Sentencia Civil Audiencia Provincial de A Coruña, Rec 5312/96 de 21 de Abril de 1998

Fundamentos

J.I_INST.CORUÑA SEIS.

No ROLLO: 33l2/96.

VTA: 14_4_98.

FECHA DE REPARTO: 12_12_96.

06,7579

S E N T E N C 1 A

AUDIENCIA PROVINCIAL Secci6n Cuarta Iltmos. Srs. magistrados: D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG, Pte. D. CARLOS FUENTES CANDELAS. D. CARMEN NUÑEZ FIAÑO.

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En la ciudad de La Coruña, a VEINTIUNO DE ABRIL DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO.

Vistos por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial, integrada por los señores que al margen se relacionan, los presentes autos de juicio de MENOR CUANTIA Nª 3ll/94, substanciados en el J.IªINST.COPUÑA SEIS, y que ante la Audiencia Provincial pendían en grado de apelaci6n, seguidos entre partes de una como DEMANDANTES Y APELADOS DON JOSE RAMON G Y DOÑA MARIA JOSE B, representado por el Procurador Sr. González González y con la direcci6n del Letrado Sr. Pérez Ramos; y de otra como DEMANDADO Y APELANTE DON ANTONIO N, representado por el Procurador Sr. Guimaraens Martínez y con la dirección del Letrado Sr. Fernández Montells y el DEMANDADO APELANTE DON JOSE R, representado por el Procurador Sr.Villar Pispleiro y los demandados declarados en situación procesal de rebeldía doñia Pilar M y doña Rosa   Ma I; versando los autos sobre NULIDAD DE CONTRATO Y OTROS EXTREMOS.

ANTECEDENTES DE HECHO

lª._ Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en las resoluciones apeladas de fecha 31_7_96 y auto de fecha 28_10_96, dictadas por el J.l~INST_CORUÑA SEIS. LA PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA LITERALMENTE DICE: ''FALLO: No dando lugar a la excepción opuesta, entrando a resolver el fondo de la litia, debo estimar y estimo en parte la demanda planteada por la Procuradora Sra. González González en representación de don José Ramón G y doña María José B. que actuaron por sí y en beneficio de la sociedad legal de gananciales que constituyen, contra don Antonio N, representado por el Procurador Sr. Guimaraens Martínez, doña Pilar M en situación procesal de rebeldía, don José R representado por la Procuradora Sra. V y doña Rosa María I en situación procesal de rebeldía declarando la nulidad del contrato de arrendamiento concertado en fecha 1 de diciembre de 1.992 entre don Antonio N y doña Rosa María I, relativo al local sito en el bajo de la casa nQ 22 de la calle Cordonería de esta ciudad, por haberse prescindido de la necesaria autorización de los demandantes, condenando a los demandados a abstenerse a realizar cualquier tipo de actos que impidan o menoscaben el normal ejercicio de los derechos que asisten a los demandantes sobre dicho inmueble, absolviéndolos del resto de las pretensiones ejercitadas, con expresa imposición de costas a los demandados.''

Por auto de fecha 18_9~1996 se aclara el fallo de _a sentencia que literalmente dice: ''DIJO: Que se aclara la sentencia en el sentido únicamente de suplir la omisi6n del fallo que la nulidad del contrato lleva implícito su desalojo por los demandados.__

LA PARTE DISPOSITIVA DEL AUTO LITERALMENTE DICE: "DISPONGO: No ha lugar al recurso de reposici6n planteado. manteniéndose el auto aclaratorio en su integridad."

IIª_ Contra la referida resolución por DON ANTONIO N Y DON JOSE R, se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial, que le fue admitido, y previos los correspondientes emplazamientos practicados a las partes, se elevaran los autos a dicho Tribunal, habiendo comparecido AMBAS PARTES LITIGANTES, y substanciado el recurso tuvo lugar la vista el día 14_4_98. en cuyo acto Los Letrados Sres. Pérez Ramos, Ardavin García, en sustituci5n de su compañera Sr. Fernández Montells, y Pérez Cepeda, INFORMARON lo que estimaron procedente en apoyo de sus pretensiones. Habiéndose hecho saber a las partes la  accidental intervención del Magistrado Suplente Don CARMEN UNEZ FIAÑO, completando Sala y a efectos de recusación, y como no se hubiese hecho uso del trámite se suspendió la votación de la sentencia por término de tres días a efectos revenidos en la Ley, alzándose dicha suspensión por providencia de fecha 20_4_98, y pasando los autos a Ponencia l día siguiente.

IIIG_ Que en la substanciación del recurso se han observado las prescripciones legales; excepto en cuanto a la echa de señalamiento del día para la vista del recurso, dado el mucho trabajo que pesa sobre esta Sección..

IVª_ Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado DON JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Se aceptan los de la sentencia apelada, excepto el cuarto.

PRIMERO: El objeto del presente litigio sometido, de nuevo, a consideración judicial en esta alzada, como consecuencia del recurso de apelación interpuesto, radica en la acción que es ejercitada por los actores José Ramón G y D& maría José B, directamente encaminada a la obtención de un pronunciamiento judicial, que declare la nulidad del contrato de arrendamiento, de fecha 1 de diciembre de 1992, suscrito entre D. Antonio N y Dª Rosa M sobre el local bajo, sito en la calle C de la ciudad de A Coruña, siendo también interpelados los cónyuges de dichos demandados. Igualmente se instaba la condena de éstos reponer el precitado local al ser y estado anterior, emoliendo lo indebidamente construido, y de forma acumulada e ejercitaba una acción de indemnización de daños y perjuicios, cifrados en el 40% del importe de dichas obras, , en su defecto, al abono de la suma que legalmente se termine en el periodo probatorio o en ejecución de sentencia. Estimada parcialmente la demanda, en cuanto al edimento de nulidad del referido contrato, y desestimada en os dos restantes con imposición de costas a los demandados, o sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº de A Coruña, contra dicho pronunciamiento judicial se interpuso, por parte de éstos, el recurso de apelación cuya escisión nos incumbe, por lo que han alcanzado la condición le firmes los pedimentos de la demanda desestimados por la ientada resolución judicial. La impugnación queda, pues, circunscrita a la solicitud de revocación de la invocada sentencia en lo referente a la declaración de nulidad del contrato de litis y a la imposición de las costas procesales.

3  SEGÚNDO: A los efectos resolutorios de la cuestión debatida es necesario partir de las siguientes consideraciones fácticas, en función de las cuales ha de resolverse la presente litis:

A) Los actores junto con los dewnidados Antonio N y Da Pilar M son dueños, pro indiviso y por partes iguales, de un edificio, sito en la calle Cde la ciudad de A Coruña, compuesto de planta baja, tres pisos altos y otro abuhardillado con dos desvanes, y además patio o salido anexo. El referido inmueble lo adquirieron, en virtud de escritura pública de 2 de marzo de 1988, autorizada por el Notario de esta ciudad sr. Sanz valdés, no 590 de su protocolo ( f 10 y ss ).

B) Por documento privado, de 1 de diciembre de 1992, por el demandado Antonio N se arrienda el bajo del meditado ¡mueble a Rosa María i ( f 37 y ss ), sometido, entre otras, a las siguientes condiciones convencionales: plazo de duración del contrato 15 años, que finaliza el 1 de diciembre del año 2007 ( cláusula 1ª ), renta mensual de 30.000 ptas., con revisi6n anual conforme al IPC ( estipulaci6n 3* y 10ª ), destino pactado a local de negocio, sin precisarse destino concreto ( condición 4ª ), autorización a la arrendataria para la ejecución de obras que estime necesarias para la adaptación del local al uso para el que se destina. que quedarán en beneficio de la propiedad ( cláusula 5& ), y posibilidad de rescindir el contrato notificando al propietario con un mes de anticipación ( estipulación 11ª

c) En la planta baja del inmueble de litis y hasta el año 1991 por el actor y el Sr N se venía explotando un negocio de pastelería, que cerraron dicho año, tramitándose a consecuencia de ello una denuncia penal, formulaba por el demandante contra el referido demandado, por sustracción del material y maquinaria existente en la misma, diligencias previas nº 315191 del Juzgado de Instrucción nº 6 de A Coruña ( f 300 y SS ). Así las cosas, como el Sr. Navarro reconoció expresamente, en su confesión judicial, posición 4ª, desde el año 1991 existía entre los referidos litigantes una fuerte enemistad ( f 733 ).

D) Sobre las 17.30 horas del día 4 de marzo de 1993, desconocedor el actor del contrato de arriendo sobre el bajo del inmueble de litis, al darse cuenta que en el mismo se estaban efectuando obras sin su consentimiento intentó paralizar las mismas, enfrentándose con los obreros que trabajan en ellas, y formulando, a continuación, sendas denuncias penales, tramitadas en esta ocasión con el número de diligencias previas 969/93 del Juzgado de Instrucción nº3 de A Coruña ( f 205 y ss ) , y diligencias indeterminadas 59/93 del Juzgado de Instrucción nº2 de esta población ( f 286 y ss ) , las cuales fueron archivadas por considerarse que los hechos, objeto de las mismas, carecían de relevancia penal.

4  TERCERO: Con tal base fáctica la sentencia de instancia ha de ser ratificada en cuanto declara la nulidad del referido contrato de arrendamiento.

En primer término, se alega por los recurrentes que existió un consentimiento tácito por parte del actor, en cuanto consintió la ejecución de las obras de litis a su vista, ciencia y paciencia, cono lo demuestra que no formúlase demanda hasta el 6 de mayo de 1994 ( ver cajetín Juzgado Decano, f 1 ), argumento totalmente inamovible, dado que el actor manifestó expresamente su oposición a las referidas obras y ocupación del local de litis, personándose en el mismo, intentando su paralización, y formulando, acto seguido, denuncia penal.

Es más las diligencias previas seguidas por tales hechos finalizaron por auto de archivo de 17 de febrero de 1994, _'visto_ del fiscal el 25 de febrero siguiente f 268 y 269 ), momento en que quedaba expedita la vía civil artº 114 de la LECR ) , presentándose la demanda dos mes y pico después; por lo tanto si, pese a constar la oposición expresa por parte del actor, los demandados continuaron la ejecución de las obras de litis, lo hicieron bajo su particular criterio y riesgo.

Difícilmente en situación como la descrita puede hablarse de un consentimiento tácito,. salvo que se pretendía ignorar la realidad de lo sucedido y su significación jurídica más elemental. El argumento impugnativo expuesto no resiste, pues, la más mínima crítica racional, por lo que ha de ser rechazado de plano por su manifiesta falta de consistencia.

En segundo término, se pretende defender la eficacia jurídica del contrato de arrendamiento suscrito. Antes de adentrarnos en la solución de tal cuestión, es necesario efectuar una serie de consideraciones fácticas, cuales son que el contrato de arriendo no aparece firmado por el actor, sino por el Sr. N ( f 40 ), que en el mismo se hace constar que éste es copropietario del local, y que los arrendatarios eran conocedores de tal circunstancia como lo reconocieron judicialmente ( ver declaraciones de Rosa I y José R en las diligencias previas 969/93, f 232 y 240 respectivamente ).

Por otra parte, aunque realmente no ha sido tal cuestión la rato decidiendo de la sentencia impugnada, la realidad de tal contrato es más que dudosa, y, por ende, la buena te contractual de los aparentes arrendatarios, dadas las relaciones de enemistad entre el actor y el Sr. N la fecha del arriendo, y las relaciones, por el contrario, de dependencia laboral entre arrendador y arrendatarios, al ser éstos empleados de aquél, como lo reconoce José R, en su confesión judicial, posición 4a, f 272, cuando indica que, al concertarse el contrato, trabajaba para Antonio N, e igualmente la codemandada, que aparece arrendando a su nombre el local de litis, Rosa María Iglesias, admite que aún trabaja para el mismo ( posición 5ª, f 281 ), la cual aparece dada de alta en la Seguridad Social en la entidad Pastelería 0 FS.L ( f 356 ), de la que es administrador único el Sr. N ( certificación Registro Mercantil de Santiago, f 334 ).

Por otro lado, las condiciones contractuales pactadas distan de ser beneficiosas para la comunidad: un contrato de arriendo por quince años, con una renta de tan sólo 30.000 ptas., en una zona comercial media alta, inferior a la del mercado, según la pericial practicada, f 323 y ss, pues la misma no debía ser inferior a 80.000 ptas, con la posibilidad, además, por parte de los arrendatarios de rescindir unilateralmente el contrato con preaviso de un mes.

A más abundamiento, el propio testigo de la parte demandada Eduardo S ( f 459 ), al contestar a la pregunta 2ª d, indica que Rosa mª y José Rle manifestaron, personalmente, que dicho negocio era explotado conjuntamente por los mismos y por el Sr. N.

Por todo ello, es inadmisible que se alegue, por los ''arrendatarios codemandados, buena fe contractual para defender la vigencia del contrato, y sostener el perjuicio causado, cuando no deja de sorprender poderosamente, también, como los aparente arrendatarios, que realizaron tan importante obras de adecuación del local de litis, no son capaces de presentar facturas o articular testifical conforme a la cual diseñaron, dirigieron, contrataron y pagaron tales obras, de manera totalmente ajena e independiente del Sr. N, ni puede alegar buen fe quien le constaba la oposición del actor a la continuación de la e]ecución de las mismas, hasta el punto que declaran como denunciados en proceso penal abierto.

CUARTO: Por último, jurídicamente es insostenible la eficacia de un contrato de arriendo por quince años, suscrito tan sólo por un comunero, que no representa la mayoría de las cuotas sociales, con autorización de obras modificadoras de la configuración del local de litis, y compárense al respecto las fotografías obrantes en los folios 87 y SS, con las del folio 325, relativas, respectivamente, al estado anterior y posterior del bajo, objeto de este litigio, para apreciar tan relevante circunstancia.

En efecto, en primer lugar, los actos de administración requieren el acuerdo de la mayoría de los partícipes ( artº 398 CC , y, en este caso, tal mayoría no existía desde el punto y hora que el actor y el demandado Antonio Nson condueños, por partes iguales, del local de litis, por lo que las discrepancias entre ellos sobre la posibilidad de concertar tal contrato se deberían resolver de la forma consignada en el párrafo tercero del meritado precepto mediante resolución judicial.

6  En segundo lugar, dado que el Tribunal Supremo ha proclamado, por ejemplo en su sentencia de 28 de marzo de 1990, que si bien el arrendamiento es un acto de administración, ello quiebra cuando o bien por la naturaleza de la cosa, o bien por el largo tiempo en que se estipule en el contrato, en el caso examinado ocho años, puede constituir un derecho real a favor del arrendatario inservible en el Registro de la Propiedad ( artº 2, no 5 de la LH ) , _por lo que al rebasar los límites de la que es pura administración, obligado es reconocer no se hallaba facultada la demandada como condueña, aún representando la mayor suma de intereses, para dar en arriendo el piso común al exceder el plazo de arrendamiento de los seis años, sin la anuencia de todos los copartícipes.

Por último, la celebración de un contrato que autorice al arrendatario a realizar obras que modifiquen la estructura o configuración del local, constituyen acto de disposición, no de mera administración, que requiere el consentimiento unánime de los condueños ( STS 24_3_1960, 23_9 y 17_12_1964, 25_9_1968, 12_5_1972, 2_11_1978, 19_10_1993, 19_9_1997 entre Otras que naturalmente en el caso presente no existió.

Por todo lo expuesto, es obvio que la sentencia impugnada ha de ser ratificada procediendo la confirmación de su fallo, integrado con su auto aclaratorio.

QUINTO: En cuanto el otro de los motivos de impugnación concerniente a la imposición de las costas procesales de primera instancia, el mismo ha de ser acogido, toda vez que existió una estimación parcial de la demanda, puesto que fueron desestimados otros pedimentos de la misma, como los relativos a la abolición de las obras ejecutadas en el local de litis, pretensión totalmente absurda, y el concerniente a la indemnización de daños y perjuicios, cifrados en pedimento principal en el 40% de las obras efectuadas, sin razonamiento de clase alguna sobre su cualificación de tal forma, por consiguiente dada la estimación parcial de la demanda el criterio a imponer es del artº 523_11 LEC, puesto que, dados los meritados pedimentos, la resistencia a los mismos no debe reputarse temeraria.

SEXTO. Al acogerse parcialmente el recurso de apelación interpuesto no cabe hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales de la alzada ( artº 710 LEC

F A L L A M 0 S

Con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto, debemos confirmar y confirmamos la sentencia recurrida, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº6

7  de A Cort1fía, salvo en el pronunciamiento relativo a la imposición de las costas procesales a la parte demandada, que se deja sin efecto, sin hacerse pues especialmente pronunciamiento sobre el pago de las costas procesales de ambas instancias.

y al Juzgado de procedencia, líbrese la certificación correspondiente con devoluci6n de los autos que remitió.

Así por esta sentencia de la que se llevará certificación al rollo de apelación civil, lo pronunciarnos, mandamos y firman_

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