Sentencia Civil 59/2023 Audiencia Provincial Civil de Granada nº 5, Rec. 358/2022 de 09 de febrero del 2023

PRIMERO.- En nombre de "CRITERIA CAIXA, S.A.U." se interpone recurso de apelación contra la sentencia que declara la doble inmatriculación de la finca litigiosa en el Registro de la Propiedad nº 6 de Granada, aduciendo, en síntesis:

- Infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia, con concreta referencia a la infracción de los artículos 265.1-1, 265.2 y 265.3 de nuestra Ley Rituaria, a resultas de la indebida admisión, como más documental propuesta por la actora, de certificación Registral de las fincas matrices NUM006 y NUM007.

- Incurre en error la valoración probatoria realizada por el juzgador porque resulta del soporte documental registral aportado, que como se mantuvo en la contestación a la demanda la primera venta y segregación de la finca matriz dio lugar a 19 fincas segregadas, mientras que la segunda venta de la Finca matriz dio lugar a 17 Fincas segregadas, siendo así que dicha diferencia en lo relativo al núm. de fincas segregadas y la consiguiente diferencia de objeto entre las dos ventas acontecidas se zanja con una aseveración incorrecta.

- El razonamiento sentado por el Juzgador para dar preferencia a la prueba por él finalmente valorada (MAS DOCUMENTAL admitida en Audiencia Previa), referido a que el historial registral aportado por la demandante junto a su demanda no debe tenerse en cuenta , por cuanto se refiere al historial registral de una finca segregada distinta a las fincas segregadas cuya titularidad ahora se discutía, no se acaba de comprender habida cuenta de que toda finca segregada de una finca matriz, en pura lógica, debe tener idéntico historial registral en cuanto al origen de la segregación de la que traen causa, a los efectos incluso de lo prevenido en el artículo 386 de nuestra Ley Rituaria, máxime teniendo presente que es la misma certificación la empleada por el demandante para justificar su pretensión en la demanda.

- La misma finca física matriz fue objeto de (i) dos (2) ventas distintas (ii) en años no coincidentes, (iii) con dos (2) proyectos de segregación diferentes, (iv) efectuadas por diferentes vendedores y en el que (v) intervinieron idénticos compradores (ahora codemandados en parte), siendo el caso que en esta segunda compraventa de la finca matriz fue vendida por otra vendedora, llamada DOÑA Belinda, que la había dividido en diecisiete (17) parcelas (no en 19 fincas como en la operación descrita en el punto anterior) y que la transmitió a los mismos compradores, lo que, además de dejar sin efecto toda invocación de lo prevenido en el artículo 1473 del Código Civil (fijado en supuestos de ventas de un mismo vendedor a distintos compradores lo que aquí no acontece), evidencia que la primera compraventa realizada no fue considerada como correcta por dichos compradores, por haber sido realizada por quien no era titular de la misma (venta de cosa ajena), habida cuenta de que nadie paga dos veces por lo mismo a distintas personas, sino considera que la primera adquisición efectuada fue realizada de forma incorrecta y por quien no era titular del bien enajenado, ni tenía facultad para su correcta transmisión.

- En este tipo de supuestos, prima el derecho civil puro sobre el criterio inmobiliario de cronología registral,siendo el caso que se decretó embargo contra DON Marco Antonio Y DOÑA Consuelo sobre doce (12) de las diecisiete (17) fincas segregadas con origen en esa segunda compraventa y , ni ellos ni los otros dos (2) matrimonios compradores y cotitulares de las fincas embargadas, jamás manifestaron no ser propietarios de esas fincas embargadas o cualquier otro tipo de objeción a su titularidad sobre dichos inmuebles en dichas fechas con base en dicha segunda compraventa, cuando lo lógico, según la versión de la contraparte, hubiera sido todo lo contrario.

- Infracción de artículo 79.3 de la Ley Hipotecaria porque no se formulaba solicitud de nulidad del título del título sustentador de la inscripción del derecho real titularidad del apelante, lo que impide la cancelación de la inscripción del derecho real, con arreglo al art. 79.3 de la Ley hipotecaria.

- Improcedencia de la condena en costas impuesta en la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Infracción de normas y garantías procesales.

Sostiene la apelante que la necesidad de la certificación registral no vino propiciada por las alegaciones realizadas en la contestación a la demanda, puesto que, teniendo por objeto este procedimiento la declaración del mejor derecho derivado de la doble inmatriculación de una finca matriz y sus fincas segregadas, la prueba relativa a la certificación extensa de las inscripciones de la matriz ha de considerarse inherente al petitum de lo solicitado en la demanda, siendo el caso que ni siquiera se designó archivo en la demanda, incumpliendo lo dispuesto en el art. 265 de la LEC, lo que causó indefensión a la apelante, que interesa su exclusión de la litis.

La representación de los apelados se opone, considerando que la contestación a la demanda sí propicia la solicitud de incorporación de la certificación registral sobre la matriz, puesto que es entonces cuando se alega una doble venta.

Decisión de la Sala:

El art. 265.1.1º de la LEC, si bien establece que a toda demanda se deberán acompañar los documentos en que las partes funden su derecho, también añade que el actor podrá presentar en la audiencia previa al juicio los documentos, medios, instrumentos, dictámenes e informes, relativos al fondo del asunto, cuyo interés o relevancia sólo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda, siendo el caso que con la demanda se presentan certificaciones registrales acreditativas de que el Registrador de la Propiedad ha iniciado expediente para resolver la doble inmatriculación de las fincas litigiosas, conforme a lo previsto en el art. 209 de la Ley Hipotecaria, haciendo constar que, consultado el programa auxiliar de bases gráficas y recabados los datos del Catastro, el Registrador aprecia la coincidencia de las fincas y la posibilidad de la doble inmatriculación total, e igualmente informa que, según su parecer, las inscripciones NUM009 a NUM010 son más antiguas y deben prevalecer porque las fincas NUM007 a NUM011 se originaron después y erróneamente con motivo de la presentación en dos ocasiones de los títulos en el registro de la propiedad, de modo que esa documentación había de considerarse suficiente e idónea para el cumplimiento de la carga procesal prevista en el referido precepto, teniendo en cuenta lo que se alega en los hechos constitutivos de la demanda, de forma que no puede considerarse exigible la previsión de que en la contestación a la demanda se mantuviese, como fue el caso, la concurrencia de una doble compra en las particulares condiciones que se han referido: dos compras en ocasiones distintas a vendedores diferentes y pagando el precio acordado en cada operación sobre la finca matriz y con segregaciones distintas; siendo el caso, además, que con la contestación a la demanda se omite la presentación no ya de la certificación sobre la matriz, sino también de la inscripción e historia registral de las litigiosas inscritas a su favor, presentando las de dos fincas distintas a la litigiosas, para luego remitirse al devenir registral de la finca matriz, por lo que la decisión del Magistrado de Instancia al admitir la prueba ha de considerarse conforme al referido precepto.

TERCERO.- Error en la valoración de la prueba y aplicación del derecho y la jurisprudencia.

Sostiene la apelante que, contrariamente a lo que se dice en la sentencia, no ha admitido como incontrovertido el hecho de que las fincas núms. NUM000, NUM001 y NUM002 por una parte, y NUM003, NUM004 y NUM005, por otra, eran divisiones de las fincas matrices, respectivamente, NUM006 y NUM008 y, a su vez, que esas mismas divisiones siempre dieron lugar a diecisiete (17) fincas objeto de segregación, cuando lo cierto es que esta parte de forma reiterada y con soporte documental registral aportado al respecto, lo que afirmó y afirma es que la primera venta y segregación de la citada finca matriz dio lugar a 19 fincas segregadas, mientras que la segunda venta de la finca matriz dio lugar a 17 fincas segregadas, siendo además ésta la que termina considerándose correcta con un vendedor distinto al de la primera venta pero con los mismos compradores, aunque en la sentencia no se valora esa discrepancia sobre el número de fincas segregadas.

Aduce que carece de toda lógica y racionalidad dar más valor a la certificación registral sobre la matriz que al historial registral aportado por la apelante porque toda finca segregada de una finca matriz, en pura lógica, debe tener idéntico historial registral en cuanto al origen de la segregación de la que traen causa, siendo el motivo de su aportación que es que la misma documentación que ha sido las utilizada por otros demandantes, vecinos de los actores y titulares de las otras fincas segregadas en demandas similares a la motivadora de la presente litis; y concluye:

1. Según información registral aportada a la contestación, consta que la primera vez que se vendió la misma finca matriz fue en 1983, siendo la vendedora DOÑA Fidela, supuesta titular de la finca en esa fecha, que la había dividido en diecinueve (19) parcelas y que la transmitió como tal a los compradores DON Constancio y su esposa DOÑA Felicisima, DON Pelayo y su esposa DOÑA Soledad y DON Marco Antonio Y DOÑA Consuelo, a cambio del pago del precio correspondiente, que la inscribieron con base en la proporción y forma dicha, dando lugar a la inmatriculación de la finca matriz núm. NUM006 y supuesta inscripción de (19) parcelas segregadas, trayendo causa la titularidad de los actores de esta inscripción.

2. La segunda vez que se inscribió dicha finca matriz, no se hizo con base en el mismo título de compraventa y proyecto de segregación descrito en el punto precedente como se alega en la demanda, siendo así que en esta segunda compraventa de la finca matriz fue vendida por otra vendedora, llamada DOÑA Belinda, que la había dividido en diecisiete (17) parcelas (no en 19 fincas como en la operación descrita en el punto anterior) y que la transmitió a los mismos compradores que en la primera compraventa, los cuales, a cambio del pago del precio correspondiente, la inscribieron con base en la proporción y forma dicha, dando lugar a la inmatriculación de la finca matriz núm. NUM008 y la inscripción de (17) parcelas segregadas (DOCUMENTO NÚM. 13 DEMADA), de la que trae causa la titulación de la apelante.

3.El hecho de que la referida segunda compraventa fuera efectuada por un vendedor distinto al de la primera adquisición pero efectuada por los mismos compradores que en la primera venta relatada, además de dejar sin efecto toda invocación de lo prevenido en el artículo 1473 del Código Civil (fijado en supuestos de ventas de un mismo vendedor a distintos compradores lo que aquí no acontece), evidencia que la primera compraventa realizada no fue considerada como correcta por dichos compradores, por haber sido realizada por quien no era titular de la misma (venta de cosa ajena), habida cuenta de que nadie paga dos veces por lo mismo a distintas personas, sino considera que la primera adquisición efectuada fue realizada de forma incorrecta y por quien no era titular del bien enajenado, ni tenía facultad para su correcta transmisión.

4. La matriz consta dividida en 17 parcelas, de forma coincidente con el objeto de la segunda compraventa y no con el de la primera, por lo que es ésta la que se consideró válida, y la remisión a la antigüedad de la inscripción realizada por el Registrador y secundada por la contraparte, como elemento nuclear de su supuesta prevalencia de mejor de derecho sobre las fincas mencionadas, choca frontalmente con los criterios de análisis jurídico de este tipo de supuestos, en los que prima el derecho civil puro sobre el criterio inmobiliario de cronología registral.

5. Cuando en 1995, diez años después de esa segunda operación, el matrimonio comprador conformado por DON Marco Antonio Y DOÑA Consuelo fue objeto de embargo sobre doce de las diecisiete fincas segregadas con origen en esa segunda compraventa, ni ellos ni los otros dos matrimonios compradores y cotitulares de las fincas embargadas, jamás manifestaron no ser propietarios de esas fincas embargadas o cualquier otro tipo de objeción a su titularidad sobre dichos inmuebles en dichas fechas con base en dicha segunda compraventa, cuando lo lógico, según la versión de la contraparte, hubiera sido todo lo contrario.

Achaca, por tanto, a los demandantes la pretensión de dar validez a la venta de una venta de cosa ajena que fue expresamente dejada sin efecto por sus propios compradores, al haber sido realizada por un inicial vendedor que resultó no ser legítimo propietario de la misma, lo que excluye la invocación del art. 609 del CC y la aplicación del art. 1473 CC.

La representación de los apelados en su oposición alega que ambas inscripciones se practican con el mismo título, esto es la escritura de 2 de noviembre de 1981, por lo que la pretendida segunda venta y la mención a otra vendedora se debe a un error y no a un doble venta.

Decisión de la sala:

No puede asumir esta sala que la sentencia apelada incurra en error en lo que se refiere a los presupuestos sobre los que se asienta la fundamentación jurídica de la misma, porque, si bien se habría expresado con más precisión si dijera que "resulta indiscutible" en lugar de "resulta indiscutido", es evidente que las conclusiones sobre la existencia de doble inmatriculación de lo que constituye una misma finca en la realidad física las extrae el Magistrado de Instancia, no de la conformidad de la apelante, puesto que expone con todo rigor sus motivos de oposición, sino de la valoración precisa y detallada de toda la información registral obrante en las actuaciones y de la certificación catastral no desvirtuada por otra prueba que acredite la correspondencia de las registrales núm. NUM000, NUM001 y NUM002 con con fincas distintas a las NUM003, NUM004 y NUM005; a lo que suma el allanamiento de los titulares del 25% del condominio y la falta de oposición de los titulares del otro 50% en el expediente registal del que resultaría que no ostentan derecho alguno, aunque no hayan sido demandados en este procedimiento.

El resto de la valoración probatoria se centra en el análisis de la historia registral de las segregaciones que llevan a la constatación de la doble inmatriculación, sin que se incurra en error que se denuncia sino todo lo contrario, porque resulta meridanamente claro que los actores, tal y como concluye el Magistrado de Instancia, traen causa de la segregación de la matriz NUM006, que se divide en las fincas NUM009 a NUM010, y la apelante de la matriz NUM008, que se dividió en las fincas NUM007 a NUM011, siendo muy significativa la coincidencia en las inscripciones registrales de que tanto la NUM006 como la NUM008 se constatan inscritas a nombre de Dª Fidela por segregación de la finca NUM012, lo que ya contradice el argumento central de la apelante de que se inscribió una venta de cosa ajena y que los demandantes traen causa de esa inscripción; de modo que frente a la constatación, también, de que es una sola escritura pública -la otorgada el 2 de noviembre de 1981 ante el notario D. Miguel Olmedo Medina- la que constituye el título para las dos sucesivas inscripciones, que se producen, la primera, para conformar la finca NUM006 el 12 de julio de 1983, y la segunda, con la que se conforme la finca NUM013, el 4 de julio de 1984, queda por completo desvirtuada la postura que la apelante defendió en su contestación a la demanda y en la que insiste en el recurso de apelación, que supone la presunción de que los mismos compradores adquirieron dos veces las mismas fincas a distintos vendedores, pagando dos veces el precio a pesar de ser conscientes, se dice, de que la primera venta la efectuó quien no era su propietaria, puesto que dicha presunción carece del apoyo que exige la prueba de presunciones, conforme a lo previsto en el art. 386 de la LEC, habida cuenta que, como se señala en la sentencia apelada, pretende sustentarse en la nota simple la registral nº NUM008, porque figura como vendedora Dª Belinda, lo que constituye un dato que, careciendo de concordancia con el tracto registral de las fincas litigiosas, impide que pueda considerarse acreditada la concurrencia de esa segunda compra que sólo la apelante defiende a pesar de constar como titular únicamente del 25% del condominio indiviso; siendo igualmente significativo que ni con su contestación a la demanda ni en su proposición de prueba haya tenido interés en recabar la historia registral de la finca NUM013, de la que sólo conocemos la nota simple que se presenta con la demanda y el dato registral incontrovertible de que proviene de la segregación de la NUM012 y que la inscripción fue efectuada con el mismo título -la escritura de 2 de noviembre de 1981- y no con otro diferente, habiendo quedado igualmente acreditado por la certificación expedida por el Registrador de la Propiedad titular del Registro de la Propiedad nº 6 de Granada que no existe la discordancia en cuanto al número de parcelas segregadas, puesto que fueron 17 parcelas y dos calles; sin perjuicio de que, incluso en la inscripción de las fincas litigiosas, consta como título de adquisición de los matrimonios codemandados la misma escritura de 2 de noviembre de 1981, e inscritas las NUM003, NUM004 y NUM005 en 1984, frente a la inscripción de las intituladas a favor de los actores que se efectuó con el mismo título en 1983, de suerte que la sentencia no resuelve en función de la fecha de la inscripción, sino del seguimiento del tracto registral y la constatación de la falta de apoyo a la presunción de doble compra y primera venta de cosa ajena que sostiene la apelante, descartando que incurran los demandantes en mutatio libelli con argumentos que hacemos nuestros, puesto que la postura de los mismos es clara desde su escrito de demanda en lo que atañe a la concurrencia de una doble inmatriculación, asumiéndose así, además, en la contestación a la demanda, como resulta de los hechos segundo, tercero y cuarto, a los que oportunamente alude la sentencia apelada.

Se desestima, por tanto, este motivo impugnatorio.

CUARTO.- Infracción del art. 79.3 de la Ley Hipotecaria .

Considera la apelante inviable la acción ejercitada porque en la demanda nunca se solicitó la nulidad del título sustentador de la inscripción que se pretende rectificar (escritura de aportación que sustenta la titularidad de la apelante sobre 1/4 de los solares radicados en las fincas mencionadas por la contraparte).

Los apelados se oponen y la decisión de la sala es que tampoco puede prosperar el recurso de apelación en lo que se refiere a este motivo impugnatorio, puesto que, como se señala en la sentencia del Tribunal Supremo núm. 299/2012, de 18 de mayo, constatada la doble inmatriculación y resuelta la cuestión a favor de los actores por aplicación de las normas de derecho civil con la consecuencia de que la apelante queda privada de la titularidad registral por cancelación de su asiento, ello no afecta a la validez puramente obligacional de su título de adquisición, de forma que carece de sustento la exigencia de que se promueva la nulidad del título.

QUINTO.- Costas de la primera instancia.

La apelante sostiene la improcedencia de la condena en costas, invocando la sentencia dictada en los autos de juicio ordinario 288/2020 del mismo juzgado, referida en la apelada, en la que no se le impusieron las costas por concurrencia de dudas de hecho, pronunciamiento que esta sala consideró correcto en la sentencia confirmatoria que se dictó el 18 de julio de 2022, con el número 242/2022, teniendo en cuenta que de todo lo expuesto se desprende que "CRITERIA CAIXA S.A.U." es tercera ajena al error en que incurre el Registro de la Propiedad no sólo al inscribir doblemente en mismo título, según se ha constatado, sino también al expedir la nota simple con la mención a Dª Belinda, siendo estas circunstancias propiciatorias de las dudas sobre la resolución que pudiera merecer la doble inmatriculación, sin que coincidamos en los motivos que puedan haber movido a apartarse de ese criterio, puesto que la demanda y constestación a la demanda son previas a la sentencia dictada por el mismo Juzgado (15 de septiembre de 2021), y que tampoco era firme esa resolución que se aporta en la audiencia previa, dada la fecha de nuestra sentencia que ya hemos citado, que es incluso posterior a la fecha de la apelada objeto de este recurso, puesto que data de abril de 2022, por lo que judicialmente no se habían resuelto las referidas dudas; motivo por el cual el recurso ha de prosperar en lo que se refiere al pronunciamiento sobre costas, con arreglo al inciso final del art. 394.1 de la LEC.

SEXTO.- No se imponen las costas del recurso, conforme al artículo 394.2 de la LEC; y con arreglo a la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la devolución del depósito constituido por la recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,