Se constituyó por la parte apelante un depósito de 50 euros conforme a lo dispuesto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Se remitieron las actuaciones a esta Audiencia Provincial con oficio de fecha 11 de mayo de 2023, previo emplazamiento de las partes para que se personasen ante este tribunal.
PRIMERO.- Fundamentación de la sentencia apelada .- Se aceptan y comparten los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos como parte integrante de la presente en aras a inútiles repeticiones.
SEGUNDO.- Objeto del litigio .- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:
1.º) No se cuestiona que doña Ascension es propietaria del local sito en el bajo de la casa señalada con el número NUM000 de la AVENIDA000 de la población de Carballo (A Coruña).
Doña Benita es psicóloga, desarrollando su profesión en la citada localidad. Por su parte, doña Purificacion (hija de la propietaria doña Ascension) es logopeda y también ejerce en Carballo.
En el año 2017 doña Benita y doña Purificacion decidieron abrir una clínica multidisciplinar, en la que ellas prestarían servicios de psicología y logopedia, pero también actividades de psicopedagogía, psiquiatría, pediatría y otras relacionadas.
2.º) El 1 de mayo de 2017 se documentaron dos contratos de arrendamiento sobre el local de AVENIDA000, para uso distinto a vivienda:
(a) Uno concertado entre doña Ascension como arrendadora y doña Benita como arrendataria, por el plazo de 10 años y la renta mensual de 100 euros. En lo que aquí afecta, se establecieron las siguientes estipulaciones:
Quinta.- El local arrendado será destinado a "GABINETE DE PSICOLOGÍA". La arrendataria no podrá variar el destino pactado sin autorización expresa y por escrito de la arrendadora.
Sexta.- Queda expresamente prohibido a la arrendataria la cesión a un tercero del contrato de arrendamiento así como la celebración de contratos de subarriendo total o parcial del local que se le cede, no siendo de aplicación en esta materia lo previsto en el artículo 32 e (sic) la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos .
(b) Otro suscrito entre la citada doña Ascension, como arrendadora, y su hija doña Purificacion como arrendataria, con el mismo plazo, renta y estipulaciones, con la única variación de que en la quinta se hace referencia a «Gabinete de Logopedia».
En ambos casos se suscribieron posteriormente sendos escritos de rectificación, por un error en la redacción de los contratos en cuanto a la superficie del local, que carece de trascendencia en esta litis.
3.º) Tras la correspondiente reforma de las instalaciones se abrió la clínica, que gira en el tráfico con el nombre de "Sinergia-Centro de Innovación Terapéutica". La cartelería exterior del local anunció la prestación de servicios psicología, psicopedagogía, pediatría, psiquiatría, logopedia y formación para niños, adultos y profesionales. Para desarrollar dichos servicios, además de la actividad profesional propia de doña Benita y doña Ascension, contrataron a terceros laboralmente, o concertaron colaboraciones mercantiles, ostentando las arrendatarias la dirección exclusiva y excluyente de la clínica.
4.º) Surgieron discrepancias entre las socias, que desembocaron en litigios judiciales, habiendo cesado doña Purificacion sus actividades en el local, y marchándose a otro.
5.º) El 16 de julio de 2020 doña Ascension dedujo demanda en procedimiento ordinario por razón de la materia contra doña Benita, ejercitando una acción de resolución del contrato arrendaticio concertado el 1 de mayo de 2017. Argumentaba que el local tenía que destinarse a "gabinete de psicología", siendo la arrendataria psicóloga, pero se desarrollan, además, servicios de psiquiatría, logopedia y psicopedagogía, por lo que se había infringido el deber de limitarse a un gabinete de psicología. Por otra parte, estas actividades las desarrollan terceras personas, de lo que se deduce que cedió o subarrendó el local a terceros. Añadía que se otorgó un contrato arrendaticio similar con doña Purificacion, para "gabinete de logopedia", pero ya no está allí. Invocando el artículo 1124 del Código Civil, terminó suplicando se dictase sentencia declarando la resolución del contrato, condenando a la demandada al desalojo del local, con costas.
6.º) Doña Benita se opuso a la demanda exponiendo el proyecto que quería desarrollar conjuntamente con doña Purificacion para aprovechar las recíprocas actividades, de ahí el nombre de "sinergia", que doña Ascension le arrendó a cada una la totalidad del local en sendos contratos (no la mitad a cada arrendataria). El local se destina al fin para el que se arrendó, pues desde el primer momento se prestaron servicios de psicopedagogía, psiquiatría y pediatría, siendo servicios complementarios al de clínica de psicología y logopedia. Estas prestaciones se llevan a cabo por medio de empleados laborales de las arrendatarias, así como de colaboradores mercantiles bajo su gestión, no habiéndose efectuado ningún subarriendo. Alegó vulneración de la doctrina de los actos propios y terminó suplicando la desestimación de la demanda.
7.º) Tras la correspondiente tramitación se dictó sentencia en la que se establece:
(a) Tanto Purificacion, como la demandada Benita, alquilaron el referido local, con el propósito de desarrollar sus respectivas profesiones (logopedia y psicología), mediante un
proyecto conjunto de colaboración.
(b) Se presentó y publicitó con "la idea de ofrecer un servicio sanitario, social y educativo de calidad", que incluía servicios de "psicología, psicopedagogía, pediatría, psiquiatría, logopedia y formación para niños, adultos y profesionales en Carballo".
(c) En el exterior de local, «desde que fue abierto, puede observarse que se ofertan diversos servicios, no sólo los de logopedia y psicología», y «había otros profesionales del sector (pediatría, psiquiatría, psicopedagogía), en unos casos como empleados, y en otros como colaboradores en régimen trabajadores autónomos».
Por lo que concluye que no hubo cambio de destino, al ser actividades complementarias bajo su dependencia. Tampoco cesión o subarriendo, meros colaboradores.
Desestimando la demanda, con costas a la demandante. Contra dichos pronunciamientos se interpone por la arrendadora doña Ascension recurso de apelación ante esta Audiencia Provincial.
TERCERO.- El arrendamiento .- En el primer motivo del recurso de apelación se menciona que «debe enfatizarse» que sobre el mismo local se concertaron dos contratos de arrendamiento distintos: Uno con doña Benita con destino a gabinete de psicología, y otro con doña Purificacion con destino a gabinete de logopedia. Se expone que la razón de formalizar dos contratos estriba en que las arrendatarias nunca tuvieron la intención de constituir una sociedad, sino «establecer un espacio coworking en el que cada una desarrollaría sus respectivas actividades profesionales», explayándose sobre el deterioro de las relaciones personales entre las arrendatarias y que no nunca constituyeron una sociedad.
El planteamiento jurídico no puede compartirse.
1.º) Por el arrendamiento de cosas, una de las partes -arrendadora- se obliga a dar a la otra -arrendataria- el goce o uso de una cosa por un tiempo determinado y precio cierto ( artículo 1543 del Código Civil). No es posible concertar dos contratos distintos de arrendamiento, con dos arrendatarios diferenciados, sobre la misma cosa y al mismo tiempo. No pueden coexistir dos facultades de uso exclusivo y excluyente sobre el mismo inmueble, porque uno impediría el otro.
2.º) Es evidente que la forma en que se documentó el arrendamiento del local incurre en un error de concepto. No existen dos arrendamientos sobre el mismo local, sino un único contrato de arrendamiento con dos arrendatarias. Como se dijo, el arrendamiento concede al arrendatario el derecho al uso en exclusiva del objeto arrendado, por lo que no pueden darse dos arrendamientos distintos sobre el mismo objeto y al mismo tiempo. Se confeccionaron dos documentos, cuando en realidad es un único contrato arrendaticio con dos arrendatarias. Y esa era la intención al arrendar. Como reconoció la arrendadora doña Ascension al ser interrogada, arrendó a ambas (doña Benita y doña Purificacion) todo el local para que lo compartiesen, entre ellas se lo repartirían. Es decir, un solo contrato de arrendamiento con dos arrendatarias.
3.º) Se confunde el aspecto asociativo o societario en el desarrollo de la actividad profesional por parte de doña Benita y doña Purificacion con el arrendamiento del lugar donde se lleva a cabo. Una cosa son las relaciones entre doña Benita y doña Purificacion (asociación para el reparto de gastos, sociedad, "trabajo colaborativo", etcétera) y otra muy distinta la relación entre arrendadora y arrendatarias. Son dos negocios jurídicos perfectamente diferenciados. Impresiona que la confusión en la catalogación jurídica surge por la fuerte carga emocional presente en este caso, dado que la arrendadora está defendiendo a su hija, esta ha tenido diferencias con la otra arrendataria, y se ha querido traer el contenido de aquellos litigios a este. Basta la lectura del recurso para advertir que las referencias a los procedimientos entre doña Benita y doña Purificacion son constantes.
Por lo que expuso, doña Benita y doña Purificacion venían trabajando por separado en Carballo, desempeñando sus respectivas profesiones, y parece que con éxito. Pero ambas pretendían crear un espacio de "trabajo colaborativo", desarrollando su actividad en el mismo local o espacio físico, compartiendo gastos comunes genéricos (telefonía, energía eléctrica, agua, limpieza, al parecer alguna empleada que atendía a ambas, etcétera); pero cada una de las profesionales mantenía su independencia en cuanto a organización de agenda, clientela, cobros, gastos propios, contratación de personal colaborador, etcétera. Es decir, no había una puesta en común más allá de los gastos generales del local, a los que cotizaban por igual. En el resto eran independientes. Es una mera colaboración, pero no una puesta en común. Por eso se dice que no hay una sociedad: no se pone en común trabajo, dinero o industria con ánimo de partir de lo beneficios ( artículo 1665 del Código Civil). Se cotiza a unos servicios comunes, pero conservando la independencia, cada una desarrolla su trabajo, y nunca hubo ánimo de repartir beneficios. Esto en el aspecto profesional.
En el aspecto arrendaticio, son dos personas que arriendan al unísono el mismo local a la misma arrendadora. Aunque se documenta por separado, es un único contrato. Es decir, el enfoque jurídico correcto es considerar que estamos ante un único contrato arrendaticio urbano, aunque mal documentado, por el que dos personas arriendan ese local para destinarlo al desarrollo de sus ideas y competencias profesionales, sin perjuicio de que doña Benita y doña Purificacion conserven su independencia en el desarrollo de su trabajo, organización de agenda, facturación y cobro de sus servicios, independencia de clientes, y demás aspectos empresariales y profesionales.
Esta calificación jurídica vicia todo el planteamiento de la demanda. Se está solicitando la resolución del contrato arrendaticio frente a una arrendataria, pero no frente a la otra. No es posible. Si el arrendamiento es uno, o se resuelve todo el contrato o no se resuelve.
CUARTO.- La alteración del destino .- Dentro del mismo motivo, alterando en cierta forma el enfoque de la demanda, se incide en que en los "contratos" se pactaron dos destinos diferenciados: gabinete de psicología y gabinete de logopedia, en atención a las profesiones de cada una de las arrendatarias; que por eso se pactó una renta de 100 euros cada una «pero eso sí, sin perjuicio de que, para el caso de que si cualquiera de ellas decidiera ampliar dichos servicios, dicha renta se incrementaría», de ahí la exigencia de autorización por escrito para el cambio de destino; que nunca se fijó en los servicios que se prestaban; que se enteró cuando su hija se fue del local; que contrató a otra logopeda cuando era un servicio en exclusiva de doña Purificacion.
El motivo no puede ser estimado.
1.º) Dado el régimen legal aplicable a los arrendamientos urbanos para uso distinto a vivienda ( artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), y teniendo en consideración que el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no remite a las causas de resolución previstas en el artículo 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (donde se contiene la referencia al artículo 1124 del Código Civil), debe acudirse a lo normado en el artículo 1556 del Código Civil («Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente»). Las arrendatarias están obligadas a cumplir lo pactado en el contrato [ pacta sunt servanda], como preceptúa el artículo 1091 del Código Civil. Y el incumplimiento del destino previsto en el contrato puede dar lugar a la resolución bien si se configuró como causa expresa de resolución, bien si se trata de un incumplimiento grave y que frustrando el fin económico del contrato.
2.º) La explicación que se quiere dar sobre que el destino a gabinete de psicología y de logopedia, de forma exclusiva y excluyente, y además desarrollado únicamente por las dos arrendatarias, como elemento esencial del contrato arrendaticio urbano, no puede asumirse. No puede compartirse que el objeto de la relación entre doña Benita y doña Purificacion fuese exclusivamente el establecimiento de un gabinete de psicología y, además, ejercida exclusivamente por doña Benita, y un gabinete de logopedia, que desempeñaría también en exclusiva doña Purificacion. Eso ya lo tenían. No se cuestiona que ambas venían desempeñando su profesión en Carballo, se supone que de forma exitosa.
La exposición sobre la pretensión que tenían ambas -coherente con sus comportamientos coetáneos y posteriores hasta que surgieron divergencias- sobre crear ese espacio de "trabajo colaborativo" -expresión que utiliza la propia apelante, en terminología sajona- no es simplemente utilizar las dos el mismo local y seguir manteniendo la independencia. No es mantenerse como estaban antes, pero compartiendo local. Se está haciendo referencia a una inversión importante en la reforma y adaptación del local, contratación de un número relevante de empleados y colaboradores. La idea de ambas arrendatarias era gerenciar un proyecto mucho más ambicioso: el desarrollo de otras actividades asociadas a su profesión, dando unos servicios integrales mucho más amplios. Consta que desde el principio se prestaron otros servicios, bien con personal contratado bien con colaboradores mercantiles. Y así se plasmó en el rótulo del establecimiento. Desde la apertura se publicita y se desarrolla mucha más actividad. El proyecto es mucho más ambicioso que compartir un espacio y seguir ejerciendo cada una su profesión.
3.º) Analizando la incorporación de ese proyecto al contrato arrendaticio, se observa:
(a) Es obvio que en el contrato no se establece que los servicios de psicología o logopedia deban prestarse en exclusiva por las arrendatarias. Nada impide que puedan contratar a otros psicólogos o logopedas, mientas no haya cesión del arriendo.
(b) Tampoco puede aceptarse que servicios de psicopedagogía, pedagogía escolar y aprendizaje sean una alteración del destino, en cuanto son servicios y talleres llevados a cabo por psicólogos, como parte de su profesión.
(c) La cuestión litigiosa queda, pues, reducida a la prestación de otros servicios ajenos a la Psicología (en este caso la medicina psiquiátrica y la medicina pediátrica) pueden considerarse o no alteración del destino pactado en el contrato, o si este tipo de servicios ya se encontraba dentro del destino pactado contractualmente. Y la respuesta debe ser positiva:
i.- Teniendo en cuenta los servicios que se prestan en el local, es obvio que el núcleo central son los relacionados con la psicología y la logopedia. El propio recurrente relaciona tres psicólogas, un psicólogo y dos logopedas. La colaboración de una psiquiatra infanto-juvenil es residual. Y se trata de un acto médico llevado a cabo en gabinete. Por lo que nunca podría hablarse de una alteración grave en el destino pactado. La parte intenta aferrarse a la dicción literal de un contrato que, como se ha visto, presente evidentes carencias para así forzar una resolución contractual (sin duda por la baja renta y los enfrentamientos entre las arrendatarias).
ii.- En el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola. La interpretación literal del contrato, que tiene preferencia sobre los demás criterios de interpretación, no excluye la interpretación dirigida a identificar la intención común de las partes ( artículo 1281 del Código Civil). Son claros los términos de un contrato cuando no dejan duda sobra la intención de los contratantes, pero eso significa que hay que comprobar la verdadera intención de los contratantes con todos los criterios de interpretación [ SSTS 720/2021, de 25 de octubre (Roj: STS 3870/2021, recurso 4089/2018); 507/2021, de 8 de julio (Roj: STS 2877/2021, recurso 320/2019); 505/2019, de 1 de octubre (Roj: STS 3010/2019, recurso 3122/2016), entre otras].
Es evidente la defectuosa concepción y redacción del contrato arrendaticio en esos dos documentos, utilizando un modelo preestablecido, sin un mínimo estudio y detalle, que no refleja la verdadera voluntad de las partes. Si las arrendatarias querían llevar a cabo ese proyecto de prestación de servicios más amplio al que ya venían desarrollando, no se acomoda a ese deseo una limitación de actividad a la psicología y logopedia. Y menos con una interpretación restrictiva como se plantea (hasta el punto de querer que sea personalísima). La arrendadora, doña Ascension, vino a reconocer que les había fijada una renta baja para ayudarles en su proyecto empresarial, para que les fuera bien. Luego conocía que había un proyecto bastante más ambicioso y arriesgado económicamente que meramente trasladar las sedes de sus anteriores gabinetes a este espacio común y conjunto. El traslado de sede, en una población pequeña como Carballo, no conllevaría la pérdida de la clientela, no habría ningún riesgo en ello. Si había que ayudar porque había riesgo de que no fuera bien es porque la idea era otro tipo de negocio más ambicioso.
Aunque en la sentencia de primera instancia se acude a la doctrina de los actos propios, y la prohibición de ir contra ellos, no parece que deba acudirse a ella. Esos actos de doña Ascension deben considerarse como elementos de interpretación del contrato, como los actos coetáneos y posteriores de arrendadora y arrendatarias, que se configuran como un elemento de interpretación del contrato ( artículo 1282 del Código Civil). Está acreditado por la prueba practicada que, desde que se hizo la reforma, consta en la cartelería de fachada que se prestan servicios ajenos a la psicología y logopedia. En ningún momento se ocultó que había otras actividades, incluyendo pediatría y psiquiatría infanto-juvenil. La propia demandante, doña Ascension, reconoció en su interrogatorio la existencia de tales rótulos, a los que dijo no darles importancia porque eran una previsión para más adelante, que siempre pensó que esos servicios se prestarían en un futuro, cuando les fuera bien y se cambiara el contrato. La situación en que se encuentra, madre de una de las arrendatarias y deseando desalojar a la otra que le paga una rente exigua, le llevó a dar respuestas contradictorias. Desde el principio conocía que la finalidad del arrendamiento era, tras una costosa reforma, llevar a cabo la prestación de servicios múltiples relacionados con la psicología, la logopedia y otros más o menos afines. Sabía cuál era la finalidad, y la redacción del contrato no se acomoda a la voluntad de ambas partes en cuanto al destino del local, a las actividades que allí se realizarían.
4.º) La cláusula quinta no contiene la previsión de renegociar la renta si se quiere ampliar el destino del local, como se sostiene en el recurso. Basta su lectura para advertir que es la clásica cláusula de estilo.
La mención relativa a que se pactó una renta de cien euros con cada una pensando en que si el negocio iba bien se renegociaría para elevar la renta, es una cuestión se introdujo por doña Ascension en el acto del juicio, al ser interrogada. La renta y su cuantía no es objeto del debate, ni consta mención alguna en la demanda.
En el contrato no figura ningún tipo de previsión de incremento de renta en el futuro, salvada la actualización conforme al Índice de Precios al Consumo. Por lo que más parece un deseo de doña Ascension, y la expresión del temor de tener que seguir con esa renta.
Por otra parte, las referencias de doña Ascension corroboran que se otorgó un único contrato, aunque se documentó en dos. La renta es igual en ambos escritos. Si son dos contratos diferenciados, pondría renta baja en el de su hija, pero no en el de doña Benita. Es siempre una unidad de acción, un único negocio, un único proyecto (sale bien todo o sale mal todo), y un único contrato de arrendamiento.
5.º) Dejando al margen que el contrato no contiene la prohibición de que puedan prestarse servicios de logopedia por parte de terceras personas, siempre bajo dependencia o vinculación jerárquica con las arrendatarias, la posible colisión entre la actividad de doña Purificacion, si la desarrollase en el local, y la contratación por parte doña Benita de logopedas, sería una cuestión interna entre las arrendatarias, que no trasciende a la arrendadora, y menos constituye una causa de resolución.
QUINTO.- El subarriendo .- En último término se reitera que doña Benita procedió a subarrendar o ceder el local, porque se reconoció que terceras personas prestaban allí sus servicios y cobran sus honorarios.
El motivo no puede ser estimado, no ajustándose lo afirmado al resultado de la prueba practicada.
1.º) El subarriendo es la cesión total o parcial del objeto arrendado a un tercero, a cambio de un precio. La cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el artículo 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez. La falta de precio descarta el subarriendo, sería una cesión gratuita. La introducción en el local arrendado de un tercero extraño a la relación arrendaticia, con posesión exclusiva y excluyente, total o parcial, que actúe en nombre propio y de forma independiente, ejercitando por su cuenta una actividad mercantil o industrial, constituye una cesión del contrato, sea bajo la forma de traspaso o subarriendo. Pero el arrendatario puede demostrar que continúa al frente del negocio, aunque sea ayudado por terceras personas; que el tercero no aprovecha para sí y por sí el negocio instalado en el local arrendado; que el arrendatario no se ha desligado del local, y continúa ostentando la dirección del negocio; ya que la ocupación del tercero es legítima, como pudiera ser por una relación laboral, dependiente y con obligación de rendir cuentas. El mero desarrollo en el local de la actividad por parte de empleados o dependientes del arrendador no supone la cesión.
2.º) La prueba practicada contradice que se haya cedido el local a terceros para que desarrollen allí sus actividades para sí y de forma exclusiva. Se acreditó que doña Benita sigue siendo la gerente de la actividad, quien organiza y gestiona el gabinete; que parte del personal que allí trabaja lo hace bajo dependencia laboral, con el correspondiente contrato de trabajo, alta en Seguridad Social y retribución por nómina. Otras personas que allí prestan sus servicios profesionales lo hacen en régimen de colaboración mercantil, pero siempre bajo la gestión de la arrendataria. Así, la psicóloga doña Florencia testificó que ella acude en determinados días, atiende las citas que le tengan programadas, a final de mes factura a doña Benita en función del número de citas que atendió; por lo que se limita a prestar un servicio para doña Benita, sin que ostente la dirección de su actividad, no la organiza (salvado el acto profesional, lógicamente), no concierta las citas, ni cobra ella a las personas que atiende, ni paga gastos, ni renta alguna por el supuesto subarriendo. En conclusión, no existe ninguna cesión del local.
SEXTO.- Costas .- Por todo lo anterior, la sentencia apelada debe ser confirmada, lo que conlleva la preceptiva imposición de las costas devengadas por el recurso a la parte apelante ( artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), máxime cuando tanto la demanda como ahora el recurso rozan la temeridad.
SÉPTIMO.- Depósito del recurso .- Conforme a lo dispuesto en el ordinal noveno, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.
