Sentencia Civil 529/2023 Audiencia Provincial Civil de Huelva nº 2, Rec. 971/2022 de 19 de julio del 2023

PRIMERO.- Los autos de los que dimana este Rollo de apelación se incoaron en base a demanda formulada por la ahora apelante, quien tenía suscrito un contrato de arrendamiento con opción de compra con la parte apelada de fecha 3 de marzo de 2018, solicitando lo siguiente: "1.- La resolución del contrato de opción de compra por incumplimiento.

2.- Se condene a la parte demandada a la devolución de la suma entregada anticipadamente de 15.000 € más las sumas relativas al IBI que suponen un total de 1.771 € por el pago del mismo y relativos a la compra frustrada durante 23 meses, además de la fianza depositada con ocasión de los 800 €. Un total de 17.571 €.

3.- A los intereses devengados de esas sumas dinerarias.

4.- A las costas procesales".

Su pretensión la justifica sobre el hecho de que la opción de compra debió ejercitarse en el plazo de dos años desde que se suscribió el contrato, siendo el caso que poco antes comenzaron a aparecer una serie de graves desperfectos consistentes en humedades que inhabilitaban el inmueble para su habitación.

La parte demandada se opuso a la demanda y, a su vez, formuló reconvención en reclamación de la cantidad de 5.392,27 €, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, ya que al tomar posesión de la finca, después de que quedará resuelto el contrato por voluntad de ambas partes, se detectaron en aquélla una serie de daños imputables a los arrendatarios-reconvenidos.

Éstos se opusieron a la citada reconvención.

Posteriormente, se dictó la sentencia que ahora se recurre, contra la que se alza la parte demandante señalando que los arrendadores aceptaron la resolución contractual entendiendo que la vivienda era inhabitable, lo que supone un reconocimiento implícito del incumplimiento del acuerdo de voluntades que impidió el fin normal del contrato, por lo que se interesó la resolución del mismo a fin de obtener la devolución de las sumas entregadas, que nunca tendrían la condición de indemnización de daños y perjuicios pues no responderían a la misma razón de pedir, acción que nunca se interesó ni ejercitó, ya que la cantidad se encontraba subordinada a un contrato de arrendamiento que se incumplió, por lo que la devolución era inherente a ambos acuerdos de voluntad.

Entiende por ello, que la sentencia incurre en un vicio de incongruencia puesto que entra a valorar una cuestión no sometida a debate.

Señala la parte recurrente que, de no haber aparecido los defectos en la vivienda y haber ejercitado la opción de compra, los actores-recurrentes, se hubieran encontrado con una obra permanente, debiendo soportar daños de muy difícil solución.

Entiende, también, la apelante que ha existido error en la valoración de la prueba, ya que de ésta se deduce que dentro de la vivienda había humedades que la hicieron inhabitable, como se desprende de fotografías e informe pericial, así como acta notarial e informe de técnicos que obran en los autos.

Asimismo, recurre la sentencia en cuanto a la estimación parcial que de la reconvención se efectúa en aquélla.

La parte demandada-apelada se opone al recurso recordando que ambas partes acordaron que la devolución de la "prima de opción" de 15.000 € quedó supeditada a la inhabitabilidad que la vivienda certificada por técnico en la materia, lo que no ha ocurrido, entendiendo que no existe inhabilidad de la vivienda que justifique la resolución del contrato pretendida en la demanda como incumplimiento total o esencial del mismo, destacando de las manifestaciones vertidas en el juicio por los técnicos intervinientes que, por la extensión de las humedades no podrían afectar a la habitabilidad de la vivienda, si bien si no se corregía la situación seguiría degradando y, en un momento determinado, la casa sí sería inhabitable. Señala que podría tratarse de un daño estético no de uno que pudiera generar problemas de habitabilidad, siendo una humedad de tipo ambiental que habría que combatir con las ventanas abriéndolas lo máximo posible.

Resulta llamativo para la parte apelada que durante los veintiún (21) meses de duración del contrato no comunicaran a la propiedad la existencia de humedades ni la realización de un tratamiento antihumedad, sino que siguieron abonando la renta mensualmente sin comunicar las incidencias, ni solicitar su reparación, no comunicando el problema hasta que fueron requeridos por la parte demandada al objeto de ejercitar la opción de compra contemplada en el contrato.

Señala que no existe, a su juicio, vicio de incongruencia en la sentencia ya que en la misma se delimita perfectamente la clase de acción que se ejercita por la demanda, si bien viene a señalar que no puede pronunciarse sobre si ha existido un defectuoso o parcial incumplimiento de la obligación contractual, lo que hubiera permitido, de haberse accionado en ese sentido y resultara acreditado, apreciar justificado un posible resarcimiento.

Entiende que, de la documental obrante en las actuaciones, se confirma que las humedades estaban perfectamente localizadas y no generalizadas y que por su extensión las de capilaridad no hacían inhabitable la vivienda y no siendo defecto constructivo las de condensación que, en modo alguno, eran imputables a la propiedad, sin perjuicio de que el silencio de los inquilinos impidió a ésta subsanar el problema desde el origen, permitiendo su agravación.

Con referencia al recurso que se formula contra la estimación parcial de la reconvención se opone también al mismo, solicitando la confirmación de la sentencia también respecto de tal particular, siendo parcialmente responsables los demandantes de la pintura, limpieza y desinfección de la vivienda y respondiendo por entero de la reparación del cuadro eléctrico del pozo y motor de la puerta del garaje, piscina, riego e interruptores, ventanas y persianas, así como de la cuota parcialmente pagado del mes de marzo de 2020.

SEGUNDO. - Para dar una respuesta al recurso que se formula no está de más recordar que la STS de 23 abril 2010 declara: " El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ("implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso". Y, finalmente, en esta línea, la STS 15 de enero de 2019, citando la de 6 de abril de 2011, dice que: " el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil . De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción".

Por su parte en el arrendamiento con opción de compra, con independencia de lo que pueda decirse sobre su naturaleza jurídica, el derecho de opción se concede en atención a la cualidad de arrendatario, por una simple cláusula que la recoge acoplada al contrato de arrendamiento, lo que no supone una vinculación única, sino dos figuras jurídicas independientes, entrelazadas, cada una de las cuales tiene su tratamiento legal (LAU y normas generales de la contratación), así se pronuncia la STS 27 de mayo de 1967.

En todo caso la opción de compra supone que el propietario/arrendador concede al arrendatario, la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato, que habrá de realizarse dentro de plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante ( STS 4 de abril de 1987, 24 de enero de 1991, 13 de noviembre de 1992, y 18 de junio de 1993, entre otras), configurándose con sustantividad propia, de forma que se faculta al optatario para exigir el cumplimiento del contrato definitivo con la sola manifestación de la voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS. 5 de julio de 1985, 9 de octubre de 1989 y 28 de octubre de 1991, entre otras).

En definitiva, se trata de un arrendamiento en el que se incluye una cláusula (que también puede figurar en otro documento aparte) de opción de compra en favor del arrendatario a ejecutar en un tiempo determinado, sin que tal opción influya en las prestaciones propias del arrendamiento, sin modificarlas o desnaturalizarlas, pudiendo entenderse que da lugar a dos negocios unidos formalmente en un documento, sin que el arrendamiento se excluya de la LAU ( STS 13 de julio de 1993). Esta misma conclusión se desprende de la lectura de la STS 26 de abril de 2010.

Pues bien, tras hacer la semblanza doctrinal que se acaba de exponer procede entrar a decidir y resolver acerca de la cuestión sometida a debate en este recurso.

En este sentido, hay que decir que, de la prueba practicada, resulta acreditado cómo las partes, con fecha 3 de marzo de 2018 suscribieron un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la calle AVENIDA000 número NUM000, parcela la DEHESA000 (Aljaraque) estipulándose una duración de dos años a contar desde el 1 de abril del año 2018 y estipulándose una renta anual de 9.600 €, pagaderos por meses anticipados, a razón de 800 € mensuales.

Así, en la cláusula Novena del contrato suscrito entre las partes se estipulaba lo siguiente: "Si hubiere alguna alteración de la estructura de la vivienda debido al mal asentamiento en terreno o cualquier otro daño no ocasionado por el arrendatario y el cual según estudios realizados por una profesional deriva en la no habitabilidad de la misma, quedaría nulo al contrato en vigor tenido que devolver el arrendador la entrega fijada #15.000#Euros en concepto de daños y perjuicios".

A su vez, en la cláusula Decimoprimera se estipuló: " En virtud de lo dispuesto en el artículo 36-1 y la Disposición Adicional Tercera de vigente LAU , el arrendatario hace entrega en este acto, de la primera mensualidad, para cumplir con el compromiso de contrato por importe de euros (OCHOCIENTOS) #800#, una primera entrega como parte de pago en euros de (QUINCEMIL) #15.000# , dicha cantidad se restará al igual que el 75% de la renta mensual al total de la compra de la vivienda dictada en el acuerdo, si es ejercitada en plazo la opción de compra, si bien del presente documento como la más eficaz carta de pago.

El incumplimiento del presente contrato, daría lugar a la pérdida de la mencionada prima y las cuotas abonadas por parte de la ARRENDATARIA en concepto de daños y perjuicios al ARRENDADOR.

En caso que el arrendador no cumpliera el contrato y no accediera a la venta de la vivienda, tendría que abonar el doble de la señal entregada (#30.000#) (treinta mil EUROS) en conceptos de daños y perjuicios al ARRENDATARIO".

Igualmente, en la estipulación DECIMOSEGUNDA, y en lo que por ahora interesa, se estipuló que "El período para ejercer la opción de compra es el de la duración del presente contrato, es el de dos años".

Asimismo, en dicha estipulación se añadió: "Se fija un importe de entrega y parte de pago inicial de #15.800 #Euros, (QUINCE MIL OCHOCIENTOS), Pagaderos de la siguiente forma;

- La cantidad de euros. (QUINCE MIL, EN ESTE MISMO, SIRVIENDO EL PRESENTE DOCUMENTO COMO LA MÁS EFICAZ CARTA DE PAGO).

- La cantidad de OCHOCIENTOS euros, como primera mensualidad.

- Estas entregas se harán efectiva en la entrega de llaves y poderes al arrendatario, siendo la ambas partes flexibles en lo derivado a mudanzas y enseres personales.

D: Durante el periodo del presente contrato de Alquiler, las partes acuerdan que, de la renta mensual estipulada, el 25% será en concepto de Renta y el 75% Restante como parte de pago, con lo que, sumado a la cantidad entregada a los arrendadores en el apartado C, de la Claúsula Decimosegunda, que dará también como parte de pago del precio de compraventa, la cantidad total de 7.200 Euros. (SIETE MIL DOSCIENTOS), POR AÑO.

C: Tres meses antes de la finalización del presente contrato, la parte arrendataria, requerirá por correo certificado al domicilio a efectos de notificaciones de la parte arrendadora que ejerza la opción a compra pactada en el presente contrato.

(...)

E: Para el caso de que la parte arrendataria no ejerza la presente opción a compra a los dos años, la parte arrendadora, se quedará todas las cantidades entregadas a cuenta por la arrendataria tanto en ventas como en parte de pago inicial como daños y perjuicios, teniendo la arrendataria que dejar la vivienda y entregando las llaves a la arrendadora a la terminación del presente contrato de arrendamiento, sin nada que reclamarse ninguna de las partes en concepto alguno.

(...)."

TERCERO.- La parte actora-apelante solicitaba en su demanda se declarase la resolución del contrato de opción de compra por incumplimiento aduciendo la existencia en la vivienda de humedades producidas, unas por capilaridad y otras por condensación, que imposibilitaban que la misma cumpliera con la finalidad para la que se adquirió, reclamando, además, se condenara a la entidad demandada-apelada a devolver la suma que le fue entregada anticipadamente de 15.000 €, más las sumas relativas al IBI, que ascendían a la cantidad total de 1.771 € por el pago del mismo durante 23 meses, además de la fianza depositada por importe de 800 €, lo que en total hacía la suma de 17.571 €.

La parte demandada se opuso a la demanda y reconvino reclamando la suma de 5.392,27 € como indemnización por los daños y perjuicios causados en la vivienda por la parte actora-arrendataria.

Pues bien, en relación a la acción resolutoria ejercitada por la parte demandante el artículo 1124 del Código Civil ha sido interpretado por la jurisprudencia para concluir que para que la misma proceda es preciso que la parte demandada, en este caso la arrendadora-vendedora, haya incurrido en un incumplimiento grave o sustancial de las obligaciones que contractualmente le correspondían, si bien no es preciso que exista una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, aunque sí que el contrato se encuentre frustrado, lo que tiene lugar cuando el incumplimiento es de tal entidad que quiebra las legítimas expectativas de la otra parte contratante, es decir, cuando frustra la finalidad contractual perseguida por la celebración del contrato ( SSTS. 3 de febrero 2006, 1 de abril de 2014, 18 de febrero de 2014 y 15 de junio de 2015).

En el caso que nos ocupa las partes celebraron un contrato de arrendamiento con opción de compra con una duración de dos años, siendo el caso que por común acuerdo de las partes el mismo, al finalizar dicho período temporal, fue resuelto, de tal manera que la parte arrendataria-optante hizo entrega de las llaves al arrendador y éste se hizo con ellas y tomo posesión de la vivienda.

En este sentido no existe discrepancia entre las partes; sí existe dicha discrepancia en cuanto a entender o concluir que dicha resolución contractual se hubiera debido a un incumplimiento por parte de la demandada-arrendadora de las obligaciones que pudiera haber asumido en el referido contrato.

Pues bien, en primer lugar debe decirse que el hecho de que las partes hubieren aceptado mutuamente la resolución del contrato no supone que la actora-arrendataria-optante hubiera admitido que las sumas que reclama en su demanda no debieran ser reintegradas por la parte demandada, sin que al respecto se haya practicado prueba que pueda llegar a concluir lo contrario.

Igualmente, tampoco supone que el arrendador hubiera reconocido la inhabitalibidad de la finca reconociendo tal extremo.

Dicho lo que antecede, la cuestión nuclear estriba en determinar si la mencionada resolución contractual se encontraba motivada y justificada por el incumplimiento contractual de la parte demandada y, en consecuencia, si los actores tienen derecho a reclamar el reintegro de la cantidad entregada como "prima de la opción", ascendente a 15.000 €, así como el resto de las cantidades que se recogen en la demanda.

Hay que decir que, de la prueba practicada, se deduce que la vivienda objeto de contrato - unifamiliar aislada, de una sola planta construida en el año 2000, con vestíbulo, salón comedor, cocina, dormitorios, cuarto de baño y porche, con piscina, trastero y cobertizo para el aparcamiento cubierto - presentaba en su interior humedades en la zona inferior de elementos de albañilería, advertidos tanto en parte del cerramiento como en tabiques con distribución irregular.

También presentaba humedades en cerramientos y techos de varias habitaciones, más abundantes en los entornos de las ventanas y en los encuentros de cerramientos en esquina o de éstos con el techo.

Dichas humedades eran debidas, unas a la capilaridad por la humedad existente bajo la solería que asciende hasta el nivel donde, por evaporarse, se estabiliza y que afecta a la pintura que despega e incluso en el caso de los guarnecidos de yeso o de "perlita" degrada éstos al ser muy higroscópicos.

Otras, se deben a condensación por la humedad ambiente de la habitación a una determinada temperatura que, al entrar en contacto con algún paramento más frío, se condensa y, si este paramento es higroscópico, como ocurre con el yeso o la "perlita", se humedece apareciendo colonias de hongos minúsculos de color oscuro o negro, produciendo el apulgarado.

Las anteriores circunstancias que se dan como probadas se desprenden del informe pericial aportado por la parte demandante con su demanda (cuyo autor manifestó en juicio que las humedades podrían haber hecho la casa inhabitable si no se corregían), del informe-presupuesto elaborado por la empresa especialista en tratamientos antihumedad "Murprotec", del informe elaborado por el Arquitecto Técnico don Rubén y el Arquitecto don Salvador, así como del simple visualizado de los reportajes fotográficos obrantes en los autos.

Del examen de dicho material probatorio debe llegarse a la conclusión de que la vivienda propiedad de los demandados respecto de la que los actores tenían una opción de compra no cumplía los requisitos mínimos para su habitabilidad de acuerdo con los parámetros que respecto de esta última establece el artículo 3.1.c). c.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Igualmente, del propio informe aportado por la parte demandante para limpieza y desinfección de la vivienda se desprende que se observaba una elevada humedad por condensación en techos y paredes en el dormitorio de matrimonio - con baño y vestido afectados - en el distribuidor secundario y en los dormitorios 2 y 3 colindantes, observándose en el resto de las estancias, excepto la cocina y el baño común, algo de humedad por condensación bajo las ventanas.

Asímismo, el intermediario en la operación de arrendamiento manifestó en juicio que entró en la vivienda al día siguiente de serle entregadas las llaves y que los techos y paredes tenían moho.

Es cierto que, como sostiene la sentencia recurrida, no se está ante un supuesto aliud pro alio porque, realmente, no hubo entrega de cosa distinta a la prevista en el contrato; otra cosa es que la vivienda entregada se encontrara en condiciones de ser habitada con normalidad y habitualidad, lo que no sucedía.

Con independencia de las causas o motivos que hubieran generado las humedades generalizadas a las que se ha hecho referencia, lo cierto es que las mismas existían y no podían ser imputables a la parte optante a la compra; con referencia a las motivadas por capilaridad porque se trataba de humedad existente en el subsuelo que ascendía por los tabiques y muros de la vivienda, con independencia de que fuera debido al riesgo, a la lluvia, a nivel freático existente bajo la vivienda o a la rotura de los tubos o conductos de PVC semirígidos de la piscina, ya que la realidad es que dicha humedad existía; en cuanto a la motivada por condensación porque la propia humedad existente en el ambiente a causa de la generada por capilaridad propiciaba su manifestación, sin que pudiera exigirse al arrendatario, futuro comprador, la obligación de estar constantemente ventilando la vivienda a tal efecto, vivienda que por la fecha en que se construyó, carecía de mecanismos de ventilación para evitar dichas humedades y que posteriormente algunos fueron instalados.

Es cierto que la parte actora-arrendataria no comunicó a la parte demandada-arrendadora la existencia de humedades hasta el mes de enero de 2020, después de ser requerida por esta última para ejercer la opción de compra, pero también lo es que había de plazo para ejercer dicha opción hasta el mes de marzo siguiente, con lo que se encontraba en tiempo hábil para no ejercer la citada opción.

Tampoco es determinante el hecho de que el demandante hubiera comunicado al demandado que estaban haciendo alguna gestión bancaria, debe suponerse que para financiar la compra, por cuanto, finalmente, decidieron no ejercitar la opción por mor de la humedades referidas.

También es cierto que, visto el alto nivel de humedad existente en la vivienda, extraña que se haya podido vivir en esas condiciones por la parte arrendataria que la ocupaba sin poner dicha circunstancia en conocimiento de la propiedad, pero esto no impide concluir que dichas humedades eran causa suficiente como para que alguien que pretendía adquirir la finca desistiera de su empeño, una vez advertida una causa que pudiera afectar a la habitabilidad de la misma.

No se trata, pues, de que la vivienda a comprar, tras habitarla durante dos años, por una u otra razón, no cumpliera las expectativas de la parte arrendataria-compradora, sino de que existieron causas objetivas y suficientes como para que la parte optante entendiera que, en esas condiciones de humedad, no le mereciera la pena culminar la compraventa.

De este modo, debe estimarse el recurso en este particular, entendiendo que concurre el supuesto previsto en el párrafo quinto de la cláusula Novena del contrato que ligaba a las partes ( arts. 1254, 1255 y 1258 CC) , al no ser habitable la vivienda que le fue entregada a los arrendatarios-ocupantes por los motivos expuestos y sin que fuera exigible a éstos estar continuamente ventilando la misma, no utilizando la calefacción a determinada temperatura o reparando continuamente las humedades que, bien por capilaridad bien por condensación, fueran surgiendo.

Dichas circunstancias son suficientes y bastantes como para justificar un desistimiento de la opción de compra por parte de los optantes, quienes, como se dice, no podían ser obligados a ejercitar su derecho de opción, so pena de perder la suma entregada de 15.000 €, sometiéndose también a la obligación de tener que reparar los defectos que presentaba la vivienda, como tuvo que hacer el nuevo comprador de la misma a quien, no obstante, ya en el contrato de compraventa se advirió de la "necesidad de ventilar correctamente el inmueble referido" o de "la falta de ventilación correcta podía originar la aparición de humedades por condensación", según se desprende del informe pericial elaborado a instancias de dicho comprador por el citado Arquitecto Técnico don Rubén y el Arquitecto don Salvador (aportado por la demandante).

Tal advertencia, por contra, no constaba en el contrato suscrito con la parte demandante-apelante.

Es más, consta cómo, tras ser advertido dicho comprador por los ahora demandantes de los problemas de humedad de la vivienda, aquél entró en negociaciones con la parte vendedora, quien procedió a rebajarle 35.000 € del precio de la compraventa, de los que 26.002,44 € se invirtieron en reparar los tubos de PVC semirrígidos de la piscina, el drenaje perimetral para cortar la infiltración de aguas y reconducirlas fuera de la solera de la vivienda y el sellado perimetral de las fachadas, que hubieran podido ser causa generadora de la humedad que por capilaridad presentaba la referida vivienda.

Como consecuencia de lo anterior la parte demandada deberá abonar a los actores la suma de 15.000 € que recibieron en concepto de "prima de la opción".

Por contra, debe desestimarse la demanda y el recurso en lo que hace referencia a la reclamación del IBI satisfecho y de la fianza pretendida, ya que ambos conceptos formaban parte de la renta de arrendamiento que estaban obligados a abonar los arrendatarios durante el tiempo que durara dicho arriendo, al haberse estipulado, en cuanto a la primera de las partidas, que sería de cuenta de la parte arrendataria el pago de 75% de dicho IBI (Cláusula Décima), y en cuanto a lo que la parte demandante denomina fianza que la suma que se entregaba a la firma del contrato por importe de 800 € se hacía como primera mensualidad (Cláusula Decimosegunda C).

De este modo, el recurso debe ser estimado en el sentido de que procede estimar parcialmente la demanda en base a la que se incoaron los autos de que dimana esta apelación, declarando la resolución del contrato de opción de compra suscrito entre las partes, debiendo condenar y condenando a la parte demandada-apaleda a abonar a la actora-apelante la suma de 15.000 €.

CUARTO.- En cuanto a la reconvención efectuada por la parte demandada la sentencia debe ser confirmada.

Efectivamente, en la cláusula novena del contrato se estipulaba lo siguiente: "el arrendatario se hará cargo del mantenimiento y/o reparación de cuantas averías surjan durante el periodo del presente contrato en las instalaciones que se detallan a continuación:

Electricidad interior/exterior y elementos auxiliares. Fontanería interior/exterior y elementos auxiliares. Pozo e instalación de riego automático y elementos auxiliares. Piscina e instalaciones accesorias. Jardín y exteriores. Puerta automática. Sistema de Seguridad Verisure. Cerrajería. Demás instalaciones existentes. Quedan excluidas de dicha carga, aquellas averías de nueva que den lugar a obra mayor, no imputables al uso inadecuado de la vivienda, tales como derrumbe total o parcial de la estructura, pérgola, caseta, grietas que afecten a la habitabilidad de la vivienda o muros exteriores surgidas con posterioridad a la firma del presente contrato".

La sentencia recurrida condena a la parte arrendataria-reconvenida a abonar al 50%, junto con la arrendadora-reconviniente, el importe al que ascendió la pintura, limpieza y desinfección realizadas tras el abandono de la vivienda por parte de los arrendatarios, teniendo en cuenta que la citada pintura y limpieza no fue debida únicamente, como se desprende de los informes correspondientes obrantes en autos, a la existencia de manchas de humedad y moho, sino a raspados existente en el salón y la entrada, pintura realizada por los arrendatarios en el pasillo interior, los dormitorios interiores y techo de un baño con pintura áspera de mala calidad y de uso exterior, rodapiés o alicatados, enchufes e interruptores, marcos y puertas de madera excesivamente manchados con pintura y alguna zona de pared sin pintar de forma homogénea.

Por tanto, resulta ajustado que ambas partes se hagan cargo de tales gastos por mitad.

En cuanto al cuadro eléctrico del pozo y el motor de la puerta del garaje, piscina, riego e interruptores, así como ventanas y persianas la sentencia también debe ser confirmada por cuanto, de acuerdo con la cláusula Novena transcrita, su reparación correspondería a la parte arrendataria, quien también deberá hacer frente a la cuota parcialmente impagada en el mes de marzo de 2020, todo lo cual hace la suma de 2.255,32 €, que la parte demandante-reconvenida deberá abonar a la demandada-reconviniente.

De este modo, operaría una compensación de deudas ( arts 1195 y 1196 CC) entre ambas partes de tal manera que la parte demandada-reconviniente deberá abonar a la actora-reconvenida la cantidad de 12.744,68 € con más los intereses legales devengados por dicha suma en la forma recogida en la sentencia recurrida.

QUINTO.- Siendo parcialmente estimado el recurso de apelación, de acuerdo con el artículo 398 de la LEC, no se hace especial imposición de las costas devengadas como consecuencia del mismo, con devolución a la parte recurrente del depósito efectuado para recurrir.