Sentencia Civil 162/2023 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 2, Rec. 580/2022 de 10 de febrero del 2023

PRIMERO.- Ejercitada en la demanda la acción de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas por importe de 33.760,66 €, así como el importe de las sucesivas rentas durante la tramitación del procedimiento hasta el completo desalojo de la finca, constituida por el Camping Can Martí que se describe en la demanda y en la nota informativa registral, que se acompaña como documento nº 2, se opuso por el codemandado comparecido D Carlos Ramón, la excepción de inadecuación del procedimiento verbal de desahucio porque la cuestión que se somete se trata de una cuestión compleja que excede del ámbito del juicio de desahucio, ya que "... una vez adquirió los derechos arrendaticios del bien descrito, en el propio contrato de arrendamiento, procedió a edificar sobre este un completo Camping de 1ª categoría, denominado CAMPING CAN MARTÍ, y para ello además de realizar las instalaciones y construcciones de un elevado coste económico sobre el terreno, procedió a obtener la ingente cantidad de permisos, licencias y marcas necesarios para la explotación de dicho negocio turístico."

Y continúa diciendo que "...lleva pues más de 42 años explotando el negocio Camping Can Martí que es de su titularidad y sobre el cual tiene derechos de propiedad e indemnizatorios que se dirán más adelante.", lo cual pretende convertir en argumentos de complejidad para sostener la inadecuación del procedimiento, porque la parte demandante, de forma subrepticia (sic), pretende a través de una sencilla demanda de desahucio, de carácter sumario, la entrega de lo que denomina en demanda el Cámping Can Martí, en su condición de propietaria, solicitando de este modo el desahucio de cosa distinta a lo que fue objeto de arriendo en 25 de junio de 1981, sin dar explicación alguna al respecto para poder entender el motivo de dicha modificación en el objeto o bien arrendado.

La sentencia de primera instancia sostiene que el juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta (art 250.1.1º) es un procedimiento sumario, con conocimiento limitado, ya que solo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago a la concurrencia de las circunstancias previas para la procedencia de la enervación. En consecuencia, se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad o a la eficacia del título y en general las cuestiones complejas derivadas del contenido del contrato, pero no de las alegaciones que pudiera formular el demandado, quedando reservadas para el proceso declarativo la resolución de las cuestiones que exijan una previa declaración de derechos.

El juzgador de primera instancia interpreta que en la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2007, en la cual se establece que el contrato de arrendamiento de 25 de junio de 1981, que vincula a las partes y se acompaña con la demanda, constituye un arrendamiento de local de negocio, al que es de aplicación la prórroga forzosa establecida en la LAU de 1964, sin perjuicio de la aplicación al mismo de la DT 3ª de la vigente LAU, teniendo en cuenta la situación de D Carlos Ramón como empresario individual; y entiende el órgano "a quo", que esa misma sentencia declaraba la existencia a favor de la parte arrendataria de un derecho de retención dimanado del art 453 del Código Civil, respecto del importe de las obras, instalaciones y mejoras realizadas en el inmueble durante el ciclo temporal de arrendamiento, el cual puede ser subsumido en lo que la jurisprudencia denominaba cuestiones complejas.

Y por ello desestima la demanda y acoge la excepción de inadecuación de procedimiento, en tanto que el vínculo arrendaticio está intensamente afectado por la problemática, invocando el art 249.1.6º LEC por el que deberán tramitarse en juicio declarativo ordinario todas las cuestiones relativas a arrendamientos rústicos y urbanos, salvo los desahucios por falta de pago y por expiración del plazo contractual.

Y en base a ello, acoge la estimación de la excepción de inadecuación de procedimiento, con remisión a las partes al procedimiento declarativo ordinario que corresponda.

SEGUNDO.- Interpone recurso de apelación la parte arrendadora alegando la improcedencia de la excepción procesal de inadecuación de procedimiento.

No le falta razón a la apelante, ya que el procedimiento promovido sí resulta adecuado para resolver sobre la renta adeudada en función de lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento, incluso si se suscita una cuestión relativa a la interpretación del contrato o que afecten a los derechos y obligaciones derivadas del mismo, por cuanto que se ejercita de forma acumulada, junto con la acción de desahucio, una acción de reclamación de cantidad en relación con las rentas y cantidades que la parte actora reputa pendientes.

Los trámites seguidos del juicio declarativo verbal del Título III del Libro II de la LEC son, según su artículo 250.1.1 , el procedimiento adecuado para decidir, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

Téngase en cuenta que según el artículo 437.4 del mismo texto legal , se admite en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame.

Y el art 249.1.6º excluye de la decisión en el juicio ordinario, las demandas que versen sobre reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley.

Y es que no es aplicable la doctrina de la cuestión compleja a la acción acumulada de reclamación de rentas, en la medida en que el presente procedimiento, con relación a dicha pretensión, constituye un juicio declarativo plenario sin restricciones cognitivas ni probatorias.

Por lo que se refiere a la alegación de cuestión compleja respecto a la acción de desahucio por falta de pago, se trata de un sumario con conocimiento limitado (respecto de las posibilidades de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (art. 444.1).

Pero habiéndose acumulado a esta la acción de reclamación de rentas u otras cantidades debidas, art 437.4.3ª LEC, cada acción mantiene su naturaleza y características, de modo que la reclamación de rentas sigue manteniendo su naturaleza plenaria, lo cual no es tenido en cuenta por el órgano "a quo", que considera inadecuado el procedimiento instado de juicio verbal en base al desahucio por falta de pago, pero sin tener en cuenta el ejercicio de la acción acumulada de reclamación de rentas debidas, que conforme al art 250.1.1º se determina por razón de la materia y se le dispensa el trámite del juicio verbal independientemente de su cuantía, como un proceso plenario sin especiales limitaciones en su objeto, produciendo la sentencia que recaiga, el efecto de cosa juzgada.

Por ello, el art 440.3 LEC que establece los motivos de oposición del juicio de desahucio por impago, los amplia aquellas cuestiones que justifiquen la inexistencia total o parcial de la deuda, al disponer: " En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación."

Luego no existe cuestión compleja que desborde el cauce del juicio verbal, sino que la decisión adoptada afirmando la existencia de complejidad y la inadecuación de procedimiento, implica un impedimento para la resolución del contrato de arrendamiento concertado con un arrendatario que no paga, el cual ha acudido para la obtención de la tutela de su derecho, al procedimiento previsto legalmente para ello, cual es el desahucio por falta de pago y acumulación de reclamación de rentas, proceso preceptivo establecido por la LEC, art 1, como cauce procesal para tramitar y resolver la cuestión que aquí se plantea.

TERCERO.- Tratándose por tanto de dicho procedimiento de desahucio, idóneo para la cuestión que se suscita, el arrendatario no puede justificar el impago alegando como cuestión compleja una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la existencia de derechos ya reconocidos al arrendatario en un procedimiento declarativo ordinario anterior, en el cual recayó sentencia firme con efecto de cosa juzgada.

No se puede olvidar que existe una sentencia anterior, de 11 de julio de 2007, del Tribunal Supremo, recaída en un precedente procedimiento ordinario, que adquirió firmeza, la cual resolvió las cuestiones que se sometieron sobre el contrato de arrendamiento, en cuyo ámbito han sido impagadas las rentas y cantidades debidas, que motivan el desahucio promovido, así como la reclamación de las rentas vencidas, la cual se pronuncia en los términos siguientes en su parte dispositiva, que aquí no se recoge literalmente:

1) El contrato de arrendamiento de 1981 que vincula a las partes, constituye un arrendamiento de local de negocio, al haberse novado el inicial arrendamiento de solar por otro de local de negocio en situación de prórroga forzosa.

2) Le es de aplicación la prórroga forzosa establecida en la LAU de 1964, sin perjuicio de la aplicación al mismo de la DT 3ª de la vigente LAU.

3) La situación del Sr. Carlos Ramón es la de empresario individual.

4) La novación arrendaticia comporta que, cuando la relación contractual se extinga conforme a la normativa legal y la finca vuelva al íntegro dominio de la arrendadora, esta deberá restituir a la otra parte litigante (arrendataria) el importe de las obras, instalaciones y mejoras, realizadas en el inmueble durante el arrendamiento.

5) Igualmente se habrán de satisfacer por la parte arrendadora los gastos necesarios y útiles que indica el art 453 del CC, lo cual se fijará en fase de ejecución de esa sentencia.

6) Todo ello se fijará en fase de ejecución de esta sentencia.

Luego el presente procedimiento de desahucio queda circunscrito al impago de rentas vencidas y su reclamación, junto a las que vayan venciendo, y no presenta complejidad alguna, porque las cuestiones complejas que pudieran derivarse de la extinción del contrato, conforme a la normativa legal, (como es el caso de desahucio por impago de rentas y desalojo del inmueble), ya han quedado resueltas en la sentencia precedente con efecto de cosa juzgada art 222 LEC, de manera que no pueden suscitarse de nuevo en este procedimiento los derechos del arrendatario ya reconocidos judicialmente, al quedar excluidos de este procedimiento, por haber sido ya resuelto con efecto de cosa juzgada y por quedar limitadas las alegaciones y medios de prueba, al pago o a las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, conforme al art 444.1 de la LEC.

Por tanto, el ámbito discursivo propio del juicio de desahucio del art 250.1.1º LEC, comprende el examen del título invocado por el actor, la identificación del objeto sobre el que recae y el estudio de la situación del demandado como poseedor material de la cosa arrendada en relación con el incumplimiento de su esencial obligación de pagar la renta o virtualidad del título para seguir poseyéndola.

Y con el fin de evitar que el arrendatario prolongue indefinida e indebidamente su posesión inmediata del inmueble, ha de discernir el jugador entre sus alegaciones infundadas, ya resueltas con efectos de cosa jugada, o que no tienen conexión con la materia de debate, y aquellas otras que fundándose en un título con posible virtualidad enervatoria de la acción, convierten en dudosa la condición de mero arrendatario.

En el presente caso es evidente que por todo lo razonado, no nos encontramos ante un caso de complejidad que rebase el ámbito del presente procedimiento de desahucio, y por lo tanto debe ser revocada la sentencia que así lo declara indebidamente, con el efecto de no entrar en el fondo de la cuestión que se somete.

CUARTO.- A partir de aquí, ha de entrar este tribunal en el análisis de los motivos de oposición que no fueron examinados en la sentencia que se revoca.

En primer lugar, respecto al requerimiento a los arrendadores a los efectos de lo dispuesto en el art 22.4 de la LEC, consta en autos el efectivo requerimiento de ambos demandados, teniéndose por no comparecido ni opuesto a la demanda al codemandado D Teodulfo, tras haber sido requerido legalmente, tal y como se desprende del antecedente de hecho único de la Sentencia apelada, del iter procesal que revelan las actuaciones y de las resoluciones recaídas al efecto, razón por la que la sentencia apelada no entra en el examen previo de dicha cuestión procesal.

QUINTO.- En cuanto a la invocación de la "exceptio non adimpleti contractus", art 1124 del Código Civil, por la parte arrendataria, alegando la imposibilidad de explotación del local de negocio arrendado, temporalmente suspendida por imposición derivada del estado de alarma, (RD 463/2020, de 14 de marzo), e incluso por los posteriores promulgados, hecho que hizo que el arrendador no hubiera cumplido con su respectivo deber de prestación de mantener al arrendatario en el goce del local para el ejercicio de la actividad convenida, no se puede hacer abstracción de que los impagos de las rentas por las que se ejercita la acción de desahucio por falta de pago corresponden a la renta del segundo semestre de 2021 e Impuesto de Residuos Urbanos de 2021, tratándose por tanto de importes devengados con posterioridad a la vigencia y duración del estado de alarma, derivado de la crisis sanitaria ocasionada por La Covid-19, que fue aprobado por Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, y se prorrogó primero hasta el 21 de junio de 2020 y posteriormente hasta el 9 de mayo de 2021.

Ello ya sería suficiente para rechazar este motivo de oposición.

Pero es que además, para que la falta de pago de las rentas no de lugar a la resolución contractual, será necesario que el arrendatario alegue y acredite que el arrendador ha incumplido sus obligaciones contractuales, no bastando con un cumplimiento defectuoso de las mismas sino que será preciso para ello que exista un incumplimiento esencial o grave, el cual se produce cuando, a causa de la conducta del arrendador, se produce una frustración de las legítimas aspiraciones de la parte arrendataria.

Y es que en relación al juicio de desahucio por falta de pago, el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil limita los motivos de oposición a las cuestiones relativas al pago o a la enervación, de lo que se deduce que el demandado solo puede plantear como motivos de oposición en el juicio verbal de desahucio, dada su naturaleza especial y sumaria, las cuestiones relativas al pago, bien porque se haya producido el mismo, a la consignación, que el arrendador se haya negado al cobro de la renta, o bien a la procedencia o no de la consignación.

Si tenemos en cuenta todo lo expuesto y que la alegación en este motivo de oposición, se refiere al supuesto incumplimiento por parte del arrendador de unas obligaciones que no se han incumplido, pues ninguna acción u omisión del arrendador ha incidido en el impago de las rentas y cantidades asimiladas, no hay razón para acoger esta alegación para negar en base a la misma el derecho al cobro de la factura reclamada o matizar o reducir la misma en la proporción del daño imputable al demandante. Y si de la normativa invocada se desprendiera algún efecto favorable a los intereses de la parte demandada que la invoca, a ella le correspondía indicar el precepto, su contenido y las consecuencias derivadas del mismo, cosa que no hace.

SEXTO.- Por lo que se refiere a la invocación de la cláusula "rebus sic stantibus" a efectos de la pretendida exención de las rentas a consecuencia de la pandemia por Covid-19, la sentencia de 29/07/2022 de la Sección 4ª de la AP de Barcelona sostiene:

I. Lo primero que debe decidirse es si las peculiaridades propias del juicio de desahucio permiten discutir en su seno la posibilidad de la demandada de invocar en su defensa las medidas de protección del arrendatario diseñadas por la normativa promulgada a raíz de la pandemia por Covid-19.

Esta Sección se ha pronunciado en diversas ocasiones sobre la necesidad de estar al contenido de aquellas especialidades propias del juicio de desahucio por falta de pago, y, en concreto, a la norma del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que únicamente permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

En la sentencia de esta Sección 4ª de 26 de junio de 2020 se declaraba:

"El juicio de desahucio por falta de pago de la renta convenida, regulado en los artículos 1561 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 era un procedimiento de naturaleza especial y sumaria en el que se ejercitaba por el arrendador la acción recuperatoria de la posesión cedida al inquilino o arrendatario sobre el inmueble objeto del negocio jurídico arrendado, lo que impedía que pudiesen ser discutidas en él cuestiones que, por su complejidad, obligasen a una aclaración o puntualización previa y excediesen de aquellas relativas al título invocado por el actor para obtener la tutela jurídica recuperatoria y a la situación del demandado como incurso en la causa de lanzamiento invocada, esto es, en general las cuestiones vinculadas inseparablemente a las condiciones del procedimiento y que eran presupuesto indeclinable del pronunciamiento de la sentencia.

No obstante, para que los Tribunales pudiesen cumplir adecuadamente su función de poder precisar los términos exactos en que se desenvolvía el arrendamiento, la jurisprudencia había admitido, sin contrariar con ello la precitada doctrina, que en algunos supuestos pudiese discutirse, dentro del marco del juicio de desahucio, cuestiones tan íntimamente relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca o del arrendatario para oponerse válida y eficazmente al desahucio, que fuesen determinantes de la razón del proceso y apareciesen vinculadas a la relación contractual arrendaticia, constituyéndose en presupuesto indeclinable de la resolución que pudiera recaer, y, entre ellas, las relativas a la naturaleza del arrendamiento, legitimación de las partes y a la cuantía de la renta (así, sentencias del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 1946 , 17 de octubre de 1951 , 28 de marzo de 1.957 , 7 de junio de 1979 y 31 de octubre de 1983 ).

En este mismo sentido ha de resaltarse que el juicio verbal que tiene por finalidad la recuperación por parte del arrendador de la finca rústica o urbana dada en arrendamiento con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario (al que se refiere el artículo 250.1.1° de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 ) también tiene un limitado objeto de cognición, toda vez que el artículo 444.1 de este Texto Legal establece expresamente que en el juicio verbal tan solo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación de la acción ejercitada por el actor (..).

Por tanto, el ámbito discursivo propio del juicio de desahucio, hoy verbal para recuperar la posesión, comprende el examen del título invocado por el actor, la identificación del objeto sobre el que recae y el estudio de la situación del demandado como poseedor material de la cosa arrendada en relación con el incumplimiento de su esencial obligación de pagar la renta o virtualidad del título para seguir poseyéndola (..). Y la reiterada jurisprudencia que venía sosteniendo que en los juicios de desahucio no pueden estudiarse todas las alegaciones que transcienden del carácter sumario que caracteriza a este procedimiento, alegaciones que debían ser formuladas y resueltas en el juicio declarativo correspondiente, es de aplicación a la nueva regulación pues sigue siendo un juicio sumario cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada - artículo 447.2 LEC 2000 -. Sin embargo, para evitar que cualquier arrendatario prolongue indefinida e indebidamente su posesión inmediata del inmueble, debe el juzgador discernir entre sus alegaciones inconsistentes y a todas luces infundadas o que no tienen conexión con la materia objeto del debate, y aquellas otras que fundándose en un título con posible virtualidad enervatoria de la acción hacen dudosa la condición de mero arrendatario".

Aquella doctrina legal sigue siendo aplicada de forma mayoritaria por la jurisprudencia menor, en el actual marco jurídico-social instaurado por la pandemia por Covid-19, para descartar la posibilidad de invocar, en el estricto contexto del juicio de desahucio, determinadas causas de oposición que traen razón de la imposibilidad de afrontar el pago de la renta como consecuencia del cierre o suspensión de la actividad comercial o profesional, y, singularmente, las relativas a la institución de la fuerza mayor y a la cláusula rebus sic stantibus.

Así, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 11 de octubre de 2021 declara al respecto:

"Se exige que el contratante que quiera invocar bien su imposibilidad de cumplir, bien la dificultad u onerosidad del cumplimiento por el cambio de circunstancias, adopte una postura activa. Tiene que formular demanda en el procedimiento declarativo correspondiente o deducir una reconvención si hubiere lugar a ello. Se está pidiendo que se declare la procedencia de aplicar esa cláusula excepcional para justificar el impago de la renta. La simple pretensión genérica de la demandada, interesando que dicha cláusula debe operar en el presente caso en relación con las rentas pertenecientes a las mensualidades en los que el local permaneció cerrado, por la situación creada por la pandemia, no pueden ser atendidas. Ni se plantea correctamente, ni se solicita nada concreto. Es una mera alusión a una obligada condonación de rentas, que no consta aceptada por la contraparte (..)".

Y la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 23 de noviembre de 2021 también considera que la cláusula rebus sic stantibus no se configura como una excepción que pueda invocarse como oposición en un juicio de desahucio por falta de pago de las rentas, porque no lo permite el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y porque su nominación en este procedimiento impide alegar la existencia de una "cuestión compleja". Y agrega que, según esa tesis, "se podrían enervar todos los desahucios simplemente con invocar la aplicabilidad de esta cláusula sobreentendida, derogando literalmente por vía judicial un procedimiento establecido por el legislador".

También esta Sección, en la sentencia recaída en el rollo de apelación número 675/21 , se ha mostrado proclive a descartar la posibilidad de alegar en el ámbito del juicio de desahucio la cláusula rebus sic stantibus:

"En cuanto a la alegación sobre la cláusula rebus, es cierto que la sentencia no se pronuncia, pero al respecto debemos recordar que estamos ante un juicio sumario, en el que el objeto sobre el que debe pronunciarse el tribunal es limitado (si se ha pagado o no la renta). Cualquier otro pronunciamiento queda fuera de su ámbito objetivo.

(..) Y, por último y en relación con la aplicación de la cláusula rebus, destacar que tanto las normas estatales como autonómicas dictadas con carácter urgente para paliar los efectos de la pandemia parten de la premisa de que es el arrendatario el que ha de solicitar las medidas correspondientes, y ello, si no hay acuerdo, a través del procedimiento adecuado, que no es, por lo dicho antes, el juicio verbal sumario de desahucio, sino el correspondiente juicio ordinario dirigido a cambiar las condiciones contractuales".

Se recuerda finalmente que el Tribunal Constitucional ha declarado con reiteración que se encuentra fuera de toda duda la legitimidad constitucional de los procedimientos sumarios. Así, ha declarado que " la existencia de juicios sumarios, como pueden serlo el de ejecución hipotecaria, el de desahucio o el interdicto de recobrar la posesión, con cognición limitada y limitadas posibilidades de defensa para el demandado, no es de por sí contraria a la prohibición constitucional de indefensión ( art. 24.1 CE ) ". Y también: "Lo que caracteriza a los juicios sumarios es que no cierran la posibilidad de discusión del fondo del asunto en toda su plenitud de armas procesales en un posterior juicio declarativo ordinario, ya que la sentencia que en aquellos se dicte no tiene efectos de cosa juzgada material (por todas, SSTC 41/1981, de 18 de diciembre ) (..) La cognición limitada del proceso especial no veda al demandado la posibilidad de defenderse en el extremo nuclear del asunto que se ventila, por lo que no existe indefensión material".

El mismo criterio mantiene la SAP de Asturias, Sección 5ª, de 21/11/2022, que, en cuanto a la delimitación del objeto del proceso, el tribunal considera que en el procedimiento de desahucio por falta de pago las causas de oposición están limitadas a las establecidas de modo expreso, por lo que cualquier otra causa de oposición se ha de hacer valer en el procedimiento declarativo que corresponda. La limitación del objeto del proceso se extiende, también, a los supuestos en los que a la acción de desahucio se acumula la de reclamación de rentas.

También la SAP de Sevilla, Sección 8ª, en sentencia de 15/11/2022; de la AP de Madrid, Sección 12, en sentencias de 5/10 y 5/11/2022; AP de Zaragoza, Sección 4ª, en Sentencia de 04/04/2022 y Sección 5ª, en Sentencia de 13/07/2022; AP de Madrid, Sección 10ª, en Sentencia de 11/10/2021; AP de Tenerife, Sección 4ª, en Sentencia de 14/07/2021... entre otras innumerables, mantienen el criterio que aquí se recoge.

Y por ello ha de rechazarse este motivo de oposición, no sin antes señalar que en la contestación a la demanda se incide en la cuestión de la cláusula "rebus sic stantibus" ante la posibilidad de modificar las condiciones del contrato por cambio en la situación del arrendatario y en la actividad a que se dedicaba el local de negocio arrendado, alegando una situación de fuerza mayor generada por la Covid-19, art 1105 del Código Civil, invocando el art 1289.1 del mismo precepto, y doctrina en la materia, de diversos tribunales y del Tribunal Supremo, que recogen la incidencia relevante respecto de la base económica del contrato, que se ve afectado cuando la excesiva onerosidad operada por el cambio resulte significativa en la relación de equivalencia de las prestaciones y determinante para la frustración de la finalidad económica contractual. Y como consecuencia de los motivos de oposición alegados, se solicitaba la desestimación de la demanda de desahucio por falta de pago y de las cantidades reclamadas, no el aplazamiento temporal extraordinario y consensuado del pago, que la parte arrendataria propuso en el burofax de 25 de noviembre de 2021, posterior a la interposición a la demanda, en base al Real Decreto Ley 35/2020 de 22 de diciembre.

Pero no se invoca ni se cita en el motivo de oposición de cláusula rebus sic stantibus, la normativa sobre el estado de alarma para su aplicación, concretamente el RDL 15/2020 de 21 de abril, cuyo texto legal regula la nueva situación producida por la pandemia en los planos sanitario, económico y social, ni tampoco el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo por el que se declara el estado de alarma para la gestión de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, sino que es citado e invocado este último en el escrito de oposición a la apelación, en contra de la establecido en el art 456.1 de la LEC, que al regular el ámbito y efectos del recurso de apelación, circunscribe este a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia.

Por ello, no puede admitirse este cambio en el enfoque o en el tratamiento jurídico de la cuestión, cuando además se promulgó una normativa con rango de ley que establece la posibilidad de que el arrendatario solicite una moratoria en el pago de la renta de hasta cuatro meses, art 1 del Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, cuando se cumplan los requisitos establecidos en el art 3, lo cual habrá de justificarse por los medios establecidos en el art 4.

Circunstancias que no se plantearon por la parte demandada, cuando su petición no era de moratoria en el pago, sino de completa desestimación de la demanda, siendo ahora, en su escrito de oposición a la apelación donde, "ex novo", suscita esta cuestión, que no debe ser objeto de análisis en esta fase del procedimiento.

SÉPTIMO.- Finalmente, en cuanto a la existencia de un acuerdo verbal respecto de la flexibilidad en el plazo de pago de las rentas, lo cierto es que no existe constancia de que existiera dicho acuerdo verbal, pues una cosa es que durante la relación arrendaticia se haya admitido una cierta flexibilidad en los pagos, y otra distinta que existiera un acuerdo novatorio sobre la temporalidad en el pago de las rentas, que en función de la estacionalidad del negocio permitiera el pago cuando le viniera bien a la parte arrendataria.

Si a ello se añade que en el presente caso se están reclamando rentas que deberían haberse hecho efectivas en agosto de 2021 y que no se habían satisfecho al interponerse la demanda en noviembre de 2021, reconociéndose el impago de lo reclamado, sin que se haya aportado hasta la fecha justificante de pago, sin que se haya acreditado la existencia de acuerdo verbal que modifique las estipulaciones contractuales al respecto, y sin que la flexibilidad admitida en los pagos de las rentas tuviera una significación inequívoca, (actos propios, art 111-8 CCCat), en orden a la temporalidad en el cumplimiento de las obligaciones de la parte arrendataria, incompatible con las pretensiones deducidas en la demanda, ello hace que deba ser rechazado este último motivo de oposición.

Y la consecuencia no puede ser otra que la de revocación de la sentencia apelada y en su lugar la estimación de los pedimentos de la demanda declarando resuelto el contrato de arrendamiento, con la condena al desalojo del inmueble; y la condena al pago de la cantidad reclamada de 33.760,66 €, así como el importe de las sucesivas rentas y gastos contractuales que se hayan ido devengando durante la tramitación del procedimiento hasta el desalojo. Con imposición de los intereses fijados en la Ley 3/2004, de 29 de diciembre por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, según se solicita, al tener los demandados la consideración de Empresa a los efectos de dicha norma, al actuar en el ejercicio de una actividad económica independiente y profesional.

Todo ello teniendo en cuenta que, aunque es susceptible de alegación la compensación, al acumularse la acción de reclamación de rentras a la de desahucio, tal compensación no es susceptible de ser acogida, ya que no es líquida y determinada la cantidad que la parte demandada podría esgrimir como crédito compensable. Y la existencia de un derecho de crédito a favor de la parte arrendataria que en su momento podrá recabar de la parte arrendadora, no es óbice para el éxito de la acción ejercitada, pues la detentación por la parte arrendataria del local de negocio del que es titular la arrendadora, conlleva el pago de las rentas y gastos contractualmente estipulados como contraprestación, sin perjuicio de las acciones que pueda ejercitar la parte demandada en defensa de sus intereses, para lo cual esta sentencia no representa obstáculo alguno, ya que no produce efecto de cosa juzgada material, art 447.2 LEC, ante la limitación de los medios de ataque y de defensa, y en consecuencia, del alcance de la decisión judicial.

OCTAVO.- No se aprecia infracción, por la parte demandada, de las reglas de la buena fe procesal, art 247.3 LEC, que justifique la apertura de pieza separada para la imposición de multa que se solicita en el recurso, rechazándose por ello la solicitud en tal sentido efectuada por "OTROSI DIGO PRIMERO" del recurso de apelación.

NOVENO.- La estimación en lo fundamental del recurso de apelación, con revocación de la sentencia de primera instancia y acogimiento de los pedimentos de la demanda, conlleva la imposición a la parte demandada de las costas de la primera instancia, conforme al art 394.1 de la LEC.

Y la no especial imposición de las costas de esta alzada, de acuerdo con el art 398.2 de la misma norma procesal.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación