Sentencia Civil 96/2024 Audiencia Provincial Civil de Cádiz nº 2, Rec. 851/2022 de 20 de febrero del 2024

PRIMERO.- La parte apelante alega como motivos del recurso:

-Infracciones procesales .- Se recurrió el decreto de admisión del previo juicio monitorio por no ser adecuado dado que la deuda que se reclamaba, no era líquida, vencida ni exigible.-

- Error en la valoración de la prueba y aplicación del derecho en la Sentencia.

Indica el recurrente error en la Sentencia de instancia, que no ha considerado la pretensión verdaderamente entablada en demanda: viene a reclamar 4 mensualidades de renta (sin razón alguna para ello), lo cual no coincide con el cumplimiento del contrato (que se correspondería con 7 mensualidades de renta, que no reclama). La arrendataria comunicó la resolución del contrato y entregó las llaves el 30-11-2020, de modo que difícilmente puede estimarse que la acción entablada sea la de "cumplimiento del contrato".

Por otra parte, si lo que se reclaman en demanda son rentas, nada se debía por la demandada, que las abonó hasta noviembre de 2020, quedando además en posesión de la arrendadora la fianza. Si se considera que se reclama indemnización de daños y perjuicios, por resolución anticipada, ni se preveen en el contrato, ni se acreditan por la actora (no prueba que no haya podido alquilar la vivienda). Entregadas las llaves el 30-11-20 y abonada la renta de ese mes, quedando la fianza en poder de la arrendadora, ésta presenta la demanda en enero de 2021, por lo que no se comprende el perjuicio que reclama, que NO se habría podido producir en esa fecha. Si se estimara que estamos ante el supuesto del art 11 LAU, la indemnización sería de un mes, que se corresponde con la fianza ya en poder de la arrendadora.

La parte apelada se opone al recurso, insta su desestimación y el mantenimiento de la Sentencia de instancia en todos sus pronunciamientos.- En esencia, argumenta la recurrida que es correcta la valoración probatoria de la instancia; que la recurrente resuelve unilateral e injustificadamente con antelación al plazo pactado en el contrato el arrendamiento, sin que esta resolución fuera admitida por la arrendadora. Se solicita en demanda, y así lo ha entendido el Juzgador, el cumplimiento del contrato.

Como antecedentes de hecho necesarios, debemos señalar los siguientes:

Se presentó demanda de monitorio en reclamación de 4 mensualidades de renta (3.000 euros) y factura de luz (48'25 euros).- Ésta última es pagada por la arrendataria tan pronto conoce de la demanda de monitorio.-

Se recurre por la demandada el decreto de admisión a trámite por estimar inadecuado el procedimiento y no cumplirse las exigencias del art 812 Lec, resolviéndose por Decreto que desestima el recurso y considera procedente el cauce del monitorio.

Se celebra entre las partes a fecha 26-9-2020 contrato de arrendamiento de vivienda, respecto de la finca sita en Sevilla, piso amueblado, con la única y exclusiva finalidad de servir de vivienda a la arrendataria (estipulación 3ª); se prevee un plazo de duración desde el 26-9-2020 hasta el 15-7-2021, con posibilidad de prórrogas a voluntad de la arrendataria por periodos de un año hasta un máximo total de 3 años. Se regula el posible desistimiento unilateral de la arrendataria una vez transcurridos 12 meses, comunicándolo a la arrendadora al menos con 30 días de antelación. (estipulación 4º). Se pacta una renta mensual de 750 euros pagaderos por ingreso en cuenta los 5 primeros días de cada mes (estipulación 5ª) y que las facturas por consumos de luz son de cargo de la arrendataria (estipulación 7º). Se prevee una fianza de 750 euros que fue abonada antes de la firma del contrato el 25-9-20 (estipulación 8ª).

Consta burofax de 30-11-20 que remite la arrendataria a la arrendadora resolviendo el contrato y remitiendo por correo postal la llaves de la vivienda, en el que se indica que resuelve como consecuencia de las medidas extraordinarias por Covid en el SAS (su contrato en el Hospital de Sevilla como investigadora se vio interrumpido o suspendido por ello), y como consecuencia de las restricciones de movilidad geográfica. Ofrece abonar los recibos de luz pendientes, y reclama al menos devolución de la mitad de la fianza.

