Sentencia Civil 85/2023 Audiencia Provincial Civil de Cádiz nº 2, Rec. 487/2022 de 21 de marzo del 2023

PRIMERO.- Se formula recurso de apelación por la parte demandada contra la sentencia que establece " ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA S.L. contra DON Jose Pablo y DOÑA Purificacion y, en consecuencia:

1. DECLARO haber lugar al desahucio, por expiración del plazo contractual previsto en el contrato de fecha 24 de octubre de 2014, suscrito entre las partes, de la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 de la localidad de Chipiona, que se corresponde con la finca registral número NUM001 del Registro de la Propiedad de Chipiona, CONDENANDO a la parte demandada a estar y pasar por esta declaración y, en consecuencia, al desalojo de la finca urbana objeto del contrato de arrendamiento, dejándola libre, expedita y a disposición de su propietario, bajo apercibimiento de que, al ser la sentencia condenatoria, en caso de no desalojar voluntariamente la finca, se procederá al lanzamiento forzoso a su costa en el plazo de 10 días desde la firmeza de la sentencia.

2. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

La demandada formula recurso de apelación alegando que que existe inadecuación de procedimiento por cuestión compleja errando la juzgadora de instancia en la resolución apelada desestima la misma, así como la errónea valoración de la prueba por existencia de tácita de reconducción, se ha producido la prórroga del contrato al no justificarse el preaviso por la entidad arrendadora de su voluntad de rescindir el contrato, de modo fehaciente

La parte apelada se opone al recurso e interesa la confirmación de la sentencia de instancia. entendiendo la adecuación de procedimiento y la inexistencia de cuestión compleja, así como la correcta comunicación en orden al preaviso de terminación del contrato.

SEGUNDO.- En primer lugar se destaca que aquellos pronunciamientos no recurridos devienen firmes, por lo que queda circunscrito las dos cuestiones objeto del recurso apelación.

La primera de ellas relativa a la existencia de cuestión compleja ha sido resuelta en la resolución recurrida, de modo correcto ya que se pone en relación con la legación de inadecuación de procedimiento que es desestimada por la juzgadora al entender adecuado el procedimiento. Siendo adecuado el juicio verbal de desahucio por expiración del término para el caso que nos ocupa, que es precisamente la acción ejercitada por la parte actora. Dicha acción no es incompatible con la que reclama las rentas que fueran debidas, incluso las que devenguen. Siendo que la jurisprudencia que alega la parte recurrente, se circunscribe para aquellos supuestos en los que la renta de vida no queda establecida de modo expreso o por operaciones matemáticas simples en el propio contrato arrendamiento, sino que surgen de relaciones más amplias entre las partes a consecuencia de la existencia de diversos contratos u otros supuestos diferentes del que nos ocupa. En que la determinación de las rentas queda establecida en el propio contrato y no existe la alegada cuestión compleja. Sin que pueda sostenerse la existencia de cuestión compleja en el recurso máxime cuando no sea condenado a cantidad alguna en el suplico de la demanda, y las cantidades quedan claras del propio contrato. No siendo necesario acudir a otro tipo de contratos de carácter profesional o de prestación de servicios entre ambas partes o cualquier otra circunstancia de análoga naturaleza. En este sentido la jurisprudencia lo reserva para suepesto como los contemplados la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 129/2021 Fecha de sentencia: 09/03/2021 " Esta sala , ante la peculiaridad del contrato analizado, ha de declarar que nos encontramos ante un contrato de naturaleza compleja, que excede del ámbito de un arrendamiento típico, dado que la hoy arrendataria transmitió la propiedad del inmueble al actual propietario (demandante) dos días antes de que la sociedad ahora demandante le arrendase el inmueble con opción de compra y con una prórroga convencional que solo podía ser rescindida por la arrendataria.

Por tanto, no nos encontramos ante una mera prestación arrendaticia sino ante una relación negocial coligada ( sentencia 14/2020, de 16 de enero y las que ella cita) que ha de analizarse como un todo y con prestaciones enlazadas bajo la mutua dependencia hasta el punto que constituyen una unidad funcional que no puede desarticularse so riesgo de alterar la voluntad de los contratantes, siendo ambos profesionales del sector ( art. 1255 del C. Civil ).

De lo expuesto se deduce que el haberse pactado la prórroga convencional al exclusivo criterio de la arrendataria no supone quebranto legal alguno, sino que constituye una facultad pactada con el arrendador dentro del marco de una previa venta al mismo del inmueble, y de la pendencia de una opción de compra que podría, en su caso, ejercer la arrendataria sobre la vivienda que ya fue de su propiedad con anterioridad, pacto establecido entre profesionales del sector."

Debiendo por otro lado estar a lo establecido en la sentencia recurrida respecto de la adecuación del procedimiento. Por lo que dicho motivo debe decaer.

TERCERO.- _Resuelto lo anterior, debemos analizar y segundo motivos del recurso que establece una errónea valoración de la prueba al entender la existencia de tácita la conducción del contrato al no haberse realizado el preaviso de no prórroga del contrato con forma los requisitos legales y jurisprudenciales.

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Entrando a resolver el recurso de apelación formulado debe partirse del hecho acreditado de que entre la demandante y los demandados se suscribió en fecha 24 de octubre de 2014 contrato de arrendamiento de vivienda por tiempo de un año y prórroga obligatoria a voluntad del arrendatario, por plazos anuales hasta que el arrendamiento cumpla una duración total de tres años, y sin perjuicio de la posibilidad de prorroga. Igualmente consta que la parte actora se su probó en la condición del arrendador original del contrato Banco popular español S.A. el 22 de febrero de 2018 comunicando tal su renovación a la parte demandada el 16 de marzo de 2018.

La parte apelante alega que el contrato se encuentra en situación de prórroga al amparo del art. 10 de la LAU al no haberse comunicado en debida forma la voluntad de no renovación. También alega la aplicación del art. 9 de la misma Ley.

En la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento, 24 de octubre de 2014, los arts. 9 y 10 de la LAU de 1994 tenían la siguiente redacción: art. 9. 1. "La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición."

Por su parte el art. 10.1 disponía "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

Conforme a lo expuesto, el plazo de duración máxima del contrato a voluntad del arrendatario era de tres años, no siendo de aplicación a este contrato lo dispuesto en el art. 9 acerca de la duración del arrendamiento por plazo de 5 o 7 años si el arrendador es persona jurídica pues dicha reforma fue introducida por el art. 1.4 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, con vigencia a partir del 6/03/2019, no aplicable a los contratos suscritos con anterioridad conforme establece la Disposición Transitoria Primera del referido Real Decreto-Ley "Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación".

En cuanto a la posibilidad de que el contrato de arrendamiento hubiera quedado prorrogado por falta de la notificación a los arrendatarios de la voluntad de la arrendadora de no renovarlo, con una antelación de 30 días, en cuyo caso el contrato se hubiera prorrogado un año más, como alega la parte demandada , consta la existencia de comunicación en plazo. Asi la parte actora aporta como documento nº 6, de la demanda el burofax remitido directamente a Doña Purificacion, en fecha 30 de abril de 2019, esto es, con antelación suficiente de conformidad con el plazo legal, manifestándole su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento. Debiendo dejar el inmueble la arrendataria libre, vacuo y expedito en tal fecha.

La parte apelante demandada en su escrito hace referencia a que no consta que la firma sea igual a la de su DNI ni el de su marido y que el DNI que consta es el de marido de la parte apelante. Basando todo su recurso en que cotejando dichas firmas con otro documentos obrantes en autos se verifica que no son las firmas ni de la demandada ni de la de su marido por lo que consideran que nacido debidamente recibido.

Debe tenerse en cuenta al efecto que la notificación prevista en la norma tiene carácter recepticio, es decir, que debe ser efectivamente recibida por su destinatario, salvo que la no recepción sea imputable a su propia voluntad, pasividad o actuación. En este sentido, la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), de fecha 26 de abril de 2021, a la que se refiere la SAP de Cáceres, Sección 1ª, de 4/05/2022, recuerda que: "(...) no obstante la indiscutida naturaleza recepticia del requerimiento al arrendatario, según es doctrina constante y reiterada (Sentencia de 26 de junio de 2.002, de la Sección Decimotercera de esta A.P. de Barcelona), (..) la pasividad de la demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000, de 29 de mayo, y 6/2003, de 20 de enero), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso, no consta que la demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite del requerimiento previo del arrendador".

En este sentido se pronuncian además de las citadas Audiencias, la SAP de Valencia, Sección 7ª, de 22/12/2021

En el mismo sentido la SAP de Tarragona, Sección 1ª, de 28/07/2021 "Sobre el alcance de la notificación, debe tenerse presente que la notificación al deudor tiene naturaleza recepticia, por lo que debe ir dirigida al mismo y ser recibida por éste, aunque para que despliegue todos sus efectos no es necesario que el sujeto a quien va dirigida llegue efectivamente a conocerla, siendo bastante con carácter general su recepción, e incluso la ausencia de la misma cuando ésta sea debida al propio deudor destinatario, y, por tanto, ajena al acreedor remitente".

También la SAP de Baleares, secc. 3 de 26 de noviembre de 2019 razona como ni el art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ni el articulado en general de dicha Ley, señalan un sistema específico de prueba con respecto a la forma de acreditación de haberse efectuado convenientemente la notificación de la intención o deseo de no prorrogar el contrato a que el precepto se refiere; por lo que son de aplicación las reglas generales sobre prueba del art. 217 LEC lo que impone al actor la carga de demostrar que el arrendatario tuvo conocimiento de su voluntad de dar por concluido el contrato o, al menos, tuvo la posibilidad de acceder a tal información resultando negativas las gestiones por su propia y exclusiva negligencia, o bien, por su propia actitud obstativa a tal comunicación. Así, al arrendador le basta con acreditar la correcta remisión de la comunicación, que el destinatario ha tenido la posibilidad de conocer la misma. El hecho de que no se haya producido finalmente tal recepción por una actitud pasiva del destinatario, dejando de recoger la comunicación remitida no puede privar a la misma de sus efectos, debiéndose considerar cumplido por el arrendador el requisito legal de la notificación. En atención a las circunstancias expuestas, constando el aviso, no puede llevar a entender que tal notificación no fue realizada, pues solo al destinatario le es imputable, más cuando no ha acreditado ni alegado causa justificativa que le hubiera impedido recogerla. Lo contrario equivaldría a dejar prácticamente en manos del arrendatario la decisión sobre el particular, pues bastaría su negativa a ser notificado para eludir la acción planteada por el arrendador. Por otro lado, en ningún caso se cuestiona que la remisión se realizara en la vivienda arrendada, se utilizó un medio idóneo para que el destinatario pudiera recibir el mensaje, lo que puede acreditarse por cualquier medio de prueba, y sin que conste que el destinatario comunicase un cambio de domicilio a efectos de notificaciones distinto del de la vivienda arrendada. Circunstancias estas que nos lleva a considerar efectuada al demandado la notificación en su domicilio en forma, no pudiendo acoger la pretensión de la parte apelante en este punto".

En igual sentido la SAP de Burgos de 13/03/2020, Sección 2ª, "Lo que es exigible al arrendador es realizar la comunicación, y ello lo ha cumplido. Si se deja aviso de la existencia de esa notificación, y el destinatario no lo atiende, no cabe primar esa pasividad del inquilino exigiendo un plus al propietario. Respecto a la identificación de lo remitido como burofax, y su eficacia frente al demandado, ciertamente la Ley 43/2010 en su D.A. Primera designa por un periodo de 15 a la Sociedad Estatal Correos y Telégrafos s.a. como operador al que se encomienda la prestación del servicio postal universal, y el art. 22.4 de la misma establece que la actuación de tal entidad "gozará de la presunción de veracidad y fehaciencia en la distribución, entrega y recepción o rehúse o imposibilidad de entrega de notificaciones de órganos administrativos y judiciales, tanto las realizadas por medios físicos, como telemáticos, y sin perjuicio de la aplicación, a los distintos supuestos de notificación, de lo dispuesto en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común." Pero a continuación expresa que "Las notificaciones practicadas por los demás operadores postales surtirán efecto de acuerdo con las normas de derecho común..". En el presente caso, nos movemos en el ámbito de comunicaciones entre particulares, y el documento 5 viene emitido por LOGALTY, que es un Tercero de Confianza en el marco de la Ley 34/2002. No es un Notario, ni goza de fe pública, pero constituye una entidad dedicada a prestar servicios cualificados de certificación, y por tanto dotada de especial credibilidad, y a través de los cuales el Tribunal puede formar su convicción de la realidad de la comunicación, tal y como en el caso de LOGALTY realiza la SAP 848/2019 de Barcelona, secc. 4 de 24 de julio".

Como recoge la SAP 379/2019 de Valladolid, secc. 1 de 22 de noviembre la remisión por operadoras postales acreditadas distintas de Correos y a través de plataformas informáticas es ya algo común y habitual en el tráfico, por más que aquellas carezcan del poder certificatorio oficial de Correos. La eficacia de la certificación aportada por la actora ha de analizarse aplicando el art. 217.1 LEC desde una perspectiva basada en la buena fe procesal y en las criterios de disponibilidad y facilidad probatoria a que se refiere el mencionado precepto, de modo que, en la medida en que la actora aporta un principio de prueba, surge en la otra parte la carga de desvirtuar ese principio de prueba (ver SAP BURGOS, Sección 2ª, 395/2016, de 15 de noviembre, 440/2017 de 29 de diciembre y 251/2018 de 28 de junio), lo que aquí no ha realizado la parte demandada. En el presente caso la entidad actora llevo a cabo la notificación a través tanto de Correos como del operador SEUR, habiendo sido todo ello supervisado por LOGALTY, el prestador de servicios de confianza. Y en la certificación se expresa tanto el día como la hora de esa comunicación. La utilización de la denominación burofax resulta irrelevante, se trata de una notificación certificada, utilizandose hoy la expresión burofax de forma genérica. Por todo lo anterior, considerando cumplido por la recurrente el requisito del preaviso del art. 9 de la LAU, es procedente la estimación del recurso, y la resolución del contrato de arrendamiento.

Conforme a los preceptos legales mencionados y a los criterios mantenidos por la generalidad de las Audiencias Provinciales de las que las anteriores resoluciones son una muestra, en el caso de autos dado que la entidad propietaria remitió a la arrendataria comunicación de no renovar el contrato de arrendamiento a su vencimiento, con treinta días de antelación, remitiéndose dicha comunicación a la arrendataria y a la vivienda arrendada, no existiendo error alguno en la descripción del domicilio sito en la localidad de SANLUCAR DE BARRAMEDA , consta en el documento número cinco en el que del fue entregada a Jose Pablo. Documento: NUM002 - que coincide con el suyo- , y es la remitida personalmente a él, en cuanto que cónyuge del arrendataria - realizado por Correos y con los siguientes datos." Ha resultado Entregado el 16/03/2018 a las 12:36, Por el empleado NUM003. Teniendo la siguiente información asociada: Gestión de entrega por la Unidad: 1116994. en el domicilio objeto del contrato arrendamiento."

Respecto realizado a la arrendataria consta en el documento número cuatro que fue recibido en el mismo domicilio, si bien no por Correos si no por Seur , y expresamente consta " Que, una vez efectuadas las correspondientes comprobaciones del Albarán de Entrega, cuyo original obra

en los archivos de Seur en CADIZ, se hace constar que la expedición nº NUM004 con nº de referencia de Logalty NUM005.par de fecha 29/04/2019, remitente ANTICIPA REAL ESTATE y destinatario Purificacion, con domicilio en CL CALLE000 N NUM006 11550 CHIPIONA, fue entregada correctamente en el citado domicilio con fecha 30/04/2019, a las 16:49 horas por el repartidor asignado a la ruta de reparto nº 8 en la zona de Seur en CADI "

habiendo podido la demandada por ello acceder a dicha comunicación a través de la entidad Seur, respecto de su comunicación personal y a través de su marido respecto de la realizada por Correos en el domicilio establecido al efecto. Por lo que ntendemos correctamente realizada la comunicación de la voluntad de resolver el contrato sin que haya lugar a tenerlo por prorrogado.

Sin que las alegaciones en cuanto a la diferencia de firmas existentes, que en ningún caso se ha propuesto prueba sobre su autenticidad, puedan tener lo pretendido efectos de la parte recurrente, al quedar acreditado de modo fehaciente como se ha expuesto por terceros tras recepción tanto por la parte demandada como por el esposo de la misma, en las fechas indicadas cumpliendo en su consecuencia con todos los requisitos tanto legal como jurisprudencialmente establecidos a tal fin

TERCERO.- La desestimación del Recurso de apelación lleva consigo que las costas causadas en segunda instancia se impongan a la parte apelante, conforme establece el art. 398 de la LECivil.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,