Sentencia Civil 393/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 74/2022 de 06 de julio del 2023

PRIMERO.- Apela el demandado y actor reconvencional Sr. Evelio el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la reconvención, que fue formulada contra los actores principales y demandados en la reconvención Sr. Eusebio y Sarda 2000, S.L., para que se declarara el derecho del actor reconvencional de adquirir la propiedad de la casa nueva y 4Ž5 Ha de tierra de cultivo de la heredad " DIRECCION000", en el término municipal de Balsareny, finca nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Manresa, en ejercicio del derecho de opción de compra contenido en el pacto séptimo del contrato de cesión en precario, de 10 de julio de 2014, concertado entre ambas partes (doc 2 de la demanda), habiéndose desestimado en la sentencia de primera instancia la reconvención por carecer la opción de compra de precio cierto; habiendo opuesto además los demandados en la reconvención, quienes también apelan la sentencia de primera instancia, la extinción de la opción de compra por el vencimiento del plazo de su duración, solicitando el actor reconvencional apelante en la segunda instancia la estimación de la reconvención.

Centrado así el único motivo de la apelación del demandado y actor reconvencional, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1992, y 18 de mayo de 2005; RJA 9398/1992, y 4234/2005), que aunque la opción de compra no aparece regulada suficientemente en el Código Civil, si bien tiene reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, debe entenderse como tal aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en plazo cierto, y en una determinadas condiciones, pudiendo ir también acompañado del pago de una prima por parte del optante, de modo que constituyen sus elementos principales la concesión al optante de la facultad de decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.

En la actualidad, los derechos de adquisición voluntaria, y el derecho de opción de compra, se encuentran regulados en el Libro V del Código Civil de Cataluña, aprobado por Ley 5/2006, de 10 de mayo que, en su artículo 568.6, exige que el título de constitución del derecho de adquisición contenga necesariamente el plazo de duración del derecho (apartado a)), y la contraprestación para adquirir el bien o los criterios para fijarla (apartado b)); añadiendo el artículo 568.7.1 que los derechos de adquisición se extinguen por el vencimiento del plazo de su duración.

En relación con el derecho de opción, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de julio de 2001 y 3 de abril de 2006; RJA 4996/2001, y 1913/2006) que la opción de compra consiste en conceder al optante mediante cláusula inserta en el contrato, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado en la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con que el optante le haya comunicado la voluntad de ejercitar el derecho de opción.

Por lo que, ejercitada debidamente la opción, queda perfeccionado el contrato de compraventa, sometido a su propia regulación de los artículos 1445 y ss del Código Civil, en los que se incluye el artículo 1450, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, de modo que en cuanto al requisito del pago o la consignación del precio se trata de una condición, en principio no exigida, salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1992, y 24 de junio de 1993; RJA 815/1992, y 5382/1993).

En este caso, en el pacto séptimo del contrato de cesión en precario, de 10 de julio de 2014 (doc 2 de la demanda) se convino que "El precio de la futura compraventa será el que fijen las partes en el momento de la compraventa", por lo que falta uno de los elementos esenciales del derecho de opción, cual es el de la contraprestación para adquirir el bien, o los criterios para fijarla, según lo exigido por el artículo 568.6 b) del Código Civil de Cataluña, no habiendo en el presente caso precio cierto para la opción de compra, ni indicación de los criterios para fijarlo, remitiéndose el contrato de precario a un futuro nuevo convenio entre las partes, lo cual es contrario a la norma general en materia de obligaciones y contratos del artículo 1273 del Código Civil según la cual la indeterminación en la cantidad de lo que es objeto del contrato únicamente no es obstáculo para la existencia del contrato cuando sea posible determinarla sin necesidad de un nuevo convenio.

Es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 24 de febrero de 1994, y 19 de mayo de 2003; RJA 10.565/1994, y 6.230/2003) que el ejercicio del derecho de opción de compra implica el cumplimiento de una relación jurídica que ya se estableció, es decir comporta pedir el cumplimiento de las obligaciones que ya habían asumido las partes cuando se pactó la opción, tesis que acepta la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1991 (RJA 9.482/1991), según la cual las obligaciones recíprocas de los contratantes ya quedaron determinadas cuando se acordó la opción, quedando su efectividad supeditada al arbitrio o voluntad del optante, lo que lleva a la conclusión de que no se puede ejercer la acción de rescisión por lesión si el precio es justo cuando se acordó la opción porque, desde ese momento, el enajenante queda obligado a transmitir la cosa por el precio acordado en la opción. Esto es así por cuanto en el contrato de opción hay un negocio de perfección bilateral del que resulta la facultad unilateral de optar sin perjuicio de incluir una obligación a cargo del optante como el pago de un precio o una prima, de modo que la naturaleza del derecho de opción impide que el precio justo de que habla el artículo 323 de la Compilación sea el derivado de la fecha de ejercicio del derecho y de perfección del contrato de compraventa. El vínculo de voluntad es perfecto y firme en la fecha de otorgamiento de la opción, el precio se fija en consideración a las circunstancias de este momento, y es frecuente que se pacte una prima o un precio en favor del concedente a cambio del derecho concedido que le impide disponer del inmueble durante el tiempo previsto para el ejercicio del derecho de opción. Por tanto fijar el momento de determinación del precio justo en la fecha de ejercicio de la opción o de perfección de la compraventa supondría introducir un elemento totalmente perturbador y ajeno a la naturaleza del contrato y a la voluntad de las partes. En consecuencia el precio justo se ha de determinar de acuerdo con el valor en venta del inmueble en litigio en la fecha de otorgamiento de la opción.

En este caso no está determinado el precio de la compraventa en el momento del otorgamiento de la opción, no encontrándose previsto en el contrato de cesión en precario que la determinación del precio se hiciera por peritos, o por un tercero, o por referencia a otra cosa cierta, en los términos de lo dispuesto en el artículo 1447 del Código Civil, por lo que el pacto de opción de compra es ineficaz, y por lo tanto inexigible por el actor reconvencional, según lo resuelto en la sentencia de primera instancia.

A lo anterior se añade que la opción de compra, en el presente caso, se ejercitó fuera del plazo de duración pactado.

Es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1987, 23 de diciembre de 1991, y 29 de marzo de 1993; RJA 2494/1987, 9482/1991, y 2534/1993), que el ejercicio de la opción exige que, dentro del plazo pactado, el optante manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato negociado notificando su voluntad positiva en este sentido al concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción.

En este caso, habiendo discrepancia entre las partes acerca del tiempo en que, según lo pactado en el contrato, de conformidad con los principios de autonomía de la voluntad y libertad contractual del artículo 1255 del Código Civil, debía notificarse el ejercicio de la opción de compra por el precarista, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964, 18 de junio de 1992, y 10 de mayo de 1994; RJA 5556/1964, 5320/1992, y 4017/1994), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil, debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.

Es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995; RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil, según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; o la del artículo 1283 del Código Civil, según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.

En concreto, en relación con la opción de compra, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 2005;RJA 1217/2005), la que viene manteniendo la necesidad de una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales relativas al plazo de ejercicio de la opción de compra, ya que mientras subsiste el derecho de opción se mantiene una situación de indeterminación respecto al destino económico del bien que constituye su objeto, de modo que la interpretación rigurosa de las cláusulas contractuales relativas al plazo en el contrato de opción se cohonesta con su naturaleza de elemento esencial del contrato, plazo esencial que es de caducidad ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1994;RJA 5998/1994), por lo que si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitar la opción en el plazo previsto, queda caducada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de marzo y 18 de junio de 1993, 24 de mayo y 30 de junio de 1994, 14 de febrero de 1997, y 11 de abril y 14 de noviembre de 2000; RJA 4685/1993, 3742 y 5998/1994, 706/1997, 2434 y 9914/2000).

En este caso, en el pacto séptimo del contrato de cesión en precario, de 10 de julio de 2014 (doc 2 de la demanda) se convino que "El plazo en que podrá ejercitar el derecho de opción de compra, en el sentido de adquirir la propiedad de los elementos que luego se dirá, será de un (1) año, plazo en el cual el precarista deberá comunicar de forma fehaciente al propietario su intención de ejercitar el derecho de opción de compra. Transcurrido ese período, el derecho de opción de compra quedará extinguido".

Por lo que, del tenor literal del pacto séptimo, aparece claramente que la intención de las partes fue la de conceder el derecho de opción de compra al precarista en el plazo de un año, contado desde la cesión en precario, el 10 de julio de 2014, no habiendo en el pacto séptimo ninguna indicación de que el cómputo del plazo de un año debiera comenzar desde cualquier otro momento distinto del de la concesión del derecho en el mismo contrato, no habiendo tampoco ninguna indicación que permita interpretar que el cómputo del plazo de un año debe hacerse hacia atrás, desde la terminación de la cesión en precario, es decir entre el cuarto y el quinto año de la cesión en precario, según lo pretendido por el actor reconvencional.

Por lo que el derecho de opción de compra se extinguió, por el vencimiento del plazo de su duración, el 10 de julio de 2015, no habiendo constancia del ejercicio del derecho de opción antes de su extinción, por cuanto únicamente consta el ejercicio del derecho de opción mediante la comunicación del precarista, de 25 de octubre de 2018 (doc 4 de la demanda), no habiendo constancia del ejercicio del derecho de opción antes del 10 de julio de 2015, por cualquier medio fehaciente, según lo exigido en el pacto séptimo, de conformidad también con lo dispuesto en el artículo 568.12.4 del Código Civil de Cataluña, según el cual los optantes, en el plazo de duración del derecho de opción, deben notificar fehacientemente a los concedentes o propietarios el ejercicio de dicho derecho en el domicilio que conste en el título de constitución.

Exigiéndose, legal y contractualmente, que el ejercicio del derecho de opción se haga de forma fehaciente, se entiende por comunicación "fehaciente" aquella que, por sí sola, hace fe del ejercicio de la opción de compra, lo cual significa que la comunicación debía hacerse en documento público que, según el artículo 1218 del Código Civil, es el único que hace prueba, aún contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste. Y, únicamente son documentos públicos, según los artículos 1216 del Código Civil y 317 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los autorizados por un Notario o empleado público competente, con las solemnidades requeridas por la ley, lo cual incluye no sólo el documento notarial que, según doctrina reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 2000;RJA 9333/2000) subsiste en la esfera de la verdad y legitima para el tráfico lo en él convenido, dentro de la legalidad, bajo la garantía de la fe pública, por ser el Notario depositario de la fe pública, de acuerdo con el artículo 1 de la Ley del Notariado, sino también los documentos autorizados en el marco de un servicio público como puede ser el Servicio de Correos y Telégrafos.

Pero es que además, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1992, 25 de abril de 1994, y 4 de diciembre de 1997; RJA 10642/1992, 3222/1994, y 8723/1997) que para que la compraventa quede perfeccionada es necesario que llegue a conocimiento del optatario o promitente la declaración de voluntad por la que el optante hace uso de la opción, dentro de un plazo, dado el carácter recepticio que tiene dicha declaración de voluntad, de modo que no basta para que se entienda ejercitada la opción en tiempo oportuno que se manifieste esa voluntad dentro del plazo pactado, sino que es necesario que esa declaración de voluntad llegue al concedente de la opción dentro del plazo.

En este sentido es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo 16 de octubre de 1997;RJA 7615/1997) que es carga del optante al ejercitar la opción emplear los medios adecuados a este fin, sin que en ningún caso pueda imputar al concedente o vendedor el fallo de esos medios, o la adopción de uno que no era el más apropiado.

En el presente caso, por lo tanto, exigiéndose la comunicación fehaciente de la opción de compra, no basta para considerar probado el ejercicio del derecho de opción por el actor reconvencional con lo manifestado por el propio actor reconvencional en su interrogatorio, en contra de la norma sobre valoración de la prueba de interrogatorio del artículo 316.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual sólo se pueden considerar ciertos los hechos que sean perjudiciales para el interrogado; y con la declaración testifical de la cuñada del actor reconvencional, por las matizaciones en orden a la valoración de la prueba, impuestas, en relación con la testifical por el antiguo artículo 1248 del Código Civil, y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos concurran.

En consecuencia, procede la desestimación del único motivo, y por consiguiente del recurso de apelación de la parte demandada y actora reconvencional.

SEGUNDO.- Apelan, a su vez, los demandantes principales Sr. Eusebio y Sarda 2000, S.L. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de su pretensión de condena del demandado Sr. Evelio a indemnizar a los demandantes con la renta de mercado de la finca litigiosa, por el tiempo en que el demandado se viene manteniendo en su posesión, después de la extinción, el 10 de julio de 2019, de la cesión en precario, por cinco años, que se le concedió en el contrato de 10 de julio de 2014, solicitando los actores principales apelantes la condena del demandado al pago de la cantidad de 9.268Ž98 €, más la cantidad de 31Ž74 €/día desde la demanda y hasta el lanzamiento del demandado.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, de acuerdo con el artículo 541.3 del Libro V del Código Civil de Cataluña, aprobado por Ley 5/2006, de 10 de mayo, los frutos de un bien pertenecen, en principio, a su propietario, salvo que exista un derecho que atribuya su percepción a una persona diferente, por cuanto, de acuerdo con el artículo 541.1.1 la propiedad adquirida legalmente otorga a los titulares el derecho a usar de forma plena los bienes que constituyen su objeto y a disfrutar y disponer de ellos.

Por otro lado, de acuerdo con el artículo 511.3.1 del Código Civil de Cataluña, se entiende que los frutos de una cosa son sus productos y los demás rendimientos que se obtienen de la misma de acuerdo con su destino.

Además, según el artículo 522.3.2 del Código Civil de Cataluña, los poseedores de mala fe deben restituir los frutos que se han producido a partir del día en que se inició la posesión de mala fe o bien su valor.

En este sentido, en relación con el concepto de mala fe, es lo cierto que, a partir de normas dispersas del ordenamiento jurídico, como son el artículo 1950 del Código Civil que, a sensu contrario, define la mala fe como el conocimiento del poseedor de que la persona de quien recibió la cosa no era dueño de ella y no podía transmitir su dominio; el artículo 433 del Código Civil, que reputa poseedor de mala fe al que no ignora que en su título o modo de adquirir existe vicio que lo invalida; o el artículo 364 del Código Civil que entiende que es de mala fe el propietario que permite la edificación en su terreno a su vista, ciencia, y paciencia, sin oponerse, es posible entender que el concepto de la mala fe se define por el conocimiento y consentimiento de una situación antijurídica por parte de aquél a quien se imputa.

Por lo que, tratándose de la reclamación judicial del cumplimiento de una obligación contractual existe la mala fe cuando el demandado conoce, antes de la presentación de la demanda, la situación de incumplimiento de la obligación a su cargo, precisamente por su voluntad obstativa al cumplimiento, obligando a su acreedor a solicitar el auxilio judicial para hacer efectivo su derecho; y, por el contrario, sería de buena fe el demandado que se ve sorprendido por la demanda en reclamación de una obligación que no le había sido reclamada extrajudicialmente antes de la presentación de la demanda.

En el mismo sentido, de acuerdo con el artículo 521.7 del Código Civil de Cataluña, se entiende la buena fe en la posesión como la creencia justificable de la titularidad del derecho. En caso contrario, la posesión es de mala fe.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, el interrogatorio de ambas partes, la prueba testifical, y la ausencia de prueba en contrario:

1.- que, en el contrato de cesión en precario, de 10 de julio de 2014, de la heredad " DIRECCION000", en el término municipal de Balsareny, finca nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Manresa (doc 2 de la demanda), se acordó la cesión en precario al demandado Sra. Evelio, por el plazo de cinco años, que por lo tanto concluyó el 10 de julio de 2019, lo cual se entiende que era conocido por el demandado, por haber sido parte en el contrato, en el que se le concedió la cesión en precario por el plazo de cinco años.

2.- que, antes de la terminación del plazo de cinco años para la cesión en precario, la parte demandante remitió un burofax a la parte demandada, de fecha 3 de octubre de 2018 (doc 3 de la demanda), manifestándole la terminación de la cesión del uso el 10 de julio de 2019, habiendo contestado el demandado en su comunicación de 25 de octubre de 2018 (doc 4 de la demanda), manifestando su negativa a cesar en la ocupación por el ejercicio de un derecho de opción de compra.

3.- que la parte demandante remitió un segundo burofax al demandado, de fecha 18 de julio de 2019 (doc 5 de la demanda), manifestándole que la opción de compra se encontraba extinguida, habiendo contestado el demandado mediante su comunicación de 29 de julio de 2019 (doc 6 de la demanda), y

4.- que el demandado ha continuado en la ocupación de, al menos, lo que era objeto de la opción de compra, es decir la casa nueva y 4Ž5 Ha de tierra de cultivo, sin desalojar esa parte dela finca, y sin disponer de título suficiente para la ocupación en exclusiva, no habiéndose opuesto, por el contrario, a la recuperación de la posesión por la demandante del resto de la finca, no encontrándose contractualmente previsto que para la recuperación de la posesión hubiera de formalizarse un documento de entrega, que hubiera de ser firmado por ambas partes.

Por lo que, atendido lo anterior, el demandado se encuentra obligado a indemnizar a los demandantes por los frutos dejados de percibir, por la casa nueva y las 4Ž5 Ha de tierra de cultivo, desde la extinción de la cesión en precario, el 10 de julio de 2019, por cuanto, de haber procedido el demandado al desalojo de esos elementos de la finca, los demandantes podrían haber alquilado la finca, a un tercero, o al propio demandado, a un precio de mercado, habiéndose mantenido el demandado en la ocupación, a pesar de haber concluido el término señalado en el contrato, y de haber sido requerido de desalojo por el propietario, habiendo tenido que soportar la demandante unas pérdidas económicas, por las ganancias que hubiera podido obtener arrendando, en su caso, la finca a un precio de mercado, habiendo un nexo de causalidad directo entre la actuación del demandado y el perjuicio soportado por la demandante.

En relación con el lucro cesante, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2012; RJA 8986/2012), que los daños o perjuicios en que consiste el lucro cesante son daños o perjuicios de carácter patrimonial que deben ser indemnizados con arreglo a las normas generales del Código Civil, pues este establece en el artículo 1106 que la indemnización de daños y perjuicios comprende no solo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor. Por otro lado, la economía actual, mucho más compleja y dinámica que la de épocas anteriores, impone reconocer la importancia no solo de las realidades económicas consolidadas, sino también de las expectativas económicas de futuro, a las que se atribuye la misma efectividad que a aquellas.

La determinación de lucro cesante exige, como ocurre con todo daño o perjuicio, que se pruebe, aunque el lucro cesante futuro presenta dificultades probatorias, pues solo puede ser calculado mediante evaluaciones de carácter prospectivo y no mediante mediciones efectuadas sobre situaciones económicas ya realizadas. Este tipo de prueba exige una labor de ponderación económica por parte del tribunal, auxiliado si ha lugar a ello por la asistencia de peritos, en la que es posible acudir al principio res ipsa loquitur [la cosa habla por sí misma] en aquellos casos en los que la aplicación de un cálculo prudente al desarrollo de las operaciones económicas demuestra por sí mismo la cuantía en que se ha dejado de obtener una ganancia futura.

En suma, la fijación de este tipo de indemnización debe abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo de lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético, como de su admisión incondicional, sin prueba alguna, pues debe fijarse su cuantía conforme a la prueba mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a las operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento.

A estos criterios responde la jurisprudencia de los últimos años, en la cual se declara que "para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia( SSTS 17 de julio de 2002 ( RJ 2002, 6252), 27 de octubre de 1992 ( RJ 1992, 8363), 8 de julio y 21 de octubre de 1996 (RJ 1996, 7235, entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000; 14 de julio de 2003 (RJ 2003, 4629), entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )" ( STS de 14 de julio de 2006(RJ 2006, 6380)).

En el presente caso, los informes periciales aportados por ambas partes son coincidentes en cuanto a la renta de mercado de las 4Ž5 Ha de tierra de cultivo, que fijan en 106Ž50 €/año.

En cuanto a la renta de mercado de la casa nueva, el perito de la demandante Sr. Juan Pedro, Ingeniero Técnico Agrícola, la fija en 4.800 €/año, mientras que el perito de la demandada Sr. Ángel Jesús, Ingeniero Agrónomo, la fija en 4.200 €/año, no habiendo ningún motivo para preferir un dictamen pericial frente a otro, por lo que procede fijar la indemnización por el valor de mercado de la casa nueva en la media de ambos dictámenes, es decir en 4.500 €/año.

Los dictámenes, no vinculantes, deben ser objeto de una valoración racional y motivada ( art. 120 CE y 218.2 LEC ), conforme a las reglas de la sana crítica, lo cual significa que el juez ha de estar convencido intelectualmente por las argumentaciones del perito, para asumir su dictamen; pero, en definitiva, es un medio de prueba más, sujeto al principio de libre valoración en relación con el criterio de la "valoración conjunta de la prueba" ( SSTS. 11.5.1981, 10.3.1984, 9.12.1989, 3.1.1990, 28.11.1992, 11.10.1994, 10.20.1996, 31.3.1997, 5.10.1998, ...), y puede el juez - sin perjuicio de examinarlo y analizarlo- prescindir o apartarse totalmente de los informes de un perito razonando el porqué de esa decisión (por ej., en base a otras pruebas cuyo resultado es incompatible con el dictamen pericial), puede - entre varios - aceptar uno y desechar otros, atender más a los razonamientos que a las conclusiones, a la cualificación técnica del informante, al informe emitido en el proceso bajo los principios de inmediación y contradicción ( STS. 10.2.1994); reconociendo que es una prueba "más", ha de:

(1) indagar sobre la idoneidad o cualificación del perito para confeccionar el dictamen requerido,

(2) indagar sobre su imparcialidad (en función de los motivos de abstención o recusación, o en su caso, de la tacha del perito-testigo),

(3) El Tribunal Supremo viene incluso a establecer una prioridad, en caso de dictámenes discrepantes: (a) se acogen las conclusiones coincidentes de la mayoría de los peritos. (b) o se sigue el criterio de la mayor categoría profesional o grado de titulación del perito y (c) con frecuencia, se atiende con preferencia a la fuerza convincente de los informes (completud, congruencia y motivación, conocimientos metodológicos en la redacción del dictamen: enunciación del problema, metodología empleada o los datos de que se sirvieron y los medios empleados, análisis de las cuestiones suscitadas, conclusiones).

En consecuencia, en el presente caso, la parte demandada queda sujeta a abonar a la demandante la cantidad de 4.606Ž50 €/año, o su parte proporcional en meses, o días, en concepto de liquidación de los frutos civiles que hubiera podido producir la parte de la finca que ha seguido ocupando el demandado, que fueron dejados de percibir por la demandante, desde el 10 de julio de 2019, y hasta la devolución de la posesión por el demandado a la demandante, por lo que procede la estimación parcial de la pretensión indemnizatoria de la demanda, procediendo la estimación parcial del motivo, y por consiguiente la estimación parcial del recurso de apelación de la demandante.

TERCERO.- Apelan, además los demandantes principales y demandados en la reconvención Sr. Eusebio y Sarda 2000, S.L. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que, no obstante la desestimación de la reconvención, no hace imposición de las costas de la reconvención, por apreciar dudas jurídicas, solicitando los apelantes la imposición de las costas de la reconvención a la actora reconvencional.

Centrado así el motivo de la apelación, en cuanto a las costas de la primera instancia, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988, 26 de junio de 1990, y 4 de julio de 1997; RJA 1559/1988, 4896/1990, y 5845/1997), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, representado por procurador y asistido de abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños o gastos que, en definitiva, se originaron a la parte contraria.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

Aunque este principio tiene la excepción, prevista en el mismo artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

En este caso, la sentencia de primera instancia rechaza todas las pretensiones formulas en la reconvención por la parte actora reconvencional; no se han planteado dudas de hecho en cuanto a la ausencia de ejercicio, en tiempo y forma, del derecho de opción de compra; no se han planteado importantes dudas de derecho; y no se aprecian, en este asunto, circunstancias excepcionales que justifiquen la no imposición de costas al litigante vencido.

En consecuencia, de acuerdo con el principio de vencimiento objetivo del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede la imposición a la parte actora reconvencional de las costas de la reconvención en la primera instancia, procediendo, en definitiva, la estimación del motivo de la apelación de la parte actora principal y demandada en la reconvención.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación de la parte actora reconvencional, procede imponer a la parte actora reconvencional las costas de su recurso de apelación.

De acuerdo con el artículo 398.2, en relación con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación de la parte actora principal y demandada en la reconvención, no procede hacer expresa imposición de las costas de su recurso de apelación.

QUINTO.- De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación de la parte actora reconvencional, procede la pérdida del depósito para recurrir por la parte actora reconvencional apelante.

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación de la parte actora principal y demandada en la reconvención, procede la devolución del depósito para recurrir a la parte actora principal apelante.