Sentencia Civil 198/2023 Audiencia Provincial Civil de Huelva nº 2, Rec. 646/2022 de 16 de marzo del 2023

PRIMERO.- Recurre la demandada la sentencia que estima la demanda. El fallo de la resolución recurrida acoge íntegramente las pretensiones del demandante, y:

1) Anula la cláusula segunda del contrato de arrendamiento y opción de compra de 30 de mayo de 2019, de duración del contrato.

2) Anula la cláusula del mismo contrato reguladora de las consecuencias ligadas al incumplimiento de la cláusula segunda por el arrendatario.

3) Declara resuelto dicho contrato por incumplimiento de la demandada y condena a ésta a devolver la cantidad del 6.000 euros, que se pactó como precio para la concesión de la opción de compra, y a restituir la cantidad recibida como fianza arrendaticia de 1100 €, aplicando intereses legales a las mismas e imponiendo a la demandada el pago de las costas de la primera instancia.

Resumiremos de esta manera los motivos de recurso de la parte demandada:

A) En primer lugar, alega infracción del artículo 24 de la Constitución Española, vulneración del derecho a la tutela efectiva e indefensión, relacionado con la falta de motivación de la sentencia, tanto a propósito de la valoración de la prueba, particularmente sobre el estado del inmueble, la existencia de vicios o defectos que la hacen inevitable y sus consecuencias, como con la omisión de hechos probados suficientes para apoyar el fallo recurrido.

B) Infracción legal en la decisión de considerar nula la cláusula de penalización recogida en el contrato, rectora de las consecuencias del mantenimiento en la posesión por parte de la arrendatario una vez concluida su vigencia, que se considera válida por las razones que se contienen en el recurso.

C) Existencia de abuso de derecho del arrendatario demandante, derivado de la necesidad de no ponerse en contradicción con actos propios y relacionada con la condena a la devolución de la fianza de 1.1oo euros, con invocación de las normas del Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo por el que se establecieron medidas de estado de alarma para la situación de pandemia. Y en particular la improcedencia de considerar prorrogado el contrato durante seis meses, teniendo presente la vigencia del citado Real Decreto Ley y la circunstancia de que el 30 de marzo de 2020 ya el arrendatario comunicó al arrendador a su voluntad de no prorrogar la duración del contrato y que la primera anualidad del mismo vencía el 30 de mayo de 2020.

D) Error en la valoración de la prueba a propósito de la existencia de determinados vicios o defectos en la vivienda arrendada, y de su consideración como inhabitable.

E) Como consecuencia de lo anterior, improcedencia de considerar resuelto el contrato por incumplimiento esencial o grave de la parte arrendadora.

F) Subsidiariamente se entiende que la confirmación de la estimación de las pretensiones del demandante no debe conllevar la imposición de las costas de la primera estancia a la demandada, dadas las dudas existentes en lo tratado.

SEGUNDO.- Comenzaremos por rechazar todo lo que se razona a propósito de la falta de motivación o de la omisión de un relato de hechos probados en la sentencia recurrida. Y ello no tanto porque confirmamos que sí existe una motivación suficiente, que da explicación del parecer de quien firma la sentencia, en particular respecto al estado del inmueble y las consecuencias que de ello se extraen (teniendo presente además el clausulado del contrato, la duración pactada, las consecuencias de esas pretendidas deficiencias en el inmueble y las decisiones adoptadas por el arrendatario a su vista) sino especialmente porque no se liga a ese alegato una petición de declaración de nulidad de la sentencia para dictado de una nueva que supla las alegadas carencias de motivación. Como es sabido, una resolución de apelación no puede anular el procedimiento ni la sentencia apelada sin petición de parte, y la solicitud que se contiene en el suplico del recurso es la de desestimación de la demanda, una desestimación que, por supuesto, no podría resultar simplemente de la insuficiencia de la motivación de la decisión contraria.

TERCERO.- Abordaremos los motivos sustanciales del recurso alterando su orden, y comenzando primero por la valoración de la prueba sobre el estado en que se encontraba el inmueble, las carencias o defectos advertidos y las consecuencias que de ello extraía el arrendatario, ya que son el soporte fundamental de su demanda. Partimos de que el contrato de arrendamiento incluía la concesión de un derecho de optar a la propiedad mediante la compra, habiéndose recogido las condiciones de ésta, el precio singularmente y el plazo para su ejercicio, con los efectos que respecto a dicho plazo pudiera tener además la pervivencia del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración mínima o pactada. Lo fundamental es que el demandante considera incumplido el contrato por el arrendador porque la vivienda carece de condiciones de habitabilidad, y sobre la base de los hechos o defectos que advierte. Esto resulta trascendental puesto que, además, deduce el demandante, y lo acepta la sentencia recurrida, que si la vivienda era inhabitable, lo era tanto para emplearla en régimen de arrendamiento como para adquirirla, y por lo tanto que la nulidad del contrato alcanza a la relación locaticia y también a la opción de compra. Por eso se condena a la parte contraria a restituir el precio satisfecho por la concesión de la opción; la decisión sobre la fianza procede de que no se han manifestado defectos o daños a cuya reparación deba ser aplicada. Y por las razones que ahora expondremos, aceptamos el alegato de la parte apelante, una reproducción de aquel que formulaba en su contestación a la demanda que tiene su adecuado apoyo en la totalidad de la prueba aportada.

Es útil para valorar lo atinente al estado del inmueble, y la relevancia que ciertas carencias pudieran tener respecto al incumplimiento de la parte arrendadora y concedente del derecho de opción, transcribir lo que el actor a su vez copia del dictamen pericial en que apoya su alegato. Los defectos advertidos son:

1.- Humedades en paramentos interiores de estancias vivideras y habitables.

2.- Humedades en paramentos interiores de escaleras (interiores de la vivienda y exteriores).

3.- Desprendimiento de pinturas interiores de los paramentos verticales y de los techos de escayola.

4.- Oxidación de elementos decorativos de hormigón armado.

5.- Fisuras de la pintura asfáltica aplicada a posteriori en la terraza transitable.

6.- Condensación excesiva en el techo de zonas comunes hasta el punto de precipitación de dicha condensación.

7.- Afogarado de los morteros de los pasamanos de fábrica de ladrillo de las escaleras de las zonas comunes (acceso a las viviendas de la planta alta y acceso a los trasteros).

8.- Inexistencia de bote sifónico en el baño del pasillo de la vivienda, con olores desagradables hasta el punto de tener que mantener la puerta del baño cerrada permanentemente.

9.- Toma de tierra de la instalación eléctrica colocada por el peticionario del informe, algo que atenta contra la seguridad del inmueble y labor que compete a la empresa constructora y no a los inquilinos.

10.- Se ha cerrado una ventana en el trastero con materiales de construcción distintos a los empleados en el resto de la obra, por lo que hace sospechar que se cerró dicho hueco con posterioridad a la obra y a causa de algún problema relacionado con la rampa cercana a la pared del trastero

Lo que concluye ese informe, según transcribe la demanda es que:

Se concluye el presente informe considerando la vivienda o inmueble objeto de estudio, previamente descrito en los apartados anteriores, como no habitable por todas las causas descritas con anterioridad.

Concretamente, y según lo dispuesto en los distintos apartados del Código Técnico de la Edificación en su Documento Básico de Salubridad (DB-HS), la protección frente a humedades de distintas procedencias debe garantizarse y, como ha quedado de manifiesto en el presente informe, los elementos constructivos empleados en la ejecución del presente inmueble o bien su ejecución, no garantizan la anteriormente mencionada protección frente a humedades.

También se concluye que la calidad de los materiales empleados en la ejecución del presente inmueble no puede garantizar una protección efectiva frente a humedades, o bien que la ejecución de los elementos constructivos como los paramentos y las cubiertas no se han ejecutado como debiese.

La presencia de humedad en una vivienda puede afectar muy negativamente a la salud, siendo el aparato respiratorio el más afectado de todos. El exceso de humedad ambiental aumenta la posibilidad de contraer enfermedades respiratorias como el asma, sinusitis e infecciones pulmonares como la bronquitis.

Si cotejamos el listado de defectos que se reseñan con las conclusiones a propósito de la habitabilidad, y partiendo de que una adecuada protección frente a las humedades del exterior es una condición necesaria para el uso residencial del inmueble, constatamos que los apartados 3, en parte, 4, 7, 8, 9 y 10, no tienen que ver con esa consecuencia, y son, todo lo más, defectos de acabado, estéticos o relacionados con otros elementos de uso del inmueble que, o bien ya han sido reparados, como la toma de tierra, o bien se refieren a elementos exteriores, o son defectos relativos o asilados de calidad, que pueden explicar la decisión de no adquirir la propiedad por no resultar conveniente o por haber perdido interés el arrendatario, pero no llevan a concluir que la vivienda resulta inhabitable y que el contrato, ya fuera de arrendamiento o de venta, debería entenderse completamente incumplido. Son sólo los hechos que se recogen en los apartados 1, 2, 5 y 6, y quizá parcialmente el 3, los que justificarían ese defecto por humedades constantes o generalizadas, o de la entidad suficiente como para entender que la vivienda resulta inhabitable, tal como concluye esa peritación. Son o bien expresión del resultado de esos defectos o bien causa u origen de los mismos.

El informe pericial aportado por la parte demandante, documento número 4, es insuficiente para dar cuenta de defectos generalizados que influyan en la habitabilidad del inmueble. Ese informe fue adecuadamente rebatido por el aportado a su vez por la parte demandada como documento número 5. En ambos se recogen fotografías del interior y del exterior de la vivienda; por la demandada se han mostrado otras fotografías previas a las reparaciones que -se dice- se efectuaron de pintura y limpieza tras cesar en el uso el arrendatario. En ninguna de ellas - ni en las que forman parte del dictamen del actor ni en las exhibidas por la parte contraria- se encuentran signos de otra cosa que no sean ciertas humedades aisladas, probablemente derivadas de la condensación por la humedad ambiental propia de la zona en la que se ubica la vivienda. Ya hemos advertido que de los diferentes defectos que se relataban en el informe pericial aportado por el demandante solo alguno de ellos, relacionado precisamente con la humedad que podría afectar a una adecuada habitabilidad, podría tener cierta influencia en la consideración de la vivienda como no apta para el uso. Ha incurrido el perito de la parte actora en ciertas exageraciones a propósito de la influencia que puedan tener para la salud las humedades observadas, conclusiones que no podemos compartir porque, además de que la pericia del informante no se extiende a tales consideraciones, es obvio que determinadas humedades localizadas o puntuales no pueden tener un efecto tan severo, del que no se advierte ninguna otra prueba en concreto, es decir del modo en que habrían afectado a quienes emplearon la vivienda durante más de un año.

Se constata además que la parte demandada hizo algún intento de reparación a lo largo de la vigencia del arrendamiento, atendiendo a las quejas o a los requerimientos del arrendatario. S observa que una de las intervenciones algo más profundas, que se quería abordar a través de una empresa especializada, a fin de eliminar los efectos de ciertas humedades localizadas en determinadas zonas, y reparar y mejorar el estado del inmueble, fue rechazada por el arrendatario con consideraciones que tampoco resultan justificadas, si es que se pretendía realmente obtener una mejora en las condiciones de empleo de la vivienda. Y lo que se reseña sobre la instalación eléctrica, como bien dice la parte demandada, venía aclarado por el propio documento que aportaba el demandante, en el que únicamente se constata que faltaba por realizar determinada conexión de la instalación de cableado de tierra, que existía, y que se realizó con escasa dificultad o coste, y que esos otros problemas que pudiera haber en el empleo de algunos aparatos eléctricos, que no serían desconocidos en una zona como aquella en la que está ubicada la vivienda, no comportaban la consideración de que la instalación fuera incorrecta y no pudiera dar el uso que le es propio. El propio documento no recoge un defecto que imposibilite el funcionamiento de la instalación eléctrica.

La parte demandante no hizo exhibición de correos electrónicos, comunicaciones mensajes o reclamaciones previas a lo largo de la vigencia del arrendamiento que fueran significativas de graves defectos en la vivienda. De hecho es la parte demandada la que, en su comunicación de marzo de 2020, ya cercana a la fecha de vencimiento de la primera anualidad del contrato, expresa que lo atinente a la piscina era algo afectante a los servicios de la comunidad, y lo que se refería a la instalación eléctrica y a las humedades se había intentado solucionar, en la forma que ya hemos expresado, sin que existan otros incidentes que no sean, según parece, intensificados en sus efectos a medida que se acerca la fecha en la que iba a vencer la primera anualidad del contrato y que sería también la que se acordó para el ejercicio de la opción de compra. En realidad esos pretendidos defectos son todo lo más ciertas carencias de calidad, menor de la esperada, que pueden haberse percibido precisamente a lo largo del uso, y que habrían determinado la voluntad, formada progresivamente por el arrendatario, de no hacer uso del derecho de opción de compra. Y a partir de ahí, y dado que la cantidad satisfecha únicamente por la concesión de ese derecho podría perderse, se elevan las exigencias sobre los deberes del arrendador para mantener la misma en un estado adecuado para su uso, convirtiendo lo que podían ser pequeños defectos fácilmente reparables en motivo para considerar totalmente incumplido el contrato de arrendamiento, y con él el de opción de compra. La tesis del demandante es que esas carencias son tan severas que, en definitiva, si se hubiera comprado la vivienda sin un periodo previo de prueba, y se hubieran advertido después, habrían justificado una total resolución contractual de la transmisión dominical Y esta sala no advierte desde luego que esos defectos pudieran justificar semejante consecuencia, sino todo lo más explicar los motivos por los que al arrendatario no quería prorrogar el uso en su duración inicialmente pactada ni adquirir el inmueble.

Luego no existe incumplimiento esencial del arriendo que habilite una resolución unilateral imputable a la parte arrendadora, y en consecuencia menos aún la hay de incumplimiento de la concesión del derecho optar a la adquisición de la propiedad. Y por esto último especialmente, la pretensión de restitución de los 6.000 euros, que es el precio pagado únicamente por tener la posibilidad de adquirir el inmueble en las condiciones prefiguradas, debe ser íntegramente desestimada.

CUARTO.- Lo único que resta pues es lo atinente a la devolución de la cantidad establecida de 1100 euros que se pactó como fianza para responder de aquello que viene recogido en el contrato. Advertimos que la parte demandada entiende que debía validarse la cláusula penal recogida en el contrato para aquellos supuestos en los que se mantuviera el arrendatario en el uso, después de extinguir su duración y si no se hubiera hecho ejercicio de la opción de compra, habiéndose acordado que la indemnización a cargo de la arrendatario sería del doble de la renta que se satisficiera en el mes precedente. Alega la recurrente que en esto ha incurrido en mala fe el actor, en abuso de derecho, poniéndose en contradicción con sus actos propios ya que se constata que, después de las comunicaciones cercanas al vencimiento de la primera anualidad del contrato, esas que querían poner de manifiesto unas carencias que justificarían una resolución unilateral del mismo, lo cierto es que en todo caso no interesó una prórroga de la duración y, a pesar de eso, y tras la aplicación de las medidas derivadas del estado del alarma, se mantuvo en el uso durante los meses de junio, julio y agosto, es decir tres más de los que correspondían a esa primera anualidad. Se observa que el arrendatario hizo pagos durante esos meses: el 12 de mayo de 2020, 550 euros, el 11 de junio de 2020, 1.000 euros y el 11 de agosto de 2020, 500 euros.

La renta acordada era de 500 euros al mes, pero había que añadir un pago de 51,09 euros cada mes para afrontar los gastos de la comunidad de propietarios, razón por la cual en su contestación, y no habiéndose probado el pago de esa cantidad añadida, la recurrente alega que existe una deuda de 181,50 euros. No se ha aportado sin embargo factura, ni se concreta liquidación alguna, del gasto que habría representado reparar los defectos que pudieran derivar del mal uso de la vivienda, y no solo propios simplemente del empleo de la misma. En realidad la recurrente pretende aplicar los 1100 euros de fianza a otras cantidades debidas por diferentes conceptos, en particular los citados 181,50 euros y la diferencia que existiría entre los pagos realizados y el que correspondería aplicando la penalización propia del contrato, es decir, si la renta hubiera ser de 1.000 euros al mes durante los citados tres meses. En suma, la cantidad total adeudada por ese periodo serían 3.181,50 euros y los pagos ascienden a 2.050 euros. La diferencia entre ambos es de 1.131,5 euros a favor de la arrendadora, que no ha reconvenido para el cobro de ese exceso de 31,5 euros. Sin embargo para eso, aplicar los 1.100 euros a esas responsabilidades, es preciso que se considere válida la cláusula penal pactada, y dar respuesta a lo atinente al alegato sobre el abuso de derecho o la mala fe.

QUINTO.- Partiendo de eso entendemos que ha de estimarse solo en parte la petición del demandante por las siguientes razones:

A) Este Tribunal no puede deducir de los elementos de juicio aportados que el arrendatario se haya conducido propiamente con mala fe, ni que abuse de su derecho cuando, llegando el término de la primera anualidad pactada, dirige las comunicaciones tendentes a no prorrogar la duración del contrato y a considerar incumplido el mismo por la parte arrendadora, con el propósito de recuperar tanto la cantidad satisfecha como precio por la opción de compra como la fianza. Puede entenderse que esa actitud, y las comunicaciones previas, son señal de la pérdida del interés en la adquisición, y también en el mantenimiento del empleo de la vivienda; pero consideramos que es posible precisamente que esa utilización en el arriendo, como previa fase de prueba para después permitir una decisión más detenida o pausada sobre la eventual compra, en ocasiones generará precisamente una decisión contraria. Tampoco se deduce mala fe en la circunstancia de que la parte arrendadora ofreció una solución de restitución parcial de la cantidad satisfecha por la opción de compra, y sin embargo el arrendatario desoyó esa oferta y continuó con su pretensión.

Y ello porque las comunicaciones previas y la actitud del arrendatario puede explicarse precisamente por lo que hemos ido razonando, porque fue el uso continuado del inmueble lo que pudo servir como antecedente de la decisión a propósito de la compra; y porque esos mismos hechos justificaban una actitud que no era propiamente de renuncia a continuar con el arrendamiento, o de mera voluntad de no prorrogar la duración del contrato, sino más bien de resolución por incumplimiento de la parte contraria, una resolución que no puede dilucidarse mediante el envío de la comunicación si no es aceptada por la parte contraria, sino que necesita de un posterior litigio que constate si el incumplimiento que se achaca la parte arrendadora es o no es suficiente como para justificar esa consecuencia.

B) Añadimos además que cualquiera sea la interpretación que deba darse a los efectos de la aplicación de las normas a propósito de la prórroga arrendaticia derivadas de la situación de pandemia, que probablemente no justificaban sin más una prolongación de la duración del contrato si éste debía considerarse extinguido, teniendo presente que esa prórroga debe ser pedida por la propia parte arrendataria, lo que sí parece lógico es que lo ocurrido y sus efectos fue inesperado; en tales circunstancias, y pendientes de una decisión sobre los defectos que se decían existían en la vivienda y los consecuencias que podía tener ese hecho respecto a la imputación de un eventual incumplimiento contractual, puede explicarse el mantenimiento en la posesión.

C) El hecho de que la parte arrendataria hiciera un pago mensual que parece corresponderse precisamente con la aceptación de la existencia de la cláusula penal, tampoco es determinante de que tuviera la conciencia de que su posesión era ilícita, que es para lo que dicha cláusula fue dispuesta. De ser así habría pagado igualmente esa renta duplicada en los otros dos meses en los que se mantuvo en la posesión, y no vendría precedida además de las comunicaciones a propósito del incumplimiento que se achacaba a la contraria.

D) Y el debate a propósito de la consideración como condición general de la cláusula, tampoco resulta trascendente. Debemos entender que, siendo la parte apelante empresario que se dedica a ese género de comercio, y que el contrato parece redactado por ella, como se deduce de que lo único que se manuscribe sea el nombre del arrendatario, el clausulado viene predispuesto, siendo además carga suya la de acreditar que se trataba de una cláusula específicamente negociada. En todo caso entendemos que se trata de una cláusula penal, y aunque pueda entenderse objetivamente proporcionada a su finalidad , que ha de ser siempre sancionatoria partiendo de una situación de posesión o de empleo de la vivienda que ya no tiene amparo en el contrato, sin embargo puede ser objeto de la debida moderación aunque no se considere en sí misma abusiva.

Y esto es lo que el Tribunal entiende que procede, moderar sus efectos, partiendo de las circunstancias que ya hemos relatado: los defectos advertidos en la vivienda y el conflicto latente; las consecuencias del estado de alarma y las dificultades de acceder a un cambio de vivienda en ese momento; y la entidad del plazo durante el cual se prolongó la posesión.

SEXTO.- Por lo tanto de los 1.100 euros que debían ser restituidos de la fianza habrán de devolverse 550. Esto implica una estimación parcial de la demanda, para condenar a la demandada únicamente a restituir a la demandante 550 euros, a los que además no aplicaremos más intereses que los del 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a contar desde la fecha de esta sentencia de segunda instancia. Y con ello se revoca parcialmente la resolución recurrida, estimándose en parte el recurso, sin imponer a las partes costas en ninguna de las dos instancias, y con restitución del depósito constituido.