Sentencia Civil 478/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1403/2022 de 08 de julio del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

D. Bernardo presenta demanda de juicio verbal, en reclamación de cantidad, por rentas impagadas y desperfectos ocasionados en el inmueble arrendado sito en el DIRECCION000, de SANT VIÇENC DE MONTALT, contra D. Borja, D. Belarmino y Dª Leticia.

Expone que el día 8 de febrero de 2019 suscribió un contrato de arrendamiento con los demandados quienes entregaron las llaves el 31 de julio de 2020, dejando impagadas las mensualidades del arrendamiento de mayo y julio de 2020.

Además, cuando recuperó la posesión detectó numerosos desperfectos ocasionados por los arrendatarios, encargando un informe pericial que detalla los daños y fija la cuantía de los mismos en 4.439,50 euros.

Dado que existía una fianza y una garantía adicional, de 2.600 euros, debe compensarse con la deuda y el importe de valoración de los daños ocasionados, con el siguiente desglose:

- Daños en inmueble: 4.439,50 euros.

- Impago 2 mensualidades (mayo y julio 2020): 2.600 euros.

- Fianza y garantía adicional: - 2.600 euros.

- Total deuda a favor de la propiedad: 4.439,50 euros.

Y solicita se dicte sentencia por la que se declare la responsabilidad de los demandados y se les condene, solidariamente, al pago de la cantidad de 4.439.50 euros, más los intereses que se devenguen, con expresa condena en costas.

Comparece y contesta la demanda D. Belarmino, quien opone:

1) Se niega el impago de dos mensualidades, debiendo ser la parte demandante quien acredite el impago.

2) En la partida de desperfectos, de la pericial aportada con la demanda, debe descontarse la cantidad de 2.079 euros.

Se niega el impago de dos rentas.

Por lo que, al descontar la fianza de 2.600 euros, los daños que se aceptan y que ascienden a 2.360 euros, quedan cubiertos con la fianza, y resulta un saldo de 240 euros a favor del demandado.

Y solicita se dicte sentencia por la que se desestime la pretensión formulada de contrario por D. Bernardo, absolviendo a D. Belarmino y con expresa imposición de las costas del procedimiento al demandante.

Se declara a Dª Leticia y a D. Borja en situación procesal de rebeldía.

La sentencia de primera instancia estima la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Bernardo y condena a D. Borja, D. Belarmino y Dª Leticia al pago de 4.439,50 euros, más intereses legales a contar de la reclamación judicial, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de D. Belarmino interpone recurso de apelación en el que alega:

I.- Acreditación del impago de la renta.

Los pagos siempre se han hecho en cajero automático, por lo que el arrendatario no tiene justificantes de transferencias bancarias para acreditar el pago, debiendo ser la parte actora quien acredite el impago.

II.- Daños.

No se admiten:

Daños de continente de uso y desgaste:

Daños relativos a la limpieza a presión de paramento del jardín, y humedades:185 euros.

Partida de recolocación de alicatado desprendido de cocina: 245 euros.

Daños de continente por mal uso o mala utilización: no se admite la partida de 1.275 euros, por el desmontaje de instalación de pladur, saneado de pared y pintura incluso gestión de residuos, tampoco con la reparación del hueco de la pared, saneado y pintado que asciende a 120 euros, ni la reposición de pieza de alicatado agujereado valorado en 55 euros.

En cuanto a los daños de contenido por mal uso, el apelante no está conforme con la partida de 199 euros por la reposición del parasol del jardín.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la dictada en primera instancia, se estime el recurso, con imposición de las costas a la parte actora.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Obligaciones de arrendador y arrendatario.

El arrendatario tiene una serie de obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento de conformidad con la LAU y con el Código Civil.

En primer término, la obligación del pago de la renta por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado, con la entrega de las llaves.

Por otro lado, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( artículo 1.555 del Código Civil) : responde del cuidado y conservación del inmueble conforme a los artículos 1.555, 1.559 y 1.563 del Código Civil, 21 y 30 de la LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - artículos 1.561 y siguientes del Código Civil - y del pago del precio, es decir, del pago de la renta y demás cantidades que asumió o correspondan al arrendatario, artículos 1.255.1 del Código Civil, 17 y 20 de la LAU.

Asimismo, las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Al finalizar el arriendo, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

Al mismo tiempo, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543, 1.545, 1.554.1º y 1.555.2º del Código Civil) , es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562, 1.563 y 1.564 del Código Civil) , hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo1.563 del CC) -, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo1.564 del CC) .

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

Esto es, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

En todo caso, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Y finalmente, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del Código Civil) .

TERCERO.- Pago de la renta. Carga de la prueba.

El artículo 217 de la LEC establece que incumbe la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la demanda al actor y la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes al demandado; de modo que, probada la existencia de una obligación, es al deudor a quien corresponde la alegación de la prueba del pago (como hecho extintivo) o de cualquier otro hecho que la impida, excluya o extinga.

Así, en el supuesto de autos, al arrendador demandante le basta con probar la existencia del contrato de arrendamiento en vigor al tiempo de devengarse las rentas que se reclaman (de donde resulta la obligación del arrendatario del pago de la correspondiente renta mensual) y su importe de la renta, debiendo el arrendatario demandado alegar y probar los hechos de los que se derive la extinción de la deuda.

Esta sección tiene reiteradamente declarado, así, en la sentencia 993/2020 de 28 de diciembre de 2020, rollo 811/2019, con fundamento en el artículo 217.2 y 6, en relación con el artículos 444.1 de la LEC, que la carga de la prueba del pago debe atribuirse al demandado arrendatario, que es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago o de los reflejos contables o bancarios del mismo, siquiera, como mínimo, de las extracciones de efectivo.

El artículo 217 de la LEC establece que incumbe la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la demanda al actor y la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes al demandado, de modo que, probada la existencia de una obligación, es al deudor a quien corresponde la prueba del pago (como hecho extintivo).

En definitiva, es al arrendatario a quien corresponde probar las rentas satisfechas por el mismo, a través de cualquier medio a su alcance que justifique el pago o consignación y, no lo ha hecho.

Lo contrario supondría exigir al arrendador una prueba, no diabólica, sino imposible, en la medida en que se le estaría exigiendo la prueba de un hecho negativo (es decir, probar que no ha recibido el importe de la renta), cuando es a la parte demandada (arrendataria) a quien corresponde probar que el pago se ha verificado, en la medida en que, además de ser una obligación que le incumbe (propia y genuina de la relación locativa), cuenta con toda la disponibilidad para hacerlo.

En aplicación de lo anterior, resulta incuestionable, pues, que, en el caso de autos, la prueba del pago correspondía al recurrente dado que, por más que pretenda sostener que la facilidad probatoria pesa sobre el arrendador, lo cierto es que la única parte de la relación arrendaticia que se encuentra en mejor disposición de acreditar el hecho positivo del pago de la renta es el arrendatario.

El arrendador acompaña como documento 3 de su demanda un extracto bancario de movimientos que van desde el día 1 de enero de 2020 al día 1 de octubre de 2020, en el que constan los ingresos a través de cajero en concepto de " alquiler SANT VICENS DE MONTALT" de los meses de enero, febrero, marzo, abril y junio de 2020. No consta el pago de los meses de mayo y julio de 2020.

Por lo que habiéndose devuelto la posesión de la vivienda el día 31 de julio de 2020, debe el arrendatario abonar las dos mensualidades de renta pendientes de pago.

CUARTO.- Devolver la vivienda arrendada tal y como la recibió.

Como hemos dicho, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.561 del Código Civil, el arrendatario debe devolver la finca al concluir el arriendo, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1.462 y 1.463 del Código Civil ( sentencias del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 1963 y 30 de septiembre de 1974).

Asimismo, es doctrina reiterada que, en virtud de la norma reguladora del "onus probandi" ( artículo 217 de la L.E.C.) incumbe la carga de la prueba de la entrega de la posesión al arrendatario demandado,

La obligación del pago de la renta por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado, con la entrega de las llaves.

Y, llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del Código Civil) .

Finalmente, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar que los desperfectos existentes en el momento de devolver la posesión de la vivienda ya existían al iniciar el arriendo o que se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

Pues bien, partiendo de lo anterior, la prueba testifical y la prueba pericial permiten concluir que el arrendador ha acreditado, como le correspondía, la existencia en la vivienda, al cese del arrendamiento, de los daños y desperfectos que seguidamente se analizarán, que los mismos se ocasionaron durante la vigencia del arriendo y las actuaciones necesarias para devolver la vivienda a su estado previo a la ocupación por el arrendatario.

QUINTO.- Valoración de los desperfectos y actuaciones necesarios para su reparación.

En el Informe Pericial emitido por GABINETE PERICIAL CVT PERITACIONS SCP, a propuesta de la parte actora, ratificado en el acto del juicio y no contradicho por pericial propuesta por la parte demandada, se hace constar:

a) Continente - Actos vandálicos:

4 uds Reposición de puertas de madera tipo provenzal barnizadas 1.920 euros.

b) Continente - Daños por mal uso o mala utilización:

2 Uds Desmontaje de instalación de compartimientos de pladur, saneado de pared y pintura incluso gestión de residuos 1.275 euros.

1 Ud Reparación de hueco en pared, saneado y pintado: 120 euros.

1 Ud Reposición de pieza de alicatado agujereado: 55 euros.

1 Ud Limpieza por medios manuales y producto abrasivos de cristal e interior de chimenea de hogar: 85 euros.

Total (IVA no incluido) 1.535 euros.

c) Continente - Daños por uso/desgaste:

1 Ud Reparación de persiana enrrollable: 85 euros.

1 Ud Reposición de piedra artificial de coronamiento baranda obra en jardín 190 euros.

1 Ud Limpieza a presión de paramento jardín: 185 euros.

1 Ud Recolocación de alicatado desprendido de cocina: 245 euros.

1 Ud Recolocación de protector de instalación A.A. 15,50 euros.

Total (IVA no incluido) 720,50 euros.

d) Contenido - Daños por mal uso o mala utilizacion:

1 Ud Reposición de teléfono de ducha 55 euros.

1 Ud Reposición de parasol de jardín 199 euros.

Total (IVA no incluido) 254 euros.

Cristales - Importes:

1 Ud Limpieza cristal espejo baño 10 euros.

Total (IVA no incluido) 10 euros.

La parte apelante alega que de la cantidad reclamada en concepto de daños que constan en la pericial aportada con la demanda, debe descontarse la cantidad de 2.079 euros correspondientes a las siguientes partidas:

a) En la partida de daños de continente de uso y desgaste, se opone a las partidas siguientes:

Daños relativos a la limpieza a presión de parámento del jardín y humedades: 185 euros.

Recolocación de alicatado desprendido de cocina: 245 euros.

b) En cuanto a los daños de continente por mal uso o mala utilización, no está conforme con la partida de 1.275 euros, por el desmontaje de instalación de pladur, saneado de pared y pintura incluso gestión de residuos, tampoco con la reparación del hueco de la pared, saneado y pintado que asciende a 120 euros, ni la reposición de pieza de alicatado agujereado valorado en 55 euros.

c) En cuanto a los daños de contenido por mal uso, no está conforme el apelante con la partida de 199 euros por la reposición del parasol del jardín, alegando que dicho parasol, no consta en el anexo, ni aparecen fotografías, negando el demandado que hubiera un parasol cuando se alquiló la vivienda.

Procede analizar entonces las partidas impugnadas por la parte apelante sin que sea necesario entrar a conocer sobre aquellas partidas que han sido aceptadas.

En cuanto a la partida de desmontaje de instalación de compartimientos de pladur, saneado de pared y pintura incluso gestión de residuos, por importe de 1.275 euros, explicó el perito en el acto del juicio que el garaje era una sola estancia y que se había compartimentado mediante la colocación reciente de pladur, hacía un año aproximadamente, por lo que debe asumir el arrendatario el coste de devolver esta dependencia al estado en que se hallaba en el momento de la celebración del contrato.

En cuanto a la partida de reparación de hueco en pared, saneado y pintado, por importe de 120 euros, la atribuyó el perito a un mal uso o mala utilización del inmueble por lo que debe ser asumida por el arrendatario.

La partida de reposición de teléfono de ducha con un coste valorado por el perito de 55 euros debe imputarse a los arrendatarios por tratarse de un daño ocasionado por mal uso o mala utilización de la vivienda arrendada.

Por el contrario, las partidas de limpieza a presión de paramento jardín por importe de 185 euros y de recolocación de alicatado desprendido de cocina que asciende a 245 euros, no cabe imputarlas al arrendatario pues son daños por uso o desgaste, como hace constar el perito en su informe, por lo que debe deducirse de la cantidad reclamada.

Asimismo, la partida de reposición de parasol de jardín valorada en 199 euros, no puede atribuirse al arrendatario pues en las fotografías acompañadas con la demanda, como documento 6, que corresponden al estado de la vivienda arrendada en el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento, aparece, junto a la mesa y las sillas de jardín, el parasol, en el mismo estado (sólo tiene la estructura metálica, las varillas) que presenta, tanto en el informe pericial, como en la fotografía 27 del acta notarial de 2 de septiembre de 2020, de lo que se desprende que el parasol ya estaba en ese estado cuando se alquilo la vivienda.

Lo anterior supone que debe deducirse de la suma objeto de condena la cantidad de 629 euros, correspondiente a las partidas anteriores (185 euros + 245 euros+ 199 euros = 629 euros) por lo que debe estimarse en parte el recurso y la demanda y condenar a los demandados a pagar al demandante la cantidad de 3.810,5 euros, más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la interpelación judicial.

SEXTO.- Costas.

Estimando en parte la demanda y el recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias, conforme a los artículos 394.2 y 398.2 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación,