Sentencia Civil 84/2024 Audiencia Provincial Civil de Cádiz nº 2, Rec. 924/2022 de 20 de febrero del 2024

PRIMERO.- Recurso interpuesto por María Rosario. El recurso interpuesto por la arrendataria actora, Sra. María Rosario, debe ser en lo sustancial estimado.

(A) El inexistente problema de la inadecuación del juicio ordinario. No compartimos con el Juez a quo su decisión sobre la inadecuación del procedimiento ordinario elegido por las partes y recuérdese que ni la actora, obviamente al haber así formulado su demanda, pero tampoco la demandada suscitaron cuestión alguna sobre el particular en la audiencia previa; es más, a sugerencia del Juez a quo manifestaron su conformidad con él. De forma quizás sorpresiva y desde luego poco ortodoxa ya que el incidente debía resolverse en la forma establecida por el art. 417 o en su caso a través del auto previsto en el art. 423.2, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el Juzgador observa que es al dictar sentencia, " cuando tras estudiar la cuestión más en profundidad, [comprende] que esa posibilidad no es admisible en este caso, y aún reconociendo que este control procede en la audiencia previa esto no puede ser un obstáculo para poner de manifiesto la irregularidad procesal cuando haya sido percibida en su plenitud".

El problema se encuentra en que, más allá de que no exista tal irregularidad, la decisión a adoptar de haber considerado inadecuado el juicio ordinario era la inmediata transformación en juicio verbal con cita a las partes a la vista de ese modelo procedimiento, tal y como ordena el art. 423.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y esa solución, probablemente errónea pero acorde a las normas formales de procedimiento, era ya imposible al momento de dictarse sentencia. La consecuencia en todo caso ha sido la de alargar innecesariamente el litigio y la artificial prolongación de un arrendamiento ya fenecido.

Se citan en la sentencia diferentes instituciones procesales que se verían eventualmente conculcadas de seguirse la causa por los trámites del juicio ordinario y no por las del juicio verbal, pese al carácter imperativo de las normas que distribuyen las materias entre ambos procedimientos. La realidad es que o no son tales o son de escasa trascendencia en la litis.

Entre estas últimas se encuentra el problema de la enervación que en autos no se ha planteado ya que el demandado siempre ha considerado que estaba al corriente en el pago de las rentas, sin necesidad de acudir al expediente del art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por haber satisfecho las que consideraba debidas dentro del mes de febrero de 2021 (en concreto, el día 17/febrero/2021, pocos días después de interpuesta la demanda), esto es, en tiempo adecuado a la previsión contractual sobre el particular y sin necesidad de dotarle de efectos enervatorios. Y entre las que podrían considerase comunes a ambos modelos y por tanto irrelevantes a los efectos de fundamentar la decisión recurrida, estaría por ejemplo el hecho de resultar de aplicación la norma contenida en el art. 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a cualquier " proceso que lleve aparejado lanzamiento". O que la cuestión nuclear del litigio, es decir, cuál sea la cuantía de la renta contractual y la consiguiente condena a su pago, sí es materia que en el juicio verbal del art. 437.4 3ª funciona al margen de su condición de juicio sumario.

Así pues, ni el momento elegido era el oportuno, ni la motivación era asumible. Pero es que además, creemos que existía un defecto de base, cual era no calificar adecuadamente el contrato litigioso.

Basta leer la demanda para advertir que inicialmente lo que se arrienda en el año 2003 son dos solares en los que el arrendatario quedaba obligado a dedicarlo "o un centro de lavado de automóviles y servicios complementarios del mismo" (cláusula 1ª), es decir, "para realizar cuantas obras necesarias sobre el solar arrendado para la instalación de un centro de lavado de automóviles ELEPHANT BLUE durante el plazo de ocho meses a partir del día de la obtención de las correspondientes licencias" (cláusula 4ª). De la propia demanda se sigue que en el año 2005 existe una primera subrogación en la posición de arrendatario por el Sr. Ángel Jesús y en lo que ahora interesa cuando se produce una novación modificativa del contrato el día 9/enero/2008, justamente para posibilitar ulteriores sesiones del contrato, este se califica de "arrendamiento de solar industrial" en donde hay instalado "un Centro de Lavado de automóviles tipo Elefante Azul". Y eso es lo que adquiere el Sr. Mariano por cesión del primer cesionario Sr. Ángel Jesús, ahora cedente en el año 2011 según comunicación a la propiedad de fecha 14/noviembre.

En definitiva, la relación entre la propiedad y el Sr. Mariano lo es ya sobre el arrendamiento de una industria de lavado de coches en aparente funcionamiento. Lo que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 denominada arrendamiento de industria y tenía por tal en su art. 3.1 " cuando el arrendatario recibiere, además del local, el negocio o industria en el establecido de modo que el objeto del contrato sean no solamente los bienes del mismo se enumeran sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para hacerlo de meras formalidades administrativas".

En estos casos, la doctrina jurisprudencial, debidamente citada por la representación letrada de la actora a través de la sentencia del Tribunal Supremo de 27/febrero/2015, considera que el procedimiento idóneo para resolver sobre las cuestiones que sobre tales arrendamientos puedan presentarse, incluida la resolución por falta de pago o expiración del término, o las reclamaciones de rentas impagadas, es precisamente el juicio ordinario: "Conforme a la dicción literal del art. 250.1.1º LEC, el juicio verbal es el procedimiento adecuado por razón de la materia para las demandas "que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca".

Es claro que la demanda de reclamación de rentas debidas y la de resolución y desahucio por impago de rentas o por expiración del plazo fijado en el contrato o por la Ley, debe referirse necesariamente a una finca urbana o rústica. Bastaría una interpretación literal del precepto para advertir que la referencia a los arrendamientos urbanos y rústicos, que se regulan por sus respectivas normativas especiales (la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, y la Ley 83/1980, de 31 de diciembre de arrendamientos rústicos), y sin perjuicio de la referencia al arrendamiento financiero, excluye el resto de los arrendamientos de bienes, entre los que se encuentra el arrendamiento de industria, que se regula por las normas generales previstas en el Código Civil para el contrato de arrendamiento.

La procedencia de esta interpretación literal, se corrobora con las especialidades que la propia Ley de Enjuiciamientos Civil prevé para el juicio verbal de desahucio ( arts. 439.3 , 440.3 y 444.1 LEC ), que se justifican por la finalidad de dotar de un procedimiento ágil a la resolución de los contratos de arrendamientos urbanos, permitiendo incluso la acumulación de la reclamación de las rentas debidas que han justificado el desahucio, y facilitar que pueda ejercitarse, en su caso, la enervación de la acción a tiempo.

De este modo, la resolución de un contrato de arrendamiento de industria, como es una estación de servicio, no debía haber seguido el cauce del juicio verbal previsto para el desahucio por falta de pago o por expiración del término de la relación arrendaticia en el art. 250.1.1º LEC , sino el del juicio ordinario, conforme a las reglas previstas en el art. 249.2 LEC ".

Cabe añadir que las definiciones legales de arrendamiento urbano, ya de vivienda ya de negocio presupone siempre el concepto de edificio, que es ajeno a un solar o a una instalación industrial en el caso a un centro de lavado de coches. Es ello lo que se desprende del art. 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (" Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario") y de su art. 3 (" Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior").

Con todo, aun bajo la hipótesis de que se entendiera que el procedimiento adecuado fuera el juicio verbal (insistimos que absolutamente improbable no sólo por lo dicho sino porque también se acumulaba una pretensión ajena a su ámbito de conocimiento, cual era la resolución contractual " por los retrasos continuos en el pago" sin atender los requerimientos que se le venían haciendo al arrendatario, que es causa claramente ajena a las previstas en el art. 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), no se podría haber apreciado de oficio la inadecuación del juicio ordinario. Lo explica bien la propia sentencia del Tribunal Supremo de 27/febrero/2015: " Conforme a la jurisprudencia de esta Sala, que arranca de cuando estaba vigente la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (entre otras, Sentencias 25 de noviembre de 1992 , de 27 mayo de 1995 , 1004/2000, de 8 noviembre , y 314/2008 , de 9 mayo ), y se ha reiterado bajo la actual Ley procesal de 2000 ( Sentencia 171/2012, de 20 de marzo ), "el mantenimiento del juicio elegido no invalida la conducción procesal de la pretensión deducida por la actora, en base, entre otros, a los siguientes factores: a) la relativización creciente que se observa en las directrices jurisprudenciales en torno al valor de esta excepción, si el procedimiento elegido, aunque no sea exactamente el adecuado cumple su finalidad en relación con la cuestión debatida; b) la flexibilidad de criterio que ha de utilizarse en esta materia, y, que, por ello, debe favorecer interpretaciones que se inclinen en pro de la economía procesal, ante las inevitables dudas que muchas veces suscita entre los profesionales la elección de un determinado procedimiento a causa de las superposiciones históricas que ofrece nuestra legislación procesal; y c) la consideración formal de que el procedimiento cuestionado contiene las garantías procesales necesarias para el desenvolvimiento de la pretensión, sin que haya lugar a indefensión". Con carácter general, cuando se ha seguido el juicio ordinario, en vez de un juicio verbal, como es el de desahucio, en cuanto que está dotado de mayores garantías de defensa, es difícil que pueda apreciarse indefensión por esta inadecuación de procedimiento".

(B) Resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago. En el contexto contractual en el que nos encontramos, es evidente que la reglas que disciplinan la relación existente entre las partes es la que ellas mismas hayan previsto conforme a lo en el art. 1255 del Código Civil, siendo de aplicación supletoria las contenidas en el mismo Código. No lo son en ninguna caso las previstas en la legislación especial, tal y como señala la jurisprudencia, y entre las sentencias más recientes la de 26/febrero/2019.

Pues bien, en el contrato litigioso de fecha 18/enero/2003, en el que se subrogó en su día el Sr. Mariano quedó pactado en lo que ahora interesa que el contrato se resolvería por el impago de dos mensualidades de renta (cláusula 7ª: " Este contrato se resolverá a petición del arrendador por causa de impago de dos o más mensualidades de renta") y que la rentas se debería satisfacer en los cinco primeros días de cada mes (cláusula 10ª: " El arrendatario vendrá obligado a abonar la renta (...) dentro de los cinco primeros días de cada mes").

Así las cosas, es claro que a la fecha de presentación de la demanda el día 9/febrero/2021 se habían devengado ya las rentas correspondientes hasta dicho mes de febrero. Y que de las alegaciones y de la documental obrante en autos se desprende que las mensualidades posteriores a la consignación intentada ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de El Puerto de Santa María en los autos nº 782/2020 (que comprendía las rentas devengadas hasta septiembre de 2020), se fueron pagando como sigue: octubre y noviembre de 2020, el día 21/diciembre/2020; diciembre de 2020, el día 11/enero/2021; enero y febrero de 2021, el día 17/febrero/2021. Todo ello según la imputación de pagos que fue efectuando el propio arrendatario al hacer las correspondientes transferencias bancarias.

Quiere todo ello decir que al momento en que se presentó la demanda, se debían dos mensualidades de renta, ya devengadas conforme a lo previsto en el contrato, y ello era causa de resolución conforme a la previsión contractual ya reseñada.

En tales condiciones no cabe sino estimar la demanda resolutoria por concurrir tal causa de resolución. Y ello es así cualquiera que fuera la cuantía de las rentas adeudadas ya que en todo momento estamos admitiendo como hipótesis, que enseguida desvelaremos como errónea, que la renta fuera la que venía pagando en los últimos tiempos el Sr. Mariano, es decir, 969 euros mensuales. La realidad era que la renta que debía satisfacer era justamente el doble, 1.938 euros, de manera que era manifiesto que sus pagos quedaban muy por debajo de las rentas exigibles.

Y también es irrelevante que se quisiera dotar al pago efectuado el día 17/febrero/2021 de efectos enervatorios. De nuevo con la sentencia del Tribunal Supremo de 27/febrero/2015 habrá que decir que el citado art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil " ha de interpretarse de forma sistemática con las que regulan en juicio de desahucio por falta de pago (el citado art. 250.1.1º LEC , y los arts. 439.3 , 440.3 y 444.1 LEC ), reconoce la facultad de enervar la acción de desahucio por falta de pago, mediante el pago o consignación de las rentas adeudadas, a los arrendatarios de contratos de arrendamiento de fincas urbanas (sujetas a las Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos), y, tras la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, también a los arrendatarios de fincas rústicas (sujetos a la Ley 83/1980, de 31 de diciembre de arrendamientos rústicos), sin perjuicio, como ya advertíamos antes, de la referencia contenida en el art. 250.1.1º LEC al arrendamiento financiero, que también debe serlo sobre fincas urbanas o rústicas", por el contrario, " el contrato de arrendamiento de industria, en cuanto que el arrendamiento no lo es de una finca urbana o rústica, queda excluido de este régimen especial de la enervación de la acción".

(c) Cuantía de las rentas impagadas. Llegamos al punto quizás más polémico del litigio que debe ser resuelto conforme a la tesis mantenida por la arrendadora recurrente. A nuestro juicio la renta contractualmente fijada en su origen (recuérdese que en el año 2003) en 1.800 euros se ha venido manteniendo de manera ininterrumpida hasta le fecha. En la actualidad, y unza aplicada el IVA y descontado el IRPF, la renta líquida era de la indicada suma de 1.938 euros.

Así fue con la entidad que inició el arrendamiento y así debió ocurrir, ante la falta de noticias en contrario, con el Sr. Ángel Jesús. En todo caso, es evidente que así era a la altura del tercer trimestre del año 2016, es decir, en el mes de septiembre de 2016. Para el tercer trimestre de 2016 (y para todos los períodos anteriores documentados en autos), la actora presenta una declaración de IVA a través del modelo 303 del que resultaban rentas de 1.893,60 euros o 5.680,80 euros al trimestre. Que ello fuera así es admitido por el Sr. Mariano al contestara la demanda.

A partir de esa fecha, es decir, del cuarto trimestre de 2016, en el modelo 3030 la propiedad pasa a declarar unos ingresos por el arrendamiento litigioso de 2.850 euros o 950 euros al mes, circunstancia que sirve al Sr. Mariano para mantener que hubo un acuerdo novatorio en cuya virtud la propiedad admitió rebajar a renta en un 50% " debido a la enorme crisis que llevamos sufriendo durante la última década". Acuerdo que desconoce la arrendadora, quien pretende obtener el pago íntegro de la renta, versión de loe hechos que estimamos más acertada. A nuestro juicio, inconfesables razones fiscales llevaron a ambas partes a reducir la renta nominal, pero la realidad se mantuvo como había quedado pactada:

(1) Se entiende mal que sin razón aparente alguna, se avenga una arrendadora a rebajar en el año 2016 las rentas al 50% con la sola explicación en autos de que ello era " debido a la enorme crisis que llevamos sufriendo durante la última década". Con carácter general, el año 2016 no fue, ni con mucho, de los peores de la crisis iniciada en torno a los años 2007 y 2008, y estaba aun lejos de llegar la crisis provocada por el COVID en el año 2020. Se echa en falta alguna explicación adicional y sobre todo alguna acreditación de la concreta crisis del negocio ubicado en el inmueble arrendado que diera alguna vitalidad a la versión que mantiene la entidad demandada. A falta de ella, es inevitable que mantengamos la virtualidad de la renta pactada.

Como es común en este tipo de negocios, lo normal es que los pactos adicionales se documenten por escrito (como así ocurrió con el pacto sobre ampliación de la transmisibilidad del arrendamiento alcanzado con el Sr. Ángel Jesús en el año 2008), de manera que se antoja poco probable que un acuerdo de disminución de rentas de la entidad del que aquí se discute no quedara debidamente documentado.

(2) Es evidente que a nivel fiscal la renta quedó reducida al 50%. Y que esa reducción beneficiaba a la arrendadora al recibir (teóricamente) la mitad de los ingresos reales, mientras que la neutralidad del IVA para el arrendatario, prestador de los servicios de lavado, hacía que en principio le fuera irrelevante. No por ello se sigue un indicio favorable a la rebaja de rentas, sino que, aun admitiendo que la iniciativa del pacto formal de rebaja de ingresos pudiera haber partido de la propiedad (y que fuera ella misma quien expidiera en eses escenario simulatorio recibos en el año 2018 por la mitad del importe de las rentas), también es posible que luego tratara de aprovecharse de todo ello el Sr. Mariano, aduciendo, como hizo, que en realidad lo que se había pactado verbalmente era una rebaja de rentas.

No debemos sin más atribuirle al arrendatario una mala fe que nunca debe presumirse, pero es lo cierto que sus retrasos en el pago de las rentas, cualesquiera que fueran estas, era continuo (véanse los requerimientos de pago por rentas atrasadas casi anuales de 29/enero/2019 y 27/febrero/2020) y que es en pleno COVID cuando su representación letrada por primera vez alega a través de burofax de 28/mayo/2020 que la renta era de 950 euros, aprovechando el desliz habido en el requerimiento de pago de 27/febrero/2020. En todo caso, sus retrasos eran habituales y de hecho se cita por la actora tal circunstancia como causa específica de resolución. En el requerimiento de enero de 2019 se acusaba la falta de pago de las mensualidades de agosto de 2018 a enero de 2019. Y en el de febrero de 2020, la falta de pago de las rentas de mayo de 2019 a febrero de 2020. Nótese que todo ello sucedido antes de la crisis desatada por el COVID.

(3) Es importante destacar que, pese al supuesto acuerdo verbal de rebaja de rentas alcanzado en los últimos meses del año 2016, todavía en el año 2019, en el requerimiento de 29/enero/2019, se mantenía por la arrendadora que el importe de las rentas pendientes antes identificadas ascendía a 11.404,14 euros, es decir, a 1900,69 euros mensuales, que es cifra muy próxima a la ahora reclamada, 1.938 euros, circunstancia que quizás se explique por su revalorización posterior, y desde luego muy alejada de la que supuestamente estaba vigente en aquél momento (969 euros). Carece de explicación que se reclamara tal cantidad si era verdad que el pacto de rebaja de rentas era real. Y todavía tienen menos explicación que el Sr. Mariano no saliera inmediatamente al paso de esas manifestaciones, oponiendo el supuesto pacto habido años antes respecto de la cuantía de la renta.

Más fácil explicación tiene que la representación letrada de la propiedad cuando debe dirigirse de nuevo al arrendatario en reclamación de las rentas en el año 2020 considere que las únicas rentas susceptibles de ser reconocidas eran las que figuraban ficticiamente en las declaraciones fiscales, para así evitar problemas con la AEAT. En todo caso, se han dado suficientes explicaciones sobre el particular que pueden ser cuando menos entendidas. Lo que no puede entenderse es que al arrendatario se le reclamen rentas que no adeuda y tenga la callada por respuesta.

De cuanto venimos diciendo se sigue que la Sra. María Rosario era acreedora de rentas por el importe mensual de 1.938 euros a la altura de la fecha de presentación de la demanda. Y que el Sr. Mariano le adeudaba la suma reclamada de 39.585,34 euros a cuyo pago debe ser condenado.

Según queda explicado en la demanda la renta real era de 1.931,47 euros (que con el 21% de IVA y descontando el 19% de IRPF, quedaba en los ya sabidos 1.893,03 euros) y le era debida a la sra. María Rosario desde el mes de mayo de 2019 hasta el mes de febrero de 2021, en total 22 mensualidades, de forma que el total de la suma adeudada, sin IVA ni IRPF, era de 42.492,34 euros. Los pagos efectuados por el Sr. Mariano, antes de la presentación de la demanda, que este haya acreditado son los de 21/diciembre/2020 (1.938 euros) y 11/enero/2021 (969), en total, 2.907 euros. No se toman en consideración el pago hecho por consignación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de El Puerto de Santa María por cuanto nada sabemos de lo ocurrido y resuelto en el citado expediente. Así pues, la suma resultante es la reclamada, 39.585,34 euros (sin IVA ni IRPF) que resulta de restar a 42.492,34 euros, los pagos acreditados de 2.907.

Resta por indicar que habiéndose dado por acreditada la existencia de un pacto simulado de rebaja de rentas, habrá de remitirse testimonio de lo actuado a la AEAT para que liquide, si procediera, los impuestos dejados de liquidar por las partes.

SEGUNDO.- Recurso interpuesto por Mariano . El recurso interpuesto por el arrendatario debe ser desestimado. Una vez que es estimado el de la contraparte y se acoge en su integridad su demanda, es evidente que procede la condena al pago de las costas causadas en la 1ª Instancia al Sr. Mariano, conforme al principio de vencimiento objetivo del art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Carece entonces de sentido su pretensión y una teoría enderezada a obtener, ya infructuosamente, la condena al pago de dichas costas a la parte actora.

TERCERO.- Costas. La estimación del recurso de la Sra. María Rosario hace innecesario un pronunciamiento respecto de las costas causadas en esta alzada según se sigue de lo dispuesto en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por su parte, la desestimación del recurso de la parte demandada debe conllevar la condena a la misma por las costas causadas por la tramitación de su recurso ( art. 398.1 Ley de Enjuiciamiento Civil) al no existir dudas de hecho o de derecho relevantes que, conforme a lo dispuesto en el art. 394.1 del texto procesal, justifiquen un pronunciamiento diferente.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,