Sentencia Civil 112/2023 Audiencia Provincial Civil-penal de Cádiz nº 7, Rec. 293/2022 de 25 de septiembre del 2023

PRIMERO.- Los hechos sobre los que versa la demanda inicial son los siguientes:

La mercantil SOTOSTATE S.L es demandada por DON Jesus Miguel y DOÑA Josefa para la resolución de un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 23 de febrero de 2019 por incumplimiento del contrato, exigiendo la restitución de la fianza y garantía entregada a la referida entidad. Así señalan los demandantes que celebrado el refrido contrato de arrendamiento de vivienda, descubrieron tras unos meses de residencia en la misma que existían nos vicios cultos en la vivienda que llevaban a que la misma no pudiese ser disfrutada en los términos en los que la vivienda arrendada, siendo dichos defectos que la piscina era impropia para su uso con filtro defectuoso y caida de azulejos, sistema de aire acondicionado defectuoso, puertas correderas de cristal que no cerraban correctamente, cuarto de baño de la segunda planta carente de funcionamiento, sistema de riego infuncional y losas desprendidas; defectos que no fueron advertidos a la fecha de su celebración. Asimismo señala que tras diversos intentos y contactos infructuosos para la celebración, comunicaron la voluntad de poner fin al contrato con fecha de 12 de julio de 2019, comunicación que no fue atendida por la arrendadora, sin proceder a la recogida de llaves (que tuvieron que depostiar en el Notario) y sin restituir la fianza ni la garantía entregadas a la firma del contrato que sumaan un total de 18.500 euros.

Contesta la entidad demandada negando la existencia de los referidos vicios ocultos y señalando no sólo que no existían al tiempo de la celebración del contrato sino que en ningún caso suponían que la vivienda fuese inhabitable; manteniendo que la voluntad auténtica de los arrendatarios era la de poner fin al contrato y que la retención de las sumas reclamadas lo fue por el incumplimiento de éstos del contrato al no haber transcurrido los seis primeros meses.

Formulada demanda de reconvención, se reclama un total de 37.500 euros por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los actores, exigiendo la resolución del contrato con previa declaración de incumplimiento por parte de los demandantes y se compense la cantidad reclamada (sin reclamar el exceso) con imposición de las costas a la contraria. Contestada la demanda reconvencional en los mismos términos que la demanda inicial señalando que los vicios fueron ocultos y no advertidos hasta pasar cierto tiempo desde la celebración del contrato, que los mismos eran inhabilitantes para hacer uso de la vivienda en las condiciones pactadas y que la facultad de resolución anticipada a que acuden deviene del incumplimiento de la arrendadora, negando los perjuicios referidos por la demandada.

La sentencia apelada estimando la demanda destaca que los defectos señalados por la parte demandante son vicios graves (en tanto algunos de ellos suponían un peligro para las personas o era de carácter esencial al referirse a servicios primarios en las estaciones más cálidas), manifestando que los referidos defectos disminuían su uso y de haber sido conocidos no habrían celebrado el contrato; destacando, asimismo, que los mismos no podían ser detectados a simple vista y que eran preexistentes a la celebración pese a no ser advertidos hasta transcurrido un tiempo desde la misma.

Por la entidad demandada se interpone recurso de apelación contra la meritada sentencia indicando no estar conforme con los argumentos vertidos en la misma. En ese sentido, afirma que existe una errónea valoración de la prueba que ha llevado a la juzgadora a determinar la resolución del contrato de arrendamiento celebrado por la existencia de vicios ocultos. En este orden de cosas, afirma no ser cierto que existiesen problemas en la depuradora de la piscina que la hiciesen inútil para su uso, manifestando que los únicos problemas que tuvo la depuradora fueron derivados de los baños que el cachorro de los demandantes se daba en la piscina, atorando el filtrado con sus pelos y que los problemas que tuvo en la piscina fueron convenientemente reparados por el jardinero contratados por la sociedad demandada. Igualmente, afirman no existir problema alguno en relación al baño de arriba, siendo únicamente el problema unas filtraciones y humedades que fueron convenientemente reparadas y que surgieron al mes siguiente de la entrada de los inquilinos. Asimismo, rechazan de plano la existencia de un problema esencial del aire acondicionado, indicando que la problemática que existía en relación a un aaparato de aire acondicionado de la parte baja fue igualmente reparado cuando dejó de funcionar por un defecto de la placa. Igualmente, se pone de manifiesto que el informe pericial aportado por los actores no puede determinar que los daños apreciados en la vivienda estuviesen presentes el tiempo de entregarse la vivienda, dado que la inspección realizada fue el 31 de julio de 2019, cuatro meses después de la entrada en la vivienda, siendo que se pone en duda la cualificación del perito y se señala que el dictamen tiene escaso nivel técnico.

La parte apelada reitera que se entregó la vivienda con vicios ocultos lo que les facultaba para resolver el contrato sin penalización alguna. Centrándose en los motivos de oposición del recurso señala la cualificación del perito que elaboró el dictamen, unido a las actuaciones y que el mismo es descriptivo, no siendo necesario para constatar las deficiencias denunciadas más que una descripción y no un dictamen técnico; señalando que la otra parte no aportó un informe contradictorio. En cuanto a la incomparecencia de este afirma que su declaración no fue pedida ni en la audiencia previa ni en la apelación. En cuanto a los defectos reitera que los defectos de la piscina la hacía impropia para el uso, rechazando que los baños de su perro fueran los causantes de dichos defectos de funcionamiento, reiterando que la propia jardinera, doña María Milagros, ya manifestó en su declaración en juicio que los filtros no funcionaban muy bien. En cuanto a los defectos del aire acondicionado, la potencia insuficiente y las obstrucciones parciales en los conductos de ventilación, igualmente se señala que hacían inviable el uso de la vivienda en los meses de calor, y de igual forma, no podían ser apreciadas en las visitas previas a alquilar la vivienda, siendo que los aparatos de aire acondicionado no comenzaron a usarse, sino cuando entró el calor, señalando en cuanto a las manifestaciones del testigo y arrendatario anterior que al vivir los demandantes con sus dos hijos, tenían más problemática para enfriar la vivienda, a diferencia del anterior inquilino que vivía únicamente con su mujer. Igualmente, insiste en el mal estado de conservación de las losas del pavimento exterior, que iba más allá de lo estético, afectando a la seguridad de los usuarios de la vivienda, provocando que su hijo sufriese un accidente como consecuencia de ello. Finalmente, reitera los defectos de las puertas y ventanas, del sistema de riego que era infuncional y los problemas con los baños. Ponen de manifiesto que la bajada de la renta en el nuevo contrato de arrendamiento celebrado no era más que una muestra de la devaluación de la finca a la luz de los defectos señalados.

TERCERO.- El artículo 1.091 del Código Civil que "los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos". Este artículo sienta la regla básica de la contratación, el pacta sunt servanda, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad, marcados por los artículos 1.255 y 1.258 CC. El artículo 1.255 señala que "los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por convenientes, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral o al orden público", y el 1258 dispone que "los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan, no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado sino a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley".

El artículo 9 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos establece con claridad que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes,

CUARTO.- Que, en cuanto al alegado error en la valoración de las pruebas por el juzgador de instancia referidos a los daños ocasionados en el piso, que aduce como motivo del recurso el recurrente, debe partirse como tiene puesto de manifiesto la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo que es a los Jueces y no a las partes a los que les incumbe el proceso valorativo de las pruebas y, dentro de las facultades concedidas al efecto a Jueces y Tribunales, éstos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos. Es un principio consolidado en nuestra doctrina jurisprudencial el de inmediación con que cuenta el juzgador de instancia respecto de la prueba practicada, que determina la prevalencia de la valoración de las pruebas que realizan los órganos judiciales, por ser más objetiva que la de las partes en defensa de sus particulares intereses ( SSTS de 1 de marzo de 1994 y de 3 de julio de 1995, entre otras).

La valoración de las pruebas constituye un complejo proceso lógico o intelectual en el que acostumbran a diferenciarse conceptualmente, simplificando en extremo, principalmente dos operaciones diferentes: una primera, denominada de apreciación o interpretación; y una segunda, de valoración, en sentido estricto.

En el primer estadio -de apreciación- pueden diferenciarse, a su vez, dos momentos: a) En el primero, el juzgador ha de analizar separadamente todas y cada una de las pruebas aportadas o desenvueltas para establecer con la mayor fidelidad y exactitud cuáles sean los precisos elementos que proporcionan separadamente cada fuente de prueba, y desvelar cuáles sean las afirmaciones que cabe extraer como consecuencia de ese examen en función de su índole: lo declarado por las partes o por los testigos en los correspondientes interrogatorios; el contenido de los documentos u otros soportes aportados al proceso; lo percibido en el reconocimiento; y la información proporcionada por los peritos.

La interpretación consiste en el examen de los medios aportados. Se agota en una mera labor de constatación y análisis del significado real de los datos, conclusiones y juicios de valor consignados o advertibles en ellos, en orden a precisar el exacto contenido y alcance de las palabras y expresiones empleadas.

Este cometido ha de realizarse siempre con cualesquiera medios. Se trata de una labor no exenta de cierta complejidad que excede del simple examen semántico, en cuanto requiere constatar los extremos sobre los cuales se ha pronunciado tales medios y su correspondencia con las afirmaciones de hechos oportuna y tempestivamente introducidas por las partes y de la necesidad, para su correcta elucidación, de conocimientos ajenos a la ciencia jurídica.

b) En un segundo momento, debe calificar, asimismo de modo individualizado y en atención a las características particulares de cada medio y a las eventuales incidencias acaecidas durante su práctica --tachaduras, raspaduras o enmiendas en los documentos; existencia o no de firmas, sellos u otros medios de autenticación; contundencia, vacilaciones o contradicciones en las partes y los testigos al deponer o introducción de hipótesis o conjeturas; recusación de peritos; tacha de peritos o de testigos; aclaraciones o rectificaciones del dictamen, etc.-, la idoneidad objetiva y en abstracto de los resultados que arrojen para asentar sobre aquéllos su convicción.

Establecido lo que en substancia expresa cada medio de prueba -o cabe inferir razonablemente de él-, el juzgador debe constatar cuál sea, de acuerdo con las prescripciones del ordenamiento, su concreta eficacia y trascendencia.

A este respecto debe recordarse que la Ley no dispensa a todos los medios de prueba de idénticos vigor y eficiencia; antes bien, asigna a unos un valor reglado o tasado -como acontece con ciertos aspectos de los documentos; o de lo respondido por las partes en confesión-, abstracción hecha de cuál pueda ser el grado de persuasión subjetiva del juzgador; en tanto que, para otros -entre los que se encuentra la prueba pericial- confía al órgano jurisdiccional la formación discrecional - que no arbitraria- de su convencimiento.

Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( tal como recuerda la SAP Barcelona de 23 enero 2013), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriedo, "tal como la recibió ", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999,....). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de " tal y como debe entregarla" ( SSTS. 2.3.1963, 30.9.1975,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC EDL1889/1 , STS. 24.9.1983, entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC EDL1889/1 ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971, 24.9.1983,...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977, 24.9.1983, 18.5.1984, 12.12.1988, 6.4.1980,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor estado"; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El artículo 27.1 LAU sobre el Incumplimiento de obligaciones señala que "El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil."; precepto que destaca que "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible..." Una lectura de ambos preceptos nos llevan a concluir que el incumplimiento que provoca y legitima la resolución del contrato de que se trate ha de ser total o de entidad tal que lo haga inviable y frustre el fin que persigue, sin que basten las meras imperfecciones o molestias que, en muchas ocasiones, por estar a la vista y ser conocidas previamente por los contratantes motivan una menor onerosidad en las contraprestaciones de la parte que las padece o una mejora en otras condiciones accesorias.

Por lo que atañe a los vicios que los demandantes esgrimen como causantes de la resolución del contrato de arrendamiento ya referidos previamente (caída del pavimento de suelo y piscina, mal funcionamiento de la depuradora de la piscina, de un aparato de aire acondicionado, de una puerta exterior y de un aseo) compartimos la tesis de la Juez de Instancia por entender que son ocultos y desconocidos por la dificultad de su apreciación externa a simple vista y de entidad suficiente si no para hacer inservible la vivienda, si para no haber celebrado el contrato.

Así, en relación a los defectos de la piscina se reputa que es un defecto que no pudo ser apreciado por los arrendatarios hasta que no comenzaron el uso de misma, siendo que parece más coherente que el uso de la misma se produjese en julio más que en abril, tal y como han expresado los demandantes, y que fuese entonces cuando advirtieron que las losas de las paredes se caían y que el agua no se limpiaba adecuadamente por los problemas del filtrado de la misma. En cuanto a la onerosidad de dicho vicio debe señalarse que los demandantes alquilaron una vivienda con piscina, y que dicha piscina era un accesorio de la vivienda que tenían derecho a usar; por lo que parece razonable, y más con niños pequeños, que de haber conocido los problemas de la piscina ello podría haber determinado un cambio en la decisión de arrendar. La demandada ha señalado que los defectos de filtrado eran por los baños que el perro se daba en la piscina (cosa que no ha acreditado y que hubiese sido fácilmente determinable con un dictamen técnico); si bien, dichas declaraciones parecen contradictorias a lo señalado por la propia testigo que manifestó problemas en la piscina por la antigüedad de la misma. En cuanto a la testifical del Sr. Francisco, cabe destacar que afirmó respecto de la piscina que el filtro presentaba problemillas aislados como consecuencia de su antigüedad sin que se quisiese ahondar sobre cuales eran esos problemillas y como éstos eran compatibles con un uso con total normalidad como describió; si bien es indudable que la Sra. Clemencia habló de deterioros (que adjudican a la mascota de la parte actora) y que el Sr. Hermenegildo encargó realizar reparaciones; por lo que todo ello, unido a la conclusión del informe donde se hablar de defectos en el motor, en el skimmer y enas tuberías conductores; nos llevan a tener por acreditado la existencia de dicho vicio, que no parece lógico que fuese causado por el cachorro de los demandantes porque si bien podría haber afectado al filtro, no parece razonable que lo hiciese en el motor.

La problemática con el aire acondicionado es igualmente esencial. Es perfectamente entendible que un defecto en el aire acondicionado no sea advertido (al igual que la piscina) en una visita a la vivienda con una inmobiliaria ni en los meses en que dicha máquina no se utiliza; por lo que su naturaleza de oculto no puede ser discutida. Igualmente, es un servicio de carácter esencial, pues los meses de verano y con el calor que hace en esta provincia, y más concretamente en la localidad donde esta sita la vivienda arrendada, para un cuidadano medio es un servicio que si ha sido contratado (como fue el caso, pues se arrienda la vivienda con los aparatos de aire que se presupone su funcionamiento), se reputa esencial, o de no serlo, si al menos hubiese afectado en la decisión de la firma. Pone de manifiesto la parte demandada que el problema del aire acondicionado consistía únicamente en una placa que fue modificada a los pocos días de entrar los inquilinos en la vivienda; si bien, nada dice sobre la potencia insuficiente ni las obstrucciones parciales; no desvirtuando dichos extremos las manifestaciones del testigo, pues se desconoce si el mismo hacía uso de toda la vivienda y si pudo advertir que había zonas a las que no llegaba el aire, destacando, a mayor abundamiento, que el mismo reconoció no hacer uso del aire acondicionado a menudo.

En relación al baño, se ha manifestado por la entidad demandada que la inutilidad del baño no era esencial porque la vivienda disponía de otros baños; si bien, dicha manifestación parece una ligera valoración de como y cuando han de usar los aseos los arrendatarios, pues la demandada no tiene porque elegir que baños tendría que usar la arrendataria (no cuentan con que hubiese o no visita, con que fuese el más próximo al cuarto de los menores y un sin fin de variables que no obstan a que si la vivienda arrendada se arrendó con un número de baños, la arrendataria tenga derecho a un uso de todos ellos adecuado; más aun si causó filtraciones y humedades. En relación a las filtraciones del baño, y reconocida su existencia por la arrendadora, e incluso confirmado por la testifical de la Sra. Clemencia que describe el problema con el baño y lo lento del proceso de reparación así como la existencia de una gotera, llama someramente la atención que fuesen negados por el Sr. Francisco.

Se alude igualmente a lo infuncional del sistema de riego y es evidente que no parece pueda ser advertido en visitas fugaces a la vivienda, pues no sería sino cuando comenzó el calor y cesaron las lluvias cuando advirtieron dicho defecto al ir a activar dicho sistema; que no siendo funcional compelía a los arrendatario a regar manualmente para poder restiutir la vivienda arrendada con el césped en buen estado de conservación o a dejar morir el mismo con los inconvenientes estéticos que ello le supondría; por lo que el carácter esencial y oculto de dicho defecto no se puede cuestionar nuevamente.

Finalmente, también aducen como esencial la movilidad de las losas y la imposibilidad de abrir una de las puertas que daba al exterior respecto de los cuales se debe incidir nuevamente que no se reputan defectos que pudiesen ser advertidos en una primera visita y que el carácter esencial viene dado por la seguridad e integridad de los miembros de la vivienda, para evitar caidas o accidentes, en el primer caso, o por la seguridad ante posibles hechos delictivos. En relación al mal funcionamiento de la puertas o la mala fijación del pavimento; aun siendo negadas por las testificales; la prueba documental aportada consistente en el informe aportado, las fotografías y en el email donde se refieren las lesiones del menor por dicho motivo, nos llevan a pensar que dicho defecto existía y que no pudo ser advertido con anterioridad a la firma del contrato; cosa que por otra parte es coincidente con el hecho de que la testigo Irene admitiese que cuando hizo relación de los problemas de la vivienda, refiriese que había una baldosa suelta.

La parte apelante reitera que los arrendatarios pusieron de manifiesto en los primeros días su confort y encanto con la casa (declaraciones de la Sra. Margarita, agente que mostró la vivienda; así como documental aportada, documento 6 de la demanda); si bien, ello no hace sino reforzar la tesis de que dichos defectos aparecieron con posterioridad, pues los arrendatarios han señalado desde un primer momento que los defectos se advirtieron tras llevar unos meses en la vivienda, momento en que los fueron poniendo de manifiesto.

Se ha puesto de manifiesto que el informe pericial no fue ratificado en Sala y la escasa cualificación del perito; si bien es llamativo que la parte demandada no aportase un informe con conclusiones contrarias a la demandante y, que tan siquiera, interesase la comparecencia del perito en la Audiencia Previa; por lo que la falta de comparecencia del perito en Sala no puede privar a dicho documento de valor probatorio en cuanto a sus manifestaciones.

Las normas de valoración de prueba no pueden aplicarse aisladamente, sino que las pruebas deben valorarse de forma conjunta y armónica, pues en nuestro ordenamiento rige el principio de valoración conjunta de la prueba [ SSTS 342/2020, de 23 de junio (RJ 2020, 2211) ; 507/2019, de 1 de octubre (RJ 2019, 3926) ( Roj: STS 3011/2019, recurso 3281/2016), 4 de febrero de 2016( Roj: STS 332/2016, recurso 170/2014)). Valoración que supone otorgar un mayor relieve a unas pruebas frente a otras ( SSTS 856/2021, de 10 de diciembre (RJ 2021, 5500) ( Roj: STS 4416/2021, recurso 6070/2018); 342/2020, de 23 de junio ( Roj: STS 2070/2020, recurso 4691/2017); 39/2018 de 26 de enero (RJ 2018, 255) ( Roj: STS 138/2018, recurso 2488/2014) y 21 de diciembre de 2016( Roj: STS 5526/2016, recurso 2334/2014).

En último término, debe aplicarse la doctrina de la " probabilidad cualificada ", que sostiene que "aunque no siempre se requiere la absoluta certeza, por ser suficiente un juicio de probabilidad cualificada" [ SSTS 392/2019, de 4 de julio (RJ 2019, 2805) ( Roj: STS 2376/2019, recurso 4171/2016); 357/2011, de 1 de junio (RJ 2011, 4260) ( Roj: STS 3146/2011, recurso 791/2008) y 425/2009, de 4 de junio (RJ 2009, 3381) ( Roj: STS 3488/2009, recurso 2293/2004)].

No se trata de valorar aisladamente una prueba, sino toda la practicada en su conjunto.

Los informes periciales, que es esencialmente el dato sobre el cual pivota el recurso y la inadecuada valoración probatoria alegada como motivo de impugnación, deben valorarse tal como ordena el art. 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) , según las reglas de la sana crítica. Ello no implica que el dictamen pericial sea una prueba tasada o legal, cuya fuerza está predeterminada por la ley y no puede ser destruida por otros medios. En la tradición jurídica española es generalmente admitido que esa idea de reglas de la sana crítica -ya presente en el art. 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (LEG 1881, 1) , e incluso en el hoy derogado art. 1243 del Código Civil (LEG 1889, 27) - no trae consigo un sistema de valoración de la prueba diferenciado. Antes, al contrario, la valoración según las reglas de la sana crítica no deja de ser una manifestación de libre valoración de la prueba o valoración en conciencia. Ante una prueba pericial puede el juzgador formar su convicción sobre los hechos con libertad, dando a aquélla el peso que -habida cuenta de las circunstancias y del resto del material probatorio- considere adecuado. Pero debe hacerlo exponiendo las razones que le conducen, siguiendo el modo de razonar de una persona sensata, a aceptar o rechazar lo afirmado por el perito. La valoración de la prueba pericial según las reglas de la sana crítica es, así, una valoración libre debidamente motivada; algo que, como es obvio, exige realizar un análisis racional de todos los elementos del dictamen pericial, sopesando sus pros y sus contras. Seguramente,

Cuando de valoración de prueba pericial se trata, siguiendo al Tribunal Supremo en Sentencias como la de 30 de junio de 2011, se ha admitido la impugnación de la valoración del dictamen de peritos, cuando la efectuada en la instancia es ilegal, absurda, arbitraria, irracional o ilógica ( SSTS de 9 de marzo de 2010, 11 de noviembre de 2010). Como indica la STS de 29 de abril de 2005, RC núm. 420/1998, la casuística jurisprudencial ha permitido plantear objeciones a la valoración de la pericia efectuada en la sentencia impugnada cuando:

a) se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio ( SSTS de 10 noviembre 1994, 18 diciembre 2001, 8 febrero 2002),

b) se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica ( SSTS de 18 diciembre 2001, 8 febrero 2002, 13 diciembre 2003, 9 junio 2004), o se adopten criterios desorbitados o irracionales ( SSTS de 28 enero 1995, 18 diciembre 2001, 19 junio 2002),

c) se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, se falsee de forma arbitraria sus dictados o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericial ( SSTS de 20 febrero 1992, 28 junio 2001, 19 julio 2002, 28 febrero 2003, 30 noviembre 2004), y,

d) se efectúen apreciaciones arbitrarias ( SSTS de 3 marzo 2004) o contrarias a las reglas de la común experiencia ( SSTS 24 diciembre 1994 y 18 diciembre 2001). En relación con la eficacia de la prueba de peritos, el mismo Tribunal Supremo tiene declarado (STS de 22 de febrero de 2006, RC núm. 1419/1999 ) que el juicio personal o la convicción formada por el informante con arreglo a los antecedentes suministrados no vincula a jueces y tribunales, que pueden apreciar ésta según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a las conclusiones del perito ( STS de 16 de octubre de 1980 ), de las que pueden prescindir ( STS de 10 de febrero de 1994 ).( Sentencia núm. 257/2023 de 22 mayo de la Audiencia Provincial de Lugo (Sección 1ª))

En definitiva, esta Sala llega a la conclusión, tras analizar y ponderar la prueba practicada, que la demandada incumplió con gravedad e intensidad su obligación de mantener a los inquilinos en el goce pacifico de la cosa arrendada y que por ello la parte demandante interesó la resolución del contrato, a la que tiene derecho, con restitución de las cantidades que fueron entregadas en dicho concepto y sin que se hayan acreditado que los daños y desperfectos de la vivienda fuesen causados por los arrendatarios.

QUINTO.- Dada la íntegra desestimación del recurso de apelación, procede la condena de la apelante al pago de las costas de esta alzada, conforme al art. 398 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación