Sentencia Civil 718/2022 Audiencia Provincial Civil de Huelva nº 2, Rec. 684/2022 de 25 de noviembre del 2022

PRIMERO.- A).- El recurso se sustenta en alegar que: 1º. Existe litispendencia y prejudicialidad civil ( arts. 421 y 43 de la LEC) en tanto que existe en tramitación juicio ordinario nº 422/20 del Juzgado de lo Mercantil de Huelva, respecto del que la sentencia no ha contemplado que tenga el mismo objeto que el presente rechazando la suspensión solicitada, que ahora se vuelve a reproducir.

El proceso referido de aquel Juzgado se dirige contra la anterior titular del inmueble en cuestión, es decir la promotora Gestión Urbanística del Andévalo SL (en adelante GUASL) y contra sus administradores que de forma fraudulenta dejaron subastar el inmueble que ella adquirió que es la base de ese proceso.

La demandada compró la vivienda en 2007 y la pagó en su totalidad en 2008, como recogen los contratos privados y los documentos que se han presentado a su instancia, siendo un tercero de buena fe que adquirió el inmueble del que lo tenía inscrito a su favor en aquel momento, desconociendo que estuviera inmerso en un proceso judicial que desembocaría en una subasta, no siendo advertida por la promotora o sus administradores de esa situación.

La recurrente denunció a los vendedores en vía penal, siendo archivado el procedimiento, por cuyo motivo interpuso luego la demanda civil que se sigue como juicio ordinario en el Jugado de lo Mercantil que está pendiente de resolver.

Considera por todo ello que existe identidad entre ambos procesos en cuanto a los sujetos y el objeto, por lo que debe acogerse la litispendencia/prejudicialidad civil, considerando que debe suspenderse el presente procedimiento, hasta que se dicte sentencia en el otro, ya que de otra manera la demandada quedaría totalmente desprotegida.

2º. Se alega también haber incurrido el juzgador en error al valorar la prueba, teniendo en cuenta que la testifical y documental practicadas en la vista han puesto de manifiesto la titularidad de la demandada sobre la vivienda que ocupa, basada en el contrato privado de compraventa realizado en 2007, por lo que no es precarista. Añade que la suya es una situación anterior a la de la Caja Rural, que ésta conocía como declaró el director de la Sucursal de San Bartolomé de la Torre en el juicio. Mantiene también la recurrente que la presunción del art. 38 de la LH admite prueba en contrario, que en este caso es el título privado que tiene la demandada sobre la vivienda en cuestión, que es anterior al de la entidad actora.

Concluye manteniendo que el Juzgado no ha tenido en cuenta el título de la demandada, que le da derecho a poseer y por ello no puede ser tenida por precarista.

B).- La entidad actora se opone al recurso por los siguientes motivos: 1º. En cuanto a la litispendencia y prejudicialidad civil alegadas de contrario respecto del proceso civil ya mencionado, considera que no concurren puesto que de estimarse la demanda allí presentada en nada influiría en lo que debe decidirse en este proceso de desahucio por precario y ello por cuanto que la actora es propietaria del inmueble que ocupa la demandada, titularidad dominical que entiende inatacable al haberla adquirido en subasta pública en ejecución hipotecaria extrajudicial.

La demandada alega que adquirió ese mismo inmueble y lo abonó, constando que las entregas se hicieron todas a través del Banco Santander, cantidades de las que la Caja Rural nada supo, habiendo actuado de mala fe la promotora (Gestión Urbanística del Andévalo SL, en adelante GUASL) y asímismo fraudulentamente ante la Caja Rural y ante la compradora Dª Regina, cuando además el referido proceso civil no se dirige contra la Caja, por lo que no puede verse afectada por lo que se decida en aquel.

2º. No existe título oponible a la demandante, que adquirió la propiedad en subasta por escritura pública de 10/07/2014, inscrita a su favor el once siguiente, gozando de la presunción del art. 38 de la LH, no pudiendo prevalecer sobre ello lo alegado por la demanda, su título, consistente en un contrato privado; no puede prevalecer sobre el de la entidad demandante, siendo sintomático que la Caja Rural se enterara del problema de la sra. Regina en 2016, esto es, dos años después de su adquisición.

Por todo ello considera que la valoración de la prueba contenida en la sentencia es correcta y el recurso debe desestimarse.

SEGUNDO.- Por lo que se refiere en primer lugar a la alegada litispendencia de este proceso respecto del juicio ordinario nº 422/20 del Juzgado de lo Mercantil de esta capital, hemos de resolver este alegato trayendo a colación lo dispuesto en el art. 421.1 y 2 de la LEC que se refiere a la litispendencia de la siguiente manera: " Resolución en casos de litispendencia o cosa juzgada.

1. Cuando el tribunal aprecie la pendencia de otro juicio o la existencia de resolución firme sobre objeto idéntico, conforme a lo dispuesto en los apartados 2 y 3 del artículo 222, dará por finalizada la audiencia y dictará, en el plazo de los siguientes cinco días, auto de sobreseimiento.

Sin embargo, no se sobreseerá el proceso en el caso de que, conforme al apartado 4 del artículo 222, el efecto de una sentencia firme anterior haya de ser vinculante para el tribunal que está conociendo del proceso posterior.

2. Si el tribunal considerare inexistente la litispendencia o la cosa juzgada, lo declarará así, motivadamente, en el acto y decidirá que la audiencia prosiga para sus restantes finalidades."

A la vista de la referida regulación debemos determinar si ambos procesos tienen la misma identidad, por ello hemos traer a colación en este punto el suplico de la demanda de aquel proceso que ha sido admitida a trámite como resulta del Decreto correspondiente que obra en las actuaciones, que cursa con el siguiente tenor:

" AL JUZGADO SUPLICO: Que sirva tenerme por comparecida y parte en esta demanda en nombre y representación de DOÑA Regina, admitiéndola con los documentos acompañados, tener por presentada DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO en ejercicio de las siguientes acciones:

1. ACCIÓN DE EXIGENCIA DE CUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DEL ART 1124 CC a los efectos de exigir a la demandada la elevación a público e inscripción en el Registro de la Propiedad de la vivienda que mi mandante ha abonado

2. ACCIÓN DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD contra GESTION URBANISTICA DEL ANDEVALO S.L., por el incumplimiento de sus obligaciones de devolver a mi mandante la cantidad abonada por su vivienda, sita en San Bartolomé de la Torres en CALLE000, al no haber escriturado la vivienda, ni devolver la cantidad de 150.000 euros, siendo la condena a devolver dicha cantidad.

3. ACCIÓN POR LA QUE SE DECLARE QUE GESTION URBANISTICA DEL ANDEVALO, ESTÁ INCURSA EN CAUSA DE DISOLUCIÓN

4. ACCIÓN DE RESPONSABILIDAD SOLIDARIA DE LOS ADMINISTRADORES DE LA MERCANTIL: D. Eloy Y DON Eutimio, con domicilios indicados en el encabezamiento de este escrito y seguir este juicio con sus trámites, con el recibimiento a prueba que para su momento solicitamos y que se dicte sentencia por la que:

I. Se declare que GESTION URBANISTICA DEL ANDEVALO S.L. conforme a lo dispuesto en el art. 1124 CC se obligue con carácter retroactivo y desde la fecha de adquisición de la vivienda de mi mandante, a elevación a público e inscripción en el Registro de la Propiedad a su costa

II.- Se declare en caso subsidiario que la entidad GESTION URBANISTICA DEL ANDEVALO, S.L., adeuda a MI MANDANTE la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL EUROS (150.000 €), junto con los intereses de demora devengados y los que se devenguen hasta el completo pago de la deuda.

III. Se declare que la mercantil GESTION URBANISTICA DEL ANDEVALO S.L. está incursa en causa de disolución, y por tal motivo, y dado que el administrador no ha cumplido con sus obligaciones en tal situación,

IV. Se declare que ambos administradores son responsables solidarios frente a GESTION URBANISTICA DEL ANDEVALO, S.L. en el pago de las deudas por la cantidad de CIENTOCINCUENTA EUROS (150.000 €), junto con los intereses de demora devengados y los que se devenguen hasta el completo pago de la deuda.

V. Se condene solidariamente a GESTION URBANISTICA DEL ANDEVALO S.L. en tanto que deudora principal y a D. Eloy Y D. Eutimio en tanto que administradores responsables solidarios de la entidad a pagar a mi mandante, la cantidad de CIENTOCINCUENTA EUROS (150.000 €), junto con los intereses de demora devengados y los que se devenguen hasta el completo pago de la deuda.

4.- Se condene a todos los demandados a estar y pasar por las anteriores condenas y con la expresa imposición de las costas del presente proceso a los demandados.

Por ser de Justicia que pido en Huelva a 13 de noviembre de 2020."

Según podemos apreciar el objeto del procedimiento seguido en el Juzgado de lo Mercantil no es el mismo que el pleito que nos ocupa, ni la causa de pedir de aquel se identifica con la de éste, ni tampoco coinciden las partes que litigan en uno y otro, ya que este pleito se sigue por desahucio en precario, que lo que pretende es obtener la posesión del inmueble objeto de la acción por parte de la actora que detenta la demandada, aparentemente sin título; en consecuencia el alegato de litispendencia no puede prosperar.

En lo atinente a la prejudicialidad civil conforme al art. 43 de la misma Ley procesal, hemos de referirnos también al párrafo primero de ese precepto de cara a resolver sobre este particular trayéndolo a colación para determinar que dispone: Cuando para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil, si no fuere posible la acumulación de autos, el tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oída la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial.

Se viene a mantener que la decisión de lo que se resuelva aquel proceso es base necesaria para resolver éste, como medida de seguridad jurídica que evite resoluciones contradictorias, lo que entendemos no puede acontecer entre los procesos mencionados, dado que, como se ha dicho, el objeto de uno y otro son distintos, así como la causa de pedir, sin que exista riesgo de que lo resuelto allí influya en lo que ha de decidirse en este proceso, teniendo en cuenta el contenido y naturaleza de las acciones que en aquel se dilucidan, por lo que no parece que la parte actora del desahucio pueda verse afectada a la vista de la prueba practicada, teniendo en cuenta además que la titular registral del inmueble en cuestión no es parte en aquella reclamación, que se dirige contra la sociedad mercantil promotora que construyó la vivienda que ocupa la sra. Regina y contra los administradores de la misma.

Por todo ello tampoco puede prosperar el alegato de prejudicialidad, con suspensión de este proceso.

TERCERO.- En cuanto al fondo propiamente dicho, hemos de hacer mención a que el Código Civil no regula de forma expresa el precario, cuya figura aparece según la mayoritaria doctrina científica encuadrada en el artículo 1750 del Código Civil, y al que aludía el artículo 1.565-3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881. La vigente Ley de Enjuiciamiento Civil se limita a decir que se decidirán en juicio Verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a ceder la finca ( artículo 250.1.2º de la LEC).

La STS de 10 de junio de 2008 (ROJ: STS 2924/2008) declara respecto del precario: " Según la Sentencia de esta Sala Primera de 26 de diciembre de 2005 , que cita la de 30 de octubre de 1986 , "la esencia del precario es el disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced, por voluntad de su poseedor, o sin ella, por lo que la oposición del propietario pone fin a la tolerancia y obliga al que posee a devolver la cosa a su dueño", quien, consecuentemente, ostenta a tal fin una acción de desahucio por precario, propiamente dirigida, y esto es lo importante, a reintegrarle en el disfrute de la posesión, al margen de si es o no propietario, apareciendo como requisitos necesarios para el éxito de la misma, de parte del actor, no la propiedad, sino la posesión real de la finca, ya a título de dueño, usufructuario, o cualquier otro que le de derecho a disfrutarla; y por parte del demandado, la condición de precarista, es decir, la ocupación del inmueble sin ningún otro título que la mera tolerancia del dueño o poseedor. En su virtud, ( Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1962 ), al bastar acreditar la posesión real, cuando esta se asienta en la existencia de un título de dominio quien, consecuentemente, ostenta a tal fin una acción de desahucio por precario, propiamente dirigida, y esto es lo importante, a reintegrarle en el disfrute de la posesión, al margen de si es o no propietario, apareciendo como requisitos necesarios para el éxito de la misma, de parte del actor, no la propiedad, sino la posesión real de la finca, ya a título de dueño, usufructuario, o cualquier otro que le de derecho a disfrutarla; y por parte del demandado, la condición de precarista, es decir, la ocupación del inmueble sin ningún otro título que la mera tolerancia del dueño o poseedor. En su virtud, ( sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1962 ), al bastar acreditar la posesión real, cuando esta se asienta en la existencia de un título de dominio inscrito, como es el caso, el juicio de desahucio por precario no permite impugnar la realidad del mismo, ni su validez o eficacia, ni plantear la falta de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica, pues todas ellas son cuestiones que sólo pueden ventilarse en el correspondiente juicio declarativo.

La STS de 28 de febrero de 2017 (ROJ: STS 706/2017) declara: "Esta sala ha definido el precario como " una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre ).

El TS viene a mantener que en este tipo de procedimiento de conocimiento pleno puede discutirse sobre el título a poseer de la parte demandada frente al que arguye la parte actora, como viene a razonar en el ATS de 27 de mayo de 2020, que con cita de otras resoluciones de la siguiente manera: "En todo caso, esta sala ha declarado que el juicio de desahucio por precario es hábil para analizar la existencia o no de precario -lo que corresponde a la decisión de fondo- ya que no se configura ya en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil como un juicio especial y sumario, de cognitio limitada y prueba restringida sino "como un procedimiento declarativo que, aunque por razón de la materia ha de tramitarse por la normas del juicio verbal, participa de todas sus garantías de defensa, sin restricción alguna en materia de alegación y prueba, y admite en su seno el debate de toda clase de cuestiones, incluso las que se refieren al título del demandado, que podrán resolverse en él con efectos de cosa juzgada material; es más, la propia Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de enero, corrobora con claridad esta conclusión, pues en su apartado XII, y después de relacionar los procesos de carácter sumario -cuya sentencia no produce los efectos de cosa juzgada-, añade que "La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad" ( STS núm. 585/2010, de 13 de octubre, rec. 2244/2006 )."

Por tanto no cabe duda de que en el seno del procedimiento de juicio de desahucio por precario pueden ser discutidas todas las cuestiones que afecten al título ocupacional y que sean esgrimidas por la parte demandada para justificar su situación posesoria, sin que por ello se vea modificada la naturaleza estrictamente posesoria de la acción.

En este caso la actora ha acreditado que tiene título para poseer el inmueble mencionado en la demanda en tanto que ha probado que es la propietaria del mismo: así resulta de la escritura de compraventa en subasta por ejecución hipotecaria extrajudicial otorgada el 10/07/2014 ante el Notario de Huelva D. Tomás Giménez Villanueva, bajo el nº 889 de su protocolo, en la que adquirió la vivienda objeto del pleito finca registral NUM000 que se corresponde con la urbana nº NUM004 consistente en vivienda unifamiliar en hilera, desarrollada en planta baja y alta del Conjunto Inmobiliario asentado sobre Subparcela NUM005, Manzana NUM006 del Sector NUM007 de San Bartolomé de la Torre, inscrita a su favor en el Registro de la Propiedad nº 1 de Huelva. Finca que ha adquirido de la titular registral inscrita que fue la promotora del Conjunto Residencial referido, en concreto la mercantil Gestión Urbanística del Andévalo SL., encontrándose la demandante protegida como tercero de buena fe por lo dispuesto en los arts. 34 y 38 de la LH.

Se ha probado que la demandada ocupa la mencionada vivienda, sin autorización de la entidad actora actual propietaria, alegando no obstante que tiene título para ello en referencia a un contrato de compraventa privado de 2007 entre ella y la promotora de la vivienda, que dice aportar con su contestación a la demanda, aunque en realidad y por mejor decir, no sin cierta extrañeza, no ha aportado un contrato de compraventa de vivienda, sino tres como pasamos a relacionar:

a). Contrato datado el día 09/05/2007, en el que la sra. Regina, aquí demandada, compra la vivienda adosada nº NUM008 de la tercera fase (sin más especificación) a D. Eloy como persona física, haciendo constar que este último lo adquirió a su vez por compraventa de 28/03/2006 a GESTIÓN URBANÍSTCA DEL ANDÉVALO SL, El precio abonado por la compradora Dª Regina fue de 152.056€, especificando la forma de pago con diversas entregas. Dicho contrato aparece firmado por compradora y vendedor.

b). Contrato de compraventa de vivienda de fecha 14/06/2011 en el que Dª Regina compra a GESTIÓN URBANÍSTCA DEL ANDÉVALO SL, representada por D. Eloy la vivienda sita en la CALLE000, 7 de San Bartolomé de la Torre, por el precio total incluido IVA de 150.000€, que se dice abonado antes del contrato, sirviendo el mismo como eficaz carta de pago. El referido contrato no aparece firmado por ninguna de las partes.

c). Por último aporta otro contrato de compraventa sin fecha en el que se hace constar que la misma entidad mercantil (GIASL) vende a la sra. Regina idéntico inmueble al especificado en el contrato identificado anteriormente como b), haciendo constar en el exponendo tercero que el precio de 150.000€, ha sido abonado por la compradora en concepto de pago de la mencionada vivienda. Se ha acreditado el abono de la compraventa por 150.000€, con la documentación bancaria correspondiente del Banco Santander SA, y los recibos firmados por el representante de la promotora, con lo que viene a acreditarse que adquirió en documento privado y pagó la vivienda que ocupa.

Expuesto cuanto antecede es claro que la actora no discute que exista esa adquisición de la demandada en documento privado, e incluso que hubiera hecho pago del precio; sin embargo esa situación implicaría a lo sumo que la sra. Regina en virtud de esa compraventa pudo tener derecho a poseer el inmueble que ocupa durante un tiempo anterior a la adquisición de la propiedad del mismo por la entidad actora en subasta pública y con otorgamiento de escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que hizo decaer aquel derecho de la demandada.

Por lo tanto, todo ello nos lleva a concluir que la demandada carece de título frente a la actora para poseer la vivienda que está ocupando y que en definitiva está poseyendo como precarista por mera tolerancia de la actual titular del inmueble.

CUARTO.- Desestimado íntegramente el recurso procede confirmar la sentencia apelada y condenar a la parte recurrente al pago de la costas de esta segunda instancia al no haber prosperado sus pretensiones ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.