Sentencia Civil 317/2023 Audiencia Provincial Civil de Cádiz nº 2, Rec. 21/2023 de 21 de septiembre del 2023

PRIMERO: Acción ejercitada: Tal y como refleja la sentencia de instancia se ejercitaba por el actor acción de reclamación de cantidad por responsabilidad contractual procedente de una relación jurídica de contrato de arrendamiento de local o nave industrial, habida entre aquél y el codemandado, Sr Apolonio, en nombre y representación de la mercantil demandada Corcho Los Alcornocales 2012 S.L. Se insta por el actor el pago de la suma total de 5.618'81 euros, importe éste correspondiente a rentas debidas pendientes de los años 2015 a 2020, -conforme al desglose que se indica en demanda-, deuda por agua y basura pendiente, de cargo del arrendatario, por los trimestres 3º y 4º del año 2019; y de igual modo, se reclama el importe del burofax remitido previo a la demanda.- Se indica en la misma que el contrato finalizó el 24-10-19, pese a lo cual, y debido a los desperfectos que presentaba la nave, pactaron la continuación de la estancia en la misma del inquilino a fin de que procediera a su reparación, debiendo abonar la renta y suministros de los meses de más que permaneciera en la nave. Se produce la efectiva entrega de las llaves el día 11-2-2020.

La sentencia de instancia valora la documental aportada al procedimiento, en concreto, la presentada con la demanda (entre otros, el contrato de arrendamiento, dto n.º 3 y los recibos de agua y basura dto n.º 6), así como la más documental aportada en el acto de la vista (en concreto, se valoran los mensajes de whatsap entre actor y Apolonio, hermano del codemandado); considerada el interrogatorio de las partes y la testifical del anterior. En base a ello, concluye el Juzgador de instancia la íntegra estimación de la demanda, considerando acreditada la deuda y el importe total reclamado por el arrendador.

El recurso presentado por los demandados se funda en los siguientes motivos:

1.- Falta de legitimación pasiva del Sr Apolonio, al no ser ni firmante del contrato de arrendamiento, ni acreditarse los requisitos para proceder a aplicar la doctrina del "levantamiento del velo", y responsabilizarlo de manera solidaria de la deuda, con la mercantil arrendataria Corcho Los Alcornocales. Art 10 Lec

2.- Inexistencia de las facturas reclamadas.- NO se aportan con la demanda. Falta de prueba y vulneración del art 217 Lec.

3.- Infracción del art 100 RD 439/2007 de IRPF, siendo la cantidad reclamada en demanda la correspondiente a las retenciones a practicar en los arriendos de inmuebles urbanos (19%) por IRPF.

4.- Improcedente reclamación de cantidad por agua y basura, vulneración de los arts 17.4 y 20 LAU. No se han reclamado feacientemente, y no se acredita su devengo.

5.- Infracción del art 18.2 LAU, en cuanto a las subidas de renta por IPC. Falta de comunicación feaciente a la entidad demandada.

6.- Invalidez del devengo de las rentas hasta febrero de 2020, por acuerdo con persona que no representa a Corchos Los Alcornocales SL ( Ezequiel).

La parte apelada se opone al recurso, alegando:

1- Legitimación pasiva del codemandado Sr Apolonio, como administrador único de la mercantil, como consta en el contrato, sin que éste acredite que no sea su firma la que consta en el mismo.

2.- Acreditación documental de la deuda reclamada, contrato, burofax en reclamación de la deuda, documento de entrega de llaves, recibos de suministro de agua y basura, y transferencias de pagos de cuotas de arriendo por la parte arrendataria.

3.- Inexistencia de pacto contractual por el que deba practicarse retención alguna por IRPF.

4.- Pacto contractual que atribuye al arrendatario el pago de los servicios de agua y basura.

5.- Comunicación de la subida de renta por aplicación del IPC anual.

6.- Hecho admitido y no discutido, permanencia del arrendatario y abono de esos meses de más desde el 24-10-19 hasta la entrega de las llaves (11-2-20).

SEGUNDO: Centrado así el objeto del recurso, debe resolverse en primer término la cuestión relativa a la falta de legitimación pasiva del codemandado Apolonio.-

El mismo ha sido demandado en el presente procedimiento como administrador de la mercantil Corcho Los Alcornocales SL, -hecho éste que no es negado de contrario-. Se alega por el recurrente su falta de legitimación pasiva, al considerar que no es de aplicación y no concurren los presupuestos jurisprudenciales exigidos para aplicar la doctrina del "levantamiento del velo" y hacerlo responsable personalmente de las obligaciones que corresponden, como arrendataria, a la entidad

El motivo del recurso debe estimarse. El Juez a quo desestima la excepción de falta de legitimación pasiva sin argumentar jurídicamente su decisión, limitándose a señalar "que el Sr Apolonio es administrador (actúa en nombre y representación de la entidad Corcho Los Alcornocales), teniendo por tanto legitimación en el presente procedimiento."

El contrato de arrendamiento fue celebrado por el actor, en calidad de arrendador, con la entidad Corcho Los Alcornocales S.L., en calidad de arrendataria. En representación de la segunda intervino D. Apolonio, en su calidad de administrador único. En la demanda no se justifica la llamada a juicio de la persona física del Sr Apolonio, persona que no fue parte en el contrato y que no tiene la calidad de arrendatario. No se relata en los hechos de la demanda ninguno del cual se derive una responsabilidad solidaria o de otro tipo de la persona física del señor Apolonio en el contrato, ni una relación directa de fianza, aval, u otra, por la cual venga obligado a garantizar el cumplimiento de la arrendataria . No se dice en la demanda que se ejercite ninguna otra acción distinta a la de reclamación de rentas y otros conceptos. La única explicación que se da de la llamada a juicio a la persona física es su calidad de "administrador único " de la entidad arrendataria , circunstancia que no le convierte en la parte contractual única legitimada pasivamente para soportar las acciones ejercitadas que derivan del contrato de arrendamiento.

En todo caso, la eventual acción de responsabilidad del administrador social por las deudas de la sociedad no sería acumulable en el presente juicio verbal, al no ostentar la competencia para conocer de la misma el Juez de Primera Instancia (compete al Juzgado de lo Mercantil).

Por otra parte, no se argumenta en la demanda que proceda siquiera hacer uso de la doctrina sobre el "levantamiento del velo" y responsable en consecuencia al Sr Apolonio. Ni se manifiesta en la demanda que así sea, ni consta acreditado que la entidad demandada haya sido constituida para actuar en fraude de ley, sino que simplemente se constituyó para desarrollar un negocio, arrendó un local para llevarlo a cabo, cumplió con sus obligaciones contractuales durante en el arriendo, sin perjuicio del impago concreto objeto de la presente demanda, que se verá.

La STS 874/2011, de 20 de diciembre afirma que "la tesis de la recurrente conduciría a que en todo caso de incumplimiento contractual de una persona jurídica respondiera automáticamente su socio mayoritario o su administrador único , lo cual no solo se opone a la personalidad jurídica propia de las sociedades mercantiles y al régimen legal de responsabilidad de sus administradores sino también a la propia existencia legal de sociedades unipersonales con personalidad jurídica propia y diferente de la de su socio único".

Como señala la Sentencia de la Audiencia de Madrid de 3 de mayo de 2016 : "No se puede enlazar en derecho la mera constitución de una compañía mercantil con la idea de un fraude legal, ni la existencia de éste con el hecho de que la sociedad no llegue a cumplir sus compromisos contractuales, ni, en suma, la ausencia de previsión negocial con un abuso de personalidad jurídica. Sólo cabría relacionar los conceptos antedichos cuando existiese una prueba evidente de que la finalidad de la compañía no es la que legalmente ha permitido su constitución sino la de soslayar, única y exclusivamente, las responsabilidades personales y económicas de sus socios. Y en el presente caso eso no ha quedado constatado de forma indubitada. Aquí ha existido un negocio y se ha cumplido inicialmente el contrato suscrito, sin que el hecho de la notoria falta de previsión empresarial de la parte demandada pueda confundirse, por el contrario, y tal como hemos dicho, con la existencia de previsión incumplidora alguna. En definitiva, aunque la doctrina jurisprudencial del levantamiento del velo ha venido cursando desde las notas de excepcionalidad, cautela, proporcionalidad, subsidiariedad, ponderación y restricción ( SSTS, entre otras, de 4 de octubre de 2002, 11 de septiembre de 2003 y 29 de junio de 2006), hasta parámetros más prudentes y moderados, trastocando sus elementos subjetivos por otros más objetivables (por todas, la reciente STS de 18 de febrero de 2016 ), lo cierto es que, a juicio de este Tribunal, el caso de autos, aunque pueda plantear dudas no tanto de inexistencia de animus nocendi cuanto de consciencia de eventus damni, no puede incardinarse, por todo lo razonado, entre los que puedan ser objeto de aplicación de la doctrina susodicha."

El motivo debe ser estimado.-

-Inexistencia de las facturas reclamadas.- NO se aportan con la demanda. Falta de prueba y vulneración del art 217 Lec y del art 100 del RD 439/2007 de IRPF .

Las reglas de juicio de art. 217 LEC, que distribuyen la carga de probar, y por ende, las consecuencias de la falta de prueba ante un vacío probatorio, exigen al actor acreditar los hechos constitutivos de su pretensión, mientras que será la parte demandada quien deba acreditar los impeditivos, extintivos o excluyentes (pago u otra causa extintiva de la obligación que se le reclama, arts 1156 y siguientes del CCE).

Ahora bien, de la lectura de la contestación a la demanda (Hechos tercero y cuarto), se desprende que el demandado lo que viene a discutir es la procedencia de los importes reclamados, por cuanto se habría vulnerado por el actor lo dispuesto en el art 100 RD 439/2007 de IRPF, siendo la cantidad reclamada en demanda la correspondiente a las retenciones a practicar en los arriendos de inmuebles urbanos (19%) por IRPF., cuyo cobro no corresponde al actor.

Según el arrendador, la parte demandada únicamente ha ingresado, desde el año 2015, la suma mensual de 347'31 euros, siendo que la renta mensual prevista en el contrato era de 400 euros Iva incluído, reclamando la diferencia. Añade las subidas conforme al IPC anual para cada año a partir de 2016. Y sostiene en la oposición al recurso, que no se pactó contractualmente que a dicha cuota mensual debiera realizársele retención alguna, por lo que no procede la pretendida por la ahora recurrente, siendo comunicado a la demandada la subida anual de renta conforme al IPC.

El contrato de arrendamiento, -relación jurídica en base a la que se reclamó por el actor la suma en demanda y que es la que vincula a las partes litigantes y conforme a la que ha de resolverse-, en su estipulación 2ª prevee expresamente " El precio por el que las partes pactan de común acuerdo la renta mensual es de 400 euros iva incluido, que deberá abonar la arrendataria a la propiedad, mediante ingreso en la cuenta corriente n.º NUM000 y de forma anticipada entre el uno al cinco de cada mes, que comenzará una vez se tome posesión para inicio de adecuación a la actividad, con el primer pago según lo acordado por ambas partes. Si la arrendataria permaneciera en el uso de la finca durante un periodo de tiempo superior a doce meses, la renta se revisará automáticamente en el mes siguiente, incrementando o disminuyendo su importe en la misma proporción en que lo haga el IPC que publica el INE para dicho periodo de tiempo".

Pues bien, no sólo no niega la parte apelante haber abonado como renta mensual únicamente la suma de 347'31 euros, sino que con la demanda se aportaron como documental los abonos mensuales realizados por el arrendatario, que así lo evidencia.

Ahora bien, debe considerarse la obligación legal prevista en el art 100 del RD 439/2007 Reglamento del IRPF, que de forma imperativa establece la retención a practicar en los arrendamientos de fincas urbanas de un 19% sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluído el impuesto sobre el valor añadido.-

Es por ello que, si la renta mensual pactada en el contrato es de 400 euros, IVA incluido, la renta sin IVA (21%, en este caso: 69'42 euros) sería de 330'58 euros. Sobre este importe ha de calcularse la retención por IRPF del 19%, lo que supone un total de 62'81 euros.- En consecuencia, al importe neto de la renta (330'58 euros) debe sumársele el IVA al 21% (59'42 euros) y deducírsele la retención de IRPF del 19% (62'81 euros), resultando por ello un total de 337'19 euros.- Esto supone, como indica el recurrente, que habría venido incluso abonando de más 10'12 euros mensuales, y ello por cuanto ha abonado rentas mensuales (como admite el actor arrendador) por importe de 347'31 euros.-

El art 100 del Reglamento de IRPF exige o impone la obligación al pagador (arrendatario en este caso) de practicar una retención del 19% mensual en la renta que ha de abonar al arrendador y proceder a su ingreso en la Hacienda Pública, - a fin de que la misma sea considerada a favor del arrendador a los efectos de la declaración y liquidación anual de este impuesto-. Es decir, el arrendatario retiene, -del importe de renta a abonar-, el 19% y lo ha de ingresar en Hacienda-

El actor en esta litis no discute, ni siquiera alega, que el arrendatario no haya procedido a realizar esos ingresos de la retención en la hacienda pública a su favor, por lo que no puede en modo alguno pretender que, además, el arrendatario le abone ese importe como parte de la renta.

Consecuencia de ello, es la estimación del motivo de apelación.-

-Improcedente reclamación de cantidad por agua y basura, vulneración de los arts 17.4 y 20 LAU. No se han reclamado feacientemente, y no se acredita su devengo. Por otra parte, alega compensación con las sumas mensuales abonadas de más por el arrendatario, como se ha expuesto anteriormente.

Hay que señalar que el art 17 LAU se refiere a la entrega de recibo del pago de renta y demás conceptos. El art 20 LAU (que regula los gastos por consumos y a quién corresponde su abono), en el apartado 4, señala que el pago de los gastos se acreditará en la forma que dispone el art 17.4 LAU.-

Ahora bien, la consecuencia que establece el art 17.4 LAU en cuanto a la no entrega de recibo al arrendatario sobre su pago, no es otra que el cargar al arrendador con los gastos que se causen al inquilino para la probanza de dicho pago. En ningún caso la LAU impide por ello que, acreditados los gastos por consumos, pueda reclamarlos el arrendador del inquilino (cuando en el contrato se pactó que los mismos serían de cargo de éste último).

A este respecto, con la demanda consta aportado como dto n.º 6, los importes por consumos de agua y por servicio de basura, correspondientes a los trimestres 3º y 4º del año 2019, por importe total de 158'44 euros.- Si acudimos nuevamente al contrato que vincula a las partes y regula sus respectivas obligaciones contractuales, en su estipulación 4ª establece la obligación de pago de cargo del arrendatario: "Son de cuenta y cargo exclusivo de la parte arrendataria cualesquiera gastos que se deriven de los consumos y suministros que se realicen en favor de la finca arrendada, así como el abono de las cuotas a la comunidad de propietarios".-

De lo anterior resulta por tanto que deberá la entidad demandada arrendataria hacer frente a dicho pago en la suma acreditada de 158'44 euros.-

Ahora bien, opone igualmente "compensación de deuda", alegando la arrendataria haber abonado de más al arrendador, -en cuantía que supera ampliamente la ahora reclamada por gastos de agua y basura-, de manera que opera como causa extintiva de la obligación reclamada (compensación de deudas), ex arts 1195 y siguientes del CCE.

Debe tenerse en cuenta que el artículo 1.196 del C.C. exige, para que proceda la compensación en cualquiera de sus variedades, entre otros requisitos, que las deudas confrontadas estén vencidas, sean líquidas y exigibles (núms. 3 y 4), de tal forma que sólo cabe la compensación si concurren los citados requisitos, que no están presentes, según se ha declarado ( S. 26 de febrero de 1.952, 21 de abril de 1.955 y otras), cuando la calidad de acreedores recíprocos de los litigantes sólo puede fijarse mediante una liquidación.

El motivo debe ser estimado declarando la improcedencia del pago de los 158'44 euros, que han quedado compensados con las cuantías abonadas de más por el arrendatario en concepto de renta. Como se ha explicado con ocasión de la fijación de la renta procedente tras practicar la retención del 19% por IRPF, se ha constatado que el arrendatario ha venido abonando desde hace más de 5 años 10'12 euros de más en cada cuota mensual de renta, (unos 580 euros de más en total), por lo que la reclamación por cuotas de servicios de agua y basura queda debidamente extinguida por compensación.

- Infracción del art 18.2 LAU , en cuanto a las subidas de renta por IPC. Falta de comunicación feaciente a la entidad demandada.

Como se ha indicado, e l contrato establece en la estipulación 2ª lo siguiente: " Si la arrendataria permaneciera en el uso de la finca durante un periodo de tiempo superior a doce meses, la renta se revisará automáticamente en el mes siguiente, incrementando o disminuyendo su importe en la misma proporción en que lo haga el IPC que publica el INE para dicho periodo de tiempo".

