Sentencia Civil 271/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 368/2022 de 08 de mayo del 2023

PRIMERO.- En la demanda rectora del procedimiento presentada por las entidades BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA S.A. (en adelante BBVA S.A.) y DIVARIAN PROPIEDAD S.A., se ejercita acción de desahucio por finalización de plazo, a la que se acumula la reclamación de cantidad, frente a DÑA. Marisa, en relación con el arrendamiento de la vivienda sita en la PLAZA000 nº NUM000, NUM001- NUM001 de MONTORNES DEL VALLES.

Se alega en la demanda que mediante Decreto de adjudicación dictado el 23 de septiembre de 2.013 en los autos de Ejecución Hipotecaria nº 1459/12, del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Granollers, UNNIM BANC S .A., adquirió la propiedad de la referida finca, siendo absorbida dicha entidad por BBVA A S.A. mediante fusión por absorción, quedando disuelta aquella e integrado todo su patrimonio activo y pasivo en BBVA.

Que en fecha 10 de septiembre de 2.018, BBVA aportó la finca a DIVARIAN PROPIEDAD S.A., mediante escritura pública de aportación de capital, ostentando esta última desde entonces la propiedad de la finca.

Que el contrato de arrendamiento se suscribió el 7 de marzo de 2.013 entre el anterior propietario y la demandada, por plazo de 5 años, con una renta mensual de 350 euros.

Que GESTIMED, administradora de la finca, remitió burofax a la demandada en fecha 27 de diciembre de 2.017, antes de que cumpliera la fecha límite teniendo en cuenta que el contrato vencía el 7 de marzo de 2.018, notificando a la demandada que no renovaría el contrato.

Que la demandada dejó de abonar las rentas desde noviembre de 2.014 hasta marzo de 2.018, fecha en que quedó extinguido el contrato, ascendiendo la deuda a 14.595,68 euros.

A partir del 7 de marzo de 2.018, se reclama la cantidad equivalente en concepto de rentas por los perjuicios causados por la negativa de la demandada a abandonar la finca, a razón de 370,50 euros mensuales.

En el suplico de la demanda se interesan los siguientes pronunciamientos:

"I. se declare resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 7 de marzo de 2013 por expiración del plazo pactado.

II. se declare haber lugar al DESAHUCIO de Marisa ( NUM002), por EXPIRACIÓN DEL TÉRMINO, con apercibimiento al demandado de que tendrá lugar su lanzamiento si no procede a su desalojo.

III. Asimismo, se condene a la demandada al pago de la cantidad de 21.217,07.- € ( VEINTIUN MIL DOSCIENTOS DIECISIETE EUROS CON SIETE CENTIMOS) en los siguientes términos:

a. La cantidad de 14.595,68.- € ( CATORCE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y CINCO EUROS CON SESENTA Y OCHO euros) a favor de BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A. (BBVA S.A.) en concepto de rentas adeudadas hasta la marzo de 2018.

b. Al pago de la cantidad de 2.545,89.- € (DOS MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO CON OCHENTA Y NUEVE CENTIMOS) a favor de BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A. ( BBVA S.A.) en concepto de ocupación inconsentida desde la fecha de resolución del contrato de arrendamiento el 7 de marzo de 2018 hasta septiembre de 2018.

c. Al pago de la cantidad de 4.075,50 a favor de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A, en concepto de ocupación inconsentida desde octubre de 2018 hasta la fecha de interposición de la presente demanda, cantidad que se incrementará a razón de a 370,50-€ mensuales hasta que se haga efectivo el lanzamiento.

IV. Todo ello con expresa condena en costas.

La demandada se opone alegando, en síntesis:

1.- Acumulacion indebida de acciones .- Esgrime que se ejercitan tres acciones:

*a) Acción de reclamación de cantidad por parte de la mercantil BBVA, S.A, que reclama 17.141,57.-€ (14.595,68 + 2545,89.-€) en concepto de rentas impagadas hasta el 7 de marzo de 2.018, y por ocupación inconsentida desde 7 de marzo de 2018 a setiembre de 2018, acción que debe seguirse por la vía del art. 249.1.6ª LEC.

*b) La acción de reclamación de cantidad por parte de la mercantil DIVARIAN por ocupación inconsentida a partir de octubre de 2018 por la vía del art. 437.1.3ª de la LEC

*c) La acción de desahucio por expiración del plazo del art. 250.1.1º de la LEC.

Que la acción de desahucio sólo corresponde ejercitarla a DIVARIAN y ha de seguirse por los trámites del juicio verbal del art. 250.1.1ª, y conforme al art. 437.4.3ª LEC puede acumularse la reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas a la acción de desahucio y por expiración del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Pero la acción de BBVA debe ejercitarse por los trámites del juicio ordinario conforme al art. 249.1.6ª por superar los 6.000 euros, por lo que existe una indebida acumulación de acciones al tener que tramitarse por procedimientos de distinta naturaleza.

2.- Falta de legitimación activa en relación con inadecuación de procedimiento.- Alega la demandada que debe partirse de dos premisas distintas:

a) Si el título de arrendamiento existe, el ejercicio de la acción de desahucio por expiración de plazo es correcta, pero como no ha mediado requerimiento previo por parte de DIVARIAN, debe desestimarse la demanda respecto a esta acción y seguirse sólo por las cantidades reclamadas.

b) Si el título de arrendamiento no existe, por haber expirado el plazo, y cuando DIVARIAN adquiere la propiedad, éste ya estaba extinguido como consecuencia del requerimiento efectuado por la mercantil BBVA, S.A. en fecha 27/12/2017, la demandada se halla en situación de precario, y por tanto, la acción que procede es la de desahucio por precario y no se le puede acumular la reclamación de cantidad.

La demandada considera que existe título vigente , pues ninguno de los dos burofaxes enviados por BBVA comunicando la expiración del plazo, fueron recibidos por ella. Y cuando DIVARIAN adquirió la propiedad tampoco requirió a la demandada la devolución de la posesión. Por tanto, conforme al art. 10 de la LAU, llegados los 5 años iniciales, el contrato se prorrogó por tres años más, estando en vigor hasta el 7 de marzo de 2.021, lo que debe conllevar la desestimación de la demanda respecto a la acción de desahucio por finalización del plazo.

3.- Incumplimiento de la obligación de ofrecer alquiler social , en base a la Disposición Transitoria 1ª del decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, como requisito de admisibilidad de la demanda, encontrándose la demandada en riesgo de exclusión social según informe de los servicios sociales de 28 de febrero de 2.018, e informe actualizado de 27 de enero de 2.020.

4.- Pluspetición respecto a la reclamación de BBVA.- Alega que pagó la renta a quien consideraba titular del contrato hasta noviembre de 2.014. A partir de entonces, estarían prescritas las rentas anteriores a Octubre de 2.016, al haberse presentado la demanda en octubre de 2.019, sin que antes se hubiera efectuado ninguna reclamación, por lo que únicamente se adeudarían 8.050 euros de rentas de noviembre de 2.016 a septiembre de 2.018 respecto a BBVA, a razón de 350 euros, dado que la Comunidad de Propietarios la paga directamente la demandada (10 euros), como se acreditará en el momento procesal oportuno, y no consta notificada a la demandada la actualización que aplica la actora desde abril de 2017.

Subsidiariamente, si se considera que el burofax de 19 de enero de 2.018 interrumpe la prescripción, la cantidad adeudada sería 15.750 euros por las rentas de enero de 2.015 a septiembre de 2.018, a razón de 350 euros.

5.-Pluspetición respecto a la reclamación de DIVARIAN, por cuanto el importe de la renta es de 350 euros, conforme anteriormente se ha indicado, y no 370,50 euros.

Se celebró vista el 10 de noviembre de 2021 en la que la magistrada a quo desestimó la excepción de inadecuación de procedimiento, y respecto a la acumulación indebida de acciones manifestó que se resolvería en la sentencia.

La demandada aportó un burofax recibido en septiembre de 2021, enviado por HAYA Real Estate, en el que le comunican que, por indicaciones de DIVARIAN PROPIEDAD S.A., el contrato de arrendamiento de 07/03/2013, finalizará el día 6/03/2022, quedando extinguido en dicha fecha.

El Letrado de la actora manifestó desconocer la remisión de dicho burofax, y que debía tratarse de un error, impugnando el valor probatorio del documento.

La sentencia de instancia desestima íntegramente la demanda por considerar que con el burofax aportado por la demandada en la vista, fechado el 9 de septiembre de 2.021, en el que se comunica que el contrato de autos expira el 6 de marzo de 2.022, se está reconociendo por la propietaria DIVARIAN la vigencia del contrato por aplicación de la doctrina de los actos propios, y por tanto, procede la desestimación de la acción de desahucio por expiración del plazo, así como la acción de reclamación de cantidad instada por DIVARIAN al no adeudarse ninguna cantidad en concepto de indemnización de daños y perjuicios por ocupación inconsentida. Y respecto a BBVA, que carece de legitimación para el ejercicio de la acción de desahucio por expiración de plazo, por lo que no procede analizar la acción de reclamación de cantidad, cuyo ejercicio en el presente procedimiento únicamente se permite en caso de que la misma se acumule a la acción de desahucio, sin perjuicio de que pueda acudir al procedimiento declarativo para la satisfacción de su pretensión.

Frente a dicha resolución interponen recurso de apelación las demandantes y la impugnan en todos sus pronunciamientos, sosteniendo que el contrato quedó extinguido el 7 de marzo de 2.018, al haber comunicado la propiedad su voluntad de no prorrogar el contrato a su vencimiento, siendo admisible la acumulación de la reclamación de rentas vencidas y cantidades devengadas por continuar la demandada en la posesión de la finca. Interesan, en resumen la estimación íntegra de los pedimentos formulados en la demanda.

La demandada se opone al recurso y solicita la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Partiendo de los antecedentes que han quedado expuestos,y comenzando por la acción de desahucio por finalización de plazo, hemos de recordar que en relación con la valoración de la prueba en el ámbito del recurso de apelación, la jurisprudencia del Tribunal Supremo puede resumirse en los términos que se contienen en la STS de 16 de noviembre de 2016, que señala : "1.-Como dijimos en la sentencia núm. 269/2016, de 22 de abril, con cita de otras varias de este mismo Tribunal , el recurso de apelación supone una revisio prioris instantiae [revisión de la primera instancia] que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa,.... En este sentido, ha declarado el Tribunal Constitucional en la STC 212/2000, de 18 de septiembre : "[...] en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una revisio prioris instantiae, en la que el órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, ...con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( tantum devolutum quantum appellatum)". ...Lo que nos permite afirmar que el tribunal de apelación no está en modo alguno sujeto a las apreciaciones del juez de primer grado, tanto fácticas como jurídicas".

Por tanto, este órgano de apelación goza de plenas facultades para revisar todo el material probatorio aportado en la primera instancia.

Dicho esto, por razones de sistemática y lógica expositiva analizaremos, en primer término, la controversia suscitada en torno al burofax remitido a la demandada en fecha 27 de diciembre de 2.017, aportado como documento nº 7 de la demanda.

Partimos de que el contrato de arrendamiento se suscribió en fecha 7 de marzo de 2.013, pactándose en la cláusula primera un plazo de duración de un año, "sin perjuicio del derecho del arrendatario a la prórroga del mismo hasta CINCO AÑOS, conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la LAU, por lo que finalizaba el 7 de marzo de 2.018.

En fecha 27 de diciembre de 2.017, la entidad GESTIMED, en nombre de BBVA, entonces propietaria de la finca, remite burofax a la demandada mediante el que le comunica la voluntad de esta de no prorrogar el contrato, y que, llegada la finalización del plazo contractual, el 6 de marzo de 2.018, debía desocupar el inmueble y entregar las llaves y la posesión de la vivienda (documento 7 de la demanda). La demandada niega haber recibido dicha comunicación, y por tanto, considera que el contrato quedó prorrogado por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, conforme al art. 10 de la LAU, esto es, hasta el 7 de marzo de 2.021.

En cuanto a la notificación de la voluntad de no renovar el contrato, no obstante su indiscutida naturaleza recepticia, es doctrina constitucional reiterada que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000,de 29 de mayo, y 6/2003, de 20 de enero),

En relación con la forma de la comunicación, lo cierto es que la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la comunicación fehaciente, ni siquiera exige la forma escrita, por lo que, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.

En este sentido, el Tribunal Supremo, en la STS 493/2022, de 22 de junio (ROJ : STS 2462/2022) trata la problemática de estas comunicaciones en cuanto a " si es posible dar valor de requerimiento fehaciente, al que no pudo ser entregado personalmente en el domicilio del arrendatario, pero sí dejada la advertencia de tenerlo a su disposición en la oficina de correos y no ser recogido por voluntad del arrendatario". Y concluye el TS que:

" No ofrece duda que el requerimiento de pago de la renta debe llevarse a efecto de manera fehaciente a través de un medio que permita dejar constancia de su realización. Dicho de otra forma, que dé crédito a la realidad de su práctica. En este caso, el procedimiento empleado por la parte arrendadora reúne dicho requisito, en tanto en cuanto el burofax remitido es un instrumento idóneo a los pretendidos efectos, en tanto en cuanto acredita el contenido literal de la comunicación enviada, así como la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega.

Ahora bien, la cuestión debatida es otra. Es decir, si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervación de la acción, cuando consta como no entregado y "dejado aviso".

En el presente caso, el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

Por otra parte, no puede avalarse una conducta obstativa, contraria a los postulados de la buena fe, consistente en evitar las consecuencias legales de un acto jurídico. (...)

Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés."

También la STS 633/2022, de 29 de septiembre (ROJ : STS 3502/2022) precisa que la naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionadamente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido. Practicado el requerimiento fehaciente, su no recepción por causa imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia; no se exige una reiteración en su práctica cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso".

En el presente caso, la comunicación se hizo por medio de MRW, aportándose con la demanda certificación de dicha entidad conforme fue enviada, según consta en los registros de Confirmsign, el día 27/12/2017 a las 11:29:21, constando como destinataria la demandada y remitida a la finca arrendada, sita en la PLAZA000 nº NUM000, NUM001- NUM001 de MONTORNES DEL VALLES. De la referida certificación se desprende que se llevó a cabo un primer intento de notificación el día 28 de diciembre de 2.017 a las 15:05 h y un segundo el mismo día a las 19:29 h. Consta asimismo un resguardo de "a disposición para recogida" de fecha 29 de diciembre de 2.017, sin que conste que la demandada pasara a recoger la notificación, y un resguardo de "rehusado", de fecha 28 de enero de 2.018. No consta que la destinataria fuese desconocida en ese domicilio, ni que el envío hubiese caducado en lista, sino que aparece como "rehusado", lo que implica una conducta renuente de la destinataria a ser notificada, sin interesarse por conocer cuál era el contenido de la comunicación.

En tales circunstancias, consideramos que la notificación ha de surtir plenos efectos, y por tanto debe entenderse que la arrendadora practicó la notificación exigida con 30 días de antelación, comunicando su intención de no prorrogar el contrato, sin que la demandada haya alegado ni aportado prueba alguna sobre los motivos, no imputables a ella, por los que no atendió el aviso de entrega, habiendo dispuesto de un mes para recogerlo, no existiendo tampoco ninguna constancia de circunstancia alguna que le impidiera tener conocimiento del aviso. En consecuencia, el contrato quedó extinguido a la finalización del plazo, el 7 de febrero de 2.018.

Es cierto que en la vista celebrada el día 10 de noviembre de 2.021, la parte demandada aportó una comunicación remitida por HAYA Real Estate con fecha 9 de septiembre de 2.021, en la que, diciendo seguir indicaciones de la propiedad, DIVARIAN PROPIEDAD S.A., se le comunica que el contrato "quedará extinguido el 06/03/2022"; sin embargo, dicha demandante niega haber dado tales indicaciones, y pese a que su dirección letrada impugnó en la vista el valor probatorio del documento, no se ha practicado prueba para adverarlo, circunstancias que impiden que podamos considerar de aplicación la doctrina de los actos propios en que la juzgadora de instancia se ha basado para desestimar la demanda.

Como tiene declarado este tribunal de forma reiterada, para la aplicación de la doctrina de los actos propios, que tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, y que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2000;RJA 9244/2000, que cita las Sentencias del Tribunal Constitucional 73 y 198/1988, y el Auto del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993;RTC 77/1993), se requiere que la conducta previa, contra la que no se puede ir posteriormente, tenga ciertos caracteres, y así la jurisprudencia había ya recogido la necesidad de la relevancia jurídica de la conducta, afirmando que los actos deben ser reveladores del designio de decidir la situación jurídica de su autor, y en cuanto a la significación jurídica del acto anterior es menester que ésta pueda ser valorada objetivamente como índice de una actitud adoptada respecto a la situación jurídica en la cual ha sido realizada.

En esta línea, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990, 5 de Marzo de 1991, 4 de Junio de 1992, 12 de Abril de 1993, y 30 de Mayo de 1995) que únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, de modo que los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995, 30 de septiembre de 1996, y 20 de junio de 2002; RJA 291/1995, 6821/1996, y 5230/2002).

En este caso, únicamente disponemos de un documento que no ha sido enviado por la demandante e, insistimos, no ha sido ratificado por la entidad que aparece como remitente, y que no se compagina con la actuación mantenida por la demandante, que no solo interpuso la demanda interesando la declaración de extinción del contrato por finalización de plazo, sino que en el acto mismo de la vista ratificó y mantuvo dicha petición, por lo que no cabe atribuir a tal documento la significación de acto inequívoco y definitivo que se requiere para la aplicación de la doctrina de los actos propios que ha quedado expuesta.

Por todo ello, procede la estimación de la demanda en cuanto a la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento, por expiración del plazo pactado, con la consiguiente estimación del recurso de apelación en lo relativo a este particular.

TERCERO.- Por lo que se refiere a la reclamación de cantidad, es lo cierto que, de acuerdo con el artículo 73.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para que sea admisible la acumulación de acciones es preciso que las acciones acumuladas no deban, por razón de su materia, ventilarse en juicios de diferente tipo.

En este sentido, de acuerdo con el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas, así como las que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca. En consonancia, el art. 249.1.6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, excluye de los trámites del juicio ordinario las demandas que versen sobre reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario.

Por otro lado, el artículo 437.4.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame; y el artículo 220.2 del mismo texto legal, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, admite en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, que la sentencia, el auto o el decreto incluyan la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

Y el apartado 5 de dicho artículo permite la acumulación de acciones que uno tenga contra varios sujetos o varios contra uno, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el art. 72 y en el apartado 1 del art. 73.

Este Tribunal se ha pronunciado en repetidas ocasiones (Sentencia de 5 de mayo de 2020, ROJ SAPB 2736/2020, por todas), en el sentido de que es doctrina jurisprudencial consolidada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta, se mantiene en tanto no se reintegre al arrendador la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para que cese dicha obligación el mero abandono de la finca, e igualmente, tampoco se extingue esta obligación de pago en el supuesto de que, extinguido o resuelto el contrato, el arrendatario se mantenga en la posesión de la finca, si bien en tal caso la obligación de pago sería no en concepto de renta en sentido estricto, sino en un sentido más amplio que incluye "contraprestación o indemnización por el uso".

Esta concepción amplia de renta se infiere del mismo texto legal; así, el referido art. 220.2 LEC cuando contempla la posibilidad de reclamar rentas futuras de manera acumulada a un juicio de desahucio, no limita la condena a aquellas que se devenguen con posterioridad a la demanda hasta el momento de la sentencia estimatoria de la acción de desahucio que pueda recaer, sino que alcanzan a las que sucesivamente se devenguen hasta el momento de entrega de la posesión efectiva de la finca; es decir, incluye en la reclamación de "rentas", aquello que, en un sentido estricto, sería una indemnización o contraprestación por el uso, estableciendo legalmente los parámetros para su determinación en ejecución de sentencia, en consonancia con el art. 219 LEC: fecha de presentación de la demanda -dies a quo-, fecha de recuperación de la posesión (entrega de llaves o lanzamiento) -dies ad quem- y cuantía de la renta -el importe de la última reclamada, última impagada antes de la demanda- .

La ratio legis del precepto examinado reside en evitar al arrendador acudir, una vez resuelto el contrato y recuperada la posesión, a un nuevo pleito para reclamar al arrendatario incumplidor las rentas devengadas durante el curso del procedimiento y hasta la ejecución de la sentencia.

Así pues, por más que la parte demandante utilice la expresión "indemnización por ocupación inconsentida", estamos ante una reclamación de rentas en el amplio sentido expuesto, y no de una indemnización que requiera la acreditación de la existencia de los perjuicios causados, su determinación, alcance y valoración, precisando una liquidación, por lo que no existe propiamente una acumulación de acciones ( rentas más indemnización), y lo reclamado no excede del ámbito del juicio verbal determinado por razón de la materia recogido en el art. 250.1.1º LEC ( Sentencia de esta Sección 13ª de 2 de marzo de 2.017, ROJ SAP B 2258/2017), siendo innegable la obligación de la arrendataria de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada.

En consecuencia, en el presente caso, siendo hecho incontrovertido que BBVA fue propietaria de la finca de autos hasta septiembre de 2.018 en que la transmitió a DIVARIAN PROPIEDAD S.A., esta se encuentra legitimada para el ejercicio de la acción de desahucio por finalización de plazo y para reclamar las rentas a partir de octubre de 2.018 y hasta el momento de la efectiva devolución de la posesión. Y asimismo, BBVA lo está para reclamar lo impagado hasta septiembre de 2.018, siendo admisible la acumulación subjetiva de acciones al provenir ambas reclamaciones del mismo título ( art. 72 LEC.) y debiendo ventilarse ambas por los trámites del juicio verbal.

Ahora bien, la demandada planteó en su contestación excepción de pluspetición, que quedó imprejuzgada en la sentencia de instancia y que hemos de examinar en esta alzada.

Articula dicha excepción la demandada en relación con tres cuestiones distintas. La primera por prescripción de la acción respecto de parte de las rentas reclamadas, siendo datos relevantes para su resolución los siguientes:

1.- Se reclaman rentas desde noviembre de 2.014.

2.- La demanda rectora del procedimiento se presenta en Octubre de 2.019

3.- En fecha 18 de enero de 2.018 la arrendadora remitió burofax a la arrendataria reclamando el pago de las rentas adeudadas hasta ese momento, burofax en el que concurren las mismas circunstancias que respecto al de notificación de la voluntad de no prorrogar el contrato, que han quedado expuestas en el fundamento segundo de esta resolución, por lo que nos remitidos a lo allí argumentado en cuanto a la efectividad del burofax, en orden a evitar reiteraciones innecesarias, siendo que en este de reclamación de rentas, se remite también a través de MRW, constando el resguardo del intento de la primera notificación el 22 de enero de 2.018, el de la segunda en fecha 23 de enero de 2.018, la puesta a disposición de la destinataria el mismo día 23 de enero, y el resguardo de rehusado el 23 de febrero de 2.018.

Por tanto, siendo de aplicación el plazo de prescripción trienal previsto en el art. 121-21 del Código Civil de Cataluña (CCCat.), en cuyo apartado a) se dispone que: " Prescriben a los tres años: a) Las pretensiones relativas a pagos periódicos que deban efectuarse por años o plazos más breves", el burofax de enero de 2.018 produce el efecto de interrumpir la prescripción, por lo que deben considerarse prescritas las rentas anteriores a enero de 2.015, de manera que, respecto a BBVA, únicamente cabe reconocer las rentas correspondientes a las mensualidades de enero de 2.015 a septiembre de 2.018, ambos inclusive.

El segundo motivo en que la demandada fundamenta la pluspetición se refiere a la cuantía de la renta mensual. En el escrito de demanda no se especifica el importe de cada mensualidad, debiendo acudir al burofax de reclamación de enero de 2.018, así como al posterior de julio de 2.018, en los que aparece la relación de los recibos impagados, resultando que hasta abril de 2.017 el importe era de 360 euros/mes. Este importe se corresponde con lo pactado en el contrato, en cuya cláusula 8ª se estableció que la renta pactada era de 350 euros mensuales, y en la cláusula 9ª se estipuló que " Independientemente de la renta pactada, será a cargo del arrendatario la cuota de comunidad de vecinos que actualmente asciende a 10.00 € mensuales pagaderos al arrendador sumándola a la renta pactada".

La demandada alega en la contestación que el importe de la renta son 350 euros porque paga ella directamente la Comunidad de Propietarios, lo que, decía, acreditaría en el " momento procesal oportuno". Sin embargo, tal acreditación no se ha producido, no habiendo aportado prueba alguna de tales pagos a la Comunidad, por lo que ha de abonar los 10 euros estipulados en el contrato junto con cada mensualidad de renta.

Y la tercera cuestión esgrimida por la demandada en la contestación es que en la relación de impagos que efectúa la arrendadora se incrementa la renta a 370,50 euros a partir de la mensualidad de abril de 2.017, sin que se le haya comunicado nunca una actualización de renta ni incremento alguno. Y, ciertamente, no existe en las actuaciones constancia alguna de tal comunicación, no habiendo aportado la parte demandante ninguna prueba que justifique el incremento que pretende repercutir ni los parámetros en que se basa. Es más, ni siquiera efectuó alegación complementaria o aclaratoria alguna en la vista, ni en el recurso de apelación que aquí resolvemos efectuó mención alguna al respecto. En consecuencia, ha de acogerse la alegación de la demandada sobre este particular, quedando fijada la cantidad mensual a abonar por la demandada en 350 euros, más los 10 euros de cuota de la Comunidad de Propietarios, esto es, 360 euros mensuales.

De todo lo expuesto se sigue que procede estimar parcialmente el recurso en cuanto a la reclamación dineraria, condenando a la demandada a abonar a BBVA la suma de 16.200 euros, que corresponde a las rentas de enero de 2.015 a septiembre de 2.018; y a abonar a DIVARIAN PROPIEDAD la suma de 3.960 euros por las rentas de Octubre de 2.018 a septiembre de 2.019, en ambos casos a razón de 360 euros/mes, devengando ambas cantidades los intereses procesales del art. 576 LEC. Asimismo, procede condenar a la demandada al pago de las rentas desde octubre de 2.019 inclusive, hasta la efectiva devolución de la posesión, cuya cuantificación se llevará a cabo, en su caso, en ejecución de sentencia, a razón de 360 euros mensuales.

CUARTO.- Respecto a las costas de primera instancia, estimándose en parte la demanda, no procede imposición de costas, corriendo cada parte con las causadas a su instancia, y las comunes, en su caso, por mitad ( art. 394. 2 LEC).

La estimación del recurso conlleva que no se efectúe expresa imposición de las costas causadas en esta alzada ( ex. art. 398 LEC ).

Visto lo expuesto,