Sentencia Civil 261/2023 Audiencia Provincial Civil de Bizkaia nº 5, Rec. 227/2022 de 16 de octubre del 2023

PRIMERO.- La parte apelante, demandante en la instancia, interesa la revocación de la resolución recurrida y que en su lugar se dicte otra por la que, tras una adecuada valoración de la prueba practicada y aplicación del derecho, se estime su demanda y se declare resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda del piso DIRECCION000 de Bilbao, por denegación de la prórroga forzosa al necesitarla su hija, Sonia, condenado a la demandada a dejar libre la mimas, con apercibimiento de lanzamientos, si no lo hiciere, y costas.

Y ello por entender que cuando la Juzgadora, en su sentencia, desestima la demanda en atención a las siguientes consideraciones:

" Por tanto en el supuesto de hecho y si bien concurre causa de necesidad en un descendiente del arrendador, lo cierto es que el actor dispone de otra vivienda en Getxo, a unos dieciséis kilómetros de distancia y dado que no ha sido hasta la vista cuando ha reconocido su existencia, no acredita si en la fecha de requerimiento en ese año ha podido disponer de dicha vivienda, sin que conste por otra parte que se encuentre alquilada ni el tiempo en que de estar alquilada, expire el plazo de duración.

Motivos que conllevan que se desestime la demanda y ello en aras a la facilidad probatoria de la que dispone el actor ( art. 217.7 LEC )", obvia, conforme se razona en nuestro escrito de interposición del recurso de apelación, con la oportuna cita jurisprudencial, que su hija y su ahora marido tienen acreditada su residencia en Bilbao, desde hace muchos años, existiendo su derecho a residir en esta Villa, el cual está amparado por el art. 19 de la CE; de ahí que al mismo no sea óbice que esta parte sea titular de otra vivienda en Getxo, de la que no se dispone al estar arrendada hace años a una familia, no habiéndose acreditado por la parte demandada que ello no sea así o que éste libre.

Finalmente, no estamos ante ningún derecho de prelación en la forma regulada en en el art. 64 LAU.

La parte apelada, en su escrito de oposición al recurso, interesa la confirmación de la resolución recurrida por las razones en el mismo expuestas.

SEGUNDO .- Delimitado el objeto de la presente resolución en el fundamento de Derecho precedente, el análisis de lo ajustado a derecho o no de la sentencia de instancia, exige considerar, en primer lugar, teniendo en cuenta que cuando estamos ante un proceso en el que se pretende la resolución de un contrato de arrendamiento de vivienda por denegación de la prórroga forzosa al estar sometido a la LAU de 1964, hoy día en vigor, tras la LAU de 1994 con algunas modificaciones contenidas en su D.T. Segunda, que no afectan a la cuestión de autos, si con anterioridad a la presentación de la demanda, la parte arrendadora ha cumplido y, en su caso, si lo ha hecho correctamente con el requisito previo que prevé el art. 65 de la LAU de 1964 .

El art. 65 citado, tal y como ha declarado esta Sala en sus resoluciones, entre otras en su sentencia de 9 de febrero de 2017, establece como requisito previo al ejercicio de la acción denegatoria de la prórroga forzosa, que, transcurrido el plazo contractual, el arrendador deniegue tal beneficio al arrendatario, de forma fehaciente, de manera que le haga saber el nombre de la persona que necesita la vivienda la causa de necesidad en que se funda y las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos, si los hay, todo ello con un año de antelación. Este requerimiento se ha considerado como un presupuesto de cumplimiento necesario para la prosperabilidad de la acción, de suerte que si falta o se ha efectuado de modo deficiente por no cumplir su finalidad, que no es otra que la de aportar los datos suficientes para que el arrendatario pueda adoptar una postura frente a la pretensión resolutoria, aceptándola con derecho a indemnización ( art. 66) y posible ampliación del plazo de desalojo ( art. 67 ), u oponiéndose a ella, causando con ello indefensión al arrendatario, la consecuencia jurídica sea su consideración como ineficaz y la desestimación de la demanda dejando imprejuzgada la acción al no entrar a analizar la realidad o no de la necesidad alegada. Ahora bien, dada la transcendencia de tal requisito, los Tribunales debe examinarlo de modo exquisito y desde la óptica de su finalidad de información, por lo que si no se ha causado indefensión al arrendatario, si éste ya conocía con carácter previo la voluntad de denegación y su razón, y tenía información suficiente para adoptar una postura frente a la pretensión de la resolución del contrato, aunque el requerimiento no sea lo más correcto desde un punto de vista técnico, será suficiente para entrar a analizar la cuestión de fondo debatida, de acuerdo con una interpretación del art. 65 acorde al art. 11 LOPJ y a la filosofía constitucional que emana del derecho a la tutela judicial que el art. 24 de la CE reconoce a todos los ciudadanos y que inspira la interpretación del Tribunal Constitucional en cuanto a la eficacia del cumplimiento, no solo de los requisitos previos al proceso, como éste, sino de la propias normas procesales.

