Sentencia Civil 268/2022 Audiencia Provincial Civil-penal de Cádiz nº 8, Rec. 302/2022 de 06 de abril del 2022

PRIMERO.- La sentencia apelada ha desestimado la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas deducida por el demandante Juan Ramón contra Urbano y Africa, absolviendo a éstos de los pedimentos de la demanda. Ha considerado que no concurre el primer requisito exigido para que prospere el ejercicio de la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas, en concreto, afirma que no ha quedado probado que el demandante sea el propietario del patio objeto de litigio. En consecuencia, no se ha pronunciado sobre la prescripción extintiva alegada por la parte demandada.

Frente a dichos pronunciamientos se alza la parte demandante alegando como motivo de recurso el error en la valoración de la prueba documental obrante en autos y de las pruebas testificales y periciales practicadas.

En la resolución del motivo alegado es preciso recordar el principio general de que la propiedad se presume libre de cargas y gravámenes y quien alega la existencia de una servidumbre debe acreditarla. Es doctrina jurisprudencial constante la que aconseja en los casos dudosos, favorecer en lo posible el interés y condición del predio sirviente por ser de interpretación estricta toda materia de interposición de gravámenes y por la concordancia con la presunción de libertad de fundos y, por tanto, quien pretende la limitación del dominio ajeno debe acreditarla. En términos de la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2014, toda servidumbre debe apoyarse en un evidente título o hecho constitutivo que legitime su ejercicio.

La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 11 de Julio de 2.014 establece que: "La calificación de la servidumbre determina el modo de constitución de la misma o, dicho de otra manera menos precisa, la forma de adquisición por parte del dueño del predio dominante; el dueño del predio sirviente no necesita probar la libertad de suyo, ya que la propiedad se presume libre, como se ha dicho anteriormente. Ciertamente, la consideración de que el primero de los requisitos para que prospere la acción ejercitada consiste en que los actores sean titulares dominicales del predio sobre el que se supone indebidamente impuesto el gravamen, siendo carga de los mismos la prueba de tal extremo, pero también es cierto que, es la parte demandada la que sufre la carga de la prueba de acreditar la adquisición, por el título que fuere, de la servidumbre que la parte contraria le niega. Ciertamente, más que adquisición se trata de constitución del derecho real ya que la servidumbre se adquiere normalmente por su constitución".

La acción negatoria de servidumbre, ejercitada por la parte actora en esta litis, es una acción real que compete al dueño de la finca libre, sobre la cual se pretende por otro disfrutar de la servidumbre, para que se declare la libertad de predio, se condene al perturbador a la indemnización de los daños y perjuicios causados y se le aperciba de que en lo sucesivo se abstenga de perturbar el derecho del dueño con el uso de servidumbres que no existen. El éxito de dicha acción, tal como se ha reconocido doctrinal y jurisprudencialmente, requiere dos requisitos fundamentales: La justificación del dominio actual del demandante y la prueba de los actos de perturbación que el demandado ha causado en el goce o ejercicio del dominio, correspondiendo a aquél que afirma la existencia de la servidumbre su prueba puesto que al ser ésta una limitación del dominio, que se supone libre, ha de ser objeto de interpretación restrictiva.

Según reiterado criterio jurisprudencial, el ejercicio de la acción negatoria requiere que el actor justifique en principio su derecho de propiedad, mediante la presentación del correspondiente título, y que pruebe la perturbación que el demandado le haya causado en el goce de su propiedad, perturbación que ha de ser realizada con pretensión de ostentar y derecho real, pues para reprimir perturbaciones de puro hecho no hace falta acudir a esta acción; no siendo preciso en cambio que pruebe el actor la inexistencia de la servidumbre o derecho real pretendido por el tercero, pues es principio de Derecho que la propiedad se presume libre y que el que sostiene la existencia de limitaciones a la misma es quien debe probarlas, como excepción del principio general de que la prueba incumbe al actor.

La servidumbre de luces y vistas, como continua y aparente que es, conforme al artículo 537 del Código Civil y reiterada Jurisprudencia, sólo puede adquirirse en virtud de título, salvo el caso del reconocimiento del dueño del predio sirviente o por la prescripción de veinte años.

La doctrina científica viene definiendo el título constitutivo de la servidumbre al que se refiere el artículo 537 del C. Civil como cualquier negocio jurídico-real determinante del nacimiento de la servidumbre, independientemente de su constancia documental, dado que la posibilidad de obtener mediante sentencia firme el reconocimiento de la existencia de la servidumbre (según se desprende del artículo 540 Cc ) comporta la posibilidad de acudir a cualquier medio de prueba para la demostración de la existencia del título constitutivo. Se considera título constitutivo cualquier negocio o acto jurídico creador de la misma, oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa, en virtud del cual se establezca la limitación del derecho de propiedad, sin necesidad de que aquel negocio o acto quede plasmado documentalmente; pero la voluntad constitutiva ha de ser expresa.

SEGUNDO.- Partiendo de estos criterios legales y jurisprudenciales vamos a examinar y valorar los distintos medios de prueba practicados en el proceso en orden a determinar en primer lugar si el demandante ha acreditado su derecho de propiedad sobre el patio litigioso. El Tribunal adelanta que no asume ni comparte el proceso de valoración de prueba seguido por la juzgadora de instancia, el cual consideramos erróneo por las siguientes razones:

-En primer lugar, ha quedado probado por las notas registrales aportadas junto a la demanda que el actor Juan Ramón es propietario del piso nº NUM000 que ocupa toda la planta baja del edificio sito en CALLE000 NUM001 de Ubrique ( finca registral nº NUM002 del Registro de la Propiedad de Ubrique) y también es propietario del piso segundo que ocupa toda la planta alta del citado edificio, que antiguamente fue bodega con patio y colgadizo situada en CALLE000 nº NUM001(finca registral nº NUM003 del Registro de la Propiedad de Ubrique). Según se desprende de las inscripciones anteriores, el edificio de dos plantas fue construido sobre una casa que antiguamente era casa bodega con patio y colgadizo. Dicho patio fue descrito en las inscripciones precedentes, tiene una superficie de cuatro metros de latitud por quince metros de longitud, siendo su cabida total de ciento sesenta y cinco metros cuadrados (documentos nº 28 a 32 de la audiencia previa).

- En segundo lugar, ha quedado probado que los demandados son los propietarios de una vivienda en planta baja, primera, segunda y tercera de un edificio situado en Ubrique, CALLE000 nº NUM004 ( finca registral nº NUM005 del Registro d ella Propiedad de Ubrique). En la descripción de los linderos se dice que linda"al fondo con patio de vivienda sita en CALLE000 nº NUM001, propiedad de la comunidad de propietarios, la cual está compuesta por dos elementos, el elemento nº NUM000, finca registral nº NUM002 de Ubrique, sito en planta baja, que es propiedad de Juan Ramón y Ismael y por elementos numero dos, finca registral nº NUM003, sito en planta alta que es propiedad de Dª Piedad.

Consta probado que Dª Piedad transmitió el elemento nº 2, situado en planta alta, finca registral nº NUM003, al hoy demandante Juan Ramón en fecha 27 de septiembre de 2019.

Por consiguiente, es un hecho acreditado que la finca de los demandados linda a la derecha con el edificio del demandante situado en CALLE000 nº NUM001 y al fondo con el patio de dicho edificio compuesto de dos elementos planta baja y planta alta, hoy propiedad del demandante.

-En tercer lugar, las fincas que colindan con el inmueble propiedad del actor, fincas registrales nº NUM006, NUM007 y NUM005, ésta última la finca propiedad de los demandados, lindan al fondo con patio de vivienda sita en CALLE000 nº NUM001 de Ubrique propiedad del hoy demandante Juan Ramón. Así se desprende de la resolución dictada por la Sra. Registradora de la Propiedad de Ubrique de fecha 27 de marzo de 2019 en la resolución dictada en el procedimiento tramitado con arreglo al art. 199 de la L. H para determinar la correlación de una finca registral con una finca catastral.

Resulta de especial interés destacar que los demandados adquirieron la vivienda, finca registral NUM005, en escritura pública de compraventa de fecha 4 de junio de 2019. Ello quiere decir que cuando adquirieron su vivienda lo hicieron con los linderos fijados por la resolución de la Sra. Registradora y por tanto, lindando al fondo con patio de vivienda sita en CALLE000 nº NUM001 de Ubrique propiedad del hoy demandante Juan Ramón.

En cuarto lugar, la finca propiedad de los demandados, que linda en su parte posterior con el patio, no tiene acceso al mismo, ni tiene ventanas o huecos abiertos al citado patio. Solo puede acceder al mismo el actor desde la vivienda de propiedad. Solo él viene usando y disfrutando del mismo con carácter exclusivo y excluyente.Es ciertamente sorprendente que si la casa de los demandados linda con un patio de aprovechamiento común no tenga ventanas hacia ese patio, ni acceso al disfrute del mismo.

Como conclusión de todo los expuesto puede sostenerse que de los documentos públicos inscritos en el Registro de la Propiedad resulta una descripción e identificación física de las fincas propiedad del demandante y demandados, de la que desprende, con el valor de simple presunción, que el patio objeto de litigio es propiedad del demandante y que por tanto, el mismo no es de aprovechamiento común de los propietarios colindantes.

Conoce el Tribunal que es reiterada doctrina jurisprudencial reiterada la que establece que la exactitud registral que ampara el articulo 38 de la Ley Hipotecaria cubre únicamente los datos jurídicos, no las circunstancias de mero hecho de la finca inscrita, ya que la institución registral no responde de la exactitud de datos y circunstancias de puro hecho, ni por consiguiente de los datos descriptivos de las fincas, al carecer de una base física fehaciente y reposar en las simples declaraciones de los documentos que acceden al Registro (STS, 29 de abril de 1967, 26 de noviembre de 1992, 3 de febrero de 1993, 5 de abril de 2000, 5 de junio de 2000, 18 de febrero de 2003 y 6 de julio de 2002). La fe pública registral opera sobre la existencia, titularidad y extensión de los derechos reales inscritos, no alcanzando la presunción de exactitud registral a los datos y circunstancias de mero hecho, cabida, condiciones físicas, límites y existencia real de la finca ( STS 3-6-1989), de tal manera que la presunción del artículo 38 LH, cabe ser desvirtuada por prueba en contrario que acredite la inexactitud del asiento registral ( STS 16-9-1985 y 24-4-1991), en cuanto la realidad jurídica extra-registral acredite ser distinta a la que se expresa por el registro.

El Tribunal considera que la inexactitud de la descripción física de la finca que consta en el Registro de la Propiedad debe estar fundada en pruebas periciales y testificales producidas con seriedad y rigor y que en el caso enjuiciado no puede sostenerse dicha inexactitud en base a las pruebas practicadas.

La sentencia apelada ha concedido plena credibilidad a la descripción física realizada por las testigos Benita y Bibiana. El Tribunal no comparte dicha valoración probatoria pues considera que sus testimonios han quedado por completo desvirtuados por otros medios de prueba.

Así, en relación a la testigo Bibiana, propietaria de la vivienda sita en CALLE001 nº NUM008, ha quedado probado que ésta y su esposo celebraron acto de conciliación judicial con el actor, en fecha 2 de noviembre de 2019, en el que alcanzaron un acuerdo, reconociendo que la finca propiedad de Juan Ramón está libre de todo tipo de luces y vistas, paso y emisiones de gases desde las aberturas de la finca de Amador y Bibiana, comprometiéndose en el plazo de un mes a realizar las obras necesarias para el cierre de las ventanas y puertas existentes en la pared de su propiedad que tiene vistas directas sobre la finca propiedad de Juan Ramón y se eliminarán los huecos y elementos de ventilación y emanación. En el testimonio vertido en este proceso, la testigo ha contradicho los términos del acuerdo alcanzado en la conciliación judicial, yendo contra sus propios actos, lo cual es inadmisible. Todo ello permite concluir la falta de credibilidad de dicha testigo.

La segunda testigo Benita, hija de la propietaria de la vivienda sita en CALLE001 nº NUM009, Edmundo, es persona con interés en el resultado de este litigio pues su madre tiene pleito con el demandante sobre la existencia de servidumbre de luces y vistas y por tanto, dicho testimonio es parcial, sesgado e interesado. Dicha testigo manifestó en juicio que la vivienda propiedad de Bibiana cuando su propietaria era Dª Palmira tenía dos ventanas hacia el patio que fueron cerradas.

Dicho testimonio ha quedado desvirtuado por el acta de manifestaciones realizado ante notario por Dª Palmira en fecha 8 de abril de 2019. En él la Sra. Palmira manifiesta que cuando construyó la casa en el año 1989 y hasta que la vendió a Fulgencio el día 24 de enero de 2001 la misma no tenía ventana o hueco hacia la propiedad colindante por la parte del fondo, antes propiedad de Dª Piedad y ahora del demandante.

Por su parte el testigo Fulgencio siguiente propietario de la casa de CALLE001 nº NUM008 manifestó que su casa no tenía acceso ni ventanas hacia ese patio situado en la parte posterior de la casa, solamente tenía un extractor pequeñito.

Puede concluirse que los testimonios prestados por Benita y Bibiana han quedado totalmente desvirtuados y por tanto, carecen de fuerza probatoria suficiente para establecer una descripción física de los linderos entre las viviendas del actor y demandados distinta a la que aparece en las inscripciones del Registro de la Propiedad.

Por lo que se refiere a las pruebas periciales practicadas, la sentencia apelada ha concedido valor probatorio al informe pericial elaborado por el perito de la parte demandada.

El Tribunal considera que este perito se ha excedido de las atribuciones que le son propias de acuerdo al objeto específico de la prueba pericial ( art. 335.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). El mismo se ha centrado en analizar e interpretar las inscripciones registrales de ambas fincas, deduciendo de las mismas que no está claro que el patio pertenezca al actor y que el mismo es un espacio mancomunado entre propiedades, del que todos los vecinos han venido disfrutando a lo largo de los años, en concreto, de vistas directas y ventilación para sus viviendas. El perito ha realizado una serie de valoraciones jurídicas que no pueden quedar amparadas bajo el cobijo de una prueba de carácter técnico. También ha incorporado suposiciones en relación a la posibilidad de que se haya emitido un certificado por un técnico estableciendo la nueva descripción del lindero fondo. También se ha basado en hechos inciertos, como el relativo a que los vecinos ha venido disfrutando a lo largo de los años de vistas y luces del patio.

En base a los razonamientos expuestos puede afirmarse que el Tribunal no concede a este informe pericial valor probatorio alguno.

Como conclusión de la nueva valoración probatoria realizada por el Tribunal puede afirmarse que el actor Juan Ramón sí ha acredito ser el legítimo propietario del patio litigioso, debiendo entenderse acreditada la concurrencia del primer requisito exigido para el ejercicio de la acción negatoria de servidumbre.

TERCERO.- Los demandados en su escrito de contestación a la demanda alegaron la prescripción de la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas por haber transcurrido mas de treinta años, plazo previsto en el art. 1963 del C. Civil. Alegaron que que la vivienda de su propiedad lleva construida desde hace más de 50 años y que la última modificación que se hizo, fue una reforma interior realizada en el año 1998. Partiendo de esa base, dicha parte ha considerado que, como todas las acciones reales, se encuentra sometida al plazo de prescripción extintiva de 30 años, establecido en el artículo 1963 del Código Civil, por lo que la demanda planteada carece de sentido.

La prueba documental practicada en relación a la construcción de la vivienda propiedad de los demandados, en concreto, solicitud de licencia de demolición y nueva construcción de edificio de tres plantas en CALLE000 nº NUM004, de fecha 23/10/1989, licencia de obra de 25 de octubre de 1989, liquidación de la tasa de la licencia de obra de de 14 de noviembre de 1989, así como certificado final de obras firmado por el arquitecto y aparejador de las obras de junio de 1998, permiten concluir que la vivienda de los demandados no tiene una antigüedad de más de 50 años como afirma la parte demandada o de al menos 45 años, como afirma la testigo Benita. Su construcción, previo derribo de la edificación anterior, se llevó a cabo en 1990, habiendo fijado la antigüedad el certificado visado presentado por sus propietarios en el Registro de la Propiedad en el año 1998. Por tanto, interpuesta la demanda en el año 2020 no ha de considerarse prescrita la acción ejercitada.

CUARTO.- El segundo requisito exigido para que prospere la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas es la prueba de los actos de perturbación que el demandado ha causado en el goce o ejercicio del dominio, correspondiendo a aquél que afirma la existencia de la servidumbre su prueba, mediante la presentación del título correspondiente o acreditando la prescripción adquisitiva, al ser ésta una limitación del dominio, que se supone libre, ha de ser objeto de interpretación restrictiva.

Del informe pericial aportado por la parte demandante y las fotografías que al mismo se acompañan ha quedado probado que la edificación sita en la CALLE000 nº NUM004, con referencia catastral nº NUM010, cuenta con una azotea visitable cerrada por

un pretil de una altura que permite las vistas directas sobre las fincas colindantes, objeto del informe. El perito ha informado que para que desde la edificación, sita en la CALLE000 nº NUM004, no se produzcan vistas directas sobre las fincas objeto del informe, se debería proceder al recrecido del pretil en una altura tal que no se produzcan dichas vistas directas. Queda así probada la perturbación causada en el goce y disfrute del dominio del actor, dado que la azotea visitable de la vivienda sita en CALLE000 nº NUM004 tiene un pretil a una altura que permite vistas directas sobre el patio propiedad del actor y no respeta las distancias legales.

La parte demandada no ha presentado título alguno de constitución del derecho real de servidumbre de luces y vistas sobre el patio propiedad del actor. La parte demandada carece de título constitutivo del derecho real de servidumbre de luces y vistas;

Por su cualidad de aparentes, continuas y negativas, la servidumbre de luces y vistas también podrá adquirirse por prescripción de veinte años a computar ésta desde el día en que el dueño del predio dominante hubiere prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución de un hecho que sería lícito sin la servidumbre, de acuerdo con los arts. 537. 538 del C. Civil y Jurisprudencia del Tribunal Supremo, relativa al carácter de servidumbre negativa que revisten los huecos abiertos en pared propia.

En el presente caso, no ha tenido lugar el acto obstativo por parte de los demandados que date de una antigüedad de, al menos 20 años, tal y como viene a exigir el art. 538 del C. Civil. Por consiguiente, no puede afirmarse que la servidumbre de luces y vistas haya sido adquirida por prescripción adquisitiva.

Acreditado el cumplimiento de todos los requisitos exigidos para el ejercicio de la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas es procedente, previa estimación del recurso de apelación interpuesto, revocar la sentencia apelada, en el sentido de estimar en su integridad los pedimentos de la demanda.

QUINTO.- Dado que la acción negatoria de servidumbre ha sido estimada, es procedente por aplicación del principio del vencimiento objetivo, condenar a la parte demandada al pago de las costas procesales de la primera instancia, art. 394.1 de la LEC y sin realizar pronunciamiento en relación a las costas procesales de la alzada, art. 398.2 de la LEC.