La arrendadora le contesta el 9-12-20 indicando que el contrato está en vigor, y espera su cumplimiento hasta el 15-7-21, sin que el problema derivado del COVID se contemplara o incidiera en el contrato, en el que nada se dijo al respecto. Únicamente le indica que, tan pronto pueda alquilarlo, resolverá este contrato.

En relación al primer motivo que de forma somera se alega por la parte apelante, y siendo que ya se resolvió por Decreto la procedencia del Juicio Monitorio para dar cauce a la pretensión actora, siguiéndose por el trámite del Juicio Verbal, -tras la oposición de la demandada-, resulta verdaderamente irrelevante en este momento procesal, dado que, en todo caso, se han observado los principios de oralidad, contradicción y publicidad, al transformarse en Juicio Verbal tras la oposición a la demanda de monitorio.- En cualquier caso, no pretende la apelante nulidad de actuaciones.

En cuanto al fondo de la litis, discrepa ya la apelante con la Sentencia de instancia y, en definitiva, combate sus pronunciamientos en cuanto a entender que ni es procedente la acción de cumplimiento del contrato, ni la de indemnización de daños y perjuicios.-

Debe partirse de la naturaleza del contrato para determinar la normativa aplicable.-

1.-Naturaleza del contrato suscrito entre las partes.-

Ya esta Sala se pronunció al respecto, en concreto en la Sentencia de 19-7-2022 :

"Siendo así, se ha de examinar a la vista de la documental acompañada a la demanda si el contrato suscrito por las partes es o no un contrato de vivienda o un contrato de temporada que se equipara a contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda. No podemos tener en cuenta para realizar esta valoración más que las manifestaciones contenidas en la demanda y el contenido de los documentos a ella acompañados y no las manifestaciones realizadas por el demandado en su escrito de recurso, manifestaciones carentes de prueba puesto que no ha podido proponerla en segunda instancia.

Debemos tener también en cuenta que los contratos y el régimen jurídico al que están sujetos es el que resulta de su propia naturaleza en atención a su objeto y a las obligaciones asumidas por los contratantes, sin que a tal efecto vincule la calificación que por razones de conveniencia o por cualquier otro motivo concedan los contratantes a la relación negocial. Tal criterio indudablemente debe ser extensivo a los arrendamientos, máxime si recaen sobre una vivienda por estar sujetos a una legislación imperativa de carácter tuitivo en la que predomina la protección del arrendatario.

El art. 2.1. de la LAU de 1994 considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

El art. 3.1. de la misma Ley , considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. 2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.

El Tribunal Supremo en sentencia de 4 de abril de 2011 , en relación con estos dos tipos de arrendamientos urbanos a los que ya se refería la LAU de 1964, indica :"constituye constante doctrina legal, que la nota esencial que caracteriza los arrendamientos de temporada, a que se refiere el art. 2.1 de la LAU de 1964 ; para excluirlos de su normativa especial y quedar sujetos, únicamente, a lo expresamente pactado y a las leyes comunes, es la existencia de un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar la vivienda que le sirva de habitual residencia familiar, o un local donde establecer con carácter permanente un negocio o industria, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas esas actividades negociales o para habitar transitoriamente y por razones diversas la vivienda; debiendo entenderse el requisito de la "temporalidad" de modo amplio y flexible, cuando claramente se infiere que el uso u ocupación del inmueble responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato, y no a la necesidad de habitarlo permanentemente, ya que dicho requisito de temporalidad guarda relación, no con el plazo de duración puramente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de acción ( SSTS 19 de febrero 1982 y 15 de diciembre 1999 , entre otras). Constituyen pues elementos configuradores del arrendamiento de temporada: el negativo, de no constituir la residencia habitual del locatario y no tener vocación de permanencia o de satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario; y el positivo, de la limitación temporal u ocasional de los períodos de ocupación, verificados de manera más o menos discontinua y con una mayor o menor frecuencia, pero siempre interrumpidos por la preferencia otorgada al hogar habitual, único que cubre la necesidad permanente de ocupación, frente a las motivaciones de mera conveniencia, comodidad o capricho determinantes del arriendo. La exigencia de que el inmueble se "ocupe" únicamente por una temporada, que establece el citado precepto de la LAU de 1964 , revela que lo importante para definir el contrato no es la duración del arrendamiento o el plazo pactado, sino el período real de ocupación del inmueble, cualquiera que sea el espacio más o menos corto del tiempo de utilización, en tanto sea revelador de que la estancia del locatario no es la de su residencia habitual, sino que la finca se ocupa discontinuamente por parte de quien habitualmente disfruta de otra vivienda que satisface su necesidad permanente, siendo la referencia a la temporada de verano que contiene la expresada norma de carácter meramente ejemplificativo. Obedeciendo la finalidad protectora del inquilino, que reconoce también la vigente LAU de 1994 en favor del arrendamiento de vivienda, y que se excluye ahora para los arrendamientos de uso distinto aún comprendidos en el ámbito de esta legislación especial, a la singular tutela que merece la vivienda destinada efectivamente a residencia habitual del locatario, es clara la justificación de que los inmuebles que no satisfacen esta necesidad esencial y permanente de vivienda no merezcan dicha protección legal."

