Sentencia Civil Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3, Rec 107/2013 de 05 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

A CORUÑA

SENTENCIA: 00319/2013

ROLLO: RECURSO DE APELACIÓN RPL Nº 107/2013

S E N T E N C I A

Presidenta:

Ilma. Sra. doña María Josefa Ruiz Tovar

Magistrados:

Ilma. Sra. doña María José Pérez Pena

Ilmo. Sr. don Rafael Jesús Fernández Porto García

______________________________________________

En La Coruña, a cinco de julio de dos mil trece.

Visto el presente recurso de apelación tramitado bajo el número 107 de 2013 , por la Sección Tercera de esta Ilma. Audiencia Provincial , constituida por los Ilmos. señores magistrados que anteriormente se relacionan, interpuesto contra la sentencia dictada el 30 de octubre de 2012 en los autos de procedimiento ordinario , procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Betanzos , ante el que se tramitaron bajo el número 866 de 2010, en el que son parte:

Como apelantes , los demandados DON Marcelino y DOÑA Irene , mayores de edad, vecinos de Betanzos (La Coruña), con domicilio en la AVENIDA000 , NUM000 - NUM001 , provistos de los documentos nacionales de identidad números NUM002 y NUM003 respectivamente, representados por la procuradora doña María-Montserrat Souto Fernández, y dirigidos por el abogado don Joaquín de la Vega Castro.

Como apelada , la demandante DOÑA Amalia , mayor de edad, vecina de Sada (La Coruña), con domicilio en la parroquia de DIRECCION000 , lugar de DIRECCION001 , NUM004 , provista del documento nacional de identidad número NUM005 , representada por el procurador don Luis-Ángel Painceira Cortizo, y dirigida por la abogada doña Marcela Parga Fernández.

Versa la apelación sobre devolución de fianza por resolución de contrato de local de negocio por desistimiento unilateral de la arrendataria antes de finalización del plazo; ascendiendo la cuantía del recurso a 14.452,00 euros.

Antecedentes

PRIMERO .- Sentencia de primera instancia .- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia de 30 de octubre de 2012, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Betanzos , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que estimando en parte la demanda interpuesta por el procurador doña Ana Sexto Quintas, en nombre y representación de doña Amalia , contra don Marcelino y doña Irene , debo condenar y condeno a estos a que abonen a aquella la cantidad de catorce mil cuatrocientos cincuenta y dos euros (14.452 euros), más los intereses legales desde la interposición de la demanda y hasta su completo pago.

Se imponen las costas a la parte demandada» .



SEGUNDO .- Recurso de apelación .- Se presentó escrito interponiendo recurso de apelación por don Marcelino y doña Irene , dictándose resolución teniéndolo por interpuesto y dando traslado a las demás partes por término de diez días. Se presentó por doña Amalia escrito de oposición al recurso. Se remitieron las actuaciones a esta Audiencia Provincial con oficio de fecha 24 de enero de 2013, previo emplazamiento de las partes.

Previo requerimiento, se constituyó por la parte apelante un depósito de 50 euros conforme a lo dispuesto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.



TERCERO .- Admisión del recurso .- Se recibieron en esta Audiencia Provincial las actuaciones remitidas por el Juzgado el 7 de febrero de 2013, siendo turnadas a esta Sección el 6 de marzo de 2013, registrándose con el número 107 de 2013. Por el Sr. Secretario Judicial se dictó el 12 de marzo de 2013 diligencia de ordenación admitiendo el recurso, mandando formar el correspondiente rollo, designando ponente e indicando los componentes del tribunal.



CUARTO .- Personamientos .- Se personó ante esta Audiencia Provincial la procuradora doña María-Montserrat Souto Fernández en nombre y representación de don Marcelino y doña Irene , en calidad de apelante, para sostener el recurso; así como el procurador don Luis-Ángel Painceira Cortizo, en nombre y representación de doña Amalia , en calidad de apelada. Se dictó providencia mandando quedar el recurso pendiente de señalamiento para votación y fallo cuando por turno correspondiese.



QUINTO .- Señalamiento .- Por providencia de 10 de mayo de 2013 se señaló para votación y fallo el pasado día 2 de julio de 2013, en que tuvo lugar.



SEXTO .- Ponencia .- Es ponente el Ilmo. Sr. magistrado don Rafael Jesús Fernández Porto García, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO .- Fundamentación de la sentencia apelada .- Se aceptan y comparten los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos, como parte integrante de la presente, en aras a inútiles repeticiones.



SEGUNDO .- Objeto del litigio .- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos: 1º.- El 21 de abril de 2008 los cónyuges don Marcelino y doña Irene arrendaron a doña Amalia un local de negocio sito en la villa de Sada, con diverso mobiliario e instalaciones, con destino específico a 'venta de ropa tallas especiales y complementos', en el que, en lo que aquí interesa, se estipuló: «2.- Duración del contrato .

El contrato de arrendamiento tendrá una duración de CINCO AÑOS a contar desde la fecha del presente documento, por lo que se tendrá por concluido y finalizado el 21 de abril de 2013, sin prórroga de clase alguna, y sin necesidad de que la parte arrendadora preavise o requiera al arrendatario de su extinción por expiración del plazo por el que fue concertado.

Transcurridos los CINCO AÑOS de contrato si el arrendatario y los arrendadores siguen interesados en el arrendamiento, obligatoriamente se tendrá que producir nuevo pacto y convenio.

El arrendatario renuncia expresamente a la tácita reconducción de este contrato y si continuase ocupándolo una vez transcurrido el plazo de duración del mismo, sin autorización de la parte arrendadora, deberá abonar en concepto de indemnización una cantidad igual al doble de la renta diaria, multiplicado por el número de días que el usuario se hubiese excedido en la estancia.

[...] 3.- Renta y otras obligaciones .- El arrendatario abonará en concepto de renta, por el local comercial, su anexo, y su inventario, a la parte arrendadora; la cantidad de mil veintiún euros (1.021 ?) mensuales desglosados de la siguiente manera: cuatrocientos euros (400 ?) por el inventario y seiscientos veintiún euros (621 ?) por el local...

[...] La falta de cumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones contraídas en este contrato y las establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, dará opción a los propietarios a dar por rescindido este contrato perdiendo la fianza y el aval bancario en su totalidad.

[...] 4.- Fianza El arrendatario entrega en este acto en concepto de fianza la cantidad de dos mil euros (2.000 ?) en metálico para responder del cumplimiento del pago de la renta y demás obligaciones indicadas y asumidas en este documento.

El arrendatario entrega a la firma de este documento, y en concepto de garantía adicional, un aval bancario por el importe de doce mil doscientos cincuenta y dos euros (12.252 ?)... con fecha máxima de validez hasta el 21 de abril de 2013..., para responder del cumplimiento del pago de la renta y demás obligaciones indicadas y asumidas en este documento.

La fianza y el aval bancario serán devueltos al arrendatario al finalizar el contrato, dentro del mes siguiente al día en que se le devuelvan las llaves a la parte arrendadora, si los mismos no fuesen ejecutados por incumplimiento del contrato y de cualquiera de los pactos creados en el mismo.

La parte arrendataria notificará obligatoriamente, a la parte arrendadora, con dos meses de antelación su propósito de dejar el local antes de finalizar el tiempo estipulado en este contrato, y no indemnizará con el pago de un mes de renta por año incumplido, siempre y cuando no tenga rentas impagadas o contraídas deudas por desperfectos o incumplimiento de los demás acuerdos pactados en este contrato y entregue el local comercial, su anexo e inventario en perfecto estado de uso.

[...]» 2º.- El 19 de mayo de 2010 doña Amalia remitió un burofax a don Marcelino y doña Irene participándose su intención de rescindir (sic) el contrato con efecto de 20 de julio siguiente, en cuyo día le serían devueltas las llaves, rogando tuviesen a bien proceder a devolver la fianza y el aval bancario, lo que comunicaba con dos meses de antelación.

3º.- El 20 de julio de 2010 doña Amalia instó un acta notarial de presencia para dejar constancia de que el local se hallaba en perfecto estado, y con todo el mobiliario en su interior. El mismo día entrego las llaves en la oficina que gestionaba el arrendamiento.

4º.- El 21 de julio de 2010 don Marcelino y doña Irene notificaron a doña Amalia su negativa a proceder a la devolución de la renta, así como que iban a ejecutar el aval bancario, por considerar que había incumplido el contrato al desistir antes del vencimiento del plazo pactado. Interpretación del contrato a la que se opuso doña Amalia .

La entidad bancaria abonó el importe del aval a los arrendadores, previo su requerimiento.

5º.- El 16 de septiembre de 2010 doña Amalia formuló demanda en procedimiento ordinario por razón de la cuantía contra don Marcelino y doña Irene , exponiendo que había hecho uso de la cláusula de rescisión (sic) anticipada, con preaviso de dos meses, pese a lo cual los demandados se negaban a devolverle la fianza (2.000 euros), y habían ejecutado el aval bancario (12.252 euros). Para poder hacer frente a dicho aval, había tenido que concertar un préstamo con la entidad bancaria, lo que le ocasionó unos gastos de 1.369,20 euros, más 40 euros de notaría, por lo que solicitaba que se condenase a los demandados a que le abonasen la cantidad de 15.661,20 euros.

6º.- Los demandados se opusieron a la demanda mostrando su disconformidad con la interpretación del contrato que se hacía de adverso, que no contenía ninguna posibilidad de desistimiento unilateral de la arrendataria: (a) La duración del contrato se pactó en cinco años, como claramente se establece «El contrato de arrendamiento tendrá una duración de CINCO AÑOS...» en la cláusula 2ª. Lo único que hace esta cláusula es excluir la posibilidad de una tácita reconducción. (b) En la cláusula 3ª claramente se dispone que si la arrendataria incumple cualquiera de sus obligaciones, entre las que se encuentra respetar el plazo del arrendamiento, perdería la fianza y el aval. (c) La cláusula 4ª no faculta en ningún momento para que doña Amalia pudiera desistir del contrato cuando tuviese por conveniente. Lo que hace es regular la obligación de esta de notificar con dos meses de preaviso si quiere dejar el local, en cuyo caso no tendría que indemnizar en el importe equivalente a una mensualidad de renta por cada año que faltase para cumplir el plazo del arrendamiento. Pero no permite desistir unilateralmente, pues ni siquiera se incorpora la usual frase de 'el arrendatario podrá resolver anticipadamente el contrato'. Si no cumple con ese plazo, tendría que abonar un mes por año de plazo que faltase, y además la pérdida de fianza y aval, pues es siempre un incumplimiento. Alegaron fundamentos legales y terminaron suplicando la desestimación de la demanda, o subsidiariamente que se moderara la pena pactada.

7º.- Tras la correspondiente tramitación se dictó sentencia en la que se estima: (a) Que la interpretación de la cláusula 4ª permite establecer que la voluntad de las partes fue reconocer al arrendatario la facultad del desistimiento o resolución anticipada del contrato sin penalización, siempre que hubiese cumplido las demás obligaciones; en la cláusula segunda no se fija una duración mínima de cinco años, sino la duración máxima del contrato; no se respetaría la buena fe contractual por cuanto no tiene ningún sentido que se establezca un preaviso para que el arrendador pueda celebrar otro contrato, si tal preaviso no impide la resolución del contrato, ni que se genere un deber de indemnizar. No cuestionándose que las demás obligaciones de pago de renta y entrega del local en correcto estado estén cumplidas, procede la devolución de la fianza y el aval. (b) No puede apreciarse la pretensión de indemnización en los gastos de obtención de un préstamo bancario, por cuanto ni la póliza de préstamo está firmada, ni se acreditaron los gastos. Por lo que estima la demanda parcialmente, condenando al pago de 14.452,00 euros, con imposición de costas a los demandados. Pronunciamientos frente a los que estos se alzan.



TERCERO .- La interpretación del contrato .- En el recurso de apelación interpuesto por quienes fueron arrendadores contiene un único motivo, en el que, bajo el título de error en la valoración de la prueba, se reproduce la contestación a la demanda. Se expone que la sentencia apelada incurre en un error a la hora de valorar la prueba documental, porque en la mencionada cláusula nunca se ha establecido la facultad de la arrendataria de resolver anticipadamente el contrato, sino que claramente se establece en la estipulación segunda que la duración del contrato será de cinco años.

El motivo no puede ser estimado: 1º.- El recurso de apelación no puede consistir en que el apelante se limite a reproducir los alegatos vertidos en la instancia. Ni tampoco es una contestación a la exposición realizada por la otra parte litigante. Esos planteamientos, tanto desde el punto de vista fáctico como desde la óptica jurídica, ya se examinaron y resolvieron en la resolución apelada. La finalidad del recurso de apelación es intentar acreditar el error en que dicha resolución pueda haber incurrido, bien por una defectuosa apreciación de la prueba practicada, bien por una infracción de precepto legal, con la deseable cita del precepto o doctrina jurisprudencial infringido ( artículos 456 y 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). No es una mera insistencia en los planteamientos iniciales. El resultado es que no se invoca de manera clara y precisa cuál habría sido la supuesta equivocación en que incurrió el razonamiento lógico jurídico de la resolución recurrida; y que supuestamente sería el que justificaría la pretensión de revocación que se postula. El recurso es contra la resolución del Juzgado. Debe tender a intentar demostrar a la Sala que, o bien la apreciación de los hechos controvertidos a la vista de la prueba practicada, o bien la aplicación de preceptos legales, fue errónea. No es un recurso por salto, como si el Juzgado no hubiese resuelto la cuestión jurídica objeto de litigio. No partir de esa premisa puede conllevar que realmente no se plasmen argumentos que contradigan la resolución apelada, lo que obligaría a desestimar el recurso, por lo tanto devendría inútil la apelación.

2º.- El desarrollo del motivo no se refiere realmente a un error en la valoración de la prueba practicada. Lo que se está alegando es una infracción de las normas jurídicas reguladoras de la interpretación del contrato ( artículos 1281 y siguientes del Código Civil ).

Las normas de interpretación de los contratos, contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , no contienen meras reglas lógicas o de buen sentido puestas a disposición del intérprete para que libremente se sirva o no de ellas en la búsqueda de la llamada voluntad contractual, sino verdaderas normas jurídicas de las que necesariamente debe aquel hacer uso. Constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, con rango preferencial o prioritario entre los preceptos. Es por ello que debe acudirse en primer lugar a la interpretación literal, siempre que sean claros y no surjan dudas sobre la verdadera intención de los contratantes. La regla de interpretación literal contenida en el artículo 1281.1º del Código Civil tiene carácter preponderante sobre el resto de criterios, que son de aplicación subsidiaria. Si la redacción ofreciese dudas, se acudirá después a intentar indagar cuál era la verdadera voluntad de las partes; y si persistiese la dificultad de interpretar la cláusula contractual, posteriormente, y por su orden, se irán aplicando los distintos criterios interpretativos que establecen las normas siguientes; de tal forma que no puede acudirse a las reglas ulteriores cuando ya se ha interpretado conforme a las preferentes. La interpretación literal es el primero de los parámetros a los que hay que acudir para conocer el alcance de los contratos. Las demás disposiciones sobre interpretación son criterios subsidiarios, porque prevalece la literal cuando resulte suficientemente para averiguar la voluntad de las partes contratantes y de no ser así, entra en juego el llamado canon de la totalidad, es decir, el conjunto de reglas complementario y subordinado, de manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre cuál fue la intención de las partes, no entran en juego los medios de interpretación contenidos en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con un carácter subsidiario [ Ts. 22 de abril de 2013 (Roj: STS 2411/2013, recurso 1946/2010 ), 4 de marzo de 2013 (Roj: STS 793/2013, recurso 1025/2010 ), 15 de noviembre de 2012 (Roj: STS 7821/2012, recurso 2091/2010 ), 26 de marzo de 2012 (Roj: STS 1692/2012, recurso 146/2009 ), 9 de marzo de 2012 (Roj: STS 1305/2012, recurso 576/2009 ), 6 de septiembre de 2011 (Roj: STS 5660/2011, recurso 1939/2007 ), 12 de julio de 2011 (Roj: STS 4845/2011, recurso 913/2007 ), 22 de junio de 2011 (Roj: STS 4095/2011, recurso 524/2009 ), 7 de junio de 2011 (Roj: STS 3636/2011, recurso 416/2008 ), 20 de abril de 2011 (Roj: STS 3137/2011, recurso 1226/2007 ), 14 de abril de 2011 (Roj: STS 2029/2011, recurso 6/2008 ), 4 de abril de 2011 (Roj: STS 2482/2011, recurso 41/2007 ), 23 de marzo de 2011 (Roj: STS 1670/2011, recurso 1830/2007 ), 17 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7555/2010, recurso 649/2007 ), 5 de noviembre de 2010 (Roj: STS 6057/2010, recurso 428/2006 ), entre otras muchas].

Es por ello que debe acudirse en primer lugar a la literalidad del contrato, en la que podrá cuestionarse cuál es la interpretación que debe darse a los vocablos empleados en la redacción; pero si no existe ambigüedad en la redacción, no cabe cuestionar cuál era la voluntad: la expresada textualmente [ Ts. 17 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7555/2010, recurso 649/2007 ), 10 de junio de 1998 (RJ Aranzadi 3714) y 21 de mayo de 1997 (RJ Aranzadi 3871)]. Sin olvidar que en nuestro Derecho prima la investigación de lo que las partes convinieron, con independencia de que la literalidad de lo expresado no se ajuste literalmente a lo convenido, pero teniendo en consideración que cuando los términos del contrato son claros e inequívocos, lo razonable es que lo convenido por los dos contratantes suele coincidir con lo que los dos declararon consentir [ Ts. 21 de septiembre de 2010 (Roj: STS 4620/2010 )].

El punto de partida de la interpretación es la letra del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1281 del Código Civil , por consiguiente, debe estarse al sentido literal de las cláusulas cuando no dejan dudas sobre la intención de los contratantes. El artículo 1282 Código Civil solo entra en juego cuando por falta de claridad de los términos del contrato no es posible aclarar, a través de ellos, cuál sea la verdadera intención de los contratantes, ya que la norma que el referido artículo contiene es complementaria de la del párrafo segundo del 1281 del Código Civil, no de la del primero, que prevalece cuando los términos contractuales son suficientemente claros o precisos y no dejan lugar a dudas sobre la verdadera intención de los contratantes [ Ts. 19 de julio de 2012 (Roj: STS 5692/2012, recurso 1287/2009 ), 9 de julio de 2012 (Roj: STS 5766/2012, recurso 2048/2008 ), 23 de marzo de 2011 (Roj: STS 1670/2011, recurso 1830/2007 ), 14 de febrero de 2011 (Roj: STS 1246/2011, recurso 529/2006 ), 21 de diciembre de 2010 (Roj: STS 6956/2010, recurso 491/2007 ), 17 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7555/2010, recurso 649/2007 )].

El artículo 1285 del Código Civil destaca la utilidad del llamado 'canon hermenéutico de la totalidad', resultado de ser el contrato un todo orgánico y no una mera suma de cláusulas. Por ello establece el precepto que deben ser interpretadas unas con otras, para que todo el conjunto ilumine las dudosas y permita conocer su verdadero sentido [ Ts. 23 de marzo de 2011 (Roj: STS 1670/2011, recurso 1830/2007 ), 14 de febrero de 2011 (Roj: STS 1246/2011, recurso 529/2006 ), 21 de diciembre de 2010 (Roj: STS 6956/2010, recurso 491/2007 ), 17 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7555/2010, recurso 649/2007 )]. Pero no resulta aplicable cuando el contrato contiene un clausulado suficientemente expresivo de la voluntad de las partes, pues el carácter subsidiario de aplicación de esta norma cuando la literalidad sea clara, impide acudir a esta regla [ Ts. 24 de octubre de 2011 (resolución 762/2011, en el recurso 1726/2008)].

3º.- La estipulación «La parte arrendataria notificará obligatoriamente, a la parte arrendadora, con dos meses de antelación su propósito de dejar el local antes de finalizar el tiempo estipulado en este contrato, y no indemnizará con el pago de un mes de renta por año incumplido, siempre y cuando no tenga rentas impagadas o contraídas deudas por desperfectos o incumplimiento de los demás acuerdos pactados en este contrato y entregue el local comercial, su anexo e inventario en perfecto estado de uso» , parece querer regular, de forma poco correcta y oscura, las consecuencias de una resolución del contrato por desistimiento unilateral del arrendatario antes de la finalización del plazo contractual. Parece dar a entender que prevé una sanción análoga a la establecida en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para las viviendas en determinadas circunstancias. La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula una indemnización similar para los contratos de locales de negocio, por lo que el Tribunal Supremo acude analógicamente a dicha norma para indemnizar el daño y perjuicio causado ante resoluciones anticipadas [Ts. 9 de abril de 2012 (Roj: STS 6120/2012, recurso 229/2007 )] por el concepto de lucro cesante.

La interpretación realizada por los apelantes no se acomoda al texto del contrato, ni a la intención que deja traslucir: (a) La cláusula precisamente excluye la aplicación de la indemnización (1 mes de renta por año que falte hasta los 5) si el arrendatario avisa de su intención con un plazo de dos meses. Y da a entender que si no avisa, entonces sí tendría que pagar esa indemnización. Pero en ningún momento se hace referencia a que en todo caso se indemnizará con la pérdida de la fianza en metálico y el aval bancario; o que si no preavisa se trata de dos penas acumulativas. Eso no lo dice la cláusula. Para esta forzada interpretación tendría que haberse plasmado de forma clara y precisa.

(b) La parte apelante da a la fianza el tratamiento de arras, cuando su función no es la misma. La fianza en el arrendamiento urbano se constituye en parte como obligación legal (con depósito de la misma), y en parte para garantizar el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario ( artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ). Pero no son arras confirmatorias, ni penales ( artículo 1152 del Código Civil ), ni penitenciales ( artículo 1454 del Código Civil ). La fianza garantiza el cumplimiento del contrato, pero no permite que el arrendador retenga la totalidad de la fianza cuando considere que la otra parte incumplió y deba ser indemnizado. Tiene que acreditar los daños y perjuicios efectivamente causados, bien como daño emergente ( artículo 1101 del Código Civil ), bien como lucro cesante ( artículo 1106 del Código Civil ).

Una cosa es que el legislador permita pactos que establezcan cláusulas penales, como sanción objetiva al incumplimiento (por ejemplo en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ); y otra muy distinta que se dé a la fianza el tratamiento de cláusula penal.

En el contrato claramente se explicita que tanto la fianza como el aval se constituyen «para responder del cumplimiento del pago de la renta y demás obligaciones indicadas y asumidas en este documento» , no como cláusula penal. No se constituye en cláusula penal, y menos como arras penitenciales, porque se mencione que «La falta de cumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones contraídas en este contrato y las establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, dará opción a los propietarios a dar por rescindido este contrato perdiendo la fianza y el aval bancario en su totalidad» . Es una mera opción, y además sujeta al cumplimiento de las obligaciones legales. Entre otras razones porque si el daño fuese mayor que el garantizado, serían los propios arrendadores los que pretenderían un mayor resarcimiento económico. Si el seguro no se hubiese concertado y el local se perdiese por un incendio ¿se conformarían los apelantes con los catorce mil euros de la fianza? La cláusula penal está en la comentada «no indemnizará con el pago de un mes de renta por año incumplido» . El problema surge porque el contrato, pese a su apariencia, muestra que fue redactado por una persona no experta en temas jurídicos, con notables carencias, y un evidente desconocimiento de conceptos elementales (tales como confundir 'rescisión' y 'resolución'). Luego, en sentido contrario, si preavisa, no tiene obligación de indemnizar.

(c) Además, no puede menos que resaltarse el propio comportamiento de los arrendadores cuando doña Amalia les remite el fax anunciándoles su intención y solicitando ya la devolución de la fianza y el aval. Guardan absoluto silencio, sin que en ningún momento comuniquen a la arrendataria su intención de retener la fianza y aval pese al aviso de resolución anticipada. Se hace el día después de entregar las llaves.

(d) Por otra parte, como también se recoge en la sentencia apelada, el plazo de cinco años se configura como máximo, y en una cláusula que tiende claramente a impedir la tácita reconducción. Tal conceptuación como máximo se corresponde con la previsión de desistimiento unilateral de la arrendataria antes del vencimiento, exigiéndole el preaviso si no quiere indemnizar.



CUARTO .- Costas .- Por todo lo anterior, la sentencia apelada debe ser confirmada, lo que conlleva la preceptiva imposición de las costas devengadas por el recurso a la parte apelante ( artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).



QUINTO .- Depósito del recurso .- Conforme a lo dispuesto en el ordinal noveno, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1 de julio , en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, la desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Por lo expuesto, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de La Coruña , resuelve: 1º.- Se desestima el recurso de apelación interpuesto en nombre de los demandados don Marcelino y doña Irene , contra la sentencia dictada el 30 de octubre de 2012 por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Betanzos , en los autos del procedimiento ordinario seguidos con el número 866 de 2010, y en el que es demandante doña Amalia .

2º.- Se confirma la sentencia apelada.

3º.- Se imponen a los apelantes don Marcelino y doña Irene las costas devengadas por su recurso.

4º.- La desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido para apelar. Procédase por el Sr. secretario del Juzgado de instancia a transferir el depósito constituido para recurrir, conforme a lo previsto en el apartado 10 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

5º.- Notifíquese esta resolución a las partes, con indicación de que contra la misma, al dictarse en un procedimiento tramitado por razón de la y siendo esta inferior a 600.000 euros y superior a 3.000 euros, puede interponerse recurso de casación, conforme a lo previsto en el ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en la redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre), fundado en presentar interés casacional, pudiendo formularse conjuntamente recurso extraordinario por infracción procesal, para su conocimiento y resolución por la Excma. Sala Primera del Tribunal Supremo. Es inadmisible la interposición autónoma y única de recurso extraordinario por infracción procesal. El recurso deberá acomodarse a lo dispuesto en el articulado de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a lo establecido en la Disposición Final Decimosexta de la misma; teniendo en consideración el acuerdo de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2011, y los reiterados criterios jurisprudenciales sobre admisión de recursos. Se presentará ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de La Coruña en el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el siguiente a la notificación.

Alternativamente, e incompatible con los recursos mencionados en el párrafo anterior, si se considerase que esta resolución, exclusivamente o junto con otros motivos, infringe normas de Derecho Civil de Galicia, puede interponerse recurso de casación, en el que podrán incluirse motivos procesales, para ante la Excma. Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, conforme a lo previsto en el artículo 478 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley 5/2005, de 25 de abril, del Parlamento de Galicia. Se presentará ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de La Coruña en el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el siguiente a la notificación.

Con el escrito de interposición deberá acompañarse justificante de haber constituido previamente un depósito por importe de cincuenta euros (50 ?) por cada clase de recurso en la 'cuenta de depósitos y consignaciones' de esta Sección, en la entidad 'Banco Español de Crédito, S.A.', con la clave 1524 0000 06 0107 13 para el recurso de casación, y con la clave 1524 0000 04 0107 13 para el recurso extraordinario por infracción procesal.

Conforme a lo establecido en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, con el escrito de interposición también deberá adjuntarse el justificante de pago, debidamente validado, de la «tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil, contencioso-administrativo y social», por una cuota tributaria fija de 1.200 euros, incrementada en la parte variable de la cuota que establece el artículo 7.2 de la citada Ley , sin cuyo requisito no se podrá dar curso al escrito.

6º.- Firme que sea la presente resolución, líbrese certificación para el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Betanzos, con devolución de los autos.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. señores magistrados que la firman, y leída por el Ilmo. Sr. magistrado ponente don Rafael Jesús Fernández Porto García, en el mismo día de su fecha, de lo que yo, secretario, certifico.-