PRIMERO.- La parte apelante alega como motivos del recurso:
1.- Error en la interpretación y aplicación del derecho sustantivo y falta de motivación suficiente de la Sentencia.
2.- Falta de legitimación activa.
3.- Error en la valoración de la prueba.
La parte apelada se opone al recurso, insta su desestimación y el mantenimiento de la Sentencia de instancia en todos sus pronunciamientos.-
Como antecedentes de hecho, hay que señalar que se parte de la intervención del actor en represtación de sus hermanos como herederos todos ellos de su madre fallecida, y por tanto como propietarios por adjudicación de herencia de ésta, de la vivienda sita en Conil DIRECCION000. De igual modo, consta el derecho de la demandada Sra Gregoria que se subrogó en el arrendamiento de la vivienda, tras el fallecimiento de su abuela. Se indica en la demanda, y se ha acogido en Sentencia, motivo de resolución del arriendo, cual es: la falta de uso de la vivienda como domicilio por parte de la demandada, que la utiliza únicamente de forma esporádica. Por su parte la demandada ya opuso la falta de legitimación del actor (que no contaba por apoderamiento para presentar la demanda por una de sus hermanas, coheredera y copropietaria de la vividenda Dª Soledad), manteniendo que coyunturalmente ha tenido que cuidar de su tía materna enferma hasta su fallecimiento en 2020, lo que habría justificado que en algunas ocasiones haya estado en otro domicilio, pero en modo alguno se ha producido la desocupación de la vivienda por su parte.
-Falta de legitimación activa, -al indicar la apelante en su recurso que no acreidta apoderamiento respecto de una de las herederas y hermanda del actor.- Como acertadamente razona la Sentencia de instancia, aún cuando efectivamente no conste dicho apoderamiento por una de las copropietarias (hermana del actor y residente en Alemania), lo cierto es que estamos en sede del art 398 de Cce, en cuanto a que el arrendamiento de bienes se ha de considerar acto de administración, que no de disposición, de la cosa común, de modo que pueden llevarse a cabo por cualquier comunero en beneficio de la comunidad. Por otra parte, como con razón argumenta la senencia recurrida, debe considerarse que se encuentra apoderado por el resto de los hermanos o copropietarios para esta acción, con poder que incluye además facultades dispositivas; y desde luego, la propia copropietaria Dª Soledad ya le apoderó para la aceptación de la herencia materna, acto éste que evidencia desde luego la confianza depositada por aquélla en su hermano.
Debe por ello desestimarse este motivo de apelación.-
-Indebida interpretación y aplicación de la normativa aplicable y falta de motivación de la Sentencia recurrida.- Error en la valoración probatoria.-
Como tiene reiteradamente declarado el TS: En cuanto al deber de motivación, constituye doctrina de esta Sala, siguiendo la jurisprudencia del TC (SSTS de 27 de junio de 2011 , RCIP núm. 633/2009 ; 30 de junio de 2011 , RCIP núm. 16/2008 y 26 de mayo de 2011 , RCIP núm. 435/2006 , entre las más recientes) que la exigencia constitucional de motivación no impone ni una argumentación extensa ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino únicamente que la respuesta judicial esté argumentada en Derecho y que se vincule a los extremos sometidos por las partes a debate ( STC de 25 de junio de 1992 ), al margen de que pueda ser sea escueta y concisa, de manera que solo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal, quebrantaría el artículo 24 de la Constitución .
Aunque ha declarado esta Sala que la denuncia de vulneración del artículo 218.2 LEC , sobre el requisito de motivación de las sentencias , no es precepto adecuado para sustentar la revisión de la valoración probatoria ( SSTS de 15 junio 2009; 2 julio 2009 RC núm. 767/2005; 30 septiembre 2009, RC núm. 636/2005 y 6 de noviembre de 2009, RC núm. 1051/2005) constituye doctrina jurisprudencial que sí resulta posible por ese cauce denunciar una falta de motivación de la valoración probatoria, o una mera apariencia de motivación que la vicie de arbitrariedad ( STS de 8 de julio de 2009).
En el caso de autos, no apeciamos defecto de motivación en la Sentencia recurrida, que da debida respuesta a las cuestiones suscitadas en la contestación a la demanda, sin que la desestimación de la misma y el desacuerdo con ello por la ahora recurrente, pueda determinar sin más que haya existido esa falta de motivación que, de la lectura de la Sentencia, no se aprecia.
En cuanto a que haya existido defectuosa interpretación y aplicación de la normativa al caso de autos, debbemos partir, -como así se indica en la Sentencia, y es de ver en las posiciones jurídicas de ambas partes en litigio-, del hecho de que no se discute el régimen jurídico aplicable: Arts 62.3 y 114.11 de la LAU de 1964. Sin embargo, estima la parte apelante que no se ha realizado debida aplicación e interpretación del supuesto de hecho contemplado en la norma para dar por resuelta la relación locativa.
El motivo de la demanda que se acoge en la Sentencia apelada viene dado por el no uso de la vivienda: "cuando al vivienda no esté ocupada durante más de 6 meses en el curso de un año, ..., a menos que la desocupación obedezca a justa causa". Hay que partir de que esta cuasa resolutoria rige, -como en el caso de autos-, para contratos de vivienda en situación de prórroga forzosa, esto es, los celebrados antes del 9 de mayo de 1985, para los que el legislador de 1964 estima que el privilegio de la prórroga forzosa carece de sentido cuando se evidencia que el inmueble deja de ser el domicilio habitual y permanente del arrendatario, salvo que la desocupación atienda a causa justificativa.
Pues bien, para explicar en qué supuestos se estima "causa jusitificativa", hay que acudir a la consolidada jurisprudencia al respecto, que exige que se trata de causas en entidad o gravedad suficiente, que no evidencien ánimo fraudulento en el arrendatario, y entre ellas: enfermedad del arrendatario o de algún familiar que habitan la vivienda, siempre que la enfermedad tenga carácter transitorio o accidental, por tiempo definido; la falta de habitabilidad de la misma, no imputable al arrendatario; o traslados laborales forzosos del inquilino. Para el cómputo del plazo de 6 meses previsto en el artículo, se viene admitiendo jurisprudencialmente que no se trata de un periodo contínuo o sin interrupción, siendo, -respecto de todos estos extremos- carga probatoria del actor, sin olvidar para su moderación, el principio de la facilidad probatoria en ocasiones por parte del inquilino. En todo caso es el arrendador quien debe aportar todos los indicios que evidencien la concurrencia de la causa resolutoria a que nos referimos: entorno residencial, social y laboral, siendo válidas a estos efectos los datos sobre consumos de suministros, entre otros.
Conforme a lo expuesto, en este caso alega la parte apelante que sí existe esa justificación al desuso puntual o temporal por su parte, cual es, el cuidado de su tía enferma ( de la que era cuidadora) hasta su fallecimiento en 2020.- Esto enlaza ya con el último motivo del recurso, que va a ser por ello resuelto conjuntamente con el que nos ocupa.-
Como se ha dicho, no se discute que el contrato se suscribió bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por lo que resulta de aplicación dicha normativa, según se establece en la Disposición Transitoria Segunda A).1 de la LAU de 1994: "Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria". La acción que se ejercita es la de resolución contractual por falta de ocupación o uso de la vivienda por parte de la arrendataria.
El artículo 114 de la LAU de 1964 establece que el contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes: 11.º Por no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas en el capítulo VII para la prórroga forzosa del contrato o por concurrir alguna de las causas de denegación de la misma señaladas en el artículo 62.
El artículo 62 de la LAU, a su vez, establece que no tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal: 3.º Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.
En esta materia es doctrina reiterada ( SSTS de 6 de marzo de 1965 y 11 de octubre de 1966, por ejemplo), que la protección privilegiada que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 otorgaba a la posesión arrendaticia, imponiendo la prórroga obligatoria, respondía únicamente al estado de necesidad del arrendatario, de modo que, cuando la falta de necesidad se manifiesta por el abandono de la actividad propia del destino pactado, tanto por el cierre del local de negocio, como por la desocupación de la vivienda o locales asimilados, desaparece la razón justificativa de la protección legal, razón por la cual el número 3º del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos autoriza la resolución del contrato, cuando el local de negocio permanece cerrado, o la vivienda desocupada , sin justa causa, durante más de seis meses en el transcurso de un año.
A este respecto, recuerda la SAP de Ourense de 31 de marzo de 2022 , y la Sentencia de la AP de Pontevedra de 2-2-2023 :
"Para apreciar la concurrencia de esta causa de resolución es preciso tener en cuenta que ocupar una vivienda es utilizarla adecuadamente para el fin a que esté destinada, y si este es servir de morada o domicilio del ocupante, ha de existir total equivalencia entre la actividad de ocupar una vivienda y el de habitarla de modo real y efectivo como domicilio y hogar propio y estable. Por lo tanto, la ocupación legalmente contemplada ha de ser entendida como el uso lógico, normal y común del natural destino de una vivienda , permaneciendo en ella y realizando los actos principales de la vida como comer, dormir, estar, como se deduce de la propia naturaleza arrendaticia, de su destino y finalidad instrumental, y no a la mera ocupación de la vivienda con los muebles y enseres correspondientes para su uso, aunque se visite periódicamente para su conservación o limpieza o incluso aunque se ocupe por personas distintas al arrendatario, pues el sujeto de la relación contractual es la persona del inquilino y, en su caso, la familia o personas que con él convivan, pero sin que pueda excluirse a aquél del uso, salvo en los supuestos de subrogación por terceros en el contrato.
En este sentido se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 19 de junio de 2002 , sosteniendo que "La causa de resolución del contrato, de arrendamiento de vivienda , consistente en el hecho de que ésta permanezca desocupada durante más de seis meses en el curso de un año, prevista como fundamento para denegar la prórroga legal, de acuerdo con los artículos 62.3 y 114.11, del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , no es sino, consecuencia jurídica de la obligación general que tiene todo arrendatario de destinar la cosa arrendada al uso o servicio pactado ( artículos 1555.2 y 1569.4 del Código Civil ). La utilización de la vivienda constituye así, no sólo un derecho del inquilino, sino también una obligación. Con reiteración ha recordado la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que la protección privilegiada que la Ley de Arrendamientos Urbanos dispensa a la posesión arrendaticia disponiendo la prórroga potestativa para el locatario y obligatoria para el arrendador -imposición legal que ha sido suprimida para los contratos celebrados a partir de la vigencia del Real Decreto Legislativo de 30 abril 1985- únicamente puede tener su justificación en el interés social o en la situación de necesidad del arrendatario, pues sólo con estos fundamentos puede explicarse que la legislación rectora de los arrendamientos urbanos sustituya el principio de autonomía de la voluntad por la imposición de obligaciones y limitaciones de forzoso acatamiento para el arrendador, con manifiesta supeditación de sus intereses a los del locatario por lo que no pueden favorecerse con el beneficio de la prórroga forzosa quienes con demostración innegable de falta de necesidad e incumplimiento de la obligación de uso establecido en el artículo 1555 del Código Civil (EDL 1889/1) dejan de servirse en la vivienda arrendada para la finalidad que conforme a su naturaleza le es propia.
En virtud de expresado deber legal, es reiterada la jurisprudencia que se manifiesta en el sentido de que la desocupación no ha de interpretarse en sentido literal y absoluto, sino como la falta de uso de la vivienda normal y adecuado a su destino, pactado y conforme a su naturaleza propia, que es servir de hogar familiar, morada o domicilio del ocupante, habitándola personal y materialmente durante la mayor parte del día y realizando en ella los actos propios que de modo principal integran la vida doméstica y hacen que la vivienda pueda estimarse el lugar de residencia habitual del arrendatario. Como consecuencia, no basta para desestimar la acción resolutoria, ni para considerar ocupada la vivienda a estos efectos, cualquier situación o actividad posesoria que se realice por parte del inquilino sobre la vivienda arrendada , siendo la desocupación compatible con su uso esporádico, aunque se lleven a cabo en ella algunos actos domésticos aislados y de manera ocasional, como son la limpieza y vigilancia del inmueble o incluso el hecho de pernoctar en él circunstancialmente.
La citada causa 3ª de denegación de prórroga legal del citado artículo 62 considera como medio de evitar su aplicación que la desocupación obedezca a justa causa y estas sustancias justificativas han venido siendo definidas por la Jurisprudencia ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 25 enero 1964 , 10 noviembre 1965 , 19 octubre 1968 , 8 mayo 1971 y 24 febrero 1975 ) como aquellas que demuestren que el no uso de la vivienda no es revelador de una falta voluntaria de ocupación o de necesidad de la misma, sino, por el contrario, una causa ajena y superior a la voluntad del arrendatario.
La justa causa ha de interpretarse, según reiterada doctrina jurisprudencial en sentido restrictivo y ha de determinarse en cada caso concreto, dado el carácter social y eminentemente humano de la Ley Arrendaticia, y siempre bajo el prisma del carácter coyuntural de ese motivo que explique la no ocupación de la vivienda por ser de corta duración la causa que lo provoque.""
Pies bien, l a valoración de la prueba de la desocupación que realiza el Juzgado de instancia resulta exahustiva y debidamente fundamentada.- No sólo se valora correctamente el estado de inhabilitabilidad de la vivienda (comparando los dos informes periciales de autos y sus explicaciones, de los que sin duda se evidencia el estado prácticamente inhabilitable de la misma, debiendo destacarse las mejhoras en limpieza, encalado y enseres que se aprecian afectudas, por las diferencias al respecto entre las fotografías que incopora el informe pericial de la demanda de fecha 3-8-21, y el emitido por el perito designado por el Juzgado a instancia de la demandada de fecha 14-6-22), carente ésta de suministro de agua y de conexión a la red municipal, carente de aseo completo, al no disponer ni de ducha ni de bañera, sino un pozo en el patio del que se extrae el agua mediante cubos que se transportan a concina y baño; sino que además se han considerado las facturas por suministro eléctrico (mínimo, incluso, las que aporta la demandada, que además refrendan que el uso de la finca es esporádico); y las numerosas testificales practicadas de vecinos, y perosnas de la zona, carentes de interés concreto en el resultado de la litis, que coinciden en que la demandada no mora de forma habitual en la vivienda, sino que acude a la misma de manera esporádica.
Sentado lo anterior, de lo que se trata es de determinar si concurre justa causa, para explciar la falta de ocupación.
La SAP de Barcelona de 29 de septiembre de 2021 expone la doctrina de nuestros Tribunales en la materia:
"En relación con esta concreta causa de denegación de prórroga forzosa y, en concreto, en relación con la justa causa, y recogiendo la jurisprudencia sobre la materia, la SAP Madrid, sección 11ª, de 9 de mayo de 2020 señala lo siguiente:
"Debe precisarse que la "justa causa" es un concepto jurídico indeterminado para cuya interpretación se hace necesario acudir a la doctrina del Tribunal Supremo.
La STS de fecha 27 de junio de 2011 , al referirse al concepto de justa causa para la no ocupación de la vivienda o local de negocio, declara:
"Para poder entender como causa justificada una enfermedad del arrendatario ésta debe ser transitoria y de carácter temporal, debiéndose rechazar dicha justificación cuando se trata de enfermedades crónicas, evolutivas o degenerativas ".
En igual sentido y en relación al concepto de justa causa se pronuncian las Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de junio de 1960 y 26 de junio de 1963 ; RJA 2103/1960 y 3496/1963 ) que determinan que no puede estimarse causa justificada la desocupación o el cierre por las circunstancias personales del arrendatario, que le imposibiliten de modo permanente para la ocupación de la vivienda .
Recogiendo la expresada doctrina la SAP de Barcelona sección 13ª, de 17 marzo de 2017 : declara:
"Ha de recordarse que la falta de ocupación por parte de la arrendataria ha de referirse al hecho de no ser utilizada la vivienda por el inquilino para la satisfacción de las necesidades propias y diarias con carácter definitivo y primario, de tal manera que únicamente se excluye esta cuando la desocupación obedezca a justa causa; para determinar si existe a favor del inquilino causa que justifique la desocupación de la vivienda habrá que estar a las circunstancias concurrentes en cada caso concreto, teniendo en cuenta que es doctrina jurisprudencial reiterada que la justa causa que cede cuando se trata de un impedimento permanente , ya que ésta ha de ser de tal naturaleza que impida al arrendatario sólo transitoriamente la ocupación de la vivienda , es decir, lo relevante a la hora de determinar si existe ocupación de la vivienda por parte del arrendatario es si la vivienda continúa desempeñando - o se prevé que desempeñará en breve plazo - el destino corriente y normal de una morada, es decir, el desarrollo en ella de las funciones propias del vivir cotidiano, de la arrendataria.
Y si se alega la enfermedad como causa justificativa para enervar la desocupación por la arrendataria, ha de acreditarse por el demandado (a tenor de las reglas que rigen el onus probandi) no sólo su concurrencia, sino también que es de tal naturaleza que impida al arrendatario sólo transitoriamente la ocupación de la vivienda . Así, una enfermedad justifica inicialmente la desocupación cuando se trata de una situación temporal y transitoria, aun en un cuando pueda prolongarse durante un dilatado período, pero siempre que sea razonablemente previsible en un plazo más o menos largo que la vivienda volverá a cumplir su destino "."
En el caso de autos, se aporta con la contestación, documentación acreditativa de la enfermedad de la tía de la demandada, la declaración de dependencia grado III de la misma de fecha 8-4-19, ser la demandada su cuidadora (desde 23-9-2019) en que consta su solicitud; y el fallecimiento de la misma el 22-9-20. Es de señalar no obstante que la residencia de la tía de la demandada no lo era en el mismo domicilio litigioso, sino en otra vivienda sita en Conil DIRECCION001.
Ahora bien, que haya atendido a su tía en su enfermedad de forma que ello le haya obligado a abandonar su vivienda habitual, no queda acreditado por lo expuesto, -sin que haya propuesto prueba testifical idónea para ello-, habida cuenta la amplia testifical practicada a instancia de la parte actora, que permiten estimar que el desuso de la vivienda era habitual.
Hemos de señalar que la justa causa que invoca la demandada, -la enfermedad y cuidado de su tía hasta su muerte-, pudo tener lugar desde que asume la condición de cuidadora (septiembre de 2019), pero que lo es hasta su fallecimiento en septiembre de 2020, lo que impide que pueda considerarse justa cuasa, cuando se trata de un impedimento permanente, dado que desemboca en el fallecimiento de su familiar. Añadir que las dolencias de su familair derivadas del deterioro cognitivo que presentaba, según los informes médico aportados, no eran siquiera recientes, -sino que datan ya, según la fecha de éstos, de 2016-, fecha en la que la demandada-apelante no era cuidadora de ésta, y los testigos indican que la vivienda venía siendo desde siempre ocupada únicamente en verano y de forma además esporádica.
Resulta, pues, evidente que el abandono por la demandada arrendataria de la vivienda arrendada, se ha producido, no con carácter provisional, o por razón de una situación transitoria o temporal que justificara la desocupación de la vivienda.
Como señala la SAP de Madrid de 9 de marzo de 2020 , "la carga probatoria de acreditar que la enfermedad de la arrendataria de la vivienda , no constituye un impedimento permanente, sino transitorio, para su ocupación, recae sobre la inquilina demandada, y ello por dos razones: la primera, por tratarse de un hecho que enerva la pretensión de la demanda, pues acreditaría la existencia de una causa justa de la desocupación de la vivienda ; y la segunda, por aplicación del principio de facilidad probatoria, pues es la parte demandada quien tiene acceso a todos los informes médicos emitidos sobre su persona, y puede compleméntalos con los que estime pertinentes."
Por último, aporta contrato temporal de 2-11-21 como comercial a tiempo parcial (10 a 14 horas de lunes a viernes) en Conil (misma localidad de la vivienda litigiosa, lo que no le suponía necesidad de cambio de residencia), nómina del mes de noviembre de 2021, y curso de formación de la empresa Re/max. Por demás, facturas de consumos eléctricos de los meses mayo a diciembre de 2021, que oscilan entre los 8 y los 14'45 euros mensuales.- De todo ello cabe nuevamente colegir que el uso de la vivienda resultó esporádico.
Por todo ello, consideramos que la valoración probatoria de la Sentencia de instancia es correcta, debiendo mantenerse en los términos expuestos. En definitiva, procede la desestimación del recurso.-
SEGUNDO.- La desestimación del recurso determina la imposición de las costas de la alzada al recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC.
Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertine1nte aplicación.
