Sentencia Civil 21/2024 Audiencia Provincial Civil de Bizkaia nº 5, Rec. 358/2022 de 24 de enero del 2024

PRIMERO.- La parte apelante, demandados en la instancia, interesa la revocación de la resolución recurrida y que en su lugar se dicte otra por la que, tras una adecuada valoración de la prueba practicada y aplicación del derecho, se desestime la demanda deducida con imposición de costas a la parte actora.

Y ello por entender que el Juzgador de instancia yerra en su resolución cuando estima sustancialmente la demanda ya que:

I.- Vulnera el art. 1255 y art. 1258 Cº Civil.

En el contrato de compraventa privado de 18 de setiembre de 2020 se realiza una previsión sobre unas reparaciones en fachada y cubierta, no sobre derramas, como entiende el Juzgador, y en la escritura pública de 18 de octubre de 2020 no se refiere de forma general a gastos comunitarios sino que la parte vendedora será responsable de cualquier gasto frente a la comunidad de propietarios y a partir de la firma de la presente, serán por cuenta y cargo de la parte compradora. No habla de cuotas o derramas, trata sobre abonar cualquier gasto tanto ordinario como extraordinario.

Es más, en la escritura no se recoge que quede pendiente de cumplimiento ninguna obligación derivada del contrato privado, por lo que, conforme se argumenta en el escrito de recurso teniendo en cuenta las relaciones entre las partes y la intervención de las personas que por ellos intermediaban, a tal debe estarse al recoger los acuerdos entre las partes, dado el tiempo transcurrido entre el contrato privado y la escritura, no rebatiéndolo la Sra. Felicidad quien no estuvo presente en la firma de esta última

II.- Vulnera el art. 9 nº e) y el art. 17 nº 11 LPH.

Conforme a los preceptos citados, el momento determinante para saber a quién corresponde el pago de las derramas que debe serlo quien sea propietario, no cuando se aprueba realizar una obra, ni tan siquiera cuando se aprueba el presupuesto, sino cuando se aprueban y se devengan las derramas.

Así en el caso de autos:

.- En la junta de fecha 15 de octubre de 2019 se aprueba la realización de obras derivadas de la ITE sin que se apruebe presupuesto alguno ni derrama alguna, debatiéndose si hacer una reformado de lo marcado en la ITE o hacer un revestimiento de la fachada en Sate, acordando en la propia acta que se pedirían presupuestos, los cuales ese someterían a nueva junta.

.- Es Junta es la de 4 de noviembre de 2020 cuando ya era propietario el demandante quien pudo participar en la votación decidiendo el coste económico y quien va a beneficiarse de las citadas obras, aprobándose las derramas.

Ello determina, conforme a los preceptos citados y a la Jurisprudencia recogida en el escrito de recurso que las citadas derramas son por cuenta del nuevo propietario, incluso, aún cuando se hubiera aprobado antes, siendo lo determinante el momento en el que sea exigibles

.- No se ejercita la acción de vicios ocultos, sin olvidar que la existencia de la ITE lo fue al menos en el contrato de compraventa.

.- La decisión sobre el alcance de la obra y su coste lo fue en la Junta de 4 de noviembre de 2020 y no en la de 2019, siendo propietario el actor.

III.- Vulneración del art. 1125 Cº Civil y art. 24 CE.

De la documentación aportada se deduce que se fijan el pago de derramas por importe de 602,33 euros/mes por un periodo de doce meses, sin que su pago, cuando se presenta la demanda, se haya dado no pudiendo exigir a esta parte el abono del importe global de las derramas, cuando las mismas tienen unos plazos para ello, generándose en el actor una situación de enriquecimiento injusto, como se argumenta en nuestro escrito de recurso.

La parte apelada interesa la confirmación de la resolución recurrida de conformidad con lo argumentado en su escrito de oposición.

SEGUNDO.-Delimitado el objeto de presente resolución en el fundamento de derecho precedente, la determinación de lo ajustado a derecho o no de la sentencia de instancia cuando estima la demanda, implica realizar una serie de consideraciones fácticas y jurídicas para ello:

I.- Cuestiones fácticas.

De la valoración de la prueba practicada se deduce lo siguiente:

.- En el contrato privado de compraventa de la vivienda y demás elementos entre las partes en litigio de fecha 18 de setiembre de 2020, el cual fue redactado por quien actúa por cuenta de los vendedores, el Sr. Rodrigo, se recoge como estipulación tercera la siguiente:

" TERCERA. Los referidos inmuebles se venden como cuerpo cierto, libre de toda carga, arrendamiento, gastos de comunidad, al corriente de pagos de contribuciones e impuestos, siendo si los hubiera por de la exclusiva cuenta de la parte vendedora.

...

Con motivo de la realización de la ITE se aprobaron ciertas reparaciones en fachada y cubierta serán a cargo de la parte vendedora.".

( doc. nº 1 demanda no impugnado, siendo un hecho admitido al contestar el siguiente: " TERCERO " No es cierto que la parte vendedora manifestara que se haría cargo de las derramas que se derivasen de esas obras, sino de las recogidas como obligatorias en la ITE y que le correspondiesen, según la ley, quedando redactado el contrato privado como aparece en el mismo", y testifical de la Sra. María Consuelo quien intermedió por parte del actor-comprador, minuto 1,55 a 3,08 y ss Cd nº 1).

.- En la escritura pública de fecha 19 de octubre de 2020 al exponer las circunstancias de la transmisión, en el capítulo de Comunidad de propietarios, al aportarse el certificado de estar al corriente de los gastos generales de la Comunidad y ante la incoherencia del mismo se hace constar por el Notario autorizante lo siguiente:

" La parte vendedora será responsable hasta la firma de cualquier gasto frente a la Comunidad de propietarios y a partir de firma de la presente serán de cuenta y cargo de la parte compradora..".

Tras ello, como cláusulas del contrato de compraventa en el que, por otra parte, no se hace constar la referida cláusula contractual, indicándose en la cláusula quinta denominada Comunidad de propietarios lo siguiente:

" La parte compradora declara que conoce el régimen de Comunidad que regula la de los propietarios del inmueble a que pertenece la finca que adquiere y se somete a él"

( doc. nº 2 contestación).

.- En la Comunidad de propietarios de la de la que forma parte la vivienda, anejo y la parcela de garaje adquirida, a los efectos que ahora nos interesa, se han celebrado diversas Juntas:

a.- La Junta de 18 de junio de 2019 en la que, tras la explicación del arquitecto contratado para la ITE su resultado, se acuerda mandar la información de las valoraciones realizadas por el mismo a todos los vecinos y convocar una nueva Junta para la toma de decisiones que es la celebrada el día 15 de octubre de 2019 a la que acude la Sra. Adelina, en la que, tras explicar, de nuevo, el arquitecto referido el referido el resultado de la ITE:

".- El tejado se encuentra en mal estado y ve que es necesario hacerlo a medio plazo.

.- Los aleros es necesario hacerlos ya, y rematar las juntas.

.- Tanteo de todas la plaquetas y sustitución de las que están mal y colocación de las caídas. Rejunteo entre todas las plaquetas.

El arquitecto recomienda la colocación de un sate en la fachada y valorar el tema de las ayudas en eficiencia energética.", se procede a la votación de si hacer una reforma de todo lo marcado en la ITE o hacer un revestimiento de la fachada en Sate.

...

El resultado 6 a favor de lo marcado en la ITE y 5 a favor de hacer la fachada en SATE, tras lo cual se dice contratar al arquitecto de la ITE y solicitar presupuestos para realizar dichos trabajos y se someterán a una Junta.".

( doc. nº 3 y 4 demanda).

b.- En la Junta de 4 de noviembre de 2020 a la que no acude el actor, Sr. Ángel Daniel, al debatirse el punto del orden del día relativo a los presupuestos de la ITE, se aprueba, entre los presentados, el de la empresa BEIN que comprende reparaciones en fachada, reforma cubierta completa, aleros y pesebres por importe de 95.015,68 euros, IVA incluido; las licencias de obra con un coste de 5.009,92 euros y el certificado de andamiaje y dirección de obra que asciende a 5.324,85 euros IVA incluido.

El total de 105.349,85 euros se minora con el fondo de la Comunidad por importe de 15.000 euros, lo que determina que el actor, el Sr. Ángel Daniel, como propietario del bajo izda., conforme al coeficiente del 8%, deba abonar la cantidad de 7.227,99 euros dividida en 12 derramas de 602,33 euros cada una entre diciembre de 2020y noviembre de 2021.

(doc. nº 5 demanda)

.- En el presupuesto de la empresa BEIN se distingue entre los trabajos exigidos en la ITE que ascienden a 20.299 euros y la reforma completa de la cubierta por un total de 43.688, 52 euros, valorándose otro tipo de trabajos que son necesarios, como se deduce de su lectura, si bien tales se incrementarán cuanto más tiempo dure la obra, en cualquiera de las opciones como medios auxiliares, seguridad y salud y gestión de residuos, más el 10% de IVA

(doc. nº 6 demanda)

.- Ante la reclamación extrajudicial a la parte demandada, respecto de la primera derrama por importe de 602,33 euros, la misma le abonó exclusivamente la cantidad de 207,11 euros, como admite en su escrito de contestación ( hecho noveno).

II.- Cuestiones jurídicas

1.- La ley de Propiedad Horizontal.

Es cierto que el art. 9 nº 1 e) LPH se refiere a la obligación genérica de los propietarios de contribuir con arreglo a su cuota de participación fijada en el título a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y establece una serie de garantías para que la comunidad de propietarios pueda cobrar dichos gastos, si se da transmisión de la propiedad de alguno de los pisos o locales que la integran

" Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo." ( crédito preferente).

"El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación." ( obligación propter rem).

" En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión " ( garantía para el adquirente de conocer, el estado de la relación entre la Comunidad y elemento privativo trasmitido).

Esta norma rige la relación existente entre la Comunidad de propietarios y el propietario moroso de pisos y locales en el caso de transmisión del piso o local y la relación de aquélla con el nuevo propietario, garantizándose así el art. 9 LPH el cobro de las deudas comunitarias a favor de la comunidad de propietarios frente al propietario antiguo y el actual.

Además de la citada norma general el legislador establece en el art. 17 nº 11 LPH en relación con el pago de las derramas lo siguiente:

" Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras ".

De acuerdo con este último precepto como declara la Audiencia Provincial de Salamanca, Sec. 1ª en su sentencia de 27 de octubre de 2023, con cita de otras resoluciones, incluida alguna dictada por el tribunal que ahora resuelve, y en concreto, la A.P. de Albacete sentencia de 5 de diciembre de 2016, la AP de Barcelona sentencia de 8 de noviembre de 2019, la A.P. de Salamanca sentencia de 11 de junio de 2019, la A.P de Bizkaia, Sec. 3º sentencia de 5 de mayo de 2022 y Sec. 5ª sentencia de 9 de diciembre de 2019 y la A.P. de A Coruña, Sec. 6ª del 30 de diciembre de 2020, declara: " .. la deuda no se genera en el momento en que se adopta el acuerdo, sino cuando se produce debidamente su cuantificación, conociéndose totalmente el importe a pagar, y se libran los recibos a los propietarios, periodo en el que la deuda se convierte en exigible para los comuneros y a partir del cual, los propietarios están obligados a su pago. De este modo, el pago de las derramas extraordinarias será a cargo de quien ostente la titularidad dominical de cada piso, o espacio privativo susceptible de aprovechamiento independiente, en el momento de exigibilidad de las cantidades afectas al levantamiento de las cargas de la comunidad de propietarios. O lo que es lo mismo, del pago de los gastos derivados de las obligaciones dimanantes de acuerdos sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, responderán quienes sean propietarios cuando la deuda sea líquida, vencida y exigible. Y ello resulta perfectamente lógico, puesto que la transmisión de la obligación de pago implica, también, la transmisión de las mejoras realizadas o pendientes de ejecutar y por esta razón, el nuevo adquirente va a seguir beneficiándose de las mismas y, en consecuencia, debe abonarlas."

2.- El Código Civil: El contrato de compraventa.

El marco jurídico al que acabamos de hacer referencia difiere, por razones obvias, del marco contractual en el que se funda la pretensión ejercitada en la demanda y que es a la que debe dar respuesta esta Sala, que no es otro que el contrato de compraventa de los elementos privativos que se integran en la Comunidad de propietarios, regulado en el art. 1445 y ss Cº Civil, en el que, de conformidad con el principio de libertad de pactos que establece el art. 1255 Cº Civil y con los limites en el mismo fijados son libres de comprometerse a lo que estimen por conveniente y, entre ellos, al pactado establecido en el contrato de compraventa privado en relación con las derramas de la ITE.

Este pacto no es contrario al ordenamiento jurídico ya que la defensa de la Comunidad y sus derechos se encuentra en el art. 17 nº 11 LPH al poder reclamar el abono de las derramas a quien sea el propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de las mejoras, no contando con legitimación para reclamarlas a quien no sea titular del elemento privativo, no pudiendo el obligado legalmente exonerarse de cumplir con sus obligaciones frente a ella aduciendo lo pactado, en este caso, con los vendedores del elemento privativo en el marco del contrato de compraventa, al ser aquella un tercero ajeno a la relación.

Si ello es así, teniendo en cuenta que los contratos producen efectos entre las partes o entre quienes de ellos traigan causa ( art. 1257 Cº Civil) y que en cuanto a su interpretación ha de estarse a lo regulado en los arts. 1281 y ss Cº Civil y la Jurisprudencia que los desarrolla, respecto de la cual esta Sala en su sentencia de 29 de junio de 2022 ha declarado lo siguiente:

" .. , en relación con esta cuestión y con referencia a la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, ha declarado lo siguiente:

" No olvidemos al respecto lo considerado por el Tribunal Supremo, Sala Primera, entre otras, en su sentencia de 17 de febrero de 2015 , cuando declara en relación con la interpretación de los contratos lo siguiente:

" 3. Proceso interpretativo. Directrices generales.

Con relación al motivo formulado que, de un modo extenso, se adentra en la configuración del fenómeno interpretativo, conviene tener en consideración, algunas de las directrices que informan el proceso interpretativo de los negocios jurídicos.

En este contexto, debe precisarse el alcance de la formulación programática o descriptiva que contempla el artículo 1091 del Código Civil . En este sentido, debe destacarse que dicha formulación cobra realmente sentido en la medida en que se proyecte sobre el plano de la eficacia del contrato como fuente de producción de obligaciones y, por tanto, de vinculación de las partes al cumplimiento de las mismas. La interpretación histórica del precepto nos ilustra acerca de la oportunidad o conveniencia de su formulación, claramente descriptiva, que no fue otraque el interés de los codificadores de reforzar la "noción" de la "vinculación obligacional"que generaba el paradigma del acuerdo de voluntades del nuevo concepto de contrato que se incorporaba como pieza clave, o central, del sistema patrimonial instaurado; todo ello frente a unos antecedentes históricos que primaban la vinculación jurídica surgida de actos o negocios formales (estipulatio).

Se comprende, de esta forma, que su correcto alcance sistemático tenga una lógica extensión con los preceptos del Código Civil que desarrollan este plano de la eficacia contractual, esto es, con los artículos 1254 , 1255 , 1256 , 1257, párrafo primero , 1258 y 1278 ; sin que, en rigor, interfiera o condicione el plano diferenciado de la interpretación del contrato que tiene su propia dinámica metodológica. Particularmente, de la incorrecta identificación que en el plano interpretativo realiza el recurrente entre el artículo 1091 y 1281.1 del Código Civil .

En esta línea apuntada, también conviene precisar el alcance del compromiso simbolizado en el aforismo "pacta sunt servanda" que se infiere del artículo 1091 del Código Civil , sobre todo, conforme a lo anteriormente analizado, cuando su aplicación se realiza de un modo dogmático sobre el plano de la interpretación del contrato destacándose, de forma incorrecta, como realiza la parte recurrente, el carácter autónomo, preferencial o prioritario de la interpretación gramatical o literal, del artículo 1281.1 del Código Civil , en el marco del proceso interpretativo de los contratos.

En este sentido, en orden a las directrices de interpretación apuntadas conviene tener en cuenta las siguientes consideraciones:

(i)En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor complementándola, pero nunca limitándola o alterándola .

La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico- jurídico de todo proceso interpretativo (también Denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ) precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola,que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: "... el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual".

En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integrativa del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil ).

ii) En segundo lugar, en orden a esta síntesis del marco de las directrices del proceso interpretativo, debe tenerse en cuenta que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala también ha resaltado el papel básico que juegan los principios de conservación del contrato y de buena fe contractual ( artículos 1284 , 1289 y 1258 del Código Civil , respectivamente).

En relación a la conservación del contrato debe señalarse que se ha puntualizado su función interpretativa tras el reconocimiento de esta regla no sólo como un criterio de interpretación, sino también como un auténtico principio general del Derecho; STS (Pleno) de 15 de enero de 2013 (número 827/2012 ). Destacándose su alcance general, como canon hermenéutico de la totalidad del contrato, con proyección en el tratamiento de la eficacia contractual que se derive. En los términos de la citada Sentencia de esta Sala: "Siguiendo esta línea, la cuestión se vislumbra de un modo más nítido si nos preguntamos por el alcance sistemático que posibilita el ámbito conceptual de la figura, particularmente del principio de conservación de los contratos o "favor contractus". Este principio no solo se ha consolidado como un canon hermenéutico que informa nuestro ordenamiento jurídico, con múltiples manifestaciones al respecto, sino también como un elemento instrumental decisivo en la construcción de un renovado Derecho Contractual Europeo conforme a lo dispuesto en los principales textos de armonización, como la Convención de Viena, los Principios de Derecho Europeo de la Contratación (PECL) y, particularmente, la propuesta de Anteproyecto de Ley de Modernización del Código Civil en materia de Obligaciones y Contratos. De modo que tal y como hemos señalado en las recientes Sentencias de 28 junio y 10 septiembre de 2012 , precisamente en el marco del contrato de compraventa, la conservación de los contratos se erige como un auténtico principio informador de nuestro sistema jurídico que comporta, entre otros extremos, el dar una respuesta adecuada a las vicisitudes que presenta la dinámica contractual desde la preferencia y articulación de los mecanismos que anidan en la validez estructural del contrato y su consiguiente eficacia funcional, facilitando el tráfico patrimonial y su seguridad jurídica".

Con relación al principio de buena fe no solo se ha destacado su papel típico en el plano diferenciado de la integración del contrato ( artículo 1258 del Código Civil ), sino que también se ha reforzado su función como criterio decisivo en materia de interpretación y ejecución del contrato STS de 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013 )".

TERCERO.- Desde la perspectiva fáctica y jurídica expuesta en el fundamento de derecho precedente esta Sala considera con el Juzgador de instancia que para resolver el conflicto de autos, ha de estarse a la estipulación tercera del contrato privado de compraventa en la que se dice:

"...

Con motivo de la realización de la ITE se aprobaron ciertas reparaciones en fachada y cubierta serán a cargo de la parte vendedora.".

Pacto perfectamente válido y claro en sus términos y alcance, sin que pueda entenderse que se ha dejado sin efecto porque no se haya reiterado en la escritura pública de compraventa, al no existir prueba de acuerdo contrario, como se razona por el Juzgador, ya que:

.- El contrato privado no ha sido objeto de impugnación por lo que en tal caso, como ha declarado esta Sala entre otras resoluciones, en su sentencia de 29 de junio de 2022 su eficacia lo es como la de un documento público:

"..1º Si la autenticidad del documento resulta probada, tácitamente por la no impugnación por la parte a quien perjudique (artículo 326.1), o expresamente como resultado de la prueba de cot2ejo de letras o de cualquier otra que se practique (artículo 326.2, 1), hará prueba plena en el proceso en los términos del artículo 319, es decir, tendrá la misma eficacia entre las partes que el documento público, esto es, el tribunal tendrá por ciertos no sólo las declaraciones entre las partes, sino también el hecho, acto o estado de cosas que documenten, así como la fecha y la identidad de los sujetos intervinientes "

.- La parte demandada ha corroborado su valide, con sus actos posteriores al otorgamiento de la escritura su validez, por cuanto que, tras fijarse las derramas en la Junta de 4 de noviembre de 2020 el actor les reclama el abono de la primera, admitiendo al contestar y así se reconoce en la demanda que le abonaron la cantidad de 207,11 euros, no teniendo sentido la explicación dada de que lo fue evitar problemas, pues si el pacto no existía y nada debían nada deberían haber satisfecho.

.- El alcance de tal pacto que es claro, esto es las obras determinadas por la ITE como necesarias como se aprueba en la Junta de 15 de octubre de 2019, que era lo único acordado al momento de celebración del contrato privado el día 18 de setiembre de 2020 al igual que cuando se otorga la escritura pública de 19 de octubre de 2020.

Es con posterioridad cuando en la Junta de 4 de noviembre de 2020, con la intervención del actor, cuando se concreta el alcance de la obra determinante de las derramas reclamadas, estimando la Sala y en ello se discrepa de la sentencia de instancia que no puede pretender el actor que le abonen los demandados las derramas en su integridad, pues excede la obra a ejecutar del contenido fijado como estrictamente necesario por la ITE, entre lo que en su momento no se incluía y sí para un futuro cercano la reforma de la cubierta completa, siendo aquello lo que se acordó en la Junta 15 de octubre de 2019, como lo evidencia no solo la redacción de su acta sino también el hecho de que el presupuesto emitido por BEIN se discrimina ambos conceptos de ahí que la cantidad a considerar por obras es:

.- 20.299 euros que como denomina el contratista son los trabajos exigidos por la ITE.

.- 18.993,60 euros por medios auxiliares que son necesarios no solo para tales obras sino también, aun cuando, se cambie la cubierta, en cuyo caso de ser mayor la duración de la obra, como implica la cubierta, se incrementará su coste; mas tal incremento, como en otros casos, no lo admite el Juez y con ello se aquieta el actor.

.- 2.138,77 euros por seguridad y salud.

.- 558 euros por gestión de residuos al no ser preciso los 3 contenedores de teja de la cubierta, lo que supone un total de 41.939,37 euros que incrementado con el 10 % de IVA ( 4.193,94 euros) asciende a la cantidad de 46.133,31 euros.

Tal cantidad se ha de incrementar con la parte proporcional de las licencias de obras sin incluir en la base imponible el IVA ( 86.377,89 euros/5.009,92 euros/ 41.939,37 /2.432,32 euros ( el 48,55%), y del certificado de andamiaje y dirección de obra de 5.324,85 euros el 48,55% esto es 2.585,21 euros.

Lo así determinado implica que el coste total de las obras derivadas de la ITE es el de 51.150,84 euros que minorado por el fondo de reserva de 15.000 euros, supone la cantidad de 36.150,84 euros por lo que siendo el coeficiente del actor el 8% su contribución es de 2.892,07 euros que dividida en 12 derramas, el importe de cada una es el de 241,01 euros.

Esta cantidad de 2.892,07 euros minorada en importe ya satisfecho por los demandados de 207,11 euros, supone 2.684,96 euros , única en la que debe ser condenados sin que pueda alegarse que el actor no ha ejercitado acción de vicios ocultos, pues ya existía pacto al efecto, ni que no haya pagado las derramas al momento de interponer la demanda, pues será un problema que el mismo pueda tener con las Comunidad, en su caso, limitándose los demandados a cumplir con lo pactado por lo que no cabe hablar de enriquecimiento injusto.

Lo expuesto conlleva la estimación parcial del recurso de apelación y la revocación en tal sentido de la sentencia de instancia, dictando en su lugar otra por la que se estima parcialmente la demanda al reducirse la cantidad objeto de condena a la de 2.684,96 euros, la cual devengará intereses moratorios y los del art. 576 en la forma en aquella determinada, de conformidad con su fundamento de derecho tercero, manteniéndose la desestimación de la pretensión de condena a cualquier otra cantidad que se derive de las obras aprobadas en la Junta de 15 de octubre de 2019, con lo que se aquieta la parte actora.

CUARTO.- En relación a las costas procesales de ambas instancias dada la estimación parcial del recurso de apelación y consiguiente revocación de la resolución recurrida con estimación parcial de la demanda no procede hacer expresa imposición, debiendo cada parte soportar las suyas y las comunes, si las hubiere, por iguales partes ( art. 394 nº 2 y art. 398 nº 2 LEC).

QUINTO.- La estimación, aun parcial, del recurso de apelación, conlleva de conformidad con lo dispuesto en el apartado 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de LOPJ en la redacción dada por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, la devolución del depósito constituido al efecto, para lo cual se librará por el Sr. Letrado de la Administración de Justicia el correspondiente mandamiento de devolución.

VISTOS los preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación.