Sentencia Civil Audiencia Provincial de Granada, de 04 de Octubre de 2004

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha dieciocho de Octubre de dos mil tres, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Estimando parcialmente D. Ildefonso , frente a D. Miguel Ángel , su esposa Doña Amanda , D. Jose Francisco , y la Caja General de Ahorros de Granada, debo declarar y declaro: Primero.- Que el contrato privado de compraventa, de fecha de 1 de noviembre de 1991, es válido y eficaz y que por tal título y tradición, D. Ildefonso adquirió la propiedad del local destinado a cochera, señalado con el número 24, en la planta de sótanos de la misma edificación, con una superficie construida de veinticuatro metros ochenta y seis decímetros cuadrados, de los que se utilizan como acceso para todas las cocheras. Linda: frente, dicha zona; derecha entrando, cochera número veintitrés izquierda, cochera número veinticinco; y espalda, cochera número cinco y la número cuatro. Segundo.- Que la escritura pública de compraventa, de fecha 3 de noviembre de 1999, por la que D. Jose Francisco adquiere sin concurrir, buena fe, el mismo local, destinado a cochera, como anexo de una vivienda, es nula en cuanto a la citada transmisión, por inexistencia de la venta por falta de objeto. Tercero.- Se condena solidariamente a los demandados D. Miguel Ángel , su esposa Doña Amanda , y D. Jose Francisco , a cancelar a su costas, la carga que grava la propiedad adquirida por D. Ildefonso , en virtud del contrato de compraventa de fecha 1 de noviembre de 1991, Cuarto.- Se condena a D. Miguel Ángel y su esposa, previa segregación de la finca adquirida y vendida a D. Ildefonso , a otorgar la correspondiente escritura pública, con entrega simultánea de la cantidad de 500.000 ptas., en su equivalente en euros, consignada en este Juzgado por el actor, y a aquellos y a D. Jose Francisco a entregar la posesión de local destinado a cochera. La Caja General de Ahorros de Granada deberá estar y pasar por las anteriores declaraciones, en cuanto le afectan. No ha lugar a fijar indemnización alguna a favor del actor. Cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.".}

^{SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por las partes demandadas, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a éste Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.}

^{TERCERO.- Que, por éste Tribunal se han observado las formalidades legales en ésta alzada.}

^{Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. CARLOS J. DE VALDIVIA PIZCUETA.}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO.- La primera parte apelante, Dña. Amanda y D. Miguel Ángel , plantean un único motivo: error en la valoración de las pruebas practicadas e incorrecta interpretación del titulo constitutivo del régimen de Propiedad Horizontal. Manteniendo, que no existe acción dolosa en la parte vendedora, puesto que la plaza de garaje enajenada, en su día, al Señor Demandante, era anejo inseparable del piso, por lo que se requería para la efectividad del negocio jurídico discutido en este litigio la aprobación de la Junta de propietarios, algo que nunca se dio; además, y por lo expuesto, ha de deducirse por lógica, a través de las pruebas mediatas existentes en el pleito, que existió un pacto o, mejor dicho, la figura jurídica del mutuo disenso, por lo que el contrato de compraventa (el celebrado entre el actor y por los Señores Demandados, D. Miguel Ángel , Dña. Amanda ), se resolvió por acuerdo entre comprador y vendedores. El Señor Demandado D. Jose Francisco , en su escrito de interposición del Recurso de apelación, en un análisis de la Sentencia de la primera instancia, plantea asimismo la tesis del mutuo disenso, invoca la prueba de presunciones, y mantiene, no sin contradicción, que él, el Señor Jose Francisco , en un tercero de buena fe, amparado por el artículo 34 de la L.H. Por la representación legal de la última parte apelante, la Entidad Caja General De Ahorros De Granada, se refiere su condición de tercero protegido por la fe pública registral, pues aun cuando la hipoteca hubiese sido constituida por un no propietario de la cosa, es lo cierto que como acreedor hipotecario, desconocedor de la realidad que ahora se muestra, gozaría de la protección mencionada. Además, añade una invocación a la inconcruencia, puesto que nunca se dirigió por el actor demanda contra ella, la Entidad citada, basta examinar la "causa petendi" o fundamento histórico de la acción y el "petitum", otro de los elementos esenciales de aquella, la demanda, que refleja lo que pide el Demandante. Tras el breve resumen se procede al estudio de los tres recursos, tan conectados entre sí. Y, se ha de iniciar, haciendo una mención al contrato privado de compraventa, eje del pleito. El día primero de Noviembre del año 1991, Don Miguel Ángel , casado con Dña. Amanda , celebró contrato de compraventa con Don Ildefonso , los elementos esenciales de dicho negocio jurídico ("esentialia negotii"), los que se desprenden del artículo 1445 del Código Civil (sujetos, consentimiento, objeto, cosa y precio) aparecían en el mismo. Siendo la cosa objeto de la compraventa: "una cochera en garaje común con el número (24) sito en la Avda. de América, num. 78, Urbanización "Los Nidos" de C.P. 18.008" (Sic). El precio de este negocio jurídico bilateral, estaba representado en dinero: "en un capital principal de un millón quinientas mil (1.500.000) pesetas" (Sic), del mismo recibió la parte compradora la suma de 1.000.000 de pesetas, quedando las quinientas mil pesetas restantes aplazadas en su pago: se abonarían ante notario y cualquier día desde el día uno de Enero al día diez de Enero del año 1992, con el otorgamiento de la escritura pública. De todo esto se deduce o, mejor dicho, se extrae un verdadero "animus vendendi" y, en suma, una compraventa perfecta, esto es, perfeccionada (artículo 1450 del Código Civil; Sentencia del T. S. de 12-5-1994, entre otras). Mas ese "ius ad rem" que con la perfección del contrato referido se confiere al comprador, (que genera una acción meramente personal), se transformó en un "ius in rem" sobre la cosa adquirida, con la consumación de la prestación del vendedor, entrega de la cosa vendida, traditio real, artículos 609, 1095, 1461 y 1462 del Código Civil, y Sentencias del T.S. de 3-10-1963 y de 14-6-1966. Pero la escritura pública no se otorgaba. Pasó el tiempo, y en fecha 3 de Noviembre del año 1999, los vendedores volvieron a enajenar la cochera, esta vez junto con el piso al Señor D. Jose Francisco . Con anterioridad a la celebración del nuevo negocio jurídico, el Señor Demandante, esto ocurría en fecha 28 de Octubre del año 1999, requirió al vendedor, al Señor Miguel Ángel , para que le otorgase escritura de venta de la plaza de garaje, fijando una fecha para ello; también el actor, asimismo mediante telegrama, fechado también el día 28 de Octubre del referido año 1999, hizo saber al Señor Jose Francisco , la compra de la cochera que años atrás se había efectuado. Pese a ello, como se ha visto, se otorgó la nueva compraventa, y además el Señor D. Jose Francisco , el día 3 de Noviembre del año 1999, constituyó sobre los bienes enajenados hipoteca (Derecho Real de Garantía), a favor de la Caja General de Ahorros de Granada, así se garantizaba el préstamo, con la realización pública del valor de los inmuebles, en caso de incumplimiento. Todavía el capital se halla pendiente, pues sólo se han abonado 6.338.867 pesetas, siendo el importe del préstamo de 8.000.000 de pesetas. Llegados a este punto, el primer problema a examinar, pues constituye un "prius" lógico, es si la plaza de garaje, podía ser o no enajenada sin la aprobación de la Asamblea de Propietarios de la Comunidad. Ya se ha dicho, lo que se manifiesta al recurrir: no se podía vender la misma como elemento separado del piso, pues para la segregación, agrupación o división de anejos era imprescindible el consentimiento, inexistente aquí, de la Comunidad de propietarios. El problema tal como se presenta no tiene en cuenta diversas cuestiones: La Propiedad Horizontal (Ley 49/60, de 21 de Julio, reformada por la Ley 8/1999, de 6 de Abril), supone la coexistencia de una propiedad privada, espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente (artículo 3.a), L.P.H.), y de una comunidad, inseparable de la anterior, sobre los elementos comunes (artículo 3.b) de la L.P.H.). Los anejos pueden -como en este supuesto- tener la consideración de privativos y, por lo tanto, pueden ser objeto de venta independiente del piso o local; en principio, pues, es lícita su enajenación separada, a no ser que exista una prohibición expresa en el título constitutivo o que aquellos -los anejos- se muestren como elementos comunes. La digresión lleva al régimen jurídico de la propiedad citada, y a la vista del artículo 396 del Código Civil, en su último párrafo y del artículo 5, penúltimo párrafo de la L.P.H., se ha de señalar que: en primer lugar, el principio de autonomía regirá: Título constitutivo y Estatutos (artículos 1091 y 1255 del Código Civil), y en segundo término, la normativa que rige la propiedad horizontal: artículo 396 del Código Civil y Ley de Propiedad Horizontal, sin perjuicio, claro está, como señala la Sentencia del T. S. de 30-5-1997, del imperio de ciertas normas que ésta contiene, que no se pueden derogar por "Lex privata". Así, se llega al artículo 8 de la L.P.H. que expresa: "Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio o disminuidos por segregación de alguna parte. En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5º, sin alteración de las cuotas restantes". El apunte hace mencionar, la escritura de obra nueva y régimen de la Comunidad de la "Urbanización Los Nidos". En ella al tratar de los anejos se decía: "cada uno de los pisos 4 a 98, ambos inclusive (el piso objeto de venta era el numero veintiséis), tienen un local destinado a cochera, en planta de sótano...", añadiéndose al establecer el Régimen de Comunidad: "Los dueños de los locales en sótano y planta baja podrán, sin consentimiento de la Junta de Propietarios, realizar lo siguiente: agregarlos, agruparlos, segregarlos, dividirlos...etc.". ¿Qué significado tiene lo transcrito? Pues, uno sencillo, ya en esos estatutos, se otorgaba un consentimiento preestablecido por parte de la Comunidad a los propietarios de locales en sótano y planta para llevar a cabo las operaciones descritas, esto conecta con el principio de autonomía privada de la voluntad ya referido, que se ajusta a la norma o, si se quiere, a lo normal en una interpretación sociológica, que avala la buena fe, ya que en esa norma que rige la Comunidad, se encuentra insito en el consentimiento de la Asamblea, esto es, de la comunidad de Propietarios. Por ello, se concluye diciendo, que la remisión a la interpretación sistemática (artículo 1285 del Código Civil; Sentencias del T.S. de 23-5 y de 28-10-1997), no es admisible, mostrándose por el contrario, una compraventa perfecta: la contenida en el contrato privado de 1º de Noviembre de 1991. Si esto es así, y lo es, el siguiente problema trata del mutuo disenso: ese haber convenido las partes contratantes (hoy en litigio) dejar sin efecto el negocio jurídico, el nombrado hace escasas líneas. La declaración tácita de voluntad, la del Señor demandante (comprador en su día), constituye su apoyo, construyendo a partir de la misma un hecho demostrado del que se trata de extraer, mediante un juicio lógico, aquel hecho que se pretende deducir (por todas, la Sentencia del T. S. de 19 de Febrero del año 2002; y el artículo 386 de la L.E.C.); pero no se tiene en cuenta, se cita la Sentencia del T. S. de 21-5-1996, que la presunción no es un indicio, sino, como señala la Sentencia del T. S. de 13-4-1964, "un delicadísimo juicio de razón", que ha de quedar reservado a la apreciación del Tribunal de la instancia (también Sentencia del T. S. de 19 de Febrero del año 2002), por lo que se ha de alejar del voluntarismo de parte, aquel que pretende sustituir el criterio del Juzgador por el suyo propio, en torno a la apreciación de la prueba. Y es que, al apreciar en conjunto el resultado de la practicada (Sentencias del T.S. de 20-10 y 31-12-1997), se llega a la conclusión siguiente: nunca existió el mutuo disenso que se predica. Así el propio señor vendedor D. Braulio , con gran contradicción, llega a manifestar al ser interrogado, que el actor lo que en verdad quería era su cochera y no la resolución de la compraventa; nunca se llegó a acuerdo alguno. Entonces se ha de comprender la realidad contractual; y las propias posturas del vendedor y del comprador, algo, insistimos, que se extrae de toda la prueba, no permiten acudir a las presunciones (Sentencia del T. S. de 18-12-1997). Es que existen unos actos inequívocos, "facta concludentia" (Sentencia del T. S. de 17 de Julio del año 2000), que impiden establecer acudiendo a ciertas llamadas telefónicas que se produjeron entre el Señor Jose Francisco y el actor, a través de teléfono móvil, y a la puesta a disposición por aquél a favor del actor de la suma entregada por éste como parte del precio (1.000.000 de pesetas), la presencia de un hecho demostrado, que permitiría ese juicio de valor, mediante una operación deductiva (juicio reservado al Tribunal de la instancia como se indicó), que las presunciones "ad hominen" entrañan; y es que el enlace preciso y directo entre el hecho probado y el inducido no se da; sólo aparecen indicios. En resumen: no es posible adquirir por vía de silencio, una voluntad o, mejor dicho, una declaración de voluntad, no manifestada o declarada, cuando el apoyo de tal pretensión es un simple indicio. Por lo que atañe a la doble venta (artículo 1473 del Código Civil), indicar, con invocación de las Sentencias del T.S. de 8-3-1993 y de 25-3-1994, recogidas en la también Sentencia del T. S. de 29-7-1999, "que la tipificación de la misma, requiere para su existencia que cuando se perfeccione la segunda venta la primera no haya sido consumada"; y tal venta, a favor de diferentes compradores, llevada a cabo por una misma persona, es posible por la eficacia meramente obligatoria del contrato de compraventa, por la existencia de un tiempo de perfección y otro de consumación en la vida de tal negocio jurídico (Sentencia del T. S. de 3-10-1963); y tal venta requiere no sólo la presencia de contratos de compraventa separados, válidos y no consumados, sino además identidad del objeto vendido ("Si una misma cosa", dice el artículo 1473 del Código Civil) y buena fe (artículos 433 y 1950 del Código Civil). Buena fe que se extiende, como exigencia, a la preferencia otorgada por el párrafo segundo del artículo 1473 del Código Civil, al adquirente del inmueble que antes haya procedido a la inscripción en el Registro de la Propiedad; y es que, como expone la Sentencia del T. S. de 3-5-1985: "no merece protección civil ni registral el adquirente que conoció la primera venta"; esto es, además de la prioridad registral ha de concurrir, como cuestión de conocimiento aquella: la buena fe. Sólo con ambos requisitos prevalece el titular inscrito (Sentencia del T. S. de 10-4-1991). Tras el apunte doctrinal y abordando el contrato privado de compraventa de fecha primero de Noviembre del año 1991, se concluye que: el mismo no quedó totalmente consumado, ya que el comprador no abonó el precio plenamente (quedaban de él quinientas mil pesetas que consignó con motivo de este pleito), con ello se perfila la doble venta, tesis que además vendría avalada por esa obligación del vendedor: la de segregar el inmueble, que no ha cumplido. Arrancando de los anteriores presupuestos se ha de ver, si en el segundo comprador se dio la buena fe. Faltando esta se habrá de atribuir la propiedad al actor, que entró primero en la posesión de la plaza de garaje. Y si por buena fe, en el segundo comprador, se ha de entender ignorancia de que la cosa adquirida ha sido ya objeto de una venta anterior, se ha de expresar su falta, su ausencia, en el supuesto de litis, cuestión de hecho, que deshace el juego de los artículos 434 del Código Civil y 34 de la L.H., puesto que de la prueba se extrae que: el Señor Don Jose Francisco , recibió telegrama antes de otorgarse el segundo contrato de compraventa, en fecha 28 de Octubre del año 1999, en el que el actor le indicaba la venta en documento privado en el año 1991, de la tan referida plaza de garaje; de ahí que no ignorara que lo que se le vendió a él había sido vendido antes a otra persona. Y con dicha noticia no cabe excusa, pues si alguna duda le rondaba debió, antes de que la segunda venta llegase a término, desplegar el adecuado deber de diligencia con el fin de cerciorarse de los posibles vicios en la titularidad de su transferente. No hizo ello y dejó que la segunda venta alcanzase su perfección, sin haberse consumado la primera, supuesto de aplicación del artículo 1473 del Código Civil, lo que lleva a declarar la segunda compraventa como inexistente por falta de objeto (Sentencias del T.S. de 30-1-1960 y de 7 de Abril de 1971) o, al menos, inválida por ausencia de legitimación en el vendedor. Y no se insista, en el hecho de que el conocimiento del negocio jurídico no excluye, aparta, la buena fe en el segundo comprador, pues volviendo a lo antes expresado se dice que: la buena fe precisa en el segundo comprador ignorancia de que la cosa adquirida había sido objeto ya de una venta anterior (Sentencias del T.S. de 24-1-1990 y de 11-4-1992); sin que, por otra parte, aparezca el consentimiento del primitivo comprador, cosa que se mezcla para traer a escena la figura del mutuo disenso, que revela tal conocimiento que se trata de desdibujar.}

^{Ya en lo tocante a la hipoteca de cosa ajena señalar dos cosas: A), Que aun cuando sea radicalmente nula y no produzca efectos jurídicos (Sentencia del T. S. de 19-12-1964), no se ha de apartar por eso la buena fe de la Entidad Bancaria, presente en este supuesto, por lo que la hipoteca no quedará afecta por aquella (la nulidad) "Ex artículo 34" de la L.H., así Sentencia del T. S. de 25 de Octubre de 1991; y B), que, además, en este caso, al condenar a la entidad bancaria " a estar y pasar por las anteriores declaraciones, en cuanto le afectan", se está incurriendo en incongruencia "extra petita". Se modifican los términos del debate, puesto que la entidad apelante no fue demandada, no se dirigió acción contra la misma; reconociéndose por el propio demandante, cuando respondió a la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, que la Caja General de Ahorros de Granada, era tercero de buena fe, al que no afectaría la nulidad interesada; por eso se opuso a la excepción, no obstante el Juzgador "a quo" estimó imprescindible la presencia de la Entidad Bancaria. Luego, cuando erradamente ésta puso en conocimiento del Juzgado de instancia, que el importe del capital de los préstamos había sido amortizado, el Señor Demandante, sin dirigir demanda contra la entidad bancaria, alegó a los efectos del artículo 179 del Reglamento Hipotecario en relación con relación con el párrafo primero del artículo 82 de la L.H., que se condenase, en la forma ya expuesta, a la Caja General de Ahorros de Granada. Lo anotado lleva a la necesaria absolución de la entidad citada, con mención del artículo 123 de la L.H. Pese a ello, las costas producidas en la primera instancia por la entidad nombrada, no han de ser impuestas al actor, pues existen, se dan, justos motivos: la oposición de ésta última parte a que fuese traída a juicio la Caja General de Ahorros de Granada; por tanto no se hace una expresa condena con respecto a las costas producidas por ésta en la instancia referida (argumento, artículo 394.1 de la L.E.C.).}

^{SEGUNDO.- La dificultad fáctica y jurídica que encierra la litis, unida a la estimación de uno de los recursos (argumento, artículo 398 en relación con el 394 preceptos ambos de la L.E.C.), determina que no se haga una expresa condena con respecto a las costas producidas en esta Alzada.}

^{Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente}

^FALLO

^{Que, revocando parcialmente la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia Número Ocho de los de Granada, en fecha dieciocho de Octubre del año dos mil tres; debemos dejar sin efecto, absolviendo así a la Entidad Caja General de Ahorros de Granada, el pronunciamiento por la que se le "condena a estar y pasar por las anteriores declaraciones, en cuanto le afectan"; sin hacer con expreso pronunciamiento en relación con las costas causadas por dicha entidad en la primera instancia; en todos los demás extremos se confirma la sentencia recurrida; sin hacer una expresa condena con respecto a las costas producidas en esta Alzada.}

^{Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.}