Sentencia Civil 900/2023 Audiencia Provincial Civil de Córdoba nº 1, Rec. 635/2023 de 25 de octubre del 2023

Se aceptan los Fundamentos Jurídicos de la Sentencia en cuanto no se opongan a los de ésta, y

PRIMERO.- En relación a inmueble sito en Villaviciosa de Córdoba, CALLE000 nº.. NUM000, se ha planteado demanda en ejercicio de acciones declarativa de dominio y reivindicatoria sobre porción de terreno, ocupado por nave o cochera situada a la derecha y que entiende forma parte del mismo inmueble adquirido por el demandante a la Caja Rural de Córdoba (en adelante Caja Rural) por escritura pública de 21.1.2020, siendo el total inmueble coincidente con la referencia catastral NUM001, con una superficie de 781 metros cuadrados, en vez de los 480.57 metros cuadrados que aparece en la descripción registral de lo comprado por el demandante.

La sentencia de instancia viene a desestimar esta pretensión, primero, hace una relación de las diferentes escrituras públicas de compraventa, de préstamo con garantía hipotecaria que se han ido otorgando sobre el inmueble litigioso (30.7.193, 6.6.2007 (2), 21.1.2020 (2) y decretos de adjudicación en los que se hacia constar esa descripción registral con esa superficie de 480.57 metros cuadrados no afectando al resto de la finca no inmatriculada; segundo, indica que el contrato de arrendamiento suscrito entre Caja Rural (adjudicataria en ejecución hipotecaria por ella instada) y don Victoriano y doña Rosalia (hijos de la demandada) también identifica el inmueble de esa misma forma; y tercero, en juicio de desahucio seguido por aquélla contra los indicados arrendatarios, se realizo diligencia de toma de posesión pero en relación a vivienda familiar cuya puerta de acceso se descerrajo, con reportaje fotográfico de la vivienda, para concluir finalmente que la Caja Rural, vendedora del inmueble al demandante, no tuvo la posesión de esa porción, y no puede haberla transmitido a aquél con la venta que le hizo del mismo, entendiendo que la protocolización de la descripción catastral, incluyendo nave y el total de los 781 metros, no determina la propiedad, ni el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pues constata un hecho sin más.

El recurso de apelación cuestiona en primer lugar la valoración de la prueba con vulneración del artículo 348 del Código Civil y jurisprudencia aplicable (i) al no tener en cuenta los linderos de la finca objeto del procedimiento, quedándose en los metros, sin argumentar nada que justificase el por qué prescindía de aquellos, prescindiendo de la testifical practicada; (ii) se omite el resto de datos que recoge la escritura sobre lo que era objeto material de la compraventa, concretamente cuando dice " Hacen constar los titulares de la finca, que la descripción que contiene la certificación catastral citada se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento de la presente escritura" protocolizándose la certificación gráfica descriptiva de la finca en la que se incluye la parte reivindicada y se mantiene los linderos con la CALLE001; en segundo lugar, error en la valoración de la prueba con vulneración de los artículos 348 del Código Civil, 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 38 de la Ley Hipotecaria y correspondiente jurisprudencia, en relación al documento número dos de la demanda, que era de adaptación del Registro de la Propiedad a la realidad extraregistral, objeto de inscripción con corrección de la superficie y las construcciones adaptándolas a la realidad, e incluyendo la porción reivindicada, pero no interpretada correctamente por la sentencia desatendiendo la presunción derivada del artículo 38 de la Ley Hipotecaria; en tercer lugar, de forma subsidiaria a los anteriores reitera el primer motivo invocado pero remitiéndose al resto de las pruebas practicadas, en concreto (i) el documento n. 5, escritura de compraventa en la que el marido de la demandada adquiere el inmueble y lo inmatricula; (ii) el documento n 6 de la demanda, otra escritura de compra por los hijos de la demandada del mismo inmueble, a propósito del lindero derecho, la compra como cuerpo cierto, renuncia a acción por aumento o disminución de cabida, señal que conocían que el Registro de la Propiedad no reflejaba la realidad, y se protocoliza como descripción catastral la finca que incluye los 765 metros cuadrados (debiéndose de estar a lo que se protocoliza con (iii) la escritura de hipoteca, documento n. 7 también de la demanda, a propósito de que el Catastro no acredita la propiedad; (iv) informe pericial aportado por los hijos a la hora de otorgar escritura de hipoteca definiendo aquello que ofrecen en garantía; (v) contrato de arrendamiento una vez adjudicado el inmueble a la Caja Rural a favor de los hijos a propósito de la cochera o nave, como anexo a la vivienda arrendada; (vi) informe pericial encargado por la Caja Rural durante el arrendamiento citado y consentido por los hijos y que incluía la porción reivindicada com parte del inmueble, pasando seguidamente a referirse a la situación posesoria y que comprendería el decreto de adjudicación a favor de la Caja Rural, la diligencia de toma de posesión, la sentencia del proceso posesorio, testificales.

SEGUNDO.- Pretendida la declaración de propiedad con la extensión de esos 781 metros cuadrados y comprendiendo esa nave o cochera que se encuentra a la derecha, según se mira, de lo que es vivienda, y que linda a su derecha con la CALLE001, y el desalojo de la demandada que entiende poseedora sin título de esa porción, el éxito de esa pretensión pasa porque se acredite el título de propiedad del demandante, que identifique en el terreno el espacio sobre el que recae ese derecho de propiedad, y que la misma está poseída por la parte demandada o que venga a desconocer aquél derecho de propiedad obstaculizando o impidiendo el disfrute de la cosa sobre la que se ostenta aquél.

Dicho esto, contamos con que aquí no cabe hablar de infracción alguna del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre carga de la prueba puesto que es la parte demandante la que ha de acreditar la concurrencia de los tres requisitos antes indicados, y esa normativa es de uso cuando queda en situación de incertidumbre extremos básicos de la pretensión, para atribuir las consecuencias perjudiciales de esa indeterminación a la parte que debió de acreditarlos, en este caso, hemos dicho, será el demandante quien tiene la carga de la prueba, no el demandado del título que le autorice a poseer, y lo que hace la sentencia es valorar la prueba y sencillamente no entiende acreditada otra cosa que la antes indicada, lo que excluye la estimación de la demanda.

Tampoco cabe hablar aquí de infracción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria con el principio de fe pública registral según el cual el titular registral es titular del derecho en la forma que aparece publicado en el Registro de la Propiedad, siendo ésta una presunción iuris tantum, y aquélla no alcanza a los datos de mero hecho entre los que están tanto la superficie como los linderos que aparezca en el correspondiente asiento registral, asi dice la STS 580/2000 de 5.6 " el principio de legitimación registral así como el de fe pública, art. 34 de la Ley Hipotecaria , debe ser matizado ya que, siguiendo la doctrina de la sala primera del Tribunal Supremo, la fe pública del registro asegura la existencia y contenido jurídico de los derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la inscripción de la finca quedando ello sometido al resultado de las pruebas practicadas", remitiéndose a las de 30.10.1961, 16.4.1968 y 3.6.1989. En idéntico sentido la STS 546/2017 de 4.10.

Por lo tanto, tampoco cabe hablar aquí de contradicción con la jurisprudencia sentada sobre las acciones ejercitadas en la demanda, pues, repetimos, todo se limita a la prueba que se practique, no ya sobre la titularidad registral del inmueble, ni su contenido jurídico, sino la concreción en el terreno del mismo, en este caso si la finca registral de la que es titular el demandado comprende en toda su superficie y contenido lo que comprende la referencia catastral NUM001.

El hecho del otorgamiento de la escritura de 21.1.2020 (documento n 2 de la demanda) en la que se iniciaba la modificación de la descripción registral para incorporar la totalidad de la parcela catastral de referencia, no supone ningún cambio pues, los datos allí consignados siguen siendo "de mero hecho" por lo que no están protegidos por la fe pública registral, ni puede obviarse que esto hubo de hacerse consciente como tenía que ser el demandante de la situación allí existente.

Por lo tanto, los datos de linderos de la descripción registral del inmueble titularidad del demandante como la indicación de los metros cuadrados, ambos contenidos no tienen la protección registral, y se deberá de estar al resultado de la prueba practicada, que es a lo que viene a referirse el recurso en el que ofrece su particular valoración de la prueba practicad que contrapone a la contenida en la sentencia.

TERCERO.- Delimitado de esa forma forma el debate hemos de recordar que, cuestionada la valoración de la prueba realizada en la instancia, no cabe hablar de que la misma vincule a esta Sala en cuanto que ésta no sea arbitraria, absurda o irrazonable, trayendo a segunda instancia lo que es propio del Tribunal Supremo cuando se le cuestiona la valoración de la prueba realizada en la instancia, en atención a que no es una tercera instancia, sino un recurso extraordinario con unos concretos motivos, así dice la sentencia del Tribunal Supremo de 23.4.2018, recurso 2056/2016, que "[e]l examen pleno del material fáctico objeto del proceso, y de la actividad probatoria que ha servido para considerar probados determinados hechos controvertidos, corresponde a los tribunales de primera instancia y de apelación". En el mismo sentido la STS 88/2013 de 22, 2 a la que se remite la 589/2022 de 27.7, viene a decir que " la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial ".

Es especialmente clara la STS 263/2015 de 18.5, que dice "[e] Esta Sala en sentencias núm. nº 88/2013, de 22 febrero , y 562/2013, de 27 septiembre , entre otras, tiene declarado que "en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 46 y 46 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre , afirma lo siguiente: "Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum')...".

"De lo anterior se deduce que es función de la segunda instancia la revisión de todo lo actuado en la primera, según los términos en que se formula el recurso, incluyendo la valoración de la prueba de los hechos, que podrá ser o no coincidente con la llevada a cabo por el juez "a quo" de modo que la Audiencia puede practicar una valoración distinta aunque una y otra resulten igualmente razonables y admisibles según las reglas de la lógica".

En el mismo sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 1.7.2019, recurso 3353/2016, recuerda que "el recurso de apelación permite una revisión de la totalidad de las cuestiones que constituían el objeto litigioso resuelto en primera instancia, pero con un doble límite para el tribunal de segunda instancia. En primer lugar, conforme al art. 456.1 LEC , el ámbito de conocimiento en apelación debe ser acorde con los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia. En segundo lugar, a tenor del art. 465.5 LEC , la resolución de apelación "deberá pronunciarse /exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el art. 461". En los mismos términos se pronuncia la STS 100/2020 de 12.2 y 419/2021 de 21.6.

Así este Tribunal de apelación no tiene ninguna vinculación por la valoración que se haya realizado en la instancia, pudiendo examinar todas las cuestiones fácticas y jurídicas sin más limitación que las pretensiones de las partes y la derivada de la prohibición de la denominada "reformatio in peius", tal y como se desprende de los artículos 456 y 465.5 de la Enjuiciamiento Civil, y ha interpretado nuestra jurisprudencia.

CUARTO.- Ya en esta labor de la valoración de la concreta prueba practicada en este procedimiento, podemos convenir con la parte recurrente que no se puede omitir toda referencia a los linderos que se reflejan en la descripción registral del inmueble, esto es, en el mismo sitio donde aparece esa superficie de 450.57 metros cuadrados.

Se dice que esa superficie reiterada en los diferentes títulos que han tenido acceso al Registro de la Propiedad y el contrato de arrendamiento, no puede ser determinante, no ya sólo por que se trata de un dato de mero hecho, sino también y especialmente porque no se corresponde con el lindero a la derecha entrando que se describe también reiteradamente, a la CALLE001, encontrándose entre ésta y lo que es casa propiamente dicha esa nave o cochera que supone la porción reivindicada.

Llegados a este punto, conviene resaltar que cuando se otorga la escritura de 30.7.1993 por la que doña Ana María y don Agapito a favor de don Victoriano (casado con doña Magdalena), aquellos dicen que su título viene por compraventa en documento privado suscrita como vendedoras por doña Bárbara y doña Belen fechado el 29.9.1979, presentado a liquidación el 9.10.1979, sin contar con inscripción a su favor. Según la nota de despacho del Registro de la Propiedad esa compraventa es la primera inscripción de la finca registral NUM002 (página 5 del documento n. 5 de la demanda), pues no estaba inmatriculada con anterioridad.

En la escritura de 6.6.2007 en la que Cajasur, adquirente por ejecución ordinaria, vende a doña Rosalia y don Fructuoso, cuando se indica que es titular registral de esta finca por decreto de adjudicación de 11.01.200, autos de procedimiento ejecutivo 450/1994 del Juzgado de Primera Instancia número Ocho de esta capital, se hace referencia (página 7) a que se incorpora a la misma certificado registral telemático de la finca, que no aparece en la copia aportada a los autos. Esta información catastral sí aparece en la escritura de préstamo hipotecario de igual fecha (páginas 37 y 38), con los datos de superficie de construcción que se han puesto de manifiesto aquí, no los de la inscripción registral. Lo que resulta relevante es que se indica (página 7) que la " finca se transmite como cuerpo cierto y las partes no tendrán acción entre si por aumento o disminución de la cabida expresada en la nota registral", lo que rectamente entendido a la vista la incorporación de esa referencia catastral, que se era consciente de la falta de concordancia con la realidad material de la descripción consignada y que tenía que ser coincidente con los asientos registrales.

La tasación realizada por VALMESA con fecha 7.12.2012 (documento n .10 de la demanda) a instancias de la Caja Rural para " determinar el valor del bien como asesoramiento en una adjudicación en subasta", se hace constar las discrepancias entre la descripción registral con la identificación física haciendo constar que el valor tasación queda condicionado a la correcta identificación física/registral del inmueble.

Consta otra realizada por TINSA con fecha 6.11.2019 solicitada por el aquí demandante también para garantía hipotecaria de préstamo, condicionando la valoración a "[l] a inscripción registral del exceso de cabida" que no tiene otro sentido que incluir en la descripción registral la total superficie, con la porción litigiosa, indicándose que la "[a] lguna de las superf. de los datos registrales no coincide con la comprobada", y versando aquélla sobre la totalidad de la finca con la referencia registral antes indicada, esto es, también incluyendo lo que denomina nave-almacén, y cuando era la Caja Rural la titular registral. Incluye fotografías de lo que es la nave-almacen, o cochera (páginas 36 y siguientes) , y plano (pagina 44). Indudablemente la demandada, o sus hijos, le dieron acceso también a la nave o cochera, y según relató don Victoriano, sabían que iba a valorar, aunque habla de que era por otra cosa.

Consta también otra tasación realizada por VALMESA con fecha 19.4.2007 a instancias de doña Rosalia, hija de la demandante, (n. 85 del listado del expediente electrónico) para " servir de garantía hipotecaria de préstamos" (recordemos la escritura de préstamo hipotecario de 6.6.2007, documento n. 7 de la demanda), en la que se incluye la totalidad de la finca como objeto valorado, lógicamente con esa finalidad, aunque la citada escritura de préstamo hipotecario vuelva a insistir en la descripción registral, como no podía ser de otra forma, en la que se incluyen fotografías de la cochera nave (paginas 12 a 14) y también un plano de la total finca tal como aparece en el Castastro, los 781 metros cuadrados (página 19). Esto es, cuando se trata de valorar el inmueble que se va a ofrecer como garantía del préstamo concertado para la adquisición de la registral NUM003, la hija de la demandada muestra todo el contenido de la parcela catastral, no solo la vivienda que aparece descrita en cuanto a su superficie y descripción en los asientos registrales.

También se ha de hacer constar aquí que en la diligencia de posesión se hace un reportaje fotográfico de aquello de lo que se da posesión con fecha 3.10.2019 a la Caja Rural (recordemos en ejecución de sentencia estimatoria de desahucio) en la que se incluyen fotografías de lo que es esa cochera nave (paginas 11 a 14), sin que a ello sea óbice el que solo se descerrajara la puerta de entrada a la vivienda, no a la cochera nave, pues estaba comunicada lo que es casa con aquélla. Aquí se podría decir que no asistió la demandada, ni ninguno de sus hijos, pero, como aquella reconoció en juicio, la fecha la conocían con la suficiente antelación, al igual que, aun de forma contradictoria, lo reconoció don Victoriano, su hijo, que precisamente acudió a su entonces amigo, Don Maximino (hermano del demandante), para retirar de la nave "unos hierros que había allí", mencionando unas puertas de hierro que dijo separaban la nave del patio, pero sin que aparezcan en los planos levantados, aunque dijo que era porque iban a tapiar las puertas entre la casa y la cochera nave, no siendo de recibo que no lo llegaron a hacer porque no sabían cuando iba a ir allí la comisión judicial, a la vista de lo declarado por su madre, incluso por su hermana, doña Rosalia.

Difícilmente se pueda explicar que, de no estar incluida la cochera nave en el inmueble desde el punto de vista jurídico, esto es como parte de aquél (al margen de la descripción registral), y con conocimiento de esa toma de posesión que iba a realizarse el 3.10.2019, no tuviesen aquello separado, pues de lo que allí había, tal y como resulta de las fotografías aportadas, y lo declarado por el cerrajero, el contratista que fue a dar presupuesto, el pintor para pintar después de la obra y el propio don Maximino, antes citado. Todo daba situación de abandono, simples trastos, por lo que no se considera extraño que no se retirasen con anterioridad, como tampoco lo que quedó en la propia casa y que reflejan también las fotografías.

La alegación que ha hecho en este procedimiento la parte demandada de que esa cochera nave corresponde a un resto de solar que era de sus ascendientes no aparece acreditada en forma alguna, siendo ésta la única referencia que se hace a su título de adquisición. Pero, hemos de prescindir de ello pues aquí hemos de remitirnos a la prueba realizada para acreditar la extensión del derecho de propiedad de la parte demandante, una vez que no es negada la posesión de la porción litigiosa por la parte demandada

Como conclusión de todo lo anterior hemos de concluir que aunque la indicación de superficie, incluso descripción de lo construido, no incluya la porción dedicada a cochera nave, se ha de considerar que se dan los requisitos para entender que se han acreditado los presupuestos de la pretensión contenida en la demanda, ya que:

.-la linde derecha con la CALLE001, que permanece inalterable en el asiento registral, solo es compatible con la versión de la parte demandante.

.-la demandante, actual poseedora, y sus hijos, don Fructuoso y doña Rosalia, se han quedado en la mera negación de todo, incluso lo debidamente documentado, y que consta acreditado sobre la inclusión de esa porción litigiosa en lo ofrecido en garantía, objeto de tasación, incluso transmitido, a la vista de lo que resulta de la inclusión de la certificación catastral que incluía también la porción litigiosa en la compraventa y préstamo con garantía hipotecaria de 6.6.2007,

.-la renuncia incluida en la escritura de compraventa de 6.6.2007 citada (solo explicable por la conciencia de falta de coincidencia entre la realidad registral y la extraregistral, como le ocurrió al demandante, página 16 escritura de 21.1.2020),

.-las tasaciones realizadas, una a instancias de la hija, otras con perito a los que dejaron acceder y no restringieron su labor a lo que es casa y patio de la misma,

.-la retirada de enseres de la cochera nave (objetos de hierro, puertas incluidas) por parte del hijo antes del 3.10.2019.

.-la falta de separación y situación de abandono, previa retirada de lo que les interesó, de lo que había no ya solo en la casa, sino también en la cochera nave, conociendo perfectamente, no ya solo los hijos, sino también la demandada la fecha de la toma de posesión a través de la comisión judicial de la entidad arrendadora y propietaria.

QUINTO.- Estimado el recurso, no cabe imposición de las costas de esta instancia con devolución del depósito ( artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y D. Adicional 15 de la Ley Orgánica del Poder Judicial).

Las de primera instancia han de ser impuestas a la parte demandada al estimarse la demanda conforme al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOS los preceptos mencionados y los demás de general y pertinente aplicación.