Por su parte, el art 18.2 LAU prevee que "la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquél en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del INE. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente".

Se aprecia error en la valoración probatoria de la resolución recurrida, por cuanto revisada la documental aportada por el actor, - a quien correspondía la carga probatoria ex art 217 Lec-, en modo alguno ha sido acreditado que llevara a cabo comunicación en la forma legalmente exigible acerca de la subida anual de la renta por aplicación de IPC, de modo que lleva razón el apelante en cuanto a la improcedencia de la reclamación por IPC, que se incluye en la demanda.-

Corresponde a la demandante acreditar las sucesivas actualizaciones, que aunque es un derecho expresamente reconocido en la estipulación 2ª antes trascrita, exige el cumplimiento de determinados requisitos, en concreto los establecidos en el artículo 18.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no acreditando la parte arrendadora haber notificado a la arrendataria los sucesivos incrementos obtenidos mediante la variación del Índice de Precios al Consumo pese a la facilidad probatoria, pues no se exigen formalismos excesivos, bastando incluso, como establece el citado artículo 18.3 en su segundo párrafo " la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente", y es que, como indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1998, con cita en la anterior de fecha 19 de junio de 1985, aunque la cláusula de revisión exime del requerimiento, ello no quiere decir que no sea preciso para que pueda nacer o ejercitarse el derecho de revisión pactado en el contrato, pues sí será necesario el ejercicio del mismo para que tenga virtualidad respecto de la otra parte, justamente porque la revisión opera anualmente, lo que implica que su no ejercicio o no reclamación de la renta revisada constituye un abandono o renuncia al mismo, pues entender lo contrario favorecería la inseguridad jurídica contractual y supondría consagrar un ejercicio anómalo del derecho contrario a lo dispuesto en el artículo 7.1 del Código Civil por parte de quien deja transcurrir los años para luego ejercitar el derecho extemporáneamente.

-Invalidez del devengo de las rentas desde noviembre de 2019 hasta el 11 de febrero de 2020, por acuerdo con persona que no representa a Corchos Los Alcornocales SL ( Ezequiel).

La Sentencia de instancia estima la reclamación actora por cuanto considera acreditada la deuda por tal periodo (desde la resolución del contrato en octubre de 2019 y hasta la efectiva entrega de las llaves el 11-2-20), de los mensajes de whatssap aportados al procedimiento. Por otra parte, se indica en la Sentencia la testifical de Ezequiel, hermano del demandado, y el interrogatorio del actor, Calixto.

Pero es que, contrariamente a lo que se indica en la Sentencia de instancia, de lo manifestado por ambos, y del contenido de los mensajes de whatssap, lo que se evidencia es que el pacto de permanencia en la nave, y el arreglo de la misma, no lo ha sido con la entidad arrendataria (cuyo administrador único es Apolonio), sino con Ezequiel, admitiendo el propio actor en su interrogatorio incluso: "el tema del arrendamiento empieza con Apolonio y luego con Ezequiel". Es por ello que no procede reclamación alguna a la entidad Corcho Alcornocales SL por el periodo referido, estimándose en consecuencia este motivo de apelación.

-Por último, refiere el recurrente la improcedencia en el pago del burofax remitido previo a la demanda, por importe también reclamado de 27'06 euros, que, en su caso, habría de ser integrado como "costas procesales", sin que proceda su reclamación en demanda como parte de la pretensión principal. Lleva razón el apelante, por cuanto dicho coste es ajeno de todo punto al contrato litigioso, no se deriva del mismo, sin perjuicio de que su repercusión lo sea con ocasión de las costas procesales, art 394 Lec., como coste procesal que es, gasto preparatorio de la reclamación judicial.

En definitiva y por lo expuesto, procede estimar íntegramente el recurso de apelación, revocando la Sentencia de instancia, al apreciar la falta de legitimación pasiva del codemandado Apolonio, respecto del que ha de desestimarse la demanda, y considerando improcedente la condena a la entidad codemandada contenida en la Sentencia de instancia , con imposición al actor de las costas causadas en la instancia ( art 394 Lec ).

TERCERO: Dada la estimación de recurso, No procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia, por aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.