Sentencia Civil 262/2023 Audiencia Provincial Civil de Cádiz nº 2, Rec. 914/2022 de 19 de julio del 2023

PRIMERO.- La sentencia apelada establece en su fallo " Que debo estimar íntegramente la demanda de juicio ordinario incoada por SOCIEDAD DE SAN FRANCISCO DE SALES VULGO CONGREGACION SALESIANA O SALESIANOS DE DON BOSCO Contra D/ña.: CAMPALIA ACOGIDA SL, debo declarar lo siguiente:

*Se declara resuelto de pleno derecho el contrato de arrendamiento de instalaciones o de local de uso distinto al de vivienda, sobre las identificadas en el plano Anexo III al mismo, dentro de la denominada finca "Campano", en Chiclana de la Frontera (Cádiz), Carretera Cádiz-Málaga, km. 12,5, de fecha 27 de abril de 2011, por aplicación de lo dispuesto en la Estipulación Sexta del respecto a la asunción por la arrendadora del importe de las inversiones realizadas por la arrendataria en los términos del contrato, que falten por pagar a partir del momento de la resolución del mismo.

*Se Condena a la demandada, a dejar libre y expedita las mencionadas instalaciones a disposición de la actora, entregándole la posesión, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en el plazo legal.

En cuanto a las costas y dada la estimación integra de la demanda, la entidad demandada deberá abonar las costas causadas en esta instancia."

La parte apelante demandada recurre en apelación la estimación de la pretensión subsidiaria de la parte actora por considerar que existe un error en la apreciación /valoración de la prueba sobre la clausula sexta del contrato concertado por las partes relativa a la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendadora, motivado por infracción del artículo 1.256 del CC; la incorrecta valoración e interpretación de la cláusula sexta del contrato por la necesidad de llevar a cabo con carácter previo la indemnización establecida en la propia cláusula. Solicita la no imposición de las costas en la instancia a consecuencia de la desestimación de la demanda , así como en el recurso

La parte apelada actora se opone al recurso de apelación considerando correcta la valoración de la prueba realizada por el juzgador de instancia, oponiendo la falta de concreción del error padecido , la procedencia y licitud del pacto establecido en el contrato, asumido por ambas partes, conforme al principio de libertad de pacto; la correcta valoración de la prueba y sin que ninguna condición de que el cumplimiento de pagoo abono deba ser con carácter previo. Solicitando la confirmación de la condena en costas en la instancia así como la imposición de las del recurso

SEGUNDO.-Para el entendimiento del presente recurso de apelación, debemos de partir de la base que se ejercita por la parte actora apelada una demanda que pretende la resolución contractual del contrato de arrendamiento de instalaciones y/o local para uso distinto de vivienda concertado por las partes en fecha 27 de abril de 2011 sobre la base del incumplimiento de la cláusula octava- prohibición de cesión subrogación o traspaso total o parcial no consentido- que es desestimada- , y subsidiariamente por aplicación de la cláusula sexta "resolución unilateral" por parte del arrendador, que es estimada íntegramente.

Igualmente debe destacarse que en dicho contrato, de 10 folios, se establecen una serie de estipulaciones, sobre la base de una cordial relación y confianza entre las partes contratantes, que progresivamente se deterioró, y actualmente están muy enfrentadas, y cuyo contenido esencial pasamos a analizar . No existe controversia ni en cuanto a las partes intervinientes, ni en las exposiciones de titularidad de la finca y actividad empresarial de la parte y que la naturaleza del contrato es un contrato de arrendamiento de instalaciones o de local de uso distinto al de vivienda. Tampoco existe controversia respecto de la clausula primera, con titulo "objeto" que refiere el mismo, debiendo resaltar que no es la totalidad de una finca, titularidad de la parte apelada, sino parte de las instalaciones que se describen en el plano acompañado al contrato,- anexo tres,- y que se concretan en cuanto a las instalaciones y los usos, en la cláusula primera del contrato. Por ello, puesto que el objeto de recurso es la interpretación de una de las cláusulas del contrato en particular,la sexta, no resultará baladí el concretar las diferentes cláusulas pactadas por las partes , tanto para la contextualización de la controversia, como para la propia resolución de la misma , y sin perjuicio de como hemos hecho anteriormente resaltar aquellos extremos en los que no existe controversia, amen de motivos de sistematización.

Así, en la cláusula segunda con titulo " duración" se establece una duración de 10 años, con fecha de inicio el día de la firma del contrato, y fecha de fin el 26 de abril de 2021- con posibilidad de prórroga con preavisos y plazos de cinco años .

Se establece en la cláusula tercera, con título " renta" una renta mensual mínima de 10.417 € más IVA, que puede verse incrementada hasta alcanzar el 20% del beneficio de arrendataria por la actividad en la finca arrendada -más IVA -con un periodo de carencia inicial de seis meses (posteriormente modificado por contrato de fecha 9 de enero de 2012, sin perjuicio de si existe o no pre datación del mismo , ya que no es objeto del presente procedimiento ).

En la cláusula cuarta, " fianza" regulan la fianza por importe de 20.834 €.

En la cláusula quinta, con el titulo " conservación e inversiones " se establecen las obligaciones de conservación e inversiones del arrendatario. Conforme a un plan de actuacion que las detalla y establece los plazos de modo concreto conforme al anexo VI. Estableciendo el modo de proceder para obras no previstas, y las obligaciones de finalización del pago de las inversiones al fin del contrato. Consta también que todas las inversiones quedaran en la finca a disposición de la parte arrendadora al finalizar el contrato totalmente concluidas, pagadas y finalizadas sus financiaciones al fin del contrato

En la cláusula sexta, se establece con el título "resolución unilateral por parte del arrendador" , cuya interpretación es precisamente el objeto de controversia del presente procedimiento. , cuyo contenido será trascrito después.

La clausula Séptima titulada" otras obligaciones del arrendatario"- regula otras obligaciones de menor importancia, que completan las estipulaciones de la clausula primera y recogen beneficios, precios reducidos, preferencias de uso para arrendador y entidades asociadas, ect...-

La Clausula octava " Imposibilidad de cesión subrogación o traspaso", cuya pretensión de incumplimiento por la parte demandada apelante, ha sido desestimada y a los efectos que nos ocupan, ha devenido firme.

En la cláusula novena cláusula novena regula las contribuciones e impuestos.

En la cláusula décima " actividad empresarial del arrendatario" respecto de la actividad empresarial del arrendatario, se regula extremos relativos al personal, y la relación respecto de terceros del arrendatario.

Continuando el resto de las cláusulas sucesivamente, y por este orden : Undécima "Consumos"; duodécima " Limpieza de las instalaciones"; Decimotercera "No constitución de cargas y servidumbres" ; Decimocuarta "Renuncia del arrendatario a derecho de adquisición preferente" ; Decimoquinta "seguros y responsabilidad"; Decimosexta ", Respeto al ideario del arrendador" ; Decimoséptima "colocación de rótulos y anuncios; y en último lugar, Decimoctava " Renuncia al propio fuero"

El objeto del recurso se circunscribe exclusivamente a la interpretación de la cláusula sexta del contrato concertado por las partes. Considerando la parte apelante, que dicha resolución contenida en la referida cláusula sexta no ha sido correctamente valorada por el juez de instancia alegando los diferentes motivos que pasaremos analizar, y que sistematizamos en los siguientes motivos

1º.- Infracción del artículo 1256 del código civil

2º.- Incorrecta interpretación del sentido de la cláusula.

En primer termino respecto de la denuncia por la parte apelante error en la valoración de la prueba , y cabe resaltar como alega en su oposición al recurso la parte apelada, que dicha denuncia que efectúa lo hace de forma genérica y sin concretar qué prueba pruebas en particular , ni error que denuncia en los dos motivos de apelación que esgrime, que en realidad no dejan de ser uno relativo a la interpretación del contrato. No obstante, puesto que es objeto de recurso en relación a aun concreto pronunciamiento y denunciada expresamente la "infracción en la valoración de la prueba" se hace así necesario, tanto entrar al análisis de la cuestión , como verificar si el material probatorio de que se dispone ha sido debidamente analizado y valorado por el juez de instancia a efectos de determinar la estimación o no de la pretensión de la parte actora recurrida por la demandada apelante. Asi el Tribunal Supremo afirma "la apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición que el de primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba". (Sentencia nº 295/2009, de 6 de mayo ), y "somete al Tribunal, que entiende de la misma, el total conocimiento del litigio en términos que está facultado para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio, dentro de los límites de la obligada congruencia (por todas, STS de 13 de mayo de 1992 )" ( Sentencia nº 760/2006, de 20 de julio .

