Sentencia Civil 388/2023 Audiencia Provincial Civil de Burgos nº 2, Rec. 100/2023 de 07 de diciembre del 2023

PRIMERO.-La representación legal de Hortensia y de herederos de don Alvaro (parte actora principal) formula recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 23-12-2022 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Burgos por la que:

- Se desestimaron sus pretensiones de cumplimiento del contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda con reclamación de rentas de los meses de septiembre a diciembre de 2020, más las que venzan hasta el 31.12.2022, tasa de basuras de 2020 y posteriores durante la vigencia del contrato.

- Se estimó la pretensión reconvencional de resolución del contrato de arrendamiento con efecto 31-8-2020 y de condena a la parte arrendadora a la devolución de fianza.

La sentencia apelada considera, en síntesis, que:

- El contrato de arrendamiento de local inicialmente celebrado en fecha 30-11-2016, modificado el 5-1-2017 en cuanto a la posición de arrendatario de la mercantil STI SICILIA 2016 SL y en fecha 28-12-2019, modificando la renta y prorrogándolo por un plazo de 3 años tiene plena validez, al no haberse alegado causa objetiva para su extinción e n la fecha (31-3-2020) en que la arrendataria notificó su resolución unilateral.

- Si cabe sin embargo la resolución del contrato por la causa alegada posteriormente de no ser hábil el local para el destino de enseñanza-formación, al menos sin realizar modificaciones en el propio local y en elementos comunes del inmueble, al considerar, conforme al informe del Servicio de Bomberos del Ayuntamiento (sobre elementos de evacuación a espacio exterior seguro, recorridos de evacuación) y conforme al informe pericial emitido a instancia de la parte demandada por el Sr. Benedicto, que el local no cumple con la normativa aplicable a un establecimiento abierto al público, conforme al Decreto 217/2001 de 30 de agosto para su accesibilidad a personas con discapacidad y supresión de barreras, al no contar con aseo adaptado e itinerario practicable (puertas de paso, escalera y ascensor, anchura mínima de paso según PGOU) , aunque de facto se viniera realizando esa actividad.

La parte apelante solicita la estimación de su demanda y la desestimación de la reconvención formulada.

Son antecedentes de interés para la resolución del recuro los siguientes:

- Con fecha 30-11-2016 Alvaro y Hortensia (parte arrendadora) y Florentino (parte arrendataria) con aval solidario de Mariana, celebraron contrato de arrendamiento para uso distinto a vivienda sobre el local oficina sito en Avenida del Cid nº 1, 1º-A de Burgos propiedad de los primeros, con una duración inicial de 3 años y un mes, finalizando el 31-12-2019, con posibilidad de prorroga anual si no existe denuncia con antelación mínima de 3 meses.

- En el citado contrato se establecen entre otras estipulaciones que: el local-oficina será destinado a la actividad de enseñanza-formación, agencia de viajes, inmobiliaria y otros servicios siempre que estén relacionados con las actividades descritas (estipulación segunda), siendo la renta el primer año de 1.400€/mes+IVA, 1.500€/mes el segundo año y posibilidad de actualización anual conforme IPC en caso de prórroga (estipulación cuarta); autorización al arrendatario inicial de adaptación del local-oficina colocación en fachada de elementos publicitarios y acondicionamiento interior del local-oficina al uso convenido tales como pintura, iluminación, techos , sanitarios etc que no impliquen colocar o tirar tabiques, prohibiendo al arrendatario la realización posterior de obras (estipulación quinta) con establecimiento de fianza del arrendatario por importe de 3.000€ (estipulación décima) y una garantía adicional del artículo 36.5LAU de 1.000€ (estipulación undécima).

- Con fecha 5-1-2017, arrendadores y arrendatario acordaron respecto del citado contrato la sustitución de la parte arrendataria en favor de la mercantil STI SICILIA 2016 SL.

- Con fecha 30-1-2017 STI SICILIA presentó ante el Ayuntamiento de Burgos comunicación ambiental para el inicio de la actividad de licencia de viajes en el citado local.

- Con fecha 19-6-2018 se solicitó la ampliación del objeto de la comunicación ambiental incorporando la actividad de "enseñanza y formación" incluidas en su objeto social.

- Con fecha 28-12-2019 las partes acordaron la prórroga del citado contrato por 3 años, finalizando el 31-12-2022 con renta hasta 31-12-2020 de 1.500€/mes; desde 1-1-2021 hasta 31-12-2021 de 1.600€/mes y de 1-1-2022 a 31-12-2022 de 1.750€/mes, con prórrogas futuras anuales, permaneciendo el resto de las condiciones invariables.

- Con fecha 13-1-2020 el responsable de Agcyl Burgos de C.S.I.F. remitió a la Academia arrendataria comunicación indicando:" Les recordamos que estamos pendientes de recibir la licencia de actividad de formación del Ayuntamiento de Burgos de la academia FITSPAIN y la correspondiente acreditación como Centro de Formación, que como ya les hemos informado es requisito para que CSIF siga organizando los cursos de formación en su centro FITSPAIN en la avenida del Cid, 1 [...]".

- Con fecha 4-2-2020 la Jefa de la Sección de Servicios del Ayuntamiento de Burgos dictó providencia: " A la vista de la documentación aportada, en la que se indica la instalación de dos actividades (oficina y academia), pase nuevamente el presente expediente a la Sección de ARQUITECTURA para que se emita nuevo informe a la petición formulada por STI SICILIA 2016,S.L., en relación con la actividad de AGENCIA DE VIAJES/ ACADEMIA, sita en AVDA DEL CID CAMPEADOR, 1 01".

- Con fecha 5-3-2020 STI-SICILIA 2016 SL comunicó a la parte arrendadora su decisión de dar por finalizado el contrato de arrendamiento desde el 4-4-2020, luego corregida a la fecha de 31-3-2020.

- Con fecha 10-3-2020 el responsable de Agcyl Burgos de C.S.I.F. comunicó a la Academia arrendataria que: " Ante la situación sanitaria que nos encontramos nos vemos obligados de forma inmediata a suspender todos los cursos presenciales: Curso de cocineros, Ayudantes de cocina, Educadores de discapacitados y Personal de servicios de la administración JCYL, hasta que la Junta de Castilla y León nos comunique las medidas sanitarias y de seguridad oportunas a adoptar. Igualmente, les recordamos que para poder contratar con ustedes la organización de otros cursos de formación convocados por CSIF, es imprescindible que nos acrediten previamente la obtención de la licencia de actividad de formación concedida por el Ayuntamiento de Burgos a su academia.

Esperando que entiendan las decisiones que hemos adoptado debido a la situación de alarma que se está creando y les requerimos de nuevo la documentación por ser imprescindible para la impartición de nuestros cursos".

- Con fecha 28-8-2020 STI SICILIA 2016 SL comunicó a la parte arrendataria que con efectos de 31-8-2020 declaraba la resolución del denominado "contrato privado de arrendamiento de oficina" refiriendo como causa de resolución que el local arrendado no cumple los requisitos legales para que la arrendataria realice las actividades a que contractualmente debía ser destinado:" actividad de enseñanza-formación, agencia de viajes.

- Con fecha 31-8-2020 la parte arrendataria requirió notarialmente a la parte arrendadora para que recogiera las llaves del local arrendado depositadas en la Notaría, sin que fueran recogidas por la parte arrendador.

- Con fecha 30-9-2020 se emitió informe favorable desde el área de Arquitectura del Ayuntamiento.

- Con fecha 6-10-2020 el representante de la entidad solicitó dejar sin efecto el expediente de solicitud de licencia incoado.

- Con fecha 11-1-2021 el Servicio de extinción de incendios emitió informe indicando:" No se justifica si el establecimiento constituirá un sector de incendios independiente o bien formará parte del sector de incendios del edificio teniendo en cuenta su distribución actual: comercial en planta baja, administrativo en entreplanta y el resto residencial.

1. No se justifica si el establecimiento constituirá un sector de incendios independiente o bien formará parte del sector de incendios del edificio teniendo en cuenta su distribución actual: comercial en planta baja, administrativo en entreplanta y el resto residencial.

2. No se especifica si dispondrá locales de riesgo especial.

3 . No se justifica la reacción al fuego de los elementos constructivos, decorativos y de mobiliario.

4. Los elementos verticales separadores de otro edificio deben ser al menos El 120.

5. Debe comprobarse convenientemente el riesgo de propagación vertical del incendio.

6. En caso de integrarse en el sector de incendios residencial vivienda, se deberán justificar los elementos de evacuación que conduzcan hasta el espacio exterior seguro: salidas, escaleras, pasillos etc.

7. La ocupación es de 91 personas. Deberán justificarse los recorridos de evacuación, incluidas anchuras de puertas, desde todo origen de evacuación.

8. Las instalaciones de protección contra incendios deben cumplir el Real Decreto 513/2017 por el que se aprueba el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios, así como las distancias máximas operativas siguiendo los recorridos de evacuación, aportando las certificaciones correspondientes.

9. No se justifica el cumplimiento del Documento Básico de Seguridad de Utilización y Accesibilidad.

Por lo anteriormente indicado, hasta que no se justifique convenientemente, el informe emitido en materia de mi competencia es desfavorable a la solicitud que se tramita....".

- Con fecha 8-3-2021 se dictó Decreto acordando:" Primero.- NO TOMAR CONOCIMIENTO de la comunicación ambiental presentada por STI SICILIA 2016 SL relativa a la ampliación para la actividad de "Academia de Enseñanza" junto con la de Agencia de Viajes debido a que las condiciones del local sito en la avenida del Cid número 1 primera planta, no hacen posible la implantación del uso de "Academia de Enseñanza".Segundo.- TOMAR CONOCIMIENTO de la comunicación del cese de la actividad de la citada mercantil en esa ubicación".

- Emitido a instancia de la parte reconviniente informe pericial por el Arquitecto Técnico Benedicto se indica que :" La instalación para uso de academia o centro formativo no cumple con la anchura de paso mínima establecida en el Art. 51 b) del P.G.O.U. de Burgos. No se cumplen con las características determinadas por el Decreto 217/2001 de la J .C. y L. para el acceso practicable necesario en puertas de paso, escalera y ascensor.

La rampa de acceso al edificio no cumple con lo determinado en el Código Técnico de la Edificación Documento Básico SUA.

Por todo ello, la entreplanta del Nº 1 de la Avenida del Cid de la ciudad de Burgos, no cumple con las condiciones establecidas para el uso de academia o centro de formación.

Además, las distancias interpersonales establecidas como consecuencia de la COVID 19 limita el número máximo de alumnos simultáneos a 14, cuando en condiciones normales serían 35, lo que reduce el margen de beneficio en un 60 %".

Analizaremos separadamente los motivos de recurso indicados.

SEGUNDO.-Indebida desestimación de la acción principal por resolución unilateral de la arrendataria.

La parte apelante afirma que:

- Los arrendadores cumplieron lo pactado en el contrato de arrendamiento, entregando el inmueble en perfectas condiciones con la conformidad de los arrendatarios, pudiendo estos realizar obras, habiendo prorrogado ellos el contrato 3 años más, sin querer aplicar la prórroga anual.

- Los arrendatarios tuvieron el goce pacífico de la cosa, pues en otro caso no hubieran instado la prórroga del contrato por 3 años Infracción por indebida aplicación 1255, 1256, 1258CC y 4.3LAU. Infracción por indebida aplicación artículos 1554 y 1555CC en relación 1543CC y Teoría de los actos propios-Inaplicación artículo 7.1CC.

- No se pactó el desistimiento anticipado del contrato

- Idoneidad del local arrendado para el fin pactado.

- Error en la valoración de la prueba: Decreto del Ayuntamiento de 8-3-2021 (doc. 15 contestación a la reconvención), contrato de arrendamiento, anexo y prórroga (Doc. 5, 55 , 57 y 56 demanda).

A este respecto cabe señalar que:

- La resolución unilateral extrajudicial de un contrato es posible y eficaz si concurre causa para ello, aunque no exista previsión contractual o cláusula de desistimiento.

- El TS en S. nº 316/2022 de 20 de Abril señala que:" El arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato y a mantenerle en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo de su duración, pudiendo el arrendatario, cuando se incumplen dichas obligaciones, pedir la resolución y la indemnización de daños y perjuicios, o solo esto último dejando el contrato subsistente.

[...]el incumplimiento de la finalidad perseguida por el arrendatario al concertar el arrendamiento, cuando no resulta posible utilizar el local arrendado para la actividad de negocio a la que debe dedicarse con arreglo a las cláusulas del contrato, constituye una causa que legitima para el ejercicio de la acción resolutoria; que la entrega del local arrendado sin las condiciones necesarias para cumplir el destino pactado comporta un incumplimiento de la obligación de entrega del arrendador que faculta para el ejercicio de la acción resolutoria; y que si el arrendador no ha cumplido con la obligación que le impone el artículo 1554.3 CC para evitar, incluso, toda perturbación de derecho que, por falta de concesión de la licencia necesaria para desarrollar la actividad que es esencia del negocio, queda a merced de cualquier comprobación de la Administración, que puede llevar a impedirla, ante esa situación de carencia de posibilidades de disfrute, no puede imponerse una vigencia contractual de imposible realización cuando su resolución ha sido interesada por causa concreta al amparo del art. 1556 del precitado código .

- La posibilidad de ejecución de obra por el arrendatario lo era para el momento inicial y de forma muy limitada conforme a lo expuesto precedentemente, lo que no acredita que alcanzara a las exigencias de cumplimiento de normativa destacada en el informe pericial o informe del servicio de bomberos. Además, la inidoneidad también venía referida, por razón del incumplimiento de normativa de accesibilidad, respecto de algunos elementos comunes del inmueble.

- No existe error en la valoración de la prueba. El hecho de que se hayan desarrollado de facto en el local arrendado primero uno de los usos (agencia de viajes) previstos en el contrato, y después durante el largo periodo de trámite de la comunicación ambiental, el de academia de enseñanza, no impide estimar la acción resolutoria por inhabilidad del objeto cuando este uso, expresamente previsto en el contrato junto con el de agencia de viajes, no es posible desarrollarlo, sin el incumplimiento de la normativa de seguridad y accesibilidad y sin que sea obstáculo para la resolución del contrato el que no existiera pacto expreso en el contrato facultando al arrendatario la resolución por ese motivo, pues la imposibilidad de desarrollo dentro de la legalidad de un uso pactado cuyo ejercicio ha sido intentado en el local, justifica la estimación de aquella.

- Tampoc o es relevante el que existiera un informe favorable de arquitectura o que la parte arrendataria dejara de contestar al requerimiento de aportación de documentación o que solicitase el archivo del expediente, ni que la parte arrendataria contratase en paralelo otro arrendamiento. Lo relevante es que finalmente se ha acreditado la imposibilidad de desarrollo en el local de un uso expresamente pactado al tiempo de comunicar la resolución extrajudicial.

Por todo ello se desestima el motivo .

TERCERO.-D isconformidad con la inidoneidad del local arrendado.

A este respecto cabe dar por reproducido lo señalado precedentemente sobre la acreditación, conforme a las pruebas documental y pericial practicadas, de la imposibilidad de desarrollo en el local arrendado conforme a la legalidad vigente de la actividad de academia de enseñanza pactada en el contrato sin infracción de la normativa vigente.

No existe infracción del artículo 11 LAU en cuanto no existió desistimiento del contrato, sino resolución del mismo.

No existe infracción de la carga de la prueba en cuanto la actora principal ya conocía la resolución extrajudicial del contrato por inhabilidad del objeto y este hecho fue el alegado como causa resolutoria en la demanda reconvencional que la sentencia apelada ha estimado conforme a la valoración de la prueba practicada en el proceso.

El informe del Servicio de bomberos fue desfavorable a la comunicación y no se ha acreditado que los defectos fueran subsanables totalmente, existiendo prueba pericial que acredita en todo caso otros defectos que suponen el incumplimiento del local y elementos comunes respecto de la normativa de accesibilidad.

La prueba pericial emitida por el Arquitecto Técnico Sr. Benedicto fue anunciada en el escrito de contestación a la demanda y reconvención, exigía acceder al local, se ciñó a las cuestiones discutidas y fue presentada con antelación suficiente al momento de desarrollo de la Audiencia Previa sin que en todo caso causara indefensión, por lo que no se aprecia infracción del artículo 336LEC.

No se aprecia error en la valoración de la citada prueba pericial que , sometida a la sana crítica ( artículo 348LEC) entendida como las más elementales reglas de la lógica humana, ha sido correctamente valorada en cuanto que ha sido realizada por técnico competente para su emisión, aunque se hizo a instancia de la parte demandada, el perito explica razonadamente la imposibilidad de desarrollo en el local del uso como academia de enseñanza y no ha sido objeto de contradicción pericial al ser aquella la única prueba pericial admitida y practicada,. Por todo ello, procede atender a la misma, en cuanto corrobora la imposibilidad de desarrollo en el local arrendado de la actividad de academia .

No constituye tampoco un hecho relevante la falta de valoración del resultado económico de la parte arrendataria, en cuanto acreditado el uso por ella del local como academia de enseñanza, lo relevante es si podía finalmente cumplir la normativa en el local arrendado; hecho que se ha acreditado que no era posible.

Por todo ello se desestima el motivo

CUARTO.-Su bsidiariamente validez del arrendamiento hasta 8-5-2021 (firmeza Decreto 8-3-2021).

El motivo no puede ser atendido. Siendo válida la resolución unilateral del contrato en virtud de la inhabilidad del objeto arrendado para el desarrollo de uno de los usos pactados en el contrato; requerida la arrendataria por alguno de los clientes de la academia para la acreditación del cumplimiento de normativa, visto el tiempo transcurrido desde el inicio de la tramitación del expediente sin que estuviera resuelto y en definitiva concurriendo la la causa de inhabilidad de ese uso en el local en la fecha en que se produjo la resolución unilateral del contrato, este es el dato relevante para determinar que la resolución produce sus efectos desde ese momento, aunque aún no existiera expresa resolución administrativa negativa a la comunicación ambiental intentada.

Se desestima el motivo.

QUINTO.-Pr órroga del arrendamiento en fecha 28-12-2019 por 3 años

La parte apelante señala que:

La consecución, a instancia de la parte arrendataria, de una prórroga del contrato inicial por un plazo superior al de prórroga anual inicialmente previsto, no es óbice al ejercicio de una acción resolutoria por inhabilidad desde el momento en que se conoce la imposibilidad de desarrollo de la actividad pactada conforme a la normativa vigente.

El hecho del desarrollo inicial de la actividad o de la solicitud de prórroga no constituyen actos propios de la parte arrendataria que impidan la resolución contractual, en cuanto que aquellos no resultan actos definitivos, concluyentes ni vinculantes para esa parte desde el momento en que la arrendataria inició el procedimiento de comunicación ambiental para las actividades de uso pactadas, siendo después del inicio de actividad y de prórroga del contrato cuando fue conocida la imposibilidad de desarrollo de la actividad de academia en el local arrendado.

Se desestima el motivo.

SEXTO.-Sub sidiariamente Error en la valoración de la prueba respecto al pago del Impuesto de Basuras

La parte apelante señala que:

- Solicitó, con base en estipulación 7ª párrafo 2º del contrato de 30-11-2016 (doc. 5) exponendo 3ª Anexo de 5-1-2017 (doc. 55) y manifestación 6ª contrato de 28-12-2019 (doc. 57), la condena de la parte demandada al abono del Impuesto de basuras del ejercicio de 2020 por importe de 193,88€ sin perjuicio de los posteriores que vayan venciendo.

- Si la sentencia considera bien hecha la resolución con efecto 31-8-2020, debería estimar en este aspecto la demanda, condenando en proporción al periodo de vigencia del contrato, pues el devengo del impuesto es el primer día del periodo impositivo que coincide con el año natural (art. 3.2 de la Ordenanza Fiscal).

El citado motivo debe ser estimado.

Efectuada válidamente la resolución contractual con efecto 31-8-2020 y previsto contractualmente el abono de la citada tasa a cargo de la parte arrendataria en el contrato inicial (estipulación séptima párrafo 2º), asumida después en el Anexo de 5-1-2017 y en la prórroga de 28-12-2019, es claro que no constando satisfecha por ella parte arrendataria y reclamado su importe en proporción al tiempo de duración de esa anualidad, procede acceder a la pretensión formulada que lo es en 8/12 partes del importe acreditado de 193,88€ = 129,25€.

SÉPTIMO.-Inaplicación del art. 36 LAU en cuanto se condena a devolver la fianza cuando voluntariamente es aceptada por ella una vez que se compruebe el cumplimiento de las obligaciones (desperfectos, sustracción de muebles).

El motivo no puede ser atendido.

La parte arrendataria puso a disposición de la actora las llaves del inmueble arrendado desde fecha 31-8-2020, momento desde el que la parte arrendadora ha podido comprobar el estado del inmueble, justificar la posible existencia de desperfectos y no habiéndolo hecho, no cabe meses después de la finalización del uso por parte de la arrendataria y por mera pasividad de la parte arrendadora justificar ahora la retención de las garantías inicialmente prestadas.

OCTAVO.-Costas.-En aplicación de los artículos 394 y 398.2LEC, se mantienen el pronunciamiento de no imposición de costas realizado en la 1ª instancia, sin hacer tampoco expresa imposición de costas en el recurso.