las leyes procesales utilicen al atribuir la legitimación activa para acceder a los procesos judiciales, resultando censurables aquellas apreciaciones judiciales de falta de legitimación que carezcan de base legal o supongan una interpretación arbitraria, irrazonable o excesivamente restrictiva de la disposición legal aplicable al caso contraria a la efectividad del derecho fundamental (por todas, STC 73/2004, de 22 de abril , FJ 3)".

En el caso que aquí nos ocupa, lo único que ha sucedido es que el Procurador interviniente aportó con la demanda la escritura de poder de la entidad que había sido la sociedad gestora del Fondo demandante con anterioridad a enero de 2.017, error que, en atención a la doctrina expuesta, resulta subsanable y fue subsanado en la vista, (momento procesal oportuno para ello) aportando la escritura de poder de la sociedad gestora correcta, otorgada con anterioridad a la interposición de la demanda, sin que ello implique menoscabo alguno de los derechos de la parte demandada y sin atisbo de indefensión para la misma, en cuanto que la actora sigue siendo la misma, HIPOCAT 11 FTA como propietaria de la finca objeto del procedimiento, por lo que no se infringe en modo alguno la "perpetuatio legitimationis" . Y tampoco ha variado ni un ápice el contenido de la demanda, no concurriendo tampoco la "mutatio libelli" alegada por el recurrente.

Por otro lado, esta Sección 13ª, en sentencias núm 803/19 de 27 junio , y 111/18 de 19 febrero , en supuestos similares al de autos en que comparece el Fondo de titulización directamente, a través de un poder otorgado por la gestora del mismo, ha valorado que interviene la parte legítima ( artículo 10 Lec , la titular de la relación jurídica: el fondo de titulización, propietario de la finca), cuya falta de capacidad para comparecer viene suplida por el otorgamiento del poder de representación en juicio por parte de la gestora (legal representante del fondo) a favor del procurador interviniente.

En definitiva, no cabe hablar de falta de legitimación activa en el presente caso, ya que quien es parte actora es la entidad propietaria de la finca ( art. 6 LEC ), la cual está perfectamente legitimada para ejercitar la acción de desahucio ( art. 10 LEC ), lo que sucede es que, al carecer de capacidad procesal, ha de ser representada por -comparecer por medio de- las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuye la representación en juicio de dichas entidades, y esto es lo que ha ocurrido en el presente caso en que quien otorga el poder en favor del procurador es precisamente la correspondiente sociedad gestora, conforme quedó acreditado en la vista, por lo que comparece en juicio el Fondo de Titulización propietario de la vivienda representado por quien está facultado para ello, debiendo, en conclusión, desestimarse el motivo.

3º.- Por lo que se refiere a la notificación de la voluntad de la arrendadora de dar por finalizado el contrato, alega el demandado error en la valoración de la prueba, pues, a su criterio, el juzgador de primer grado no ha tomado en consideración sus alegaciones acerca de los correos electrónicos cruzados entre las partes en aras a prorrogar el contrato.

Pues bien, basta leer el fundamento jurídico sexto de la sentencia impugnada para constatar que el magistrado a quo ha valorado todas las misivas remitidas, tanto por la actora como por el demandado, no existiendo discrepancia respecto a la realidad de tales contactos. No obstante, lo que concluye el juzgador y este tribunal comparte plenamente, es que mediante el último burofax, de 3 de marzo de 2.021, la arrendadora notificó con claridad al arrendatario su decisión de no renovar el contrato, siendo que "la renovación o concertación de un nuevo contrato es una facultad que puede libremente aplicar el arrendador de modo que no se le puede imponer".

Conviene recordar que estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el día 4 de mayo de 2.017, cuyo plazo de duración se rige por lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de la LAU de 1.994 , en su redacción aplicable por razón de vigencia temporal, esto es, el plazo ordinario de 3 años ( art. 9 LAU) con la eventual prórroga legal por un año más ( art. 10 LAU), por lo que finalizaba el 4 de mayo de 2.021 y, por tanto, asiste a la arrendadora el derecho a extinguir el contrato, pudiendo decidir no concertar uno nuevo sin que ello contravenga norma alguna. Con independencia de que el arrendatario remitiera la documentación a efectos de suscripción de un nuevo contrato, lo cierto es que en ninguna de las comunicaciones remitidas por la arrendadora existe compromiso alguno de renovación, y habiendo comunicado fehacientemente y con la antelación requerida al arrendatario su voluntad de darlo por extinguido, reclamando que le fuera restituida la posesión de la finca a dicha fecha (burofax de 3 de marzo de 2.021), así procede acordarlo.

4º.- Por último, respecto a la alegación de que la actora ha continuado percibiendo la renta y que el demandado está al corriente de pago, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la resolución o extinción del contrato, o de la declaración judicial que así lo establezca, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este sentido, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, ello implica que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que ni siquiera baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador.

Por lo tanto, no habiendo desocupado el demandado la vivienda litigiosa permanece la obligación, a su cargo, de seguir pagando la renta y cantidades asimiladas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, sin que ello suponga una novación o prórroga del contrato de arrendamiento.

En base a todo lo dicho, debemos confirmar la sentencia por sus propios fundamentos y, en consecuencia, desestimar el recurso interpuesto por el demandado.

TERCERO. - La desestimación del recurso comporta la imposición al apelante de las costas causadas en esta alzada ( art. 398 LEC).

Visto lo expuesto,