De igual forma, el Tribunal Constitucional tiene declarado que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura "... como revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de Instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no ser objeto de impugnación..." ( SSTC, Sala 1ª, 9/1998, de 13 de enero (F.J.5 ), y 120/2002, de 20 de mayo (F.J.4).

Doctrina que se complementa declarando que "... el Juez o Tribunal de apelación puede valorar las pruebas practicadas en primera instancia, así como examinar y corregir la ponderación llevada a cabo por el juez a quo, dado que el recurso de apelación otorga plenas facultades al Tribunal ad quem para resolver cuantas cuestiones se planteen, sean de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario..." ( SSTC Sala 1ª 194/1990 ( F.J.5 ), 323/1993, de 28 de noviembre (F.J.3) Y ello por cuanto el carácter ordinario del recurso de apelación comporta "... con el llamado efecto devolutivo, que el juzgador ad quem asuma la plena jurisdicción sobre el caso, en idéntica situación que el juez a quo no sólo por lo que respecta a la subsunción de los hechos en la norma sino también para la determinación de tales hechos a través de la valoración de la prueba..."

TERCERO.- Infracción del artículo 1256 del código civil .

La primera de las cuestiones a resolver es por tanto, si tal y como dispone la parte apelante existe una incorrecta valoración de la prueba por el juez de instancia por infracción del artículo 1256 del código civil.

El art 1.256 del Cc dispone " La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes."

En relación con la misma, podemos adelantar la desestimación de este motivo del recurso, ya que contrariamente a lo manifestado por la parte apelante, no existe la infracción alegada por la parte recurrente

En primer término no debe obviarse que el objeto del procedimiento no es sino un arrendamiento de instalaciones y o local para uso diferente de vivienda- naturaleza del contrato que no ha sido discutida. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 noviembre de 1994, que es la aplicable en el presente caso, solo contempla en el artículo 11 un supuesto de desistimiento unilateral en el arrendamiento de vivienda. Nada dispone en relación al arrendamiento para uso distinto de la vivienda. Y sin obviar que el régimen jurídico de un tipo de arrendamiento y otro son muy diferentes.

El problema que se plantea es, como se ha apuntado, si este pacto se ha de aplicar literalmente conforme al principio de pacta sunt servanda.

En el caso que nos ocupa, ha de tenerse en cuenta que, las partes, fruto del principio de autonomía de la voluntad del art 1.255 del Cc, y mediante el uso de la facultad otorgada por el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos pactan expresamente la facultad de la parte arrendadora de poner fin al termino del contrato antes del plazo pactado, sin causa y sin penalización , y con independencia de que se le denomine facultad de un desistimiento o resolución unilateral. Ello es posible ya el art 4.3 de la LAU dispone 3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil"

De modo que, suscribieron en el citado contrato de arrendamiento de local de negocio en virtud del cual, y voluntariamente, fijaron los efectos del desistimiento o resolución unilateral por parte del arrendador".

Y así se establece la CLÁUSULA SEXTA, objeto de controversia con la debida separación y con titulo en mayúscula y negrita. RESOLUCIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDADOR Cuyo contenido reproducimos : " El arrendador, y solo él, dispondrá de la posibilidad de resolución unilateral de este contrato, por su sola decisión, sin que ello conlleve ningún tipo de sanción para el arrendador, ni indemnización de ningún tipo a favor del arrendatario.

Para ello bastará con la comunicación fehaciente de dicha voluntad resolutoria con tres meses de antelación a la fecha de efectos..

En caso de resolución unilateral el arrendador asumirá el costo de las inversiones referidas en la cláusula anterior, haciéndose cargo de los pagos que falten por abonar, a partir del momento de la resolución, para cubrir dichas inversiones . "

En el contrato de arrendamiento se le concede al arrendador la facultad de declarar extinguido el contrato, y si el arrendador , en uso de tal facultad, la ejerce conforme se establece en la misma- comunicación fehaciente- y sin perjucio que deberá cumplir lo que dicha clausula dispone (tal cláusula transcrita en líneas anteriores que analizaremos seguidamente por ser también objeto de recurso, en cuanto a su interpretación ).

No es, por tanto,sino la propia previsión contractual de extinción del contrato, no se deja al arbitrio de uno de los contratantes la validez y eficacia del contrato.

Se trata de una cláusula establecida contractualmente, sin que exista norma que lo impida, y en caso de ejercitarla el arrendador, no se hace sino cumplir lo que se ha previsto expresamente en el contrato. Esta cláusula no ejerce, como sí ocurre en la penal, la función coercitiva de la obligación principal, ni la función liquidadora (o sustitutiva) de los perjuicios "en caso de falta de cumplimiento" como dice el artículo 1152 del Código civil

Además y a mayor abundamiento, lo que se ha pactado se ha cumplido exactamente, que no es otra cosa que la extinción de la relación contractual en un momento anterior al plazo contractualmente previsto de modo inicial . Con lo cual, en el presente caso se ha producido lo previsto (cumplimiento) en el contrato, respecto de la posibilidad de terminar el contrato antes, y con el preaviso pactado Ni la validez ni el cumplimiento del del contrato queda al arbitrio de nadie, ya que la previsión contractual y posible al haberse cumplido exactamente lo pactado.

Por lo que dicho motivo debe ser desestimado.

CUARTO.- Incorrecta interpretación del sentido de la cláusula.

La parte apelante tras realizar numerosas alegaciones que no ponen sino de manifiesto el alto grado de conflictividad existente entre las partes contratantes, reiterando la existencia de previos procedimientos judiciales derivados del presente contrato, y que por otro lado, son ajenos al mismo, no vienen sino concretarse en una alegación de mala fe y abuso de derecho por parte de la apelada por un lado; y por otro que en la estipulación sexta antes trascrita es necesario con carácter previo, y así lo resalta en mayúscula, subrayado y en negrita en su recurso el abono por parte de la arrendadora, apelada de la cantidad , que según alega asciende a 1.475.887, 33 € por inversiones realizadas por la parte apelante y 269.385, 31 € más IVA en daños y perjuicios sufridos e impago de deudas.

Respecto de las numerosas alegaciones realizadas por la parte apelante respecto de la mala fe y abuso de derecho respecto de la parte actora apelada, podemos afirmar que no se trata sino la constación del deterioro de las relaciones contractuales entre las partes, sin que por otro lado, haya acreditado dicho abuso de derecho, salvedades oposición respecto de las pretensiones de la contraparte, y el perjuicio que le supondría el no uso de la finca arrendada, que por otro lado sigue poseyendo. Tampoco prueban la legada mala fe, cuya carga incumbe conforme al artículo 217 de la LEC. Y tan sólo ha acreditado, circunstancias que por otro lado ya constaban en el procedimiento, como son:

1º.- Por un lado, la existencia de un procedimiento penal, a instancia de la apelante que provocó la suspensión del procedimiento por perjudicial ida penal, así como la dilación, entre otras causas del curso del mismo, siendo alzada la suspensión acordada por perjudicialidad penal por esta misma sala al no tener influencia para la resolución del presente pleito.

2º.- Por otro lado, la existencia de un procedimiento de reclamación, de cantidad, de rentas iniciado por la parte actora apelada en el juzgado de primera instancia número 24 de Sevilla (JO 238/2014) para la reclamación de las rentas derivadas del presente contrato que la parte actora consideraba debidas, y que también es ajena al presente procedimiento.

De modo, que no queda acreditada ni la legada mala fe ni el abuso de derecho, sino más bien una finalidad dilatoria por la propia parte apelante.

2º.- Resuelto lo anterior, sólo quedan resolver la cuestión principal del presente recurso. Se trata por tanto, el presente caso de una cuestión de interpretación contractual. En relación con dicha cuestión debemos acudir en primer término a las normas de la hermenéutica contractual contenidas en los artículos 1281 y siguientes del código civil

Art 1281 "Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas."

Art. 1282 "Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato" .

Art 1283. "Cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.

Art1284 . "Si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto. "

Art 1285. "Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas.

Art 1286 . "Las palabras que puedan tener distintas acepciones serán entendidas en aquella que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato."

Art. 1287 ." El uso o la costumbre del país se tendrán en cuenta para interpretar las ambigüedades de los contratos, supliendo en éstos la omisión de cláusulas que de ordinario suelen establecerse."

Art 1288 . "La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad."

Art 1289 . "Cuando absolutamente fuere imposible resolver las dudas por las reglas establecidas en los artículos precedentes, si aquéllas recaen sobre circunstancias accidentales del contrato, y éste fuere gratuito, se resolverán en favor de la menor transmisión de derechos e intereses. Si el contrato fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses. Si las dudas de cuya resolución se trata en este artículo recayesen sobre el objeto principal del contrato, de suerte que no pueda venirse en conocimiento de cuál fue la intención o voluntad de los contratantes, el contrato será nulo."

Siguiendo al Tribunal Supremo, en una consolidada jurisprudencia en materia de interpretación de contrato y por su claridad acogemos lo dispuesto en la sentencia Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 1320/2007 de 21 Dic. 2007, Rec. 4800/2000 Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio, con plena aplicación al pre presente caso y así en la sentencia se dispone " La doctrina jurisprudencial establece que nuestro Código Civil basa la interpretación de los contratos en la teoría subjetivista y la intención de las partes, puesto que, si bien el primer criterio interpretativo lo es el gramatical, éste presupone la interpretación, dado que el afirmar que una cláusula es clara, implica una valoración de las palabras y de la congruencia que con la voluntad guardan por lo que la claridad, más que en los términos del contrato ha de estar y resaltar en la intención de los contratantes, siendo facultad privativa de los tribunales de Instancia el fijar el sentido y alcance de las cláusulas contractuales de conformidad con las reglas contenidas en los artículos 1281 a 1289 . La interpretación de los contratos implica la indagación de su contenido y captación de su naturaleza, como premisas necesarias para graduar sus efectos jurídicos, tomando como punto de partida la expresión del consentimiento y analizando después su repercusión legal, por lo que la tarea indagatoria presenta una primera fase de índole fáctica que se circunscribe a examinar la forma y término en que fue manifestada la voluntad de las partes, y otra de jure en la que se aprecian las normas hermenéuticas que permiten fijar lo que, de modo intuitivo, no se pudo concretar en aquella primera fase indagatoria. Deduciéndose de la doctrina jurisprudencial la síntesis de la doctrina consagrada en orden a la interpretación contractual, de las siguientes normas: A) Que ha de prevalecer el sentido literal de las partes, cuando aparezca, con evidencia, que están en concordancia con la voluntad real, sin que sea límite, en tal caso, sustituir su significado o acepción gramatical; B) La voluntad real tiene valor preferente a la declarada cuando ésta ofrezca duda o esté en pugna con la intención; C) La interpretación de los contratos es atributo de los tribunales de instancia, la que ha de respetarse mientras no resulte por ilógica y absurda, contraria a la letra y espíritu el texto convencional; es decir, que la interpretación tiene que tomar su punto de arranque del elemento sensible externo sometido a la conclusión del intérprete, o sea, las palabras y no puede ser admitido que el resultado patente de éstas, sea sustituido por una investigación que las deja sin valor alguno en busca de un posible sentido diverso, al consagrar el precepto el principio in claris non fit interpretatio. Que al señalar el artículo 1282 que para juzgar de la intención de las partes contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato, ello ha de interpretarse en el sentido de que la interpretación de los contratos y demás actos jurídicos, aunque hayan de partir de la expresión contenida en las palabras pronunciadas o escritas, no puede detenerse en el sentido riguroso o gramatical de las mismas, y ha de indagar, fundamentalmente, la intención de las partes y el espíritu y finalidad que hayan presidido el negocio, infiriéndolos de las circunstancias concurrentes y de la total conducta de los interesados, como así viene a reconocerlo este artículo, el cual, pese a su redacción, no excluye los actos anteriores ni las demás circunstancias que puedan contribuir a la acertada investigación de la conducta de los contratantes."

QUINTO.- El objeto de controversia consiste en determinar si la cláusula sexta dispone como condición de su ejercicio que con carácter previo se deba abonar las cantidades cuyo pago esté en curso correspondientes a las inversiones previstas en la cláusula quinta, en particular en el anexo tercero.

En primer término pues, debemos de acudir a la denominada interpretación gramatical . La clausula ocupa el ordinal Sexto, tras la quinta relativa a las inversiones del arrendatario y tienen por titulo en negrita y mayúscula " RESOLUCIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDADOR", lo que es lo suficientemente claro e indicativo del contenido de la misma, que lo desarrolla. La interpretación literal de la cláusula sexta objeto de controversia nos lleva, sin duda, a afirmar que la única interpretación posible es que de las partes pactaron de modo expreso la posibilidad de que la parte arrendadora pudiera resolver el contrato , -y siendo consciente de que podían existir algunas inversiones llevadas a cabo por la arrendataria en virtud de lo pactado cláusula quinta del propio contrato y conforme al anexo VI , - debía asumir el abono de una concreta cantidad de dinero, establecida ab initio de modo indeterminado,

Queda claro conforme al principio "in claris non fit interpretatio" que dicha facultad de resolución reconocida al arrendador es sin causa, por su sola voluntad, y con la única condición de comunicarlo en el plazo pactado tres meses de antelación a la fecha de efecto de la resolución. .

Se establece sólo una condición temporal, y también formal respecto de la necesaria comunicación previa, que no puede realizarse de cualquier modo , sino de modo fehaciente al arrendatario con dicha antelación mínima de tres meses.

Y se descarta fuera de toda duda , que en el párrafo tercero de dicha cláusula sexta se supedite dicha facultad de resolución unilateral a un previo abono del costo de las inversiones, ni se establezca que para poder llevar a cabo la facultad de resolución unilateral deba realizarse como condición , como pretende la parte recurrente , el abono previo de las inversiones . Ya que ni consta el término o la palabra "previo" , ni ningún sinónimo , ni de modo alguno se deduce del sentido de dicho párrafo, ni de la cláusula sexta en su conjunto

Ciertamente se dispone que el arrendador asumirá el costo de las inversiones, pero en modo alguno se establece que tenga que ser con carácter previo. Es más, la propia literalidad de la cláusula sexta excluye, como hemos indicado, causas para la resolución del contrato, al disponer de modo expreso que podrá hacerlo el arrendador por su sola decisión. y excluye también cualquier tipo de naturaleza sancionadora para el arrendador.

La interpretación que realiza la parte apelante es una interpretación de carácter interesado, imponiendo una condición temporal de un previo abono de las cantidades que debe abonar que en modo alguno resulta de dicha interpretación gramatical, ni que pueda inferirse que la voluntad real de los contratantes quisieran establecer un abono previo para el ejercicio de tal facultad.

Destacar respecto de la interpretación gramatical, su prevalencia, como ocurre en el presente caso, y que ha sido declarada de modo expreso por TS, por todas la 26/11/1987ref LA LEY 151887-JF/0000 " habremos de llegar a la necesaria conclusión de su estimabilidad, en atención a las siguientes razones: Primera: Que en materia de prevalencia de la interpretación literal sobre la que atiende a la voluntad encubierta de las partes tiene declarado esta Sala que la regla del art. 1.282 del Código Civil solamente puede entrar en juego como norma supletoria en relación con el párrafo 2.º del art 1.281, para juzgar de la intención de los contratantes, no cuando ésta es evidente por su literal expresión ( Sentencia de 27 de marzo de 1984 ) que si bien la regla "in claris non fit interpretatio" ha sido interpretada en el sentido de que sentar la claridad de un texto supone un prejuicio, una estimación previa por el intérprete de su claridad o de la univocidad y sencilla del caso, de su no problematicidad, también puede afirmarse que tal regla ha de ser aplicada de modo natural e incondicionado cuando haya real armonia, no discordancia entre las palabras y su significado final y orgánico o relacional con el contexto, con la estructura finalista y pragmática del mismo, de tal modo que esa correspondencia natural y lógica haga innecesaria la búsqueda del sentido total del texto o documento, puesto que si el texto resulta claro el intérprete o juez debe abstenerse de más indagaciones, tal como ya dijo el clásico "quum in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio" (Digesto III. 32-1) en armonía con la regla de que las palabras, si son "Verba simpliciter" deben entenderse según su natural significado, de acuerdo con lo declarado por el Tribunal Supremo al proclamar que lo que está claro no necesita interpretación (Sentencia de 16 de junio 1984 y 3 de mayo de 1985 );

SEXTO.- Expuesto lo anterior, y estando claro que la interpretación literal de la cláusula sexta objeto de controversia excluye dicho abono previo por la parte actora, a mayor abundamiento, cualquier otro método de interpretación,aún de modo complementario, nos lleva a la misma conclusión, y no hace sino confirmarla Asi el artículo 1283 antes transcrito excluye incluir cosas distintas de las expresamente queridas por las partes. puesto en relación con el artículo 1285 no podemos llegar a otra conclusión que de modo sistemático la conjunción de la cláusula sexta con la quinta que es la que refiere las inversiones que debe llevar a cabo el arrendatario que son expresamente las que aparecen en el anexo VI y en los plazos que en el mismo se fijan, son a las que se debe hacer cargo de los pagos que falten por abonar, a partir del momento de la resolución, para cubrir las inversiones. Sin condición temporal previa.

La interesada interpretación que realiza la parte recurrente y el sometimiento de la facultad de resolución unilateral del contrato a un supuesto abono previo de unas inversiones, cuya cuantía desconocería "ex ante" la arrendadora, imposibilitaría de facto, como de hecho ha ocurrido, la eficacia de la facultad de resolución unilateral , con la mera oposición de la parte apelante, que como hemos indicado anteriormente ,se estableció de modo expreso por las partes en el contrato, en beneficio exclusivo de la parte arrendadora .

También debemos destacar que parece pretender la parte apelante que dicha facultad resolutoria quedara condicionada al abono de unas cantidades que, según alega y sin haber sido objeto del presente procedimiento al no haber reformulado reconvención, la parte apelante ascenderían, por tanto sin prueba, a la nada desdeñable cantidad de 1.475.887, 33 € por inversiones realizadas por la parte apelante y 269.385, 31 € más IVA en daños y perjuicios sufridos e impago de deudas. Siendo por tanto al día de la fecha ilíquida la cantidad que debe abonar la parte actora apelada por la apliación de la referida clausula.

Sin perjuicio de lo anterior, y por último, cabe resaltar porque así lo pone de manifiesto la parte apelada, que la parte apelante al día de la fecha, o cuanto menos a día de la oposición al recurso, sigue en la posesión de la finca, ( y ello con independencia del abono de las rentas, cuya reclamación cuanto menos consta en el juzgado de primera instancia número 24 de Sevilla antes referido, y no es objeto del presente procedimiento) y que existe un juicio verbal de desahucio, por expiración del plazo, ante el juzgado de primera instancia e instrucción número uno de Chiclana de la Frontera con el número 500/2021, sin que conste a la fecha de la deliberación y dictado de esta sentencia que la posesión haya sido recuperada en dicho procedimiento, ni aún por vía de la ejecución aún provisional en el presente.

Por todo ello, procede la desestimación del motivo alegado, y en su consecuencia la desestimación íntegra del presente recurso.

SEPTIMO.- La desestimación del Recurso de apelación lleva consigo que las costas de primera instancia sean confirmadas y las del presente recurso se impongan a la parte apelante conforme establece el art. 398 de la LECivil.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,