Sentencia Civil 111/2024 Audiencia Provincial Civil de Cádiz nº 2, Rec. 224/2023 de 23 de febrero del 2024

PRIMERO.- Como necesarios antecedentes de hecho, hay que señalar los siguientes:

Se entabló por el demandante acción declarativa de dominio indicando que es propietario de la finca descrita en demanda, registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Chipiona. Fue adquirida por el actor mediante contrato privado de compraventa celebrado el 20-8-1979 para su sociedad ganancial del vendedor y propietario D Cipriano. No llegaron a elevar a escritura pública dicho contrato, ni a proceder a su inscripción en el Registro de la propiedad a nombre del actor y titular de la misma. Se trata de finca rústica con una superficie de 8.637 metros cuadrados, destinada exclusivamente desde su compra por el actor a cultivo agrícola, sin contener en su interior construcción alguna, e inscrita en el catastro a nombre del actor.

Ha sido posteriormente, con ocasión de solicitud por el actor de nota simple respecto de la finca, y a fin de proceder a elevar la venta a documento público y proceder a su inscripción, cuando ha conocido que sobre la misma se han constituído sendas garantías hipotecarias a favor actualmente de Caixabank, por importes respectivos de 30.000 y 60.000 euros.

Consta que en la tasación previa a los préstamos hipotecarios que la finca que pretendía ser ofrecida por los ahora demandados y grabada en garantía a favor de la entidad de crédito, NO era la que es propiedad del actor, sino otra distinta, titularidad del Sr Cipriano., y que aparece en esa tasación con diferente referencia catastral, distinta superficie y que además contiene una construcción de edificación, pendiente de inmatricular, procedente de partición de herencia y adjudicada al Sr Cipriano (hipotecante no prestatario de ambos préstamos). Constan previas reclamaciones y gestiones conjuntas efectuadas por actor y demandados frente a la entidad Caixabank.

Los codemandados (padre e hijo) Srs Cipriano y Benjamín no contestaron la demanda, habiendo permanecido en rebeldía procesal en la tramitación del procedimiento.

La entidad Caixabank admite la titularidad dominical del actor sobre la finca, añadiendo que en su momento desconocía esta circunstancia; admite la existencia de los dos préstamos con garantía hipotecaria, en los que aparece gravada la finca del actor, pero señala que se trabó con la garantía real dicha finca por indicación de Sr Cipriano, titular registral de la misma y que no existió ni error, -siendo el prestatario quien indica en todo momento la finca que ofrece en garantía-, ni éste es imputable en modo alguno a la entidad, que constituye la hipoteca sobre el bien indicado por el prestatario y que aparece a su nombre en el Registro de la Propiedad. Opone la entidad la protección como titular registral ex art 34 LH, al haber procedido como tercero de buena fe en la constitución de la garantía real sobre la finca con base en la publicidad registral, al aparecer la misma inscrita a nombre del hipotecante, ignorando la existencia del contrato privado de venta que se alega de contrario, oponiéndose por ello a las pretensiones actoras. Insiste en la presunción de buena fe, debiendo ser la parte contraria la que deba acreditar la ausencia de ésta en la conducta de la entidad, amparada por lo dispuesto en el art 34 LH.

Recurso del demandante Sr Juan Ramón.- Combate el pronunciamiento por el que NO se imponen las costas de la instancia.-

Básicamente argumenta que la Sentencia NO justifica ni motiva mínimamente qué dudas de derecho se plantean en orden a no realizar imposición de costas a la parte demandada, sin citar para ello la existencia de jurisprudencia contradictoria entre sí, siendo clara la conducta de los demandados, que no tienen cabida en ninguno de los supuestos de dudas de derecho a que se refiere el art 394 Lec.

Frente a ello Caixabank se opone indicando que el recurrente únicamente pretende imponer su criterio subjetivo frente al objetivo e imparcial del juzgador.

Recurso de la entidad demandada Caixabank.- Además de reiterar los mismos argumentos jurídicos con base en lo dispuesto en el art 34 LH para la protección de los terceros, amparados por la fe pública registral, expuestos en su escrito de contestación a la demanda, indica la existencia de error en la valoración de la prueba testifical practicada, insuficiente en orden a la conclusión a que se llega en la sentencia de instancia, en orden a acreditar mala fe o proceder inadecuado de la entidad.

Frente a ello, el Sr Juan Ramón se opone al recurso e insta el mantenimiento de la sentencia de instancia, por cuanto además de las pruebas testificales practicadas, consta pericial judicial, debidamente valorada en Sentencia, acreditativa de lo expuesto en demanda.

Como premisa, es preciso señalar, en relación con el ámbito del recurso de apelación, que Es doctrina reiterada del Tribunal Supremo recogida, entre otras, en la STS de 15-2-2012, con referencia a las Sentencias 798/2010 de 10 de diciembre, 392/2011 de 14 de junio: "que el recurso de apelación se configura en nuestra Lec como una "revisio prioris instatiae" (revisión de primera instancia), que atribuye al Tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición "tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes, para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso". Dicha revisión comprende la valoración de la prueba por el tribunal de apelación con las mismas competencias que el tribunal de la primera instancia, razón por la que la Audiencia Provincial en modo alguno se excedió al valorar la suficiencia de la prueba de forma diferente a la de la sentencia del Juzgado".

En el mismo sentido, la STS de 1-10-2012: "El recurso de apelación que abre la segunda instancia es una revisión prioris instantiae (revisión de la primera instancia) que inviste al tribunal de apelación de las mismas facultades que el Juez de primera instancia y un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, valorando la prueba y decidiendo las cuestiones jurídicas planteadas según su propio criterio dentro de los límites que imponen la prohibición de la reforma peyorativa y el principio tantum devolutum quantum apellatum (se transfiere lo que se apela) o congruencia con el recurso".

En el mismo sentido la STS de 18-5-2015: "De lo anterior se deduce que es función de la segunda instancia la revisión de todo lo actuado e la primera, según los términos en que se formula el recuro, incluyendo la valoración de la prueba de los hechos, que podrá ser o no coincidente con la llevada a cabo por el Juez a quo de modo que la Audiencia puede practicar una valoración distinta aunque una y otra resulten igualmente razonables y admisibles según las reglas de la lógica".

De forma incluso más precisa, el TS en STS de 24-11-2015 señala "La Audiencia, como tribunal de instancia, dentro del margen marcado por lo que es impugnado en el recurso de apelación, puede volver a valorar la prueba practicada en primera instancia, sin necesidad de practicar nuevamente las pruebas. Esto es, puede valorar la documenta y la prueba practicada en el acto del juicio, mediante la visualización y audición de la grabación, sin que con ello se vulneren los reseñados principios de oralidad, inmediación y contradicción".

SEGUNDO .-Recurso de Caixabank.-

Dada la acción entablada: declarativa del dominio, se hace preciso que el actor acredite lo siguiente, conforme a la jurisprudencia que la interpreta con base en el art 348 CCE: se exigen como requisitos para que pueda hacerse válidamente tal declaración los siguientes: el hecho jurídico que da existencia a la propiedad, la determinación del titular y la identidad de la cosa. De igual modo, la legitimación pasiva viene dada, no ya por despojo (propio de la acción reivindicatoria que pretende la reintegración), sino por la existencia de contradicción a su derecho de propiedad.

De manera que, previa identificación del objeto - la cosa que se reclama ha de estar perfectamente identificada - debe el actor probar su dominio, en base al principio general de la carga de la prueba, sin que sea imprescindible la presentación de un título escrito de propiedad, según interpretación jurisprudencial muy extendida, pues la justificación de la propiedad de la cosa puede fundarse en un título suficiente de dominio, debiendo significarse que el "título" debe conceptuarse en el sentido natural de causa adquisitiva del derecho, independientemente del eventual instrumento en que se materialice (título formal); por ello no es imprescindible que consista en un instrumento público o en un documento privado, pudiendo acreditarse la propiedad por cualquier medio de prueba.

En el caso de autos, la propiedad del actor no se discute, sino que incluso es admitida expresamente por la entidad, ciñéndose el litigio a determinar si procede mantener la protección conferida por el art 34 LH a los terceros adquirentes de buena fe.

Como señalo la Sentencia de 16-4-2018 Sección 6ª de esta Audiencia Probincial de Cádiz:

"...Para entenderlo tiene que partirse de la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad. La finalidad última de este organismo es proteger el tráfico jurídico sobre los bienes inmuebles. Ello se lleva a cabo en gran medida a través de la " publicidad formal " que ofrece, es decir, a través de posibilitar que se tenga conocimiento por la comunidad de la realización de actos y negocios jurídicos que accedan al mismo. Ahora bien, tan importante como eso es que permite desplegar lo que se ha venido denominando como una " eficacia defensiva ", que es inherente a principios como el de legitimidad, recogidos básicamente en los artículos 38 y 97 de la Ley Hipotecaria , y una " eficacia ofensiva ", que es en la que nos interesa centrarnos en la presente resolución. Conforme a la misma se protege al que, en determinadas circunstancias, adquiere el dominio o se constituye como titular de otro derecho real confiando en una situación concreta que coincide con la que se desprende del registro o, al menos, no se ve contradicha en él, lo que se recoge en los artículos 32 y 34 del mismo cuerpo legal y da lugar a los denominados principios de inoponibilidad y fe pública registral, respectivamente. El último de los preceptos citados establece en su primer apartado que " el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro", añadiendo el segundo que " la buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro ".

Por su parte, el TS en Sentencia de 10 de abril de 2015 , señala lo siguiente:

En primer lugar, debe puntualizarse que la interpretación estricta, si se quiere rigurosa, de los requisitos legales para ser tercero del artículo 34 LH , se presenta como una consecuencia lógica de la eficacia positiva de la fe pública registral y de su especial incidencia en el tráfico jurídico inmobiliario, de forma que el tercero que lleva a cabo un negocio adquisitivo confiado en la información que el Registro publica ve convertida para él la situación registral en como una situación ciertamente inatacable pudiendo amparar, inclusive, la adquisición a non domino.

Esta especial proyección de la protección registral, como excepción a la dinámica aplicativa de las reglas generales del Derecho civil en materia de adquisición de los derechos reales ( artículo 4 del Código Civil), en relación con el 609 del mismo Cuerpo legal ) justifica, por ella sola, la interpretación rigurosa en la exigibilidad de los requisitos de aplicación del artículo34LH .

Sin embargo, también hay que precisar que la razón de esta interpretación no sólo radica en su incidencia o proyección en el tráfico jurídico, sino también en el propio fundamento técnico que articula y justifica la protección de la fe pública registral. En efecto, desde esta perspectiva, y tal y como reza el principio, la confianza puesta en la exactitud de la información registral y sus efectos derivados se articulan, necesariamente, desde la concurrencia secuencial que proporciona la previa inscripción registral del derecho del transferente, como germen de la confianza depositada, y la proyección del principio de buena fe como presupuesto o justificación de la protección registral dispensada, esto es, como germen que purifica los posibles defectos del título de transmitente; de modo que desde la concurrencia secuencial de estas propuestas o requisitos se explica el desarrollo técnico de la situación inatacable del tercero hipotecario como beneficiario de la fe pública registral.

Con lo que la inscripción del derecho del tercero, en este proceso secuencial, sólo es una "condicio iuris" para hacer definitiva la protección registral ya operada: "será mantenido en su adquisición una vez haya inscrito su derecho" ( art 34 LH ). De ahí, la necesaria "inalterabilidad" del proceso descrito para operar dicho resultado adquisitivo.

En segundo lugar, y conforme a lo anteriormente expuesto, también hay que precisar que la interpretación rigurosa en el cumplimiento de los requisitos legales para ser protegido por la fe pública registral tampoco se ve alterada, a su vez, por la peculiaridad que acompaña al negocio de constitución de la hipoteca, que no se adquiere ni constituye hasta el momento de su inscripción registral. En primer término, porque la razón imperativa del precepto no distingue o diferencia el alcance general que dispensa según la naturaleza de los derechos reales objeto de adquisición. Y en segundo término, porque la misma razón lógico-jurídica del precepto, centrada en el fenómeno adquisitivo de la propiedad del tercero, impide que sea de mejor condición o trato la adquisición de un derecho real de garantía, STS de 23 septiembre 2004, (núm. 906/2004).

En parecidos términos, resulta irrelevante a estos efectos tanto que los negocios de compra-venta e hipoteca se celebren en "unidad de acto", como que responden a las características del denominado negocio complejo, pues ninguna de estas notas alteran la esencia que justifica la aplicación rigurosa del artículo 34 LH .

Así pues la procedencia o no de la acción declarativa de dominio deberá estar sustentada en la cuestión de si le alcanza al acreedor hipotecario la protección dispensada por la fe pública registral, -por tratarse de un tercero que ha constituido un derecho real de garantía sobre un inmueble que aparecía inscrito en el Registro a nombre de su deudor-, para lo que habrá que estarse a si la entidad bancaria ha actuado o no con buena fe , siendo ya el único remedio que le queda al que adquirió pero no inscribió, desmontar la presunción de buena fe de la que goza el que sí inscribió ( en este caso, su derecho real de garantía: hipoteca).

Partiendo de la presunción de buena fe de la entidad, -que, en base a la realidad registral, apareciendo el hipotecante de la finca en el Registro de la Propiedad como titular registral de la misma, constituye garantía real sobre ésta, en relación con dos préstamos hipotecarios concedidos al hijo del titular registral (prestatario no hipotecante, Benjamín), grabando la finca titularidad registral de su padre (hipotecante no prestatario, Cipriano)-, debe valorarse si la misma ha quedado destruida por la prueba practicada.

En este sentido, en su recurso señala Caixa que el Juzgado se ha limitado a la consideración de la prueba testifical, a su juicio, insuficiente en orden a destruir la presunción de buen hacer, buena fe e ignorancia por parte de Caixa sobre la existencia de venta privada entre el actor y el codemandado Sr Cipriano respecto de la finca que se hipoteca ulteriormente.

Pues bien, comenzando por dicha prueba, es de señalar que el Sr Benjamín, hijo del titular registral, y prestamista frente a Caixa, indicó en su declaración que ya en notaría expresamente indicó que la finca sobre la que se debía constituir la hipoteca era la suya, y NO la que aparece inscrita en el Registro a nombre de su padre, vendida por éste desde hace años a un tercero.

Sin embargo, lo cierto es que finalmente se constituye y firman las dos escrituras de préstamo hipotecario por los demandados rebeldes y en las mismas se hace constar la finca objeto de litigio como la aportada en garantía real. Ello implica que, en todo caso, llegaron a asumir mediante la firma de las referidas escrituras, la constitución de la hipoteca sobre la finca de la que no eran dueños. Es más, debe ponderarse la valoración de este testimonio, puesto que el éxito de la demanda origen de esta litis, daría lugar a que los dos préstamos hipotecarios quedaran sin garantía real, con el correspondiente perjuicio para la entidad de crédito.

Ciertamente, en la sentencia también se realiza expresa valoración de informe pericial judicial obrante en autos , que concluye que la finca NUM000 (comprada por el actor) es la catastral NUM001, y no la catastral NUM002. Y por otra parte, consta la tasación de la finca catastral NUM002, propiedad del prestatario, no inscrita en el registro, pendiente de inmatriculación, que fue precisamente sobre la que se realizó la tasación previa a la concertación de préstamo hipotecario.

Sin embargo ello no supone, per se, que no haya existido otra tasación ulterior sobre la finca que finalmente fue hipotecada, máxime, si ha sido ésta sobre la que finalmente se constituyó la garantía real y se procedió a la inscripción de la hipoteca en el registro.

En todo caso, y pese a los referidos errores en la identificación catastral, ello no supone que la entidad demandada haya procedido de mala fe, y que hubiera sido conocedora de la venta de la finca hipotecada, previamente a favor del actor por los hipotecantes.

Es más, la carga probatoria en orden a la destrucción de la buena fe a favor del que accede al Registro de la Propiedad, art 34 LH, -confiado en la realidad extrarregistral de lo que aparece inscrito en el Registro (en este coas, que la finca sobre la que se establece la hipoteca pertenece al hipotecante Sr D Cipriano)-, corresponde a quien discute esta presunción, esto es, al actor, sin que, como se ha expuesto, la prueba practicada haya sido suficiente en orden a su destrucción.

No se ha traído al Notario o personal de la notaría ante los que, se indica, se pudieron advertir las discrepancias catastrales y de identificación de la finca, y se desconoce si lo fue a presencia o no, de algún representante de la entidad de crédito. No se ha aportado la escritura de préstamo hipotecario, que sí fue firmada por los codemandados rebeldes y que traba precisamente la finca litigiosa (pudo instarse mediante auxilio judicial su aportación al procedimiento).

En definitiva, estimamos que la prueba de autos resulta insuficiente en orden a acreditar que la entidad Caixabank haya procedido de mala fe en la constitución de la garantía hipotecaria sobre la finca propiedad del actor. Y NO se considera debidamente enervada la presunción de buena fe, en contra de la entidad, debiendo mantenerse la protección registral ex art 34 LH.

Por lo expuesto, procede la estimación del recurso interpuesto por Caixa y la revocación de la Sentencia recurrida.

TERCERO.- Recurso de apelación del Sr Juan Ramón.-

Se insta imposición a la parte demandada de las costas de la instancia, dada la íntegra estimación de la demanda, Conforme al art 394 Lec , sin que existan ni se justifiquen dudas de derecho que permitan la no imposición de las costas.

Ahora bien, dado que se ha estimado el recurso interpuesto por la entidad, al apreciar concurrente su buena fe, y por ello, merecedora de la protección conforme al art 34 LH, desde luego no procede la imposición a la misma de las costas de instancia, dada la desestimación de la demanda.

Sin embargo, esta Sala sí estima concurrentes dudas no ya de derecho, -la jurisprudencia que interpreta lo dispuesto en el art 34 LH, transcrita en esta resolución, tampoco resulta equívoca o vacilante, sino más bien consolidada-, sino dudas de hecho que justifican en este caso la no imposición a ninguno de los litigantes de las costas de la instancia.

Ello supone la desestimación de recurso de apelación formulado por el Sr Juan Ramón.

CUARTO.- Conforme al art 398 de la Lec , dada la estimación del recurso interpuesto por Caixa, no procede imponer las costas de la alzada.

Dada la desestimación del recurso formulado por el Sr Juan Ramón, pero habida cuenta las dudas de derecho apreciadas, no procede especial imposición de las costas de la alzada las costas de la alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,