Pese a que el contrato se rubrica "arrendamiento de vivienda", -indicando expresamente en sus estipulaciones 2ª y 3ª que su único fin es servir de vivienda de la arrendataria-, sin embargo establece una duración concreta inicial: del 26-9-20 al 15-7-21), -aún cuando se establece la posibilidad de prórrogas anuales hasta un máximo de 3 años, y se somete expresamente a las disposiciones previstas en la LAU-. Queda acreditado con la documental de autos, -en particular, contrato y burofaxes entre las partes-, que la arrendataria tiene su domicilio habitual en Cádiz, siendo por ello que el alquiler de la vivienda en Sevilla lo era como arriendo de temporada, por motivos laborales (como se infiere del dto 3 aportado, consistente en informe del Dr Leonardo sobre la colaboración científica de la Sra Carolina en el Hospital Virgen del Rocío, siendo su plaza en propiedad la del Hospital Puerta del Mar de Cádiz). Todo ello permite considerar que se trata de "contrato para uso distinto de vivienda, o de temporada".

La consecuencia es que se regirá por lo pactado en el contrato y por las disposiciones de derecho común (Cce).

2.- Acción entablada en demanda.- Hay que concluir con el Juzgado de instancia que se entabla acción de cumplimiento de contrato, con base en el art 1124 Cce. La arrendadora no admitió su resolución tras la comunicación de la arrendataria, -en la que así lo pretendió de forma unilateral-, sin que concurrieran los presupuestos para ello previstos en el contrato (cumplimiento de 12 meses de contrato y preaviso mínimo de 30 días).

Es de aplicación la STS que ya se cita por el Juzgado, y que también esta Sala aplicó en su Sentencia de 14-3-2023:

"En este sentido la sentencia del TS 3/10/2017 señala: " en base al art. 1124 del C. Civil, el arrendador podía solicitar el cumplimiento del contrato, como ha hecho, exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.

Igualmente podía instar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, pero no optó por esa vía.

Esta sala en sentencia 183/2016 de 18 de marzo y en la 297/2017 de 16 de mayo declaró:

"Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:

"1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005 ), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011 ), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011 ) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012 ).

"2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997 ). Es el caso que ahora analizamos.

"3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007 ).

"Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización, sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CCE), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación".

"El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.

"Es más, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido, sentencia 571/2013, de 27 de septiembre, recurso 959/2011 .

"En conclusión, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda y en el recurso de casación.

"Debe rechazarse la argumentación de la sentencia recurrida, en cuanto que en ella se declaraba que el contrato estaba resuelto de facto por la entrega de llaves y puesta a disposición del arrendador, dado que este no consta que aceptase la resolución unilateral ".

Esta doctrina es extrapolable al caso de autos, en cuanto no se pactó el desistimiento unilateral y tampoco se acordó cláusula penal alguna, habiéndose solicitado tan solo el cumplimiento del contrato . En el asunto que ahora analizamos, además, consta la expresa y previa oposición extrajudicial del arrendador a la resolución del contrato. También ha de valorarse el intento del arrendador en la búsqueda de nuevos arrendatarios ."

Sentado lo anterior, la no aceptación de la rescisión o resolución unilateral del contrato por el arrendatariohasta el 25 Febrero de 2021 por parte del arrendador, determina que la cantidad pactada de 30.000 euros deba prorratearse hasta el 25 de febrero de 2021- periodo cuyo pago solicita la parte actora ex art 1124 del Ccey se reclama la cantidad ascendente a 12.604,17€ , estando ya descontados los 8.500 euros recibidos por el periodo de Julio de 2020 a Octubre de 2020, cuyo pago no es controvertido. Por lo que procede el abono de tal cantidad por las rentas debidas"

En el caso de autos, como acertadamente establece el Juzgado de instancia, el arrendador entabla acción de "cumplimiento de contrato", constando expresamente su negativa a admitir la resolución pretendida por la arrendataria en noviembre de 2020.-

En el contrato tan sólo se prevee el desistimiento unilateral cuando hayan transcurrido 12 meses desde la celebración del contrato, precedido de un preaviso al arrendador de 30 días. No es el caso de autos, celebrado el contrato en septiembre de 2020, y pretendida su resolución por la arrendataria en noviembre de 2020.

Por demás, las circunstancias aludidas por la demandada arrendataria para resolver el contrato ni encuentran justificación en el mismo, ni tienen cabida en fuerza mayor ex art 1105 CCe, -dado que, como se indica por el Juzgado y es evidente por la fecha de celebración del contrato-, las condiciones o limitaciones derivadas de la pandemia eran previas a la celebración del contrato, en el que nada se preveyó al respecto.

En todo caso, en la fecha de la pretendida resolución del contrato, estaba en vigor la Orden de 8-11-2020 de la Consejería de Salud de la Junta de Andalucía, por la que se modulaban los niveles de alerta 3 y 4 en la Comunidad de Andalucía, sin que en ningún caso se estableciera en la misma la restricción de movilidad geográfica o desplazamientos, dispensados en todo caso por razones laborales.

Pero es que, en todo caso, la demandada no formuló demanda reconvencional para pedir la resolución del contrato a fecha 30/11/2020 por alteración extraordinaria de las circunstancias concurrentes a la fecha de suscripción del mismo. La cláusula rebus sic stantibus, -no alegada por la demandada-, puede permitir modificar las condiciones del mismo, pero debe instarse mediante demanda reconvencional, que NO se ha formulado en el caso de autos.

De cualquier modo, la doctrina jurisprudencial al respecto exige que la alteración de las circunstancias sea tal que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato y que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes, imprevisibilidad ésa que no concurre, dado que el contrato se firma en plena pandemia y en el mismo ninguna referencia a su incidencia en su desarrollo y cumplimiento se efectúa.

Por otra parte, y conforme al art 11 LAU, se regula el desistimiento en el arrendamiento de vivienda: "el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."

Pues bien, tampoco resulta de aplicación lo previsto en dicho precepto, aludido por la apelante en su recurso, -pero no citado en su escrito de oposición al monitorio-, por cuanto el contrato, dada su naturaleza, se sujeta a lo pactado en el contrato y al Cce, siendo que en cualquier caso, el desistimiento unilateral se manifiesta a los dos meses de celebración del contrato.

3.- Consecuencias de la estimación de la acción de cumplimiento.- Es cierto, no obstante, que la actora no viene a reclamar la totalidad de las rentas, sino únicamente 4 mensualidades, -lo que podría a coincidir con las que se devenguen a partir la interposición de la demanda de monitorio: 29-1-2021 y hasta su resolución por cumplimiento del plazo pactado (febrero a mayo, más el mes de fianza en poder de la arrendadora)-, pero ello no es obstáculo para entender que la acción pretendida en demanda es la de cumplimiento del contrato, y, por ende, ex art 1124 Cce, procede pago de las rentas hasta su finalización., y, en este caso, el pago de las únicas cuatro mensualidades que se reclaman, por aplicación del principio rogatorio.

En consecuencia, y conforme al art. 1124 del Ccivil, la arrendadora, ante el incumplimiento del contrato de arrendamiento, puede interesar la resolución del contrato y entrega de la posesión del inmueble o el cumplimiento del contrato, esto es, el pago de la renta durante toda su vigencia.

Conforme a la STS de 9/04/2012 "al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes" ( STS de 18/03/2016, 16/05/2017 y 3/10/2017).

En consecuencia, procede la desestimación del recurso, y la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- La desestimación del recurso determina la imposición de las costas de la alzada a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación.