Sentencia Civil 33/2023 Audiencia Provincial Civil-penal de Cádiz nº 8, Rec. 411/2022 de 31 de enero del 2023

PRIMERO-. Ante la acción de desahucio de finca por falta de pago, acumulada a una acción de reclamación de cantidad, la juzgadora tras desechar las excepciones de prejudicialidad penal y de litispendencia, concluye que el procedimiento verbal es inadecuado al estar ante una cuestión compleja. Tras una prolija reseña jurisprudencial sobre el tema de la cuestión compleja, la juzgadora considera que estamos ante un contrato de arrendamiento con opción de compra de dos fincas propiedad de la actora, y al alegar la demandada que las cantidades de cincuenta mil euros que reseña la actora desglosa en una tabla, son pagos relativos al derecho de opción de compra. Y entiende la juzgadora que dilucidar esta cuestión es relevante tanto para determinar la suma debida en concepto de rentas. Además de ello la actora dice que se han producido tres novaciones contractuales con unos cambios obligacionales distintos a los alegados por la demandada en su alegada única novación contractual, que además afectaría a una reducción en la mitad de la renta. Alega además la parte demandada que la actora ha incumplido obligaciones relativas al estado de la finca, inadecuación de las fincas para cualquier uso y existencia de expedientes administrativos municipales que conllevan el incumplimiento por parte de la arrendadora de su obligación esencial de entrega de la finca.

La parte actora combate el concepto de cuestión compleja al entender que son todos argumentos ideados e inventados por la demandada. La actual LEC 1/2000 mantiene el juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta ( art. 250.1.1 LEC ) como procedimiento sumario (arts. 444.1 y 447.2), con conocimiento limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), aunque -a diferencia del art. 1579.2 LEC 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables. También, tiene carácter sumario desde la reforma de la LEC operada por Ley 19/2009 de 23 de noviembre el desahucio por expiración del plazo legal y contractual (recuperando el carácter que ya le atribuía la LEC 1881), cuyo objeto se ciñe a determinar si el contrato ha expirado por haber finalizado el plazo legal o contractual. Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones "complejas" derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 16.6.94 ...). Ahora bien, es preciso que en las actuaciones consten elementos que permitan al Juzgador valorar la realidad de esta controversia con la finalidad de evitar que una mera alegación o argumento defensivo de la parte demandada pueda privar de la protección que, a través de este medio sumario, la ley concede al arrendador"

La STS 196/2022, de 7 de marzo, al abordar la posibilidad de oponer la excepción reconvencional de compensación, en la que se señala: "... En la nueva redacción delart. 440.3 de la LEC, introducido tras la reforma operada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, se acude a la técnica monitoria. Y de esta forma, una vez admitida a trámite la demanda, corresponde al letrado de la administración de justicia requerir al demandado, por el plazo de diez días, para que: a) desaloje el inmueble; b) pague al actor; c) ejercite su facultad de enervar la acción y, en tal caso, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; d) comparezca ante el tribunal y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación ( art. 440.3 LEC ).

Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en elart. 1.156 del CC..."

Y la limitación del objeto de la oposición señalada rige igualmente en el juicio de desahucio al que se acumula la reclamación de rentas (en este sentido, ATS de 20 de julio de 2022)

La jurisprudencia parte de un criterio restrictivo para la apreciación de la existencia de " cuestión compleja", pues, como expresa la SAP de Jaen de 10 de junio de 2010, " El concepto "complejidad" para determinar la inadecuación del juicio de desahucio para resolver la cuestión litigiosa no debe confundirse con dificultad técnica ni con las alegaciones, más o menos prolijas y extensas, que pudieran efectuar las partes mediante calificaciones jurídicas unilaterales o interpretaciones parciales de la naturaleza y origen de los recíprocos derechos y obligaciones". Para que exista complejidad tal que aborte el juicio de desahucio es preciso, ante todo, que la complejidad sea objetiva, en cuanto nacida del mismo título que invoque la demandante, y, además, que tal complejidad determine, o bien que no pueda calificarse de arrendamiento la relación jurídica existente entre las partes, o bien que, estando anudadas a la relación arrendaticia contraprestaciones que excedan de las que ordinariamente se incluyen en ese tipo de contratos, lo conviertan en un arrendamiento complejo. El primer supuesto es el que, propiamente, situaría la cuestión en el ámbito de la inadecuación de procedimiento, en cuanto, según el artículo 250.1.1º LEC, el desahucio sólo es apto para recuperar la posesión de la finca "dada en arrendamiento". Y es que la complejidad se debe interpretar de forma restrictiva para evitar que de dicho modo las partes puedan dilatar un proceso, debiendo señalarse además que la complejidad alegada debe tener una base fáctica suficiente para poder estimar la excepción de inadecuación de procedimiento, lo que no sucederá cuando de la prueba practicada resulte que la complejidad que se denuncia o expone no pasa de ser una mera alegación sin fundamento alguno

Para evitar que cualquier arrendatario prolongue indefinida e indebidamente su posesión inmediata del inmueble, debe el juzgador discernir entre sus alegaciones inconsistentes y a todas luces infundadas, o que no tienen conexión con la materia objeto del debate, y aquellas otras que fundándose en un título con posible virtualidad enervatoria de la acción, hacen dudosa la condición de mero arrendatario...., pues la jurisprudencia ha establecido que el carácter sumario del juicio de desahucio no impide dilucidar dentro del mismo aspectos que constituyan presupuesto obligado del pronunciamiento de la sentencia ( STS de 2 de febrero de 1.966), o que es permisible discutir dentro del especial juicio de desahucio aquellas cuestiones afectantes a los derechos de las partes que estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio de que se trata y que afecten directamente a los derechos y obligaciones derivados ( STS de 28 de marzo de 1.979 )".

La apelante en primer lugar entiende que la cuantía de la renta no es una cuestión compleja, y ello porque de la literalidad del contrato se evidencia que las cantidades establecidas en el anexo II del contrato se corresponden todas a concepto de rentas, que se van devengando mensualmente, ya que en el contrato se establece que la opción de compra es gratuita, no se establece prima alguna, y se establece una suma total de compra de cinco millones de euros, por lo que a la suma total que debería haberse pagado hasta Diciembre de 2021 sería un millón y medio de euros, a lo que se debería añadir para que la apelada pudiera comprar las fincas la cantidad de tres millones y medio, que también se refleja en el Anexo II. Alega que los importes de la tercera columna nunca se han considerado prima de opción. Y así se acredita con los documentos correspondientes a los pagos de treinta de Abril (50.000) y treinta de Octubre de 2018 (50,000) y treinta de abril de 2019 (50.000), en los que se habla de rentas. Alega que, si solo se tuvieran en cuenta las rentas de la segunda columna, la cantidad final a pagar por la apelada sería mayor, lo cual es absurdo.

La parte apelada alega que no hay renta mensual sino fechas puntuales de pago de la renta, y no hay pago de renta con periodicidad mensual Bajo estas premisas, no compartimos la consideración de la sentencia de instancia de que el mero hecho de que el contrato de arrendamiento de autos recoja una opción de compra a favor de la arrendataria (estipulación 12ª del contrato de fecha 1 de Noviembre de 2017) no determina la inadecuación del procedimiento entablado por encontrarnos ante una situación compleja. Los términos del contrato son claros: las partes convienen un arrendamiento con opción de compra sobre un inmueble y el ejercicio de la acción de desahucio se sustenta en el impago de la renta pactada a fecha de interposición de la demanda. No es objeto de debate, aunque la parte demandada pretenda introducirlo para justificar que nos encontramos ante una cuestión compleja, si ésta ha incumplido o no la opción de compra ( en la referida cláusula se recoge que el derecho de opción es gratuito, que el plazo para ejercitarlo es la duración del arrendamiento y que el precio de la compraventa será de cinco millones de euros). Y en la cláusula tercera se establecía claramente que la renta estipulada es la recogida en el Anexo II, donde se determinan las fechas de los pagos, dentro de los cinco primeros días de cada mes y mediante ingreso en la cuenta bancaria, sin que las cantidades que se recogen lleven incluido IVA. La parte demandada no ha acreditado que se haya dirigido a la arrendadora comunicándole su intención de ejercitar la opción de compra, a lo que se une que no puede causar duda en cuanto a las cantidades que se recogen en el Anexo II, aunque recoja cantidades distintas y fechas distintas, no existiendo un orden sucesivo mensual,pues tales cantidades se recoge claramente en el contrato que obedecen única y exclusivamente al concepto de rentas. Es, por ello, que esta primera cuestión no es compleja ni causa que no pueda analizarse en este procedimiento la acción de desahucio entablada.

Volvemos a recordar que incumbe al juzgador discernir entre las alegaciones inconsistentes, a todas luces infundadas o que no tienen conexión con la materia de debate, las cuales pueden ser rechazadas de plano en el juicio de desahucio, y aquéllas otras que fundándose en un título legítimo y suficiente, para hacer por lo menos dudosa la actuación del demandante, no aparezcan como un medio artificiosamente ideado para prolongar ocupaciones abusivas y planteen realmente cuestiones que, para ser resueltas, requieran la amplia discusión que el juicio de desahucio no permite.

SEGUNDO-. La segunda cuestión que entiende la apelante que tampoco es compleja es que según la apelante hubo tres novaciones del contrato, en Septiembre de 2019, por la que los 120.000 euros a pagar el uno y treinta de Septiembre de 2019 y treinta de Marzo de 2020 se pagaran a razón de 24.200 euros al mes desde el uno de octubre de 2019 al treinta de marzo de 2020; otra novación en enero de 2020, en la que se suspendió el pago de las rentas de enero a marzo de 2020 y pagarlos en los meses de julio a diciembre de ese año, en los que se pagaría una cantidad adicional de diez mil euros; y una tercera novación en marzo de 2020, en la que acordaron una suspensión de las rentas de los meses de abril a junio de 2020 y abonarlas con las rentas desde julio a diciembre de dicho años, abonando una suma mas de veinte mil euros mas IVA. La parte apelada alega que solo hubo una novación del contrasto fue en febrero de 2020 y fue reducir de veinte mil a diez mil euros la renta. Resulta que en su demanda de juicio ordinario manifiesta que nunca novaron el contrato y el documento que aporta la apelada en prueba de ello, justificante de transferencia de diez mil euros el 3 de marzo de 2020, se hace bajo el concepto " a cuenta de facturas"

La parte apelada alega que no hay documento de la alegada primera novación, y las otras dos se basan en documentos que no han sido firmados por ella. pero a juicio de esta sala esta discusión para nada afecta al tema de que hay una renta establecida y que la misma no ha sido modificada. no es cierto que se haya llegado a un acuerdo, como dice, la demandada, de reducir de veinte mil a diez mil la cuantía de la renta, ya que no hay prueba documental alguna de ello, no siéndolo el documento número cinco aportado por la demandada, ya que no hace referencia al concepto de renta sino de factura. Habla la parte apelada de que ha intentado llegar a un acuerdo para aplicar la teoría del rebus sic stantibus dada la pandemia padecida , pero resulta que ello solo lo cristaliza una vez que no se le admite la reconvención en el presente procedimiento y demanda a la actora en juicio ordinario a tal fin.

La señalada alteración extraordinaria e imprevisible de circunstancias que produjo el estado de alarma exige la antes citada conducta activa de quien alega la cláusula rebus sic stantibus, que no puede originar la extinción de la prestación, sino el aplazamiento temporal en el pago de la renta o la moderación de importe. La falta de solicitud en estas actuaciones de modificación de cláusulas contractuales conforme a las medidas complementarias urgentes del Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril (EDL 2020/9518), dirigidas al sostenimiento de la economía y el empleo, disposición que en su artículo 2.1 contempla la solicitud, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, de aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, si no se hubiese acordado antes de forma voluntaria. No puede ahora cuando s ele demandada por el impago de rentas alegar dicha cláusula sin demostrar conducta activa por su parte ni el haber acudido a la Justicia para hacer valer sus derechos.

Tal y como refiere, a título de ejemplo, la SAP Santa Cruz de Tenerife, Sección 4ª de 9 de diciembre de 2021 " Las alegaciones del arrendatario sobre la posibilidad de negarse al pago de la renta por la situación de pandemia, no es una cuestión compleja. Se parte de un contrato de arrendamiento que no se cuestiona, y de una renta cierta y determinada. La primera y principal obligación del arrendatario es el pago de la renta. Y solo puede solicitar la suspensión por las causas legalmente previstas. Ante la oposición del arrendador a suspender el pago, precisaría una resolución judicial que lo amparase en su negativa, y nada impide que acuda al juicio declarativo que corresponda para dilucidar si tiene derecho a moderación de la renta ".

De acuerdo con lo expuesto , ni considerando de forma abstracta la petición de que se rebaje la renta solicitaba por medio de una reconvención ni de forma concreta , la invocación de la cláusula " rebus sic stantibus " en relación con la situación provocada con la alerta sanitaria, es procedente revocar la sentencia al entender que no existe cuestión compleja en este punto.

TERCERO-. La supuesta tercera cuestión compleja es la del incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la actora, la jurisprudencia entiende que es un argumento que no es complejo si se acredita que el arrendatario sigue usando el inmueble sin abonar rentas y si el arrendatario ha mostrado una actitud pasiva durante el disfrute del arrendamiento. Es ciereto, como alega la apelante, que en el contrato no se estableció el uso al que se iban a destinar las naves, siendo así que la arrendataria estuvo pagando las rentas durante dos años. Que solo lo dice por primera vez en burofax de 28 de enero de 2021 en contestación al burofax que le remitió en el que le manifestaba que resolvía el contrato. Solo se ha acreditado que hubo una obra de rectificación de cabida que afectaba a 65 metros cuadrados de 4.153 que tiene la nave, del que no se ha acreditado que se derivaran daños cuantiosos para Yeguada, y que en dichas nave se ha desarrollado actividad de concesionario de coches y de venta de muebles de importación,

La parte apelada entiende que se han acreditado la existencia de dos expedientes administrativos. aportando la apelada, según la apelante, un expediente administrativo incompleto. Y que lo relativo a la nivelación y pavimentación de la parte delantera de la nave, alega la demandante que la primera noticia que tuvo fue al contestar la demanda la demandada

En apoyo de lo alwegado por la apelante, debemos traer la doctrina de la Sentencia núm. 1110/2004 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, donde se decía que " la presente sentencia, en procedimiento judicial de desahucio, no debe entrar a analizar la vinculación quebrantada supuestamente por parte del demandante arrendador antes de su demanda, sino exclusivamente el impago que permitiría otorgarle la tutela sumaria demandada " ex art. 447.2 LEC; y se concluía diciendo " lo que no impide un procedimiento plenario posterior que analice posibles quebrantos, no a efectos de revisar la resolución consecuencial a la entrega de llaves del caso, sino al efecto de indemnizar posibles perjuicios por incumplimientos contractuales que en este momento no pueden resultar analizados, en este caso, en relación con la obligación de garantizar la habitabilidad o goce pacífico del inmueble. ".

Para que exista complejidad tal que aborte el juicio de desahucio es preciso, ante todo, que la complejidad sea objetiva, en cuanto nacida del mismo título que invoque la demandante, y, además, que tal complejidad determine, o bien que no puede calificarse de arrendamiento la relación jurídica existente entre las partes, o bien que, estando anudadas a la relación arrendaticia contraprestaciones que excedan de las que ordinariamente se incluyen en ese tipo de contratos, lo conviertan en un arrendamiento complejo.

Es decir, aunque esta concreción del juicio de desahucio se trate de un juicio sumario y a consecuencia de ello en tanto nos encontremos con cuestiones complejas afectantes al título se debe entender que las mismas salen del ámbito de este procedimiento y se deberá acudir al juicio declarativo correspondiente. Así, "l as complejidades capaces de producir la incompatibilidad con los estrictos trámites del juicio de desahucio, son las que surjan de la naturaleza del contrato, no la que crea el propio demandado con argumentos defensivos ( Sentencias del Tribunal Supremo 23 de junio de 1970 ); debe precisarse como es frecuente por las resoluciones de las diversas Audiencias Provinciales, que: "l a complejidad de las actuaciones incompatibles con los trámites del juicio verbal de desahucio no es la que crea o pueda crear artificiosamente el propio interesado, como argumento defensivo, sino la que surge de la naturaleza del contrato - natural y lógicamente del propio contrato en relación a la cuestión debatida- del que dimana el litigio".

También es cierto que dicha complejidad se debe interpretar de forma restrictiva para evitar que de dicho modo las partes puedan dilatar un proceso y la complejidad alegada debe tener una base fáctica suficiente para poder estimar la excepción de inadecuación de procedimiento. Es evidente que la demandada ha venido usando las fincas, dejó de pagar, unas veces dice que por el tema de la pandemia y otra que por defectos en las fincas, si bien sobre este punto nada acredita (pues los expedientes administrativos no acreditan que las fincas no sirvieran ni fueran útiles), no habiendo adoptado hasta ahora la parte apelada una actitud activa a fin de poder dar solución a las cuestiones que usa para alegar la complejidad. Es solo cuando recibe la comunicación de la actora de que va a dar pro resuelto el contrato y recibe la demanda de desahucio correspondiente, cuando demanda por primera vez, sin que antes haya acreditado que hubiera actividad alguna, medio o procedimiento para resolver las deficiencias que dice tener las fincas. Por ello, entiende la sala que es un argumento creado de manera artificial por la parte demandada, lo que nos lleva a concluir que no hay cuestión compleja alguna en el presente procedimiento.

Es claro que tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas requiere la concurrencia real y efectiva de la misma, en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, a fin de dilatar la resolución de cuestiones que la Ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuadra dentro de la tramitación procesal de un procedimiento sumario ( SS TS 16-2-1994 ( RJ 1994, 1615), 15-6-2000 y 3-12-2001 ).

Así, la relación arrendaticia en la forma que fue concertada, ha desplegado su eficacia de manera regular durante un determinado período de tiempo entre las partes, con base en la cual ambas partes han ejercitado los derechos y cumplidas las obligaciones que para cada una de ellas se derivaba de la misma, siendo así que los elementos que señala la sentencia y de los que obtiene la Magistrada de primera instancia, la conclusión de que existe de cuestión compleja, cuyo tratamiento excede de los límites propios del procedimiento de desahucio, no entendemos sea de entidad objetiva suficiente para que no pueda analizarse en este procedimiento el objeto y pretensiones que le son propias.

Por ultimo, la parte apelada alega que la demanda reconvencional tiene el mismo suplico que la demanda originaria de este procedimiento, lo que denota que le recurso es temerario. No es temerario, es ser cauto, pues ante la resolución de primera instancia, lo lógico es a la par que intentar hacer valer por la demandante sus derechos en el recurso de apelación, defenderse por los mismos motivos ante la demanda contra ella planteada.

Y entrando en el fondo del asunto, habiendo acreditado la actora la cuantía de las rentas debidas, procede decretar el desahucio por falta de pago, al no haber acreditado la demandada el pago de lo reclamado y ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda ex. artículo 35 del mismo cuerpo legal, que establece que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento ante la falta de pago, por el arrendatario, de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago hubiera sumido en el contrato, o le correspondiera abonar a él. Y conforme al artículo 1.555 del Código Civil, del que se deriva que la principal obligación del arrendatario es pagar el precio del arrendamiento, en los términos convenidos.

Y se debe incluir también el apgo de las rentas futuras, hasta la efectiva posesión de la finca

el art. 220.2 LEC permite, en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, que la sentencia, el auto o el decreto incluya también la condena " a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda, que es de dos mil euros, pero ello no puede abarcar concepto distintos del de renta, como son los gastos de luz, agua y basura

CUARTO-. Conforme al artículo 398 en relación con el 394 de la LEC., no se impone al apelante el pago de las costas causadas en esta alzada al estimarse el recurso, y los de primera instancia se imponen a la parte demandada, al acogerse las pretensiones de la demanda.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.