PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Guadalajara, que estima parcialmente la demanda en reclamación de las rentas impagadas desde febrero de dos mil veinte a octubre de dos mil veinte, por importe de 10.493'60 euros. Se impugnan los pronunciamientos de la sentencia por los que no se admite la reducción proporcional de la renta del mes de octubre, en tanto el local fue entregado el día 23 de octubre, ni la compensación con la fianza, y se deniega la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.
Al recurso de apelación se opuso la parte actora alegando que la renta pactada fue mensual y no diaria, y que no existe ningún enriquecimiento injusto. En cuanto a la fianza señala que se pactó en la estipulación quinta del citado contrato, y que entre las obligaciones garantizadas por la misma se encuentra la responsabilidad por los desperfectos que se ocasionasen en el inmueble y elementos arrendados. Con respecto a la cláusula rebuc sic stantibus señalaba que la jurisprudencia contempla su aplicación enfatizando la necesidad de mantener el contrato como alternativa preferible a la ineficacia, y que la demandada puso fin al contrato de arrendamiento unilateralmente, y anteriormente no puso ninguna demanda reclamado su aplicación.
SEGUNDO.- Planteado el recurso en los términos que anteceden debemos referirnos en primer lugar a la renta del mes de octubre de 2023 respecto a la que la parte demandada solicita una reducción proporcional en razón de la fecha de entrega del local.
Aún siendo cierto que no faltan resoluciones que entienden que, como señala la Juzgadora de Instancia, acordado el pago por mensualidades anticipadas y transcurrido el plazo de pago se devenga la totalidad de la mensualidad, es lo cierto que en el momento en que se entrega la posesión del inmueble cesa como tal el arrendamiento y en puridad el devengo de rentas, sin que se haya interesado por la parte actora ninguna indemnización por daños o perjuicios derivados de la resolución del contrato en fecha anterior a la conclusión de la mensualidad corriente. En su consecuencia, la Sala considera que debe prorratearse el importe de la mensualidad en razón de los días correspondientes al tiempo de posesión efectiva del arrendamiento respecto del local. La restitución posesoria en favor del arrendador priva de causa de atribución patrimonial a la fracción de renta no contrapesada por la ocupación.
El motivo por tanto ha de ser estimado.
TERCERO.- En cuanto a la fianza, señala la sentencia recurrida, que no procede la compensación en tanto se trata de una garantía que se presta para cubrir cualquier responsabilidad de la parte arrendataria, no únicamente las rentas, sino también posibles indemnizaciones que procedieran conforme al contrato, ello sin perjuicio de su reclamación posterior, si a ello hubiera lugar.
El motivo de apelación ha de ser también desestimado.
En el presente caso, se apunta por la arrendadora a la existencia de daños y la realización de obras en su declaración en el acto de la vista, y en su consecuencia, en tanto sujeta la fianza al abono de las totalidad de las responsabilidad derivadas del contrato, no podemos entender que se trate de una cantidad liquida, y ello sin perjuicio de que la arrendataria pueda reclamar la devolución de la misma, caso de ser procedente de conformidad con las previsiones del artículo 36 LAU y, en su caso, con los intereses que la misma prevé. El requisito de la liquidez y exigibilidad es el que motiva que la compensación, y sólo se considera posible admitirla excepcionalmente cuando conste el contrato como liquidado y sin controversia potencial futura entre las partes en cuanto a si es o no posible la restitución de la fianza. Al hacerse mención a la existencia de daños imputables al arrendatario, siendo dicha cuestión ajena a este procedimiento, queda a salvo a la parte demandada, si a su derecho conviene, acudir al proceso declarativo correspondiente para instar la devolución de la fianza, valorándose en dicho proceso la existencia o no de daños en el inmueble y si deben imputarse al arrendatario.
Añadiremos también que aun transcurrido el plazo del mes que fija el artículo 36 de la LAU, se trata de un plazo en el que la falta de devolución de la fianza motiva el devengo de intereses en caso de no estar justificada la no restitución, pero en nada determina que pasado este plazo ello suponga la conformidad de la propiedad con el estado del inmueble.
CUARTO.- Finalmente debemos referirnos a la cláusula rebus sic stantibus.
Considera la sentencia recurrida que es el contratante perjudicado por el cambio de circunstancias quien debe pedir la revisión o la resolución el contrato, lo que hace inviable que la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus pueda invocarse vía excepción.
La Sección décimo segunda de la Audiencia Provincial de Madrid, en sentencia de cuatro de diciembre de 2023 en este punto, señalaba: Doctrina " rebus sic stantibus".
Se defiende la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, que considera puede ser hecha valer como motivo de oposición, sin necesidad de reconvención.
La jurisprudencia sobre la denominada cláusula rebus sic stantibus, se contiene en la reciente sentencia 455/2019, de 18 de julio :
"(...) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la cláusula " rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)".
Las Sentencias del Tribunal supremo, de 30 de Junio y 15 de octubre de 2014 , y 24 de febrero de 2015 , contemplan una aplicación no restrictiva o excepcional de la cláusula rebus sic stantibus, pues " lo que realmente resulta extraordinario o excepcional no es su aplicación, sino las circunstancias que la provocan".
De lo que se desprende que es el contratante perjudicado por el cambio de circunstancias quien debe pedir la revisión o la resolución el contrato. Cuestión que no consta solicitada.
Tampoco cabe invocarla por vía de simple oposición. Así se pronuncian, entre otros tribunales la SAP Madrid, secc.10 , 470/2021, de 11 de octubre :
" La invocación de la cláusula rebus sic stantibus no puede prosperar por cuanto no es una excepción que pueda invocarse como oposición. Se exige que el contratante que quiera invocar bien su imposibilidad de cumplir, bien la dificultad u onerosidad del cumplimiento por el cambio de circunstancias, adopte una postura activa. Tiene que formular demanda en el procedimiento declarativo correspondiente o deducir una reconvención si hubiere lugar a ello".
Y la SAP Tenerife, secc.4, 752/2021, de 14 de julio:
" La primera y principal obligación del arrendatario es el pago de la renta. Y solo puede solicitar la suspensión por las causas legalmente previstas. Ante la oposición del arrendador a suspender el pago, precisaría una resolución judicial que lo amparase en su negativa, y nada impide que acuda al juicio declarativo que corresponda para dilucidar si tiene derecho o moderación de la renta".
Esta sección 12ª de la Audiencia Provincial de Madrid también se pronunciaba en similares términos en Sentencia de 14 de enero de 2022 " Por otro lado, en el ámbito procesal, el pretender aplicar la cláusula " rebus sic stantibus" instando una reducción del importe de la renta, va más allá de la mera contestación a la demanda, ya que implica una modificación del contrato que debe ser declarada como causa y motivo que justifique la reducción de la renta, y por ello debe ser formulada por vía de reconvención".
En el mismo sentido SAP Madrid sección 19ª de 26 de mayo de 2022 "( b) No es una mera excepción. Se exige que el contratante que quiera invocar bien su imposibilidad de cumplir, bien la dificultad u onerosidad del cumplimiento por el cambio de circunstancias, adopte una postura activa. Tiene que formular demanda en el procedimiento declarativo correspondiente, o deducir una reconvención si hubiere lugar a ello. No se está pidiendo simplemente la desestimación total o parcial de una demanda, sino que se declare la procedencia de aplicar esa cláusula excepcional. Pretensión que, además, tiene que venir acompañada de una detallada exposición de las circunstancias que llevaron a contratar, cómo se han alterado, cuál es el resultado, y qué se pide concretamente. Deberá establecerse un estudio comparativo. No puede olvidarse que hay negocios que mejoraron notablemente su cifra de negocios en la pandemia al ofertar productos cuya demanda creció exponencialmente. La simple pretensión genérica de la demanda, interesando el "reequilibrio de las prestaciones contractuales mediante una disminución del importe de las rentas a abonar", sin más explicaciones, no son admisibles procesalmente."
Sentado lo anterior, es cierto que el planteamiento de la cláusula mencionada introduce una nueva pretensión y se amplía indefectiblemente su objeto como consecuencia del ejercicio de una nueva acción que debe sustanciarse con todas las garantías (también para la parte arrendadora), puesto que su objeto suponer entrar a resolver si procede o no modificar lo estipulado en el contrato. En el presente caso y aunque nos encontramos con un juicio verbal por razón de la materia, lo cierto es que no se ha articulado pretensión reconvencional alguna para establecer las bases en las que la parte entiende debe reequilibrarse el contrato, entendiendo que resulta aplicable la anterior doctrina a la que se hacía referencia en la sentencia de primera instancia, por lo que, en virtud de lo expuesto, debe ser desestimado este motivo de impugnación. Pudiere ofrecer dudas la cuestión si entendemos como apunta la sentencia de instancia, a la imposibilidad de reconvenir en el juicio verbal que nos ocupa en cuanto se trata de un juicio verbal en razón de la materia, resultando que el resto de las cuestiones relativas al arrendamiento de fincas rústica o urbanas ha de resolverse en el marco de un procedimiento ordinario ( artículos ), si bien, en este punto el Tribunal Supremo en sentencia del Pleno de 19 de junio de 2023 ( ROJ: STS 2770/2023 - ECLI:ES:TS:2023:2770 ) desestima el recurso de casación y en relación con a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus por la crisis generada por la Covid 19 la sala considera que la oponibilidad de dicha cláusula requiere su formulación expresa mediante una demanda reconvencional y no por vía de excepción como se ha hecho en este caso. La sala admite la posibilidad de dicha reconvención al haberse acumulado reclamación de rentas. Señala el Alto Tribunal:
"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.
Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.
ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.
Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal.
6. Las recurrentes no niegan el impago de las rentas de abril, mayo y junio a la fecha de su devengo. Es más, reconocen que la renta del mes de abril de 2020 se pagó el 26 de junio posterior (el mismo día en el que se presentó la demanda) y que las rentas de los meses de mayo y junio se pagaron el 13 de julio. Pero entienden que el retraso en el pago de los meses de abril a junio estaba plenamente justificado y que, al no entenderlo así la Audiencia Provincial, la sentencia recurrida resulta contraria a la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula rebus sic stantibus, de acuerdo con la cual la alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias en las que se basó la relación contractual, a consecuencia de la crisis generada por la COVID-19 y la consiguiente declaración del estado de alarma, ampararía la modificación del contrato en cuanto al plazo de vencimiento de las rentas devengadas esos meses o, en último término, su resolución.
Ahora bien, esta sala ha declarado en relación con la oponibilidad de la cláusula rebus sic stantibus en los juicios plenarios que la mera referencia a la misma por vía de excepción en un escrito de contestación a la demanda no es suficiente para justificar un pronunciamiento específico sobre ella ( sentencia 822/2012, de 18 de enero ) y que su posible ejercicio requiere su formulación expresa mediante una demanda reconvencional ( sentencia 658/2012, 14 de noviembre ).
Lo que resulta lógico a todas luces ya que con el planteamiento de la cláusula mencionada se introduce en el proceso una nueva pretensión y se amplía indefectiblemente su objeto como consecuencia del ejercicio de una nueva acción que debe sustanciarse con todas las garantías (también para la parte reconvenida), enjuiciarse y resolverse en la sentencia decidiendo si se concede la tutela jurisdiccional pretendida por la parte reconviniente, lo que significaría en el presente caso, haber decidido si, tal y como las recurrentes sostienen, procedía modificar lo estipulado en el contrato en cuanto al plazo de vencimiento de las rentas devengadas durante los meses de abril a junio de 2020 o, en su caso, resolverlo.
Las propias recurrentes, de alguna forma, conceden que esto es así cuando traen a colación, en la página 12 de su escrito de recurso, nuestra sentencia 820/2013, de 17 de enero , recogiendo, expresamente, el texto que para el art. 1213 CC se contenía en la Propuesta para la modernización del derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación, a la que en dicha sentencia aludíamos como una muestra más de la clara tendencia actual a la incorporación de la cláusula rebus sic stantibus a las propuestas o proyectos de textos tanto internacionales como nacionales. Y si decimos que de alguna forma lo conceden es porque el contenido del precepto que sobre la cláusula rebus sic stantibus se incluye en esa propuesta también confirmaría el criterio de que el demandado que quiera introducirla en el proceso debe hacerlo, necesariamente, a través de una demanda reconvencional, al disponer (la cursiva y el destacado son nuestros):
«Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.
La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato».
7. Aunque lo anterior determina la desestimación del motivo segundo, conviene anotar una última consideración, antes de pasar al examen del motivo tercero.
La sala es consciente del contenido de los arts. 438.2 , 249.1.6 º y 250.1.1º LEC , pero no lo considera óbice para asumir que en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas se puede introducir la cláusula rebus sic stantibus formulando demanda reconvencional.
Es cierto que para que se admita la reconvención es necesario que esta no determine la improcedencia del juicio verbal y que exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal. Pero también lo es que, en casos como el presente, lo pretendido en la reconvención guarda una íntima relación con lo pretendido en la demanda. E, igualmente, que la conexión constituye, en estos casos, el criterio principal para que la reconvención se admita con una doble y fundamental finalidad: por un lado, permitir al demandado una defensa completa; y, por otro lado, concentrar en el juicio verbal de desahucio toda la discusión, evitando la pluralidad de procesos, economizando gastos y esfuerzos, y agilizando lo más posible la resolución definitiva y sin dejar cabos sueltos de la controversia existente entre las partes.
La solución anterior está en sintonía con el criterio que ha guiado al legislador en sus sucesivas reformas, en las que ha ido ensanchando el alcance del juicio verbal a costa del juicio ordinario, cuyo ámbito, en materia de arrendamientos urbanos de bienes inmuebles, se ha ido achicando. Primero, al añadirse, junto a la original salvedad de las demandas de desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, otra salvedad más, la de las demandas por reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, con independencia de su cuantía (Ley 19/2009, de 23 de noviembre). Y después, al volver a ampliarse las salvedades, esta vez en relación con cualquier asunto en que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso a seguir será el que corresponda conforme a las reglas generales (RDLey 7/2019, de 1 de marzo).
La solución contraria, de no admitir la reconvención, chocaría con la modificación introducida por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal en el art. 440.3 LEC con la finalidad de optimizar los procedimientos y de suprimir trámites procesales innecesarios o sustituirlos por otros más breves, puesto que no le dejaría al demandado más salida que el planteamiento de la cláusula rebus sic stantibus en un juicio declarativo ordinario, lo que no solo contravendría los propósitos de agilización y eficiencia perseguidos por el legislador por antieconómico y retardatario, sino que, al dividir en dos procesos la controversia que se podría resolver en uno solo, resultaría disfuncional y perturbador. Además de restringir de forma desproporcionada las posibilidades defensivas del demandado tal y como resultan configuradas por el propio precepto, que no establece limitaciones a las razones que puede alegar por entender que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que, al no ser deducible la cláusula rebus sic stantibus como una mera excepción, ya no podría hacer si no se admite la reconvención.
El motivo segundo se desestima".
Desde las anteriores consideraciones debemos desestimar también el recurso en este punto, y con ello confirmar la resolución recurrida sin hacer especial imposición a la parte recurrente de las costas causadas de conformidad con las previsiones del artículo 398 de la Lec, y en tanto se estima parcialmente el recurso.
Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación,
