Sentencia Civil Audiencia Provincial de A Coruña, Rec 167 de 26 de Abril de 2000

Fundamentos

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA         

A CORUÑA

Rollo: 167/99

Juzgado de Primera Instancia 9 de A Coruña

deliberación el día 25-4-00

N U M E R O

Ilmos. Sres. Magistrados:

ANTONIO RUBIN MARTÍN

Mª JOSEFA RUIZ TOVAR

Mª. ANGELES PEREZ VEGA

S E N T E N C I A

En A CORUÑA, a veintiséis de abril de dos mil.

En el recurso de apelación civil número 167/99, interpuesto contra la sentencia dictada por  el Juzgado de Primera Instancia  9 de A Coruña, en Juicio cognición n° 169/98, sobre indemnización por denuncia unilateral del contrato de arrendamiento, siendo la  cuantía  del procedimiento 2.280.000 Ptas., seguido entre partes: Como Apelante-Demandada CEN., S.L. representada por la Procuradora  Sra. Gandoy Fernándéz,  como Apelado-Demandante ALMACENES G.B.L.G, S.L. representado   por el  Procurador Sr. Guimaraens Martínez.- Siendo Ponente la Ilma. Sra. DOÑA ANGELES PÉREZ VEGA.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia 9 de A Coruña, con fecha 3-2-99, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:" Que  estimando íntegramente la demanda deducida por "ALMACENES G.B.L.G S.L.", representada en autos por el procurador don José Martín Guimaraens Martínez, contra "CEN. S.L.", condeno a la expresada demandada a que abone a la actora la suma de dos millones doscientas ochenta mil pesetas (2.280.000 Ptas), con aplicación de lo dispuesto en el artículo 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Impongo a la parte demandada las costas causadas en esta instancia."

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por Cen., S.L. que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, previo emplazamiento a las partes y evacuados los traslados conferidos para instrucción, se señaló para deliberar el día 25-4-00, fecha en la que tuvo lugar.

TERCERO.-   En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

FUNDAMENTOS JURIDICOS

PRIMERO.- Como antecedentes más relevantes en orden a la solución de las cuestiones planteadas en el presente recurso de apelación conviene reseñar, en principio, los siguientes: 1°) las mercantiles "Almacenes G.B.L.G" y "Cen.", concertaron el 11 de agosto de 1994 arrendamiento del piso 1° I, del n° 2 de la C) Comandante Barja de esta ciudad, contrato que a todos los efectos comenzaría a regir el 1 de septiembre de 1994, con una duración pactada de cinco años y una renta mensual de 120.000 pts., el inmueble arrendado se destinaría, según lo estipulado en la cláusula 4ª del citado contrato a "oficinas y despacho"; 2°) con fecha 19 de enero de 1998 la apelante remitió un telegrama al arrendador en el que le comunicaba 1ª denuncia unilateral del contrato, indicando como causa de justificación para la adopción de esta medida, las reiteradas protestas de los vecinos del inmueble respecto de los ruidos y eventuales molestias que les causa la actividad desarrollada por la demandada, que presenta un contrato de lesing de fecha 7 de noviembre de 1997 correspondiente a una máquina laminadora y trae a declarar como testigo al ocupante del piso segundo derecha quien manifiesta que "sí se ha quejado en alguna ocasión", ignorando si los demás vecinos también lo hicieron; 3°) la arrendataria dejó libre el local arrendado el día 19 de enero de 1998, en perfecto estado, recibiendo las llaves la propiedad y colocando el cartel de "se alquila este local", alquiler que no ha tenido lugar, por lo que a este procedimiento interesa, a pesar de las gestiones realizadas por la arrendataria de presentar un posible inquilino que ocupara el local no llegaron a un acuerdo, como declara el Sr. González Botas al absolver la posición sexta del pliego de condiciones.

      SEGUNDO.- Establecidos tales antecedentes, ha de entrarse en el examen de la cuestión propiamente litigiosa cual es la aplicación estricta del art. 56 de la LAU de 24 de diciembre de 1964, así como de la jurisprudencia del Tribunal Supremo dictada en interpretación y aplicación del mismo.

      Dicho precepto establece que, durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, (en este supuesto el arrendatario ha incumplido con esta obligación, pues ha comunicado su decisión de resolver el contrato el día 19 de enero) e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponde al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir. Pretensión de la actora acogida por la sentencia que ahora se impugna.

 La razón de ser del mencionado precepto, según señaló la STS de 3 julio 1990, está en el principio que recoge el art. 1256 del CC, en el sentido de que para que el contrato de arrendamiento no quede en su validez y cumplimiento al arbitrio de una de las partes, en este caso el arrendatario que desaloje el inmueble espontáneamente, se le impone la obligación de pagar las rentas hasta que termine el plazo pactado. Habiendo establecido, por su parte, la STS 30 noviembre 1992 que, aun cuando es cierto que rige para el contrato de arrendamiento el principio de autonomía de la voluntad, que recoge el art. 1255 del CC, ello no autoriza a mantener que la obligación de pago de la renta por el arrendatario, que impone el mencionado art. 56, tenga carácter dispositivo, sino que tiene carácter imperativo, en el supuesto de desalojo del local antes de la terminación del plazo estipulado, la notificación de su propósito al arrendador y la indemnización de la parte de la renta que quedare por cumplir, normativa que es de cumplimiento coactivo por la razón ya aducida de que el cumplimiento del contrato no pueda quedar al arbitrio de uno de los contrantes (art. 1256 del CC), (STS 28 febrero 1995). Doctrina que ha sido ratificada por la posterior de 25 enero 1996, la cual señaló que en materia arrendaticia el abandono del contrato por la exclusiva decisión de la parte arrendataria ocasiona, aparte de conculcar el art. 1256 del CC, que se acceda voluntariamente a la sanción económica "ex lege" contemplada en el art. 56. El pago de las rentas convenidas conforma obligación del arrendatario (art. 1555.1° del CC) y no tiene carácter dispositivo, y el impago de las rentas correspondientes opera frustrando las legítimas expectativas contractuales de la parte arrendadora.

      Si bien la ley es clara en su formulación y el arrendador no ha procedido a formalizar un nuevo contrato de arrendamiento de la finca litigiosa, por lo que no es de aplicación la doctrina del enriquecimiento injusto. No lo es menos, que el art. 1103 del CC permite a los Tribunales moderar la responsabilidad y, por ende, la indemnización, entrando en juego el art. 1103 citado, como dispone la STS de 20 de junio de 1989, es uno de los casos en que, de acuerdo con lo previsto en el art. 3.2 del propio Código, resulta posible que las resoluciones de los Tribunales descansen en la equidad, pues esa posibilidad de moderar que recoge y sanciona el art. 1103 se basa y fundamenta en la aplicación de la equidad, cuyo espíritu preside y justifica el precepto aunque en él no se mencione ni incluya el término "equidad", como el legislador hace en cambio en otros artículos análogos o en este sentido equiparables (así, por ejemplo, arts. 1154 o 1690 CC), por ello, es equitativo y razonable, establecer en favor de los arrendadores una indemnización, pero Limitada en cuanto a la cuantía.

      De hecho, la nueva Ley de 1995, en el artículo 11, modifica la regulación sustancialmente, fijando la indemnización únicamente en una mensualidad de renta por cada año que resta por cumplir, y ello sólo para los alquileres de viviendas y en caso de expreso pacto al respecto.

TERCERO.- Debe concluirse que la indemnización prevista en el art. 56 de la LAU de 1964 estaba contemplando contratos con régimen de prórroga forzosa, de plazos por tanto usualmente breves, y cuando se suprime la prórroga forzosa en 1985 y se pactan normalmente plazos contractuales más largos, la aplicación de la indemnización del art. 56 conduce a resultados injustos, lo que ha llevado a algunas Audiencias a aplicar los arts. 7 del CC y 9 de la LAU de 1994, sobre abuso de derecho, a fin de moderar dicha indemnización adecuándola a las circunstancias del caso. Y es que los arrendatarios para el desarrollo de su actividad comercial precisan, en un espacio de tiempo tan prolongado, adquirir nuevas máquinas adaptadas a las nuevas tecnologías o simplemente, en otros casos, trasladarse de local pues el arrendado no cumple con sus actuales espectativas.

      Por lo que resulta adecuado moderar la indemnización a la suma de 1.140.000 Pts., incluidas rentas debidas, que se estima suficiente para compensar los perjuicios producidos por el desestimiento unilateral del contrato de arrendamiento que aquí nos ocupa.

CUARTO.- Por todo lo expuesto y con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto procede la revocación de la misma, todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

FALLAMOS

      Que con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de la Instancia n° 9 de A Coruña, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la misma, y en su lugar dictamos otra por la que condenamos a CEN. S.L. a que abone a "Almacenes G.B.L.G" la cantidad de 1.140.000 pts., con aplicación de lo dispuesto en el art. 921 de la LEC, todo ello sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas causadas en ambas instancias.

 Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.