Sentencia Civil 668/2023 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 2, Rec. 543/2023 de 09 de octubre del 2023

PRIMERO.-Frente a la sentencia que estima la demanda formulada por HABITAT SAGARO S.L. frente a Dº Ignacio y en que se ejercitaba una acción reivindicatoria, interesando en su escrito de demanda que se declare que la vivienda sita en CALLE000 número NUM000 de la localidad de Palamós es propiedad de la actora. Así mismo, interesa que se declare que el Sr. Ignacio no ostenta título alguno que lo legitime para la ocupación de la vivienda, y se le condene a cesar inmediatamente en todo acto de posesión de la finca descrita, y se le condene a desalojar la misma, con advertencia de lanzamiento, se interpone contra la misma recurso de apelación por Dº Ignacio.

La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- La controversia en Primera Instancia quedo fijada de la siguiente forma:

Frente a la acción reivindicatoria ejercitada por la parte actora, la demandada opuso a lo peticionado de contrario que si bien no se

discute la titularidad y posesión del demandado y su familia en la finca litigiosa, se aduce que la mercantil actora no habría cumplido con el código de buenas prácticas, toda vez que no se habría ofrecido al demandado y su familia ninguna oferta de alquiler social. Se alega por el demandado que "la parte actora se comprometió mediante contrato de compraventa firmado el día 31 de diciembre de 2020, por el cual adquirió la propiedad de dicha vivienda, a gestionar y a facilitar una salida negociada con los ocupantes de dicha vivienda; y en el supuesto caso de encontrarse el inquilino en situación de riesgo residencial, a ofrecerle un alquiler social. Pues bien, la actora a día de hoy no ha cumplido con sus compromisos y no ha seguido el protocolo estipulado de buenas prácticas, al no facilitar una salida negociada o negociar un alquiler social al ocupante de dicha vivienda".

Y se fijaron como hechos controvertidos: si los ocupantes de la vivienda ostentan título legítimo y si la actora ha cumplido, si tuviere la obligación, de realizar a los ocupantes una oferta de alquiler social.

La parte demandada fundamentaba la obligación de la actora de ofrecerle un alquiler social en que la parte actora se comprometió mediante contrato de compraventa firmado el día 31 de diciembre de 2020, por el cual adquirió la propiedad de dicha vivienda, a gestionar y a facilitar una salida negociada con los ocupantes de dicha vivienda; y en el supuesto caso de encontrarse el inquilino en situación de riesgo residencial, a ofrecerle un alquiler social. Pues bien, la actora a día de hoy no ha cumplido con sus compromisos y no ha seguido el protocolo estipulado de buenas prácticas, al no facilitar una salida negociada o negociar un alquiler social al ocupante de dicha vivienda".

La sentencia de Instancia después de fijar la normativa y jurisprudencia aplicable y valorar que de la prueba documental aportada se tiene por acreditada la concurrencia de los requisitos previstos en nuestra legislación para el ejercicio de la acción reivindicatoria, en relación tanto al actor como a la identificación de

la cosa; se discute, si la parte demandada ostenta título que legitime su permanencia en la vivienda,.

Al respecto de la valoración de la prueba practicada concluye la v la sentencia de Instancia:

La parte demandada aduce, como hemos visto, en su escrito de contestación ala demanda que la misma habría suscrito un contrato de arrendamiento con laanterior propietaria de la vivienda, así mismo, de dicho contenido se extrae quela misma tenía conocimiento de la subrogación producida en lo que se refiere ala titularidad de la vivienda litigiosa, perteneciendo a la mercantil HABITATS'AGARÓ. Se limita a manifestar que la actora no habría realizado oferta dealquiler social alguno, incumpliendo, por ende, su código de buenas prácticas,recogida en la cláusula decimo primera del contrato de compraventa de fecha 31de diciembre de 2020, aportado como documento nº 2 del escrito de demanda.

Dicha cláusula dispone lo siguiente:

"UNDECIMA. CLAÚSULA DE BUENAS

PRÁCTICAS. La parte compradora conoce la importancia que tiene para la partevendedora que la presente compraventa no suponga un daño en la imagencomercial y reputacional de la Compañía y del Grupo al que pertenece (GrupoCaixaBank). Por ello, la parte Compradora se obliga a que cuando proceda arealizar las actuaciones tendentes a conseguir la posesión de la/s Finca/s que,conforme a lo indicado en la parte expositiva de la presente escritura, seencuentra/n ocupada/s sin justo título, en precario, siga las siguientes directrices:

---------------------------------------------------------------- En primer lugar intentará unasalida negociada del ocupante, mediante la entrega voluntaria de las llaves delactivo. ------------- Si no es posible, pedirá al ocupante la información sobre lascircunstancias económicas y familiares para confirmar si cumple o no con losrequisitos determinados para considerar que se encuentra en riesgo deexclusión residencial.------------------------- En caso de que se proceda a solicitar ellanzamiento, se enviará comunicación al Ayuntamiento informándole de que seva instar el desalojo de la finca para que si lo estima oportuno actúen con losServicios Sociales. ---------------------------------------------- Deberá dejar constanciapor escrito de todas las gestiones realizadas a fin de evitar un posible riesgoreputacional para la parte vendedora.----------------------------------------------------------

Deberá informar a la parte vendedora de aquellas comunicaciones que tenga deOrganismos oficiales y PAHs respecto a la ocupación, así como cualquiermención que se haga en medios de comunicación o redessociales.------------------------- Así mismo, la parte compradora se obliga a quetodas las actuaciones para obtener la posesión de la/s Finca/s ocupadas sellevarán a cabo identificándose correctamente, mostrando un comportamientoprofesional, objetivo y respetuoso, desprovisto de toda intimidación, coacción oviolencia. A estos efectos, de entenderá como coacción y violencia:

--------------------------------- - Cortar los suministros a la/s Finca/s ocupada/s.-------------- - Impedirle la entrada en la/s Finca/s ocupada/s al ocupante ocambiarle la cerradura, sin que se haya producido previamente el desalojojudicial o la entrega voluntaria de la posesión.-------------"

La sentencia de Instancia después de valorar la prueba practicada no solo no estima que haya existido un incumplimiento de dicho pacto sino que además dicho pacto no es un obstáculo para que prospere la acción reivindicatoria ejercitada ya que se cumplen todos los requisitos legales.

A continuación la sentencia de Instancia y dado que el demandado invoco la existencia de un contrato de arrendamiento a pesar de que el demandado no aporto dicho contrato de arrendamiento entra a valorar la posible vigencia de dicho contrato. Por lo que en aplicación del Art 13 de la LAU. concluye:

Así, por estricta aplicación del artículo 13 LAU -a tenor de la redacción vigente al tiempo de su formalización- el contrato de arrendamiento queda extinguido.

TERCERO.- En cuanto a los motivos del recurso de apelación, en su recurso ya no se cuestiona la validez de un contrato de arrendamiento quedando circunscrito el recurso a los siguientes motivos:

El Juez a quo no ha valorado bien el alcance y profundidad de los compromisos que adquirió la actora en su día de cara a negociar una salida negociada con mi representada por obligarse a ello por escrito al suscribir el código de buenas prácticas y de riesgo reputacional. 2 Efectivamente, esta parte considera que el título que fundamenta la pretensión de la actora (acción reivindicatoria ex art. 348 CC y art. 544-1 CCC) está viciado y contamina todo el proceso habida cuenta de que no se ha hecho efectiva la cláusula de buenas prácticas a la que se obligó la actora por contrato, por lo que dicha acción no merece prosperar por los siguientes razones:

1.- Incumplimiento grave del código de buenas prácticas.

No se ha probado con ningún documento fehaciente que la actora hubiera llevado a cabo las gestiones y las directrices a las que se obligó en el momento de comprar la finca ocupada mediante compraventa de fecha 31 de diciembre de 2020.

De tres compromisos a los que se obligó, la actora no ha cumplido ninguno.

Primero, la actora no presentó ninguna prueba de que hubiera intentado una salida negociada del ocupante;

Segundo, tampoco hay pruebas de que se le pidiera al ocupante información sobre sus circunstancias económicas y familiares a fin de determinar si era una persona en situación de riesgo residencial;

Y por último, se comprometió también a dejar constancia por escrito de todas las gestiones realizadas (para evitar riesgo reputacional), las cuales no se han presentado en este proceso. (Vide Cláusula Undécima del Contrato de compraventa de 31 de diciembre de 2020, en Doc. nº 2 de la demanda de la actora).

La documental que presentó el día de la vista se refiere a otras gestiones diferentes; se presentó un estudio de ocupación de las distintas viviendas que hay en el bloque de pisos, y un par de contratos supuestamente firmados por dos inquilinos de aquel bloque, pero que nada prueban con respecto a mi representada. (Cfr. dichos documentos en Mas documental 1 a 3 presentada por la actora el día de la vista oral del día 3 de noviembre de 2022). Es la actora en este caso, y no la demandada (yerra el Juez) quien tiene la obligación de aportar dichas pruebas para acreditar dichos extremos. ( art. 217 LEC).

Por tanto, entendemos que este incumplimiento grave de contrato pone en jaque la legitimidad y la eficacia de la acción ejercitada porque la validez de la misma se supeditó siempre al cumplimiento de dichas prácticas de buena conducta.

Mi representada junto con sus dos hijos de 13 y 19 años, se encuentra en situación de riesgo de exclusión residencial y consideramos que la actora debe cumplir con sus compromisos y negociar un alquiler social toda vez que parece ser que lo ha hecho con otros vecinos del bloque de viviendas que ocupa mí principal.

En su virtud,

SUPLICO AL JUZGADO: Que habiendo por presentado este escrito, en tiempo y forma, se sirva admitirlo, tenga por interpuesto RECURSO DE APELACIÓN, contra la Sentencia dictada por este Juzgado de fecha 7 de noviembre de 2022, por los motivos expuestos anteriormente y previo traslado a la parte contraria, de acuerdo con lo previsto en el artículo 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se acuerde elevar los Autos originales a la Superioridad y previos los demás trámites legales y estimando íntegramente el recurso interpuesto por esta parte, se dicte nueva Sentencia por el Tribunal ad quem, revocando la Sentencia de instancia, dictándose otra por la que desestime la demanda de la actora por existir vicio grave invalidante del título ejercitado en la acción ejercitada por la actora que invalida la misma; con expresa imposición de costas de la primera y segunda instancia a la actor.

CUARTO.- Del escrito del recurso de apelación es evidente que el recurso se circunscribe a uno de los motivos de oposición invocados, dado que lo fundamenta de forma exclusiva en el incumplimiento por parte de la actora del pacto undécimo de la escritura de compraventa, al no haber ofrecido un alquiler social al recurrente como ocupante de una de las viviendas adquiridas a través de dicha escritura pública, de lo que colige el recurrente que dicho título esta viciado y la demanda deberá desestimarse.

Ya no plantea , como hemos señalado, que pudiera ostentar derecho arrendaticio alguno sobre dicha vivienda con lo cual admite que el contrato en su día suscrito esta extinguido y en consecuencia que ocupa la vivienda sin título alguno.

Como es sabido los contratos solo producen efecto entre las partes y sus herederos, no respecto de terceros ( art. 1257 código civil ). y en consecuencia en principio no puede la parte demanda exigir el cumplimento de un pacto, de un contrato de compraventa en el cual no era parte, ahora bien en supuestos como el presente en que en el contrato consta una estipulación a favor de un tercero, como es el caso presente la jurisprudencia a aplicar es la siguiente, así se recoge en la resolución de la AP de Valencia sec 8de fecha 14 de enero de 2019

Como punto de partida decir que en materia contractual rige el principio de relatividad consagrado en el artículo 1.257 del Código Civil , a cuyo tenor los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos, lo que significa que únicamente a ellos quedan limitados sus derechos y obligaciones ( SS. del T.S. de 15-11-02, 31-1-03, 1-3-03 y 25-2-04, entre otras), ya que para los terceros, el contrato es "res inter alios acta", esto es, algo hecho entre otros, de ahí que por esta razón, el contrato no puede desplegar ninguna eficacia en la esfera jurídica de los terceros, ni en su beneficio, ni en su perjuicio (nec prodest nec nocet). La legitimación es un instituto que tanto en sus manifestaciones de derecho sustantivo ("legitimatio ad causam") como adjetivo ("legitimatio ad processum"), constituye una especie de concepto puente en cuanto sirve de enlace entre las dos facultades o calidades subjetivamente abstractas que son la capacidad jurídica y la de obrar (capacidad para ser parte y para comparecer en juicio en el derecho adjetivo). Consecuentemente con ello, la legitimación "ad procesum" guarda relación con la capacidad necesaria para comparecer en juicio, mientras que la "ad causam", exige la adecuación entre la titularidad jurídica afirmada, sea activa o pasiva y el objeto jurídico pretendido ( SS. del T.S. de 31-3-97, 28-12-01 y 23-10- 02, entre otras). En este caso, la legitimación pasiva solo puede corresponder al que contrato con el demandante en general: ex contractu y quien de él traiga causa, conforme al artículo 1257 Código Civil . Pues bien, para la resoluc

Asimismo como se recoge en la sentencia de la AP de Madrid Sec. 8 de fecha 17 de marzo de 2022:

La estipulación en favor de tercero es el vínculo que se constituye cuando una de las partes intervinientes en un contrato se compromete a realizar una prestación en favor de un tercero extraño a la conclusión del contrato, pero que por esa estipulación queda incorporado a él como acreedor del obligado o promitente. Es cierto que no cabe incluir en el ámbito de las prestaciones a favor de tercero del párrafo segundo del artículo 1257 del Código Civil aquellos supuestos en los que del contrato concluido entre dos personas se deriva un beneficio para un tercero pero sin que ello suponga el otorgamiento de derecho alguno por los contratantes a ese tercero, sino que ese beneficio es consecuencia material de lo pactado y perseguido por las partes y para las partes. En este caso habrá un beneficio materialmente derivado para el tercero del contrato, pero las partes ni persiguen ni pactan conferir a ese tercero un crédito para reclamar ese beneficio, mientras que la estipulación en favor de tercero supone que ese tercero no es el mero destinatario de la prestación, sino el verdadero acreedor o titular del derecho de crédito que nace en su propio nombre íntegramente. Así lo señala la STS 26 de abril de 1993: "Las Sentencias de esta Sala de 9 de diciembre de 1940, 10 de diciembre de 1956 y 13 de diciembre de 1989 establecen que "la estipulación en provecho de tercero supone una relación contractual en la que el acreedor deriva la prestación del deudor hacia otra persona que no ha intervenido en el contrato y para fijar su naturaleza específica es preciso deslindar su esfera de acción, aislándola de otras figuras de Derecho similares, diferenciándose el régimen jurídico de la prestación a tercera persona, según ésta venga autorizada solamente para recibir la prestación, o adquiera además el derecho estipulado, diferenciación que se traduce en que, en el primer caso, el tercero es únicamente destinatario de la prestación, sin la facultad de exigir su cumplimiento al deudor, que nace y persiste en el contratante acreedor, mientras que en el caso del verdadero contrato a favor de tercero, éste es el titular del derecho hacia él derivado".

Y de especial relevancia al caso presente, es la sentencia de la AP de Valencia, Sec.6 de fecha 08/02/2021:

La solución no es la misma con relación al objeto del proceso de la demanda principal. En este caso, aunque la demandante S.L. no interviniera en el contrato de compraventa de las participaciones sociales, de 24 de octubre de 2018, está legitimada para reclamar con apoyo en ese contrato porque ese contrato contiene una serie de pactos establecidos precisamente en beneficio o interés de la sociedad SL, como son los compromisos de pagar deudas de esa sociedad; se trata de estipulaciones en favor de tercero a las que se refiere expresamente el art. 1257.II, CC , al decir que "si el contrato contuviera alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que aquélla hubiese sido revocada", y que la jurisprudencia define como "un contrato en el que dos partes, que actúan en nombre propio, otorgan un derecho a un extraño que no ha formado parte en su conclusión" (cfr. STS de 18 de julio de 2017, Pte: Baena Ruiz, nº 459/17 , con cita de la sentencia 380/2011, de 14 de junio )". Lo esencial es que se dé a conocer la aceptación al tercero antes de la revocación de la estipulación, pero esa aceptación puede hacerse de un modo expreso o tácito (cfr. STS de 8 de julio de 2008), y en este caso ese requisito puede entenderse cumplido con las comunicaciones dirigidas por SL. a la Sra. Leocadia exigiendo el cumplimiento de las obligaciones asumidas en virtud del contrato de compraventa (doc. 2 de la demanda).

Para la STS de 23 de octubre de 1995, "en este tipo de contratos el tercero beneficiado tiene acción para exigir su cumplimiento, a partir de la aceptación comunicada, ya que es el titular del derecho hacia él derivado, y no simplemente el destinatario de la prestación".

Y en los Principios Europeos de Derecho de Contratos (se cita bien entendido que no se trata de derecho positivo aplicable) se recoge también la Estipulación en favor de tercero en su artículo 6:110: "Cualquier tercero tendrá derecho a exigir el cumplimiento de una obligación contractual cuando las partes hayan acordado de manera expresa otorgarle este derecho o cuando dicho acuerdo se infiera del objeto del contrato o de las circunstancias del caso. No será necesario que el tercero quede identificado en el momento de la conclusión del acuerdo".

Aplicándolo al caso presente, el recurrente como ocupante resultaría no solo beneficiario de dicho pacto sino que además es el titular del derecho hacia él derivado como ocupante sin título frente a los cuales la parte actora como compradora en dicho pacto, se comprometió ya que del contenido de dicho pacto se infiere que el beneficiario y titular del mismo son los ocupantes del inmueble, entre ellos la demandada.

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Lo que evidencia que la parte demandada como titular del derecho derivado de dicho pacto puede exigir dicho cumplimento a la parte actora que se obligó frente al vendedor como ocupante sin titulo. Y si bien no consta la aceptación expresa de la parte demandada, como ya se recoge en la sentencia antes transcrita , la aceptación puede ser expresa o tácita , y en el caso presente la exigibilidad de dicho cumplimento por parte de la demandada en la contestación a la demanda evidencia su aceptación por lo que puede estimarse cumplida dicha aceptación.

Ello nos lleva a fijar si efectivamente la parte actora ha cumplido dicho pacto. La Sala después de la valoración en esta alzada de la prueba practicada valora que respecto de la demandada no se ha cumplido.

Efectivamente, la parte actora en su demanda acompaño un burofax en que se da por resulto el contrato de arrendamiento respecto a la demandada. Pero no consta ofrecimiento alguna de alquiler social o salida negociada del mismo. Y la documental acompañada posteriormente hace referencia a otros ocupantes de viviendas no a la de la demandada que es la del nº NUM000. Con lo cual conociendo la parte actora que la demandada ocupaba dicha vivienda ya sin titulo que la ampare, no ha cumplido respecto de la misma la obligación que asumido en relaciona la misma y con respecto a los otros posibles ocupantes del inmueble adquirido. Con lo cual debemos concluir la procedencia parcial de la acción reivindicatoria, declarando que la actora es la propietaria del inmueble ocupada por la demandada, como así se solicita en la demanda pero desestimando la petición de desalojo ya que la misma solo sería viable previo cumplimento por la arte actora de haber ofrecido la posibilidad de un alquiler social . Ya que la carga d la prueba del cumplimiento de dicho pacto corresponde a quien afirma su cumplimiento respecto del contrato o relaciónobligacionaldequesetrate(STSde15/7/1991, 3/6/1993, 30/3/1995, 8/3/1996, 7/4/1998)

.. QUINTO. - Procediendo en consecuencia estimar el recurso y en virtud de lo dispuesto en el artículo 398. de la LEC. no se hará pronunciamiento expreso en materia de costas en esta alzada y en cuanto a las costas de Instancia al estimarse parcialmente la demanda, tampoco se hará pronunciamiento expreso de conformidad con lo dispuesto en el Art 394 de la L.EC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.