Sentencia Civil 101/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 699/2021 de 09 de febrero del 2023

PRIMERO.- Invocando los arts. 522-1.2 y 544-1 CCC, así como el art. 38 LH, el Sr. Armando interpuso demanda contra el Sr. Andrés, y los IGNORADOS HEREDEROS del Sr. Gaspar, solicitando:

"... dicte Sentencia en cuya virtud DECLARE EL DOMINIO del Sr. Armando, sobre la registral NUM001 inscrita en el Registro de la Propiedad 3 de Barcelona a favor del mismo, RESTITUYÉNDOSELE LA POSESIÓN de tal finca, con condena en costas.

SUBSIDIARIAMENTE SUPLICO AL JUZGADO: que la Autoridad judicial dicte en su día Sentencia que acuerde pasar por los siguientes pronunciamientos:

1. Declare el dominio de la registral NUM001, inscrita en el Registro de la Propiedad 3 de Barcelona, a favor del demandado Sr. Andrés y, en su caso, a favor de los ignorados herederos identificados del Sr. Gaspar, o, alternativamente, se ordene elevar a público Contrato privado de Compraventa por los herederos del Sr. Gaspar.

2. Ordene, en caso de haberse declarado el dominio, expedir mandamiento por el que se inscriba la sentencia, cumpliendo con el tracto sucesivo, inscribiendo el derecho de propiedad a favor del Sr. Andrés y, en su caso, a favor de los ignorados herederos del Sr. Gaspar que se hayan identificado.

3. Condene al Sr. Andrés al pago de 1.361,55 EUR en concepto de daños y perjuicios imputables, y los impuestos que se devenguen durante este procedimiento, con más los intereses que correspondan.

4. Se condene en costas."

Expone que es titular del dominio pleno de un local de Sants, sito en la CALLE000 nº NUM000 de Barcelona, como consta en el Registro de la Propiedad, abonando el IBI. Que no obstante pervive un conflicto sobre dicha finca, que se sigue frente al Sr. Andrés, cuyo padre -difunto con fecha 20-12-1987-, ostentó un derecho imperfecto sobre la finca, al no constar que hubiera consumado la compraventa. Que, el 13-12-1982, el Sr. Armando y el Sr. Gaspar celebraron un contrato privado de venta del local, pero el comprador no realizó el último pago de 325.000.- ptas., fijado en 30-1-1983 (mediante el pago de otra letra de cambio). Que el demandante comunicó al comprador, el 10-11-1988, que procedía a resolver el contrato ex art. 1504 y concordantes CC (comunicación hoy perdida, a la que se refiere el documento notarial que se dirá). Que tras el requerimiento, el Sr. Andrés, hijo del comprador, acudió al Notario de Barcelona, el Sr. Rogelio Pasola i Badia, el 20-12-1988, consignando 325.000.- ptas., y parece que dicha circunstancia fue comunicada al demandante, pero nunca fue recibida. Que el local ha sido poseído y ocupado, en los últimos 15 años, por el Sr. Porfirio, permaneciendo vacío en la actualidad. Que el 31-7-2013 el demandante remite burofaxes requiriendo al Sr. Gaspar para que deje de perturbar sus derechos. Que con la finalidad de desbloqueo, el Sr. Armando propone por burofax al Sr. Gaspar, que comparezca, con fecha 28-2-2014, ante Notario, para aportar contrato privado y elevarlo a público, y ello a pesar de ser éste " un título decaído o degenerado jurídicamente", pero el Sr. Gaspar decidió no comparecer, siendo su actuación abdicativa. Que el 24-3-2015 se realizó nuevo requerimiento al poseedor. Que fueron incoadas diligencias preliminares en 2015, para aclarar la realidad jurídica, que no sirvieron a su objetivo. Que no consta que el Sr. Gaspar haya aceptado la herencia de su padre.

El demandante niega la existencia de prescripción adquisitiva por parte del Sr. Andrés.

El Sr. Andrés, al que se concedió el beneficio de justicia gratuita, no contestó a la demanda.

El 22-3-2018 el Sr. Armando ejerció la interrogatio in iure ante Notario, compareciendo el Sr. Andrés el 27-3-2018, manifestando que aceptaba la herencia. El Sr. Andrés, y la Sra. Esperanza, aceptaron la herencia de su padre ante Notario, el día 9-9-2019.

Ampliada contra la Sra. Esperanza, ésta se opuso.

Invoca excepción de falta de legitimación pasiva, afirmando que nunca ha tenido nada que ver que con el local de autos, siendo su hermano quien ha actuado en calidad de dueño desde el fallecimiento de su padre, el 20-12-1987. Que en la escritura de la aceptación de la herencia procedió a renunciar a los posibles derechos que pudiera ostentar sobre ese local a favor de su hermano, realizando donación de la mitad indivisa.

Se muestra conforme al petitum subsidiario, y al pago de los IBIS que no se hallen prescritos, por tanto desde 2013, y el de 2014, sin recargo ni intereses. Y afirma que si no se ha cambiado la titularidad en el catastro es porque el actor nunca lo comunicó.

Considera que el contrato no se resolvió porque fue el actor quien no quiso recoger la suma pendiente de pago, depositada notarialmente y no manifestar nada desde el año 1988 hasta que en 2014, requiere nuevamente de pago, cuando sabía que había prescrito su derecho al cobro de la suma aplazada y vencida el 30-1-1983. Que la buena fe del Sr. Andrés existe desde el momento que comparece ante el mismo notario, y a pesar de que ha prescrito la obligación de abonar la suma adeudada, procede a depositar dicha suma, y es la actora quien se niega a su cobro.

La sentencia de instancia estima la pretensión principal, argumentando:

"La demandada Esperanza alega su falta de legitimación pasiva (...). En realidad no renunció a los posibles derechos sino que hizo una donación de la mitad indivisa de la finca.

La excepción debe ser desestimada, pues la legitimación de la Sra. Esperanza deriva de haber aceptado la herencia de su padre, lo que hizo por comparecencia ante el Notario José Vicente Galdón el 9 de septiembre de 2019. Lo que aquí se dirime es si la finca fue adquirida por su padre o, si por efecto de la resolución del contrato, el dominio volvió al Sr. Armando. La Sra. Esperanza es llamada al pleito como heredera de su padre.

(...)

Como manifiesta la jurisprudencia "la tutela del derecho de propiedad se desenvuelve y actúa especialmente a través de dos distintas acciones muy enlazadas y frecuentemente confundidas en nuestro Derecho, a saber: la clásica y propia acción reivindicatoria, que sirve de medio para la protección del dominio frente a la privación o a una detentación posesoria, dirigiéndose fundamentalmente a la recuperación de la posesión, y la acción de mera declaración o constatación de la propiedad, que no exige que el demandado sea poseedor, y tiene como finalidad la declaración de que el actor es propietario de la cosa acallando a la parte contraria que discute ese derecho o se lo arroga".

Los requisitos de la acción son la existencia de un título de dominio y la exacta identificación de la cosa.

De la prueba practicada, especialmente de la documental presentada por las dos partes, se obtiene que el Sr. Armando, que no había reclamado previamente el pago de la letra de cambio de 325.000 pesetas con vencimiento en enero de 1983, comunica la resolución al comprador en noviembre de 1988. El contenido de esta misiva lo tenemos por haber sido acompañado por la codemandada Sra. Esperanza, documento no impugnado por la parte actora.

Y, en ese momento, el Sr. Gaspar ya ha fallecido, y comparece su hijo a la Notaría, se opone a la resolución contractual y consigna la cantidad debida.

Aunque el sr. Armando niega que hubiera recibido la carta enviada por el Sr. Gaspar a través de la Notaría, lo cierto es que el Notario hace constar que ha recibido el acuse de recibo, debidamente cumplimentado.

Los motivos de oposición a la resolución ligados al incumplimiento previo del vendedor no han sido probados en este procedimiento.

Ahora bien, el artículo 1504 CC , mencionado en la misiva, establece un régimen especial para la resolución en la venta de bienes inmuebles. En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término". En la resolución de la venta de inmuebles por falta de pago del precio, el art. 1504 CC introduce el requisito del requerimiento notarial o judicial al comprador como un "plus" para garantía del comprador, sobreañadido al supuesto de la regla general consagrada en el art. 1.124 CC ( SSTS 30 marzo 1981 o 6 noviembre 1984 ). Además, este requerimiento debe ser inexcusablemente previo y anterior a la demanda en que se inste el reconocimiento de la resolución, en la forma prevista por la Ley, y sin que la propia demanda sea bastante para suplirlo, ( S.T.S. 27-11-1987 , 2-2-90 , 6-5-91 , 10-6-94 , 18-10-95 , 27-11-95 , 14-6-96 , 10-6-96 , 26-12-96 , 28-1- 99 , y 29-12-99 ). Este requerimiento, tiene el valor de una intimación referida, no al pago del precio, sino a que se allane el comprador a resolver la obligación ( SSTS 30 marzo y 10 abril 1981 , 29 noviembre 1982 , 26 febrero 1985 ), siendo decisiva su naturaleza recepticia. Concretamente dice la STS de 26-2-85 : "CONSIDERANDO que no obstante la polémica doctrinal existente en torno a la naturaleza jurídica del requerimiento "ex" artículo mil quinientos cuatro del Código Civil , es doctrina reiterada de esta Sala (Sentencias veinticinco de septiembre de mil novecientos cincuenta y nueve , veintiséis de julio de mil novecientos setenta y ocho , seis de febrero de mil novecientos setenta y nueve , treinta de marzo de mil novecientos ochenta y uno , diez de abril de mil novecientos ochenta y uno , veintitrés de mayo de mil novecientos ochenta y uno , veintinueve de noviembre de mil novecientos ochenta y dos , uno de febrero de mil novecientos ochenta y cinco , etc.) que dicho acto constituye una notificación al deudor obstativa al pago y declarativa de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato, mas no un requerimiento o intimación para el pago del precio, es decir, un acto cuyo fin esencial y último es el ejercicio del derecho a la resolución contractual, constituido por una "declaración, unilateral de voluntad a la que el pacto o la ley ( artículo mil doscientos cincuenta y cinco y mil ciento veinticuatro Código Civil ) anuda el efecto jurídico de la resolución con sus efectos consiguientes, de los que sólo podrá escapar el deudor si paga o cumple antes de recibir esa comunicación, no después, que, por ello tiene lógicamente naturaleza recepticia o sea necesidad de ser conocida por el comprador ( Sentencia veintitrés de mayo de mil novecientos ochenta y uno ) para saber a qué atenerse."

Y reitera la sentencia 1181/2004 de 12 de diciembre que este requerimiento no es propiamente un requerimiento a que el comprador haga algo, sino que es la declaración de voluntad del vendedor, dirigida al comprador que no ha pagado, formal y expresa, de que ha optado por la resolución.

Como consecuencia de la aplicación de este precepto, con la jurisprudencia que lo interpreta, debe concluirse que aquí sí hubo requerimiento notarial, tal como lo exige la norma. Por ello, el comprador, en este caso, su hijo llamado a la herencia, ya no podía proceder al pago. Aunque el sr. Armando hubiese conocido la existencia de la consignación de la cantidad en la Notaría, ésta ya no puede surtir efecto, pues el requerimiento exigido para los bienes inmuebles ya se ha producido.

Y, por lo tanto, la resolución tuvo plena eficacia.

En la demanda se exponen las razones por las que el comprador no pudo adquirir la propiedad por usucapión. Sin embargo, ninguna de los demandados en este procedimiento ha afirmado que hubiera existido una adquisición de la propiedad por usucapión. La codemandada se limita a afirmar que hubo posesión en concepto de dueño, pero no especifica ni cuando se inicia el cómputo del plazo ni cuando se habría consumado éste.

Por todo ello, se estima procedente estimar la acción principal, al concurrir los presupuestos de las acciones declarativa de dominio y reivindicatoria.

La demanda será estimada, sin necesidad de examinar la acción subsidiaria."

SEGUNDO.- La representación del Sr. Andrés expone en su recurso que se ha procedido a una interpretación errónea del art. 1504 CC, y asimismo considera que la sentencia no tiene en cuenta las circunstancias en las que se produjo el retraso en el pago, el posterior requerimiento, la contestación de éste y simultáneo pago. Entiende que debe considerarse probado, en tanto no negado por la parte actora que se produjeron diversas reclamaciones, por parte del padre del recurrente, a la parte vendedora, porque existía un censo sin cancelar que gravaba la finca, y además el local carecía de habitabilidad, faltando las acometidas de agua y electricidad, lo que prueba que el retraso en el pago trae causa de los incumplimientos de la vendedora. Destaca que la propia actora reconoce la prescripción de su derecho de crédito; y que el propio demandante ya intentó el 14-2-1014 la elevación a público de la compraventa, por lo que son sus propios actos los que desisten de la resolución contractual. Y por último considera que, en aplicación del principio iura novit curia el juzgador debería entrar a analizar la posible adquisición por usucapión.

TERCERO.- Una nueva valoración de la prueba conduce a la estimación en parte del recurso, y la estimación en parte de la pretensión subsidiaria de la demanda.

Se ejercita por la parte actora la acción reivindicatoria del Artículo 544-1 CCC , que establece: " La acción reivindicatoria permite a los propietarios no poseedores obtener la restitución del bien ante los poseedores no propietarios, sin perjuicio de la protección posesoria que las leyes reconocen a los poseedores."

Y esta es la acción estimada, la declarativa de dominio, a pesar de que la resolución recurrida se fundamenta en la aplicación del Artículo 1504 CC , que establece:

"En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término."

Sin embargo, no solo no se dan todas las exigencias legales y jurisprudenciales para considerar producidos los efectos resolutorios del requerimiento efectuado en 1988, en aplicación del art. 1504 del C. Civil, ya que nunca se ha solicitado que se declare la resolución del contrato de compraventa, y la propia parte actora, con sus actos, al requerir posteriormente de requerimiento de cumplimiento, desistió de que se produjera la declaración de resolución del contrato.

La STS, del 05 de julio de 2021 (Ponente: FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS) recoge el criterio de la Sala sobre los " Efectos del requerimiento resolutorio efectuado en aplicación del art. 1504 del C. Civil .

" Esta sala en sentencia 6/2013, de 18 de enero , declaró:

" La resolución por incumplimiento es un efecto especial de las obligaciones recíprocas que contempla el artículo 1124 del Código Civil como si de una condición se tratara y el 1504 del mismo código, como garantía para el vendedor de cosa inmueble, complemento del anterior, para el caso de que el comprador no pague el precio. En este caso, exige la norma que se practique un requerimiento, en el sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por la resolución. En tal momento, esta se produce ipso iure pero si no es aceptada por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaración judicial que lo declare. Así lo ha dicho reiteradamente esta Sala en sentencias de 12 de marzo en 1990 , 15 de febrero de 1993 , 28 de junio de 2002 y 1 de octubre de 2009 .

Reiterando la STS, Civil sección 1 del 14 de Junio del 2011. Recurso: 369/2008, que " Instada la resolución del contrato como manifestación de voluntad por parte de la vendedora, si la compradora se opone a la resolución, esta deberá ser decretada judicialmente ".

Pues bien, el Sr. Armando nunca ha solicitado la declaración judicial de resolución del contrato de compraventa, suscrito el 13-12-1982, por el Sr. Armando y el Sr. Gaspar, del local sito en la CALLE000 nº NUM000 de Barcelona.

El Sr. Armando remitió al Sr. Gaspar, por conducto notarial, la carta de 10-11-1988, en la que le comunicaba que daba por resuelto el contrato de compraventa, por no haber satisfecho el importe de 325.000.- ptas. La carta fue contestada por el Sr. Andrés, puesto que su padre ya había fallecido, por el mismo conducto notarial (dto. 6.2 de la demanda), indicando que no aceptaba la resolución del contrato, depositando el importe adeudado, indicando que se hallaba a su disposición, previo cumplimiento del contrato, y por tanto " previa cancelación del censo existente". En el Acta notarial de 20-12-1988 el Notario hace constar que remite al Sr. Armando carta certificada con acuse de recibo, y que ha recibido debidamente cumplimentado el mismo. El Sr. Armando explica en su demanda que no acudió a la notaria.

Asimismo, el propio demandante aporta burofax, de 14-2-2014 (dto. 10 de la demanda), que acredita que requirió al Sr. Andrés de cumplimiento de contrato, " a efectos de elevar a público el contrato privado", "para que comparezca en la Notaría (...), el próximo 28 de febrero de 2014, a las 10 horas" (...) "procediendo a su vez si fuere el caso a satisfacer las cantidades pendientes de pago a mi mandante que hubieren en la actualidad", así como las cantidades sufragadas por IBI. Tampoco acudió el requerido.

Es decir, el Sr. Armando no solo no ha solicitado nunca la declaración judicial de resolución del contrato, tampoco en esta demanda, sino que años después requirió al Sr. Andrés de cumplimiento. Por ello, no puede considerarse el contrato rescindido al amparo del art. 1504 CC. Y, no ostentando el demandante la propiedad sobre el local de autos, no puede estimarse la demanda declarativa de dominio en su favor.

Deben estimarse los dos primeros apartados de la pretensión subsidiaria. Así, se declara el dominio de la registral NUM001, inscrita en el Registro de la Propiedad 3 de Barcelona, a favor del demandado Sr. Andrés, ordenando elevar a público Contrato privado de Compraventa, expidiendo mandamiento por el que se inscriba la sentencia, cumpliendo con el tracto sucesivo, inscribiendo el derecho de propiedad a favor del Sr. Andrés.

Respecto de las cantidades solicitadas en concepto de IBI, procede estimar las referentes a aquellos años que no están prescritos ( Artículo 121-21 CCC Prescripción trienal), es decir, desde el impuesto correspondiente a 2013, y todos los años siguientes hasta el dictado de esta sentencia, previa acreditación de que han sido abonados, excluyendo cualquier recargo, más los intereses legales del total adeudado, en los casos ya abonados desde la presentación de la demanda, y en los ejercicios siguientes desde el efectivo abono. Y estimada parcialmente la demanda no se condena en las costas de la primera instancia.

No procede realizar ningún pronunciamiento respecto a la Sra. Esperanza, puesto que realizó donación de la mitad indivisa de la finca en favor de su hermano. Tampoco pronunciamiento respecto de las costas de la primera instancia, porque dicha donación se produjo años después de ser interpuesta la demanda, por lo que cada parte abonará las causadas a su instancia.

CUARTO.- Estimado en parte el recurso no se condena en las costas ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil).