"Que debo ESTIMAR y ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta en nombre y representación de NUF S.L. contra Dña. Lorena y D. Diego, y condeno solidariamente a la parte demandada a los siguientes pronunciamientos:
1.Al pago de la cantidad de mil cuatrocientos treinta euroscon nueve céntimos (1.430,09 euros).
2.Al pago del interés legal desde la interposición de la demanda.
Cada parte abonará las costas causadas a su instancia ylas comunes por mitad. ".
Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. José Luis López Fuentes.-
PRIMERO.- La sentencia dictada en primera instancia estima parcialmente la demanda formulada por NUF S.L. contra Dña. Lorena y D. Diego, condenando a los demandados a abonar a la actora la suma de 1.430,09 €, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, sin pronunciamiento sobre costas.
Contra dicha sentencia se alza la parte actora, alegando, en síntesis, el error en la valoración de la prueba (documental y testifical), especialmente del contrato de arrendamiento y del acta notarial, documentos números 4 y 8 respectivamente, de los que se infiere la realidad de los daños reclamados y sus importes.
La parte apelada se opone al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia recurrida.
SEGUNDO.- A propósito de lo que deba considerarse como obras inconsentidas, dice la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2008:
"El artículo 114.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , establece como causa de resolución del contrato la que en su número 7 refiere: "Cuando el inquilino o arrendatario, o quienes con él convivan, causen dolosamente daños en la finca, o cuando lleven a cabo, sin el consentimiento del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o del local de negocio, o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción". Supone que no todas las obras realizadas por el arrendatario, sin conocimiento del arrendador, conforman la causa prevista en la norma, sino solo aquellas que la misma señala y que en el caso objeto de enjuiciamiento son las que, a juicio del recurrente, comportan una modificación de la configuración".
"La configuración es un concepto indeterminado, circunstancial y contingente, que el Tribunal califica en atención a las particularidades concurrentes en el objeto arrendado, conforme a la prueba que recibe de las partes y valora en cada caso, dando lugar un casuismo jurisprudencial muy ajustado al supuesto concreto, que la doctrina de esta Sala ha tratado de precisar teniendo en cuenta algunos elementos coincidentes a tales obras como son la alteración del espacio comprendido en el local arrendado, bien sea procediendo a su incremento o disminución o provocando una variación sustancial en su distribución ( SSTS de 11 de enero de 1954 , 29 de mayo y 30 de septiembre de 1964 ); las obras llamadas fijas o de fábrica, empotradas en el suelo y techo y practicadas con materiales de construcción; las de carácter mueble no incorporadas al edificio o adheridas de tal forma que puedan repararse sin menoscabo o deterioro del mismo; las obras de madera no empotradas en la estructura del edificio y fácilmente desmontables o los tabiques de madera y cristal no adheridos a la obra ( STS 30 de enero de 1991 , y las que cita). Fuera de la norma quedan no solo estas obras móviles, sino las de mera conservación, reparación, adecentamiento y las necesarias dirigidas a mantener el local en el estado que se refiere para destinarlo al fin previsto ( SSTS 14 de diciembre de 1990 ; 30 de enero de 1991 , 27 y 31 de diciembre de 1993 ); el simple alicatado, que por su propia naturaleza, no cabe entenderlo más que de embellecimiento ( STS 20-12-1988 ); la sustitución de bañeras y demás elementos de un aseo ( STS 14 octubre 1963 ), y en general aquellas llevadas a cabo por el arrendatario para evitar un daño inminente o incomodidad grave, por no tratarse de obras realizadas por su voluntad, sino impuestas por causas o circunstancias no queridas ( STS 19 de septiembre de 1987 , dictada en la interpretación del párrafo 2 del artículo 110 de la Ley de Arrendamientos Urbanos )."
Y la sentencia de la sección 5ª de la Audiencia Provincial de Vizcaya de 23 de Marzo de 2016:
"El citado art. 114 nº 7 de la LAU de 1964 , normativa legal reguladora del contrato de autos, prevé como causa de resolución del contrato de arrendamiento la realización de obras en el objeto arrendado, sin el consentimiento del arrendador, que modifiquen la configuración de la vivienda o del local de negocio, o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, de lo cual se colige, como ha declarado la A.P. de Tarragona Sec. 3ª en su sentencia de 3 de abril de 2004 , recogiendo lo establecido por la A.P. de Barcelona Sec. 4ª en su sentencia de 7 de marzo de 2000 , coincidente con lo declarado por esta Sala en anteriores resoluciones como, entre otras, las de de 31 de enero y 23 de octubre de 2001, 28 de julio de 2003 y 8 de marzo de 2005, que los elementos esenciales a considerar para declarar la procedencia o no de esta causa de resolución, son los siguientes:
"a.- la carga de acreditar que el arrendatario ha ejecutado obras que modifican la configuración de la vivienda o local de negocio le incumbe al arrendador, mientras que aquél debe demostrar que las ha llevado a cabo con su consentimiento".
"b.- las obras han de vulnerar la configuración de la vivienda o local, no siendo el concepto de configuración, aunque presupuesto de hecho, un puro concepto material, sino también jurídico, expresivo de la relación de una parte con el todo, que incumbe fijar a los Tribunales en cada caso y de fijación flexible y variable en función de las circunstancias concurrentes ( TS Sentencia de 26 de junio de 1965 y 23 de marzo de 1966), siendo, pues, de carácter contingente y circunstancial (S. de 27 de enero de 1971 )".
"En nuestra sentencia de 8 de marzo de 2005, al definir que se debía entender como "configuración", declaramos " - la Jurisprudencia de modo reiterado (T.S . 1º S 11 de Febrero y 20 de Julio de 1.993; 10 de Abril de 1.995) ha considerado que se trata de "la forma del recinto comprendido entre las paredes y el techo que limitan el espacio tanto en sentido vertical como horizontal", o lo que es lo mismo de "la disposición exterior e interior de sus paramentos, de manera que podría pensarse que cuando la distribución de su espacio se altera, acrecentándose o aminorándose "nos encontramos ante la causa de resolución ahora analizada. Mas, esta afirmación debe matizarse en el sentido de que para que este cambio en la configuración dé lugar a la aplicación del art. 114 nº 7 L.A.U . es necesario que las obras que lo determinan sean de las llamadas fijas o de fábrica, empotradas en el suelo y techo y practicadas con materiales de construcción, sin que por el contrario, quepa aplicar este precepto cuando se trata de obras móviles, no adheridas a las paredes, suelo o techo mediante albañilería de forma que puedan separarse sin menoscabo o deterioro de los mismos".
"c.- Esta causa resolución, ha de ser interpretada restrictivamente y con la mayor cautela y equidad por ser la resolución contractual la consecuencia más grave en la vida del arrendamiento, de tal forma que no es dable bajo criterios abstractos aplicar las normas a cualquier obra o alteración, sino que es preciso que ésta cambie la estructura, apariencia y aspecto peculiar del local o vivienda de modo sustancial y sensible y no meramente accidental ( TS Sentencias de 3 , 14 y 18 de octubre de 1958 , 6 de junio de 1960 , 10 de abril de 1961 , 27 de abril de 1962 , 19 de abril de 1965 , 23 de noviembre de 1974 )".
"d.- El cambio de configuración no hay que referirlo a la que tuviere la cosa arrendada al verificarse su construcción o al perfeccionarse el contrato, sino a la que tenga, con el consentimiento expreso o tácito del arrendador, inmediatamente antes de realizarse la modificación discutida ( S. de 2 de octubre de 1971 )".
"e.- Las obras de reparación y sustitución de elementos necesarios no alteran la configuración y no dan lugar a la resolución, como son las obras de mero enfoscamiento o sustitución de pavimento, solerías, alicatados, tuberías de desagüe TS Sentencias de 10 de febrero de 1960 , 14 de octubre de 1963 , 14 de diciembre de 1990 12 de Diciembre de 1994 , 12 de Marzo de 1992 y 21 de Febrero de 1991 ), tal doctrina jurisprudencial es recogida asimismo por numerosas sentencias de las Audiencias Provinciales ( AP de Madrid de 17 de julio de 1991 , A.P. Santa Cruz de Tenerife de 7 de mayo de 1991 , A.P. de Zaragoza de 23 de julio de 1991 , A.P. Salamanca de 30 de Setiembre de 2002 , y A.P. Barcelona, Sec . 13ª de 13 de Julio de 2004 ) que han declarado que el revestimiento de azulejos de un tabique ya hecho no constituye cambio de configuración, al igual que la sustitución de pavimentos, solerías y alicatados, a no ser que modifique la configuración de la finca arrendada cuando, como consecuencia de ello, por ejemplo se hubiera realizado una elevación sensible del pavimento que redujera su capacidad de modo notable, como tampoco dan lugar a ella las variaciones que derivan de componentes meramente superpuestos y no empotrados en la fábrica del edificio de modo permanente de tal forma que puedan separarse sin deterioro o menoscabo del mismo ( TS S. de 5 de mayo de 1960 , 27 de octubre de 1961 , 14 de marzo de 1963 , 8 de junio de 1974 , 14 de diciembre de 1990 y 30 de enero de 1991 )".
"f.- Las obras llevadas a cabo por el arrendatario para evitar un daño inminente o incomodidad grave no pueden tenerse en cuenta a efectos de si modifican o no la configuración del local arrendado, por no tratarse de obras realizadas por su voluntad, sino impuestas por causas o circunstancias no queridas TS S de 5 de febrero de 1960 y 19 de septiembre de 1987 ) y lo mismo ha de predicarse respecto de las obras requeridas por la Autoridad administrativa para el desarrollo del negocio, bajo sanción de clausura, pues ello también resulta ajeno a la voluntad unilateral del arrendatario y no tienen otro fin que el propio de la conservación del contrato; es decir que la acción de resolución del contrato locativo que se contiene en la causa séptima del art. 114 LAU , Texto Refundido aprobado por D. 24 de diciembre de 1964, y al que asimismo se contrae el art. 27.2, d) de la nueva Ley 29/1994, 24 de noviembre , tiene su razón de ser en la obligación que el art. 1561 Cº Civil impone a todo arrendatario, no sólo de mantener la cosa en estado de servir al uso para el que fue entregada, sino también devolver la finca, al concluir el contrato en el mismo estado en que la recibió, es decir, sin alteración de su forma o sustancia (S. 21 de febrero de 1991); es por ello que la sanción legal de resolución contractual puede ser impuesta cuando el arrendatario realice obras en el local arrendado sin consentimiento o autorización del propietario arrendador; pero esta sanción sólo nacerá cuando tales obras modifiquen "esencial o sensiblemente" la configuración del local, ya sea alterando sus elementos estructurales, ya modificando su fábrica o ya reduciendo su superficie o volumen" .
"Si " obra" es toda construcción que afecta a la arquitectura, albañilería o carpintería del inmueble, a la reforma o reparación de los edificios y "configuración" es aquella que introduce en el local arrendado una variación esencial y sensible y no un cambio meramente accidental y de detalle, al ser éste un concepto contingente y circunstancial ( SS. 14 de diciembre de 1990 y 12 de marzo de 1992 y 24 de julio de 1993 ), ha de analizarse en cada caso concreto si las alteraciones que el inquilino o arrendatario realiza en el objeto arrendaticio suponen una transformación respecto de la forma, vertical u horizontal, o el aspecto peculiar del inmueble (S. 20 de diciembre de 1988), ya sea variando la superficie o volumen del mismo ( SS. 13 de febrero de 1968 , 12 de mayo de 1970 y 28 de diciembre de 1971 ) con obras que supongan alteración de su fábrica, sean fijas y realizadas con materiales de construcción o, por el contrario, sean movibles o no estén adheridas de forma permanente al techo, suelo o paredes (S. 30 de enero de 1993). Por ello, todas aquellas realizaciones materiales que el arrendatario lleve a cabo, tales como pintura, enfoscado y sustitución de pavimento que no merme la superficie o volumetría del local, los cambio de entrepiso, mostradores, estanterías o, incluso, puertas que se sustituyen por su evidente estado de deterioro, con sus accesorios de marcos manteniendo el mismo hueco y disposición anteriores, no constituirán causa que permita la resolución del contrato por obras inconsentidas ".
"h.- Por otro lado no ha de olvidarse que también sirve de fundamento al ejercicio de la presente acción, la ejecución de obras que autorizadas o consentidas por el arrendador supongan una vulneración a lo autorizado y rebasen los límites indicados, y que las justificadas en una mejora del negocio instalado y no consentidas por el arrendador, pueden ser ejecutadas, si hay autorización judicial ( art. 114 nº 7 in fine)".
Partiendo de la anterior doctrina, desarrollaremos a continuación los motivos por lo que consideramos que la sentencia recurrida debe ser mantenida.
TERCERO.- Insiste la parte apelante en este alzada en sus peticiones efectuadas en la demanda, que basa en tres afirmaciones básicas: a) el inmueble fue entregado en perfectas condiciones de uso y conservación; b) se han ejecutado obras prohibidas en el contrato, sin consentimiento del arrendador; c) el arrendatario tenía la obligación de entregar el inmueble en las mismas condiciones que se le entregó.
Según la parte apelante la sentencia no ha valorado convenientemente ni el contrato de arrendamiento ni el acta notarial, donde se recogen los desperfectos y se acompañan fotografías.
Por el contrario, esta Sala considera que la sentencia lleva a cabo un ponderado examen de las pruebas obrantes en autos, y no solo ha atendido al contenido del contrato y al acta notarial acompañada, sino ha también ha tenido en cuenta las fotografías aportadas por los demandados a fecha del inicio del arrendameinto y las testificales practicadas, especialmente la de la Sra. Socorro, lo que ha generado la mayor parte del reproche que hace la actora en su recurso.
La jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970, 14 de mayo de 1981, 22 de enero de 1986, 18 de noviembre de 1987, 30 de marzo de 1988, 1 de marzo y 28 de octubre de 1994, 3 y 20 de julio de 1995, 23 de noviembre de 1996, 29 de julio de 1998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003. La prueba testifical es de libre valoración por el Tribunal de instancia y de apreciación discrecional conforme a las reglas de la sana crítica ( SSTS de 8 de noviembre de 1983, 11 de julio de 1987, 8 de noviembre de 1989, etc.), pudiéndose así mismo valorar los documentos en unión de otros elementos de juicio que se infieran de lo actuado ( STS de 16 de julio de 1982), a lo que habría que añadir que las pruebas están sujetas a su ponderación, en concurrencia con los demás medios de prueba ( STS de 25 de enero de 1993) en valoración conjunta ( STS de 30 de marzo de 1988), con el predominio de la libre apreciación de la prueba, que es potestad de los Tribunales de instancia ( SSTS de 22 de enero de 1986, 18 de noviembre de 1987, 30 de marzo de 1988, etc.). Los preceptos del Código Civil y de la Ley de Enjuiciamiento, relativo a las pruebas practicadas no contiene reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido ( SSTS de 2 de junio de 1.981, 7 de diciembre de 1.981 y 4 de febrero de 1.982), siendo de libre apreciación por el Juzgador ( SSTS de 16 de junio de 1970 y 9 de julio de 1981), no constando en precepto legal alguno las referidas reglas de la sana crítica ( SSTS de 30 de septiembre de 1966, 3 de octubre de 1968, 16 de junio de 1970 etc.).
Pues bien, en cuanto a la tarima flotante, la Magistrada "a quo" lleva a cabo una fijación del importe que han de satisfacer los arrendatarios-demandados atendiendo a los siguientes criterios: a) no puede acogerse el importe del presupuesto para instalación de una nueva tarima cuando no se acredita que dicha tarima nueva sea de la misma calidad y características que la que existía al tiempo del inicio del arrendamiento; b) este presupuesto tampoco tiene en consideración el estado en el que se encontraba la tarima anterior por el uso del anterior arrendatario y el consiguiente deterioro; c) el importe que se reclama por la tarima nueva (2.019,41 €) es notablemente superior al que se le reclamó antes de interponer la demanda, según las conversaciones de whatsapp que obran transcritas en el documento número 2 de la contestación a la demanda (500 €); d) la reducción aplicada por la Magistrada "a quo" del 50 % a la factura correspondiente a la instalación de una nueva tarima aportada como documento número 9 de la contestación a la demanda, ponderando todas las cicunstancias anteriores (deterioro y uso), se considera prudentemente ajustado a tales circunstancias.
Conforme a lo establecido en el artículo 22 de la LAU el arrendador puede optar por la reposición de la tarima a su estado anterior o conservar la modificación efectuada, pero como quiera que la arrendataria retiró la tarima que instaló al inicio del arrendamiento, la actora ha reclamado la instalación de una tarima nueva, y esta Sala está conforme con la Magistrada "a quo" en fijar en el importe antes referido la indemnziación correspondiente a la instalación de una nueva tarima.
En cuanto a los faros alógenos, las alegaciones que efectúa la parte apelante en su recurso sobre que esta reclamación está justificada porque el inmueble debe ser devuelto en perfecto estado, no se sostiene debidamente, habida cuenta de que, tal y como se recoge en la sentencia recurrida, no consta acreditado que junto con el contrato de arrendamiento se efectuase y entregase inventario en el que figurara que el local tenía instalados la totalidad de las luces que se reclaman.
En relación a los aparatos de aire acondicionado nada prueba la parte apelante sobre el perfecto funcionamiento de dichos aparatos al inicio del arrendamiento, ni que los mismos estuvieran provistos de sus correspondientes mandos a distancia.
En cuanto al importe reclamado por la pintura del local, la Magistrada "a quo" ha considerado probado a través de las declaraciones de las partes y fotografías aportadas por la demandada, que el local presentaba al inicio del arrendamiento un cierto estado de deterioro de la pintura, lo que obligó a la arrendataria a pintarlo de nuevo, por lo que no existe obligación de hacer frente a tales gastos de pintura.
Por último, en cuanto a los gastos en concepto de IBI, es correcta la apreciación que se hace en la sentencia de que solamente existe la oligación de abonar la parte correspondiente de la anualidad, o sea, los meses de Enero a Abril de 2019, y no toda la anualidad, como pretende la apelante.
CUARTO.- La desestimación del recurso interpuesto conlleva imponer a la,parte apelante las costas causadas en la presente alzada ( artículo 398.1 de la LEC).
En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,
