Sentencia Civil 209/2024 Audiencia Provincial Civil de Cádiz nº 2, Rec. 411/2023 de 30 de abril del 2024

PRIMERO: Acciones ejercitadas acumuladamente en la demanda: Desahucio por impago, y acción de reclamación de cantidad por las rentas debidas y cuantías asimiladas.- En el acto del juicio, se evidenció que la arrendataria ya no ocupaba la vivienda , ciñéndose por ello el litigio al pago de la suma reclamada frente al fiador solidario del contrato: 29.341'58 euros. La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda y condena al pago en la suma total de 29.341'58 euros.

El recurso presentado se funda en los siguientes motivos:

-Incongruencia omisiva en la Sentencia, que omite pronunciarse sobre uno de los motivos de oposición a la demanda: aplicación del art 1567 Cce, que limita la aplicación de la fianza en el contrato de arriendo.

-Vigencia del contrato de arriendo hasta el 1-4-2005 en que concluyó.- Error en la valoración probatorio en la Sentencia de instancia.

-Ejercicio desleal del derecho y mala fe de la arrendadora.

La parte apelada se opone al recurso, instando el mantenimiento de los fundamentos de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- Como necesarios antecedentes de hecho, cabe señalar los siguientes:

El 1-4-1997 se celebró contrato de arrendamiento de vivienda sita en Puerto de Sta Mª , DIRECCION000, propiedad actual de la actora, siendo arrendataria Dª Covadonga y fiador solidario D Basilio. La inquilina no abonó rentas desde enero de 2016 hasta el desalojo voluntario de la vivienda por la inquilina (circunstancia que se puso de manifiesto en el acto del juicio celebrado el 28-11-2022), fijándose como suma debida por rentas y otros conceptos asimilados el total de 29.341'58 euros. En el contrato figura como fiador solidario D Basilio.

Motivos del recurso.-

1.- Incongruencia omisiva en la Sentencia.-

Se indica por el recurrente que la Sentencia de instancia no ha resuelto uno de los motivos de oposición por aquél formulados al oponerse a la demanda: aplicación del art 1567 Cce, que limita la aplicación de la fianza en el contrato de arriendo.

Con carácter previo, No consta que la parte apelante, -ex art 215.2 Lec, en relación con el art 459 Lec-, haya hecho uso, previamente a la interposición de recurso de apelación, del cauce para instar el complemento de sentencia y la subsanación de la incongruencia omisiva de la misma.

Ahora bien, no obstante lo anterior, este motivo se encuentra ya planteado con ocasión del segundo motivo en el recurso, de modo que debe ser objeto de resolución, como se dirá.

Señala el art 1567 CCE: "En caso de tácita reconducción cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por eun tercero para la seguridad dl contrato principal".

Para ello hay que considerar la redacción de la estipulación 11ª del contrato, que establece: " D Basilio se constituye como fiador solidario del inquilino, renunciando expresamene a los beneficios de división, orden y exclusdión, sdin limitación de tiempo, extendiéndose su responsabilidad a la duración de contato y sus posibles prórrogas si las hubiere, y hasta tanto el arrendador reciba a su satisfacción las llaves de la vivienda".

Es decir, de la dicción contractual se desprende la voluntad de extender temporalmente la fianza hasta que efectivamente la vivienda sea entregada al arrendador, lo que supone hacerla efectiva también a las prórrogas legales y a la posible tácita reconducción del contrato, -siendo el art 1567 Cce norma de carácter dispositivo, no imperativo-.

Pero es que además el contrato no excluye, -como indica el apelante-, la posibilidad de tácita reconducción, procedente conforme al art 1566 Cce, -y como diremos más adelante-.

Por lo que debemos concluir que el fiador consintió ya en el contrato la extensión temporal de la fianza hasta la entrega efectiva de las llaves, y por ende, a la tácita reconducción del mismo.

El motivo debe ser desestimado.-

2.-Error en la valoración probatoria, dado que el contrato finalizó el 1-4-2005.- Improcedencia de la tácita recondcción y prescripción por ello de la acción para la reclamación de rentas.-

Según la parte apelante, -conforme a la estipulación 2ª del contrato, y art 9 LAU 1994 vigente al momento de su celebración-, el contrato finalizó el 1-4-2005. Consecuencia de ello, -y por aplicación del art 1966 Cce que prevee plazo de 5 años de prescripción para la reclamación de rentas-, la reclamación está prescrita, sin que pueda estimarse la vigencia del contrato por tácita reconducción, dado que el máximo de prórrogas previsto era de 3 años, excluyendo lo pactado expresamente en el contrato la posibilidad de tácita reconducción. En todo caso, no sólo el contrato la excluye, sino que tampoco concurrirían los requisitos para ello, dado que la arrendataria se encontraba en concurso de acreedores, no pudiendo por ello consentir la reconducción del contrato.

La Sentencia de instancia ha desestimado esta alegación: desestimó la prescripción de la acción para la reclamación de rentas porque consideró que el contrato se encontraba vigente más allá de abril de 2005 por tácita reconducción de mismo (art 1566 CCE).

Como ambas partes reconocen, el contrato de arrendamiento de vivienda se suscribió entre los litigantes en fecha 1-4-1997, estando sometido en cuanto a su duración a lo dispuesto en los Artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que preveen lo siguiente:

Art 9 Plazo mínimo (versión 1994):

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo .

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición .

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco".

Art 10.- Prórroga del contrato:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido ."

El art 4 establece:

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo .

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente Ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente Ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil .

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos .

En el caso de autos, el contrato tuvo una duración inicial de 5 años y quedó prorrogado a partir de abril de 2002, por periodos anuales de 1 año hasta un total de 3 años más, esto es, hasta 1-4-2005. Terminada dicha prórroga tácita prevista en el art. 10.1 de la LAU, operó la tácita reconducción establecida en el Código Civil, conforme al régimen legal, -al no establecer el contrato ninguna cláusula al respecto, ni prever la LAU nuevas prórrogas del contrato-. El art. 1566 Cce establece: "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

El art 1581 Cce (en referencia a predios urbanos) establece : "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario".

Señala la jurisprudencia, en concreto, STS 26- 09-2018 : "la tácita reconducción da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes; consentimiento que se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, y ello con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble. Se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito. De lo dispuesto por el artículo 1581 CCe al que se remite a estos efectos el 1566, se desprende la duración a que ha de referirse la "reconducción", pues este artículo, para el caso en que no se fije duración al arrendamiento, acude al criterio lógico de la fijación de la renta ("se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario")".

Pues bien, esta Sala estima que efectivamente tuvo lugar la tácita reconducción del contrato, vigente hasta que se produjo el desalojo de la arrendataria con entrega de las llaves de la vivienda, y por tanto, el devengo de la renta correspondiente.-

Por otra parte, la circunstancia alegada por el apelante, que ya lo hizo en la instancia, sobre la falta de consentimiento a esa reconducción del contrato por parte del arrendador debido a su situación concursal, carece de fundamento alguno, bien por no costar oposición a la continuación de la relación arrendaticia por la arrendadora, bien por no constar dicha conducta por parte en su caso de la administración concursal.

Se desestima el motivo del recurso.

3.- Ejercicio desleal y mala fe del arrendador.-

Alega el recurrente que la pasividad en la reclamación de la renta durante largo tiempo, -que sólo reclama a partir del 26-1-2021-, y sin que , pese a que conforme al contrato el pago se debiera efectuar en el domicilio del arrendatario (al que nadie acudió en reclamación de la renta), unido a la situación concursal de la arrendadora, (que dificultó el pago de la renta en la entidad BBVA), generaron la despreocupación de la arrendataria, a la que desde 2008 no se le reclamaba renta, de modo que el ejercicio de la acción resulta contrario a la buena fe y supone abuso de derecho conforme al art 7 Cce.

Frente a ello, la actora-apelada indica que ella adquirió la vivienda el 30-12-20, remitiendo a la inquilina burofax en reclamación de renta ya en enero de 2021, por lo que ninguna dejación, o retraso en el ejercicio de sus derechos puede atribuírsele, sin que la situación concursal de la entidad inicialmente propietaria justifique o impida el pago de la arrendataria, que bien pudo realizar consignación judicial de la renta.

Para la aplicación de la doctrina del retraso desleal no basta el mero trascurso del tiempo sin ejercitar el derecho, siendo necesarias otras circunstancias adicionales que hagan su ejercicio desleal, siendo que es la deslealtad con la conducta que objetivamente cabía esperar del titular la que hace intolerable e inadmisible por antijurídico su tardío ejercicio.

Por demás, es doctrina de aplicación excepcional y restrictiva, ya que lo contrario comportaría descalificar los plazos de ejercicio de las acciones civiles y la institución de la prescripción extintiva, -conforme a la cual, mientras no trascurra el tiempo previsto por la ley se permite el ejercicio de la acción-, siendo además doctrina comúnmente admitida (por todas STS de 16 de diciembre de 1991) que no se puede afirmar que ejercita sus derechos de mala fe quien lo hace dentro del plazo legal sin que previamente existan hechos, actos o conductas suyos, que engendren, rectamente entendidos, en el obligado, la confianza de que aquéllos no se actuarán."

Como señala el TS en STS de 769/2010, de 3 diciembre y STS 905/2007: "la concurrencia del abuso o de la mala fe en la interposición del litigio debe probarse por el demandante (en cierto sentido, la sentencia de 21 diciembre 2005 ).

Para que concurra este abuso o ejercicio desleal debe actuarse o bien de forma dolosa o bien con manifiesta negligencia, entendiendo la STS 905/2007 que "la parte que las inició haya actuado dolosamente o cuando menos con manifiesta negligencia por no haberse asegurado el alcance de la acción ejercitada, lo que significa la intención de dañar no existirá "cuando sin traspasar los límites de la equidad y buena fe se pone en marcha el mecanismo judicial con sus consecuencias ejecutivas para hacer valer una atribución que el actor estima corresponderle, por oponerse a ello la máxima qui iure sui utitur neminem laedit salvo, claro esta, que el Tribunal sentenciador hubiera declarado su culpabilidad estimando la inexistencia de justa causa litigantis (...)" .

También la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 19 septiembre 2013 declara que: "La doctrina del retraso desleal considera contrario a la buena fe ( artículo 7 Código Civil) un ejercicio del derecho tan tardío que lleve a la otra parte a tener razones para pensar que no iba a actuarlo. Para la aplicación de la doctrina es necesario que la conducta de una parte pueda ser valorada como permisiva de la actuación de la otra parte, o clara e inequívoca de la renuncia al derecho, pues el mero transcurso del tiempo, vigente la acción, no es suficiente para deducir una conformidad que entrañe una renuncia, nunca presumible".

La STS de 1 de abril de 2015 expone que "el retraso desleal, que opera necesariamente antes del término del plazo de prescripción extintivo de la acción, encuentra su específico fundamento de aplicación como una de las formas típicas de los actos de ejercicio extralimitado de los derechos que suponen una contravención del principio de buena fe ( artículo 7.1 del Código Civil). De forma que para su aplicación se requiere, aparte de la natural omisión del ejercicio del derecho y un transcurso dilatado de un periodo de tiempo, de una objetiva deslealtad respecto de la razonable confianza suscitada en el deudor acerca de la no reclamación del crédito. Confianza que debe surgir, necesariamente, de actos propios del acreedor a tal efecto ( STS de 15 de junio de 2012, núm. 399/2012). "Entiende el Tribunal Supremo que al margen de apurar al máximo el plazo de prescripción de la acción, es necesaria una muestra clara de actos propios del acreedor en orden a la condonación de la deuda pendiente, que el caso que se le sometía no aprecia.

Y la más reciente STS de 24 de abril de 2019 afirma que "La regla es que el titular del derecho puede ejercitarlo hasta el último momento hábil del plazo de prescripción, pues es el legislador quien debe valorar en qué plazo se puede ejercitar cada acción. No se puede afirmar que ejercita sus derechos de mala fe quien lo hace dentro del plazo legal, sin que previamente existan hechos, actos o conductas suyos que engendren, rectamente entendidos, en el obligado la confianza de que aquéllos no se actuarán ( sentencia de 16 de diciembre de 1991, rc. 143/1990 ). Para que el ejercicio de un derecho por su titular resulte inadmisible es preciso que resulte intolerable conforme a los criterios de la buena fe ( art. 7 C.C) porque, en atención a las circunstancias, y por algún hecho del titular, se haya generado en el sujeto pasivo una confianza legítima de que el derecho ya no se ejercería, de modo que su ejercicio retrasado comporta para él algún tipo de perjuicio en su posición jurídica ( sentencias 352/2010, de 7 de junio , 299/2012, de 15 de junio , 163/2015, de 1 de abril , y 148/2017, de 2 de marzo )".

A este respecto, no apreciamos actuación de mala fe por el demandante ni tampoco abuso de derecho o retraso desleal en el ejercicio del mismo, doctrina esta última que se encuentra enraizada a su vez en la proscripción de aquel ejercicio abusivo ( art. 7.1 Código Civil ). La situación concursal de la inicial arrendadora en modo alguno, ni supone condonación de la deuda, ni renuncia a su reclamación, siendo que la nueva titular de la vivienda de forma casi inmediata a su adquisición ya vino a realizar la reclamación de la renta pendiente.

Se desestima el motivo del recurso.

TERCERO: Dada la desestimación del recurso, son de cargo del apelante las costas de la alzada, por aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.