Entre los requisitos de este requerimiento debe expresarse la causa de necesidad que se invoca, que luego debe coincidir con la alegada en la demanda, si bien es obvio que si en aquél se formulan varias se podrá renunciar alguna, pero lo que no está permitido por la propia finalidad del requerimiento denegatorio que acabamos de analizar, es la ampliación en la demanda de las causas de denegación respecto de las alegadas en aquél, pues respecto de las nuevas no se daría el cumplimiento del requisito de procedibilidad analizado.

De igual modo, no puede pretenderse que al expresarse la causa de necesidad se dé un relato prolijo y complejo de la razón de la decisión, sin perjuicio de que en la demanda se desarrolle y se acredite en el curso del proceso que estamos ante una verdadera necesidad y no un mero capricho o conveniencia. Causa de necesidad que conforme al art. 65 nº 2 puede no existir a la fecha del requerimiento, lo cual no lo invalida si existe al cumplirse el año del mismo.

Y todo ello porque la finalidad de requerimiento no es otra que por el arrendatario se alcance un conocimiento suficiente de la causa de necesidad, por lo que ninguna fórmula ritual se exige como tampoco grado concreto de explicitación bastando que, a tenor de las circunstancias concurrentes, pueda concluirse que, efectivamente, llegó a conocimiento del arrendatario cual fuere la causa invocada, pudiendo pronunciarse, en consecuencia, frente al requerimiento, y por ello no tiene que aportarse un principio de prueba de la bondad de la causa alegada, pues si no se acepta es la cuestión que se somete a la consideración de los Tribunales en el proceso, en el que ahora sí la parte arrendadora deberá probar la realidad de la causa de necesidad alegada. Es más, nada se opone que en la demanda posterior se aporten nuevos detalles que hagan más precisa la causa y sin que ello determine la defectuosidad del requerimiento.

Pues bien, a la vista del requerimiento denegatorio (doc. nº 4 demanda) en el caso de autos, no hay duda que el mismo cumple con los requisitos exigidos y así lo considerada la Juzgadora de instancia en su sentencia con lo que se aquietan ambas partes al ser, únicamente, la recurrente la actora

TERCERO.- La causa de necesidad: El deseo de vida independiente.

Estando ante un requerimiento válido, debemos analizar si concurre la causa de necesidad alegada, que tras la argumentación en la demanda de las razones que le llevan a tomar la decisión de denegar la prórroga la parte actora concluye que lo es la de necesitar la vivienda para que en ella desarrolle su vida independiente su hija, la Sra. Sonia, junto con su pareja, el Sr. Agustín, al carecer ambos de vivienda en Bilbao, contando con los oportunos ingresos derivados de su trabajo y con vinculación con esta Villa.

De tal requerimiento se deduce, sin duda, que la causa de denegación de la prórroga en la que funda su derecho el arrendador- apelante, es la del art. 62 nº 1 LAU, " Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda ....o para que la ocupen sus ascendientes o descendientes ....", y así se trasluce en la argumentación fáctica y jurídica de su demanda, siendo esta causa a la que contesta la parte demandada, y a la que se da respuesta en la resolución de instancia.

Y así, tal y como ha establecido esta Sala en numerosas resoluciones, entre otras en sus sentencias de 16 de febrero y 17 de octubre de 2006 , 15 de mayo de 2008 , 12 de abril de 2011, 9 de abril de 2013, 30 de octubre de 2014 y 9 de febrero de 2017 "... el concepto de necesidad no nos lo da la propia L.A.U., que en su art. 63 se limita a enumerar con carácter de numerus apertus, una serie de causas en las que se presume por el ordenamiento jurídico, que existe esa necesidad, presunción iuris tantum que lo que determina es una inversión de la carga de la prueba, de manera que acreditadas las bases de la presunción por el actor-arrendador, se entiende que la necesidad existe debiendo desvirtuarla el arrendatario-demandado. Mientras que, en aquellos supuestos no enunciados legalmente como el deseo de vida independiente por aplicación de lo dispuesto en el párrafo primero del art. 63 de la L.A.U ., es el arrendador quien debe probar la necesidad, lo que no deja de ser una mera aplicación de la Teoría de la Carga de la prueba ( art. 1214 C. Civil ). Ahora bien, dado que el ordenamiento jurídico no nos da un concepto general de necesidad y teniendo en cuenta que no se debe confundir con mera conveniencia o comodidad, mediante la cual el arrendador pretende resolver el contrato, eludiendo los derechos del arrendatario, se hace preciso que en cada caso el juzgador atendiendo a las circunstancias que concurren, valore si existe o no verdadera necesidad, bien entendido que tal apreciación deberá hacerse teniendo en cuenta la realidad social de tiempo en el que la norma se aplica, ( art. 3 nº 1 C. Civil ) y que el sentido proteccionista que la L.A.U. tuvo en su origen de la figura del inquilino, decae en la actualidad tras la reforma legislativa que supuso la desaparición de la prórroga forzosa a partir del R.D.L. 2/1985 de 30 de Abril en un afán de mantener el principio de equivalencia de las prestaciones propio de un contrato bilateral y sinalagmático como el arrendamiento, lo que reitera la nueva L.A.U. de 24 de Noviembre de 1.994. Y así, desde esta óptica, es lógico pensar que pueden existir múltiples causas por las que una persona "necesite" una vivienda, concepto de necesidad que debe ser cercano al que la Sociedad tiene, y que, si bien debe ser alejado del concepto de mero capricho o conveniencia, no debe valorarse de un modo estricto por los Tribunales de manera que haga ilusoria esta causa de resolución, y sí de un modo acorde a las circunstancias de cada caso y a la realidad social del momento (Sección 5ª A.P. Bilbao S-11 de Febrero de 1.991 , 5 de marzo de 1.991 , 11 y 17 de diciembre de 2003 , entre otras).

Igualmente, esta Sala en sus resoluciones, entre otras en sus sentencias de 16 de junio y 11 de diciembre de 2003 y 9 de abril de 2013 , ha declarado que si se alega por la parte arrendadora el deseo de llevar a cabo una vida independiente, ya propio, ya de un ascendiente o descendiente, para resolver el contrato, es lógico que tal constituya causa de resolución, pues es obvio que sin una vivienda en la que se establezca la sede física de un hogar independiente del familiar, mal se puede llevar a cabo ese deseo. Pero es más, no basta, sin embargo con manifestar ese deseo, es preciso que el mismo sea firme y serio, lo que conforme a la realidad social actual exige que aquél que desee llevar a cabo una vida independiente tenga actitud física y síquica para ello, es decir tenga una edad y salud adecuada, así como unos medios económicos que le permitan con mayor o menor holgura vivir por sí, sin excluir lógicamente la ayuda familiar, medios que pudieran ser fruto de rentas patrimoniales o del propio trabajo, no siendo preciso que existan conflictos familiares, pues no es óbice a un deseo de vida independiente, el buen o mal ambiente familiar, como se deduce de una mera observación del entorno social actual, siendo evidente que a nadie de le puede obligar a mantener una convivencia no deseada.".

De igual modo, el Tribunal Supremo, Sala Civil, al estudiar el deseo de vida independiente como causa de necesidad con capacidad para denegar la prórroga forzosa, ha declarado, entre otras, en sus sentencias de 18 de marzo de 2010 y 22 de junio de 2011 lo siguiente " La sentencia impugnada respeta plenamente, y, además aplica la doctrina de esta Sala (STS 18 de marzo de 2010 , entre las más recientes) surgida en torno al concepto de causa de necesidad capaz de impedir la prórroga forzosa del arrendamiento que considera que esta necesidad debe ser entendida como no forzosa, obligada o impuesta por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente, lo que constituye un medio adecuado para un fin lícito".

A la vista de lo expuesto, cabe concluir que el Tribunal Supremo tiene una visión amplia de lo que supone una causa de necesidad para impedir la prórroga forzosa.".

Desde esta perspectiva jurídica y valorada la prueba practicada esta Sala considera con la Juzgadora de instancia que, realmente, existe la causa de necesidad alegada, siendo seria y cierta la voluntad del arrendador de facilitar a su hija Sonia una vivienda en Bilbao para que en ella viva, de modo de independiente de sus padres, con su pareja, el Sr. Agustín, con quien en el curso del proceso ha contraído matrimonio ( f.113 ) y quienes residen, mientras tanto, de alquiler ( doc. nº 17 y 18 demanda), contando ambos con trabajo o con expectativas al respecto, como es el caso de la Sra. Sonia.

Por otra parte, la vivienda objeto del litigo se encuentra en Bilbao donde ambos nacieron, residen sus familias y se encuentra cercana a sus centros de trabajo en Zamudio, el Sr. Eliseo, o en Erandio la Sra. Sonia, hasta ahora, sin que la posibilidad de teletrabajar que puede ser algo puntual o no, justifique que, en principio, resulte indiferente el lugar en el que se resida ( doc. n º 7 a 14 y 16 demanda, Sra. Sonia ( minuto 11,24 y ss Cd nº 1).

Si la causa de necesidad existe esta Sala no comparte la conclusión de la Juzgadora de que al reconocer el arrendador que tiene otra vivienda en Getxo se ha de desestimar la demanda. Y ello no tanto porque no resulte como tal un municipio cercano al de Bilbao, bien comunicado como es un hecho notorio, sino porque y al margen del derecho a elegir su residencia por parte de la Sra. Sonia y su pareja y de ayudarles su padre con la vivienda que es de su propiedad dada, además, su vinculación con Bilbao, desde la perspectiva del art. 19 CE, resulta que, aun cuando, ciertamente a la vivienda de Getxo no se había hecho alusión en el proceso ni previamente al mismo hasta que así lo reconoce el Sr. Ignacio, en su interrogatorio ( minuto 7,27 y ss Cd nº 1), tal omisión:

.- No invalida el requerimiento de la prórroga que es perfectamente válido, ya que la necesaria referencia en él a las causas de posposición solo afecta al supuesto de que sea titular, el arrendador, de alguna otra vivienda además de la arrendada en el mismo edificio. Respecto de las cuales viene obligado a elegir la vivienda sobre la que ha de denegar la prórroga en la forma determinada por la ley ( art. 64 y art. 65 LAU de 1964).

.- Y si bien pudiera pensarse que se trataría de una maniobra de elusión de los derechos de la parte arrendataria, contraria, en su caso, al art. 9 LAU de 1964 y al art. 7 Cº Civil, ello, en todo caso, debe quedar cumplidamente probado, correspondiéndole su prueba a quien aduce tal motivo de oposición, como entendió el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 24 de julio de 1993, es consecuencia de la aplicación del art. 217 LEC y así lo ha declarado esta Sala en anteriores resoluciones, en concreto, en su sentencia de 12 de abril de 2011 , 9 de abril de 2013, 30 de octubre de 2014 y 9 de febrero de 2017.

Si ello es así, es cierto que el Sr. Ignacio reconoce que tiene una vivienda en Getxo, pero que está arrendada ( minuto 7,27 y ss Cd nº 1), sin que frente a tal aseveración y la aparición de un hecho de nueva noticia que no había sido considerado por la parte demandada quien solo averigua la titularidad registral de otros bienes en Bilbao que en la sentencia no se consideran, se haya intentado por ella la práctica de prueba al respecto ( art. 286 LEC) o se haya solicitado del Tribunal diligencias finales ( art. 435 LEC), si fueren pertinentes, para poder valorar la relevancia sobre la resolución del litigio que pudiera tener de haber estado a disposición del arrendador por tratarse de una vivienda desalojada o no ocupada ( seis meses antes de la notificación del requerimiento de denegatorio de la prórroga ( art. 63 nº 3 LAU), rompiendo, de este modo, la presunción de necesidad.

Finalmente, no ha de olvidarse que no recae sobre el arrendador el deber de soportar un conflicto de necesidades, pues entre la del arrendador y la de la arrendataria prima la de aquél como titular del derecho dominical y su voluntad de ceder el uso de la vivienda a su hija, no estando obligado a hacer frente a los costos sociales de una situación a la que debe dar respuesta el Estado, en sentido amplio, en cumplimiento del derecho a una vivienda digna que proclama el art. 47 C.E ., si esta fuera la situación personal de la arrendataria.

Lo expuesto conlleva la estimación del recurso y la revocación de la resolución recurrida, dictando en su lugar otra por la que con estimación de la demanda se declara resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda por denegación de prórroga forzosa.

Es todo caso, se quiere recordar a las partes que en garantía de un eventual fraude, ante la no seriedad del deseo de trasladarse a la vivienda arrendada de la hija del arrendador, la Sra. Sonia, el art. 68 de la LAU establece que si desalojada la vivienda no fuera ocupada la misma en el plazo de tres meses por la persona para quien se reclama, u ocupada fuera vendida, o arrendada o cedido su goce o uso a un tercero dentro de los tres años siguientes, podrá la parte arrendataria recuperarla.

CUARTO.- En relación a las costas procesales de ambas instancias, dada la estimación del recurso de apelación con revocación de la resolución recurrida y consiguiente estimación de la demanda procede imponer las de la instancia a la parte demandada ( art. 394 nº 1 LEC) y no hacer expresa imposición de las de esta alzada debiendo cada parte soportar las suyas y las comunes, si las hubiere, por iguales partes ( art. 398 nº 2 LEC).

QUINTO.- La estimación del recurso de apelación, conlleva de conformidad con lo dispuesto en el apartado 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de LOPJ en la redacción dada por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, la devolución del depósito constituido al efecto, para lo cual se librará por la Sra. Letrada de la Administración de Justicia el correspondiente mandamiento de devolución.

VISTOS los preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación.