Sentencia CIVIL Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 320/2021 de 12 de Enero de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN QUINTA

ROLLO Nº 320/2021 - AUTOS Nº 1289/2017

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 1 DE SANTA FE

ASUNTO: JUICIO ORDINARIO-DERECHOS REALES

PONENTE SR. D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ

S E N T E N C I A N Ú M. 2022

ILTMOS. SRES.PRESIDENTADª LOURDES MOLINA ROMEROMAGISTRADOSD. JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZD. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ

En la ciudad de Granada, doce de enero de dos mil veintidos.

La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación el recurso de apelación Nº 320/2021, dimanante de los autos con número 1289/2017. Interpone recurso 'DIVARIAN PROPIEDAD S.A.' como sucesora procesal de 'ANIDA OPERACIONES SINGULARES S.A.', representada por la Procuradora Dª María Luisa Sánchez Bonet. Comparecen como apelados D. Antonio, Dª Agustina, Dª Alicia y Dª Amanda, representados por el Procurador D. José Gabriel García Lirola.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 15 de abril de 2021, en cuya parte dispositiva se acuerda: ' Que, estimando la demanda principal interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. García Lirola, en nombre y representación de D. Antonio, Dª Agustina, Dª Amanda y Dª Alicia, contra la entidad mercantil DIVARIAN PROPIEDAD, S.A., debo declarar y declaro que los actores son dueños en pleno dominio, en virtud de prescripción adquisitiva, y en las respectivas cuotas en que son miembros de la Comunidad de Bienes DIRECCION000, de las siguientes fincas:

1) Finca Parata Norte: rústica, coincide con la parcela catastral Polígono NUM000 Parcela NUM001, con una superficie de 13.230 m2 (1,2320 has), enclavada en la finca registral NUM002 del Registro de la Propiedad nº 1 de Santa Fe. Contigua a la Parata Sur que se describe en el apartado 2 siguiente, los linderos de la única que ambas forman son: norte, con herederos de Ezequias; sur, con Canal del Cacín y carretera de servicio de dicho canal; este, con resto de terrenos de la misma registral a que pertenece esta parcela; y oeste, con arroyo de aguas termales y herederos de Ezequias; con la descripción y coordenadas concretados en el informe técnico emitido por Dº Florencio y la representación gráfica que figura en el plano nº 1 anexo al mismo, obrante en autos.

2) Finca Parata Sur: rústica, ubicada en la parcela catastral Polígono NUM000 Parcela NUM003, con una superficie de 30.096 m2 (3,0096 has), enclavada en la finca registral NUM002 del Registro de la Propiedad nº 1 de Santa Fe; con la descripción y coordenadas concretados en el informe técnico emitido por Dº Florencio y la representación gráfica que figura en el plano nº 1 anexo al mismo.

3) Finca Huerta: rústica, coincide con la subparcela 'a' de la parcela catastral Polígono NUM000 Parcela NUM004, con una superficie de 84.555 m2 (8,4555 has), enclavada en la finca registral NUM005 del Registro de la Propiedad nº 1 de Santa Fe; linda por el norte con parcela segregada en su día de la misma registral original de Cortijo Nuevo, sobre el canal del Cacin y el haza de la Viña, propiedad de Anida; este con arroyo de aguas termales, y oeste con camino de Santa Fe a Cortijo Nuevo; con la descripción y coordenadas concretados en el informe técnico emitido por Dº Florencio y la representación gráfica que figura en el plano nº 2 anexo al mismo.

4) Finca Pico de los Almendros: rústica, coincide con la parte oriental de la subparcela 'a' ( NUM006) perteneciente a la parcela catastral NUM007, con una superficie de 4.069 m2 (0,4069 has), enclavada en la finca registral NUM008 del Registro de la Propiedad nº 1 de Santa Fe. Linda: norte con terrenos de DIRECCION000 C.B., parcela NUM009 del mismo polígono; sur con resto de la misma parcela en que está enclavada la descrita; este con terrenos de herederos de Rogelio; y oeste con propiedad de DIRECCION000 C.B., parcela NUM009; con la descripción y coordenadas concretados en el citado informe técnico y la representación gráfica que figura en el plano nº 3 anexo al mismo.

5) Finca Motor: rústica, coincide con la franja más al sur de las parcelas catastrales del Polígono NUM010 Parcelas NUM009 y NUM011 (subparcela a), con una superficie de 4.634 m2 (0,4634 has), enclavada en la finca registral NUM012 del Registro de la Propiedad nº 1 de Santa Fe. Linda: norte con resto de la parcela de procedencia, parcela NUM009, propiedad de DIRECCION000 CB; sur, con terrenos del canal del Cacin y el propio canal; este, con camino de Santa Fe a Cortijo Nuevo; y oeste, con restos de la misma parcela; también con la descripción y coordenadas concretados en el citado informe técnico y la representación gráfica que figura en el plano nº 4 anexo al mismo.

Todo ello, con condena a la demandada reconviniente a estar y pasar por el anterior pronunciamiento. Igualmente, se ordena la rectificación de los asientos registrales existentes en el Registro de la Propiedad número 1 de Santa Fe en las inscripciones de dominio de las fincas litigiosas a favor de la demandada, adecuadas a los términos del anterior pronunciamiento.

Que, desestimando la reconvención formulada por el Procurador de los Tribunales Sra. Sánchez Bonet, en nombre y representación de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A., contra D. Antonio, Dª Agustina, Dª Amanda y Dª Alicia, debo absolver y absuelvo a los actores de las pretensiones deducidas en ella.

Todo ello, con imposición de las costas a la parte demandada reconviniente. '

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 18 de noviembre de 2021.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Francisco Sánchez Gálvez quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-En nombre de 'DIVARIAN PROPIEDAD S.A.', que sucedió procesalmente a 'ANIDA OPERACIONES SINGULARES S.A.' por adquisición de los inmuebles litigiosos durante la tramitación del procedimiento se recurre en apelación, considerando infringido el principio de 'perpetuatio iurisdictionis' al fundamentar la decisión estimatoria pronunciada en su contra en hechos posteriores a la interposición de la demanda principal y ajenos a la inicialmente demandada 'ANIDA OPERACIONES SINGULARES S.A. ', de la que emana su legitimación. Y aduce igualmente:

-Incompatibilidad de la adquisición por usucapión ordinaria del dominio con la existencia de un título que se esgrime como válido y no viciado, complementado con la traditio.

- La condición de tercero hipotecario de ANIDA y la inatacabilidad de su posición jurídica por la demandante.

- La falta de buena fe de la demandante como presupuesto exigible para hacer valer una hipotética usucapión ordinaria.

- La procedencia de estimar la acción reivindicatoria.

- La improcedencia de la condena en costas en primera instancia a la apelante.

SEGUNDO.- Infracción del principio de la perpetuatio iurisdictionis.

Sostiene la apelante que, conforme a dicho principio, hay que referir el pleito a la situación de hecho preexistente a la presentación de la demanda, sin tener en cuenta las actuaciones posteriores a dicho momento procesal en lo que a la legitimación se refiere, y cita, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1997 (rec. 1936/1993), por lo que ha de valorarse la situación de cara a la legitimación pasiva de la entidad demanda sucedida procesalmente 'ANIDA OPERACIONES SINGULARES S.A.'.

La representación de la apelada se opone aduciendo que la infracción denunciada carece de toda relevancia, puesto que no se razona por la apelante la incidencia de la misma en el resultado del proceso; o, dicho en otros términos, en qué habría variado el resultado del proceso de haberse prescindido de aquella consideración, sosteniendo que en la propia sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, que también cita la apelante, se excepciona el supuesto de la sucesión procesal, y que la ratio decidendi de la sentencia es la consideración de que se había consumado la prescripción adquisitiva ordinaria por parte de la demandante, de modo que el conocimiento por DIVARIAN de la anotación preventiva de la demanda constituye un obiter dictum sin relevancia alguna.

Posicionamiento, el de la apelada, que no puede asumir esta sala, puesto que la mera lectura de la sentencia y el iter discursivo de la misma revelan que las circunstancias en que adquiere DIVARIAN las fincas litigiosas en 2018 se erigen en ratio decidendi de la estimación de la demanda, en la medida en que se considera que en esa fecha esta entidad tiene conocimiento de la anotación preventiva de la demanda antes de perfeccionar el contrato de adquisición, lo que se pone en relación con la reglamentación que establece el art. 36 de la Ley Hipotecaria para la prescripción contra tabulas en caso de que el adquirente reúna los requisitos para reputarle tercer adquirente de buena fe y, por ende, merecedor de la protección registral incluso en el supuesto de adquisición a non domino, es decir derivativa de quien no es titular del dominio por carencia o nulidad del título.

Es muy significativo que en ese razonamiento se prescinda de la condición de sucesora procesal de DIVARIAN en la posición de ANIDA, situándose la fundamentación jurídica de la sentencia apelada, por tanto, en el plano del derecho material para valorar los hechos determinantes de la legitimación pasiva de la misma, puesto que es más evidente la conculcación del principio de la perpetuatio iurisdictionis si se atiende a esa circunstancia de la sucesión procesal que, por sí misma, ya implica la asunción por DIVARIAN de la posición de la legitimación primaria de la entidad demandada y reconveniente sucedida.

En cualquier caso, abstracción hecha de lo que finalmente se resuelva precisamente en función de la perpetuatio legitimationis, el criterio de la sentencia apelada sólo tendría cabida procesalmente si se entendiese amparado por lo dispuesto en el art. 413 de la LEC, es decir desde la perspectiva de una innovación introducida por las partes que privare definitivamente de interés legítimo a las pretensiones deducidas en la reconvención por haber sido satisfechas procesalmente o por cualquier otra causa, lo que claramente hay que descartar porque los presupuestos jurídicos de la demanda reconvencional se anudan, precisamente, a la improcedencia de la acción de dominio por permuta o prescripción adquisitiva que se plantean en la demanda y que se defiende en la contestación de DIVARIAN, por lo que la vigencia del interés legítimo es indiscutible; y, a mayor abundamiento, situándonos incluso en el plano del derecho material, ha de concluirse que la legitimación de los actores como adquirentes por prescripción ordinaria no puede beneficiarse de una adquisición derivativa posterior al planteamiento de su propia demanda y de la reconvención por la demandada, puesto que la posesión se interrumpe civilmente, con arreglo al art. 1945 del Código Civil, desde la citación judicial hecha al poseedor, lo que quiere decir que cualquier hecho posterior a dicha citación no puede beneficiar al mismo en su posición jurídica frente a la demandada originaria o a la que la suceda procesalmente de cara a la consideración de la posesión pacífica, de buena fe y a título de dueño y a la oponibilidad de esa posesión frente al titular inscrito.

TERCERO.- No obstante, en la demanda rectora del procedimiento, los actores manifestaban ejercitar acción declarativa de dominio sobre las fincas, sitas en término de Santa Fe (Granada), adquiridas en el año 2006 por la Comunidad de Bienes formada por los mismos, en virtud de permuta convenida con la sociedad entonces denominada FADESA, S.A., poseídas en virtud de dicho título en concepto de dueños, pública, pacífica e ininterrumpidamente, sosteniendo que frente a dicho título no puede prevalecer la titularidad registral en virtud de una pretendida adquisición posterior que ostenta hoy la sociedad demandada, no tanto porque haya fundadas razones para cuestionar su condición de tercer adquirente de buena fe protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino porque, en cualquiera de los casos y a tenor de lo dispuesto en el artículo 36 de la misma Ley, habrían consolidado su adquisición en virtud de usucapión ordinaria entre presentes en contra del titular registral.

Alegaba el hecho de que 'FADESA INMOBILIARIA' -después 'MARTINSA FADESA S.A.'- suscribió con la Comunidad de Bienes un contrato de permuta de fecha 7 de julio de 2006, por virtud del cual la CB transmitía los terrenos de su propiedad interesados por FADESA, a cambio de otros terrenos de la propiedad de ésta, que en el contrato se refieren como ' los terrenos de su propiedad clasificados como suelo rústico -y que no están comprendidos en el S.A.U 5- en la superficie que sea determinada en función del número de metros cuadrados que resulten finalmente comprendidos en el sector S.A.U. 5 y los que finalmente sean necesarios, según los proyectos que a tal efecto serán redactados por FADESA, para la realización del vial de acceso y la ocupación en concepto de servidumbre respectivamente [...]1,por lo que considera que quedaba pendiente la cuantificación definitiva de la superficie objeto de transmisión, toda vez que ello dependía de las determinaciones detalladas de los proyectos técnicos que se habrían de redactar, si bien al día siguiente de la firma del contrato la CB tomó posesión de las fincas que le correspondían, con la plena anuencia y conformidad de parte de FADESA, manifestada por la misma persona que en su nombre y representación acababa de suscribir el contrato de permuta, y comenzó a realizar sobre ellas inequívocos actos de dominio que se prolongarían a lo largo de los años, hasta el momento de presentación de la demanda; y, por su parte, FADESA tuvo desde el primer momento a su disposición los terrenos que correspondía transmitir a la CB, si bien no pasaría de efectuar actuaciones preliminares de medición y señalización,dado que el proyecto de urbanización quedaría ulteriormente paralizado al entrar la inmobiliaria en concurso de acreedores, considerando los actores que ello no podía afectar a la transmisión jurídico-real en favor de la CB,señalando que la cedente, posteriormente fusionada en la compañía MARTINSA-FADESA, fue reiteradamente requerida para la formalización de la escritura pública de permuta, obteniendo evasivas y dilaciones por respuesta, procediendo la cedente a hipotecar el 9 de abril de 2008, entre otros, los terrenos que había permutado, a la par que julio de 2008 promovía concurso de acreedores, que fue declarado por el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de A Coruña mediante Auto del 24 del mismo mes y año, en el que se abrió fase de liquidación el 6 de marzo de 2015, habiendo comunicado los actores su crédito a la administración concursal.

En el seno de dicho expediente se obtuvo sentencia en incidente concursal en la que el juez del concurso decretó improcedente la inclusión en el inventario de bienes y derechos de la deudora en concurso del 100% del pleno dominio de las fincas registrales nº NUM002, NUM005, NUM008 y NUM012 del Registro de la Propiedad de Santa Fe, al haber transmitido la titular registral parte de la superficie de dichas fincas -en cuanto que excluida del ámbito del Sector SAU 5 del PGOU de Santa Fe- en ejecución del contrato de permuta de fecha 7 de julio de 2006, incidente suscitado a consecuencia de la venta que se efectúa el 26 de octubre de 2008 a ANIDA INMOBILIARIA S.A., autorizada por el mismo juez, intervenida por la administración concursal y consentida por BBVA en la que se incluían dichas fincas, si bien antes de la sentencia, dictada con fecha 24 de junio de 2010, ANIDA DESARROLLOS SINGULARES, S.L., filial del BBVA, había inscrito la escritura de compraventa de fecha 31 de diciembre de 2008, aunque a fecha de la inscripción (octubre de 2009) ya se había promovido el incidente concursal (enero de 2009)

La legitimación ad causam, del lado activo, sostenían los demandantes, les correspondía en su condición de adquirentes [en virtud del correspondiente títulotraslativo del dominio seguido de modoo tradición, y en todo caso por usucapión] del pleno dominio de las fincas a que se refiere la acción, y si bien se reconocía que en el propio contrato la determinación de la superficie necesaria se atribuía o defería a la empresa inmobiliaria, defendían los demandantes que no cabría tacharlo de arbitrio invalidante - art. 1256 CC-, sino a lo sumo de condición no rigurosamente potestativa no reconducible a la proposición primera del art. 1115 CC, y que aquella determinación vino a producirse (y el negocio a purificarse de toda condición) por la vía de los hechos (facta concludentia) inmediatamente después, al tomar posesión de las fincas la Comunidad de Bienes con perfecto conocimiento y consentimiento de FADESA, y en su fundamentación jurídica descarta la concurrencia de buena fe para la adquisición a non domino, conforme al art. 34 de la LH.

En la contestación a la demanda de ANIDA DESARROLLOS SINGULARES, S.L se negaba la condición de propietarios de los actores, sosteniendo que no podía tenerse como fecha a efectos de prescripción adquisitiva la del contrato privado, puesto que, conforme al art. 1227 del Código Civil, sólo puede contar frente a terceros desde la incorporación a registro público, extremo hasta el momento no había acontecido, salvo que se tuviese como tal la de presentación del documento en el Juzgado de lo Mercantil a Coruña.

Por otra parte, aunque el documento se denomina contrato de permuta, considera la parte que concurre en el mismo la ausencia o carencia de objeto cierto, que lo invalidaría, de manera que ha de ser tenido como una suerte de preacuerdo, y a efectos de descartar la consumación de la transmisión del dominio transcribe el siguiente párrafo del mismo: 'Sobre la superficie de suelo rústico que reste tras la permuta realizada de las fincas rústicas propiedad de FADESA descritas en el exponendo II, DIRECCION000 C.B. tendrá un derecho de adquisición en el momento en el que se realice la presente permuta y hasta el término de un mes a contar desde la fecha en que se realice esta permuta, a razón de sesenta céntimos por cada metro cuadrado de suelo que adquieran'.Alega igualmente que el documento es nulo al dejar arbitrio de uno de los contratantes la propia determinación del objeto; y que también lo sería porque conducía un resultado manifiestamente ilegal, pues las parcelas del resultado tras las segregaciones sería inferior en superficie a las unidades mínimas de cultivo; se impugnaba además el informe de la empresa Ingeniería Rural y Medio Ambiente, sosteniendo que no refleja la realidad y que no se establece en el mismo la correspondencia con las fincas propiedad de la demandada, puesto que no se especifican las fincas registrales ni las referencias catastrales de las parcelas, incluidas todas dentro del ámbito del sector SAU-5 de suelo apto para urbanizar de las normas subsidiarias de planeamiento del término municipal de Santa Fe, contrastando dicha indefinición con las especificaciones que constan en la escritura de compraventa otorgada en fecha 31 de diciembre de 2008, y aduciendo que de la lectura del documento de permuta queda meridianamente claro que los actores no adquirían ni podían adquirir fincas propiedad de FADESA incluidas en el citado sector, puesto que sólo aspiraban adquirir fincas de naturaleza estrictamente rústica, por lo que concluye que las fincas propiedad de ANIDA entonces no son las que se citan en abstracto o en el denominado contrato de permuta, y que en cualquier caso la indeterminación del objeto del contrato y la ausencia de delimitación exacta convierten en inviable la acción declarativa del dominio

En cuanto a la usucapión se aduce que poseyendo los demandantes otras fincas rústicas colindantes con las litigiosas, los presuntos trabajos que se indican realizados a los aludidos documentos no constan que se hayan verificado en las fincas que adquirió ANIDA, y, por tanto, que no acredita la actora la posesión continúa e ininterrumpida de las fincas durante los diez años exigidos, de lo que es prueba que FADESA constituyera hipoteca sobre las fincas a favor de BBVA, por lo que los actores no eran tenidos por dueños de tales fincas, ni tampoco recibieron la transmisión de las mismas por parte de la mencionada FADESA; frente a lo cual la compraventa por ANIDA se había realizado con plena transparencia, publicidad y legalidad, obteniendo la pertinente autorización judicial, tal y como consta en el auto del Juzgado de lo Mercantil, siendo ajena la demandada a las actuaciones que la parte actora hubiera podido llevar a cabo a partir del año 2009 y en el seno del Concurso de MARTINSA FADESA, puesto que no participó en las mismas, limitándose los efectos de la sentencia invocada en la demanda a la acción de impugnación del inventario de la masa activa de la concursada y no tiene naturaleza de cosa juzgada, demostrando, en realidad, que no se planteó acción alguna frente a la concursada para el cumplimiento del contrato y entrega del objeto del mismo, a pesar de que la propia Resolución Judicial del Juzgado de lo Mercantil le advertía de la necesidad de hacerlo si de lo que se trataba era de perfeccionar y consumar el supuesto negocio jurídico de permuta; destacando, en la misma línea, que el auto aprobando la venta no había sido recurrido, por lo que desde ese momento no pueden sostener que actúan de buena fe, al ser conocedores de la compraventa, y que la posesión a título de dueños no se interrumpiera.

Con base en los mismos hechos y consideraciones sobre la ineficacia del contrato de permuta para la adquisición del dominio y no consumación de la usucapión, se planteaba reconvención, ejercitando acción reivindicatoria contra los demandantes, considerando que se encuentran en la actualidad ocupando y poseyendo, sin título válido alguno y de mala fe, las fincas que son objeto de reivindicación, y ello pese a conocer que las mismas fueron adquiridas por ANIDA.

CUARTO.- En la demanda se aduce, por tanto, un doble título para la adquisición del dominio por los actores y de legitimación activa para el planteamiento de la acción declarativa del dominio, esgrimiendo, por un lado, el contrato de permuta y la posesión inmediatamente conferida sobre las fincas litigiosa, como título y modo a efectos de lo previsto en el art. 609 del Código Civil, y el mismo contrato como justo título a efectos de prescripción adquisitiva ordinaria, al amparo de lo previsto en el art. 1957 del Código Civil, y en la sentencia apelada se concluye que 'la parte actora ha acreditado la existencia de título, consistente en contrato de permuta, y la concurrencia de modo, y, en todo caso, que reúne los requisitos para adquirir por prescripción adquisitiva ordinaria el dominio de las fincas que detenta',si bien se aborda directamente la concurrencia de los requisitos de la usucapión, concluyendo que desde el año 2006 la Comunidad de Bienes ' DIRECCION000', integrada por los actores, ha poseído las fincas sin perturbaciones posesorias porque realizó actos de plantación y explotación agrícola, y que así se estimó acreditado por el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de A Coruña, considerando que dicho proceso no afecta a la buena fe de la parte actora, ni a su posesión pacífica, porque precisamente en la sentencia resolutoria del incidente concursal se declara probado que la concursada había trasmitido a los actores las parcelas que son objeto del presente litigio, acordando excluirlas del inventario, y que la venta a ANIDA se había llevado a cabo antes de que los actores conocieran dicha resolución; que el contrato de permuta constituye justo título, como se desprende del at. 1538 del Código Civil, porque desde su perfección obliga al cumplimiento de lo expresamente pactado, sin que afecte a ello que para una de las partes no haya tenido lugar la prestación pactada, puesto continúa manteniendo su vigencia, mientras que alguna de las partes contratantes no lo denuncie, ejercitando la oportuna facultad resolutoria, debiendo tenerse la fecha del mismo por cierta porque la demandada no ha practicado prueba que la desvirtúe, y sin embargo la confirmó en la vista del incidente el empleado de FADESA D. Marino, que en nombre y representación de dicha empresa firmó el contrato, y la confirma D. Moises, quien afirmó en la vista del juicio del procedimiento que nos ocupa que fue en el año 2006 cuando, tanto él como la parte actora, permutaron fincas de su propiedad por otras fincas propiedad de FADESA; descarta que se trate de un preacuerdo, puesto que aceptó la toma de posesión por los actores y la realización de labores de preparación del terreno y cultivo sin protesta alguna; y que concurre una fiel y exacta correspondencia entre lo transmitido y lo que se afirma poseído, porque en el plano anexo al contrato se describen e identifican las parcelas transmitidas, determinándose la denominación de los terrenos, el número de parcela catastral, su ubicación y su superficie aproximada, mientras que la superficie quedó fijada por la efectiva toma de posesión de los terrenos por la parte actora, con el conocimiento y consentimiento de la entidad transmitente, consintiendo que lo fuese en calidad de dueños, sin que se haya practicado prueba alguna de la que se pudiera deducir la posesión por los actores de superficie de terreno que no esté amparada en su título, remitiéndose al informe presentado con la demanda y al elaborado por el perito designado judicialmente.

Y en relación al contrato se descarta, igualmente, la concurrencia de nulidad absoluta o inexistencia del contrato; que la falta de determinación de la concreta superficie de las parcelas catastrales propiedad de la Comunidad de Bienes DIRECCION000 que iba a adquirir FADESA en virtud de la permuta no conlleva la ausencia de objeto cierto, determinado o determinable, tal y como establece el artículo 1273 del Código Civil, sin perjuicio de que la superficie de los terrenos a permutar a favor de FADESA se haría por esta, porque ello no implica en modo alguno dejar la validez y el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes; y que se incurriera en infracción de la legislación sobre unidades mínimas de cultivo.

No obstante, se retoma la cuestión de la prescripción adquisitiva, invocando la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2014 y la doctrina sobre cuando es eficaz contra tabulas para concluir, como se ha dicho, que DIVARIAN, adquirió las fincas conociendo o pudiendo conocer que las fincas estaban siendo poseídas a título de dueños por los actores, lo que se ha rechazado ya por esta sala como sustento de la estimación de la demanda, habiendo de abordarse, no obstante, si a la fecha de presentación de la demanda ANIDA estaba legitimada pasivamente para soportar la acción reivindicatoria por cualquiera de los dos títulos invocados o, por el contrario, lo estaba activamente para reivindicar las fincas litigiosas frente a los actores.

QUINTO.- El recurso de apelación, como se ha adelantado, se sustenta, primeramente, en considerar incompatible la adquisición por el mecanismo de la usucapión del dominio cuando ya se considera adquirida la titularidad del bien inmueble, y que, en cualquier caso ANIDA como demandada originaria es un tercero hipotecario, siendo inatacable su posición jurídica por un usucapiente, al que tampoco se reconoce buena fe.

Ciertamente existe esa incompatiblidad, tal y como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2003 que invoca el apelante y las que en ella se citan, pero también lo es que la eficacia impugnatoria de este motivo de apelación no es decisiva, puesto que los pronunciamientos de la sentencia, aunque adolezcan de cierta falta de sistemática, abocan primeramente al reconocimiento de la adquisición del dominio con base en el contrato de permuta como título y a la concurrencia de modo por la posesión detentada, y subsidiaria o alternativamente a la de los requisitos de la prescripción adquisitiva ordinaria del dominio de las fincas que detenta, tras constatar la imprecisión que supone la indeterminación de la superficie objeto de la permuta, considerándola suplida precisamente por la detentación por los demandantes inmediata a la perfección del contrato; por lo que es de interés, en este sentido, seguir con la lectura de dicha sentencia núm. 346/2003, porque tras declarar que lo que purga la usucapión es precisamente el vicio de que el transmitente no sea propietario ( SSTS 30-3-43, 20-10-92 [ RJ 1992, 8088] y 4-10-02 [ RJ 2002, 9795] ), señala que cuando la adquisición por usucapión se considerase un razonamiento alternativo de la sentencia impugnada para el caso de no poder apreciarse la adquisición mediante otro título (en el caso el de compra de la finca a su legítimo titular seguida de tradición), ello propicia la declaración por el Tribunal Supremo de que el actor reconvenido posee la finca pública y pacíficamente en concepto de dueño y que los demandados-reconvinientes no podrían oponerse a la usucapión con base en haber adquirido mediante subasta trece años después, pues el usucapiente tendría a su favor el apartado a) del art. 36 LH, y que tampoco, tras inscribir su título, podrían invocar a su favor el art. 34 de la misma ley, porque siempre faltó en ellos la buena fe, entendida ya como desconocimiento de la inexactitud registral ( STS 22-6-01 [ RJ 2001, 5071] ); de suerte que habremos de pronunciarnos sobre la concurrencia del título contractual o de la prescripción adquisitiva a la luz del resto de los motivos impugnatorios.

Insiste la apelante, por otra parte, en la carencia de buena fe por parte de los demandantes reconvenidos, imputándoles negligencia al no inscribir su título 'válido en su día' para evitar perderlo por los efectos de la publicidad registral, y que una vez perdido y teniendo conocimiento de que un tercero había inscrito el título de propiedad, no interpusieron la correspondiente acción declarativa de dominio si consideraban que tenía mejor derecho, o en su caso, la correspondiente demanda de indemnización de daños y perjuicios contra el permutante, sino que esperaron hasta a que transcurrieran diez años de la misma para tratar de recuperar el dominio perdido vía usucapión, ya que tenían pleno conocimiento de que ha existido otra persona (ANIDA OPERACIONES SINGULARES S.A.) que es dueña de las parcelas reclamadas, a la vista de que no podía ser atacado en dicho momento porque goza de la protección de la publicidad registral ex art. 1473 del Código Civil.

E insiste también en la condición de tercero hipotecario de 'ANIDA OPERACIONES SINGULARES S.A.' y la inatacabilidad de su posición jurídica por los demandantes, detallando la cronología de hechos y concluyendo que 'habían transcurrido dos años y medio desde la suscripción con FADESA del título de permuta (7 julio de 2006), adquiriendo en dicho momento la titularidad con la entrega de la posesión'y que ' ANIDA OPERACIONES SINGULARES S.A. inscribió su adquisición ignorando la existencia del contrato de permuta anterior y concurriendo los requisitos para ser considerado un tercero a los efectos del art. 34 LH ', porque la buena fe se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro ( art. 34.2 LH), puesto que ni siquiera la demandante, pudiendo hacerlo, le había comunicado a dicha entidad que 'había adquirido dichos inmuebles con anterioridad por permuta',por lo que la posición ANIDA como tercero hipotecario devendría inatacable por el juego del art. 34 de la LH y el 1473 del Código Civil, y aplicación de la doctrina jurisprudencial de la doble venta en relación con el tercero hipotecario ( STS 5 marzo y 7 de abril de 2007) en la que el Pleno del Alto Tribual fija la doctrina de los arts. 32 y 34 de la LH en relación con el art. 1473 del Cc sobre los supuestos de doble venta, en que también podría encuadrarse el presente caso, y sostiene que se protege al adquirente que, confiando en la apariencia creada por el registro, inscribe su adquisición.

De esta forma, la apelante considera ahora centrado el debate en la doble venta y preferencia del adquirente que inscribe su derecho, tras no cuestionar que el contrato de permuta debe entenderse asimilado a los efectos del de compraventa como título apto para transmitir el dominio y que FADESA celebra un contrato de permuta en 2006 con traditio; y tiene por resuelto dicho debate por la doctrina sentada por el Tribunal Supremo en la sentencia de 7 de septiembre de 2007, señalando que ' el supuesto de doble venta se da, aunque las dos transmisiones no sean coetáneas y la primera ya esté consumada',habiendo de aplicarse el art. 1473 CC (prevalencia del adquirente que inscribe sobre el que no inscribe) en relación con el art 34 LH, si el segundo comprador que inscribe adquiere de un titular inscrito, (dando lugar a una adquisición 'a non domino' si reúne los demás requisitos del art 34 LH), y se apoya en la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de marzo de 1988 para sostener que el tercero hipotecario no precisa del requisito de una previa investigación a ultranza de las vicisitudes extrarregistrales por las que atraviesa o ha atravesado la finca comprada y en la de 26 de enero de 2000, para concluir que 'la buena fe registral que debe exigirse al titular inscrito es lisa y llanamente una buena fe de tráfico, una falta de intención dolosa, una carencia de ánimo fraudulento', considerando indiscutible que la demandante debió conocer la adquisición legítima por un tercero, a través de la publicidad registral y concursal y que no actuó en defensa de su derecho, interponiendo la correspondiente acción declarativa de dominio, y tampoco ha acreditado que requiriese a MARTINSA- FADESA para la elevación a público del contrato privado, puesto que no consta el burofax de 14 de marzo de 2008 que refiere, siendo innegable que los demandantes conocían desde al menos el día 2 de enero de 2009 - fecha que afirma que le fue notificado el Auto de 26 de diciembre de 2008 autorizando a la concursada para vender las fincas a ANIDA OPERACIONES SINGULARES S.A - la transmisión a un tercero, y que, por tanto, ya no poseen en concepto de dueños, como se desprende del art. 435 del Código Civil. Buena fe del usucapiente que es exigible durante el período total de la prescripción ( SSTS de 26 diciembre de 1910; 25 de enero de 1945 y STS de 17 de julio de 1999, y Audiencia Provincial de Granada de 30 mayo de 2014, que se remite a una anterior de 5 Julio de 2013).

De este planteamiento de la recurrente hemos de inferir que se aceptan todos los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en los que se descartan las objeciones sobre la validez e ineficacia del contrato de permuta ( existencia del contrato y no preacuerdo, legitimación del firmante en representación de FADESA, fecha del contrato, identidad de las fincas poseídas con las que fueron objeto del contrato, licitud del objeto por no ser contrario a la legislación sobre unidades mínimas de cultivo y consumación con la entrega de la posesión de parte de las fincas ulteriormente objeto de compraventa), puesto que viene a considerarse repetidamente la permuta objeto del contrato de 7 de julio de 2006 como título por el que se adquirió el dominio al ser complementado por la tradición, y situada la controversia, como se ha señalado, en la conjunción del régimen de la doble venta y el de la protección de la adquisición a non dominio por el tercero registral, conforme a lo establecido en el art. 34 de la LH.

Frente a estos motivos impugnatorios, la postura de los demandantes en su escrito de oposición, es la de que no cabe plantear cuestiones nuevas en el recurso de apelación en lo que atañe a la incompatibilidad ente usucapión y adquisición previa por título, que ya se ha resuelto, considerando también extemporánea y en abierta contradicción con la contestación a la demanda el reconocimiento de 'una previa adquisición del dominio' por los demandantes que excluiría la usucapión, si bien a continuación se dice que se alegó en la primera instancia la inexistencia de contrato y la nulidad con 'nulo éxito', si bien se asume que 'una misma persona no puede adquirir a la vez una misma cosa por dos títulos distintos, o, para decirlo con más rigor, en virtud de dos modos de adquisición diferentes, como son lo que, entre otros, se mencionan en el art. 609 CC cuando alude, por un lado, a ciertos contratos mediante la tradición y, por otro lado, a la prescripción',porque lo que sí tiene cabida es la alegación alternativa o complementaria, aunque concluye textualmente, para despejar todo equívoco: 'que en nuestra demanda ni siquiera articulábamos una doble pretensión, ni alternativa ni subsidiaria, sino que una sola y única cosa se pretendía: la declaración de adquisición del dominio de las fincas por prescripción adquisitiva ordinaria. Tal fue la pretensión con toda claridad estimada en la demanda', e insiste en que nos encontrábamos en el supuesto de usucapión contra tabulas, en virtud de una prescripción 'comenzada' que debía perjudicar al titular inscrito en los términos del art. 36 LH, párrafo segundo, considerando un hecho incontestado e irrebatible que ANIDA se abstuvo de interrumpir la usucapión en marcha de los demandantes durante el largo tiempo que transcurrió hasta su consumación total.

Aduce también que sobre la buena fe de ANIDA no ha habido pronunciamiento en la sentencia apelada que haya de ser impugnado, considerando impertinente su alegación al no haber sido cuestionada, y lo mismo refiere sobre la doble venta y el régimen del art. 1473 del Código Civil, porque no ofrece inmunidad frente la prescripción adquisitiva que se consuma a favor del adquirente inicialmente postergado, insistiendo una vez más en que ' el conflicto resuelto en la presente litis no lo es entre dos compraventas (o entre permuta y compraventa, tanto da), sino entre dos modos de adquirir: el de la adquisición por título, por un lado, y el de la adquisición por usucapión, por otro', aludiendo luego, no obstante, a la singulares circunstancias en que se produce la adquisición por una filial de BBVA, sobre la que se dice que ' había tomado hipoteca sobre las fincas ya no pertenecientes a la concursada por haber sido válidamente permutadas y entregadas a mis mandantes',relatando los intentos de los demandantes de suspender la venta haciéndole ver al juez del concurso la adquisición por los mismos de las fincas objeto de la permuta firmada y consumada en 2006, y demuestra que el burofax y su contenido que la apelante reputa inexistente se incorporó con el expediente del incidente concursal remitido por el Juzgado Mercantil de A Coruña.

Sostiene también que se conoció con la notificación del auto de 2 de enero de 2009 que se había 'autorizado' vender, pero no que la venta se hubiera llevado a cabo, y que se opuso a la consideración de ANIDA INMOBILIARIA como tercero por ser filial al 100 % de BBVA, y a la venta interesando la suspensión ya referida, respaldando su buena fe el pronunciamiento favorable obtenido en el incidente, que ha permanecido incólume hasta la presentación de la demanda; y añade que ni siquiera la inscripción registral a favor de ANIDA habría podido interrumpir la prescripción adquisitiva, porque, salvo alguna opinión absolutamente aislada y minoritaria, la opinión doctrinal unánime es que la inscripción no interrumpe la usucapión que se está produciendo, lo que solo puede ocurrir por alguno de los medios legalmente previstos ( arts. 1945 a 1948 CC).

SEXTO.- Decisión de la sala.

La decisión de la sala ha de comenzar por constatar la oscilante o, como mínimo, imprecisa posición de las partes sobre la concurrencia o no de la adquisición de la fincas litigiosas por la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 en virtud del contrato de permuta de 7 de julio de 2006 y la detentación de la superficie de las fincas identificadas registralmente que se constata en los informes periciales, puesto que es innegable el cambio de postura de los apelados al respecto, negando primeramente ya fuese la existencia o validez del contrato y, en cualquier caso, la consumación de la adquisición, para luego apoyarse en lo contrario de cara al sostenimiento de que debe prevalecer la adquisición de ANIDA INMOBILIARIA como tercera registral, conforme a los artículos 34 de LH y 1473 del Código Civil; mientras que en lo que se refiere a los demandantes, vista su postura en la oposición al recurso, diremos que tanto en la demanda como en el propio escrito de oposición al recurso son múltiples las referencias a la adquisición previa por efectos del contrato de permuta y de la posesión, alguna de las cuales hemos transcrito en el fundamento anterior, y que, sin duda, ello propició que en la propia sentencia apelada se declare, como ha quedado dicho, que concurre el título y modo exigible con arreglo al art. 609 del Código Civil para tener a los demandantes como titulares del dominio en virtud de dicho contrato.

No obstante, es cierto que en la fundamentación jurídica de la demanda, a pesar de refrendar la argumentación sobre la inicial adquisición de las fincas en virtud de dicho contrato y posesión inmediatamente detentada, y de cuestionar la condición de tercera adquirente de buena fe de ANIDA INMOBILIARIA, se dice que 'aunque se hiciera omisión de la falta de buena fe del adquirente, concurre en todo caso causa de pedir suficiente por sí sola y en todo caso para sustentar tal petición: la prescripción adquisitiva', de modo que, dada la absoluta capacidad dispositiva que nuestra legislación procesal confiere a las partes, consideraremos resueltas todas las dudas sobre el fundamento de la acción declarativa del dominio que se deduce en la demanda en el sentido de considerarla, a efectos procesales, sustentada exclusivamente en la prescripción adquisitiva, lo que supone que hayamos de ser congruentes con ese planteamiento, conforme a lo establecido en el art. 218 de la LEC.

No obstante, ese deber de congruencia no es excluyente de las necesarias consideraciones sobre la el contrato de permuta de 7 de julio de 2006 como título de adquisición del dominio, puesto que las facultades dispositivas de las partes en lo procesal no se trasladan al derecho material, de suerte que si ciertamente concurriese la adquisición del dominio por parte de COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 y si ello fuese obstativo a la adquisición por prescripción adquisitiva ordinaria no podría eludirse, en la medida en que se trata de hechos que han tenido acceso al procedimiento cuya trascendencia jurídica no se puede obviar, en la medida en que deben abordarse de oficio para valorar la legitimación de los demandantes como usucapientes, si bien ya ha quedado resuelta desde la perspectiva de la incompatibilidad de los dos títulos de adquisición.

Diremos, no obstante, que la indeterminación de la superficie objeto del contrato afectaría en este caso a la prosperabilidad de la acción declarativa del dominio con base en el contrato, puesto que de las estipulaciones contractuales se desprende con claridad, y así lo asumen las partes, que las fincas catastrales propiedad de FADESA que se identifican en el contrato no son objeto de la permuta en su integridad sino sólo en una parte de las mismas, y que la determinación se supeditaba no a una medición sobre bases preestablecidas que permitieran la concreción del objeto sin intervención de la voluntad de las partes, sino a los metros cuadrados que según los proyectos que redactase FADESA fueran necesarios tomar de las parcelas NUM009 y NUM013 propiedad de DIRECCION000 CB para la realización del vial de acceso y ocupación en concepto de servidumbre de acueducto para la ejecución de la urbanización de las parcelas de su propiedad sobre sendas franjas de ocho metros de ancho para la ejecución de los caminos Sur y Norte, y de cuatro metros para la servidumbre de colector; y que, a pesar de haber puesto a disposición de FADESA estas fincas, lo cierto es que ésta no pasó de efectuar actuaciones preliminares de medición y señalización, porque el proyecto de urbanización quedaría ulteriormente paralizado al entrar la inmobiliaria en concurso de acreedores, tal y como se refiere expresamente en la demanda, lo que también habría que contemplarse a efectos de la consumación del contrato, puesto que es obvio que no sólo supone la indeterminación de la superficie objeto de la permuta, sino que la contraprestación a cargo de DIRECCION000 CB estaría pendiente, sin que conste asumido ningún compromiso al respecto en la demanda planteada.

Ello nos aboca ya directamente a la concurrencia de los requisitos de la usucapión ordinaria como forma de adquisición del dominio que, siendo presupuestos constitutivos de la pretensión deducida en la demanda, han de examinarse de oficio para constatar la concurrencia, conforme a lo establecido en los artículos 1940 y 1941 del Código Civil, de la posesión de las fincas litigiosas por los actores pública, pacífica e ininterrumpida en concepto de dueños durante el plazo de diez años, tal y como se plantea en la demanda, habiendo de desestimarse dicha acción a la vista de los hechos y circunstancias concurrentes, porque dicha posesión debe mantenerse adornada de los mismos requisitos durante todo el tiempo legalmente exigido, de modo que le afecta negativamente cualquier acontecimiento sobrevenido que haya de considerarse impeditivo, con arreglo al ordenamiento jurídico, de la consolidación de la misma situación, siendo el caso que, de lo hasta ahora dicho, hemos de inferir que la posesión a título de dueño se sustenta en la tolerancia de la cedente FADESA con los actos de preparación de las tierras y cultivo de las mismas, pero dicha tolerancia ha de considerarse incompatible, a efectos prescriptivos, con que por la misma entidad se incluyeran en el inventario de la concursada las fincas litigiosas como propias, lo que motivó precisamente la reacción de los demandantes, componentes de la Comunidad de Bienes ' DIRECCION000', que obtuvieron con ello conocimiento de que la entidad cedente de las mismas no sólo las había inventariado como propias, sino que también había constituido hipoteca sobre las mismas, lo que significa que no consideraba consumada la transmisión del dominio al que conducía dicho contrato, pudiendo tener ello explicación en el condicionamiento al que se sometía de que equivalencia con la superficie que la cedente FADESA ocupara en la fincas urbanizables incluidas en el Sector SAU-5 de las normas subsidiarias del municipio de Santa Fe, llevando toda la tramitación y participación en el incidente concursal al conocimiento igualmente de la inclusión de las fincas en la venta efectuada a 'ANIDA OPERACIONES SINGULARES S.A', puesto que es irrelevante a efectos de esa continuidad en la posesión pacífica a título de dueño la alegación, insostenible por otra parte, de que se tuvo conocimiento de la autorización de la venta pero no de la venta propiamente dicha, teniendo en cuenta que en la propia sentencia dictada por el juez de lo mercantil de A Coruña, tras reconocer la existencia del contrato, se diga no es posible afirmar que el terreno transmitido hubiera salido del patrimonio de FADESA y, por supuesto, que nada se resuelva sobre el contrato de compraventa autorizado en el mismo expediente concursal dos años antes, por lo que es evidente que no podían ya considerarse pacíficamente como titulares del dominio y acumular tiempo a efectos de prescripción desde el momento en que la entidad cedente consideraba vigente su derecho de pleno dominio, siendo ejerciente, incluso, de las facultades de enajenación que le son propias con la anuencia de la administración concursal y del propio juez del concurso que autorizó la venta, a lo que se añade la aceptación de los demandantes de dicha enajenación al no haber impugnado la misma.

Por tanto, el recurso ha de prosperar en lo que se refiere al pronunciamiento estimatorio de la demanda por concurrencia de la prescripción adquisitiva contra tábulas, que ha de quedar sin efecto, procediendo la desestimación de la demanda presentada.

SÉPTIMO.- Desestimada la demanda, ha de estimarse la reconvención formulada de contrario, puesto que los propios actores asumen en este procedimiento la carencia de título de dominio dimanante del contrato de permuta que sustente la posesión material, con arreglo a lo establecido en el art. 609 del Código Civil, al margen de que haya quedado constatada la falta de consumación de dicho contrato, tanto en lo relativo a la determinación del objeto del mismo, como de la materialización de la contraprestación asumida por los actores con reales efectos sobre la titularidad del dominio sobre las franjas de terreno de sus parcelas que han quedado descritas y que, según el contrato de permuta, tendrían que haber sido ocupadas por la cedente FADESA, de forma que, necesariamente han de detentarse por la Comunidad de Bienes integrada por los actores, continuando integradas entre sus titularidades patrimoniales; de manera que, descartada igualmente la consumación de la usucapión contra tábulas esgrimida en la demanda, ha de reconocerse a la reconveniente, como sucesora procesal de 'ANIDA OPERACIONES SINGULARES S.A', la legitimación para el ejercicio de la acción reivindicatoria contra los ocupantes sin título de dominio oponible frente a la adquirente del dominio por contrato de compraventa vigente y no impugnado, y como titular inscrita del dominio, con arreglo a los artículos 348 del Código Civil y 38 de la Ley Hipotecaria, siendo de aplicación, en cualquier caso, el art. 1473 del Código Civil para ser congruente con el planteamiento de la apelante sobre la transmisión del dominio en virtud del contrato de permuta, puesto que concurriría una doble enajenación, habiendo de prevalecer la primera inscripción en el Registro de la Propiedad, con arreglo a la jurisprudencia que emana de sentencia del Tribunal Supremo núm. 928/2007, de 7 de septiembre, puesto que, incluso considerando consumada la transmisión del dominio a los actores como consecuencia del contrato de permuta y detentación de las fincas litigiosas, concurría un supuesto de doble venta sujeto al régimen del art. 1473 del Código Civil, porque el precepto no exige necesariamente el requisito de 'una cierta coetaneidad cronológica' entre las dos o más ventas en conflicto, y teniendo en cuenta que a partir de la sentencia del Pleno de la misma Sala de 5 de marzo de 2007 ( recurso núm. 5299/99 [ RJ 2007, 723] ), dictada con propósito unificador de la jurisprudencia sobre el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , no cabe ya sostener que la segunda venta sea nula o inexistente por falta de objeto o de poder de disposición del transmitente, pues lo que dicho precepto purifica o subsana es precisamente esa falta de poder de disposición, porque el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ampara las adquisiciones a non domino, declarando el Tribunal Supremo que artículo 33 de la misma Ley podrá impedir la aplicación del artículo 34 si lo nulo es el acto o contrato adquisitivo de quien inscribe, por ejemplo por falta de consentimiento, pero no si el problema consiste en que ha adquirido de quien ya había vendido y entregado anteriormente la finca a otro que no inscribió su adquisición; siendo el caso que, como se ha dicho, los actores ni impugnaron la venta con ocasión del incidente concursal ni lo han hecho en la demanda rectora de este procedimiento, de suerte que, con arreglo a esa misma jurisprudencia, que enlaza lo dispuesto en el art. 1473 del Código Civil con los artículos 34 de la Ley Hipotecaria, sólo obstaría a la preferencia de la inscripción registral la falta de buena fe o del resto de los requisitos exigibles para la adquisición a non domino que este último precepto establece.

En este sentido, la única cuestión suscitada ha sido precisamente la de la buena fe de ANIDA, que niegan los actores-reconvenidos aduciendo la vinculación de esta entidad con el banco titular de carga hipotecaria (BBVA) y la rapidez con que se procedió a la inscripción, de lo que infiere el conocimiento de que dichas fincas habían sido objeto ya del contrato traslativo del dominio y, en cualquier caso, la falta de diligencia de la entidad al hilo de lo que se declara en la misma sentencia del Tribunal Supremo que se cita; pero considera esta sala que no concurren circunstancias análogas a las consignadas en dicha resolución de las que pueda inferirse el conocimiento de esa enajenación con plenos efectos traslativos del dominio, puesto que, en primer término, como ya se ha referido, son los propios actores quienes desisten de considerar consumada la adquisición del dominio con el contrato de permuta y detentación de la parte de las parcelas registrales objeto de este procedimiento, difiriéndola hasta el transcurso del plazo de la prescripción adquisitiva, lo que acontece después de inscrito en el Registro de la Propiedad el derecho de dominio de ANIDA; además, a diferencia del supuesto contemplado en la sentencia del Tribunal Supremo, en la que se considera irrelevante a efectos de la transmisión del dominio el impago del precio,

la indeterminación del objeto de la permuta sí que ha de considerarse relevante de cara a cualquier consideración sobre el conocimiento de una enajenación anterior, puesto que afecta a la delimitación de la titularidad dominical objeto de la misma; y, abundando en lo mismo, tampoco puede considerarse exigible una diligencia especial a dicha entidad antes de proceder a la inscripción registral al efectuarse su adquisición con el respaldo de la administración concursal y de la propia autorización judicial de la venta, aparte de que la vinculación de las entidades puede sustentar, contrariamente a lo que mantiene los actores, una presunción favorable al desconocimiento de una transmisión anterior, puesto que la constitución de la hipoteca a favor de BBVA por FADESA puede hacer confiar en la plena capacidad dispositiva de esta entidad sobre las referidas fincas.

OCTAVO.- Cada parte habrá de asumir sus costas de la primera instancia, con arreglo al inciso final del art. 394.1 de la LEC, puesto que la propia apelante reconoce la concurrencia de dudas de hecho y de derecho, lo que, como se ha dicho, viene a refrendarse con la constatación del ambiguo posicionamiento sobre la validez y eficacia del contrato de permuta de 7 de julio de 2006 como título a efectos de adquisición del dominio.

No se imponen las costas del recurso, con arreglo al art. 398.2 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto en nombre de 'DIVARIAN PROPIEDAD S.A.', se revoca la sentencia nº 78/2021, de 15 de abril, que queda sin efecto y, en su lugar:

1º. Desestimando la demanda presentada en nombre de D. Antonio, Dª Agustina, Dª Alicia y Dª Amanda, absolvemos a 'DIVARIAN PROPIEDAD S.A.', como sucesora procesal de 'ANIDA OPERACIONES SINGULARES S.A.', de los pedimentos deducidos en su contra.

2º. Estimando la reconvención deducida de contrario:

a) Declaramos que, a la fecha de la presentación de la demanda reconvencional, 'ANIDA OPERACIONES SINGULARES S.A.' era propietaria de las siguientes fincas, según su identificación registral, descritas en el hecho primero de la demanda reconvencional, y ahora lo son de 'DIVARIAN PROPIEDAD S.A.':

- FINCA DE SANTA FE, NUMERO NUM012, libro NUM014, tomo NUM015.

- FINCA DE SANTA FE, NUMERO NUM002, libro NUM016, tomo NUM017.

- FINCA DE SANTA FE, NUMERO NUM005, libro NUM018, tomo NUM019.

- FINCA DE SANTA FE, NUMERO NUM008, libro NUM020, tomo NUM021.

Todas del Registro de la Propiedad nº 1 de Santa Fe

b).- Condenamos a D. Antonio, Dª. Agustina, Dª. Alicia, y Dª. Amanda, a estar y pasar por dicha declaración, y a la entrega libre y pacífica de la posesión de los referidos bienes inmuebles, con apercibimiento de proceder a su lanzamiento forzoso en caso de no verificarlo voluntariamente en el plazo de ciento ochenta días desde la notificación de esta resolución.

3,- Cada parte asumirá sus costas de la primera instancia, y no se imponen las costas del recurso y devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma pueden interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución del/los depósito/s en cuantía de 50 euros por cada recurso que se interponga, debiendo ingresarlo/s en la cuenta de esta Sala abierta en Banco Santander nº 3293 indique nº cuenta-expediente judicial --- utilizando para ello el modelo oficial, debiendo indicar en el campo 'Concepto' que se trata de un recurso seguido del código '04'/'06' y 'Recurso Extraordinario por infracción procesal'/'Recurso de Casación', de conformidad con lo establecido en la Disposición adicional Decimoquinta de la L.O. 6/1985 del Poder Judicial, salvo concurrencia de los supuestos de exclusión previstos en el apartado 5 de la misma y quienes tengan reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. A los efectos previstos en los artículos 471 y 481.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a las partes que, de necesitarla, podrán solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN

En el día de su firma, la extiendo yo el/la Letrado/a de la Administración de Justicia para hacer constar que, firmada la anterior Sentencia nº 2/2022 por el/los Iltmo/s Magistrados que la dictan, se procede a su publicación de conformidad con lo previsto en los arts. 120.3 CE, 204.3 y 212.1 LEC, se incorpora al libro de su clase numerada por orden correlativo a su fecha, remitiendo las correspondientes notificaciones.

EL/LA LETRADO/A DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA